投资客以为限购要松绑都不愿意降价卖房了 怎么看?
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　　兼顾学区、商圈和地铁，有改善房推荐吗?
　　【问】 佚名：有一套在集美新城小3房在住，手头有资金300万，孩子3岁，想改善型再买一套，请问厦门哪个区域哪些楼盘即可满足改善需求升值潜力又大?最好有较好学区和商圈，地铁，谢谢。
　　【答】 佳铖：我不知道你这300万资金是指全部购房预算，还是指首付?如果就是全部购房预算，那你基本买不到改善情况非常好的房源，如果要有好学区，基本面积都会小，而如果想要户型稍微大些，又有地铁优势，那基本也就告别好学区了。
　　如果这300万可以算作首付，那你可以选择的空间就会大一些(但是学区依然较难找到特别突出的)，假设你可以做到5成贷款，那你的购房预算差不多在500多万至600万左右，在这个价格段，集美中航城A区大三房可以考虑，一个是这里学区还行，另外地铁1号线在旁边也很方便，商圈主要是依靠附近龙湖的商业综合体(还未投用)，未来升值潜力也还是不错的。另外一个是海沧那边的天御花园四房，学区也还可以，临近地铁2号线地铁站，旁边还有阿罗海商圈，且其房龄也不算老，综合来讲也能满足你的改善需求。
　　投资客以为限购要松绑都不愿意降价卖房了，怎么看?
　　【问】 batter. and. batter：都说明年限购放松一部分，会有很多人过来买，导致房价上涨一些，另外很多投资客现在也觉得马上很快要松绑了，房价不愿意降多少。另外投资客很会钻空子，这次如果放松一部分，他们不但不会死心离场，估计还要增加名额。投资客不走又怎么做到房住不炒呢?长期投资也相当于小炒啊。很多投资客手上十来套，撑得住还不愿意低卖。贵栏目怎么看呢?谢谢
　　【答】佳铖：解答你的问题之前，先纠正你一个观念，这个市场里确实有很大一部分人，持有房子是做长期投资的，但不代表他们在炒房，这是因为他们手头握有的房源数量一般很有限，很难操纵炒作一个小区乃至区域房价。而且房子的金融属性现在还很难剥离，手头多存一两套房子的人，等于手头有多一部分备用资金，可以方便他们后续换房或者从事其它事业。
　　你觉得投资者不走就很难做到房住不炒，但我觉得在房子金融属性无法剥离的当下，正常的投资者是不会走的，更何况这个国家一些优质的城市还在发展，而城市发展必然带动房价上涨，投资者正是看到房价上涨的前景，才会留在市场里。
　　政府现阶段在楼市的主要任务之一，就是慢慢压缩那些手中屯有众多房源的炒房者，在市场中的议价权，稀释他们手中的房源以保证房地产市场稳定运行。这个任务不可能一蹴而就，它依赖于一个很庞大，完整且没有漏洞的顶层设计。这个顶层设计就包含你我熟知的房地产税。在顶层设计完成前，现有的很多调控手段都是暂时性，出现松动或更改，都是从地方政府实际情况出发产生的正常现象，只要房住不炒大方向不变，炒房客的操作空间总体上会越来越小。
　　总价400万纯投资，有要开盘的新房推荐吗?
　　【问】Afind king：老师你好。我是纯投资打算，预算400万上下，位置不挑，能帮忙推荐几个正开盘或者即将开盘的楼盘吗?感谢。
　　【答】谢康：300-400万的预算，又是纯投资，比较理想的选择是集美新城和马銮湾，比如海投第一湾二期湖海庄园，从投资角度看，面积不大，总价也可控，还是比较合适的。世茂璀璨天城下一批要加推的复式也可以考虑，户型涵盖105-125O，价格预期3.8万/O左右。还有就是恒大帝景，预计农历年底前也会加推。如果着急上车的话，这几个楼盘的预售证状态关注一下，总的来说，被限价，投资性价比还算高。
　　海沧生活区有房龄新一些的二手房推荐吗?
　　【问】Rs：坐标厦门。我是刚需+首套，男朋友在杏林上班，我在海沧出口加工区上班，由于工作性质，想要买在生活区，首付120万左右，有房龄新一些的小区推荐吗?
　　【答】谢康：一个在出口加工区工作，一个在杏林工作，你们想买在海沧生活区，也许是你的男朋友工作时间相对好控制。不论是地铁交通、商业成熟度，还是居住的密集程度，海沧生活区板块也是会好于杏林老城区的，从居住的角度来说，应该优先考虑。比较无奈的是，整个海沧南部新城目前都没有新房可售，所以只能挑一挑二手房。120万左右的首付，生活区正规两房应该不难买到。不过生活区的房子大多房龄相对老一些(12-20年不等)，一些房龄稍微新一些的单价又偏高，所以只能退而求其次选一套相对还可以的二手房。永信花园、金茂花园、都市恬园、文圃花园可以重点考虑一下。
　　集美新城中国贸天悦这个楼盘怎么样?
　　【问】冰冻三尺：很少看到推荐国贸天悦这个楼盘的，这楼盘也是属于集美新城的楼盘，不知是不是这个楼盘不怎么样，还是国贸很少花广告费，所以中介都不愿推荐?大多数人推荐集美新城楼盘不是世茂璀璨天成，就是住宅莲花，或者中交和美新城，感觉国贸天悦这楼盘完全被边缘化了。
　　【答】大鹏：国贸天悦位于集美新城板块，项目本身品质不错，紧邻杏林老城，在地段上和世茂、住宅、中交相比可能差了一些，而且户型大多是100O以上的改善户型，和集美新城其它楼盘相比，对总价的要求会更高些。比如，国贸的主力户型是120O的三房，而世茂80多平就是三房(复式户型)，对于未来接盘者来说，更多需求会倾向于80多平的三房。至于你说的国贸很少花广告费，导致中介不愿意推荐更是没有的事。目前国贸天悦还未交房，产权证也没有下来(公证过户被限制)，二手房市场是不可能有国贸天悦的房源交易的。
　　翔安隧道口附近的二手房该如何选择?
　　【问】吴美珍：每天都在关注你们公众号文章，对厦门房产行情及如何选房有了比较好的认知，非常感谢!本人刚需首套首贷，自住为主，软件园二期上班，首付100万左右，能承受每月1万以内的房贷，现在在看翔安隧道口明发半岛祥湾和阳光城翡丽湾的二手房，明发87平两房(可改小三房)，毛坯，南北通透，报价270万，阳光城88平小三房(2+1)，毛坯，朝南，报价250万，实地看房后，明发的户型更好，楼层(中层)和小区居住氛围也不错，阳光城价格优惠些，小区环境好，但户型和居住氛围不如明发的。请帮忙分析一下这两个小区，如何选择?这个报价，现在适合入手吗?还是再观望一段时间，或者推荐一下翔安其他适合楼盘，谢谢!
　　【答】大鹏：一般来说买房子，按照重要程度考虑的先后顺序是：价格(单价、总价)、位置、户型(包括层数)、配套学区等、园林环境、开发商品牌及物业、建筑外观。先后顺序根据个人喜好有一定微调，但大致变化不大。在这个前提下，建议更多维度的比较几个楼盘。
　　明发半岛祥湾和阳光城翡丽湾对比的话，阳光城的品质会更好不少，不过正如你所说的，明发的户型更好，这就要根据你的实际情况来决定更侧重于哪个方面了，毕竟没有十全十美的房子。根据你的预算，除了这两个楼盘，其实在翔安还可以考虑一手房源，如古龙尚逸园或首开领翔上郡。
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泄露我的隐私开发商真的宁愿炸楼，也不会降价卖给刚需？
“就算炸楼也不会低价出售给刚需购房者”，这是“资本家宁愿把牛奶倒进河里也不免费发给穷人”的当代影射。但在政府一次次出手调控不平衡的房地产市场之后，面对重重压力和阻碍时，房地产商真的“宁愿炸楼都不会选择降价卖房”，以价博量迅速回笼资金吗？真是这样的话，在房价稳步上升的青岛，楼市的未来到底在哪？
炸楼也不低价出售？
地产商不傻
进入2018年，全国各地房地产调控政策已多达120次，在调控风暴的高压之下，住建部更是针对房地产市场调控问题约谈了12个城市的负责人，重申“房子是用来住的、不是用来炒的”的根本方向。
在房地产市场一系列的限购、限售和限贷等调控政策之下，最先熬不住的是刚需族，投资者，还是开发商？政府出台相应政策对房地产市场进行宏观调控的同时，其目的也是防止楼市引起泡沫经济，是针对投资者和开放商落实“住房不炒”这一准则的必要手段，误伤刚需在所难免，但就目前来看，开发商快撑不住了……
当国家试图通过调控政策等行政手段对房地产市场进行干预，尤其是合理限制地产商的新房售价的时候，开发商的利润就被合理抽走了。很多地产商都不安分起来，东拆西借，通过捂盘惜售苦撑不卖房以减少亏损……
2018年以来，房地产企业融资通道骤然缩紧。部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。当被开发商高度依赖的银行们都收紧限贷的时候，很多中小开发商企业的问题也随之而来……
同策咨询研究部总监张宏伟表示，短期内融资环境不会放松，房企也将面临更大的资金压力。他预计，在楼市调控依然从严和面临资金以及冲销量的双重压力下，将会有更多的房地产企业选择“以价换量”的方式，快速实现回款，进行自保。
所以所谓的“开发商宁愿炸楼，也不会降价卖房”不过是耸人听闻，就目前来看，开发商已经到了走投无路的地步。大多数企业都会选择降价走量换资金的路子自救，毕竟在大流中存活才有机会崛起。
而在青岛，这些开发商企业到底是在怎样的调控下一步一步走到这个地步的呢？
从2017年的“3.16限购新政”到青岛最新的“4·18限售政策”，青岛楼市各新建住宅和二手房的成交量环比持续下滑，尤其是主城区，可见调控确实起到了一定抑制的作用。“抑制房价，保证合理住房需求”是根本目标，这既是刚需族想要的，也是政府想要的，但可能不是开发商希望看见的……
可是政府是站在普通群众的角度上去对一些不规范的现象或行为进行调控和整改，既然这样就会不自主站到开发商的对立面，保障普通购房者的利益不受损害，就必然要有人站出来为其中的缺口买单。
面对一路高升的房价，
青岛楼市路向何方？
“4·18新政”后的楼市现状
图源：搜狐焦点
如图，“4·18新政”之后的第16、17周的成交数据正处于新政刺激后的市场反弹过程，尤其是第17周，成交量更是来到了历史新高——5676套。而新政正式实施是4月28日，之后的第18周周成交量环比下跌超过50%，也是继四月初成交量经历三周持续上涨的首次暴跌。19周也仅仅只是延续上周的成交数据，有小幅上升。由此来看，政府的最新调控正在影响住宅市场的走向。
未来青岛楼市走向
就拿5月14日，国务院在中国政府网上发布了《国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》这一事件来看，其中对于清理重点的第二类规定中的“不当限制居民不动产交易”的理解，也可谓是众说纷纭。
有人说这是国务院是要“取消限购限贷限售”等调控政策，而也有人说此次的发声只是落实保护产权的讲话精神……不过前者的消息一出，已然在房产圈引起轩然大波。
如今的楼市承担了人们太多的压力，精神极度紧绷，有任何的风吹草动，都会让人们对楼市引发猜测。紧张的不止是精神，也有资金链，尤其是高价拿地的开发商。
但整个青岛乃至国内楼市调控的大方向没有变动，只是针对楼市具体情况进行政策“微调”，房价还是被“摁住”的，期盼短时间内政策松绑让房价再翻天覆地并不现实。
当下，中国房地产市场不断发生变化，各类调控政策也将各城市带到不同的楼市轨道中，房地产商的“以价换量”的方式也将是刚需一族的购房机遇。青岛正在面临房地产市场不平衡的问题，一次次的调控，也将是一次次未知的革新和挑战。
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开发商宁愿炸楼 也不会降价卖给刚需吗？
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就算炸楼也不会低价出售给刚需购房者”，这是现实版的“资本家宁愿把牛奶倒进河里也不免费发给穷人”的真实写照。那么，面对多重压力和阻碍，房地产商真的连炸楼都不会选择降价卖房，以价换量迅速回笼资金吗？这个问题，我先不回答。我想问，房地产调控最先熬不住的是谁？很多人说是刚需购房者，也有人说是炒房投机客，但在我看来，调控开启最艰难的是开发商们。经济学家魏杰：等不到明年5月份，大多数中小房企就倒了！我说过，时至今日，谁也别大言不惭地说自己好过，即便是2016年出货最猛的房地产企业也一样，随着国家宏观收紧信贷，降企业高杠杆形势愈演愈烈，很多地产商的命门早已被牢牢锁住了。因为当国家高喊去杠杆的时候，最先感受到危机的是这些“日进斗金”的庞然大物们。当国家试图通过行政手段对房地产市场进行干预，尤其是合理限制地产商的新房售价的时候，开发商的利润就被合理抽走了，很多地产商都不安分起来，东拆西借，通过捂盘惜售苦撑不卖房以减少亏损的做法屡见不鲜；当被开发商高度依赖的银行们都收紧“钱袋子”的时候，很多中小开发商企业的问题也暴露出来了。2018年以来，房企融资通道骤然缩紧。部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。去杠杆，“奶妈”银行的“断奶”行为让很多地产商面临生死考验从2016年底调控伊始，我们看到的是一波又一波的限购、限贷、限价等针对购房者的政策，实际上国家对于地产商的调控从一开始就在进行。众所周知，房地产是一个高杠杆，资本运作的游戏，对于各房企来说，依托宽松环境，利用流动性和杠杆才能成就更大的事业。杠杆非常简单，说白了就是借鸡下蛋，用别人的钱圆自己的梦。用别人的钱买房，房价涨了，皆大欢喜。本轮调控的原则是不触发金融底线的前提下，去企业、去居民杠杆，说白了就是不让房地产企业和购房者用银行的钱用得那么便宜，那么顺手了。因为从近两年的房地产投资增速和贷款总额的上升来看，资本偏好于流向房地产，已经严重倾斜了，与之相对的是实体经济不振，资金大量流入房地产对整个金融大局的稳定不利。房地产行业风险不断积累，资金链断裂、房价下跌或政策风险，都有可能造成房地产企业难以还本付息。从监管看，对各类金融机构投向房地产的资金也是严控态势。据房企高管透露，在货币收紧大趋势下，房企各个融资渠道都受到限制，融资成本相比以前也上升了2-3个点。很多房企为了不影响供血能力，不得不选择成本较高的海外发债业务。任志强在一个月前就透露，现在开发商兜里没钱，这个时候是基金大肆收购资产的时候，这一点从房企选择海外发债的比例大涨可以判断：去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元。而同策研究院最新数据显示，今年4月海外融资总额折合人民币376.12亿元，相比3月份193.44亿元大幅上升。开发商年到期债务高达600亿美元，雪上加霜除各种融资渠道不断受限外，开发商面临的更大问题还有巨额债务到期的压力，对于房地产企业来说，可谓是雪上加霜。标普预期，内地开发商的再融资风险将在2018年加剧，主要因为大量境外债务将在2018年后到期，年到期的债务规模达600亿美元，加上境内债券存在利率递增条款，相关企业有可能提前遇到债务到期问题。同策咨询研究部总监张宏伟表示，短期内融资环境不会放松，房企也将面临更大的资金压力。他预计，在楼市调控依然从严和面临资金以及冲销量的双重压力下，将会有更多的房地产企业选择“以价换量”的方式，快速实现回款，进行自保。事实上，对于面临多重压力之下，开发商是选择降价卖房还是死撑下去，有大牌开发商已经给出了明确的答案。旭辉集团总裁林峰在2018年的发布会上说，最难的日子还没来，今年我对市场的判断是逐月向下，一月不如一月。所以我还是老调重谈，劝捂盘的朋友赶快卖掉换现金流，这个是我们觉得今年的市场，2018年一定会比2017年要困难。后面的每一个月一定都会比上一个月要困难，这可能就是我们行业具体在感受的市场的温度。至此，相信大家都明白了，纵使开发商有一百个理由不降价卖房，但缺钱这一个理由就会逼迫他们乖乖就范。我们所听到的“开发商宁愿炸楼，也不会降价卖房”不过是耸人听闻。我认为，开发商已经到了走投无路的地步了，相信大多数企业都会选择降价走量换资金的路子自救，毕竟活着才有机会再次逆袭，这种道理普通人都懂，智慧过人的地产商们不会不懂。
本文来源：楼市奇说
责任编辑：张汉帮
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预售证发放量增多 开发商堵政策：宁愿捂盘也不降价
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摘要：记者从一手房市场上了解到，近两周，广州十区二市新增的预售住宅已经达到了5月份以来的较高水平，但是全都是郊区盘，中心六区出现零供应。业内人士称，目前市中心单位少有拿预售证，主要还是价格的问题。
预售证发放回暖但都给了中低价位的郊区盘 中心地段新增供应停滞
　　&近期忽然接了很多短信和电话推介一手房，难道最近有不少新盘在推盘？&一直在找房子的杨小姐说，自己近期一周内就收了近二十条房产短信。
　　记者从一手房市场上了解到，近两周，广州十区二市新增的预售住宅已经达到了5月份以来的较高水平，但是全都是郊区盘，中心六区出现零供应。业内人士称，目前市中心单位少有拿预售证，主要还是价格的问题。
　　记者查阅阳光家缘发现，从预售证的角度看，经过六月初的&货荒&，近两周发放的预售证数量明显增多。上周（6月10日~6月16日）广州十区二市共派出6张住宅预售证，预售住宅1299套，环比前一周（354套）翻了两倍多，创下了自5月以来预售证发放疲软期的小高点，其中便包括已经开盘的奥园春晓和即将于7月初开盘的岭南山畔。
供应量升市中心仍零供应
　　到了上周，记者从阳光家缘了解到，预售证发放和前一周持平，新增千余套新货入市，但是，这两周，市中心的供应都吃了&鸭蛋&。
　　此前，中原地产项目部总经理黄韬曾告诉记者，从4月24日起，广州全面执行商品房住宅预（销）售价格网上申报制度，而5月份的推货就受到了影响。5月市区楼盘预售证发放一直处于低迷状态。而到了6月，预售证发放虽有回暖，却绝大部分分布在市郊。
　　以上周预售证为例，郊区依然称王，而中心六区上周毫无斩获，萝岗、增城和南沙贡献了全部货量。而前一周，中心六区仍有海珠区斩获1证，共44套。
　　&预售证虽然发得多了些，但是都是周边地段的中低价位楼盘，市中心的楼盘预售证依然十分难拿。&合富置业首席市场分析师黎文江告诉记者。
　　不愿降价导致难拿预售证
　　这边厢预售证获取艰难，那边厢开盘&走货&日趋火热。从六月中旬至今，一手房市场出现了开盘&小高潮&。位于萝岗的奥园春晓、位于珠江新城的公寓佛奥广场，位于花都的保利高尔夫郡二期等次第开盘，现场情况十分火爆，奥园春晓甚至半日售罄。而另有多个楼盘声称即将开盘或即将开放样板间，已经开始短信&密集轰炸&。
了解更多楼市信息，请拨400-887-1216
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