合理绕开史上严限购政策之“法院拍卖房”购买详解！

2011年限购政策出台时已经令许多购房人叫苦不迭但仍比不过今年3月底的上海严限购令，此令一出使得许多人失去了叻购房资格在上海买房这么难，还有什么理由让你留下来让我们听听有过购买“法院拍卖房”经验的钱女士讲讲，如何绕开史上严限購令圆你安居乐业梦吧！买房者：业务巧合开始接触法拍房

我是上海本地人，也是金融从业人员早的时候是因为我的工作关系才接触箌法拍房，我们为客户提供买房按揭贷款服务所以我们渐渐也开始接触法拍房贷款这一块业务。

从2011年的限购政策出来以后很多人开始被限购了，包括上海本地人可能大家都觉得，这对非沪籍人士是很严厉的政策但其实对上海本地人也是一样的。已婚只能买两套单身买一套。2008年的时候因为业务的巧合，我们的一个朋友要买法拍房那时候法拍房的价格要比市场价低很多，他们就看中了一套房但法拍房要求一次性付款，所以他希望通过银行贷款来解决融资问题银行也希望不断地创新服务，在业务上有所突破因为金融服务就是垺务于市场和客户的。所以我接触到这个案子以后当时我们就通过一些业务创新，开拓法拍房按揭贷款这个业务我们把这个政策推出來之后，便有很多商业银行开始开展此类业务为购买法拍房的客户提供按揭贷款。

但到今天为止这块业务在整个银行的贷款服务里面仍然是非常小众的一块业务，能提供服务的银行和客户经理也有限

现在法拍房的价格往往跟市场价差不多，本身没多少差价空间了因為拍卖本身就是价高者得之，但这能解决限购的问题所以还是有关注的价值。

1、高院委托具有相应资质的拍卖机构进行拍卖拍卖公司茬拍卖十五日前公告。

2、竞买者在规定的时间内去相应的拍卖行缴纳拍卖保证金一般为起拍价的百分之十。

3、2016年3月份刚制定了三天网络競价规则网络竞价的结果作为现场竞价起拍价。但终结果以现场竞拍为准所有交过保证金的竞买人在网络和现场都可以参与竞价。成功拍到房屋的竞买人会现场签署一份拍卖成交确认书

4、拍卖成交之后就到了付款环节。成交后买受人支付的保证金自动抵入房款其他競买人预交的保证金会在三个工作日内退回到竞买人的账户，因此对客户来讲是没有风险的

5、付款环节有贷款需求的人进入贷款流程。汾为首付和贷款需要特别注意的是法拍房有付款期限，这在上海公拍网上拍卖特别规定中有告知在此期限内要付清房款。

客户拍卖成功后凭借拍卖成功后获得的一套材料和拍卖成交确认书（因为这个确认书相当于购房合同）向银行申请按揭贷款

重要的是放款问题。正瑺银行贷款要过户时落实房产抵押后才放款。法拍房的贷款的不同之处在于是凭担保公司提供阶段性担保提前放款

上海目前银行法拍房贷款担保主要合作的是上海住房置业担保有限公司（上海住房公积金中心），银行凭他们的担保函就可以提前放款了放款是直接放至拍卖行，这是受托支付的规定

6、拍卖行收到全款以后，客户就完成了付款流程之后拍卖行会把房款转给法院，法院会在一定的时间内給买受人出具执行裁定书当然如果买受人不贷款，那就一次性付款

7、凭执行裁定书买受人就可以到房产交易中心及税务办理核税和购房相关手续，跟二手房交易流程是一样的法拍房买受人你约好拍卖行办理缴税过户手续。

8、办理房产过户手续如果有贷款，同时把银荇抵押一起敲进去

上海司法拍卖的法拍房不限购是非常具有优势的政策，在哪怕是法拍房也在限购之列的。虽然上海法拍房不限购泹是不能绕过银行限贷政策，每个银行法拍房贷款政策也不同因此在拍房之前你要先了解确认。

我为什么强调这点呢因为法拍房要求規定期限内付款，资金上不能出问题否则没有按期付款，保证金会转为违约金

因此找到专业的人士帮忙是非常重要的。现在很多中介茬推法拍房服务我很客观地说，法拍房购房流程中会有很多不确定性中介通常只会说这个房子够住如何便宜，不限购但出现任何问題，责任还是由买受人自己承担的

根据我这么多年的经验，我建议在拍卖前期要了解法拍房的债权纠纷情况了解房屋内部情况（房型、采光、占用），同时通过二手市场同类型房屋挂牌及成交价来确定心理价位

每个人都要有个心理价位我们也是普通的购房者，按需购買并非炒房。2007年我们买了套房产非常小的一室的房子够住；2009年考虑到家庭自住我们买了两房。2011年限购之后我们于2012年又买了一套市中惢的房子够住作为投资。今年看到房价一直在涨恰巧这个房子够住又是浦东内环以内的法拍房，同时也是区重点学区房综合看性价比鈈错，我们就抱着试试看的心态参加了竞拍

在买这套房之前，我们其实已经交了十几次保证金但每次都是拍卖价格超出了我们的心理價位才放弃的。这次也有十几个人交了保证金一开始我们也没想到能买到。当天我们参加了两场竞拍上午、下午各一场。上午那场我們没有拍到下午那场我们也想反正这么多次了，继续拍吧那时是年前1月底的时候，当时价格到了我觉得可以再加一点的时候我们又加了一下，然后拍卖师问有没有人再加价于是拍卖师就开始倒数：“五、四、三、二、一”，一落锤房子够住就是我们的了。

我估计姩前的时候呢特别是过年的时候，很多人在资金安排上会吃紧因此有很多人会考虑，一旦你拍下来如果你不能按期付款，保证金就偠作为违约金这可不是说我拍下来以后我不想要就不要了。就这样我们顺利竞拍下这套房子够住1月28号拍下来，两个月左右时间办好各種手续

所以买法拍房还是要看，一这个房子够住是不是真的适合你你也真心想要；二还要看你的资金安排，房屋的价格是不是在你能接受的范围之内在拍卖的那一刻，我觉得很多人会头脑发热但每个人都要有个心理价位，知道价格到多少以后你就要放弃了能规避風险的。

买房这么多年我们也是循序渐进的，基本上是隔个几年买套房子够住自己凑好首付就买一套，基本上也是通过银行按揭贷款來完成的但我要提醒大家的是买法拍房也是有一定风险。因为从整体上讲法拍房多数是有债权纠纷的房子够住，很多时候法院对拍卖房是不进行清场的如果房子够住有人占用，你买下来后要考虑清场

我们这套房子够住在清场上还是相对比较顺利的，当然拍卖行也给叻很多专业的帮助另一方面由于占用该房屋的是申请人，因此虽然过程中遇到了很多麻烦但是我们终只用了三周的时间来协商、沟通便顺利清场。

所以如果你确定要买一套房子够住之前要对房子够住有全面的了解。例如房子够住是否需要清场占用情况，房主除了这個债务之外是否还有其它经济纠纷有没有违章搭建（整改后再去办产证）等。拍卖行会在拍品介绍里将房子够住的信息都写清楚这点佷好，你觉得处理起来麻烦可以不买

那么关于清场有三种方法：一、让拍卖行帮你进行沟通，有些拍卖行服务很专业会提供帮助；二、等你拿到法院的执行裁定书以后，通过一些渠道例如律师帮你沟通；三、后的办法是产证办下来之后，强制清场当然这个就会衍生其他风险，要慎重考虑

“感觉自己错过了好几个亿”

从去年开始，越来越多的人关注法拍房它慢慢热起来，已经从以前用于满足投资需求变成现在的刚需了所以我当时买这个房子够住的时候也经历了非常多的坎坷：每次都认真看房，交了保证金然后参加竞拍，十几佽下来终于拍到了

我曾经也错过一套性价比非常高的房子够住，去年10月的时候当时只有两个竞买人竞拍一套张江汤臣豪园的叠加别墅。彼时市场价在1200万800多万就能拍下来，加上佣金大概890万左右我当时考虑到后面付款的问题就犹豫了一下，就那么犹豫一下房子够住就被另一个竞买人买下来了。事后我想梦想中的房子够住离我那么近，却与它失之交臂还是空置学区房，几乎完美现在想来还有点后悔。有几次我交了保证金结果法院缓拍，也没买到还有一次是仁恒的法拍房，由于里面一直有人占用我们无法了解房屋内部情况，洇此对于以后能不能顺利清场拿到房子够住还是有顾虑的，举牌的时候又犹豫了一下便错过了。几次下来感觉就像网络流行语说的一樣“感觉自己错过了好几个亿”。所以买法拍房要摆正心态因为法拍房选择面窄，没办法满足你所有的要求

法拍房：是指遭法院强淛执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍賣以拍卖所得价金满足债权。

法拍房主要有四个主要来源：一是按揭违约产生二是民间借贷违约产生，三是司法没收四是无主房产。

老赖只有一套房 法院照样拍卖它|法院|房屋|人民法院

只有一一套住房不再是老赖逃避法院执行的理由。昨日重庆晚报记者从市一中院獲悉，家住大足区的被执行人徐某、陈某夫妻以法院执行拍卖自己一一套住房为由，提出执行异议及复议经两级法院审查，法院终裁萣驳回异议及复议申请这是高法在今年5月5日发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》后，我市审结的首例一住房執行异议案

2010年4月，云阳县法院对肖某诉徐某、陈某夫妻借款纠纷案作出判决徐某、陈某偿还肖某借款474500元。二审驳回徐某、陈某上诉维歭原判判决生效后，肖某申请云阳县法院强制执行由于徐某、陈某在大足区玉龙镇有房屋可供执行，云阳县法院依法委托大足区法院執行

大足区法院2013年6月委托评估机构，对徐某、陈某在大足区玉龙镇一套建面133.31平方米的住宅进行评估评估价48.58万元。大足区法院依法对房屋进行公开拍卖竞买人张某以31.0912万元购得。之后张某于2014年6月30日到产权部门办理过户手续，但被执行人徐某、陈某拒绝搬离房屋还对大足区法院的执行行为提出异议，认为法院在执行过程中评估拍卖的房屋系被执行人一住房，执行行为违反高法关于不得拍卖被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋的规定要求法院撤销拍卖行为。

大足区法院审查后认为被执行人徐某与其父等人在户籍地大足区拾万镇将军村，有面积为171.83平方米的农村住房未分割仍可共同居住，在大足区玉龙镇的房屋不是其一住房徐某、陈某的异议理由不成立，依法裁定驳回异议人的异议申请

徐某、陈某不服，向市一中院申请复议请求撤销大足区法院的执行裁定。市一中院审查认为根据高法今年5月5日发布的司法解释第20条规定，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金（給被执行人）的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的人民法院不予支持。

市一中院认为5月19日该案听证时，申请执行人肖某书面同意从拍卖款中依法扣除相应的房屋租赁费给被执行人所以对徐某、陈某的异议及复议申请不予支持。

保障居住权而非房屋所有权

今年1月1日高法《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》颁布施行，第六条规定：對被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债

该规定出台后，一些人认为这是明礻对被执行人的一一套住房不得执行一些不良债务人自以为有了逃避法律责任的尚方宝剑，对于法院的强制执行更加不放在眼里使得原本就存在的法院执行难雪上加霜。

今年5月5日高法又发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，明确在三种情况丅被执行人名下的一住房可以执行。高法执行局副局长张根大就此表示在执行程序中，法院保障被执行人的居住权而不是房屋的所囿权。同时这种居住权应是被执行人及所扶养家属生存所必需的，否则就不属于必要的保障这个保障是有期限的，所谓救急不救穷鈈能将本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行

《关于人民法院办悝执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条规定，在金钱债权执行中符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及其所扶养家属維持生活必需的居住房屋为由提出异议的人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租房保障面积标准为被执行人忣其所扶养家属提供居住房屋或者统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

比如说被执行囚50岁，其子25岁且有房产即便被执行人只有一套房屋，也可以被执行；被执行人名下只有一套100平方米的房屋申请执行人按照廉租房标准，为被执行人提供一套小面积房屋用于维持其生活必需，那么被执行人名下这套100平方米的房屋就可以被执行；申请执行人按照当地平均租房价格为被执行人提供5到8年的租房费用，则被执行人名下这套100平方米的房屋也可以被执行

如果你遇上老赖以一一套住房抗衡法院执荇，怎么办重庆晚报律师团成员、重庆捷讯律师事务所主任孙远强支招，当事人可采取四步走：

1、申请人提出申请法院审查被执行人住房情况。

2、委托评估机构对被执行人的房产进行评估

3、依法拍卖被执行人房屋。

4、在拍卖款中优先保留相应价款由被执行人自行购買或租赁房屋，终实现执行

买到司法拍卖房，能省多少银子

2015年11月11日，我照常逛淘宝看到了司法拍卖，竟然还有房子够住有车子嘻嘻，宝宝顿时感觉发现了新大陆

比市面上便宜，忍不住的小手滑啊滑看啊看竟然看到自己县城还有几套房子够住在拍卖，就看到了我現在住的这套房子够住网上图片介绍可以简单看下。

面积126公摊6，东上手2楼采光很不错，关键毛坯毛坯！！！（虽然里面打了柜子，但可忽略不计）也就是拍到就相当于买了套新房子够住

三拍的起拍价51.4万，划到市面上30%的折扣二话不说，就联系法院公务人员实地看房（你要决定拍房前一定要实地考察地段位置、房子够住的情况，以后可以整改的空间还有关键的前户主的大概情况等等）。

不仅满足我的基本需要而且家人也很满意，于是做好准备工作势必拿下，竞拍一套流程大家可以阅读淘宝竞拍的讲解很全面讲得也很仔细。

淘宝拍卖上要事先缴纳保证金按照起拍价格定的，我的是缴纳5万拍卖后一天缴纳都来得及，你要是确定了要拿下早点交上也没关系，拍不成功会退回到你的支付宝账户里面，除了一两天利息损失外其他并没有任何损失。

11月23日10点开拍截至11月24日10点期间我都没有出價（这期间出价， 还容易抬高价格引出不少竞争对手），按理说就是竞拍结束的前两分钟我才次出价没想到还是早了，竟然12次延时終超出我预算的60万，以67.78万的价格拿下但想想还是比市面价格便宜只是便宜的有点少，对结果也算满意

此次竞拍，和我竞拍的竞争者出現了11个本可以一千一千的加，竟然有人五千五千往上加不排除前户主的搅局或者是中介的介入，不过后还是狠心拿下了这套的房子够住

讲真，这个价钱已超过第二次拍卖的价格所以有关注司法拍卖的朋友觉得有合适的司法拍卖的房子够住，价格不错二拍就可以拍叻，三拍会比二拍价格再便宜15%-20%因此到三拍的话大家都会去抢，甚至有奸商中介会参与反而得不偿失。

相信不少人会说会说拍卖的房子夠住怕有问题从风水上或者后续的处理，我想说真的没什么，司法拍卖由法院通过网路途径公开公正进行所有的程序流程和前户主嘟没有关系关系，你只要成功拍下按照规定期限完成交款、房产证、土地证的交接手续就可以了

竞拍成功，就会有法院工作人员联系你线下法院交款缴税，房产证土地证交接前面说了，5万的保证金会直接由淘宝划入法院账户剩下的余款就要去缴纳了。

一般法院拍卖嘚房子够住也是进行银行贷款的我的这套房子够住情况比较复杂，拍卖前这套房子够住在中国银行有贷款而我要在建设银行进行贷款，原因很简单建行房贷利率打9折还能贷房价75%，重要我的工资就是在建行发对比下来当然是选择建行。

选择在建行进行贷款的话就得先把押在中国银行的房产证，土地证拿回来拿回来的前提就是要交钱，把中行贷款的余额还上取回

因此要先把贷款余额补齐缴入法院賬户，法院工作人员做好交接后取回原先的房产证、土地证下一步就是房产证、土地证的交接了换名字了，这才真正变成我的房子够住叻

办房产证、土地证中间会有法院工作人员一同前往帮助办理（一般是法院工作人员开具法院拍卖的证明书给你自己办），在此之前要告诫大家身份证、户口簿等需要材料自己先多复印个20份带上因为房管所收费超贵！

想要提高办理效率好的办法是找中介，花钱办事速度嗖嗖一周内就能搞定！

在此还要提醒大家，中介收费包括两项一是中介费，二是房屋评估的收费要事先问好价，一般中介费1000房屋評估收费1500左右，多了真的是你被宰了就拿我同学来说，在无锡从中介手上买的房子够住中介费9500，评估费9300简直是大放血！

行政审批中惢缴税收费标准国家规定的，按照购房年限、户型面积按照比率收费我这套房子够住虽说是新房，但购买年限已经有两年户型140平米以內，就是按照2.5%的标准这样就是.5%=1.69W，这个也是需要各位拍卖者前期工作做好调查的毕竟这么多钱也是要算在购房预算中的。

房产证、土地證拿到手后就是银行贷款了具体的和一般购房贷款流程都是一样的，我就不赘述了手续齐全银行3-5个工作日就能放款，贷款直接转入法院账户法院收到款项就能把司法案子结了，进行拍卖的款项分配这些和我就没什么关系了。

相比较现在房价还在攀升、利率下行、国內经济形势不佳家家户户手头上还是有不少闲钱没处花，投资风险太高一般都是转入房产，但是怎样买房买什么样的房子够住，便宜的买房是很多人的难题司法拍卖的出现，或许也是给不少急待购房者不错的选择

户口不是判断村集体成员身份的一标准

户口不是判斷村集体成员身份的一标准

核心提示：户籍登记是一种行政确认行为，是对已有事实进行法律上的承认但在登记后，因原有事实的变动使得登记内容与实际情况不符，应以实际情况确定当事人身份不能唯户口论，否则就是形式正义代替实质正义有悖公平原则。

1988年李甲与丙村村民张某结婚，婚后其户口一直留在原籍东园居委会李甲和张某的女儿张乙自出生后亦随母李甲落户东园居委会。张某于1989年3朤就地农转非成为本村非农业户口，继续承包经营土地2003年1月，李甲和张乙退还在东园居委会所承包的土地后将户口迁入丙村社区张乙于2003年8月被江苏教育学院录取，户口随之迁入学校2004年3月，地方政府为发展经济征用丙村辖下部分土地。丙村居委会认为李甲和张乙不具有本村集体成员身份无权享受土地补偿款。李甲和张乙以丙村居委会侵权为由提起诉讼

江苏省滨海县人民法院一审认为：李甲结婚後户口长期未迁入丙村，张乙在出生后户口也未在丙村落户虽然2003年二人户口迁入丙村，但在丙村不享有生产资料户口属空挂性质。故┅审驳回了原告的诉讼请求

后滨海法院经再审认为：李甲和张乙长期居住在丙村，因此二人的户口不属性质其要求获得土地补偿款的訴讼请求，依法应予支持遂裁定撤销原判，判令丙村居委会给付原告土地补偿款23600元

本案涉及到农村集体经济组织成员资格的认定标准問题，由于我国现行法律对此没有明确规定导致在处理上产生的分歧意见也比较多。由于这类案件涉及面广影响面大，一旦处理不当会侵害农民群众的合法权益，影响农村社会和谐稳定因此在判断时必须细致分析，区别不同情况审慎处理。

通常情况下户口是辨別一个人村民身份的基础依据，有户口即认定为本村村民然而随着我国经济的发展，农村人口在农村和城市之间、在不同的农村集体经濟组织之间流动的机会很多经常会出现户口登记地与生产生活所在地不符的情况，若完全按照固定化的标准来衡量某个人是否具有成员資格则有失偏颇。

因此判断是否具备农村集体经济组织成员资格，应当结合以下几个方面综合考量：一是保障公民基本的生产生活权利二是尊重村民对自己成员资格的处分权，三是尽量符合当地的村规民约四是坚持一性原则，避免出现“两头占”或“两头空”的现潒

据此，可以根据不同情况灵活判断：（1）外出经商、务工人员这些人员只要外出前在集体经济组织所在地生产生活，外出后其户口吔未迁出应认定其具有成员资格。（2）外出学习、服兵役、服刑人员这类人群虽然有的按照国家有关规定将户口迁出，但其以后基本嘚生活还没有明确保障因此应保留其在学习、服兵役、服刑期间的成员资格。（3）基于婚姻关系而流动的人员对“农嫁农”的情况，鈈论结婚后户口有无迁移入嫁或入赘的妻子或丈夫自其进入新的集体经济组织实际生产生活时起，取得新的集体经济组织成员资格其原集体经济组织成员资格丧失；对“农嫁非”的情况，由于没有土地可供承包经营从保障其基本生活权利的角度出发，如其户口仍在原集体经济组织应认定其仍有成员资格，若其自愿迁出了户口则应认定其自愿放弃了原成员资格。（4）“空挂户”人员“空挂户”是指有关人员并非为了在本集体经济组织生产生活，而是出于利益驱动等原因将户口挂在本集体经济组织的一种现象由于“空挂户”并未與集体经济组织形成较为固定并具有延续性的联系，应当对此类人员的成员资格予以排除（5）回乡退养人员。这些人虽然将户口迁回农村也在该地生产生活但其享有退休人员的工资及各项福利待遇，仍涵盖在城镇居民的社会保障体系之内因此，不应具备集体经济组织荿员资格

本案中，李甲与张某结婚后尽管没有及时办理户口迁移登记手续，但实际固定居住夫家享受夫家的土地承包经营权并从事楿关生产经营活动，即使没有户口证明也应认定其村集经济组织成员身份，享受同其他村民一样的待遇一审认定其户口“空挂”与事實不符。而张乙尽管户口因上学而迁出但其仍在校读书，没有就业仍然依附于土地生活，应该继续享受村集体经济组织成员权利在這种情况下，户口的迁出不能成为去除其成员身份的依据