上海土地流转新政：存量工业用地可转为商业用地_网易财经
上海土地流转新政：存量工业用地可转为商业用地
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为解决城市发展与土地稀缺的矛盾，上海开始向用地谋求发展空间。上海政府日前下发文件，着力盘活、优化存量，符合规划条件的存量工业用地在补足地价后转型为研究总部、商业办公、教育养老等类型用地。与此同时，筹划已久的土地流转条例浮出水面，有望近期公布。据上海证券报，自贸区将有望允许将工业用地流转为工业、商业和办公用地三种属性的综合用地；受益于该利好消息，上海自贸板块大涨。目前随着北、上、广、深等一线城市人地矛盾日益紧张，上海此次对存量工业用地流转的探索对解决大城市土地稀缺有着重大意义。上海土地新政：盘活存量工业用地近日，上海政府下发《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》，只在盘活工业用地存量，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。上海此前已明确，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”，并实现规划总规模“零增长”。截至2012年底，上海的工业用地总量已累计供应856平方公里，占建设用地比重的28%，土地利用绩效水平差异较大，布局结构有待进一步优化调整。《办法》允许开发主体通过存量补地价方式，将工业用地转型为研发总部、商务办公、教育养老等类型土地。不过转型过程须符合政府对地块所在区域的整体规划，经过区县政府指导并批准后方能进行。对于补缴地价的标准，《办法》规定，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150％，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70％；转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70％。此外，符合相关条件的研发总部类用地，最高容积率可以达到4。自贸区土地流转试点 自贸概念股大涨筹划已久的上海自贸区土地流转新规浮出水面，有望近期公布。据上海证券报，自贸区将有望允许将工业用地流转为工业、商业和办公用地三种属性的综合用地：上海自贸区土地拍卖相关人士向上证报资讯透露，近期上海自贸区土地流转相关条例有望公布，土地所有者在补缴差价后，可选择将工业用地流转为具有工业用地、与办公用地三种属性的综合用地。具体来说，土地所有者拥有的土地性质为工业用地，那土地所有者只能在土地上造最多两层的仓库。而流转为商业用地后，所有者可以直接造数十层楼的写字楼，并将其出租获利。上海市国土局从去年开始规划自贸区土地流转方案，目前已接近完成。上海证券报称，此前自贸区管委会考虑将占自贸区总体面积80%的工业用地部分流转为商业用地。目前，如能流转为综合用地，则与此前的设想相比，还多了办公用地这一层功能。对于自贸区内的“地主”们来说，土地流转将为其带来重新估值的机会，许多企业的资产价值将产生巨大改变。受益于上海自贸区土地流转条例将公布的利好，上海自贸板块大涨，其中涨逾7%，怡亚通涨6%，、、等涨幅居前。华尔街见闻网站整理通讯社、等媒体报道，梳理在自贸区内拥有土地的上市公司如下：1、怡亚通：洋山港供应链基地建于上海自贸区四大区块之一的洋山港保税区，占地面积5.44万平方米，建筑面积9万平方米，一期近3万平方米已于2013年初建成并投入使用；2、：全资子公司上海中储临港物流有限公司也在洋山港保税区内拥有2.4万平米仓库库房及1万余平米货场；3、外高桥：本月初公告，其在自贸园区内目前地上已建物业地上建筑面积317万平方米，在建物业地上建筑面积115万平方米，未建物业地上建筑面积320万平方米。用地规划的配套调整对公司构成利好；4、：区内拥有11万平方米土地。子公司海博物流全供应链公司在临港自贸区物流园区内，占地165亩，拥有三座高台常温仓库共60000平方米；5、：拥有6000平方米土地；6、：拥有临港产业区港口发展有限公司35%股权，后者拥有土地储备；7、浦东金桥：拥有1.78万方仓储土地，同时控股股东参与临港建设，临港地区有20万平土地储备；8、东方创业：旗下子公司参股的东方国际物流将在洋山深山港物流园区内购入土地约120亩；9、：将在上海建设国际总部，以优惠价格受让金桥集团不超过5000平方米房屋作为其办公用房，并在金桥临港综合区规划6万平方米用地作为一期产、学、研基地。
本文来源：财经网
责任编辑：王晓易_NE0011
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说明：如果把中国的高房价问题比喻成一只麻雀，那么，当人们从不同的角度、深度去解剖它的时候，就会得出一个结论，这些结论会帮助我们逐渐走近真相。擅长统计分析的王炼利女士写的这篇分析文章，论述翔实，逻辑严谨，让我们看到了高房价背后的另一面。其实，归根结底，高房价问题就是既得利益者对民众财富的掠夺问题。在高房价基础上累积起来的巨大泡沫，将让整个民族在未来付出最惨烈的代价。为了民生，为了民族的未来，有识之士在努力泣血建言决策层，促使住房回归民生之路。感谢所有不惧压力，为根除高房价毒瘤而努力坚守良知和正义的人们！&&暖之
转帖：告诉你一个震惊的高房价真相&&&别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高！ &&&&&& 王炼利
&&& 中国房地产业中的道道坎坎实在多，人们很容易将表象当真相。将表象当真相，有人就会偷着乐！&&& 两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高 ，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声！&&& 人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！&&& 当然，我以前也曾经这样认为过。但&认为&只是种感觉，感觉不能作为依据，我必须找事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权威的&上海市房地产估价师协会网&上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地资源信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式（分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等）、土地用途（分商业用地、工业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地）、实收土地出让金等逐一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，政府部门收的土地出让金低得惊人！同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让制度的弊端根源在哪里&&我毕竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。&&& 本着一个工程技术人员的良知，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度&&解剖上海土地麻雀》，将发现的问题图表化，并将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。&&& 2007年4月初，中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，要来上海调查有关陆家嘴中央公寓楼盘买卖方面的问题，柴静听人介绍说我对上海房地产问题有颇多分析，就希望我能接受采访，主要让谈我对土地出让制度和土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访。柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不过。他一个劲地向我道歉，而我一个劲地说：&没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。&仲伟宁在电话中问：&王老师，你的心态怎么那么好？&我回答&我根本就没有指望过能播出！&&&& 无独有偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》准备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮，说是不方便登载了。&&& 完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度&&解剖上海土地麻雀》一文，应该将土地价并不决定房价高低、相反，是房价拖涨了地价的真相梳理清楚了，可是，这是一篇用大量表格说明问题的文章&&我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格，经过我的整理，这些表格&活&了，能说话了，能说明问题了！但我不可能在博客上发表这样的表格，所以，认真的读者要信服我分析的结果，还真需要看我的全文。不过，既然条件不允许我发表表格，我就在此简单叙述一下。相信还是能达到澄清事实的目的。
&& （一）政府收取的土地出让金是出乎想象的低；在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。
&&& 在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，政府实收出让金140亿，平均出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169元，月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，平均出让金单价137.9元。（此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》公布的少2％，因为我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了）&&& 在土地一级市场上（即政府直接收取土地出让金的市场上），由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等，每种出让方式政府收取的土地出让金都是不一样的。其中，&挂牌出让&收取的土地出让金最高，公开招标、项目招标和协议出让收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。按&平均价&计，2005年&挂牌出让土地价&是3644元/m2，&协议出让土地价&是1542元/m2，&公开招标出让土地价&1363元/m2，&项目招标出让土地价&740元/m2，&邀请招标出让土地价&647元，没有前缀的&招标出让土地价&是1625元/m2，另外还有&公开招标&的特例，譬如土地出让合同 &沪房地普字（号&，是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 &沪闵房地（、231、242、243、247、248号&，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币，再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的规定，计算出土地总价（也就是得地者付出的总价）是1896万，这样，每平方米的土地单价是=28元/m2，由于这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就等于楼面单价28元。政府收取的土地出让金单价则是568.97/67.7=8.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价，能说高么？低到不可想象呵！&&& 2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的&城镇单一住宅用地&的&协议出让&楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价274.5元、161.1元，出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米（合同号：黄房地【2004】57号、64号，土地单价根据政府实收出让金单价是土地单价的30％计算，政府实收出让金是773.7万和721.8万元），这样便宜的土地价，不知道这些位于中心区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少？在这23.33万平方米 &城镇单一住宅用地&上造的房子，又会以什么价格卖出去？&&& 为了招商引资，上海的工业地价是很便宜的&&到2006年上半年，上海八级、九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元（楼面价），普遍是133元（楼面价）、175元（楼面价），最多200元（楼面价）
&& （二）人们所说的&地价高&到底是怎么回事？
&&& 关于&地价高&的问题，我们必须将最后得地造房子的房地产商和最初从政府手中转让到土地的房地产商分开，能从政府手中用很便宜的价钱转让到土地的，往往不是最终造房子的。我有个朋友属于&最后造房子&的房地产商，他告诉我，他造房子用的地，都是转卖过三、四次了；有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从政府手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他还是有赚的。&&& 房价涨带动了地价涨是假象，从2006年上海市房屋土地资源信息中心传来的数据这样显示：与飞涨的房价相比，地价上涨是不足道的。2003年5月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米楼面价6252元人民币；2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%！而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少？当然地价的确在涨，那主要是&挂牌出让&的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地产业土地供应面积的5%、11%！因此，起码2006年的房价上涨是没有理由从&土地上涨&中找借口的！&&& 由于地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商，他们喊&地价涨&，是为进一步涨房价找借口。&&& 不明真相的人说&地价上涨影响房价&，其实把因果关系搞颠倒了&&总是先涨房价，再涨地价的。没看到还未等土地&升值&，房价就上蹿得老高了！这两年的土地价我是没有作统计分析，因为从2003年到2006年我做了这么详细的计算，有关方面就是不理你，我也不劳神了，反正已有的计算足够能说明问题了。&&& 大家今天知道了政府供应的土地非但不贵而且还是&超低价&，然而土地一级市场的&超低价&并非是为市民&超低&的，土地一级市场的&超低价&的存在只是为了让房地产商中的&凤毛麟角&将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱，同时又能使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。至于买房者，注定是被宰的。&&& 如果不是这样，那么，一级市场上的土地有什么理由这么便宜？
&&& （三）土地出让金分&桌面上的&和&桌面下的&两部分
&&& 现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英政府的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取&出让土地使有权过程中产生的&交易费用&&，因此，土地出让金分为&桌面上的&和&桌面下的&两部分。&&& 在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少&交易费用&。即账面价格（有没有低估暂且不管）和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就等于为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。因为两笔账的&落入口袋&不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在我们这里，是&桌面上的&出让金归政府财政，&桌面下的&归谁则除了&案发&，只有天晓得。&&& 在香港，政府掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由&出价&来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，政府不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握&由谁来受让土地使用权&的决定权。这两个权利哪个大？当然后一个大！那怎样得到后一个权利？一靠&关系&，二才是&金钱&。因为中国凡能在生意场上称得上&关系&的，这&关系&的价值往往远不够用金钱来衡量！&&& 话说回来，&关系&是比金钱金贵，但金钱也能换来&关系&。所以，才有&桌面下&的交易。&&& 因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才&看起来很便宜&。&少收土地出让金&少收的是进入财政的部分，少收的是&桌面上&的部分，另有&桌面下&的部分、进入&关系&口袋的部分是不见阳光的。那得地者会&亏&吗？才不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本；经过&操作&，&桌面上&交200万土地出让金，&桌面上&交467万开发成本，&桌面下&的&交易费用&233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30%的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴政府有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价？你管得着吗！&&& 那些栽在&土地&上的官员，不就是这么&栽&的吗？我承认我没有证据，官方没有具体公布过&栽倒&的官员&栽&的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。
&&& （四）政府官员和房地产商怎样分好处的？
&&& 政府从&土地使用权利出让&中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者&&主要是房地产商支付的不进入财政的 &得地权利交易费&，这两项就是内地政府和政府官员在&土地使用权利出让&中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物&&房产的权利。&&& 虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是&属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件&。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是&转让房地产公司&！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了&&全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站&政务公开&税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。&&& 日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。&&& 政府之所以不忍收房地产业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房地产商的利益已经是&一荣俱荣、一损俱损&了。&&& 在上海的土地出让中，还有一种让房地产商&靠政策得地&的说法。这是怎么操作的呢？出让土地面积分为&项目建设用地面积&和&代征地面积&。所谓代征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而&代征&，其用途多属于&公共用地&。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；但你要得到建设用地，就要在代征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归政府。所谓&靠政策得地&，就是你得答应为政府免费开发一块土地，政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发&代征地&则是盼望&行得春风有夏雨&，盼望政府的回报能超过房地产商在代征地上付出的&开发费用&。&&& 这也能称为市场？很难。&&& 但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义&&本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？ &&& 不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。&&& &&& （五）是中国法律在支持中国房价的暴涨
&&& 国务院第55号令第四条赋予&取得土地使用权的土地使用者&&其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动&的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：&建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。&这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的&有期限的所有权&。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度&&&炒卖&皆因&处分权&而来&&如果没有转租权、转让权、抵押权等&处分权&，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的&使用&而已。&&& 使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：&使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人&；《法国民法典》第631条规定：&使用权人不得出租或出让其权利于他人。&；《德国民法典》第１０８０条条文是：&用益权不得转让。&&用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。&用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转让抵押了。&&& 为什么呢？因为&转让、出租、抵押&这些&处分权&才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使&转让、出租、抵押&权利势必会削弱所有权者的权益！试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？所以，民法法系都明文禁止对&使用权&这个权利的出租、抵押、转让。普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。&&& 然而，西方法律制度中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让制度的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现&&我国规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得转让土地使用权&&因为房产和地产不能分割交易。&&& 所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用&处分权&来&处分&使用权的制度，是让&使用权&为&处分权&服务的制度。而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者&处分&而造成的不可避免的、必然的恶果。&&& 自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分&&批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱&&土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家&市场化&了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为&市场化&而&化&上去。&&& 必须指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗&&正是因为他们出让的土地本来就是中国&出借&给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等&处分权利&，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的&炒卖权&保障&&所以香港的房价地价都很高呀！&&& 这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个制度是为了什么？就为了侵害土地所有权人&&全体人民的利益？就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。
&&最后修改于
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请各位遵纪守法并注意语言文明商服用地与商业用地有啥区别？_百度知道
商服用地与商业用地有啥区别？
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商服用地是土地部门的分类方法；商业用地是规划部门的分类方法。
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文章关键词：春之眼 中国尊 上海中心大厦 117大厦 777大厦
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业态：儿童亲子面积：40-100O业态：餐饮面积：200-500O业态：服饰/鞋类/箱包面积：100-150O业态：休闲娱乐面积：O
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我家在县城的中心地段，三层半，朝南。现在在南边，也就是我家前面，要建一座二十六层高的商业用高楼。建楼方说，楼高和间距比是，1：0.6。由于不懂这方面的法规，因此来这里向懂行的人指教，希望能给予帮忙。高楼建好后，阳光一定遮光了，有没有什么对采光的...
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首先到规划局或建设局查询,该建筑的设计规划是否符合国家的建筑设计标准, 如果符合国家标准,施工也符合规划要求,那就没有办法. 如果符合国家标准,但施工不符合规划要求,那可以向建设局投诉,要求停工,必须按照设计规划进行施工. 如果不符合国家标准,要求规划部门撤销该规划. 如果规划部门或建设局不作为,可以向上级主管部门投诉,如果投诉没有效果,可以通过法律手段解决. 下面是相关资料,供你参考 按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。也可以用：楼高：楼间距＝1：1.2比值计算。 根据《民法通则》第八十三条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除障碍，赔偿损失。”这条规定给采光权受到侵犯的业主获得赔偿提供了基本法律依据。 我国《民用建筑设计通则》JGJ37－87(中华人民共和国城乡建设环境保护部标准，日起试行)第三章第3.1.2条规定：“建筑布局和间距应综合考虑防火、日照、防噪、卫生等要求，”“建筑布局应有利于在夏季获得良好的自然通风”。第3.1.3条规定日照标准：“住宅每户至少有一个居室、宿舍应每层至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1小时”。 此外，国家强制性标准国标GB50180－93《城市居住区规划设计规范》(中华人民共和国国家标准，日起施行)1.0.5条规定了居住区的规划设计的基本原则，其中1.0.5.4条规定：“适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境”。第5.0.2条规定“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。” 根据《中华人民共和国物权法》第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。您可以根据强制性的国家标准向相关部门提出要求。
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按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。也可以用：楼高：楼间距＝1：1.2比值计算。其他相关：房的采光状况是每个业主都十分关心的问题，当有新建的建筑在自己住房周围出现时，大家都会考虑到自己的采光是否受到侵犯。根据《民法通则》第八十三条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除障碍，赔偿损失。”这条规定给采光权受到侵犯的业主获得赔偿提供了基本法律依据。但是，是否真的侵犯采光权，还要结合具体的实际情况来分析。首先，采光权是一种有条件、有范围的权利，它不是通过专业人员进行测量就能准确确定的。由于我国土地资源紧缺，城市房屋居住密集，现在的住宅都会有不同程度的遮挡阳光现象，不能因为有遮光就认为自己的采光权受到侵犯。况且由于地理位置的不同，南方和北方的日照条件和生活习惯都存在较大的差异。在如何处理建筑采光问题上，依据《民法通则》的基本法律原则，只能是通过各个地方根据自身的特点，制定相应的地方法规来进行规定。比如，北京市现在依据的地方法规主要是1994年经人民政府批准修订的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》，该法规条文是以建筑间距系数和最小距离作为核定建筑间距是否合法的标准。从现实情况来看，一般业主容易接受同一时期建设完成的居住区中的建筑间距，即使间距很小，也能得到业主的认可。而当有新建建筑出现并遮挡业主阳光时，业主往往难以接受，进而可能会发生纠纷。在这一点上，业主一定要经过仔细分析后，方可判断自己的采光权是否真的受到法律意义上的侵犯。新建建筑和现状住宅之间的距离，必须符合有关法规的要求，才可进行建设，否则就是违法建设。如果业主能够确定对方是违法建设，那么可向对方提出异议；如果新建工程是符合有关法规的规定建设的，即使是遮挡住宅的阳光，那也是合法遮挡，是受法律保护的。业主即使提出异议，也得不到法律的支持。需要补充的是，在合法遮挡的情况下，依据《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章的规定：“现状居民因新建、扩建建筑而被遮挡，造成冬至日满窗日照时间不足1小时的，享受一次性经济补偿。”这种补偿一般也就在几千块钱左右。这就是说，虽然是合法遮挡，但考虑到新建建筑对居民原有的日常生活居住条件产生较大影响，这种影响给居民带来了一定的损害，为了弥补对居民的损害，市有关部门结合北京的实际情况，提出了这种补偿的方式，这已经在很大程度上保护了居民的采光权。如果您的住房被新建建筑遮挡，符合上述第四章的规定，可以向城市规划行政主管部门申诉或依法向人民法院起诉。在此要提醒您的是，如果是同期建成的居住区，即使是因遮挡造成冬至日满窗日照时间不足1小时的，也没有经济补偿问题。房屋的通风采光权的规定许多居民的住房被新建建筑遮挡阳光后，由于切身利益受到影响，从维持个人权益的角度出发，希望能够维护现有日照条件的愿望是可以理解的。但是，有一点是必须明确的：采光权只是一种有条件的权利，而不是无条件的权利。在日实施的《中华人民共和国民法通则》第五章民事权利第一节财产所有权和与财产所有权有关的财产权中，第八十三条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”对于取得住宅产权或使用权的居民来说，采光权不像建筑面积那样，可通过简单的定量标准来确定。由于在住宅周围进行建设时，都会不同程度地遮挡住宅阳光。而我国地域广阔，南方与北方的日照条件和生活习惯均存在较大差异，如何在处理建筑采光问题上，体现有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，只能通过各地区根据自己的地方特点，制定出相应的地方法规来进行规定。在制定法规的过程中，不可能同时满足有关各方的全部权益，当出现矛盾时，为兼顾有关各方的权益，有关各方都会相应丧失一部分权益。因此，采光权只是一种有条件的、相对的权利，而不是无条件的、绝对的权利。另外，我国《民用建筑设计通则》JGJ37－87(中华人民共和国城乡建设环境保护部标准，日起试行)第三章第3.1.2 条规定：“建筑布局和间距应综合考虑防火、日照、防噪、卫生等要求，”“建筑布局应有利于在夏季获得良好的自然通风”。第3.1.3条规定日照标准：“住宅每户至少有一个居室、宿舍应每层至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1小时”。此外，国家强制性标准国标GB50180－93《城市居住区规划设计规范》(中华人民共和国国家标准，日起施行)1.0.5 条规定了居住区的规划设计的基本原则，其中1.0.5.4条规定：“适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境”。第5.0.2条规定“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。”可见，采光权虽没有专门的单项法规，但并不是无法可依，而是有强制性的国家标准。您可以根据强制性的国家标准提出相关要求。根据上述资料您可以：1、查看您楼前的建筑是否手续合法齐全（规划、土地、开工许可）齐全的话可以向人大反映，要求补偿。不齐全的可能很小，假如不齐全可以向建设行政主管部门反映或规划部门反映。2、通过媒体提出自己的要求。3、315投诉。4、请律师咨询后向法院起诉。5、民法规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失
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