众所周知，对处于城市之中的上房屋的征收补偿，依据的是《国有土地上与补偿条例》。而在征收涉及农土地上的房屋时，则因没有相对应的行政法规的规定而显得模糊、不明确起来。那集体土地上的房屋在面临土地征收时有何种补偿呢?

调整集体土地征收补偿的，首先是《土地管理法》。该法第47条规定，征收耕地的补偿费用包括费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。据此可知，征收耕地的补偿费用中有一项为地上附着物补偿。而所谓地上附着物，就是指被征收土地上人工形成的房屋、构筑物、树木和农作物。由此我们就知道了，集体土地上的房屋，目前是被作为“地上附着物”予以认定补偿的，具体标准由省、自治区、直辖市规定，没有全国的统一标准。在安置方案中集体土地上房屋的补偿费用会“打包”计入征地补偿费的上述3项之内，而不会单独计算。

第二层次：通过的规定进行解读

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》是北京市人民政府于2003年施行的地方政府规章，专门规制北京地区的土地征收中所涉及的集体土地房屋拆迁。它的特殊之处在于，参照当时《城市房屋拆迁管理办法》规定的程序设置了针对集体土地上房屋拆迁的拆迁许可证，这是程序上的规定。就具体的补偿而言，可分为以下情形：

其一，农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋，有条件的地区，可以按照土地管理法律、法规和规章的规定，另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，并对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。此即所谓的“另行审批宅基地”作安置补偿。不过此种情况实践中并不多见，属于特例。

其二，拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。这就是最常见的补偿方式，也是政府最鼓励的方式，直接给钱。

这里面，重置成新价，通俗地说就是换地方另盖一栋同样房屋所需的成本价。这个费用全国都差不多(单就重置房屋而言，在北京盖和在西藏盖没有区别，房屋价格的高低主要取决于地价)，《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》确定的标准为400~700元每平方米。应该说这是一笔不多的补偿费。

区位补偿价考虑的则是宅基地所处的位置所带来的地价，北京市是由区县人民政府以乡镇为单位确定并公布，其计算办法是由市国土房管局制定并公布的。

综上，房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

其三，拆迁宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照前述计算公式确定拆迁补偿款数额，并与屋的市场评估价款结算差价。这是通常所说的“房屋安置”补偿方式，实践中也较为常见。

此外，对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人还应当适当补偿停产、停业的经济损失。具体补偿标准由区、县人民政府规定。拆迁人还应当向被拆迁人支付搬迁补助费，同样由区、县人民政府规定。

需要指出的是，其他省份的集体土地上房屋补偿规定，虽在程序上与北京市有较大差异，但就补偿的实际结果而言，都是差不多的。被征收人可以在理解北京市规定的前提下去解读自己所在地区的地方规定。

第三层次：特殊规定，集体土地上房屋参照国有土地上房屋的价值补偿

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

北京市也有与此相类似的规定：与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》确定。虽然2011年后该《办法》已被废止，但其立法的意图仍然延续，即此种情况下的集体土地上房屋补偿，是可以参照国有土地上房屋的补偿标准——不低于周边类似房地产的市场价格予以确定的。

如果您所在地区的房屋恰好符合上述情形，那么恭喜您，您有望获得比一般集体土地上房屋更好的补偿结果了。如果不符合，那么这项特殊规定所带来的福利您也是难以享受到的。

值得注意的是，集体土地上的房屋补偿结果，现阶段仍是显著低于国有土地上的房屋补偿的，且在整个征地补偿费中并不居于“大头”。以上所述皆属理论、原则，具体操作中各地的情况千差万别，需要坚持个案分析的原则。而《土地管理法》修正案征求意见稿所确立的趋势是，将“农民宅基地及房屋补偿”这一项从“地上附着物”中分出，从而强调对农民居住权的保障。但无论如何，现阶段“房地一体主义”的补偿原则对于被征收人来说是有益的，可以避免征收方各个击破，仅补偿了土地部分就将房屋拆掉。

台州市椒江区人民政府办公室关于印发台州市椒江区集体土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）的通知

??各街道办事处、大陈镇人民政府，区政府直属各单位：

??    《台州市椒江区集体土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》已经区政府研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

??台州市椒江区人民政府办公室

??台州市椒江区集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法（试行）

??第1条 为了确保本区征收集体土地上农民私有住宅补偿安置工作的顺利实施，充分保障被征收当事人的合法权益，根据《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（省十一届人大常委会公告第24号）、《台州市市区农村村民住宅用地管理办法》（市政府令第76号）、《台州市椒江区农村村民住宅用地管理实施暂行办法》（椒政办发〔2011〕59号），参照《台州造价信息》，结合本区实际，制定本实施办法。

??第2条 对本区城市规划区内的被征收集体土地上的农民私有住宅实施房屋征收，并需补偿安置的适用本实施办法。

??第三条 被征收房屋按农村征收补偿等级标准予以补偿，被征收房屋的建筑面积以实际丈量为准。 

??第四条 征收范围内的违章建筑及超过批准期限的临时建筑或按规定应拆未拆的老屋不予补偿，限期自行拆除，征收未超过批准期限的临时建筑按评估价的30%予以补偿。

??第五条 在过渡期限内，被征收人自行安排过渡的，征收人支付临时安置补助费，被征收人使用征收人提供的周转用房的，征收人不支付临时安置补助费。

??临时安置补助费标准按每月每平方米9元计算。选择立地房安置的，临时安置补助费计算时间为房屋腾空之日起，至抓阄后12个月终止；选择公寓式住房安置的，临时安置补助费计算时间为房屋腾空之日起，至套房竣工验收合格达到交房条件后六个月止。

??被征收人在小区安置房屋建设放样开始后仍未上报宅基地申请或在具备放样条件后不配合放样的，征收人不再支付临时安置补助费。

??第六条 搬迁补助费：搬迁补助费按被征收房屋的合法建筑面积，每平方米20元计算，每户不低于1000元。须回迁的，再次支付搬迁补助费。

??第三章  征收安置

??第七条 被征收人在规定的征收期限内签订征收补偿协议的，按被征收房屋合法建筑面积每平方米80元给予奖励。被征收人在规定的搬迁期限内搬迁并验收合格的，按被征收房屋建筑面积每平方米80元给予奖励。 

??第八条 农民住宅公寓化建设范围内的房屋，在征收实施时实行公寓化安置。鼓励范围外的村居实行公寓化安置。

??第九条 实行农村村民异地地基安置，建房要求必须符合《台州市市区农村村民住宅用地管理办法》规定。

??每户宅基地限额标准：3人以下（含3人）的小户安排一间，面积不超过50平方米；4-7人的中户安排二间，面积不超过100平方米；8人以上（含8人）大户安排三间，面积按照规划要求审批。

??第十条 集体土地上的私有房屋征收安置时，安置地基间数超过被征收间（套）数的，按间（套）数交纳小区配套费。

??第十一条 征收集体土地上房屋的安置标准：农民住宅人口按户籍改革前的原常住在册农业人口计算。

??下列情况，按以下规定办理：

??（一）属引水工程、洪家小集镇建设户籍制度改革范围的，仍按村民待遇。

??（二）已领取《独生子女父母光荣证》的，其独生子女可按2人计算；独生子女户结婚后只可增加1人计算；违反计划生育规定超生的未达到18岁的不计申请建房人口数；子女因上学购买户口农转非的，户口在椒江区内的，在申请建房时可按实计算人口数，独生子女且在农转非前已领取《独生子女父母光荣证》的，在申请建房时可按2人计算。

??（三）家庭成员中的现役义务士兵、在校学生（在职学生除外）以及服刑人员，可计入申请建造住宅用地人口数。

??（四）配偶（居嫁农配偶,但行政事业单位、国营企业干部职工除外）未享受过房改政策的非农人口允许计入申报人数，由房改部门出具是否参加过房改的证明。

??（五）农嫁居人员。1998年7月17日前结婚登记的，夫方未享受过房改政策的，*及继承老屋建筑面积小于45平方米，可立户审批一间宅基地。子女仍为农业户口达到分户条件的可按村民同等待遇。农嫁居夫方父母有屋的，原则上以办证到户为准，均分房屋的按契约为准。

??1998年7月17日后结婚登记的农嫁居人员不得审批宅基地。

??（六）年龄在35周岁以上（含35周岁）的未婚大龄女性（不包括离异女性），可单独立户审批。年龄在35周岁以下的，应在与父母拼户的兄弟家庭中计算人数。

??（七）嫁入或入赘的其户口必须迁入，嫁出或被招婿的以婚姻登记为准。过继的以户口迁入为准（椒江区外的，须迁入村居委会或街道集体户）。农业户和混合户必须填入表格中，非农人口须提供未享受房改的证明。入赘的，其本人房产须一并计算，外地人口由当地国土部门出具证明。

??（八）家庭中有两个以上的儿子，且未违反计划生育，或虽已违反但已满18周岁，其中已到法定婚龄可以分户。

??（九）纯农独子户家庭的房屋审批（以征收协议订立时的户口性质为基本依据），所拆的老屋来源合法且间数大于等于审批间数的，儿子达到法定婚龄22周岁可增加1人计算。

??农居混合户家庭的房屋审批，所拆的房屋来源合法且间数达到审批间数，可按规定人数审批宅基地。

??原则上父母应分在农业户口儿子户，有史证且一直以来都与非农户儿子一起居住的，如家庭分配合理，经所在村委会确认盖章，公告无异议后可申请建房用地。

??（十）夫妻离婚后一方申请建房，其申请宅基地面积与离婚前宅基地面积之和，按离婚前户限额标准执行；离婚满8年双方未再婚的可单独立户审批；再婚的，按新组成家庭申请宅基地。离婚后不能将夫妻名下的宅基地登记未到法定年龄子女名下，子女必须挂靠父母的其中一方。

??（十一）回乡落户的职工、军人和其他人员申请宅基地的，应当持有原所在单位或原户口所在地镇（乡）人民政府（街道办事处）出具的无住房证明材料，其宅基地面积可按照当地村民标准执行，但在城市规划区内申请建房的，原则上安排公寓式住宅。

??回乡定居的华侨、台港澳同胞、外籍华人建造住宅的，其宅基地面积参照本办法标准，按国家有关政策规定执行。

??第十二条 选择公寓化安置或房票安置的按相关规定执行。

??第十三条 被征收人达不成征收补偿安置协议的或征收补偿安置协议订立后，被征收人在搬迁期限内拒绝搬迁的，按《中华人民共和国土地管理法》有关规定执行。

??第十四条 本实施办法未明确的农村村民申请宅基坐标准等有关事项，按《台州市区农村村民住宅用地管理办法》和《台州市椒江区农村村民住宅用地管理实施暂行办法》有关规定执行。

??第十五条 征收区域内取得国有土地使用权证的企业，按照《椒江区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》实施征收补偿。

??第十六条 本办法自2017年3月30日起实施，本办法实施前已启动但尚未完成的拆迁区块按原拆迁政策执行。

??1.椒江区农村房屋征收补偿等级标准

??2.房屋征收其他补偿标准 

??房屋征收其他补偿标准

??一、固定炉灶补偿标准

??一眼灶每只120元，铺有面砖的加30元；二眼灶每只200元，铺有面砖的加40元；三眼灶每只250元，铺有面砖的加50元。特殊灶炉酌情估价。

??块石结构水井每口350元；直径在50厘米以上的涵管水井每口300元；直径在50厘米以下的涵管水井每口250元；其他涵管每节50元。

??三、围墙、水泥地补偿

??砖围墙每平方米20元，块石围墙每平方米25元，铸铁围墙每平方米100元，彩钢瓦琉璃每平方米40元，天井庭院中的石板、水泥地每平方米20-35元。

??四、粪坑、化粪池、石板谷柜补偿标准

??粪坑按大小每口50元，八尺板坑300元，超过八尺按比例增减，化粪池按大小每口250-500元，石板谷柜、谷仓每个100元。

??五、电话、宽带迁移费每号108元。

??六、有线电视迁移费每只250元，一主一副的每只350元。

??七、空调迁移补偿费每台250元。

??1.楼地面类：低档木地板（杉木类等）每平方米30-60元，中档实木地板（白木类等）每平方米80-160元，高档实木地板每平方米180-300元，强化地板及复合地板30-60元/平方米，一般花岗岩（将军红类等）每平方米40-50元，中档花岗岩（汉白玉类等）每平方米60-100元，高档花岗岩（印度红进口材料类等）每平方米120-180元，马赛克每平方米25元，水磨石每平方米40元，普通地砖每平方米20-30元，一等地砖每平方米80-100元。

??2.天平吊顶类：纤维板天平每平方米15元，三夹板或装饰板每平方米15-35元（其中未油漆为每平方米15元），高档装饰板每平方米40-50元，塑料扣板每平方米20元，铝塑板每平方米35元，凹凸面高度在15cm以上天平的面积按平面增加30%计算，板类天平外贴墙纸喷塑油漆等不另外补偿，特殊吊顶酌情估价。

??3.墙面及抹灰类：墙纸每平方米10元，墙布每平方米30元，喷塑每平方米15元，乳胶漆每平方米5-25元，磁砖面砖每平方米20-30元，墙面装饰板每平方米25-45元，勒脚按每米6-10元补偿，普通玻璃装饰类每平方米40-80元，雕花玻璃装饰每平方米150-200元。

??4.门窗类：铝合金门窗每平方米80-150元，铝合金纱门每平方米10-20元，防盗门窗铁制的每平方米20-40元，不锈钢防盗门窗每平方米100-200元，卷闸门每平方米40-60元，普通木门每平方米50-100元，红榉实木门每平方米80-120元，门套、窗套每米20-30元补偿。

??5.楼梯及维护类：木手扶（装饰类）每米50-100元，不锈钢栏杆及扶手每米80-140元。铁艺栏杆每平方米150-180元，瓷瓶栏杆每米100元，水泥柱栏杆每米60元。

??6.卫生间及厨房设施类：普通坐便器每只150元中高档坐便器每只500元，普通洗脸盆每只50元，花岗岩台式面盆每套280元，普通浴缸每只300元，中高档浴缸每只800元，水塔及储水池搬迁费100元/只，热水器搬迁每只150元，太阳能搬迁每只250元，整体厨房操作台（含分层屉、骨架、洗涤池）每米180元。

??7.家具类：固定组合吊柜按迎面面积每平方米50-150元，固定组合立橱按立面面积每平方米200-300元补偿。