北京严查商改住在售项目 林肯公园等 6 项目被停网签 -ZAKER新闻
21世纪经济报道
3 月 26 日，北京市发出《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途，禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。据千龙网报道，北京市住建委执法部门近日在检查中发现，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峯壹号等 6 个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，目前这 6 个项目已被停止网签。此外，执法部门在近两日的执法检查中发现，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园里商办项目等所在区域的 15 家房地产中介门店，涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途被责令停业整顿。北京市住房城乡建设委相关负责人表示，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。北京市住房城乡建设委将继续加大执法检查力度，一经发现，立即查处，绝不姑息。涉嫌违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的 15 家中介门店被责令停业整顿，接受进一步调查处理。名单如下：一、朝阳区卡夫卡公社项目：1. 北京华居梁行房地产经纪有限公司2. 北京恒洋我家房地产经纪有限公司第 17 分公司二、朝阳区中弘北京像素项目：1. 链家五里桥二街分店2. 我爱我家五里桥分公司三、石景山区万达广场：1. 链家银河大街店2. 中原第 252 公司3. 我爱我家莲石东路分公司4. 存房鲁谷第一分公司四、昌平区天通公园里：1. 链家昌平第 36 分公司2. 链家天通苑东苑店3. 我爱我家天通苑东区第一分公司4. 存房东小口第一分公司5. 北京易租房地产经纪有限公司6. 格瑞德天通苑东区店7. 万众恒基升泰第 45 分公司更多内容请
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第一财经8小时前　　“北京五环新房售价接近10万元/平方米”，近日，随着绿地中心4号商务办公楼服务式公寓以及商务办公获准销售，其中服务式公寓9.5万元/平方米的预售价格成为业内讨论的焦点，按照当初拿地承诺，该项目非住宅部分并不被允许销售，但为何此番绿地的服务式公寓不但预售价格超高且拥有明显的住宅属性？这种产品是否打了“酒店式公寓不得散售”的擦边球？
　　“不得销售”禁令成空文
　　市住建委网站核发的预售证中明确标出，此次获批的为绿地中心4号商务办公楼，服务式公寓拟售价94996元/平方米，商务办公拟售6万元/平方米，预售许可证性质为非住宅类。
　　按照北京市国土局公布的绿地中心相关地块招标方案，该地块由住宅、商业和综合三部分构成，而另一家当初与绿地竞标该项目的企业负责人也透露，地块以商业综合为主，住宅占比非常小，且商业综合部分明确被要求鼓励自持，而这也是当时绿地击败其他房企的一个重要原因。
　　记者随后从市发改委网站上也发现，在2012年6月有关该项目的核准批复显示，朝阳区崔各庄乡大望京村7地块商业金融项目，建设内容为商业金融及配套。该项目建成后，商业金融部分由北京绿地京华置业有限公司持有或经营管理，不得对外销售或转为其他用途。
　　上述企业负责人直言，如果此番入市的服务式公寓产权性质为商业并非住宅，按照市发改委的批复和绿地当初拿地的承诺，理论上是不可以对外销售的。但查询市住建委官网发现，绿地中心从去年5月以来共3次获得预售许可证，先后销售了1号、2号和3号商务办公楼。
　　服务式公寓的擦边球
　　除了销售方式外，对于服务式公寓的性质业内也颇为质疑。
　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，从其定价的可售性来看，服务式公寓和以往的酒店式公寓并没有根本区别，某种程度上迎合了长期在住宅投资领域压抑的群体需求。
　　记者发现，早在2010年，北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，明确规定签订土地出让合同的酒店项目一律禁止分层、分单元销售以防止由于住宅价格升温导致的开发商擅自变更规划和土地性质，将酒店用房设计为住宅，进行分套或单元销售。
　　“说白了，绿地中心属性虽然并非住宅，但服务式公寓属于商住类。”北京中原地产首席分析师张大伟认为，绿地中心的服务式公寓之所以能够以9.5万元/平方米左右的均价成功获得预售许可证，完全仗着其商业属性。“从1月北京入市住宅项目看，限价政策依然约束市场，但限价政策更多是执行在住宅项目，绿地刚好打了这个擦边球。”
　　从7696元到9.5万的暴利
　　此外，绿地中心的身价暴涨也十分引人注目。2010年9月，绿地通过招标形式以25.84亿元竞得该地块，折合楼面价仅为7696元/平方米，与目前预售价接近9.5万元/平方米相比，等于四年内翻了12倍。
　　严跃进也认为，绿地中心的服务式公寓此次之所以受到争议，原因是在北京楼市政策的敏感期下，这种产品带有明显住宅属性的产品，虽然产权为商业，但公寓的属性依然会误导消费者，加之价格敢于触碰“高压线”，从“限高令”的角度看，此类产品入市容易引发市场猜忌，误认为地方政府的价格管制放松了。
　　但张大伟特别提醒，预售价格并不等于签约价格，按照该区域位置，这一项目的价格远远不可能签约达到9.5万元，此类商住物业市场价格基本是报价的一半。昨日，记者就散售、商改住以及价格等问题采访了绿地方面，公司以负责人在休假为由未予答复。
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　报社地址：北京市宣武门西大街57号告诉你“商改住”是什么鬼!
北京市连出重拳,整顿&商改住&房产项目。 林肯公园、万科天地、泰禾中央广场、西宸广场、尚峰一号等6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售,目前这6个项目已被停止网签。卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园里 商办项目等所在区域的15家房地产中介门店,涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途被责令停业整顿。
停业整顿的15家中介门店
一、朝阳区卡夫卡公社项目:
1.北京华居梁行房地产经纪有限公司
2.北京恒洋我家房地产经纪有限公司第17分公司
二、朝阳区中弘北京像素项目:
1.链家五里桥二街分店
2.我爱我家五里桥分公司
三、石景山区万达广场:
1.链家银河大街店
2.中原第252公司
3.我爱我家莲石东路分公司
4.存房鲁谷第一分公司
四、昌平区天通公园里:
1.链家昌平第36分公司
2.链家天通苑东苑店
3.我爱我家天通苑东区第一分公司
4.存房东小口第一分公司
5.北京易租房地产经纪有限公司
6.格瑞德天通苑东区店
7.万众恒基升泰第45分公司
新闻巴拉巴拉说了辣么多,您可能以为这就是个政府调控行为,不明白这坑到底在哪儿?&商改住&到底是什么鬼?为了让您以后买房不触雷,我们就给您念叨念叨&&
&商改住&的前世今生
早在上个世纪90年代,深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装,变成&商务公寓&或者&酒店式公寓&销售。
随后,这种方式传到了北京,让开发商尝到迅速回款的甜头。
2000年之后,一些烂尾项目,或者以商业、酒店、办公为名立项的项目,通过分割产权,以 &酒店式公寓&或者&公寓式酒店&为名,将&类住宅&作为卖点,改变使用属性的形式,拉动销售。
出于成本问题,酒店式公寓和公寓式酒店的价格,一度高过普通住宅售价,或与住宅价格持平。为了拉动销售,大约自2003年起,一部分开发商打出提供固定年回报、原价或增值回购、承诺无风险或者低风险投资等方式,销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓。
由于开发商在操作过程中留下多处隐患,2007年,市住建委针对这些项目发出风险提示,通过多种途径提醒购房人,这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中&房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房&且&商品住宅按套销售,不得分割拆零销售&的规定,应谨慎投资。
但是,由于利益驱动和迅速回款的需求,开发商在拿地之后,仍会选择将地块上配建的商业建筑改建,以Loft等形式销售。
为此,2011年起,北京市出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。
但至今为止,仍有大量开发商将地块配建的商业、办公改为类住宅产品销售。
这种产品的主要受众为大量没有购房资格、为了 满足基本居住需求的非京籍人员,以及投资客。
有机构数据显示,商住的市场规模一直呈现上涨趋势。
该机构统计显示,2008年,北京市场商住的供应套数为1.15万套,而到了2009年就达到2.23万套, 2016年,商住总成交约为4.17万套。在价格方面,2015年,商住的价格为每平方米2.64万元,到了今年年初前两月, 商住的均价已经达到了每平方米4.54万元。
购买&商住房&的风险
所谓&商住&,大家都知道,其实就是一些商业或办公等立项的项目,被开发商改变规划,冠以不限购的商改住名义卖给购房者。其实政府给的房本还是写着商业、办公,根本就没有&商住&这个词儿,可以说 &商住&其实是一个开发商创造出来的名词。 所谓&商住&,本身就是开发商为了利益制造出来的&伪住宅&。因为最近一些年来,住宅比商业办公好卖。而且,开发商这种行为也是政策不允许的,是违规的行为。
在早几年的时候,可以说开发商卖商住这样的违规体,还有些遮遮掩掩、藏着掖着。可最近两年,一些开发商公然打着&不限购的公寓&等招牌,此次对于商住限购传言也推波助澜,其目的是实现利益最大化。
下面说重点!&商住&到底有啥不好:
一、商住一般不强制性要求设计配套服务设施,例如:学校、商业、居委会等,所以您如果居住在商住房子里,可能享受不到这些配套服务, 学区房就更别想了。
二,商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年,住宅则是70年。
三,买商住的话, 贷款期限一般不能超过10年,贷款利率至少上浮10%,而且不能申请住房公积金贷款。
四、商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高。
五、商住用的不是民水、民电,水电等费用标准高于住宅。
六、买商住不能迁入户口。
七、很多商住不通燃气,只能用电磁炉。
八、商住的公摊通常情况下都特别大。得房率不到70%那是常事儿。
九、商住的物业费、供暖费,要比住宅贵很多很多。
十、由于很难成立业委会,商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅,所以用作居住时很多权益不受法律保障。
十一、商住的宜居性较差,因为里面既有居住的、又有办公的, 人员混杂,安全性差。
说了这么多,您就知道政府为什么严管&商改住&了吧?还不是都为了您好?黑心房产商和中介的话您可别轻易相信了。
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“商改住”禁令让大量项目面临灭顶之灾
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131市住建委相关负责人解释：“主要目的还是规范市场，否则将来到处都是住宅，原来的商业、酒店也成了住宅，城市就失去了后续活力。酒店项目本身是非住宅类的，而新政主要是针对住宅类的。”
　　除了酒店外，目前也有不少商业或综合立项的房地产开发项目，改为住宅销售。这位负责人透露，下一步，还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。
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北京严查“商改住”在售项目 6个项目涉嫌销售“商改住”被停网签
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北京严查“商改住”在售项目 6个项目涉嫌销售“商改住”被停网签
来源：新华社
作者：孔祥鑫
　　27日晚从北京市住建委获悉，北京26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途，禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。北京市住建委执法部门加强对商办类项目的执法检查。检查中发现，6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，目前这6个项目已被停止网签。
　　据介绍，涉嫌销售“商改住”被停网签的6个项目为：林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号。
　　此外，执法部门持续加强对房地产中介机构的执法检查力度。在近两日的执法检查中发现，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园里商办项目等所在区域的15家房地产中介门店，涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途被责令停业整顿。
　　北京市住建委相关负责人表示，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。市住房城乡建设委将继续加大执法检查力度，一经发现，立即查处，绝不姑息。
　　据了解，涉嫌违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的链家五里桥二街分店、我爱我家莲石东路分公司等15家中介门店被责令停业整顿，接受进一步调查处理。
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