物业公司的法律风险分析及防范_投行律师小兵_新浪博客
物业公司的法律风险分析及防范
物业公司作为专业为物业业主服务的机构，以为物业业主提供优质高效的物业管理服务为己任，然而同样作为一个企业，其企业法律风险无处不在，本文旨在于阐述目前的主要法律风险和防范措施。
目前的物业业主客户主要分为三类，小区物业业主，工厂公司企业业主，行政事业单位业主。其中为小区物业业主服务，存在的法律风险更多更大，本文即以其作为阐述对象。
一、物业公司安保管理不当，面临的巨额索赔法律风险
物业公司为业主提供基本的安保管理服务，是其主要职责之一，但是由于其员工个人行为或管理不当，没有按照相关规章制度或者合同协议约定的标准提供服务，导致业主人身伤亡或财产损失，且二者存在因果关系时，物业公司就应当承担相应的法律责任。
2003年7月深圳某小区内，某犯罪分子持一张过期的《装修出入证》进入小区。保安员没有看清楚《装修出入证》，也没有要求犯罪分子登记，即同意其进入小区。
　　随后犯罪分子进入小区某业主家，抢劫数十万元，并将业主杀害后潜逃。
　　受害人之母认为该小区物业管理处没有尽到安全保障的义务，导致凶手使用过期的《装修出入证》进入该小区，将其女儿杀害，遂将物业管理处告上法院，要求赔偿各项损失近600万元。
同年法院一审判决：小区物业管理公司未以适当的方式核实钟的身份是否真实，即同意犯罪分子进入住宅楼内，系属未尽合理限度范围内的安全保障义务，有过错。故东海花园管理处未尽合理限度范围内的安全保障义务的行为，与某种危害后果的发生之间，存在有相当因果关系。法院判定物业管理处对犯罪分子应承担的赔偿额的30%承担补充赔偿责任。
如何规避这类法律风险，笔者认为应当注意以下几个方面：
1、对与业主签订的物业服务合同中，有关安保的条款内容约定更加清晰、明确。
物业公司在制定物业服务合同时，对于涉及到安保内容的服务条款，特别是安保的范围，安保的对象，安保的方式等条款进行详细约定，以明确物业公司应当履行的义务。
2、制定详细的安保规章制度，并落实到位。
例如上案例中的，物业公司虽有装修人员的登记制度、出入证管理制度，但是却没有严格执行，导致出现了惨剧，这就是物业公司承担赔偿责任的主要原因。
如果物业公司切实按照规章制度，落实相关安保措施，即物业公司不存在过错，物业公司也不会承担赔偿责任。
3、通过转包专业安保公司，进行法律风险转移。
对于情况复杂，安保风险较大的物业小区，物业公司可以考虑在经业主同意的情况下，将安保管理转包给专业安保公司，这样即使是发生安保事故时，也与物业公司无关。
4、通过为物业公司及有关员工购买责任保险方式，进行法律风险有效转移。
责任保险是以被保险人对第三方应当承担的约定或法定责任为保险标的的保险，简而言之就是当因物业公司及其员工存在过错，应当向第三方承担赔偿责任时，保险公司就应当及时理赔，这样物业公司就可以免去承担巨额赔偿责任的法律风险。
二、因物业公司对小区内设施管理不当，导致业主人身和财产受到损害，面临索赔的法律风险。
物业公司在对整个物业进行管理时，由于各种原因，导致某些设施年久失修或者意外原因，导致业主人身或财产受到损害。
某小区，一小孩在水池边玩耍，不小心落入水池，同时水池内的景观灯电源线走电，导致小孩触电身亡。经查，水池边既没有护栏也没有警示标识，同时水池内景观灯漏电事情早已经发生，物业公司知道但迟迟没有解决。
事后，小孩家属诉至法院，以物业公司未经职责为由要求赔偿，最后法院以物业公司没有在水池边采用合理安全措施进行保障，也没有发现电源漏电后，及时修复，管理工作存在过错为由，判令物业公司承担赔偿责任。
此类风险较多，也较为常见，例如某楼宇的公共设置脱落导致人员、财产受损，公共电器设施损害导致人员触电，电梯伤人等等，因此此类风险的防范在于对公共设施的。
如何避免：
1、定期检查相关可能导致危害的公共设施，排除相关风险发生的可能性。
定期检查和有效排查潜在的各种风险，是避免法律风险的最有效手段，做到不放过任何隐患。
2、将一些存在高度危险的重要设施，外包给专业检修和质保机构，由其承担因质量维修引发的责任事故。
很多公共设施的危害事故，系质量维修不当导致，外包给专业检修和质保机构，可以有效避免此类风险发生。
3、购买相关保险，将可能发生的风险进行有效转移。
除了上文中所说的责任保险外，对于某些特殊产品的严重危害可能性，可以购买相关的产品保险进行转移风险。
三、业主拖延、拒缴物业费的法律风险
在小区物业中，经常有些业主以各种理由，拒绝缴纳物业费，对此很多物业公司都是一筹莫展，有的采用停水停电，有的采用暴力方式解决此类问题，这样极可能导致物业公司与业主之间的关系更加恶劣。
如何避免：
1、在物业合同中明确拖欠物业费的严重后果，将相关违约责任尽可能在法律允许的范围内进行加大，威慑一部分拖欠物业费的业主。
2、与业主委员会进行沟通，在获得其支持的情况下，张榜公布以及函告欠费业主，给予其更大的威慑。
3、委托律师事务所发送律师函，或者到法院申请支付令，采用法律手段维护自己合法权益。
四、物业公司与业主在利益上争端的法律风险
物业公司在小区物业内，有些与业主存在争执的利益纠纷，例如电梯内、公共区域内的广告收益，公共区域内停车费收益等等。
对于这些收益的争议纠纷，物业公司与业主各持一词，认为应当由各自享有。
如何避免：
1、在物业合同中尽可能明确约定此类收益的权属，避免双方的争议。
2、在签订物业合同时不可能预见的收益，应当在收益产生时，及时与业主委员会沟通，就收益问题进行有效确定。
由上可见，物业公司法律风险的有效控制，在于制订明确详细的物业合同，与业主委员会建立有效的沟通机制，采用专业外包或保险方式，进行法律风险的防范和有效转移。
博客等级：
博客积分：0
博客访问：14,608
关注人气：0
荣誉徽章：【图文】物业服务企业法律风险防范讲座_百度文库
赠送免券下载特权
10W篇文档免费专享
部分付费文档8折起
每天抽奖多种福利
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
物业服务企业法律风险防范讲座
&&物业服务企业法律风险防范讲座
阅读已结束，下载本文到电脑
想免费下载本文？
登录百度文库，专享文档复制特权，积分每天免费拿！
你可能喜欢物业保洁安全意识防范以及管控-土地公问答
物业保洁安全意识防范以及管控
物业保洁安全意识防范以及管控
答：现阶段的物业管理工作就是一个风险防范工作，防范来至各各方面的风险，你的风险防范工作如果不放在第一位，那其他的所有工作都是瞎扯的，现实就是这样，当你无法回避时就要去面对，问题是我们应该怎么去面对呢？在这里先大概的聊聊风险管理的事...
现阶段物业管理工作风险防范工作防范至各各面风险风险防范工作放第位其所工作都瞎扯现实避要面问题我应该面呢先概聊聊风险管理事面再聊聊细节面物业管理全程风险能至面：、遗留问题带风险商住混合、质量问题、设计问题、设计变更、配套设施、宣传问题等等二、自素带风险质、气候、环境等象暴雨、台风、环境噪音都带风险三、物业管理费用风险物业管理费用风险至任何事由物业企业痛风险些风险至业主、发商、政府部门、相关企业等底弱者呢四、业主消费观念风险问题应该面能全怪业主吧政府关注、媒体引导、物业企业宣传都关系五、至政府相关部门风险律规末细化配套专业部门服务及位事情发味指责物业企业六、经营决策造风险判断失误造风险少见员工数量配置、物业费确定、公司架构设置、物管项目服务品质定位、特约服务项目选择、投诉处理式七、内部风险意识强带风险物业企业各部门各岗位风险意识强现安全隐患能及发现或者发现、觉没及汇报或处理八、员工操作带风险员工与业主交流、实际操作注意风险防范意或违反操作规定造损失估量九、社素带风险房产行情变、供电供水抄表户、供电供水价格变、政府相关部门附带收费、社劳力价格变、相关企业服务意识等等十、行业发展程带风险
其它类似问题
其它人正在问的问题企业物业租赁的法律风险及防控--《中国农垦》2015年10期
企业物业租赁的法律风险及防控
【摘要】：企业物业出租是企业经营的一种重要形式,如果企业在物业出租经营管理过程中对于法律风险评估不足或处理不当,不仅会带来经济上的损失,甚至会造成严重的法律后果。本文分析了企业出租物业涉及法律风险的主要原因及体现,并就防控法律风险提出了对策建议。
【作者单位】：
【分类号】：D922.181
欢迎：、、)
支持CAJ、PDF文件格式，仅支持PDF格式
【相似文献】
中国期刊全文数据库
顾卫东;谢涛;;[J];法制与经济(下半月);2007年12期
黄蕾;;[J];现代商贸工业;2008年04期
唐维钢;;[J];法制与社会;2008年27期
陈晓红;林莎;;[J];经济与管理研究;2008年11期
吴国庆;陈心德;;[J];上海企业;2009年03期
宾爱琪;;[J];法制与社会;2009年25期
宾爱琪;;[J];区域金融研究;2009年08期
侯太领;;[J];投资研究;2009年11期
王亚媛;蒋建宏;雷静芳;;[J];江苏工业学院学报(社会科学版);2010年01期
;[J];中国招标;2010年25期
中国重要会议论文全文数据库
任修良;;[A];当代法学论坛（二○一○年第1辑）[C];2010年
岳文辉;;[A];经济发展方式转变与环境、资源与能源法律实践会议论文集[C];2010年
戴桂勋;;[A];《武汉金融》2010年第12期[C];2010年
刘晓炜;张慧;;[A];使命与发展——第四届西部律师发展论坛论文集[C];2011年
李晓红;;[A];2013年中国航空学会管理科学分会学术会议论文集[C];2013年
姜勇;;[A];第九届中国煤炭经济管理论坛暨2008年中国煤炭学会经济管理专业委员会年会论文集[C];2008年
罗璇;;[A];水资源可持续利用与水生态环境保护的法律问题研究——2008年全国环境资源法学研讨会（年会）论文集[C];2008年
侯太领;;[A];金融法学家（第一辑）[C];2009年
陈尚本;于洪军;刘文臣;;[A];第九届中国煤炭经济管理论坛暨2008年中国煤炭学会经济管理专业委员会年会论文集[C];2008年
刘静;;[A];煤炭经济管理新论（第9辑）——第十届中国煤炭经济管理论坛暨2009年中国煤炭学会经济管理专业委员会年会论文集[C];2009年
中国重要报纸全文数据库
杨井鑫;[N];中国贸易报;2007年
李海明;[N];江苏法制报;2007年
李云帆;[N];中华工商时报;2013年
本报记者 牛丽静;[N];财经时报;2005年
郝亚超;[N];中国企业报;2005年
本报记者 辛红;[N];法制日报;2005年
本报记者 周芬棉;[N];法制日报;2005年
朱亚夫;[N];安庆日报;2006年
蒋建宏;[N];法制日报;2006年
李彬;[N];人民政协报;2007年
中国硕士学位论文全文数据库
陆兴泉;[D];兰州大学;2010年
李娜;[D];华中师范大学;2007年
王晨帆;[D];东北财经大学;2010年
刘熠熠;[D];中国海洋大学;2011年
王树亭;[D];山东大学;2013年
时代;[D];中国政法大学;2013年
王云;[D];首都经济贸易大学;2008年
高万泉;[D];华东政法大学;2008年
曾乐;[D];天津财经大学;2011年
彭进;[D];湖南大学;2007年
&快捷付款方式
&订购知网充值卡
400-819-9993您所在位置： &
&nbsp&&nbsp&nbsp&&nbsp
物业服务法律风险防范.ppt 29页
本文档一共被下载：
次 ,您可全文免费在线阅读后下载本文档。
下载提示
1.本站不保证该用户上传的文档完整性，不预览、不比对内容而直接下载产生的反悔问题本站不予受理。
2.该文档所得收入(下载+内容+预览三)归上传者、原创者。
3.登录后可充值，立即自动返金币，充值渠道很便利
物业服务法律风险防范.ppt
你可能关注的文档：
·····
·········
物业服务法律风险防范 天津四方君汇律师事务所 邓妍 律师 日 物业管理总则 一、物业管理的背景
《物权法》颁布以来，物业管理企业改成了物业服务企业
二、物业管理的形式 （1）物业服务企业管理
完全转委托和专业转委托的风险？ （2）专业公司管理
保安公司、维修公司、保洁公司 （3）业主自行管理 三、目前物业管理的现状 （1）前期物业管理阶段： 有效期
签约主体 （2）物业纠纷的现状和特点
前期物业服务相关法律问题 1、前期物业管理招标的方式有什么？什么样情况下可以通过协议方式选聘物业服务企业？ 2、前期物业采取公开招标方式如何发布招标公告？ 3、通过招投标方式选聘物业服务企业应在什么时限内完成招投标工作？ 4、天津市规定在什么情况下物业服务企业一年内不得参与投标活动？ 5、物业服务企业提前介入房地产项目建设过程的好处？ 前期物业服务相关法律问题 6、《商品房买卖合同签订》的内容可以包含前期物业服务合同的内容吗？ 7、前期物业服务合同生效之日至出售的房屋交付使用之日的物业管理费由谁承担？ 8、不同的企业资质等级可以承接的物业管理业务项目范围？ 9、物业服务企业中标后在签订前期物业服务合同之前，应当要求建设单位提交哪些文件作为合同附件？ 10、物业服务企业擅自承接未经查验的物业有什么风险？ 物业服务公司签订和履行合同应注意的问题 1、物业管理中的事实管理情况，是否可以要求业主支付物业费吗？ 2、业主委员会或者业主请求确认合同或者合同条款无效会得到支持的情形？ 3、物业管理企业代收费用要征收营业税吗？ 物业服务公司签订和履行合同应注意的问题 4、物业管理服务合同中经常出现的免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款有哪些？ （1）明确公益性收入归物业管理公司所有的条款，按照《物权法》的规定，小区的停车、广告费等公益性收入为全体业主所有，但有的开发商或物业管理公司往往利用自己的优势地位，或业主委员会法律知识欠缺，将这块收入约定直接归物业管理公司或开发商所有，实际上这是无效约定； （2）物业服务企业在履行合同过程中的免责条款，主要有物业管理公司在任何情况下对小区车辆的丢失、业主的损害不承担法定的补充责任； （3）加大业主委员会的责任。有的物业公司在合同中约定业主委员会解除本合同的，应向物业公司支付30万的违约金，业主支付物业管理费不足的，由公益性收入直接补贴物业公司等； （4）排除业主委员会权利的条款，主要包括物业服务公司对大额维修基金的使用有决定权，物业公司可以决定涉及全体业主利于的重大事项等。 业主、业主大会和业主委员会的相关法律问题 新建物业在什么情况下应当成立业主大会？ （1）业主入住率达50%； （2）首位业主实际入住达2年以上。 参看文件：《天津市业主大会和业主委员会活动规则》津政办发【号文件。 业主、业主大会和业主委员会的相关法律问题 业主人数及面积如何计算？ 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。 《物权法》第76条第2款和第80条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 业主、业主大会和业主委员会的相关法律问题 业主大会决议分为哪几类？那哪些以普通决议通过？哪些以特别决议通过？ 业主大会决议分为普通决议和特别决议。业主大会作出普通决议，应当经建筑物区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过。业主大会作出特别决议，应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主通过。 下列事项由业主大会以普通决议通过： （1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （5）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 下列事项由业主大会以特别决议通过： （1）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （2）改建、重建建筑物及其附属设施。 物业专项维修资金的法律问题 专项维修资金的交割与再次筹集法律问题？ 商品住宅转让时，原业主交纳的维修资金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。 专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/
正在加载中，请稍后...