查看: 23967|回复: 1
房产税计税依据如何确认
现在就加入吧！
CMA获得政府及各大企业集团一致推荐
一年内免费直播参与
历届活动视频回放
Excel知名公众号作者
随书扫码看视频学Excel
依据《条例》第三条的规定，房产税的计税依据包括两种：一是从价计征，二是从租计征。其中：
从价计征要考虑房产原值减除幅度同时还要考虑房产原值与会计制度上房产原价的关系以及房屋原值的内容。
从租计征要考虑租金收入的项目内容、租金收入扣除规定。
另外对于原值及租金明显不符合市场常规的，还要进行核定。
5．1&&从价计征
《条例》第3条第1款规定“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定”。
“上述减除幅度”，山东省人民政府关于贯彻执行《中华人民共和国房产税暂行条例》施行细则（以下简称《施行细则》）第6条规定为“30%”。山东省地方税务局关于印发《山东省房产税征收管理暂行办法》的通知（鲁地税三字［1998］第9号）日第5条规定“山东省为30%”。
《条例》第3条第1款规定“没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定”。
没有记载房屋原价的，参照同类房屋，按照上述原则，确定房产余值，计征房产税。（财税地[1987]3号第一条第三款）
5．1．1&&房产原值
& & 房产原值的判断主要包括两个方面：一是房产原值与会计制度记载的房屋原价的关系；二是房产原值的具体内容包括哪些项目。
5．1．1．1&&房产原值与房屋原价关系
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。一定程度上说，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价且与税收认定口径相符的，房屋原价即为应税房产原值。房产原值包括土地使用费、青苗补偿费和搬迁补偿费等。
但是，实际工作中由于纳税人对应税房产的认定口径（征税对象）、是否纳税（征税范围）及会计核算口径的把握不同，可能会发生纳税人未按会计制度规定记载房屋原价的问题。进而导致会计科目中记载的房屋原价与应税房产原值可能不尽相同。
针对上述问题，财税地字[1986]8号第15条规定“应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。日下发的财税(号第1条再次明确“自日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估”。
5．1．1．2&&房屋附属设备和配套设施
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:
（1）暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；
（2）各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；
（3）电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。（财税地[条）
随着社会经济的发展和房屋功能的完善，针对又出现的一些新的设备和设施，总局下发了国税发[号文进行了明确。其中第1条规定“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税”，
上述规定自日起执行。另外，国税发[号第2条作出两条特别规定。分别是：
（1）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。
（2）对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
上述两个特殊规定在计算房产原值时应一并考虑。
5．1．2&&房产原值具体认定
5．1．2．1&&地下建筑
5．1．2．1．1&&与地上房屋相连的地下建筑
与地上房屋相连的地下建筑具体包括：房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等（财税[号第1条第一款）。
自日起，上述地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算房产税（财税[号第2条第三项）。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)[注：山东省规定的减除幅度为30%，下同。]]×1.2％。
5．1．2．1．2&&完全建在地下的建筑、地下人防设施
（1）工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%]×1.2％。（财税[号第2条第一项，日起）
（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。& & 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。（财税[号第2条第二项，日起）
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。？山东省多少（财税[号第2条，日起）
5．1．2．2& &地价计入房产原值
自日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（财税[号第3条）
5．1．2．3& &房产投资联营共担风险
以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税（国税函发[号第1条）。
5．1．2．4& &企业单位职工宿舍
从日起，企业单位的职工宿舍，凡在企业单位固定资产帐上记载房产价值的，应按房产原值征税（鲁地税地字[条）。
5．1．2．5& &固定资产清产核资重估增值
对固定资产重估后新增价值已增提折旧的企业，应按照重估的价值征收房产税（鲁地税三字[条）
5．1．2．6& &房屋评估
随着经济体制改革的深入，纳税人资产都需进行评估。对于纳税人的房产，评估后已对帐簿上固定资产科目中记载的房产价值进行调整的，应从房屋原值变动的次月起，按调整后的帐面房产值征税。（鲁地税地字[1996]3号第1条）
5．1．2．7& &房产出典
日起，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。（财税[号第2条）
5．1．2．8& &融资租赁
日起，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（财税[条）
5．1．2．9& &免收租金期间房产
日起，租赁双方签订的房产租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（财税[条）&&
5．1．2．10& &无租使用房产
应税单位和个人无租使用其他单位（纳税或免税单位）的房产，应依照房产余值代缴纳房产税。（财税[条）
注：日前，上述房产税税额由应税单位和个人缴纳。由当地地方税务主管机关依照同类房产的市场租赁费计算核定（鲁地税三字[条2款）
5．1．2．11& &企业合并（兼并）失去独立法人资格
企业采取合并和兼并方式的，如果被吸收合并或兼并企业失去独立法人资格的，存续企业或新企业为房产税、城镇土地使用税的纳税义务人，分别按存续企业或新企业合并、兼并后的帐面房产价值、占用的土地面积计征房产税和土地使用税，合并、兼并前企业未了的房产税、城镇土地使用税事宜，应由存续企业或新企业承继。（鲁地税三字[1998]第16号2条第一项）
5．1．2．12& &合并（兼并）仍具独立法人资格
企业采取合并和兼并方式的，如果被吸收或兼并的企业仍具有独立法人资格，实行独立核算，则存续企业或新企业、被吸收合并或兼并企业分别为房产税、城镇土地使用税的纳税义务人，分别按各自的帐面房产价值、占用的土地面积计算缴纳房产税、城镇土地使用税。（鲁地税三字[1998]第16号2条第一项）
5．1．2．13& &存续分立
企业采取存续分立的，分别以房产产权所有人为房产税、城镇土地使用税的纳税人，各自按自己的帐面房产价值、占用的土地面积计算缴纳房产税、城镇土地使用税，分立前企业欠缴的房产税、土地使用税事宜，仍由原企业负责清缴。（鲁地税三字[1998]第16号2条第二项）
5．1．2．14& &新设分立
采取新设分立的，以分立后的企业为房产税、土地使用税纳税义务人，分别按帐面价值、占用土地面积计算缴纳房产税和土地使用税，分立前未了房产税、城镇土地使用税事宜，由分立后的企业承继。（鲁地税三字[1998]第16号2条第二项）
5．1．2．15& &融资租赁房产
融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（财税[条，日起）
5．1．2．16& &纳税单位与免税单位共同使用房屋
纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。（[86]财税地字第008号25条）
5．2．1．17& &居民住宅区内业主共有经营性房产
自日起执行，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。（财税[条）
5．2 从租计征
《条例》第3条第3款规定“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”。
5．2．1租金收入
5．2．1．1&&租金收入项目
出租房屋的租金应包括出租的房屋及其不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。（鲁地税函[号第6条）
5．2．1．2&&租金收入扣除项目
5．2．1．2．1&&代收费用
对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除；凡不单独计价或计价明显偏高以及划分不清的，由税务部门核定予以扣除。 （鲁地税函[号第6条）
5．2．1．2．1&&配套设施及用地租金
对出租的房产，凡有与之配套的相对独立的机器设备及露天停车、仓储等用地的，其租金部分，可由当地主管地方税务机关核准，在计税租金中予以扣除。（鲁地税函[号第6条）
5．2．1．3 租金收入核定
5．2．1．3．1个人出租房屋租金收入不符合公平市场交易价格
纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》第二十三条的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省、自治区、直辖市税务机关结合当地实际情况制定。（国税函发[号）
日起，对个人出租的房屋，不分用途一律按出租收入征税。对租金收入提供不实的，由当地地税机关据实核定（鲁地税地字[条）。
5．2．1．3．2&&企业整体资产租赁未注明房屋租金价格
企业由于种种原因将厂房、土地连同设备一起出租给其他企业经营，如果出租合同中未注明房屋租金的价格，基层征收机关可根据当地同类房产的市场租赁费核定其应纳税额。（鲁地税三字[1998]第16号3条）
5．2．2&&从租计征具体规定
5．2．2．1&&出租的地下建筑
自日起，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（财税[号第3条）
应纳房产税的税额=应税房产租金收入×12％。
5．2．2．2&&企业出租不记载房屋价值的职工宿舍
从日起，企业单位的职工宿舍，凡在企业单位固定资产帐上不记载房屋价值而出租的职工宿舍，可按租金收入征收房产税。（鲁地税地字[条）。
5．2．2．3&&房产公司出租待售商品房
自日起，房地产开发企业出租建造的待出售的商品房的，应按房屋的租金收入计算缴纳房产税。（鲁地税函[号第1条）
5．2．2．4&&未纳税出租房产
自日起，针对未履行房产税纳税义务的查无下落的出租房屋的单位和个人，主管税务机关将《限期改正通知书》 送达承租人，如其不能在规定期限内找到出租人缴纳税款的，应由承租人按合同租金或主管地方税务机关核定的租金计算代为缴纳房产税。（鲁地税函[号第2条第1款）
5．2．2．5&&合同约定承租人代缴房产房产税
自日起，对租赁合同约定由承租人代为缴纳房产税的，可由承租人按合同租金或主管地税机关核定的租金全额计算缴纳房产税（鲁地税函[号第2条第2款）。
5．2．2．6&&租赁合同约定房产租金不包括房产税款
自日起，对租赁合同约定由承租人代为缴纳房产税且租金不包括房产税税款的，承租人代为计算缴纳的应纳房产税税额=支付出租人的房屋租金÷(1-12%)×12%?（鲁地税函[号第2条第2款）
5．2．2．7&&承租人转租的房产
自日起，对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收入扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税。（鲁地税函[号第3条）
5．2．2．8&&租赁期间一次性收取租金房产
自日起，出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取的租金全额计算并一次性缴纳房产税。（鲁地税函[号第4条）
5．2．2．9&&出租客房或写字间等房产
自日起，宾馆、饭店、酒店、公寓、写字楼、培训中心、招待所、疗养院等单位出租客房或写字间等房产的，不论其用途如何，一律按其租金收入计算缴纳房产税。（鲁地税函[号第5条）
5．2．2．10&&企业整体资产租赁
企业由于种种原因将厂房、土地连同设备一起出租给其他企业经营，出租企业分别按房产租金收入、实际占用的土地面积计征房产税、城镇土地使用税。如果出租合同中未注明房屋租金的价格，基层征收机关可根据当地同类房产的市场租赁费核定其应纳税额。（鲁地税三字[1998]第16号3条）
5．2．2．11&&投资联营收取固定收入房产
对于投资联营的房产，以房产投资收取固定收入，来承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，因此应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。（国税函发[号第1条）
5．2．2．12&&外资企业房产出租
出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则，外商投资企业将房屋内的柜台出租给其他经营者等并收取租金的，应按租金计征城市房地产税。凡按租金计征的房产税税额超过按房产价值计征的，按租金收入计征城市房地产税；未超过的，按房产价值计征。（国税发[2000]44号第2条第1款）
5．2．2．13& &以修代租房产
承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税（[86]财税地字第008号23条）。
注：上述所称“依照规定”，根据《条例》3条“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”的规定，应将“支付的修理费”视为产权所有人取得的“租金收入”，计算缴纳房产税。对于修理费与出租人应当按公平市场交易价格收取的租金差距较大的，应依据国税函发[号的规定核定租金收入。
5．2．2．14& &房产投资联营收取固定收入
对于以房产投资收取固定收入，来承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，因此应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。（国税函发[号第1条）
请问我公司有一处仓库，其中一部分出租，剩下的一部分自营，该如何缴纳房产税？
Powered by503 Service Temporarily Unavailable
503 Service Temporarily Unavailable> 问题详情
从价计征房产税的计税依据为（)。A.房产原值B.房产租金C.房产原值减除10%～30%后的余值D.房产售
悬赏：0&答案豆
提问人：匿名网友
发布时间：
从价计征房产税的计税依据为()。A.房产原值B.房产租金C.房产原值减除10%～30%后的余值D.房产售价
我有更好的答案
请先输入下方的验证码查看最佳答案
图形验证：
验证码提交中……
每天只需0.4元
选择支付方式
支付宝付款
郑重提醒：支付后，系统自动为您完成注册
请使用微信扫码支付(元)
支付后，系统自动为您完成注册
遇到问题请联系在线客服QQ：
恭喜你被选中为
扫一扫-免费查看答案！
请您不要关闭此页面,支付完成后点击支付完成按钮
遇到问题请联系在线客服QQ：
恭喜您！升级VIP会员成功
提示：请截图保存您的账号信息，以方便日后登录使用。
常用邮箱：
用于找回密码
确认密码：房产税从价计征的依据是什么_房产税_中金网房产税从价计征的依据是什么导读　　《房产税暂行务例》规定，从价计征房产税依照房产原值一次扣除后的余值计算缴纳。为什么要用房产原值作为计税依据？　　答：之所以确定以房产余值为计税依据，是经过慎重考虑的。房产税属于财产税，应当以房产的价值为计税依据。房产的价值有三种形式：一是房产的原值，一就是房屋的造价，包括房屋建造时所用的料、工、费价值等，如按房产的原值计税比较稳定，但随着时间的推移，房产的帐面原值会随着折旧基金的提取而逐渐减少，在这种情况下仍按原值计税，显然是不合适的。二是房产的净值。按净值计税，既麻烦又不科学。三是房产的市价。从理论上讲，房产税的计税依据应当是房产的市价，因为市价是房屋的现实价值，它包括了因土地开发利用等增值因素。但房屋在不发生买卖行为时没有市价，况且在目前情况下，也没有标准的时常价格。因此，按照市价计税，客观上存在很多困难和问题。综合以上几种情况，最后在《暂行条例》中确定以房产余值为计税依据，这个价　　纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。　　纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。　　纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税　　值既考虑到房屋的自然损耗因素，又照顾到房屋后期的增值因素等。房产税从价计征的依据是什么“上海”市地方税务局公布了上海“房产税”征收管理的细则,规定从日起,凡在上海新购住房的购房人,均应在办理房地产登记之前向...2015“上海”“房产税”最新消息:住房房产税12月31日前缴纳不足一年按月算11月3日从上海税务部门获悉,缴纳2015年度个人住房房产税办法已经...“房地产税将正式立法”,2015最新房产税。房产税如何征收,房产税如何计算。最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划公布了多项立法任务...据了解,“房地产税”作为未来的新增税种,房地产税将由现行的“房产税”和城镇土地使用税合并而成。2契税47房产税三房地产税和房产税有什么...房产税数据显示,2014年我国全部“税收”收入亿元,地方税收收入59139.91亿元。房产税收入共计1851.64亿元,占全国全部税收收入的1.55,占...中金网,目前“房地产”税立法草案仍在起草过程中,此前国土部力推的不动产统一登记客观上有利于摸清房地产家底,为房地产税的出台奠定更为扎...2015年“上海”个人住房“房产税”开征据劳动报报道,日前,上海市地方税务局正式发布了关于缴纳上海市2015年个人住房房产税以下简称房产税...“房产税”开征最新消息“上海”市地方税务局正式发布了关于缴纳上海市2015年个人住房房产税有关事项的提示,同时开通了网上缴纳指定平台付...房产税从价计征的依据是什么的相关资讯相关专题 |
| Copyright &
中金网 www.cngold.com.cn 沪ICP备号-1版权所有 复制必究