房子都没法房子不办理产权证证，现在要把这房子卖给他人，该怎么办呢？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-08-02 09:55 标签： 房子不办理产权证

价格便宜的房屋一般都会存在一些问题，这些问题可大可小，有很多不明真相的朋友在买了一些特殊房

屋之后才发现不能办理房产证书，这其中就包括小产权房子，小产权房子确实会比普通商品房便宜一

些。那么到底什么是小产权房？购买小产权房子有哪些风险？

通俗点说，国家发产权证、能交易买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，

其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的就叫小产权房。

“小产权房”的性质有三种：

一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能

另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

最后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者将无法得到赔偿，因为作为前

提的买卖合同是无效的。

小产权房与商品房的区别

1、小产权房屋买卖不受国家法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。

2、小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、

3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利；商品房具有房屋所有、转让、处分、收益

4、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭贷款。

1、小产权房买卖合同一般无效

小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的

成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是

城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。

根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有

必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各

2、小产权房无法办理两证

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出，城镇居民在农村购置宅基地、农民住

宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。

小产权房由于没有房产证，不能进入正常的三级市场进行流转。据《中华人民共和国土地管理法》的相

关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员

的第三人转让或出售的。

小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证；购房后如果遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补

5、房产无法抵押、贷款

购买小产权房需要一次性付款，不能按揭；买入后，房子无法抵押。

小产权房价格虽然便宜，但是购买时，风险比较大，如果想要购买小产权房，建议谨慎考虑。

买房是一件关乎全家人的大事情。但是不少购房者会发现，在辛辛苦苦凑够钱交完首付、花大笔钱装修入住新房之后，却发现办不了不动产权证！那么什么情况下，办不了不定产权证呢？小编在下文详细解答！

买房是一件关乎全家人的大事情。但是不少购房者会发现，在辛辛苦苦凑够钱交完首付、花大笔钱装修入住新房之后，却发现办不了不动产权证！那么什么情况下，办不了不定产权证呢？小编在下文详细解答！

不动产权证办不下来，意味着房子的产权存在问题，业主没法落户口。除此之外，不动产权证办不下来，危害有多大，您们有了解吗？

如果购房者在入住后不能取得不动产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：

1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租、抵押贷款等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。

2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿，不利于在房屋灭失或者损害时得到补偿以减少损失。

3、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险；开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行。

4、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。

现实生活中，哪几类新房没法办理不动产权证？

在解释哪些房子不能办不动产权证之前，小编先给大家科普一下，“大产证”和“小产证”及两者之间的关系。

大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记。形象地可比喻为新生儿办“出生证”。一般对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。

小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。就是我们平时说的“不动产权证”。

大产证与小产证二者之间的关系：通俗的说，大产证中“权利人”一栏通常是开发商，这是开发商对整个拟售楼盘享有产权的证明，相对于一套套独立到户的商品房，其产权被冠以“大”，而我们日常生活中看到的房地产权证，证明某某业主对房屋享有产权，这就是所谓的小产证。房产商只有取得了“大产证”，才能把房子交给购房者，购房者才能去办“小产证”。 当然，开发商的“大产证”只是购房者办理不动产权证的前提条件。购房者想办理不动产权证，还需自身有购房资质，且缴纳了房产交易的相关税费才行。

哪些原因会导致开发商没法办“大产证”？

1、开发商擅自更改土地使用性质

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地等。开发商不能擅自更改土地使用性质，例如在工业划拨用地上建住宅小区。这种房子不仅不能办不动产权证，还可能被规划国土部门依法收回土地。

2、开发商擅自更改规划

开发商擅自更改规划是指，建成的小区没有按照之前的规划施工，有所改动。

举个例子，开发商在整体规划中，小区配套设施有幼儿园、居委会、学校、配电用房等，但在实际开发中，出于费用的考虑，开发商擅自改变规划，幼儿园等都未落实，出现这种情况也是无法取得“大产证”。

3、房屋未经验收或验收不合格

房子验收不合格主要包括，房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商存在违为。上文中新城香溢璟庭二期的业主之所以不能办理不动产权证就是因为开发商在小区内违建别墅，被当地房管局责令整改，但开发商并没有整改造成的。

4、开发商将工程抵押给了银行

举个例子。开发商A在施工的过程中，由于资金困难把工程抵押给银行以换取贷款。在这种情况下，开发商想把建成的房子卖给购房者，就必须先到银行对房源进行解押。如果购房者买了未解押的房子，就有被银行收回的风险。

5、在集体土地上开发的小产权房

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。

需要提醒大家的是：购房者可以要求开发商提供五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》，只要这五证齐全，并且每一个环节都能顺利办理手续，这类商品房就能取得“大产证”。

开发商拖着不办房产证的情况，该怎么办？

根据我国的相关规定，开发商应在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。规定还指出，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，如果开发商拖着不给办房产证，或者逾期未办好房产证的话，就构成了违约行为，那是要承担一定的违约责任的。

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