今天这篇文字纯属干货。判断你的城市有没有风险。给你一个重要的参考指标：对比新房成交量和二手房成交量。新房疯涨，二手房卖不掉！
如果你的城市出现这个问题，
那就需要警惕了！
一个城市，A区和B区，如果买房，你怎么选？
前方多图预警！
住宅密集度高，老房子比较多。城区配套完整。
大商场。人流多。购物天堂。到处都是人。人挤人。
马路比较窄，经常堵车。
二手房市场活跃。
新开发区。都是新楼盘，还有在建的楼盘。
新楼盘的小区品质，高端的外立面都是A区不能比的。
绿化也是A区不能比的。
大马路也是A区不能比的。
商业配套还比较原始，但是已经决定附近要建立一个大商场。医院学校等也会迁过来。未来可期。不过产业较少。
有高逼格的售楼处。没有二手房市场。
好，简单介绍这些。请问，如果是你买房，你怎么选？
选A区的人会想，虽然A区居住感不好，但是上班方便，学校、医院也离得近。
选B区的人会想，A区配套成熟，但是居住感不好。人太多太挤。而B区，虽然商业配套没起来，但前景很好啊，又是新开发的区域。投资不就是买个预期吗？选B。
如果是站在自住的角度，你买房就是为了住，不打算卖出变现，那么，以上全对。有钱难买您乐意。自住爱买哪儿买哪儿。
如果是站在投资的角度，以上的想法全错。从投资的角度考虑，最关键的因素就是：这个区域的二手房市场是否活跃。我买了，是不是能卖掉。
所以，选择A。不过答案不重要。我们要记住一条重要结论：
只有二手房市场才有房地产！
新房上涨就是障眼法
有时候咨询做多了，往往会被粉丝带沟里。
房姐啊，我们这里房价疯涨，咋整啊，愁人。三个月一平涨了2000块钱，这可咋办？该不该买？
问：新房二手房？答曰：新房啊，二手房谁关注啊。
房姐啊，我们这里新盘日光，开盘要走关系才能排到号。1000多人抢200套房子，太奇葩了。
问：二手房呢？答曰：二手房不清楚……
同志们，都错了啊。去看看二手房市场吧。
二手房市场，是无数刚需用钱投票做出来的选择。可信度要比一手房高。二手房市场活跃，说明居民买房需求旺盛，供不应求，所以才推高房价。
所以，在第一部分，A区二手房市场活跃，已经得到了市场认可，可以推算，房价上涨过程中，A区市场是反应比较快，上涨幅度比较高的。
而B区，因为还不被市场认可。加上新房供应量大。即使A区房价上涨了，B区可能供大于求，开发商也不会主动提价。
怎么样让B区房价上涨呢？很简单。把A区买房的人赶到B区。
A区限购限贷，外地人要交社保才能买。B区不做限制。所以，来B区的人就多了。
最开始的可能是需要买房的刚需人群。开发商一看，怎么来这么多人，市场火爆啊。所以抓紧上调楼盘价格。A区销售们一看，B区楼盘那么畅销？赶紧跟开发商谈好佣金，带A区客户杀过去。
之后呢，价格一波波的上涨，本来不打算买房的人，也加入了买房的队伍。房价涨的这么快，还不投资赚一笔？结果，B区投资的人越来越多。
就这样，B区从一个新盘过多的状况转为供不应求。获得了一轮轮游资的爆炒。
这样我们得出了第二个结论：不限购不限贷的地方，基本是大坑。
PS，同理，限购地区正卖的火热的商铺商住，不限购不限贷，你买了要吃亏，你买了要上当。全部都有坑！通通都有坑。
楼市最危险的信号
不同城区如此，换到不同城市也是一样。
判断你的城市有没有风险。给你一个重要的参考指标：对比新房成交量和二手房成交量。
新房成交量＞二手房成交量
说明该城市有大量新盘售出，没有形成成熟的二手房市场，土地还有供应，人口可能不多。即使新盘价格上涨，那也是开发商自己上调的价格，而且还没有受到ZF监管。属于去库存的城市。
卖光了又怎么样。日光盘又怎么样，开盘就抢又怎么样。你不要买。等三五年就有人着急出手卖，到时候市场遍地是这样的房子。现在买的越多，到时候踩踏性卖出的就越多。
新房成交量＜二手房成交量
新盘不多。市场已经进入二手房时代。说明可供应的土地不多了，新房供应量不足，而市场需求旺盛。这种地方往往是被限购限贷的。新房价格往往遭到政府的严格打压，备案价格很低。
买入这种城市的房，危险系数会低很多。
土地稀缺，从新房市场转变为二手房市场的规律几乎不可逆。
那么问题来了，如果一个城市的新房疯涨，市中心好地段的二手房卖不出去咋办？
如果是这样的城市，那还不赶紧跑！
大家所在城市有这种现象吗？
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楼市危险信号出现！房价即将发生变化？！
来源：腾讯财经
今年以来，房价暴涨，地王频现，楼市一直保持着高温状态，但很多人不知道，这一切可能即将发生变化。
今年以来，房价暴涨，地王频现，楼市一直保持着高温状态，但很多人不知道，这一切可能即将发生变化。
中国房价即将开始下跌？！
通过大数据分析各个行业就业情况的凯博咨询(Guidepoint)近期发布了一份有关中国就业市场的报告。
凯博咨询发现，自2013年初，房地产行业就业机会的走势与房地产市场的走势在6个月中是相似的，而就业机会具有前瞻性，先于房价六个月左右达到峰值和触底。根据研究，房地产中介新增工作机会的峰值已经过去，这意味着房价未来将会下跌。
图1：2013年5月至2016年5月，房地产中介新增就业机会(绿色)和100个城市房价(蓝色)走势对比图。
凯博咨询数据与分析团队主管Erik Haines表示，“如果这一趋势持续，近期新增就业机会的减少可能暗示中国的房价将会开始下跌。”
行业观察家对于投资者的投机行为和未来房地产泡沫破裂的担忧不断上升。经济学家就曾警告说，“中国房价在未来某个时刻将会经历大幅回调。”
这一时刻很可能已经到来。
六月楼市全面走弱，一线向二线蔓延
今年以来，自一线楼市调控加码以后，二线城市接棒一线城市的火爆。但房地产市场的走弱已经从一线城市向二线城市传导。
安信证券表示，6月，30大中城市商品房成交面积继续回落，比5月继续下降8个百分点。长江证券（000783）结合75城高频成交数据与中指研究院房价指数也得出“同比增速急速回落，降温趋势不断验证”的结论。
下半年销售增速仍将继续降温，其中二线城市销售面积回落更加明显。
安信证券表示，目前一二三线城市房价环比增速均已经拐头向下。
“二线四小龙”房价涨幅虽然继续领跑，但涨幅也有所收窄。
历史规律显示，地王潮，往往对应着小周期最高点。
社科院报告：房地产市场或迎来一个短暂调整期&
7月6日，社科院发布的《中国住房2016中期报告》预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。
此外，社科院人口学者郑真真在今年夏季达沃斯论坛上表示，到本世纪末，中国人口可能只剩10亿人。甚至还有人说8亿！6亿！专家预测，2029年后我国人口将开始步入衰退期。
当下，少子化问题逐渐凸显。试问，未来购买住房的人口下降，那么住房的需求从何而来？在“人口就是一切”的房地产来说，没有足够的人，还有什么未来！
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
大神来了丨商业地
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323房价还会上涨吗？我们到底还要不要换房？
来源：第一财经日报
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
不管我们承不承认，房子一直都是聚会上的永恒话题。没结婚的要买房，结了婚的要换房，不论大家聊着、跳槽还是摇车牌号或《老炮儿》，最终话题都可能无缝切换到买房。过年前后更是如此。无论身处大都市还是小乡村，房子就像围炉吃喝时桌几上的那碟瓜子，嗑得人口干舌燥，但又忍不住一颗接一颗送进嘴里。换房焦虑族关于过年期间的回乡楼市话题已经很多。从社会、政府、企业的角度而言，三四线城市的空置率、高库存带来了莫大的困扰。相对骇人听闻的“鬼城”、开发商跑路，一线城市“中产”、“夹心层”们的换房烦恼多少显得有些矫情——已然拥有小镇青年无法想象的百万级居所，却还在为换房焦灼。但事实上，焦灼的人真不少。除夕前两天，北京环外火锅店内，一桌30岁上下的年轻人正在聊天。是为迎接上海来京出差的大学同学A，北京的同学B和同学C聚在一起。从上海名校毕业后的A在就职于一家券商，公司在陆家嘴；B本科毕业后赴北京念到博士，毕业后进入部委工作，未婚；在国企上班的C已婚，一旁在外企上班的妻子怀有身孕。话题先从理财开始：存款利息越来越低，互联网理财产品收益跌破3%，P2P风险持续累积，A股更是惨不忍睹，那么有限的积蓄是兑换成美元呢还是买银行理财产品？不一会儿，话题转到了房子上：利率这么低，房价还得涨，还要不要买房？A去年结婚时，在上海次中心地段买了一套两居室，2000年左右建成的二手房。刚装修完，就开始犹豫是入住还是卖掉。原因很简单，房龄超过15年，小区难免老旧，周边环境也很一般，也没有学区。他拿出手机，打开线上看房的APP，搜出几套房子说：“看，我们附近好点的小区的两居室都在700万以上了，再好一点的就奔1000万了，实在是太贵了。”A的话引发了C的强烈共鸣。眼看妻子待产，父母要从外地进京照顾，现有的80平米的老房子实在是拥挤。于是C也打开了同一个软件，搜出了自己家附近的在售房源。他对着软件上的变价记录感慨，公园至东五环区域，那几个他看得上的物业较好的小区，120平米至140平米的房子，近两月来报价节节攀升，不少房源从700余万元涨到了接近800余万元。与A一样，C和妻子如果卖掉现有的总价400万左右的房子，再贷款斤400万元（每月按揭2万元左右），的确可以换一套理想居所，但他的纠结之处在于，以他俩的家庭收入，供着这样的房子再养个孩子，无疑是压力山大。而更要命的是，这些房子跟A在上海看上的房子一样，不属于普通住宅，不享有相应的税收优惠，算下来税费还需要40万至60万元。这时单身青年B说话了，他也拿出手机：“看，这套西五环的房子，我就因为它挨着环线有些犹豫，眼睁睁就看着它从3万7涨到了4万3，不知道过年后还会不会涨。”“房价还会上涨吗?我们到底还要不要换房?”最后，大家又回到了这个问题。房价会涨得停不住吗？国家统计局数据显示，去年12月，北京、上海、广州新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%、2.1%、0.7%，同比2015年12月分别上涨10.4%、18.2%、9.2%，二手住宅价格更是同比分别上涨20.8%、11.7%、11.7%。穆迪近日提供给《第一财经日报》记者的报告也显示，该机构跟踪的一二线城市的库存水平从去年11月的九个月降至12月的七个月。库存进一步消化将对房价构成支持，因此从趋势上看，一线城市房价稳稳当当的坐在了上涨通道。一线城市楼市繁花似锦，于是作为市场上的三大经济主体，政府、企业与个人，多将楼市问题的注意力放在了三四线城市的巨大库存上。的确，眼下房地产的区域性过剩正影响楼市的健康发展，累及中国经济稳定增长，威胁金融安全。相对三四线城市，一线城市则显得安全得多。2月2日，中国央行在其网站发布一则通知宣布，在不实施住房限购措施的城市，银行对首次购房者贷款的最低首付款比例可从25%下浮至20%。这一新政排除了五个非限购的城市，北上广深与三亚，这些城市仍需行政手段干预需求，自然也与高库存保有安全距离。正是因为如此，房企过去两年间争相喊出战略性回归一线城市的口号。但一线城市供给结构问题带来的企业与购房者的焦虑也正在发生。来自克而瑞研究中心的最新统计显示，上海和北京最受欢迎的改善型户型面积在144平米至220平米之间，上海的改善需求套均价在600万元至990万元;北京的套均价在440万元至735万元之间。而这类房子的供给情况又如何呢？据亚豪机构观察，从去年成交的住宅用地情况来看，由于竞自住房面积已成惯例，在房企争夺之下多宗地块出现全部竞建为自住房现象，而剩余极少数纯商住宅部分价格被推升至畸高。在此背景之下，北京住宅市场自住房与豪宅占主导的二元模式将进一步明确，而适合中低端刚需及改善型的纯商项目不断减少。亚豪机构副总经理任启鑫就曾指出，受到土地成本推升的影响，2015年北京住宅市场豪宅化的倾向已经出现，2016年这一特征将更加明显，而基于高端项目的特性，2016年房企在北京的推盘节奏将进一步放缓，预计在今年3月销售季正式开启之后，月度最高开盘量将继续维持在30个左右，北京楼市逐渐进入“少而精”的销售阶段。新房豪宅化，中高端改善型二手房相应越来越抢手，在价格上呈现豪宅化，因此形成了新房单价扎堆超10万，二手房单价扎堆超6万的局面。一位年轻的知名经济学者春节前对记者说，随着负利率持续，股票等投资渠道回报走低，信托兑付风险加大，春节后北京改善型二手住宅还将继续上涨，未来四环内130平米左右的中高端住宅，1000万元内的房源会逐渐减少。这正是面临三代同堂的“夹心层”们焦虑的原因。大城市、好地段、好房子供给稀缺，强劲的需求推高了价格，这本是基本的供求原理。但如此的豪宅狂欢背后，一方面一些产品供给过剩，一些需求由于交易成本过高得而得不到释放；另一方面，企业和购房者的杠杆也正在加大。即便是几家企业组成联合体拿地，随着京沪地王身价不断刷新，顶豪集中入市后去化压力加大，拿高价地的风险也在累积。去年10月，就曾传出有华南房企与北京央企联合摘得北京土地后，单方面想要退出，留下合作方不知是单独接手全盘，还是等待另一位“下家”登场，项目运营计划都得推倒重来。与此同时，投资客的杠杆也在加大。亚豪机构市场总监郭毅对《第一财经日报》记者举例称，以房价领涨的深圳为代表，投资客再度进入楼市，并在各种金融产品的助推下，加大了购房资金的杠杆率，这意味着房地产市场和金融范畴的危害开始堆积。对此，穆迪认为，由于中国经济增长放缓，开发商的负债杠杆率依然高企，利润率面临压力以及三四线城市库存水平较高，因此行业运营环境将更有挑战性。对现金流依赖高如房地产，在这样的行业基本面和激烈竞争下，一线城市的项目也不见得能独善其身，能轻松承担起为整个企业充当现金奶牛的重望。“希望房价不要涨太快，祝你们早日换房成功。”火锅局的末了，站起来告别时，A挥挥手，对C夫妇这样说道。而一线城市的房价是否会一直快速上涨呢？也许有一个人的判断可作为参考。今年1月初，融创中国（01918.HK）董事长在上海出席媒体会时说：“北京、上海没法弄，一算就赔钱。”他说，过去他觉得北京、上海什么地都能拿，现在觉得企业要避免掉进高价地的“坑”里面。“现在房地产市场风险很大，尽管利率越来越低，但利率不会永远下降。2011年前后出现的房地产低谷也表明，房价不可能像大家想象的一样一涨起来就停不住。”说道。
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48小时热文排行中国楼市已发出了最危险信号
来源：BWCHINESE中文网
　　一两个季度之后楼市将趋冷，大部分城市房价将进入僵持、观望状态。除非国家再度放松一线城市楼市的管控，否则这轮政策牛市有结束的危险。
　　中国指数研究院5月1日发布的百城价格指数显示，2016年4月，全国100个城市（新建）住宅环比上涨居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉。
　　此前领涨中国楼市一年半之久的深圳，新房环比涨幅只有2.84%，位居第12名。北京、广州、上海则分别位居14名、30名和32名。
　　一线城市突然“熄火”，最重要的原因是出台了严厉的“3.25”新政，其中尤其以深圳、上海力度最大。其实苏州、南京、武汉等也有类似调控措施出台，只不过比较温柔，而且这三个城市此前涨幅较小，所以4月房价涨幅进入了前十名。
　　仔细观察前10名城市，你会发现一个好玩的现象，除了厦门、南京、珠海、武汉带有独立上涨的特征，其他6个城市都不是本地需求驱动的，而是旁边“老大哥”挤出效应带动的。
　　深圳的力量似乎最为强大，带动了中山、东莞和惠州三个城市的楼市（珠海其实也有深圳因素存在）。惠州楼市历来是深圳投资客的天下，大家屡套屡战，韭菜割都割不完。从大亚湾到亚婆角到巽寮湾到双月湾，铺天盖地的海景房80%都卖给了深圳人。每到周末、春节，在这一带街上跑的车，基本上都是粤B牌照。
　　为什么深圳人这样喜欢惠州？原因很简单，海景房实在太漂亮，价格实在太低。
　　东莞虽然夹在广州深圳之间，但房价明显呈现三个台阶：靠近深圳的镇最贵，然后是市中心，靠近广州那边的反而较低。所以，东莞无论是经济和楼市，都是深圳的延伸和补充。
　　中山位于珠江口西岸，照理说应该是广州的小弟。但深中通道概念炒了10年，前往中山买房子的外地投资客，仍然是深圳为主、广佛为辅。
　　昆山和苏州当然是上海投资客的最爱。昆山本来就是苏州的一部分，分开说其实没有多大意义。我在此前的专栏中分析过，上海专宠苏州，最多给南通点雨露恩泽。至于无锡、湖州、嘉兴，都很难从上海那边获得显著的利益。苏州这些年自身人口增长也非常迅速，金融体系里拥有的资金非常雄厚，跟天津、重庆、杭州是一个重量级，超过南京。所以苏州楼市兼具“自己NB+邻居NB”两大特征，可以长期看好。
　　廊坊很有可能是过去5年里风头最健的地级市，资金总量5年增长了150%，财政收入5年增长了接近200%，小学生人数5年增长了40%。这样的城市，房价不涨才怪。廊坊这么N，关键是人家有两大郊区，一个叫北京，一个叫天津。尤其是北京市政府东迁之后，廊坊的“北三县”已经在北京眼皮子底下，燕郊这类地区距离北京市政府，比西城区还近。
　　这样一分析，问题就很清楚了。这轮中国房地产的政策牛市，第一阶段是深圳一枝独秀，第二阶段是一线城市全面上涨。现在进入第三阶段，一线城市开始调控，购买力转移到了周边城市，造成了一线城市卫星城的大涨。
　　但要命的问题来了：一线城市成交量急剧下跌，新房价格开始涨不动，二手房开始微调。在这种情况下，卫星城的火爆转瞬即逝。靠独立因素走强的部分二线城市，比如南京、厦门、武汉、合肥，以及兼具本地因素的苏州，还能涨上一阵子。但整体而言，没有了一线城市的领涨，行情已经进入了后半程。
　　我的判断是，一两个季度之后楼市将趋冷，大部分城市房价将进入僵持、观望状态。除非国家再度放松一线城市楼市的管控，否则这轮政策牛市有结束的危险。
　　为什么这么说？除了楼市自身的规律，还有一个因素，这就是央行货币政策在转向。在CPI走高的压力下，央行已经开始控制流动性。习总刚刚主持的政治局会议也提到了“要关注物价变化”。
　　不过从长远看，中心城市优质住宅仍然值得投资和长期持有。只是从短期看，房地产在一两个季度之后，有趋冷的可能。对此，大家要有清醒的认识。
　　本文作者：刘晓博，财经传媒人。“天天说钱”微信公众号（liuxb0929）
(责任编辑：郭儒逸 UF029)
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