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甲级写字楼流行“带租销售”提要：近段时间以来，众多高端写字楼纷纷推出“带租约销售”模式，这种貌似“没有租赁后顾之忧”的投资模式对投资者来说，是馅饼还是陷阱
文章来源 www.fDCEW.com
　　甲级写字楼流行“带租销售”
　　“买协信中心写字楼，包租3年可收租金40万―60万元”、“布鲁明顿广场3年可返租金30万元”、“希顿国际广场交房次日开始返租，每季度向业主结算一次”……近段时间以来，众多高端写字楼纷纷推出“带租约销售”模式，这种貌似“没有租赁后顾之忧”的投资模式对投资者来说，是馅饼还是陷阱？商铺市场的带租约销售现象早已有之，如今却在成都高端写字楼市场开始悄然流行。
　　甲写“带租约销售潮”
　　“购买协信中心写字楼可签订三年的委托出租协议，共返租金40万到60万元左右。”据项目销售人员介绍，总高29层楼的协信中心，其中有10层楼以带租约销售的模式进行销售。按照均价13500元/平方米、月租金82元/平方米计算，返租三年的平均年投资回报率约7.356%，三年租金总收益可直接从购买时的总房款中扣除。租约期满之后，可选择继续合约或自行出租、自用。照此折算，相当于买楼时的单价降低了近3000元。
　　布鲁明顿广场目前的售价是1.1万―1.2万元/平方米，周边同品质写字楼月租金约80元/平方米，年投资回报率约8.34%。销售人员告诉成都报道记者，业主购买写字楼后，可与开发商签订三年的租约，开发商以每年结算的方式将租金存入业主的银行卡中。
　　即将发售精装甲级写字楼的希顿国际广场，也为业主提供了“带租约”服务。据销售人员介绍，项目目前单价1.4万―1.6万元/平方米，开发商和业主可签订5年的租约合同，交房后次日即可开始履约，每季度向业主结算一次。若总价约140万元的写字楼，每年可收租金11.2万元，回报率为8%。
　　从这些项目的品质来看，基本上都属于甲级写字楼，成都的“甲写”市场似乎正兴起“带租约销售”潮。
　　快销才是真
　　减少购买时的投资总额、解决投资后寻租的后顾之忧，在写字楼销售压力较大的时候，带租约销售不失为促进业主下单的有效措施，因此这一模式成为开发商争相采用的销售策略。
　　无论返租期长短，带租约销售一个共同的特点就是，投资者在签订购房合同的同时，又与开发商签订返租收益合同，将物业交给开发商统一招租或统一经营管理。
　　CRC（投资顾问）联盟专家樊邦勇在接受成都报道记者采访时表示，写字楼带租约销售的出现，从大趋势而言是商业地产经历过去两年井喷式的发展后，对供应量大以及售价高企带来销售压力大增的一种应对方式。“就我个人的观察来说，有些返租是开发商先行招商，等于带租约销售，有些却是在没有找到下家的情况下，开发商给的租金回报，这个等于另一种形式的融资方式。”
　　采访中，财富123投资人李先生认为，写字楼的黄金租赁期通常是投入运营后5年左右，之后因设施配置等逐渐老化，当更好品质的写字楼出现后，将面临品质客户流失的问题，其租金水平也有所下降。若开发商带租约销售运营几年后，交到手里投资者手里的物业会不会已是昨日黄花了呢？
　　希顿国际广场总监李宗源对此表示：“任何一个写字楼从建成到成熟都有几年的培育期，比如城南的天府新区在5年后才能成熟起来，而带租约销售3―5年的投资收益，不仅解决了业主交房后的前期租赁问题，也帮助投资者度过了培育期。几年之后，区域发展逐渐成熟，市场也将逐步稳定，租金收益也将上涨。从某种程度上来说，写字楼的保鲜期也不能一概而论。”
　　弄清真实回报率
　　除了“保鲜期”问题，带租约销售隐藏有哪些不确定因素？有怎样的潜在投资风险？如果选择这样的产品，要注意哪些问题？
　　北京万商天勤（成都）律师事务所律师周伟岸告诉成都报道记者，现在有些开发商为了规避法律问题，会成立一个运营团队，购房者买房后，不直接与开发商签定相关租约合同，而是和运营公司签定，这样就规避了售后包租的法律问题。
　　周伟岸表示，目前在售的物业多是期房，有很多不确定因素。带租约销售只是一种承诺，能否兑现尚不可知，一旦在返租期内项目经营状况不佳，投资者的利益便难以得到保证。返租期满后，项目如何经营也充满变数，如果因管理公司经营不善、承租方履约能力欠缺等造成难以调和的矛盾，其风险将更大。比如2004年销售的成都熊猫万国商城，虽然销售时向业主作出了有固定回报和产权回购的承诺，然而现在的事实是，一切承诺不过一纸空文而已。
　　“带租约销售隐含有一定经营风险，所以投资者要有敏锐的眼光和判断力，一定要理性投资。”CRC联盟专家、成都嘉进顾问有限公司副总经理马永进提醒购房者，选择写字楼带租约销售项目，要注重品性质，正确评价房地产产品的品质和升值潜力、长久性，正确估价房地产包租产品的租金水平。对投资者而言，要选择有经济实力、讲究信誉的房地产公司，不要看最高的投资回报，而要讲究稳健的投资回报。在签订租赁协议时，还要详细审阅返租合同，防止返租经营陷阱，尤其要规避不成熟的返租房地产项目。
　　樊邦勇则认为，对投资者来说，最重要的是摸清真实的市场回报水平，以长远的投资回报率来衡量项目的产品价值。
　　市场“擦边球”
　　2001年，原建设部第88号令《商品房销售管理办法》中规定，开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。从实质上看，带租约销售打了一个市场的“擦边球“。
　　售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。售后返租可分为融资性售后返租和经营性的售后返租。融资性售后返租[1]&&
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策 划 方 案
写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，昆明写字楼的发展亦印证了这一事实. 2005年GMS会议、1988年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在昆明……种种迹象表明， 经过近几年的快速发展，昆明已成为云南经济发展的龙头，其经济地位无论在国内外都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个高速发展的都市中，当前正处于繁荣的时期。
希望通过本报告能令二期的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作点个人观点。
项 目 定 位
1.1 项目概况
所处区域：
地理位置：
北京路延长线与金色大道交汇处
占地面积：
1.2 根据本案的自身特征，产品属性定义为：
本案可两种形态并存，功能化复合体、智能化写字楼。
诠释：功能化复合体：体现多功能、多用途，设计空间组配最大化。如现在盛行的大隐于市。好酒不怕巷子深，不同的空间营造着独有的个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”的美称。有了这些让我们释放自我的氛围，空间虽是私密的，内容却是十分美丽的。居家办公也是现在商务楼的走势
智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进。
从本案所处区域和特性分析来看， 其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。
所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼。
1.3定位依据
地段公共交通线路多，出行非常便捷；
由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间；
本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间；
开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用；
本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言，要吸引公司的入住必须在营建标准上有所提高；
本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以很多公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；
从目前的写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住，而且我公司也需要资产经营；
由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；
本区域是昆明的北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹的商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格。
总的来说，其租金价格相对于商圈内的租金价格低20%左右，所以，北市商圈内写字楼的租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格的确定。
市场机会点
本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空间，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成，预计在未来的2006年—2008年将会有很大的供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速获得利润的最大化。
大楼外立面尚未装修，给客户没有直接的直观效果，加上今后的施工，可能会造成
周边环境影响；
大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会影响本案在市场中的印象；
综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位置以及它被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，我个人认为：在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的销售经验、销售理念以及独树一帜的推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位置
目 标 客 户 定 位
2.1公司主营业务及行业分类
2.2公司注册资金
2.3锁定目标客户
注重相对较有吸引力的价格；
较高的利用率，取决于办公楼可利用面积与总建筑面积的比值，一般要达到65%—70%；
办公空间要具有延展性，先进企业发展较快，员工队伍不断扩大，办公楼空间要有发展余地，可以免去日后搬迁的麻烦；
合适的地理位置，临近交通路线、商业区、星级酒店等，这样对客户往来可以提供方便；
大楼的外观要有较好的形象，办公楼的形象就是
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“6年返租8%”、“商场旺铺、十年返租、年回报率10%”……“售后返租”是近年来许多商铺，特备是商场等整体出售的大商铺打出的营销广告。那么，到底售后返租的界定是什么？投资售后返租商铺，是保证还是诱惑？
商铺返租：定义
商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。
还有一种解释为:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
商铺返租：操作模式
商铺返租模式一：招商 → 经营→ 销售→ 返租
分析：该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同。
优势：该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小。
劣势：情况无法预测，价格较高。
商铺返租模式二：招商 → 销售→ 返租→ 经营
分析：采用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同。
优势：是一种对于经营权把握度较高的销售型地产操作模式，视招商情况而定，如招商结果较好，再销售会有效的提高去化速度，便于后期的统一运营。
劣势：视招商情况而定，有一定的风险。
商铺返租模式三：销售 → 返租→ 招商→ 经营
分析：该模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作"管理型商铺"。
优势：该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营。
劣势：对商业管理公司要求较高，对于，商铺养成存在一定不确定性。
商铺返租模式四：销售 → 返租→ 放任
分析：该模式是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报。
优势：该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险。
劣势：后期经营风险大，在一定经营期内一旦经营失败开发商将无力承担风险回报会导致业主颗粒无收。
商铺返租：利弊分析
通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运— —但是，封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。
省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，确保了市场运作初期的业主利益。
但是依赖于商场整体经营情况，在委托经营合同长达10—20年运营期内，一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。
管理型商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，便于入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确决策。商铺租赁期限和租金相对稳定，统一管理，配套服务较好。
但是，对于人气的积累需要时间积累。对地段，交通，客流量等要求较高
商铺返租：风险分析
1、量力而行；售后返租是一个高成本运营的销售方式，她不仅仅是你拥有一栋楼即可，这有后期的经营成本，有经营不善时的履约能力，她要求开发企业是实力与诚信的结合。如果没实力最好自己不要涉足免得到时无力回天。
2、售后返租不得零散经营；售后返租的生命线就是经营利润，一个完整的物业一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上失去了它的整体性，这将给日后的商业经营埋下隐患。
3、对经营利润进行可行性分析；对售后返租在开始之时，开发企业对返租来源应当有一个合理的预测，其中经营项目、经营方式、经营企业、经营期限等等开发企业都应当进行合理的预测评估。
1、了解城市规划，理性判断开发企业的实力及经营风险；一般都选择升值空间比较大的地段，可从市政规划上有所预见，早入手可降低投资成本。合理评估开发企业的开发能力及经营企业的经营能力，回报率越高越应当谨慎选择。
2、明确签约主体；销售物业的是开发企业，承租经营商是否是开发企业，承租协议与谁签订，这个很重要。
3、明确违约责任；对于开发企业不能履行返租义务时，每日的迟延违约责任，超过一定期限的投资者解除合同权利，第三方对开发企业行为的担保责任，以及违约责任的赔偿范围（如实际损失、诉讼费、交通费、律师代理费）等等尽可能的约定清楚
商铺返租：法理分析
对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”
2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
《商品房销售管理办法》仅禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房，而竣工的商品房并未限制。最高人民法院的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。
商铺返租：投资注意事项
1、商圈是否成熟，大的经营环境是否很好。即要观察商铺所在商圈的发展潜力、人口密度、消费水平、经营行业在当地影响范围的大小、交通是否便利等，如果投资成熟商圈内的商铺，相对要保险得多； 2、有无品牌商家来经营。如果开发商引入知名品牌商家来经营商铺，那风险则相应会小很多，对投资者而言这将直接关系到返租是否能如约履行；
3、开发商实力很重要。如果是实力开发商，有品牌，有巨额资产担保，就算经营不好，也不怕拿不到钱。且如果整个商区已经开业运营了，则几乎不存在任何风险，若项目还未开业甚至根本没有动工，那各位投资客朋友们就应该多加注意了；
4、对于返租型商铺，如果商铺全部为出售型，相对风险较大，不排除开发商卖完产品就跑路的；相反，如果项目为部分出售部分招商型，则要有保障得多，部分商铺由开发商自持，则不必担心开发商会跑路的情况。
商铺返租：协议&方案
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然而今年5月底，却再未收到。业主们虽然多次到广场物业索要，但每次都被以老板出差或者正在筹钱等理由推诿，事情一直到现在都还没有解决。
由于售后返租引发的往往是群体性维权纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。
“5年返租8年回本”、“最高年返8%”、“10年超长返租”……记者了解到，近年来的商铺销售中，合肥很多开发商打出类似如此高额返租的广告。业内人士提醒说，对这种变相的售后返租，市民要多多留意。
“十年回租，十年返本”，这种宣传售楼广告曾一度吸引无数投资者的目光。近日，和平区人民法院公布的涉及富丽华大酒店、五洲春天购物、威尼克商务酒店的百余起售后返租维权案件，暴露出开发商当初的承诺变成了一纸“空头支票”，“售后返租”成了坑害投资者的陷阱。
2015中国好声音全国总冠军张磊温暖首秀
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买房返租不想租了怎么办
跟原房主买了套二手房，现在已经到交房时间，卖房不肯交付，因为在买卖协议里补充要返祖给卖房半年，并免收期间两个房租。但是，没有租赁的押金和租房违约条款，我现在不想租了怎么办，会算我买房违约吗，或需要支付其他违约金吗，还是就直接说不想租了就能赶他走
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