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未签订书面合同,已缴三年房屋租金,出租方提前收回,如何赔偿(共10篇).doc 67页
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未签订书面合同,已缴三年房屋租金,出租方提前收回,如何赔偿(共10篇)
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未签订书面合同,已缴三年房屋租金,出租方提前收回,如何赔偿(共10篇)
提前解除租赁合同该如何赔偿
提前解除租赁合同该如何赔偿?
如何区分租赁合同的有效性?
【房屋租赁合同】房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。在合同履行过程中如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。
一、提前解除租赁合同的情形
房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋：(1)房屋租赁协议到期，房屋出租人按约收回租赁房屋;(2)协议未到期，出租人家庭人口增多，住房困难，可与承租人协商收回租赁房屋;(3)房屋承租人确实另有住房，承租房屋长期闲置，不能物尽其用的;(4)房屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏，改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。
如果承租人在上述情况下，不允许出租人提前解除租赁合同，出租人可以起诉到该房屋所在地的人民法院，请求法院调解或者判决，来保护自己的合法权益。
二、提前解除租赁合同该如何赔偿?
问：今年，我租了一间店面房，租期约定两年。在经营使用了3个月后，我因故无法继续承租该房屋，并向房东提出解除合同。房东称，不租也行，但我要将剩余租期的租金赔给他。请问，如果我提前解除租房合同，要赔房东那么多钱吗?
答：处理此类纠纷的原则是，租赁合同中对此有约定的，按约定办理;没有约定的，应看租赁合同能否继续履行。当合同确实无法继续履行或者履行成为不必要时，合同才能解除。
至于租赁合同提前解除的赔偿问题，如果租赁合同未对此约定，承租人单方解除合同的，应由承租人赔偿出租人的损失。一般来说，剩余租期超过3个月的，赔偿数额按3个月租金计付;剩余租期不满3个月的，赔偿数额以剩余租期的租金计付。因此，就你的情况而言，你需赔偿3个月的租金给房东。
三、提前解除房屋租赁合同需注意的问题
1、 押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。
在房屋租??合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。
之所以出租人要收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。
除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。
2、 单方解除合同的违约金标准如何确定?
身为律师，我经常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同时询问：“法律有没有规定一个明确的违约金数额标准?”
这里我要再次告诉大家：“没有!”
在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：“有约定从约定，无约定以实际损失计。”这一点在本书第一篇介绍违约责任时我们早已介绍过了，房屋租赁也没有特殊规定。
但是，房屋租赁合同解约时，如果没有约定的违约金，如何确定单方解除给另一方造成的损失?这很难准确认定。
出租人单方解除合同，承租人的损失如何认定?承租人要另寻房子租住，花费的时间很难计算，除必要的搬家费等，不管找到还是没找到，都很难准确地认定实际损失数额。
承租人单方解除合同呢?理由上似乎好找一些，可以说“造成房屋空置产生损失”，但是空置几个月的损失是合理的呢?你总不能永远空着不找新的承租人吧?比如前面的案子中原告主张一年半的空置损失，最终
法院只支持了四个月的。
所以，为了避免这种违约金标准的不确定性和争议，律师建议在签订房屋租赁合同时双方一定要把单方解除合同的违约金标准明确在书面合同中。比如明确约定几个月的房租为违约金，或者直接表述按押金的标准确定违约金的数额。
这样，一旦发生单方解除的情况，守约方主张违约责任简单方便;而违约方呢?对自己的违约行为的后果也有所预期，可以事先准确判断后果，在是否违约时就会有一个得与失的客观衡量。对双方都有好处。
3、 如何做到提前解约，而不承担违约责任?
经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。我们前面说过，如果在解除时，双方协商一致解除而不承担违约责任，当然可以不承担。
可是谁能保证协商一致呢?能不能提前就做好这个工作?能!如果事先在合同中采取些变通措施，是可以做到的。
比如双方可以在租赁合同中先明确约定，发生何种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任，比如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等，当然，如果有这些情况发生，也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。
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大房东不同意二房东转租，在我们和二房东合同到期后和我们直接签订合同
我们是在不知情的情况下和二房东签订的合同，合同期两年14年9月到16年9月，并被告知如果大房东问起来就说是亲戚关系，当时无奈付三押一的房租已付就答应了下来，并在14年时候以二房东弟弟的名义要求大房东配合我们办理了租赁备案。今年7月我们和邻居聊天告知了我们的租金，但是邻居为大房东亲戚，随后大房东得知二房东的转租行为，到房子里提出是二房东转租违约，最后经协商决定，因为我们合同到9月份到期，就是9月份和大房东续签，大房东并在8月出的时候口头通知了二房东，但二房东不同意。今年9月份初我们正式和大房东签订了合同并交纳了房租，现在二房东得知消息，说我们和大房东签订的合同无效，到期让我搬走，他们要强行搬进来住。我看过他们之间的合同写明了不可转租。好像目前房间里的家具是二房东的，但是他们的合同上明确写着如果乙方违约家具归甲方所有，但是大房东说家具可以让他们来搬走。我们还有一个月的房租押金在二房东手上。&&请问我现在能继续住在里面么？到底是谁违约了？如果二房东来闹，或者强行住进来，我可以报警寻求帮助么？
公众采纳地区：上海-闵行区咨询电话：帮助网友：1078 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人 二房东违约了，你现在是有权占有，如来闹可报警。 19:28
律师回答地区：上海-浦东新区咨询电话：帮助网友：24365 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人你好，如果对方无理取闹，可以报警处理。 17:56地区：上海-浦东新区咨询电话：帮助网友：2161 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人可以报警，如果二房东与大房东合同尚未到期，由他们自己处理。你和大房东签约就按照约定履行就可以了。 18:03
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承租人擅自以房东名义与他人签订的转租合同，有无法律效力？.
作者：陈俊杰&&发布时间： 10:09:20
　　日常生活中，房东在将房屋租给他人后，通常情况下都会在合同中约定承租人不得擅自转租以谋取利益，即使这样转租情况也时有发生，究竟承租人再将房屋转租他人所签订的合同效力如何，这一问题存在众多意见。近日，重庆市永川区人民法院判决了一起这样的案件，最终认定该合同对房东不发生法律效力，该判决现已发生法律效力。
　　案情简介：
　　王女士和刘女士是多年的好姐妹，二人共同投资在重庆市永川区新城某小区购买了两间临街门面房，日常二人均参与管理。日，王女士和刘女士将该两个门面出租给小赵，王女士就此与小赵签订了书面的房屋租赁合同，约定了租期为5年，第一年租金60000元，以后每年递增6000元，房租每季度转入王女士账户内，另外约定了小赵不得擅自转租。小赵租了门面后装修用于经营美容店，后因经营不善等原因，于日找到了小孙，并以王女士的名义与小孙签订了房屋租赁合同，该合同参照了小赵与王女士签订的房租租赁合同，约定租期自签订合同之日起共4年，但未约定租金标准。后小赵在与王女士的短信、微信、信件交流中均未谈及门面转让一事。日，小赵与小孙签订了《股份转让协议书》，约定小赵将自己在美容店70%的份额转让给小孙，后小赵未再经营管理美容店。日，小孙又在小赵之前经营的美容店原址申请设立了个体工商户以经营美容店，店名与之前小赵经营的不同。日，小赵又与小孙签订《股份转让协议》，约定小赵将其对美容店15%的份额转让给小唐。日、7月10日，小孙通过银行ATM机向王女士的账户内汇入16500元，汇款均无备注内容。因小赵、小孙就美容店转让相关事宜发生纠纷，二人至今未向王女士和刘女士支付2015年应缴纳的房屋租金税款及日之后的租金。张女士和刘女士因多次催要租金未果，于日将小赵、小孙诉至重庆市永川区人民法院，要求确认小赵以王女士名义与小孙签订的房屋租赁合同对王女士和刘女士不发生法律效力，并要求小孙立即搬离门面，支付日至4月9日占用门面的费用16 500元，2015年的税费以及违约金。
　　意见分歧：
　　对原告王女士、刘女士的诉讼请求，其中要求确认合同效力一项的诉讼请求分歧最大，大致存在三种意见：1、合同未成立；2、合同无效；3、合同对二原告不产生法律效力，但对小赵和小孙有法律效力。
　　意见评析：
　　1、合同订立是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。合同未成立，通俗地说，是指指双方未能达成合意的情况。本案中，小赵冒王女士名义与小孙签订合同，而小孙对小赵未取得王女士的授权而签合同一事明知，王女士与小孙因未为缔约接触，故二人之间的确未成立合同。
　　2、合同无效需满足合同法第五十二条的五项规定，否则不宜适用该法条。而本案情形显然难以适用“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。这五项规定中，其中最接近本案的应该是“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，但小赵擅自转租仅仅是违反了与王女士的合同约定，并不存在恶意串通，损害第三人利益的问题。故本案难以适用以上规定以认定合同无效。
　　3、结合本案事实，小赵未取得王女士授权而以其名义与小孙签订房屋租赁合同更符合无权代理的情形，此时需要注意的是无权代理后的法律效果。合同法第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。小赵与小孙签订的合同对王女士不发生法律效力，相关责任应由小赵承担。小赵、小孙二人就转租门面一事达成了一致意见并签订了合同，该合同实际约束的是小赵和小孙，对此二人是有法律效力的。此时发生一种罕见的现象：表面上合同双方是王女士和小赵，实际的合同双方是小赵和小孙。
　　对以上观点，笔者认为第一种和第三种意见都成立，但司法实践中，权利人应考虑以哪种诉讼请求救济权利的法律效果更好。若请求合同不成立，理所当然，该合同无从谈起效力问题，无法约束出租人，但对涉及纠纷的其他当事人的责任却明确得不够，日后可能回因此产生其他纠纷。若请求合同对出租人不发生效力，则直击要害，可明确合同的效力，对涉及纠纷的各方当事人的相关责任都有明确的评析，有利于日后处理因转租产生的其他纠纷。由此看来，第三种观点更有利于处理纠纷，更深入，最终笔者建议以第三种观点处理本案最佳。
　　最终，重庆市永川区人民法院判决税费由小赵承担，小赵本应承担房租，因小孙自愿承担，系对自身权利的处分，法院予以尊重。经法院释明，王女士、刘女士不愿在本案中以小赵擅自转租为由解除与小赵所签订的房屋租赁合同，故王女士、刘女士请求小孙搬离的诉讼请求不成立。承办法官在此也提醒房屋租赁双方，若因转租合同需发生变化，双方最好通过书面形式对相关事项予以明确，若无书面合同也应在日常经济往来中注意保留相关证据，以免以后发生纠纷时无法保护自身合法权益。
来源：永川法院
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