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土地证可以拿去贷款吗出
佚名&&&&&& 10:32:27&&&&&&来源：
　　如今，一些人手头上可能会有一两块闲置的土地从未使用过，虽然想用这块地去盖个房什么的，不过因为一时没钱也就没这么想过。于是有人就觉得，既然土地属于自己的资产，是不是也能拿去抵押贷款呢?希财网小编告诉你，理论上是可以的。　　首先要明白一点，土地使用权按取得方式分为出让与划拨，如果为个人，一般情况下银行不太受理，但可以通过与银行合作的担保公司变通，即将土地使用权抵押给担保公司，再由担保公司为借款人到银行借款提供担保。如果是单位土地使用权是可以抵押的，但要注意：1、土地空置两年以上，银行不受理，2、如果用于盖楼，需加上承诺楼盖好后一并抵押给银行。　　了解过这些后，就可以试试申请办理了。首先要找的同意你办理土地抵押贷款的公司，这点很重要，很多人都是因为一开始找不到可以办理的银行所以无奈终止。之后，去土地评估单位做抵押土地评估，拿着评估报告去土地科做抵押登记，合格后，可以拿到土地他项权利证，再拿着这个他项权利证就可以去银行办理贷款事宜，在抵押合同和最高限额贷款合同上签字同意后，就完成了。具体办理过程，银行方面会详细告知的。　　实际上，这种一开始需要银行同意才能办理的贷款业务小编并不是很推荐，因为就算一切条件齐全符合，不同意就没法办，最后还劳民伤财。小编还是推荐正规贷款机构办理信用贷款，如希财网与全国很多金融机构和贷款平台服务，推出的希财网小贷服务，只需简单30秒即可申请，最快一分钟到账。　　拓展阅读：　　　　　　　　是目前互联网+模式下的一种新兴的借贷方式，经多年研究试验，与全国多家权威银行，金融公司，小贷机构合作，用户只需在把自己的资料上传，既可获取专业的信贷经理线下服务，面对面借贷，一手签约，一手拿钱。最快可在一个工作日内获得5万元借款。
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风险提示：广告信息均来自平台方，不代表平台安全性，不构成投资建议！红包、体验金、理财金、大礼包、加息券、满减券、优惠券等都不直接等同于现金。参考收益说明不是收益承诺，不代表最终真实收益。理财有风险，投资需谨慎！买土地能贷款吗？_百度知道
买土地能贷款吗？
我想买块地，但是钱不够，能贷款吗？
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
不可以的，土地是不能进行买卖的，土地是国家所有，通常人们只是有使用权的，买卖房子借贷者需要满足买卖的要求，有打卡工资以及相应的抵押物才可以的。
专业贷款|抵押、信用贷款
主营：抵押贷款，信用贷款，短期资金周转，贷款方案设计，财富资源配置
买土地能贷款，需要有抵押物，如房产、其他地产、价值较高的动产。以房产抵押为例：房屋抵押银行贷款程序：1、需要在银行的营业机构开立活期存款帐户；2、请按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；3、由银行业务经办人员或指定的律师进行家访，调查所提供的资料的真实性、合法性和完整性；4、银行审批通过后，通知审批结果，并签订借款合同；5、视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；6、中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；7、请按借款合同的规定还本付息。
一般只对于 工业 用地 和 商住用地
本回答被提问者采纳
只要你是通过合法途径买土地，就可以贷款，不过银行贷款需要财产抵押，或者有人担保。
不能，邮政有耕地贷款，还是小额的。
我认为不可以
贷不贷款和买不买土地有直接关系吗
其他4条回答
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自国家出台了《农村的经营权试点暂行办法》后，难的问题缓解了不少压力，小编这就给大家分析。
具有承包权的农户进行贷款需要具备什么条件?
(一)具有完全民事行为能力，无不良信用记录;
(二)用于抵押的承包土地没有权属争议;
(三)依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地证;
(四)承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。
哪些地方可以用?
农村承包土地的经营权抵押贷款试点县(市、区)名单
所在省 试点县(市、区)
北京市 大兴区、平谷区
天津市 宝坻区、武清区
河北省 玉田县、邱县、张北县、平乡县、威县、饶阳县
山西省 运城市盐湖区、新绛县、潞城市、太谷县、定襄县、曲沃县
内蒙古自治区 呼伦贝尔市阿荣旗、兴安盟扎赉特旗、开鲁县、锡林郭勒盟镶黄旗、鄂尔多斯市达拉特旗、巴彦淖尔市临河区、赤峰市克什克腾旗、包头市土默特右旗
辽宁省 海城市、东港市、辽阳县、盘山县、昌图县、瓦房店市、沈阳市于洪区
吉林省 榆树市、农安县、永吉县、敦化市、梨树县、柳河县、洮南市、东辽县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、抚松县、梅河口市、公主岭市、珲春市、龙井市、延吉市
黑龙江省 克山县、方正县、讷河市、延寿县、五常市、哈尔滨市呼兰区、桦川县、克东县、富锦市、汤原县、兰西县、庆安县、密山市、绥滨县、宝清县
江苏省 东海县、泗洪县、沛县、金湖县、泰州市姜堰区、太仓市、如皋市、东台市、无锡市惠山区、南京市高淳区
浙江省 龙泉市、长兴县、海盐县、慈溪市、温岭市、衢州市衢江区、缙云县、嵊州市、嘉善县、德清县
安徽省 宿州市埇桥区、金寨县、铜陵县、庐江县、阜阳市颍泉区、黄山市黄山区、定远县、涡阳县、宿松县、凤台县
福建省 漳浦县、建瓯市、沙县、仙游县、福清市、武平县、永春县、屏南县、邵武市、古田县
江西省 安义县、乐平市、铜鼓县、修水县、金溪县、新干县、信丰县、吉安县、贵溪市、赣县
山东省 东营市河口区、青州市、平度市、沂南县、武城县、枣庄市台儿庄区、沂源县、寿光市、莘县、乐陵市
河南省 长垣县、安阳县、宝丰县、邓州市、济源市、长葛市、遂平县、固始县、浚县
湖北省 钟祥市、武汉市黄陂区、宜昌市夷陵区、鄂州市梁子湖区、随县、南漳县、大冶市、公安县、武穴市、云梦县
湖南省 汉寿县、岳阳县、新田县、桃江县、洞口县、沅陵县、慈利县、双峰县
广东省 蕉岭县、阳山县、德庆县、郁南县、廉江市、罗定市、英德市
广西壮族自治区 田阳市、田东县、玉林市玉州区、象州县、南宁市武鸣区、东兴市、北流市、兴业县
海南省 东方市、屯昌县、文昌市
重庆市 永川区、梁平县、潼南区、荣昌区、忠县、铜梁区、南川区、巴南区、武隆县、秀山土家族苗族自治县
四川省 成都市温江区、崇州市、眉山市彭山区、内江市市中区、蓬溪县、西充县、巴中市巴州区、武胜县、井研县、苍溪县
贵州省 德江县、水城县、湄潭县、兴仁县、盘县、普定县、安龙县、开阳县、六盘水市六枝特区
云南省 开远市、砚山县、剑川县、鲁甸县、景谷傣族彝族自治县、富民县
西藏自治区 曲水县、米林县
陕西省 杨陵区、平利县、西安市高陵区、富平县、千阳县、南郑县、宜川县、铜川市耀州区
甘肃省 西和县、金昌市金川区、武威市凉州区、陇西县、临夏县、金塔县
青海省 大通回族土族自治县、互助土族自治县、门源回族自治县、海晏县、海东市乐都区
宁夏回族自治区 平罗县、中卫市沙坡头区、同心县、永宁县、贺兰县
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农村房屋和土地抵押贷款新规解读
有事找律师toutiao.12348.com.cn阅读提示：日下午四点，中国人民银行官网终于发布了“中国人民银行中国银行业监督管理委员会中国保险监督管理委员会财政部国土资源部住房和城乡建设部关于印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的通知”和“中国人民银行中国银行业监督管理委员会中国保险监督管理委员会财政部农业部关于印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》的通知”两份重磅文件(以下合称“两权抵押新规”)，并立即施行。完整目录一、这是一个影响深远的“大新闻”二、两权抵押的背景和早期试点情况三、两权抵押贷款试点相关法律问题四、两权抵押贷款新规核心条文解读五、农地抵押贷款与农房抵押贷款办法逐条对照分析一、这是一个影响深远的“大新闻”国务院在日发布的《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发(2015)45号)所明确的 “农村承包土地的经营权和农民住房财产权”抵押贷款试点方案，和全国人民代表大会常务委员会日发布的《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》(日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)两个重要文件所明确的为实现“农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款”而暂停的《物权法》和《担保法》部分条款的规定，终于落地。其中，农房抵押贷款试点范围为59个县市区，农地抵押贷款试点范围为232个县市区。毫不夸张的说，这是一项足以影响亿万农民和农业发展模式的重大改革。农民赖以生存的生产资料和重要财产是基于《农村土地承包法》和《土地管理法》取得的土地承包经营权和宅基地使用权，然而根据《物权法》第一百八十四条和《担保法》第三十七条规定“耕地和宅基地均不得抵押”，这两项财产并没有金融功能，不能有效流转，不能抵押融资，严重限制了农村资源、资金、资产的流动，制约了农业和农村的发展，也严重约束和限制了农民的财产自由(直观的例子，在城市若有一套住房，当需要创业或遇到重大疾病时，可以马上办理抵押贷款得到一笔资金解决生产生活中的重大问题；而若在农村有一套住房，哪怕是豪宅，也不具备任何融资和变现的能力，也不具备经济保障功能，更不具备任何投资价值)。而今，两权抵押大范围试点的铺开，一方面意味着农村核心资源开始流动能促进农村的发展和三农问题的解决，另一方面各大银行及相关机构(如至少会涉及评估机构、拍卖机构、公证机构、律师事务所，乃至法院、地方政府、登记部门、征信机构、担保公司等)都面对新的担保物并开展一系列工作。为便于读者更好理解两权抵押制度的背景、发展以及新规的核心内容，笔者结合多年来对农地和农宅抵押相关法律问题的跟踪和关注，围绕“土地的经营权和农民住房财产权”抵押相关问题，解读、梳理和分析如下。二、两权抵押的背景和早期试点情况较之农民住房财产权(宅基地使用权及农村住房所有权)，两权之一的“土地承包经营权”在近十年来，各地尝试和试点都较多，而且方式多样，范围也较广。如国务院2008年以《关于武汉城市圈资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验总体方案的批复》批准了武汉为“两型社会”试验区并被赋予先行先试的政策创新权。2009年又以《关于成都市统筹城乡综合改革试验总体方案的批复》及《关于重庆统筹城乡综合配套改革试验总体方案的复函》批准了成都、重庆两个统筹城乡发展综合配套改革试验区，对农村土地经营权抵押进行了探索和创新。此间，笔者亦有幸曾参与过部分“两型社会建设”和“综合配套改革试验”的相关课题和研究工作。此后，2010年7月，人民银行、银监会、证监会和保监会联合下发了《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》，提出要探索推出农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款，在不改变土地集体所有制性质、不改变土地用途和不损害农民土地承包权益的前提下，探索开展相应的抵押贷款试点，丰富“三农”贷款增信的有效方式和手段。基于上述政策指引，除武汉、成都和重庆外，海南、云南、湖南、湖北、山东、浙江、安徽、甘肃、福建、广西、江苏省太仓市等多地或出台了专门的农村土地承包经营权抵押政策和试点办法，或虽未出台具体政策和规范性文件，但当地相关部门和金融机构也在进行相关试点、实践和尝试(也包括抵质押登记方式方法的尝试创新)。因此，虽然国务院在2015年底才开始全面推进两权抵押的改革试点的落地，并最终上升到立法的高度，应该说与近十年来各地在中央政策之下的各种试点和尝试的经验和成果的积累分不开。三、两权抵押贷款试点相关法律问题根据物权法定原则和《物权法》第一百八十四条规定，“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；……”、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。”，即除符合条件的荒地外，农村其他土地的承包经营权均不能以抵押的方式进行流转。《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》规定，“在审理土地承包经营权流转案件中，要严格执行《物权法》、《农村土地承包法》以及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律、司法解释的规定，对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。”等诸多规定，无不强调了对土地承包经营权和宅基地使用权等进行抵押的限制。然而抵押担保制度是民事基本法律制度之一，根据《宪法》第六十二条和六十七条规定，应由全国人大及其常委会修改和解释。为此，国务院制定的行政法规和相关规范性文件并无突破《物权法》和《担保法》的权限。为此，国务院的《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发(2015)45号)明确“涉及被突破的相关法律条款，应提请全国人大常委会授权在试点地区暂停执行。”于是，才有了全国人大常委会的决定，“(在试点地区)暂时调整实施集体所有的耕地使用权、宅基地使用权不得抵押的规定。在防范风险、遵守有关法律法规和农村土地制度改革等政策的基础上，赋予农村承包土地(指耕地)的经营权和农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押融资功能，在农村承包土地的经营权抵押贷款试点地区，允许以农村承包土地的经营权抵押贷款；在农民住房财产权抵押贷款试点地区，允许以农民住房财产抵押贷款。”，并授权国务院予以实施并制定配套制度。自此，在试点地区进行两权抵押贷款有了明确的法律依据。(之所以单独分析这个问题，是因为有读者朋友向我提及，因此顺带解释一下)需要注意的是，在新规出台前，部分地方法院在此类抵押相关合同纠纷中，亦认为，“对于农村承包土地的经营权进行抵押虽然没有法律规定，但是根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》和《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》的相关精神，作为推进农村土地承包经营权流转改革试点确定的城市，原告与被告土地的抵押应当遵守国家政策，双方签订的抵押合同有效，对抵押农村承包土地在流转中产生的收益享有优先受偿权。”(云南省开远市人民法院，(2015)开民二初字第215号《开远市农村信用合作联社诉开远市红地果蔬种植专业合作社等金融借款合同纠纷案》)即以判决方式认可该等抵押合同的效力(本处不讨论法院裁判的合法性问题)。当然，在本次新规出台后，试点地区因有明确法律依据而免却争议，但对未列入试点范围的地区，相应抵押是否合法有效，则有待更权威的答案。四、两权抵押贷款新规核心条文解读由于住房财产权抵押和承包土地经营权抵押贷款暂行办法所涉及的问题大致相同，除农地抵押办法第四条关于土地公有制原则性宣示、第五条关于两种抵押权人的区分、第十六条和第二十条关于农村产权交易平台的特别规定外，因此两部新规的条文结构大致相同，条文数量亦差不多，前者共24条后者29条。为方便理解，现以农房抵押贷款办法为线索，结合农地抵押办法规定，对其中所涉及的重要内容分项解读如下(为表述方便，各自简称为“农房抵押”和“农地抵押”，为方便阅读，部分行文及表述略随意)。需要注意的是，本次新规一些重要原则、制度安排等，都已在此前国务院的指导意见中有明确规定，因此，要学习理解两部新规，国务院指导意见和《中国人民银行有关负责人就农村“两权”抵押贷款试点相关问题答记者问》(日)，是必读文件。(一)关于立法依据的规定【条文】农房抵押第1条，农地抵押第1条【解读】法律依据：本条是本办法的法律依据的规定，明确是基于是国务院的指导意见和全国人大常委会的授权决定。(二)关于定义的规定【条文】农房抵押第2条，农地抵押第2条【解读】1、农房抵押贷款第2条本条是对住房财产权抵押贷款的定义的规定：(1)前提： “不改变宅基地归集体所有的性质的所有权性质(《宪法》第十条)”；　　(2)抵押物：明确“农民住房财产权”的权利内容(抵押物)是“住房所有权”和“宅基地使用权”，且二者不得分割和分离；(3)贷款人：贷款人只能是“银行业金融机构”。难怪在新规出台后，互联网金融圈的朋友会说，银行需要什么，国家就可以支持，然而，互联网金融公司需要拓展新业务时需要什么，国家就进行限制，在不少人看来，央妈是银行的亲妈这句话看来并非虚言；(4)借款人和抵押人：借款人必须是拥有住房且符合条件的“农民”；抵押人：拥有“农民住房所有权及所占宅基地使用权”的“农民”；而农地抵押贷款的借款人和抵押人是“农户”、“经营主体”。(5)借款人和抵押人是否可以不是同一人？根据本条规定，并未限制抵押人只能为自己借款提供抵押。结合下文(本办法第22条)规定，抵押人和借款人可以不是同一人，这样的话，农房抵押就比较灵活了，只要符合条件，可以相互为对方贷款提供抵押担保更灵活；(6)问题：“委托贷款”、“债权转让”、“资产证券化”等业务，换言之，尽管在借贷关系下“贷款人”只能是银行，但是不排除最终债权人是其他主体的可能性；(7)展望：农民所享有的全部财产权利，终将消除因其身份而受限的所谓“保护性规定”，终将打破仅限于向银行提供抵押的限制，实现最终权利自由。对农民而言，没有财产权利的自由，就不会有人身权利的自由，农民就不会最终得到解放。2、农地抵押贷款农地抵押贷款定义明确抵押人/借款人还包括“符合条件的承包方农户或农业经营主体”。符合条件的借款人包括家庭承包取得的土地承包经营权和以流转方式获得经营权的经营主体，主要是指根据《土地管理法》、《土地承包法》、《农业法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等规定受让取得承包经营权的承包农户及其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。(三)关于试点范围的规定【条文】农房抵押第3条，农地抵押第3条【解读】农房抵押试点地区的范围，仅限明确的天津市蓟县等59个试点县市区。农地抵押的试点地区包括北京大兴区等232个县市区。(四)贷款条件【条文】农房抵押第4条，农地抵押第5-7条【解读】1、农房抵押第4条是关于“以农民房地抵押应具备的条件”的规定。对银行办理贷款业务和制定相关业务管理制度和操作手册来说，非常重要。而且这些条件需要“同时具备”。具体说来：(1)要借款人本人主体适格、征信良好，实操中，银行应调取借款农民的征信；(2)抵押物清洁且有权属证明，同时未被纳入拆迁范围。对于银行而言，实操中需要借款人提供房屋所有权证和集体土地使用权证，同时，是否还需要向征迁部门确认“房屋未被列入挣钱范围”？(3)这句话似乎隐含着借款人只能用自己的农房抵押的限制性要求？根据《土地管理法》第六十二条第一款规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”，农民只能拥有一处宅基地。业务操作中，借款人/抵押人还应有其他住房才可以抵押农房。意味着需要借款人提供租房证明或在城镇拥有房产等有其他稳定居所的证明材料。还需要考虑一个问题，贷款逾期基地使用权被银行处置后，其是否还能以集体成员身份再申请取得宅基地并建房？根据《土地管理法》第六十二条第四款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，但如果因贷款逾期银行行使抵押权后，村民丧失宅基地使用权的，理论上，再次申请是没有限制和禁止的。换言之，部分农民是否可以不断申请新的宅基地盖房抵押贷款，然后任由银行对抵押物进行处置？(4)农民住房所有权依托于宅基地使用权，宅基地的取得须基于集体经济组织成员的农户身份，宅基地的所有权人为集体经济组织，因此，还需要所在的集体组织出具同意，当银行实现抵押权要求处置抵押物时，地随房走。此外，共有人也需要一并书面同意。需要留意的是，农村房屋的共有状况可能往往比城市复杂得多，比如分家与否的区别、分家分户与分家不分户的区别。因此，银行在做农民房产贷前调查文件和操作手册时，还需要对农村状况有更深入的了解，相关细节上还要更细致一些。2、农房抵押与农地抵押有所区别，除抵押物不同外，还有抵押人不同。农地抵押的抵押人包括农户及其他农业经营主体。与农地抵押而言，因为不同主体对抵押物享有的权利内容不同，因此设定抵押的具体条件和要求也不相同。(五)借款用途【条文】农房抵押第5条，农地抵押第8条【解读】本条是关于贷款用户的规定，原则性规定“优先用于农业生产经营”，但兜底表述为“贷款人认可的合法用途”，也意味着贷款用途没有具体限制。因此，银行在制定农房贷款的规章制度、贷前调查审查等文件时，不需要有太多的限制。当然，不排除监管部门通过专门监督、鼓励引导等措施进行检查等方式进行约束。(六)抵押率和贷款额度【条文】农房抵押第6条，农地抵押第9条【解读】抵押率是指“抵押贷款本息之和与抵押物估价价值之比”。坦率地说，在农村房屋和宅基地没有流转、投资、保值增值等金融功能的情况下，农房的抵押率肯定高不起来。简单的说就是与城镇商品房这样的硬通货不同，这样的房地拿在手里没有价值。农房评估标准和价格怎么确定？即使有后半句所说的“财政贴息、农业保险农房保险等”增信手段的支持，抵押率也不太可能提高。根本上说，限制农民房屋所有权自由流转的权利这个前提不消除，农房抵押贷款的抵押率怎么提高这个问题就不容易解决。(七)贷款利率标准【条文】农房抵押第7条，农地抵押第10条【解读】虽原则性要求参考央行公布的基准利率，但自央行全面放开金融机构贷款利率管制后，银行贷款利率已市场化，这一规定仅供参考意义。当然，银行在制定涉农抵押贷款利率标准时，可能还需要考虑扶农政策等因素有所不同。(八)贷款期限【条文】农房抵押第8条，农地抵押第11条【解读】本条规定并无特别之处。当然，各大行面临的问题还包括考虑农房建筑质量使用寿命等问题，综合考虑贷款期限。至于其他因素，与其他贷款业务需要考虑的问题并无不同。就笔者判断，总体而言，考虑的因素越多，意味着农房抵押贷款的期限一般不会太长。对农房抵押，主要自主决定。但对农地抵押，则明确鼓励中长期贷款，中长期贷款是指贷款期限为一年以上五年以下的贷款。考虑到农业生产及农地抵押的特殊性，因此期限上予以鼓励，银行在涉及农地抵押贷款产品时应考虑这个因素。当然这也需要人民银行以具体的配套政策予以支持。(九)抵押物评估【条文】农房抵押第9条，农地抵押第12条【解读】评估：抵押贷款需要出具评估报告这是银行的常规动作，也是据以确定贷款金额及匹配抵押率的基本要求。现在，让银行“自评”或“双方协商”方式确定抵押物的价值，估计有难度。而且，专业的评估机构关于农房抵押的评估是否有现成模型和方法，恐怕还是一个未知数。当然，如果在业务比较成熟的地区，以“自评或协商”方式评估的话，可以减轻借款人的贷款成本(评估费用需要借款人承担)，这一规定还是有价值，不过可操作性还比较差。(十)鼓励简化创新，禁止增加其他费用【条文】农房抵押第10条，农地抵押第13条【解读】银行产品开发管理：这是一项新的且面对的是相对而言风险能力较差的群体、抵押物变现较差的业务，银行要想在这项业务中赚钱，要尽早开发出适合该项业务的产品、管理、和服务方式，同时还要加强风控，确保业务安全。当然，不少金融机构(包括各类专业贷款机构)熟稔的那些各种服务费、咨询费、管理费收费方式，银行就尽可能不要用在农民身上了。(十一)抵押登记【条文】农房抵押第11条，农地抵押第14条【解读】抵押登记： 根据规定，农房抵押和农地抵押登记部门有所区别，前者是不动产登记机构，在2015年出台《不动产登记暂行条例》及细则后，本条所涉登记部门、登记方式等都算是有清晰的依据了。后者是农业主管部门或政府授权的农村产权流转交易平台。相应地，涉及登记手续、调查程序乃至涉农地项目的尽调工作，都要注意这个规定及区别。在本次新规出台前，前几年各地的农地抵押贷款操作中，登记方式、登记部门不统一、不规范的情况大量存在，比如在两型社会试点地区的武汉，武汉农村综合产权交易所被授权作为武汉农村土地经营权抵押登记的登记机构办理相关登记业务。本次试点的农地抵押登记政策，还是一脉相承的。(十二)抵押物处置【条文】农房抵押第12条，农地抵押第15条【解读】1、农房抵押。抵押物能否合法地、顺畅地处置，是保障银行权利最终实现的根本问题，因此，本条十分重要。如果抵押物不能转让或流通受限，因此，农房和宅基地的处置变现(实现抵押权、优先受偿权)通道是银行风险控制的重要考量。但是本条规定了一个前提，银行还需要结合试点地区实际情况“配合试点地区政府在保障农民基本居住权”，这可能为实操带来困扰。城镇住房的强制执行中长期受到“唯一住房”问题的牵绊和阻挠，现在农村住房更由于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定带来更大的挑战。同时，要求受让人范围“范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内”的规定，基本将受让人限制在抵押人所在的集体经济组织成员(村民)范围之内，这样的话，处置受让范围受限，变现效果将大打折扣。本条的“原则上”规定，亟需“例外安排”予以明确。那么现在，需要国务院明确一下可以向所在集体组织成员之外转让的具体条件，这可能是盘活整个试点办法的牛鼻子，也是农地抵押融资功能更好实现的核心问题。2、这是两个办法的核心条文。国务院此前指导意见的原则表述为“在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物，完善抵押物处置措施。”，具体如何保证农户的承包权和住房权，如果没有更细化的政策落地，没有对《土地管理法》和《土地承包法》相关条文的配套调整，则两权抵押贷款的顺利推进还将面临诸多困难。与农房抵押贷款下处置抵押物时需要考虑农民的基本居住权不同，农地抵押就没有“受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内”的限制性规定，主要是因为农地抵押和农房抵押的内容和性质有差异。对农地抵押，可以“采取贷款重组、按序清偿、协议转让、交易平台挂牌再流转等多种方式处置”。(十三)农村产权流转交易平台【条文】农地抵押第16条【解读】这是农地抵押特有的问题。根据日国务院办公厅关《于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发〔2014〕71号，)规定，“农村产权流转交易市场是为各类农村产权依法流转交易提供服务的平台，包括现有的农村土地承包经营权流转服务中心、农村集体资产管理交易中心、林权管理服务中心和林业产权交易所，以及各地探索建立的其他形式农村产权流转交易市场。”，“农村产权流转交易市场是政府主导、服务“三农”的非盈利性机构，可以是事业法人，也可以是企业法人。”这将是将来农地登记、处置、流转的核心平台。应予以充分关注。(十四)确权登记【条文】农房抵押第13条，农地抵押第17条【解读】配套工作任务落到了地方政府身上。首先要确保试点地区所有农房和宅基地的确权登记在册，其次还要做好土地基准价、评估及处置等配套安排。操作上，地方政府要与银行等机构联合制定相关方案。以解决银行的后顾之忧，建立稳定的市场预期，同时，也是银行建立农房抵押贷款相关制度和操作办法的基础。操作中，可以考虑各省银行业主管部协同地方政府和银行的当地分行，协商一致后，形成所在省区域的指导性意见，县市区政府落地即可。(十五)风险补偿基金【条文】农房抵押第14条，农地抵押第18条【解读】风险保障制度旨在解决借款人和抵押人的后顾之忧，也就是在打消银行的顾虑。我们难以想象银行通过法律程序将村民提供的抵押物进行处置的措施如何实现，因此，试点地区可能考虑牵头组织农民设立风险准备金，当农民贷款出现风险时，能够确保农民基本居住权益。风险补偿基金的资金来源、管理、运作、支付等，都需要地方政府多开动脑经。此外，本条规定的贴息政策，以政府补贴方式增强银行放贷积极性。(十六)政府性担保及增信措施【条文】农房抵押第15条，农地抵押第19条【解读】政府增信：上一个条文是政府为农民的风险兜底和对银行的补贴激励，本条涉及到的则是涉农金融中一个很重要的问题，即政府设立专司农民贷款融资相关业务的信用业务。操作方式是否是这样？——包括农民的每笔抵押贷款都需要附加一个政府性担保公司担保文件，借款农民为此支付一笔担保费用，或者以政府补贴方式进行。同时，还可以结合地方情况，就特别的贷款用途、特别的项目情况，有针对性的提供增信并对贷款使用进行指导、监管和跟踪，以引导银行贷款资金流向和用途。此外，由于农地产权流转的核心流贷是产权交易平台，因此对农地抵押而言，还鼓励产权交易平台为银行贷款提供增信。(十七)农地抵押下农业部门配套工作【条文】农地抵押第20条【解读】农地抵押需要农业主管部门集中进行组织和协调，下一步各个地区的农业主管部门要尽快明确鉴证评估、交易平台及处置的政策细则。(十八)人民银行再贷款支持【条文】农房抵押第16条，农地抵押第21条央行再贷款支持：再贷款是指央行为实现特定货币政策目标而对金融机构发放的贷款。本条意思是明确央行的职责，即央行分支机构对涉农房抵押贷款的银行提供流动性支持，增强当地银行积极性。(十九)银监会政策支持【条文】农房抵押第17条，农地抵押第22条【解读】银监部门政策支持：银监部门作为银行开展农房抵押贷款的直接业务指导和监管部门，本条要求银监部门在业务操作管理等方面，为银行提供支持。(二十)保监会政策支持【条文】农房抵押第18条，农地抵押第23条【解读】保监部门政策支持：保监会要鼓励保险公司丰富产品线，尽快推出符合本办法宗旨和要求的涉农保险产品，以及涉农房农地的保险产品。对贷款银行而言，如同政府性担保公司和交易平台担保的增信一样，这也是一个很重要的增信安排。(二十一)综合监管及其他规定1、试点地区试点工作小组业务管理【条文】农房抵押第19条，农地抵押第24条【解读】协调跟踪管理。2、人民银行和银监会之分支机构监管【条文】农房抵押第20条，农地抵押第25条【解读】人民银行检测管理：对监管部门的管理性要求，银行和农民都不需要太关注本条。但银行恐怕会涉及到一个阶段后向监管部门报数的问题(可能只需要it系统升级就可以了)，所以也需要大致了解一下。3、银行据此制定相应管理制度和是手写则，并抄报监管部门【条文】农房抵押第21条，农地抵押第26条【解读】银行的政策落地：银行制定农房抵押管理办法(对借款人)、管理制度(对内部)、及操作实施细则(对业务人员)，还需要根据本办法，地方具体政策和配套措施结合本行的办法和细则，制定方便执行的操作手册。同时，在总行和分行层面，需要组织专分支机构及相关部门人员组织专门培训。4、以两权为他人抵押担保的，参照适用【条文】农房抵押第22条，农地抵押第27条【解读】农民以农房农地为他人提供抵押担保：如前文讨论，本办法主要是针对借款人以自己所有的农村房地抵押贷款的情形，且本办法对以房地为他人办理抵押担保并未限制和禁止，而本条的规定旨在明确，为他人贷款担保时的依据等问题。5、解释与施行【条文】农房抵押第23-24条，农地抵押第28-29条【解读】两个办法的发布时间应是2016年3月中旬，公开的时间是日，我们看到文件就开始施行了，所以学习要抓紧呢。五、附：农地抵押贷款与农房抵押贷款办法逐条对照版有事找律师toutiao.12348.com.cn