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&未来这三个城市最有潜力，包括成都
未来这三个城市最有潜力，包括成都
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&&&&&&&&房价再高、首付再高、利率再高，总是不缺购房者。那么，在三高压力之下，去哪里买房则成为大家最关注的话题。　　对此，华安基金领头经济学家林采宜认为，从综合数据的比较来看，目前成都、重庆、长沙三个城市的房地产价格风险指数较低。受到一线城市溢出效应以及人口往中心城市集中的影响，这些城市的潜在购房需求相对较大。不同城市的房地产风险指数不一样　　林采宜从供给、需求、房价泡沫水平三个方面，选取租金收入比、年化租售比、房价收入比、常住人口增速、老年人口占比、居民可支配收入增速、居民负债率以及土地财政依赖度和投资销售增速差等9个维度的指标，对国内24个主要大中城市进行房地产市场风险水平分析，并评估其风险指数，得出不同城市的风险指数如下：　　从房价泡沫水平来看，2017年房价泡沫水平较高的城市依次为北京、厦门、深圳、上海、三亚，房价收入比均达到20倍以上。租金收入比较高的城市为三亚和北京，达到40%，已经没有太多的上涨空间(根据全球各大城市经验数据显示，租金的上限较高不会超过大学毕业生薪酬总额的45%)。同时这24座城市的年化租售比都在3%以下，低于无风险收益。低租金收益率反映了居民对房地产的投资主要是为了价格上涨的资本利得，一旦房价上涨的预期改变，投资性房产将遭到大量抛售，当地房地产价格面临下行压力。　　总体来看，2016年人口增长最快的是以广州、深圳为中心的珠江三角洲地区，常住人口增速超过4%。其次为中西部地区核心城市，如成都、长沙、郑州，成都常住人口增速高达8.6%。京津冀地区常住人口增速低于1%，老龄化最严重的是上海、北京，65岁以上老年人口比重分别超过30%和24%。同等人口规模情况下，老年人口比重高的城市对住房需求相对较弱。　　从居民负债水平来看，较高的是深圳、厦门，居民负债超过可支配收入两倍以上，其次为杭州、南京、广州、福州、苏州，负债率达到150%以上。2005年以来我国居民总负债增速处于12%到43%之间。　　2017年，人均可支配收入增速最快的城市为武汉、南京，达到9.2%左右，24城收入增速均值为8.5%，杭州、大连则低于8%。显然，当前的收入增速低于负债增速，负债水平不断提高将进一步加大房地产市场的风险。　　从供给端来看，目前土地财政依赖水平较高的城市分别为杭州、南京和济南，均超过130%，依赖度较低的是深圳、上海和长沙，低于25%。上海、大连、合肥、苏州投资增速超过销售增速30%以上，三亚投资增速远落后于销售增速，超过90%。一线城市的房地产风险要高于二线城市　　从综合因素考量结果来看，一线城市的房地产风险要高于二线城市。实证数据显示，本轮小周期中，一线城市房价增速下降的时间拐点及幅度均快于二线城市。　　观察北京、上海、广州、深圳四座一线城市人口变化，北京、上海外来人口增速逐年下滑甚至出现负增长，深圳、广州人口增速相对较高。2017年北京、上海常住人口同时下降，为1978年以来头次。这一方面跟人口老龄化有关，同时也跟超大城市的人口控制有关(根据规划，到2020年，北京常住人口将控制在2300万以内，上海到2035年常住人口控制在2500万左右)。同时，考虑到我国户籍制度、学籍制度对人口往大城市集中的限制，以及城市民工在进入老龄化后多会选择回农村养老，未来一线城市，尤其是北京、上海，靠人口迁移拉动的消费性住房需求将逐步减少。这三大城市风险指数较低　　林采宜指出，从综合数据的比较来看，目前成都、重庆、长沙三个城市的房地产价格风险指数较低。受到一线城市溢出效应以及人口往中心城市集中的影响，这些城市的潜在购房需求相对较大。　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，单纯从这个报告来讲，抓住了市场关注的核心，在这一轮市场这个持续上涨以后，到底是哪些城市风险小，哪些城市投资机会大，是整个地产行业，大家比较关心的一些问题。　　我认为长沙、成都、重庆的一直是作为一个优质市场，长沙现在这两年也崛起了，所以报告结论本身我认为也基本上是认同，就是属于经济实力发展比较好城市规模扩张比较厉害，整个基础设施配套比较好的，各种优势资源具备的这样一个区域。当然，他们自己的一个观点，就是作为一个参考，还是要关注这些城市的政策面，因为像现在长沙也出现了一个这个所谓这个优购政策。　　所以关注一个城市的投资机会，也要关注他们一些政策调控风险，因为往往现在的政策风向的就是枪打出头鸟。换个角度来讲，如果他这个投资机会比较大，大家都进去，可能会引起一个政策的一个升级或收紧，反过来就得要求这个开发商和投资者做出一个比较快速和灵活的策略。温江区9000元/平米大型社区名校周边幼儿园优惠总价优惠3000元双流区8000元/平米医院大型商超
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& & 国内人均可支配收入维持每年6%的增长。中国城镇居民人均可支配收入提升资料来源：公开资料整理& & 相关报告：智研咨询网发布的《》& & 低线城市居民收入持续快速增长。三线城市进行人均可支配收入整体介于广州在2010年与2016年的收入水平之间，处于消费升级风口。主要三线城市人均收入介于2010年与2016年广州之间（单位：元） 资料来源：公开资料整理主要三线城市人均居民收入增速（单位：%） 资料来源：公开资料整理
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现代城市社区治理发展现状及趋势
管阿敏摘 要：社区作为城市的基础，是城市运行和管理的载体。社区的发展状况会直接影响着居住在城市的居民生活水平与生活质量，同时也是反映城市发展现代化的程度和国家的发达程度。关注城市社区的建设和发展，了解中国城市化过程中社区被破坏的现实，提出城市治理过程中要注重城市社区的建设和发展，创新社区管理与发展的方式，为建立和谐城市打下良好的社会基础。关键词：城市社区；社区治理模式；社区发展随着中国改革开放的开始，中国渐渐步入了一个新时期，发展的新时期，经济、政治、文化等方方面面都在不断地变化，中国的城市发展也达到了一个质的飞跃，在这一环境下城市社区逐渐成为城市发展的一个重要部分。一、城市社区概念社区作为一个城市的基础，是城市运行和管理的基本载体。社区的发展将直接影响着所在城市的居民生活水平与生活质量。社区的发展不仅仅是需要政府与非政府组织，同样需要公众的社会参与。社区发展就是致力于通过居民积极参与，促进所在社区的发展，提高社区居民的社会参与与社区自治水平。社区主体就是社区人口，是社区存在的最重要的因素；社区生活的物质基础就是设施与区域；社区生活的关系调节也就是社区的制度和管理机构是；社区文化、生活方式和社区成员对社区的认同感是社区成员同为一体的纽带和粘合剂。[1]社区的发展伴随着一个综合系统，其中包含着社区文化、社区教育、社区卫生、社区环境、社区治安、社区医疗服务等多种因素。从这个社区系统来看，这些方方面面的因素之间相互联系、相互制约，这些因素不是单独存在并发挥作用的。当各个部分协调稳定运行、功能趋于平衡时，整个社区的综合系统就可以获得发展。反之则会导致系统结构的恶化，造成城市社区系统运行机制的紊乱。[2]所以可以总结出社区的基本特征就是：社区是一个特殊的社会实体，具有多种行政和服务功能，是社区人参与社会生活的基本场所和生活场所，是发展变化的。[3]二、城市社区的内涵和功能城市本质上是社会生产力发展到一定阶段的产物。[4]要维持一个城市社区的生存和发展，需要协调好社区内部的有关社会关系，这种协调的过程其实就是在实现有效治理的一个过程。社区治理的概念就是指在社区范围内各主体包括政府机构、社区自治组织、非营利组织、市场组织、社区居民及政党在法制与规范的前提，组成社区治理互动，共同管理社区公共事务的过程。随着我国经济政治体制改革的不断深入，我国城市社区治理也在不断地改变，社区治理的主体已经由之前的政府作为唯一主体转变为多元主体发展社，社区公共事务管理的重要力量已经由社区自治组织、社区其他非政府组织以及社区居民共同参与管理。1978年后随着改革开放的开始，在社区自身发展与政府推动两种力量的共同作用下我国开始了城市社区治理，政府从“全能”政府向“有限”政府转变。在这一转变过程中，多元利益群体自主性的增强、社区民众的社区参与意识和民主意识的逐步提升，社区居民望通过自治性管理来实现利益的需求，成为推动社区发展的内部重要力量。政府作为社区发展中不可替代的外部推动力量，在社区居民能够广泛参与社区活动的同时，政府重点推进城市社区的各项建设，最终实现发扬民主、整合资源最终到达有效治理社区的目的。[5]三、城市社区治理发展现状现阶段城市社区发展状态处于迅速城市化的过程，中国城市的社区基本表现为五大类型：传统的市民社区、单位集体住宅区、城中村、城乡接合部社区及新兴商品房小区和福利小区。我国城市社区发展经历了两大转变，一个是由区域性的社区转变到整体社区服务，另一个是政府主导的社区建设转变到整个社区共同参与。我国社会发展理念的变革也同样体现在了这种转变过程中。研究我国城市社区发展的历史，可以了解到我国社区发展对于我国城市居民社会生活愈来愈重要这一现实，随着社区的健康有序发展，社会管理与社会发展关系也是日益紧密。在维护社会系统稳定，提供社会各项服务，完善社区基层民主以及创建精神文明城市等基层社会管理方面，我国城市社区发挥了显著的作用。[6]四、中国城市社区治理模式的路径选择通过对中国城市社区治理模式发展的了解与分析，再借鉴西方城市社区治理模式，笔者认为中国城市社区治理模式的前景就是：社区治理主体由单一化转变为多元化。（一）应积极培育居民社会和社区中介组织，发挥社区多元主体的合作性作用，介入在社区内部的非营利组织需加强自身能力，督促政府在社区政策方面进行有利的改革，做到不断与政府沟通。[7]促进社区治理主体由单一化向多元化的发展。（二）建立政府、社区自治组织、非营利组织、社区单位及社区居民之间的多元互动运作模式，改革传统政府领导式运行方式，充分将发挥空间留给社区自治和社区管理。（三）建立健全社区组织的规章制度，为社区居民参与社区治理提供可依据条件。[8]促进社区的制度行改革创新，坚持保持与宪法选择原则互补的社区的选择规则、社区操作规则。五、城市社区治理模式急需解决的问题目前在城市管理体制改革中有两个问题需要着重解决。第一、政府职能的转变与政府职能下移的本质不同。对于政府角色与管理范围和管理权限的重新定位是为了适应市场经济体制转变对政府的影响。在目前的情况下，部分地区过分的只强调政府的管理重心下移，将二级政府的职能转变为三级政府的职能，将原应由区级政府承担的任务，转移到街道办事处与居民委员会。这种政府职能的下放，并不符合城市管理体制的改革，并不是政府职能的转变。第二、与法律地位及其不相符的街道办事处的职责，这种不合理情况不仅影响街道办事处的合理定位，同样也影响社区自治组织职能实现。按照国家的《城市街道办事处组织条例》规定，街道办事处的任务有三项：办理市、市辖区的人民委员会有关居民工作的交办事项，指导居民委员会的工作，与反映居民的意见和要求。正因为我国的不同于其他国家的国情，在城市社区治理方面需要进行政府与社区组织、社区公民的共同努力，来进行社区这里模式的创新，针对社区环境、社区经济发展及提高社区居民生活质量等方面进行改善，进而促进社区乃至整个社会的稳定与发展。[9]（作者单位：广西师范学院）参考文献：[1] 张德玉，张玉枝.社区分化——整合运动一般规律探讨[J].人文地理1997（6）.[2] 李武艳.公共选择与转型中的城市社区治理[J].南京农业大学，2004（6）.[3] 潘小娟.中国基层社会重构一一社区治理研究〔M〕北京：中国法制出版社2004.[4] 程玉申.中国城市社区发展研究[M].华东师范大学出版社，2002.[5] 钟丽.城市社区治理模式研究[J].四川大学2007年4 月.[6] 巢小丽。浅论我国城市社区发展趋势[J].中共贵州省委党校学报，2012年第6期.[7] 冯玲、李志远.中国城市社区治理结构变迁的过程分析[J]，人文杂志，2003，（1）.[8] 刘娴静.城市社区治理模式的比较及中国的选择[J]社会主义研究.2006年第2期.[9] 魏娜.我国城市社区治理模式：发展演变与制度创新[J].中国人民大学学报 2003年第一期.
2016年30期
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