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&2015年近日二手房交易税费及过户费详解
2015年近日二手房交易税费及过户费详解
来源：搜房网 &&发布时间：
买房子要交哪些税？又会产生哪些费用？这是一个不可忽视的问题。西安买房，动辄上百万，税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，在购房前适当了解购房税费常识，不仅利于合理规划财产、做好购房预算，还可避免还因税费问题和开发商产生摩擦。 购房的时候除了交购房款，还需要交哪些税费呢？为购房者们梳理了一个有关购房税费的明细，以及各种各样买房税费的计算方式，以供西安购房者参考。
1、契税（买方支付） 根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。 自日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)少有住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，减按1%税率征收契税。 一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。 2、营业税（买方支付） 此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。 个人购买超过5年（含5年）的普通住宅对外销售的，免征营业税。 3、个税（买方支付） 核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格&1%（或1.5%、3%），我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。 对于个人转让自用5年以上、并且是家庭少有住宅，免征个人所得税。 4、印花税（买卖双方各0.05%） 印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。 对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格&0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。 对个人销售或购买住房暂免征印花税。 二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。 5、土地增值税： 个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记核心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记核心代征。 对个人销售住房暂免征收土地增值税 核定征收方式：应纳土地增值税额＝计税价格&核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。 6、登记费 其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证土地使用权证》工本费。 7、房地产交易手续费 新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。 经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。 其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。 8、佣金 销售价*3%，交易双方各付一半。 9、贴花：5元/套 如果购房时需要按揭，还要发生以下费用： 10、评估费 评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。 11、抵押登记费 个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元 12、委托公证费 如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。
如果需要赎楼，还会产生如下费用： 13、赎楼担保费 费用计算——业主欠款&1%。期限为3个月，较低收费2000元，龙岗区、宝安区、光明新区、龙华新区、坪山新区及大鹏新区设手续费300元。 14、赎楼罚息 不同银行的收取方式不一样，一般按欠款金额的0.5%收取 15、赎楼短期借款利息 一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额&1 如若买卖方涉外，还会产生如下费用： 16、买卖合同公证费 由公证机关向涉外方收取，征收标准： 过户价&0.003%（过户价＜50万） 过户价&0.万＜过户价≤500万） 过户价&0.002+万＜过户价≤1000万） 17、抵押合同公证费 买方涉外并需要贷款时，由公证处向涉外方收取的服务费。 一．住宅产证面积【144平米以下】房屋的过户税费：
产证发证日期未满五年
销售价*5.6%
产证发证日期满五年
个人所得税
土地收益金
单位房改房
可上市交易的经济适用房
销售价*15%
产证面积90平米以下
销售价*1%（首套房）
90平米（含）—144平米之间
销售价*1.5%（首套房）
二套房不计上述面积区分
交易服付费
产证面积*6元
产权登记费
抵押登记费
80元件（贷款购房缴纳）
受赠房、继承房的交易过户税费非上述计税方式。
二．产证面积【144平米（含）以上】房屋的过户税费：
产证发证日期未满五年
销售价*5.6%
产证发证日期满五年
（销售价—上次销售价）*5.6%
个人所得税
土地收益金
单位房改房
可上市交易的经济适用房
销售价*15%
交易服付费
产证面积*10元
产权登记费
抵押登记费
80元件（贷款购房缴纳）
受赠房、继承房的交易过户税费非上述计税方式。
三．非住宅房屋，如车位、写字楼、商铺、商住等产权性质过户的税种税目税率与上述住宅不同。
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按Ctrl+Enter发送“阴阳合同”成二手房交易逃税行规 装修款占交易款大头
来源：北京日报
一套总价940万元的房子，最低可以按照330万元的价格网签，剩下的房款以&装修&为名逃避缴税。》》》
目前，本市二手房最低计税价格仍和2014年基本无异。为了吸引购房人少缴税，中介甚至专门制定了关于装修款的合同条款。
去年一年，本市成交了近27万套二手房，通过高装修款、低网签价成交逃税的方式，竟然成了&行规&。
超低税费暗藏逃税玄机
上个周末，在工商大学校门西侧，我爱我家的门店里一个看房人都没有。闲来无事的中介开始向记者推销房源。
打印出来的推广页面上写着，一套位于海淀区北洼路甲28号的万景公寓两居室，面积为115.5平方米，业主叫价980万元，中介备注950万元能成交。
&这套房是满五惟一房源，税费很少。&中介业务员指着推广页面上&税费，4.05万元&一行字说。
所谓&满五惟一&、是指这套房产距离上一次交易已经满5年，且为家庭名下惟一住房，可以享受首套契税优惠等相应政策。
可是按照成交价计算，即使只按照1%税率标准交契税，一套总价950万元的房子也不应该只有4万余元的税费。
在这家门店中，标注着超低税费的房源还真不少。比如一套位于西三环外的紫竹花园二手房，其销售价格为880万元，但税费只有4.38万元。
实际成交价八九百万元，但是税费却还不到应交纳额度的一半，这是怎么回事?
&做低网签价，税就少了。&中介说。
实际成交价格和网上申报价格完全不一样，这不是涉嫌逃税吗?虽然记者反复追问，但对方始终避开了&逃税&这个字眼，只说这是一条行规。
&现在都得做低网签价，能做的都做!&他说。
&首付越高越省税&背后逻辑
在我爱我家门店提供的房源介绍中，写着&尽量少贷&的字样。为什么会这样?
链家西城展览路店的经纪人用九和苑的一套房为例，计算出了少贷背后的利益空间。
这套房只有一室一厅，面积不到70平方米，叫价已经到了940万元。中介声称，这套房如果全款买，预计契税只有3.3万元，只要按照低网签价申报，个税和营业税都可以不交。
为什么可以不交?这和本市目前执行的政策有关。
按照目前的二手房缴税计算方式，如果购房人购买的是90平方米以下的首套房，需要交纳的契税就是网签价的1%;如果购买的是二套房，那么无论面积大小，契税都是网签价的3%。
在购买二手房时，还有可能缴纳营业税，如果房产证或者契税发票满两年，普通住宅不用缴纳营业税，非普通住宅要缴纳差额的5.6%，不满两年的房产则要按照网签价的5.6%计税。
在个税方面，只有满五惟一才能免征个税，否则按照差额征收20%。
&如果你全额付款，那就可以按照330万元申报网签价，其他的单给房主，这样总共缴纳的税款就是3.3万元;如果你贷款，要根据你的贷款金额倒推，只要网签价超过468万元变成非普宅，那税就成倍翻上去了。&他举例说，此前这套房子购买价格为300万元，按照10%的装修成本不用交税的原则，网签价只要低于330万元，都可以逃掉契税以外其他税款。
这也就是说，如果购房人有钱拿出全款，就可以申报330万元的网签价;如果他要贷款300万元，以贷款6成计算，那网签价也要随之提高到500万元，就按照500万元缴税;如果购房人要贷款500万元，同样是贷款6成，网签价就要提高到将近840万元。
&网签价越高，税越高。&中介说。
但这套房子毕竟要卖到940万元，网签价330万元，剩下的610万元怎么办?
中介说，可以算成&装修款&，单独写在合同中，等过户时直接付给房主。
按正常交易流程，市住建委要求设立资金监管账户，房屋首付或者全款要打进这个账户中，才能过户。但&装修款&却不用进入资金监管账户。
中介主动备好阴阳合同
记者在连续数日的暗访中发现，为了逃税，几乎所有中介都会准备出文本，将&装修款&写在合同内。我爱我家的内部系统中，甚至可以直接查询每一栋楼每一层的最低计税价格，方便中介业务员算出最低缴税的标准。
一份来自链家的《房屋买卖业务签约文件合订本》中，有涉及成交价格、付款方式及资金划转方式的约定。一位在去年12月底成交的市民提供的合同文本显示，该房屋成交价格仅为150万元，但家具、装饰装修及配套设施等作价200万元。
&我买的这套房子就是开发商自带的精装修，成交价就是350万元，而且套内一件家具、家电都没有。&这位市民坦承，房屋交易时，他就是按照中介报到系统中的150万元网签价交的税。
一份我爱我家的存量房买卖合同显示，一套位于东城的房子总价为900余万元，交易双方签订的《装修款补充协议》中，声明这900余万元的房款包括了近400万元的&房屋配套设施折价款&，真正纳税的部分只有500余万元。
公开信息显示，本市二手房交易最低计税价格上一次调整还是在2014年10月。3年前的房价和如今真实的二手房价相差甚远，这为&阴阳合同&避税留出了诱人的空间。
从2009年开始，二手房就已经成为本市纯商品房成交的主导。来自市统计局的数据显示，2016年，北京市二手房成交量达到26.7万套。业内人士据此分析称，二手房成交量已经占到了北京纯商品房市场成交量的85%。
目前本市房地产缴税政策
个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减按1%税率征收契税。
界定享受税收优惠政策的普通住房，原则上按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。
2014年10月，本市出台新版普通住房认定标准，其中为五环内每平方米单价不超3.96万元，或者总价不高于468万元;五环到六环每平方米单价不高于3.168万元，或者总价不超374万元;六环外每平方米单价不高于2.376万元，或者总价不超281万元。》》》
原标题：谁让“阴阳合同”逃税成行规
编辑：王顺
[此文系转载，来源于北京日报，版权归属原作者]
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2018二手房交易税费与过户费怎么算
很多人都会购买新房，有些人比较青睐购买二手房，因为不用花费大量时间、金钱装修，费用通常比商品房来得优惠。但是购买二手房涉及到多种税费，那么，2018二手房交易税费与过户费怎么算了？下面就由小编为您整理相关知识，欢迎阅读！1、(买方支付)根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。自日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。一次购房90平米以下按1%税率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。2、营业税(买方支付)此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的，免征营业税，具体如下：未满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%；房产证未满2年的，并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%；房产证满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%；房产证满2年的，并且面积在140㎡以下的免交。3、个税(买方支付)核定征收方式：应纳=计税价格×1%(或1.5%、3%)，我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。4、(买卖双方各0.05%)印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。5、土地：个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。6、登记费其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。7、房地产交易手续费新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。8、佣金成交价*3%，交易双方各付一半。9、贴花：5元/套如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：10、评估费评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。11、抵押登记费个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元12、委托公证费如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。如果需要赎楼，还会产生如下费用：13、赎楼担保费费用计算——业主欠款×1%。期限为3个月，最低收费2000元。14、赎楼罚息不同银行的收取方式不一样，一般按欠款金额的0.5%收取15、赎楼短期借款利息一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×116、买卖合同公证费由公证机关向涉外方收取，征收标准：过户价×0.003%(过户价&50万)过户价×0.万&过户价≤500万)过户价×0.002+万&过户价≤1000万)17、抵押合同公证费买方涉外并需要贷款时，由公证处向涉外方收取的服务费。如有其他疑问，欢迎来华律网进行，我们会有专业的律师为您提供帮助。律师推荐： & &
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