二手房按揭手续费包括哪些费用_百度知道
二手房按揭手续费包括哪些费用
二手房按揭手续费包括哪些费用
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按揭费用　　 涉及按揭或转按揭时，需要支付按揭公司、评估公司及银行等相关机构的服务费用。按揭费用主要包括：　　 1.房屋查案费：每证90元，由房管局收取;　　 2.房屋评估费：评估价×0.5%，由评估公司收取。如果不需要出评估报告，则只收取300元的初评费;　　 3.按揭代理费：按揭公司直接收到的服务费用，标准是贷款额×(1%～　　 1.5%);不同按揭公司执行的标准有差异，较为普遍的是贷款额的1%或1.2%;　　 4.贷款保险费：贷款额×1.2×0.1%×贷款年限，保险公司收取，二手房按揭贷款的最高年限是20年;　　 5.贷款合同公证费：每宗300元;　　 6.转按揭合同协议公证费：每宗300元;　　 7.交易委托公证费：每宗200元;　　 8.银行公积金代办费：每宗500元，由相应银行收取;　　 9.他项权利登记费：每证250元(番禺每证500元)，由房管局收取;　　 10.贷款印花税：贷款额×0.005%，由银行收取。　　 其中，银行公积金代办费大部分银行都不收取。另外，办理转按揭时，个别银行还将收取转按揭费，每宗500元至1000元不等。
中介介绍的房子，房子建面81平方，重庆的，贷款32万，中介找的担保公司办理按揭，按揭手续费这块要7080元，具体是抵押登记80，担保费4800（32万*1.5%），评估费1200，权证1000，另外一个二手房中介说我被骗了，所有的按揭手续费一共是4800元（32万*1.5%），包括了所有费用，也可能是中介互相拆台，麻烦知道的告诉下具体情况，谢谢~
房地产估价师
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买二手房的 11 个常见经验和教训
最近每天都会接到全国多个城市买卖二手住房的咨询，有客户有亲友，还有亲友／客户的亲友及亲友的 n 次方，据说，广州二手住房市场的火爆程度直逼去年的深圳。作为一个一直关注二手房且最近几年不断为客户／亲友买卖二手住房提供法律服务和帮助的律师汪，为了节约答复亲友咨询的时间顺便学雷锋攒人品践行社会主义核心价值观，总结买卖二手房常见经验和教训，与各位分享。
1、核实清楚自己是否具有购房条件
近几年，国家的房产调控政策不定时调整，相对应，买房人的购房资格和条件也不定时变化。买家在签约前应通过多种渠道（包括但不限于中介、房管部门、银行）核实清楚自己是否具有购房资格，可购买几套、首付比例、贷款比例，税费负担。
2、了解卖家信息
（1）卖家基本情况：是单身还是已婚，如果是已婚，无论房产证是否登记为夫／妻个人或夫妻双方，买卖合同最好让夫妻双方都签字，或出具同意出售声明；卖家如果是未成年人，需同时取得监护人同意；如果卖家是公司，还要考虑是否需要公司股东会决议，如果公司是国企，还要考虑是否需要招牌挂（影响买卖合同效力和交易时间长短）；如卖家委托第三方出售，委托书是否有公证，公证书是否真实，委托期限是否在有效期内等。
（2）卖家资信和卖房目的：有些卖家和个别中介可能会包装卖家的卖房目的，尽量让卖房的理由合理化，打消买房人疑虑，但如果买家有心用对方法，还是会一定程度了解卖家的真实卖房目的，如果遇到卖家为了融资急需（哪些人会融资卖房自行想……）卖房，那么要注意了，卖家很可能对外有潜在的或现实的债务危机，房子可能在交易过程被查封。对于买卖房屋来说，有时候碰到一个好的卖家，交易就成功了一半（这是正确的废话，但真是考验人品和运气）。
3、了解房屋基本情况
房屋性质（住宅、公寓还是商住，涉及能不能落户）、房子有没有抵押（涉及到交易时间长短，是否需要买家提前赎契）、有没有查封（决定了房子能否交易）、有没有租赁（承租人有优先购买权）、学位是否被占用、房产是否为卖家唯一住房／房产证是否过 2 年／5 年（涉及到税费多少）、是否为房改房（涉及到补交地价、补交公摊面积费用）。
4、了解中介基本情况
中介公司及中介人员是否有房产经纪资质，业内口碑（比如是否有被处罚被起诉或哄抬房价、代为收取买家房款的在争议发生后不及时将房款付给卖家或退还给买家等情形）。
5、慎重为卖家提前还贷
现在全国普遍不接受转按，对于有抵押贷款的房屋，卖家如果没钱还贷涂销抵押，往往会要求买家提供首付款为卖家还贷赎契，从买家垫付首付款到房产过户到买家名下，一般需要 15～30 天时间，这个期间，如果卖家将房屋另卖或将首付款挪用或房屋被卖家的债权人查封，买家可能面临房钱两空的风险。
6、把握好首付款（含一次性付款）的付款时间
（1）银行托管
据了解，北京建委会要求首付款统一托管，但全国大部分城市包括广州并没有强制托管，相反，以广州为例，很少买家会选择或很少卖家会同意首付款银行托管。如果条件允许，对买家最安全的做法是将首付款办理银行托管，将银行付款条件约定为房产证办到买家名下（我就是这么干的）。
（2）办理过户递件当天
如果卖家不同意首付款托管，建议买家最早也应在办理过户递件手续后的当天支付（这也是广州最常态的付款节点），由于办理过户递件到出房产证一般需要 7 个工作日（据首长介绍，北京是立等即取当天可出证），这段办证期间房产仍然存在被卖房人的债权人诉讼查封（概率很低但还是有买房人遇到）的风险。
7、买家按揭贷款的，买卖合同要明确贷款不足额或不获批准时的解决方案
买家贷款能否获得银行批准以及批准的额度受限于银行贷款政策（不定时在变）、买家资信（信用卡有不良还款纪录、被诉讼／被执行纪录、收入证明等）、交易房屋的评估价等，买家签约时应当充分考虑这些因素，一旦贷款不足额或不获批，是限期一次性付款还是与卖家免责解除合同，终止交易，无论与卖家商定哪种方式，都应在买卖合同时约定清楚。
8、买卖合同要明确买家在交易过程中丧失购房资格时的解决方案
买家在交易过程中可能会遭遇出台房产调控新政策或其他原因导致丧失购房资格而无法继续交易的情形，买卖合同应当明确约定，一旦发生该情形，买家可选择将房屋过户给有购买资格的第三方或免责解约或支付一定违约金解约，具体能够约定哪种方式，取决于买卖双方的协商情况。
9、买卖合同要明确合同解约时中介费负担问题。
由于买卖合同（三方协议）均为中介公司提供的格式版本，绝大部分买卖合同一般都约定，无论因何种原因解除合同，买卖双方都应支付中介费（当然行规都是由买家全部承担，独家代理的除外）。但我个人认为，从买家立场而言，可以区分具体解约原因与中介商定是否支付中介费及支付多少，比如，如果是卖家或买家违约而解约的，可以考虑支付依约支付中介费，而对于房产政策调控、银行贷款政策调控导致解除合同的，买家可以与中介协商减免中介费并在买卖合同中予以明确约定。
10、所有与买家、中介谈妥的条件落实到合同条款
到了争议发生对簿公堂的时候，法官只看合同条双方证据，所以所有没有落实到合同条款的条件都是耍流氓。
11、严格按照合同约定诚信履行合同
买家的主要义务主要在及时提交办理按揭贷款资料、及时支付定金、及时支付首付款（或托管）、及时提供过户资料办理过户等，这些一般在合同中会明确约定具体的时间节点。按照约定履行合同，这个道理很简单，但在我接触的案件中，还是有不少买家并非恶意违约／无条件履约，却因疏忽大意或不重视合同条款而不及时履约。这样的后果是卖家不仅有权追究买家的违约责任，还可以借此为自己的恶意违约行为抗辩开脱，哑巴吃黄连有苦说不出说的就是这种不重视履约的买家。
有些买家买个几千块钱的物品在网上比对、研究、咨询很久，但在买房（现在京沪深广一套普通房屋也要小一千万）时可能不会花一两个小时的时间去研究怎么谈合同、签合同，有的可能连合同都不仔细看就直接签约。但愿这篇小文能够让更多的买家明白，只有参与制定游戏规则（谈合同、签合同），按照游戏规则办事（严格履约），才更可能得到规则的保护。
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我的一次买二手房经历
15上半年，我专心于买学区房，一个是为投资，另一个更直接的原因是想与父母分开住。我的选购二手房的方法是：先划定好片区，就买那几块的；接着就是赶集上看二手房信息，觉得价钱合理的就电话联系，99%的都是中介电话，网上的信息多半为假，以中介推荐为主；继而约时间看房。我看的学区房都是市里的老房子，看了一些后就锁定一个小区，因为其他的老房子实在看不入眼，房子本身户型不好，小区环境也是脏乱差。这样慢慢看啊看，当时的感慨是看房像找男朋友，各种不如意，差不多看到6月份，终于看上一个，老房子，但是户型很好，公摊小，采光好，价钱也不离谱。去年上半年应该是房价暴涨前的低谷期，很多房子挂半年多都卖不出去，我也就有机会多看多选。房子看中后因为公积金贷款的事情，又搁置下来，当时的公积金政策是需要土地证、房产证两证齐全（后来详细咨询公积金管理中心知道，没有土地证只要有开发商证明也可办理公积金贷款），这个房子是单位宿舍，没有土地证，几乎所有中介都说不能办公积金贷款。我买二手房的原因之一是投资，想将公积金用起来，公积金贷款利率也低于商业贷款。一次与顺驰中介的电话中得知他们能帮忙办理公积金贷款，从他们的隐晦话语中觉察到他们是用一定的关系操作，后来细谈得知他们要收取一定的操作费用。当时真的是喜欢上那个房子，那么通透的阳光，虽然是顶楼6楼，想到我们一家三口坚持锻炼，楼层不是问题，加上也没有观察到屋顶有漏水的迹象。我在没有亲自去公积金管理中心咨询的情况下就草草的于日晚与卖方及中介签订了协议，并交纳一万元定金。签订的补充协议中有一条明确了“如果由于政策原因不能公积金贷款，则协议自动取消”，我与中介间的关于公积金贷款办理费用的协议是一万五千元。可是后来，我详细比较了办理相同时长相同金额公积金贷款与商业贷款之间只有不到5万元差别，这就说明我要将公积金贷款比商贷优惠的4万8000多的近1/3给中介，换个说法就是中介要的费用过高。我很快放弃了初衷的公积金贷款，改为商业贷款。在后来与中介的一次次更实质的交道过程中，我深深被顺驰中介的骗子、流氓行为所激怒。举个例子，因为房龄老（1989年），房贷年限很短（商贷规定房龄+贷款年限最多为30年），中介有关系花钱修改房龄从而增加贷款年限，费用约为100元/1年，这个应该是房产中介的一条潜规则。这条规则也是机缘巧合从另外一个刚入行的小中介那得知。顺驰中介关于修改房龄给我的报价是，增加5年贷款年限费用5000元。电话里听见这个报价的当时，我就对顺驰中介彻底失去信任，他的报价是我得知的价格的10倍，太夸张了！太过分了！我严词拒绝了他的报价。顺驰中介还有其他的一些坑蒙拐骗行为，虽然都被我一一拆解，但与骗子打交道的过程很闹心。这期间卖家与中介的相处也不愉快。终于到税务局领到过户交税单，已是7月31日，排号到下午。商业贷款有个评估费用，这个费用虽然是明码标价，但因为对顺驰的不信任，我一直想压低评估费。正值炎热盛夏，因为与中介的不愉快交道，我临时取消了交税，与卖家商量换个靠谱点的中介，卖家同意。就这个问题，我还专门请教了一位律师同学，他建议冷静段时间再换中介交易，因为如果被顺驰抓到违约证据，我会被罚违约金。这期间，我努力凑首付，差不多凑够，但是，就在8月下旬，却得知一个可能我们夫妻俩都去南方工作的机会。我喜欢南方，因为她的空气好雾霾少，经济发达。我将这个消息告诉了卖家。因为我们可能会离开这个城市，所以我不买这个房子了。我对卖家表达了深深的抱歉。卖家当时表示了遗憾，但是还算友好，还说要退回我的一万定金，并告诉我他们早已从顺驰中介那拿回房产证。这之后，我就放弃了买房子，由于对卖家的歉意和信任，我也没立即找他们要回1万元。由于我的拖延本性，再联系卖家想拿回定金已到了15年底。他们拒绝了，不再同意退回我的1万元定金。我找律师咨询，从合同上看我是拿不回这钱了。我的这次买二手房的经历以没有买房，反赔1万元，仅仅赚了些经验，结束。关于购买二手房的经验，将另起文详述。
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