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第A03版：公共平台
要闻·时评
物业公司走了怎么办？
无人管理的小区怎么办？
&&&&近一段时间，我们编辑部收到了许多读者来信来电，反映部分小区物业服务企业撤场后失管，出现种种物业纠纷。为此，我们与市物业管理部门取得了联系，就读者提出的问题，寻求法规政策依据，供读者依法维护自身的合法权益。&&&&——编者&&&&1、物业公司走了怎么办？&&&&答：早在2010年盐城市住房保障和房产管理局根据《物业管理条例》和《盐城市物业管理实施细则》等相关法规、规定，制定出台了《盐城市物业项目服务退出管理办法》，办法中对因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定及单方提前解除合同，或因管理不规范被相关部门责令退出物业项目服务的活动，进行了规范。物业项目服务退出实行属地管理，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）实施监督和管理；县（市、区）物业管理主管部门(以下简称“物业主管部门”)负责本行政区域内物业项目服务退出的业务指导和协调配合工作。&&&&2、无人管理的小区怎么办？&&&&答：2010年盐城市社会治安综合治理管理委员会办公室和盐城市住房保障和房产管理局联合下发了《关于推进住宅小区管理全覆盖的通知》，根据《盐城市物业管理实施细则》要求，各县（市、区）人民政府为小区管理全覆盖工作的责任单位，属地街道办事处（乡镇人民政府）为实施主体，各县（市、区）房管部门负责业务指导。根据不同小区的具体情况，一区一策，可实行市场化物业管理、准物业管理、单位自管、村民自治管理等等。新（在）建小区及封闭式规模商品房小区，全部实施市场化物业管理；封闭式单位自建规模小区，有单位的由单位自管，改制、破产企业小区由新单位管理或聘请物业服务企业实施市场化管理；对规模偏小的零散居住区、无主管单位的老旧小区，合理划分物业管理区域，就近归并、合并后由社区实施准物业管理，对无法兼并的小区，由所在社区组织4050人员看院、保洁、护绿；城中村或城乡结合部的居（村）民集中居住点，村组负责，实施村民自治管理。&&&&有物业服务企业管理的小区，各级物业管理主管部门要监督企业按照各类服务规范和标准，提供相应服务；其他管理形式的小区，各相关责任主体要按每100户配一名安保、保洁人员，一片配一名责任人和一名水电维修人员。通过多种形式的小区管理方式，落实小区“常态化”管理的责任，人防和技防相结合，实现小区管理全覆盖，最终要使小区内事情有人做、矛盾有人调、问题有人管、责任有人担，使全市所有具有一定规模的小区管理由无序变有序、有序变规范。
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第8版：视点
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无“管家”照料　老旧小区出路在何方？
本报记者 王煜霞/文
老旧居民小区物业管理是难题。
南宁目前有1069个无物业管理小区，由于各种原因，这些小区既没有成立业委会，也无物业公司进驻。缺乏“管家”照料的老旧小区出路在何方？ 现状 社区代管老旧小区改头换面 小区内杂物乱堆放、衣物乱挂晒、棚架乱搭建、养禽种植现象突出……这几乎是以前老旧小区的代名词。随着“大行动”的持续开展，无人照料的老旧小区多数由社区代管，面貌也随之焕然一新。昨日记者来到位于凌铁大桥附近的福建园小区，这里虽然建筑老旧，但小区内街巷干净整洁，杂物有序堆放在角落，小区专门设置了晾晒区，方便社区居民晾晒。“环境卫生比以前好的多了。”正在晒太阳的韦大爷说。 福建园社区党委书记邓贞勤说，社区工作人员每天一早先检查自己网格内的环境卫生，10时半左右再回到岗位干本职工作。邓贞勤介绍说，虽然小区环境改头换面了，但他们的工作压力也特别大，由于这些小区没有物业公司，日常的打扫、维护工作都由社区人员代做，小区业主除每年上缴96元的生活垃圾费外，并不缴纳其他费用，因此社区不得不用每年20万元的惠民资金来应付小区管理的各项开支，可以说“捉襟见肘”是政府投入管理的现状。 记者从南宁市住房保障和房产管理局物业服务和房屋安全监管科了解到，目前我市未实施物业管理的小区超过50%，尤其是老城区西乡塘区，无物业管理的小区达628个。这些小区大部分是上世纪70至90年代企业自建小区，由单位后勤自管，由于产权单位破产倒闭、转制等原因，致使现在小区无人管理。同时这些小区在当初建设时配套基础设施不完善，又长期缺少维修整治，公共管网老化，小区不成规模，环境脏、乱、差。 业内人士分析称，政府投入带来的弊端，一方面是财力逐渐乏软，另一方面也带来了对物业管理市场化的冲击。业内人士分析，不交费就享受政府埋单的基本物业管理服务，对花钱买物业管理服务的老旧居住小区业主显然不公平，结果造成相互攀比，甚至可能出现小区业主联手驱赶已有的物业公司，要求享受政府提供的基本服务。最终可能导致有物业管理的老旧居住小区业主拒缴物业服务费，物业公司运作举步维艰。 探因 物业公司为何不敢进老旧小区的门？ 根据市住房部门的统计，近两年来已有十多家物业服务企业被迫退出，导致老旧小区物业管理形成真空，业主生活质量下降。物业公司撤出是“情非得已”：部分小区特别是老旧小区即使实施了物业管理，但小区业主多数缺乏物业管理服务意识，许多业主常常以各种借口拒缴物业服务费，费用收缴难，并形成恶性循环，物业服务企业正常运营举步维艰。 “物业管理基础条件差、有偿服务意识淡薄，是物业公司难进老旧小区的主要原因。”物业服务科相关负责人介绍说，南宁市许多老旧小区建设之初规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致配套设施基本不完善，公用设施管网老化，路灯不亮，下水道、化粪池经常堵塞，道路破损。物业管理企业不愿介入，部分介入的物业公司也因条件限制难以正常开展工作而退出。 此外，无物业管理居住小区的居民主体主要是工薪阶层或低收入群体，大多是城市老居民、下岗职工、无业人员、孤寡老人、低收入家庭和单位福利分房的职工，当初多数未归集专项维修资金或专项维修资金筹集不到位，现在维修、改建工作量大，业主交存资金热情不高或承担不起，造成房屋公共部位和小区设施年久失修、道路坑洼不平、卫生和治安环境差，整治改造资金缺口大。 “有些小区的居民认为只要不掏钱，怎么管理都无所谓。”该负责人称，老旧小区部分居民文化水平较低，缺乏公共意识，有偿服务消费意识淡薄，总是寄望政府大包大揽，不愿承担相关的小区改造费用和改造后的管理服务费，特别是有些居民多年无偿享受服务，习惯了由单位后勤部门管理的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理，费用也应该由单位交。 尝试 挖掘“造血功能”推行市场化管理 青秀辖区共有1026个小区，其中557个小区由物业公司“打理”，367个小区由单位自管，无人管理的小区102个。“小区必须有‘造血功能’，必须走向市场化才有出路，单靠政府投入可能会陷入死胡同，毕竟政府财力有限。”在解决老旧小区“老大难”的管理问题上，青秀区房管所副所长班克健的观点一针见血。 在总结了成都、深圳、天津、杭州等城市的先进管理经验后，青秀区探索建立新型物业管理模式：选定新竹小区等无物业管理试点小区，推行无物业管理居住小区精细化管理，在社区成立物业服务管理中心，通过新“管家”向小区提供托底服务，同时挖掘小区“造血功能”，扶持其在管理上的“自立、自强”。 何为社区物业服务中心？与物业服务公司有何区别？班克健介绍说，社区物业服务中心是合法的非营利性组织。合法是因为：一是成立有依据。根据住建部下发的《业主大会和业主委员会指导规则》条文规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业委会产生之前，可以由物业所在地的居委会在街道办、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。新竹社区物业服务中心的管理者正是由社区主要负责人兼任；二是社区服务中心已在民政局注册备案。 此外，该组织不像物业公司一样要从管理小区中盈利以维持公司运转。那么这个组织为何得以存活？“充分调动各方资源是关键。”班克健说。在新竹小区，除了20多个保安人员是聘请的，保洁人员等都根据网格化管理由其他工作人员兼顾。为了让小区业主体会到有“管家”的好处，政府先后投入超百万元对小区的下水道、道闸系统、监控系统等进行了改造和完善，小区环境大为改善。同时通过向业主收取低额管理费、停车费以及广告费等，用于小区的保安、保洁及设施维护等托底服务的支出。“目前小区的物业费收费率约有30%，但总体费用可以支持物业中心运转，实际上说明小区已经开始‘自我造血’，慢慢脱离政府的扶持了。”班克健解释。 长期以来，老旧小区由于基础设施差、收费率低、收费标准低，使得专业的物业公司难以进驻。“但有服务，有缴费才是一个小区正常的运转状态。”班克健指出，收费率和服务质量直接挂钩，收费率越高服务质量越好，“只有收费率上去，小区有了‘造血功能’，物业公司才敢进来”。下一步，城区设想待试点成熟后，再向辖区50多个社区全面铺开。先通过社区服务中心提供让市民“看得见、摸得着”的服务，以此提高收费率，再指导有条件的小区成立业委会，实现其自管或者选聘物业公司管理。对无法成立业主大会和选举业主委员会的小区，社区物业服务中心可向其推荐专业的物业公司进驻，最终将老旧小区推上市场化道路。 追问 成立业委会就万事大吉了吗？ 业内人士透露，由于法律、法规不完善，对业委会监管还存在漏洞。以小区的公共收入为例，如某小区停车费、租用场地费等项目的公共收益，物业公司和业委会按照3∶7比例分割，70%的收益由业委会管理，这部分资金什么时候用？怎么用？谁有决定权？“这些问题不明晰，会让业委会成为滋生腐败的温床。”业内人士表示。 市住房局相关负责人也表示，成立业委会有利有弊。业主大会和业主委员会是代表业主利益的组织，目的是维护业主合法权益，对物业公司或其他对业主利益有利害冲突的组织进行监督、协商、谈判、诉讼的机构。“就目前而言，业主大会和业主委员会也是业主行使公共管理权的唯一有效方式。”该负责人表示，成立业主大会有利于行使管理权，选聘和续聘物业管理公司，审核、监督各项费用的使用，可以有效监督、协助物业公司提升物业服务和小区公共区域的空间整体质量，有利于建立小区内沟通渠道，利于处理纠纷和维权。 但该负责人也表示，当前我市部分业主委员会换届以及运作方面仍存在诸多不规范问题，如在选聘物业管理公司过程中收取好处费；要求物业管理公司将部分管理或服务内容分包给“熟人”；以降低物业管理费或罗列种种改聘物业管理公司的理由要挟物业管理公司；私吞小区经营性收入；安排家庭成员到物业管理公司工作；要求物业管理公司为自己装修房屋；挪用业主委员会经费拉选票等。而现在尚无有效手段对业主委员会进行约束。 完善 新修订的物业管理办法弥补漏洞 记者从市住房局获悉，针对无物业管理小区，最新修订的《南宁市物业管理办法》提及几点：一是针对目前我市数百个无物业管理小区的实际情况，建议参照杭州市有关做法，明确业主按法定程序，可以实行自行管理。 二是对于业主未自行管理、也不聘请物业服务企业进行管理的物业管理区域，由乡镇人民政府、街道办事处组织业主推选物业服务企业或者管理人员负责物业管理区域的环境卫生、公共秩序维护等工作，费用由全体业主承担。 三是物业服务企业或者管理人员可以利用物业管理区域的共用部位、共用设施设备进行经营管理，所得收益用于补充专项维修基金和弥补管理经费不足。 对于业主大会的监管，市住房局也正在探索并着手开展以下工作：通过指导城区（开发区）住建部门、街道办加强对业主委员会印章管理（在小区业主委员会印章上注明使用期限、任期等）备案，做好日常印章使用监管，规范业主委员会的行为；引入后期招投标管理模式（业主委员会成立后），通过制定制度规范后期小区招投标管理；引入第三方评估机构，按照全程监督的原则，规范业主委员会管理，确保小区业主委员通过公开招投标方式公平、公正选聘物业服务企业，维护小区业主的合法权益。
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潍坊晚报 10:27
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自建自管物业管理模式占一半,专注人居细节等才能打动业主 物业服务品质越来越受到购房者的重视,高品质的物业能够给住宅产品带来销售溢价,也能为住宅保值。随着房企开始从单纯的地产商向“房地产+服务”转型,开发商自建自管成为塑造地产商品牌、提升房子附加值、培育新增长点的关键。目前潍坊楼盘中,有一半的物业管理是自建自管。市场 自建自管的多是规模较大的房企 随着房地产产品的日趋同质化,房企之间的竞争逐步由产品的竞争转向服务的竞争,而物业管理作为房地产开发的延伸服务也越来越受到开发商的重视,房企也从单纯的地产商向“房地产+服务”转型。在潍坊,越来越多的房地产企业成立独立的物业公司,对所开发建设小区进行物业管理。 记者采访了潍坊新瑞都广场、和扬万悦城、恒大名都等多个开发商,目前这些楼盘多使用自己的物业公司。山东和扬实业有限公司在潍坊有三个住宅小区和一个商业广场,全部由自己的物业公司进行管理。恒信集团销售经理陈先生表示,恒信集团目前有48个楼盘,有一半多是公司物业来管理。 潍坊市物业管理办公室的工作人员介绍说,自2009年以来,潍坊中心城区新开发楼盘约1000个,物业公司是在小区前期开发就开始介入。“由于物业公司中途变化比较多,数据统计比较困难,开发商自建自管的约占一半左右。”该工作人员表示,目前,房企拓展服务领域成为一种趋势,进行物业管理的多是规模较大的房企,如恒信集团、恒大集团等。市民 物业服务质量已成购房重要指标 近年来,不少业主与服务矛盾升级导致更换物业的新闻层出不穷,物业的服务质量直接影响到业主的生活,越来越多的购房者开始关注物业公司的品质和服务。 “以前买房就是看看户型和位置,打听一下开发商的名声,到时能按时顺利地拿到房子就可以。”现在家住恒大名都的林先生表示,自己之前居住的小区物业服务就很差,只收费不管事,虽然是2009年开发的房子,房龄也不算太老,但路面坑坑洼洼一直得不到维修,而且卫生状况很差,几乎没有打扫的。“周边小区二手房的房价都涨了,我们小区就是因为物业太差,价格一直涨不起来。”林先生表示,后来换新房时,他就格外关注物业公司的服务品质。 “现在买房除了看重住宅本身的质量外,物业服务也是非常重要的。物业服务的优劣关系到未来房产增值和居住舒适度。此外,物业是后勤管家,房屋维修管理,卫生环境、景观绿化等后期服务都是他们管。”家住高新区东方太阳城小区的刘先生表示。 记者在走访了市区多位置业顾问后了解到,前来看房的市民除了关注地段、价格、户型等因素外,对居住环境的要求越来越高,非常关注小区的内外设施、配套,并且对日常的服务也颇为关心,比如物业管理公司素质、服务标准。物业服务已经逐渐成为人们购房时选择的重要指标。挑战 中小房企缺乏经验服务管理难跟上 “开发商开拓新领域,向物业服务延伸有利有弊。”潍坊市物业管理办公室的工作人员表示,部分中小房企对于物业管理没有经验,物业质量未必能跟上,如果单纯为了盈利点而进行物业管理只能是自毁招牌,而且不利于小区的保值功能,不如交给成熟的物业公司进行管理。 “有优势也会有劣势,比如会造成业主一有问题就找开发商。”和扬万悦城的丰经理认为,自建自管容易使物业管理成了一个无作为的部门,长此以往如监督不力,物业一碰到问题便推到开发商身上,忽视了自身职责。而开发商公司自身也会应接不暇,尤其工程建设维修等相关部门。 “开发商自持物业还需有一个强大的运营公司。否则,一旦经营不善,自持物业有可能成为&烫手山芋&。”一业内人士说。机遇 好的物业管理正成为房企营销王牌 和扬万悦城的销售经理丰先生表示,房企作为物业服务商优势明显,物业各方面问题能够及时反馈到开发商,比如房屋维修,这样反馈的问题能够得到及时的处理。“将物业服务做好了,待小区成型后,物业服务也是房企一种盈利的领域。”丰经理表示。 “如果,房企和物业公司分开,在后期小区管理过程中,难免会有一些扯皮问题,导致业主和物业公司以及开发商产生很多矛盾。”新瑞都广场策划部经理王法周表示,优质资产青睐好物业,而好物业则带来资产的升值。开发商自己运营服务不仅可以塑造地产品牌,还能增加业主品牌忠诚度。 “小区住得安全,保洁搞得干净,设施经常更新,景观保养好,小区活动多。习惯了在这种小区内生活,所以之后再次置业时,还会继续考虑购买此类物业服务较好的楼盘。”采访中一位业主对记者这样说。 在房地产市场进入调整周期之后,房屋产品的新增长点,无疑是服务产品,相对于实体的楼房,服务产品则是软实力的表现。也有业内专家表示,高品质物业能够带来住宅产品5%―10%的销售溢价,是开发商面向终端消费者的重要窗口,这迫使了整个物管行业不断提高自身的品牌价值,从而支撑房地产在下半场的竞争中占据优势。对于业主而言,物业品牌的实际价值,体现在具体的服务内容与服务方式的专业性和标准化方面。 如今,越来越多的物业企业意识到了小区物业管理正成为营销王牌,纷纷明确自身定位,在各自的专业细分市场探索,打造自身的专业化、特色化、个性化服务。业内 有助房企轻资产转型降低投资成本 潍坊来客了公司总经理隋钢表示,开发商经营物业,投入高水平的服务管理,从物业公司本身来说,盈利的空间其实不大,甚至只能相互持平。作为中高端住宅开发商,并不期待以物业管理赚钱,提供优质的物业管理,最主要的目的是配合销售,提高销售溢价。 “产品完全销售完,开发商会转移到新的项目,良好的物业服务,对开发商的开发运作是一个好的口碑效应。”隋钢表示,做好物业服务品质的过程中,以资本来带动品牌,快速树立行业品牌。此外,开发商自己经营服务便于对小区的管理以及本地工作人员进行分流,提前为以后的项目工作人员做储配。 有业内人士表示,时下大型房企的时代来临。集团化、规模化的房企更是将现有的社区业主二次置业以及消费看作未来的宝藏。抓住这些业主的喜好以及消费特点,无疑对房企未来开发、销售会积累起广阔的客户群。此类转型将有助于房企走轻资产的模式,既降低了投资成本,也规避了房地产市场调控所带来的风险。但是房企要扎稳根,仅靠资金、品牌、背景、理念显然不够,当前地产行业已进入综合实力的竞争时代。物业管理服务为产品提供了无形的服务,未来,高品质的服务、特色的服务、细腻贴心的人文关怀、人居细节及体验,才能打动业主,业主满意,才能源源不断地产生品牌效应、口碑效应。 本报记者隋炜凤大家都在看分享成功热门推荐如何进行对城市居民小区的物业管理状况的调查_百度知道
如何进行对城市居民小区的物业管理状况的调查
我有更好的答案
近年来，随着我市城市建设快速发展,住宅规模化不断壮大，物业管理工作在我市逐步推开。优质的物业管理对改善居住环境、促进和谐社区建设、提高城市品位发挥了积极作用。新的城市规划,建设安居、宜居、和谐的百万人口城市，必须进一步推动、规范这项工作的开展，根据市政协2008年工作安排，市政协法制委在郑增强副主席的带领下，组织部分政协委员，于10月下旬，对市区居民小区物业管理情况进行了调研。调研组听取了市房管局的情况介绍，深入到部分居民小区进行了实地察看，召开了部分物业管理企业经理参加的座谈会，并向业主发放调查问卷征求意见。现将调查情况报告如下。
一、基本情况
我市市区物业管理工作经过近几年的发展，已形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局面。据调查，我市居民小区目前主要有五种管理方式：一是物业管理公司加小区家政服务型；二是开发商售后代管物业型；三是业主联合自主管理型；四是机关单位集资管理型；五是无人管理型。
市区有资质的物业管理企业共15家，其中二级资质企业10家，三级资质企业5家，从业人员共338人；市区18个较具规模的居民小区，总建筑面积150多万平方米。其中16个小区成立了业主委员会。在实行物业管理的居民小区中，成立业主委员会的都由业主委员会和物业管理企业签订了《物业服务合同》，没有成立业主委员会的都由开发建设单位与物业管理企业签订了《前期物业管理服务合同》或《委托合同》。
为做好物业管理工作，近年来，我市主要采取了以下几项措施：加大宣传力度，增强业主的物业消费意识。通过发放宣传资料，开展政策法规咨询，召开座谈会等方式，广泛宣传《物权法》、《物业管理条例》及相关政策法规，使市民更多地了解、参与、支持物业管理，为物业管理工作营造了较好的氛围；加大培训力度，提高物业管理人员素质。组织各物业管理企业经理、管理人员举办培训班，提高了从业人员的素质。组织有关人员学习外地先进经验，规范物业服务，提高管理质量，收到了较好的效果；加大监管力度，推动物业管理行业健康发展。出台了《黄骅市物业管理暂行办法》、建立了《专户维修资金管理办法》等文件，为我市物业管理行业的健康发展提供了政策保障。依据建设部《物业管理企业资质管理办法》制定了规范的运作程序，将不符合条件的物业管理企业提前拒之门外，较好地保证了物业管理企业的服务质量，对物业管理行业的健康发展起到了推动作用；加大指导力度，完善业主自治制度。加大对各居民小区业主委员会的指导，积极创造条件筹建业主委员会，制定业主文明公约，明确权利和义务，使广大业主对自身的权力和义务有了进一步了解，对实行自治管理重要意义的认识有了进一步提高。广大业主积极支持和配合业主委员会、物业管理企业开展工作，共同建好小区、管好小区的浓厚氛围正在逐步形成。通过以上工作，市区物业管理整体水平有了较大提高。
二、存在问题
市区居民小区物业管理工作虽然取得了一定成绩，但存在的困难和问题也不容忽视。主要表现在以下几个方面：
一是业主与物业管理企业矛盾日益尖锐，不稳定因素开始凸现。作为发展中的城市，黄骅最早建设的大部分楼房小区处于无物业管理和物业管理不规范阶段，这样的小区环境谈不上优美，只能保证居住的基本条件，业主的诉求也较低，矛盾是隐性的；另一部分是近几年建设的有物业管理的小区，大多存在这样那样的问题，或房屋质量存在问题，或暖气不热、水压不足，或绿化不达标、安全无保障等等，这些问题直接影响了业主的正常生活，但物业管理企业又无力解决，业主很不满意，因此，业主与物业管理企业的矛盾很多，关系比较紧张。有的业主消费意识差，仍有计划经济福利物业意识，对政府及相关部门有依靠性，造成有的业主与物业管理企业吵架，有的到有关部门上访，据调查，有的小区居民联合集体拒交物业管理费。出现矛盾解决不及时，不合理，致使不良影响扩大，物业管理企业为了生存只好减少人员和投入，降低服务标准，甚至退出，造成有的小区至今无人参与物业管理的瘫痪状态，如此恶性循环，既造成物业管理企业普遍亏损，也给业主生活带来不便，影响了社会的和谐稳定。
二是业主自我管理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。由全体业主民主推选产生的业主委员会是广大业主的自治组织，在物业管理工作中起着联系业主与物业管理企业，消除隔阂，增进了解的重要作用，但有的业主对物业管理情况漠不关心，业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。有些小区在入住几年后仍没有召开过业主大会，没有成立业主委员会，物业管理仍处于前期物业管理状态，业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。有的小区虽然成立了业主委员会，但并不是由业主大会选举产生，而往往是由建设单位或开发商指定产生，其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的知识、精力和热情，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。甚至只顾自己沾光，不替广大业主维权。
三是物业管理企业经营不规范，服务不到位，从业人员素质较低。调研中发现，我市推进物业管理市场化的进程非常艰难，严重阻碍了物业管理行业的健康发展。目前，在市区实行物业管理的18个居民小区中，几乎没有通过招投标方式选聘物业管理企业的，多数居住小区或是由原开发企业委托其子公司代管，或是由房产主管部门指定物业管理企业管理。这种“自建自管”的管理模式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业管理企业没有活力，管理水平很难令业主满意。即使因为开发企业的子公司代管呈现出一时的活力和繁荣，也仅仅是因为开发企业要借助这一“活力和繁荣”为大量后续商品房销售做做样子，属于建筑小区的前期物业，一旦开发企业与物管公司脱钩，物业管理将举步维艰，居民小区将面临无人管理的局面。有的物业管理人员缺乏服务意识，服务态度不够端正，服务用语不文明。有的物业管理人员技术水平不高，物业维修不及时、不到位，业主意见很大。有的物业管理企业片面追求经济效益，降低标准承接物业管理，给日后的物业管理工作留下隐患。
四是部门监管作用没有能够得到足够发挥。《物业管理条例》对相关部门在物业管理工作中应负的责任都作了明确的规定，但在实际工作中，有些规定没有得到很好的落实。首先，对物业管理工作有待进一步提高重视。有的规模较大的居民小区，交付使用几年后仍没有建立居民委员会，既不利于对物业管理工作进行指导，也给业主的生活带来很大不便。其次，在居民小区的开工、验收等环节上，有待进一步严格。有的分期建设的居民小区，配套设施未按规定同步建设。如青青家园等住宅建设项目竣工时多数未进行综合验收，导致群体事件发生，直至上访。有的居民小区物业管理用房未落实，有的绿化工程未达标，有的配套设施未建设等等，这些问题均未得到及时纠正，致使居民小区的建设未能达到总体规划要求。第三，小区的规划设计意识有待进一步超前。特别是一些建设较早的居民小区表现尤其突出。有的小区建设时根本未建停车场，也没有预留停车地点。随着社会经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，私家车数量激增。大量的私家车涌进居民小区，使得许多小区车满为患，由此引发的矛盾纠纷时有发生。此外，有些水、电、暖等设施不能做到“一户一表（阀）”，给物业管理带来很大不便，也在一定程度上影响了业主与物业管理企业的关系。第四，部门之间有待进一步形成管理合力。有的业主随意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建，有的擅自改变房屋用途，在装修中损坏建筑物结构安全或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住等，对此，物业管理企业难以管理，相关职能部门也很少过问。有的部门只收费却不肯承担设施的维修费用，设施损坏时推诿责任，使物业管理企业陷入被动局面。
五是开发商遗留问题导致业主与物业管理企业产生纠纷。调查结果显示，引发业主和物业管理企业纠纷的原因多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建设过程中不讲诚信，偷工减料，房屋质量存在严重问题。有的擅自改变设计规划，小区建设先天不足,有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现，成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从开发商处得不到及时解决，只能同物业管理企业交涉，从而引发双方的矛盾和纠纷。有的居民小区交付使用时绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业管理企业与业主的矛盾。有的小区车库、地下室、活动中心、会所等公建配套设施权属界定不清，造成业主对产权的强烈主张，也带来维修责任的承担和物业管理费分摊及物业经营收益分配等多方面的矛盾。
三、几点建议
随着社会经济的发展和人民群众生活水平的提高，居民小区物业管理工作的重要性显得越来越重要。据有关专家分析，未来城市的主要矛盾点将集中在小区物业管理问题上。因此，为建设和谐社会，在未来3-5年内，推动我市市区居民小区物业管理工作有序、高效开展，建议：
1、着眼城市发展前景，以人为本，整合居民小区，建好和谐社区。一是合并小区，解决目前我市多数小区规模偏小、管理成本较高，不利管理的局面。应以市区规划的道路为小区四至，规模控制在15-20万平米，从而大大降低物业管理成本。二是集中供热，组建全市性的大型热力公司，切实解决城市小区冬季取暖产生的矛盾问题，降低居民居住成本。三是要强力推进水、电、气、暖“一房一表（阀）”改造工作，避免因费用问题引发业主和物业管理企业之间的矛盾。四是在居民小区特别是新建小区内规划建立集中物业服务中心，增加物业管理企业的自身造血功能。小区内由物业公司承办超市、蔬菜、早点、干洗、医疗门诊、幼儿园、美容美发、家电及车辆维修等与小区居民需求密切相关的行业；代收各种费用并从中提取管理费用（如有线电视、纯净水、液化气等费用）；既增加物业管理企业的自我造血功能，又方便小区居民日常生活需求，同时还能够减轻小区居民的物业管理费用。五是相关部门要通力合作，以法严肃查处居民小区私搭乱建、违章装修、擅改房屋用途等侵害其他业主利益的不良行为，努力建设和谐小区。
2、加大监管力度，推动物业管理行业健康发展。加强市房管局对物业管理行业的监管，为其创造良好的环境。要根据《物业管理条例》及相关文件精神，立足我市实际，尽快制定出台实施细则，为物业管理工作提供政策依据。要进一步规范物业管理招投标行为，特别是要引入竞争机制，彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况，推动物业管理企业优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。要加大对物业管理企业的监管力度，并下大力度着重培育一批素质高，服务好，管理规范的物业管理公司样板，用典型引路，用典型推动。整顿和规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业的资质管理，严格准入、清出和投诉举报制度，对业主的投诉、举报及时进行查处。要进一步拓宽工作领域，努力加强对单位自建居民小区物业管理工作的指导。
3、加大宣传力度，为物业管理工作创造良好的环境。物业管理事关千家万户，是和谐社会建设的重要组成部分。要广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》，加强对居民的物业消费意识教育，使物业管理的直接参与者——业主和物业管理企业知法明理，对在物业管理活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识，以《条例》规范自己的行为。要引导各居民小区按法律程序尽快成立业主委员会，促进业主自律，以法维护自身权益，积极做好业主与物业管理企业的沟通协调工作，消除二者之间的误会和分歧。要教育业主主动履行在物业管理活动中应承担的义务，自觉遵守物业管理的有关规定，维护公共秩序和环境卫生，按时交纳物业管理费，与物业管理企业发生纠纷时，应通过正当途径解决。对不尽义务者要有处理办法和措施，以免因少数人不尽义务而影响整个小区的物业管理服务工作的正常开展。要教育引导物业管理企业依法经营，合理收费，接受监督，努力为广大业主提供优质高效的服务。
4、物业管理企业要转变观念，提高服务水平。物业管理企业的成败，很大程度上取决于其素质的高低。因此，物业管理企业要认真做好员工的教育和培训工作，不断转变服务理念，提高员工的素质和服务技能。要建立健全企业内部管理制度，完善运行机制，降低运行成本。要按政策规定承接物业管理住宅小区，并及时与业主签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》，明确双方的权力、义务和责任。要坚持经济效益和社会效益并重，尽力满足业主的合理要求，坚决杜绝任何损害业主利益的行为，并依法处理物业管理活动中出现的各种矛盾和纠纷。
5、健全组织，明确责任，齐抓共管，为物业管理工作提供有利保障。一是政府要成立物业管理领导小组。物业管理工作是一项系统工程，有些问题单靠主管部门鞭长莫及。如今年供暖价格上涨等问题。因此，市政府一定要高度重视，将其列入议事日程。要借鉴其他城市的作法，由主管市长任领导小组组长，下设办事机构，吸纳相关部门参加，及时研究解决物业管理工作中的问题。各相关单位要在领导小组的统一领导下切实负起责任，相互配合，相互支持，协调联动，共同努力，对不负责任的职能部门实行问责，为物业管理工作提供有利保障。二是探索业主委员会与居委会合二为一，接受街道办事处的领导机制。各街道办事处要进一步加强对辖区内各居民小区物业管理工作的指导，凡具备条件的居民小区，都要在街道办的指导下建立居民委员会和业主委员会，并探索将业主委员会与居民委员会合二为一，赋予业主委员会以居民委员会的职能，一套人马，两块牌子，以便将矛盾化解在基层，努力维护社会的和谐稳定。三是坚持可持续发展的原则，高标准超前规划。规划建设部门要在城市规划、建设时，充分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题，从源头上解决居民小区停车难、行路难、公共设施不配套等问题。要加大对开发建设单位的监管力度，制定物业管理项目综合验收标准。在小区竣工验收时，实行按户验收责任追究制度，严把房屋、配套设施、水电气等质量关，确保将完全合格的住宅小区交给社会。要界定基础设施产权，对私自变更建设规划，占压绿地、公共设施的行为要依法惩处，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷
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