8月20日，杭州长租公寓运营商鼎家网络科技有限公司突然宣布，因经营不善，资金断裂，已经进入破产
程序，这也使租金贷风险逐渐浮现。据了解，租户在通过鼎家租房时，采用押一付一方式缴纳房租，但实际上却让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。大部分租户在通过银行卡绑定一个名为“爱上街”的APP后，该平台一次性将租金支付给中介机构，而租户每月须按时向爱上街还款。鼎家破产后，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，房东未收到后续租金，一些房东已经准备收房赶人。
目前大多数长租公寓中介机构都推出了租金贷相关的服务，比如“我爱我家”旗下平台相寓与蚂蚁金服、房司令等合作推出了租房信用产品；“链家”旗下平台自如包含自如白条、自如客分期等三种支付方式；公寓品牌蛋壳公寓也推出了分期月付零利息的优惠。
租金贷成长租公寓行业普遍模式？
近年来，长租公寓行业极为火爆，包括房地产商、房产中介、互联网平台等纷纷参与其中，长租公寓究竟因为什么吸引着众多参与者的青睐？
胡景晖：目前，租购并举已经成为了国家房地产新的发展战略，很多企业还是响应了国家的号召，更多的精力放到了“租”这个市场上，这是第一个原因。
第二个原因，我们客观地看到，现在的资本市场，不管是在IPO市场，还是在IPO之前，以及各种各样的金融投资市场，长租公寓已经成为了一个风口，既然是风口，大家都想蹭一把热点。
第三，很多企业在中国房地产进入到一个白银时代的时候是需要转型的，比如开发商，开发不了太久，因为地越来越少了，所以开发商要转型。从中介的角度来讲，传统的生意，比如新房代理市场不断萎缩，二手房交易受宏观调控政策的影响，这几年交易量持续下滑。互联网的一些科技公司，现在也要从线上往线下走，要找到O2O的落脚点。所以不约而同的开发商、中介机构、科技公司，都要转型，不约而同都瞄准了长租市场，所以从国家政策、投资风口到企业转型，这三个方面就让我们看到千军万马又开始杀上了这样一个新的市场空间。
租金贷模式是怎么样的？又能为各参与方带来哪些利益点？
胡景晖：：租金贷系统发展起来是从2015年开始，其中包括一些科技创新公司，还有一些有牌照的金融公司，以及银行直接或者间接参与的金融衍生品。传统的租房市场通常是押一付三，或者押二付三，或者押一付六，这个时候比如一个大学毕业生，刚毕业找工作，租个租房押二付三就是五个月，4000块钱就是2万，他还得买点行头，换个手机，买个电脑，所以在他面向社会起步的时候可能需要5万块钱，其中2万块钱是房租，可能有些人就有困难，所以就开始出现了这样一个服务，出发点实际上是好的。
从放贷的主体来讲，主要收入来源于利息收入，年化利息收入肯定要高于他的资本成本，才有钱可以赚，这是最基本的一个商业模式。如果违约的话，是有高额罚金的，其实也是很高的利润点。除此之外，这些金融公司有没有跟运营商在完成整个产业链服务的过程中还有其他对价，至少在桌面上目前是看不出来的。这里面的运营机构就是长租公寓的运营商。
他们的利益点，首先就是以此可以吸引客户，以前你来租房，如果现金流有困难，我没有办法解决，现在我有一个伙伴帮你解决，对于运营商来讲能够吸引到更多的客户，这是表面上的。
隐藏在其中的，就是说假如放贷放了12个月，实际上运营商拿到这12个月的房租以后，并不需要马上把12个月的房租付给业主，一般3个月就搞定了，就可以沉淀9个月的房租，通常客户还会有一个月的押金在运营商手里，运营商就可以沉淀10个月的房租，如果是4000块钱的话，那就是4万，一个4万，10个就40万，100个就400万。这个钱沉淀下来，运营商就可以拿着这个钱迅速的扩大规模，比如说收更多的房源、装修、配家具家电，或者做一些APP、推广、研发，所以对运营商来讲，第一可以吸引客户，第二可以迅速获得一笔不需要支付利息的滚动发展的资金，我想主要就是这两个利益点。
肖飒：这其中可能存在一些猫腻，比如这笔所谓的租金到底是谁的，它的资息到底应该给谁，如果是租户的，那资息也应该是租户，而不是代为运营方的，这都是需要在合同上要约定的更清楚一些。
我们可以对比一下支付机构，他们其实做的是商户的来往资金，但是那个资金不是他们的，是商户自身的，这个资息比如说会存在银行，或者买了其他的理财，资息很多情况下通常是给自己留下了，所以支付机构要想能拿到这些资息，或者运用这些资金的话，是需要得到客户授权的，或者有合同约定。所以在这样一个类型在长租市场上也是需要考虑的，很类似。
租金贷背后隐藏哪些风险？
从租金贷模式的各参与方来说，减轻了租户短期的资金压力，对于房东来说，收租难这个问题也能得到一定程度的缓解，对于中介来说可以得到更多的钱去拿更多的房源，看上去一切很美好，其中的风险到底是什么？
胡景晖：在2003年到2004年的北京，当时还没有租金贷介入，就是因为长租公寓运营商高价收，低价出（房租），恰恰在2003年又赶上了非典，所以就爆仓了，高价收低价出，同时中间还有五六个月的空置期是收不上来钱的。
现在租金贷介入后，仍然会出现拿了钱高价收房，高投入重装修、重装配。一旦出现空置，租不出去行业话讲就是“着火”了，“着火”的时间越长，最后运营商无法忍受就低价出，势必又会形成一个高价收、高投入，最后低价出，中间还有空置期的问题，这个就是亏损、长期亏损，资金链断裂，业主就收不到房租，应急反应就是直接上门把租客赶出去。
租金贷把这个事放大了，原来中介机构没有那么大胆量，没有那么多钱去把规模扩的那么大，但今天他有胆量了，因为手里有钱了，还是以之前说的例子来讲，加上押金中介机构可以沉淀10个月的房租，4千块钱10个月就是4万，如果有1千人就是4千万，如果有1万人就是4个亿，当你兜里有4个亿的时候，再去收房，再去装修，肯定猛砸。
有租客反映在签署租房合同的过程中，并不知自己同时签署了贷款合同，这在行业里是普遍的现象吗？
胡景晖：利用合同的隐藏，或者主体的隐藏、主体的套嵌，或者主合同加附属合同等玩法，是可以把消费者做进去的，而且这个成本极低，甚至消费者不知道自己入了套，我也不敢说所有的长租公寓都这样做，但至少有70%、80%的中介机构存在这个现象，又便宜会有人不占吗？
租户“被贷款”是否合规？
由租房合同变成贷款合同，这是否合法？
肖飒：其实中国的《合同法》还是比较宽容的，如果双方有意向想达成自治，我们是不反对有人这样做的。中国的《合同法》是这样，只要不违反《合同法》第52条的规定，合同就是合法有效的，但是有一个问题就是像这种类型，我们叫做格式合同，格式合同其实最本质是要避免霸王条款，也就是准备合同的一方如果可能会伤害到对方或者其他方利益的话，需要把这个条款单独摘出来放大、加粗，然后还得要给别人做一个解释。法院进行审判的时候会去看本质上解释的话，对于谁提供合同对谁不利，比如说如果是长租公寓中介主体做的这个合同，就会对他们解释不利，所以他们法定的义务就是要给别人解释清楚。但如果一个愿打一个愿挨那是可以的，但是必须要给别人解释清楚，因为这是你的义务。
租金贷背后蕴藏的风险也引起了监管层的注意，8月23日，北京市住建委相关负责人强调，将严查开展租金贷中介机构的资金来源和流向。8月27日，深圳市互联网金融协会指出严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作。8月28日，西安监管部门规定签订住房租赁合同中不得涉及住房租赁租金贷款相关内容，如需办理住房租赁租金贷款需按中国银行保险监督管理委员会相关要求办理。
租金贷模式如何“回归初心”？
可以满足多方诉求的租金贷模式，为何在发展过程中被“跑偏”？
胡景晖：核心问题是对利润的过度追求，资本本身也是逐利的，但有几个前提不能忘掉：第一个要承担社会责任；第二个要有正确的价值取向；第三个，要合规合法有牌照。
肖飒：市场的事情交给市场去做，不要老去唱一些高调，非要树立什么样的观念，我们现在需要一种更务实的做法，既然租金贷被大家都看好，也能解决一些实际问题，我们就可以让它做，但是需要告诉大家法律的边界在哪里，行为边界在哪里，就是做这个事情的初心要保证是正的，然后行为边界按照法律的边界来做，如果没有牌照，请获得牌照以后再来做，如果有合作机构，请合作机构要有牌照再来做，而且如果你是提供合同的一方，把合同里面对别人不利的条款念清楚，让别人抄一遍，这样的话大家都是公平的。
租金贷更类似于消费金融的模式，此前市场曾经推动的房产租赁资产证券化的模式是否更为稳妥？
胡景晖：我并不是想把长租公寓这个行业一棍子打死，因为这个行业的发展符合国家租购并举的战略，那么租金贷如果可以守规矩的玩下去，应该也是没有问题的，但是跑偏了就要纠正过来。资产证券化目前是两个方向，一个方向是ABS（资产抵押债券），实际上是发债，并不是我们认为的REITs（房地产信托投资基金），REITs是一种股权式的，而且可以在二级市场公开交易的。
现在两个问题，第一，就目前的abs来看，都是为了发而发，为什么很多机构要发ABS？一方面为了钱，但是资金成本并不便宜，从银行授信可以拿到更多的钱，为什么非要发ABS？最主要的原因很多机构发ABS就是要为自己的估值在投资市场上锁定一个明确的价格，以便再一轮融资。另外很多交易所热衷于发ABS，也并不是说完全出于业务考虑，实际上是在做某种表现，所以从交易所的角度，到券商的角度，再到融资主体的角度，现在很多都是为了做而做，并不是说考虑到这个行业的良性发展，所以还发了一些储价式的，就是说一次性批准，给你个额度100亿，但是现在只能用5亿，剩下的95亿慢慢来，这更是一种很荒唐的事情，实际上你并不需要那么多钱，也并不需要通过这种方式去融资，从成本上来讲也不划算，为什么要干呢？就是作秀，其实没有太大意义。
第二个，REITs是未来一个很重要的发展分享，但是REITs是股权式的，基于长租公寓运营商持有这个物业，ABS的核心是二房东模式，REITs的前提是大业主模式，后者更为灵活，为什么在中国没有真正的REITs发出来？是因为房价太高了，如果拿今天中国的房价计算租金年的投资回报率，净投资回报率，一线城市没有一个超过2的，北京大概在1.2%左右，这样一个年化收益率发REITs发的出去吗？
在各地纷纷开始严监管的情况下，租金贷未来将如何发展？
胡景晖：必须住建系统和一行三会金融系统形成联合监管，联合建立行业机制，才能保证这个事情顺畅的进行下去，否则的话信息都不对称，怎么进行监管？两个系统打通紧密合作，才能解决未来的租金贷发展和监管的问题。
租户在租房时应该注意哪些问题？
肖飒：我可能会重点的看一些条款，比方说到底是一个买卖合同、租赁合同、中介合同，还是借贷合同，它的性质要弄清楚，一般来说它可能就是写个和约，但是你要找它的主条款，一般来说主要条款就是甲方、乙方义务，告诉大家一个窍门，你可以念出来，因为有时候我们谈租房的时候，都弄到很晚，那个时候脑子可能不太清醒了，要念起来甲方负担什么，乙方负担什么，如果你发现这个地方不对，可能中介机构人说我们都是这种合同，大家都这样。不要听他这样讲，一定要知道你是有修改合同权利的，而且你手写上去的条款比他打印上去的条款效率还要高，只要你手写上去，对方在旁边签字，按了手印，这个效率更高。所以一定要敢于说跟别人谈判，他们是有专门的法务部门，可以这样修改。
《租金贷：“天使”还是“魔鬼”？》 相关文章推荐一：租金贷藏雷资金断裂停止运营 鼎家为何一年爆红变爆仓
从成立品牌，到占领市场，再到融资千万元，最后到彻底倒闭，只花了一年多的时间。近日，杭州鼎家的长租公寓企业因资金问题停止运营，创了长租公寓从爆红到爆仓的新纪录。
鼎家公寓倒下，因为租金贷特殊的运营模式，导致房东、租户、金融机构接连遭殃，折射出长租公寓运营商资本、租户“两头通吃”的疯狂一幕。
一家倒下，三家倒霉房东没有收到租金，租户交了租金却住不下去，双方察觉时中介却不见了——发生在“鼎家”公寓的，是传统租房市场里最典型的“黑中介”违法案例。只不过这次发生在改头换面的长租公寓上。
鼎家倒下格外吊诡。此前，关于鼎家公司破产倒闭的传闻不断，该公司法人8月2日特意发布申明，承认公司确实存在资金困难，内部也发生了高价收房、侵吞租金等一系列事件，但承诺会给个满意的结果；但15日，有业主和租户发现，该公司办公地点“人去楼空”；20日，该公司发布通知称，因经营不善导致资金断裂，已停止运营。
但与传统“黑中介”不同的是，这家长租公寓的租户还涉及一笔“租金贷”。在鼎家与租户之间，还有一家提供贷款的金融机构。鼎家从房东手里收来房子、把房子租给租户，金融机构率先把租户需要支付的租金一次性垫付给鼎家，后续租户租住过程中不再向鼎家支付房租而是按月把钱还给金融机构。
如今鼎家倒下，房东没收到租金要拿回来房子，租户没地方住自然不继续还款，金融机构则面临欠款。“我们也是受害者。我们垫付未偿还的钱还有180万左右，涉及243位租户。”金融机构“爱上街”公司相关负责人告诉本报记者，目前已找到了鼎家负责人，但还未谈好此事如何解决。
“租金贷”模式藏雷鼎家爆仓事件，让不少长租公寓租户心头一紧，因为很多人都以类似的形式还款。
经人提醒，在北京租住蛋壳公寓的市民李女士才发现自己每次交租其实是“还款”。去年，她租下一套蛋壳的长租公寓。按照蛋壳方面的要求，每次房租通过“58月付”微信公众号缴纳，但该公众号的支付页面显示，她每月缴纳的租金都写为“还款”。这与鼎家的贷款基本一样。在“58月付”官网上，这项产品被解释为“58同城推出的按月付房租的金融服务”，租户只需要凑够首月的房租及押金，剩余的房租将由58月付一次性付给公寓，租户按月还款给58月付即可。
本来就被认为投资回报率太低的长租公寓，为何不选择直接向租户收房租，而是要多一道手续变成“贷款模式”？
“爱上街”公司相关负责人向记者介绍，这一方式的出发点是帮助租客降低租房压力。从租户的角度上看，这种“租金贷”的确可以每月支付一次租金，免去一次性趸租多月或半年的租金。
然而，在业内看来，这其实是长租公寓借着租户在暗自“敛财”。“长租公寓运营商通过租金贷，可以迅速回笼资金。”一家知名租赁企业负责人告诉记者，租户按季付租金太慢，通过金融机构的垫付，可以一次性拿回租期内的全部租金。回笼资金后，就可以进一步收房、扩大市场占有率。这也就成为长租公寓运营商宁可花钱把租金变贷款的主要原因。
“爱上街”公司这位负责人直言，这种“租金贷”其实是一种信用贷款，是借着租户的信用，由金融机构垫付给长租公寓运营商租金，这笔贷款的抵押物正是租户的信用。金融产品对申请人的信用记录有要求，一旦逾期不还款还会影响租户的信用记录。
“两头吃”为何还倒闭？鼎家公司官网披露，这家公司是在2016年成立；2017年才创立长租公寓品牌，截至去年底已发展超5000间公寓；今年2月初，该公司还获得千万级融资。
寥寥数字，可浓缩成长租公寓行业的简史。从2016年开始，大量资本涌入租赁市场，长租公寓品牌层出不穷，争相扩张。但让人没想到的是，这些运营商一头吃市场融资，一头吃租金贷，竟会如此快“爆仓”破产。
一般来看，市场上的长租公寓运营商分为重资产和轻资产两类，重资产运营商主要是万科、龙湖等开发商持有的房屋改为长租公寓；而轻资产运营商则大多是互联网企业，并不持有房屋。“轻资产公司的投资收益更低，面临着拿房成本、运营成本的压力。”上述租赁企业负责人说。
这位租赁企业负责人举例，如果长租公寓运营商从金融机构通过“租金贷”获得1年4万元的租金，运营商按季付给房东8000元的租金，那么剩下的3.2万元就可以到市场上再收来4套同样的房子。这样一来，一套房子反而生出来4套房子。看似是可以稳定地循环往复，但背后却是不断加大的杠杆，一旦资金链中间某一环断了，将影响一连串的房。到头来，这些运营商既无钱支付给房东，也无钱退房租给租户，跑路、倒闭、破产便是最终的结局。
“好的时候是金融创新，但出了问题就变成一笔糊涂账，责任也很难说清。”易居房产研究院研究总监严跃进分析，对于长租公寓来说，各类贷款都是为了融资，进而扩大规模、广收房源。对于当前长租公寓的业务来说，金融创新力度虽然很大，但也需要强化监管，对经营资质从严把控。
《租金贷：“天使”还是“魔鬼”？》 相关文章推荐二：深圳互金协会提示长租公寓“租金贷”风险
原标题：深圳互金协会提示长租公寓“租金贷”风险
证券时报记者 吴家明“涨租风波”尚未平息，“破产风波”再次把长租公寓推上了风口浪尖，特别是长租公寓过度金融化的现象引起关注。8月27日，深圳互联网金融协会下发《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》。协会强调，深圳市互联网金融平台严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作，不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。
深圳互联网金融协会表示，市场上部分长租公寓中介服务商联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“租金贷”业务。“租金贷”业务是指租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款，机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商，服务商并未将全部资金给到房东，形成了资金占用。表面上租客按月付租金，实际上每月向贷款机构还贷的服务。部分长租公寓中介服务商通过对房屋租赁合同条款进行设计，在未对租客进行充分地风险提示的前提下诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同，将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留，涉嫌非法侵占他人财物，造成租客、房东合法利益的重大损失。该业务模式以支持国家鼓励发展长租公寓的名义，实际具有非法侵占他人财物的特征，形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。
近日，杭州一家长租公寓鼎家发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。据悉，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，此消息也把“租金贷”这一名词推入公众视野。此前，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。有分析人士表示，无论是集中式公寓还是分散式公寓，长租公寓市场要快速发展离不开金融的支持，而金融本身作为一种工具，要关注其可能带来的风险性。
作者：吴家明返回搜狐，查看更多
《租金贷：“天使”还是“魔鬼”？》 相关文章推荐三：鼎家爆仓后续:借贷平台将与受害者全面解除账单
中新 客户端8月27日电 近日，杭州 长租公寓运营企商杭州鼎家网络科技有限公司(鼎家)突然宣布资金链断裂，引发爆雷事件，这也印证了此前 原副总裁 的预言。27日下午，为涉事企业提供贷款平台支持的“爱上街”在官微发声明称，对于此事件中受影响的租客，
将从2018年8月29日起依次联系受害租客办理分期解除手续，予以全面解除账单，并向有关责任方追求责任。
爱上街称其也是事件受害者，而对于其与鼎家之间商业合作关系中的鼎家违约行为，以及恶意诋毁、损害平台形象的相关人员，将保留追究法律责任的权利。
8月23日，多家媒体报道称，鼎家因经营不善导致资金链断裂而停止运营，一时间长租公寓再次被推上风口浪尖。
公开资料显示，鼎家是杭州地区一家中型中介机构，2017年上半年开始拓展长租公寓业务，并于2017年10月份宣布全面进入长租公寓，并推出鼎寓品牌。也是从2017年10月份，鼎家开始为公寓业务租客提供租房分期的服务，先后与四家消费信贷机构合作。2018年2月，鼎家还获得来自浙江筑家管理公司的Pre-A轮投资。
据媒体报道，鼎寓破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。爱上街于今年1月份开始与鼎家合作并试水租房分期业务，但在今年4月份停止了与鼎家的合作。
其贷款模式为，租客们通过银行卡绑定爱上街APP，一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。如今，鼎家轻松破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。
有业内人士分析称，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。目前，许多其他中介机构也在使用这种方法作为支付方式，这种方式能加快企业资金的回笼。
8月23日，爱上街曾发布关于鼎家平台事件声明，称此次事件涉及到的租客共计243名，并成立维权QQ群，为受影响的租客提供无偿法律援助。(中新经纬APP)
（责任编辑：岳权利 HN152）
《租金贷：“天使”还是“魔鬼”？》 相关文章推荐四：被玩坏的“租金贷”，躲不过监管！
近期，关于“资本介入长租公寓推高租金”的讨论引发人们重新审视其金融的属性。而鼎家的破产将这一讨论推向更深处。2018年8月20日，杭州的鼎家长租公寓因经营不善导致资金断裂，宣布停止运营。也因此，高风险的租金运营模式进入公众视野，牵涉其中的“租金贷”引发监管机构重视。
所谓租金贷（也称租房贷），指随着资本进入长租市场，长租公寓被添上了金融产品的色彩，租客可以消费贷的形式申请租房贷款，运营商也可以通过资产证券化融资。
8月27日，深圳市互联网金融协会（以下简称“协会”）发布《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》。对于违规“租金贷”业务，协会是这样描述的。
“租金贷”指的是租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款，机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商，但服务商并未将全部资金给到房东，形成了资金占用。表面上租客按月付租金，实际上则是每月向贷款机构还贷。
二房东推高租金引热议，或涉嫌资金池
在长租公寓市场，消费金融不但降低了租客的房租负担，也同时为长租公寓运营商(多指二房东模式)带来了传统金融机构无法给与的沉淀资金，如若在合规的前提下，这本是双赢的结果。
但问题就在于二房东使用资金的方式太粗犷，通过高租金从原始房东那里大规模收房，肆意抬价哄抢原始房源，造成了风险敞口的增大。租客为了取得一定的优惠采取趸交的形式肯定会存在，那么就一定会形成租客缴款和中介向原始房东缴款的期限不匹配，就一定会形成资金沉淀，消费金融促进了这个行业的加速发展，也使得相关风险提前暴露。
业内人士表示，目前“租金贷”已沦为服务商盲目扩张或进行高风险投资的工具，造成了涉及面广的不利影响。
8月20日，杭州鼎家因资金链断裂而宣布破产，违约风险直接转移到房东、租客及网贷平台，导致房东未能如期收到租金。对于租客来说，虽然目前贷款平台已全面解除了租客的分期贷款，但租客也面临着损失押金、重新找房等问题。
协会表示，服务商通过对房屋租赁合同条款进行设计，在未对租客进行充分地风险提示的前提下诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同，将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留，涉嫌非法侵占他人财物，造成租客、房东合法利益的重大损失。
监管重视，禁止互金违规开展业务
8月17日，北京市住建委、市银监局、市金融局、市税务局等多部门对住房租赁企业约谈时提出的“三不得”要求中，第一条就是住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。而在市住建委已经启动的对住房租赁企业的联合专项执法检查中，不按约定用途使用融资资金的行为也被列入“三严查”之一。
8月23日，北京市住建委相关负责人重申，市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”，将严查租赁机构的资金来源和流向，一旦查实将从严处罚。
8月27日，深圳市互联网金融协会呼吁互联网金融平台应当严守法律底线，加强自律管理，坚持合规发展。同时，加强授信资质审核和风险管理，严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作，不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。
住房租赁企业路在何方？
长租公寓收取租客押金，同时通过金融平台提前收取租客全年租金，归集资金后除部分用以支付给房东，大部分资金用来扩张房产数量规模。一旦资金链断裂，会引发大规模的客户损失。
有关专家表示，资金沉淀本身，如果通过合同明确约定，则不算违规，但对于这本身引发的风险需要密切关注，必要时监管需要干预。但如果租客是在不知情的情况下使用网络贷款，将第三方网络贷款机构卷入，这种挪用租金建立资金池的行为，属于违法违规行为。
不可否认，住房租赁企业在目前的发展过程中确实存在一定的监管缺失，这也是行业迅速发展导致的。值得注意的是，是信息不透明为中介滥用资金提供了保护伞。现在爆出来的问题是不少中介“欺骗”租客，在租客不知情的情况下签署了贷款合同，也就是“强制贷款付租金”。
因此，有必要从政策层面对这一贷款形式透明化，对租客实行告知义务，并做出必要的解释。与此同时，对租房企业融资的前期审核以及后期资金监管必须加强，以免出现新的金融风险。
《租金贷：“天使”还是“魔鬼”？》 相关文章推荐五：深圳将推出租金管制:年租金涨幅不超过5%
8月29日，南方楼市消息称，深圳市规划和国土资源委员和房地产业处相关人事透露，深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制。
首先，实行一房一价，其实租金要市场评估，不得超过同类价格；其次，一年一调，年租金涨幅不超过5%；第三，面向深圳缴纳社保满一年的为购房居民，在线申请后进入租房排队程序。
继房价上涨后，房租上涨再一次引发热议。数据显示，深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。从同比增速来看，海南万宁以超过70%的同比增速位列第一，深圳、广州、成都的同比增速均超过了30%。
尤其是在原（）副总裁胡景晖炮轰资本推高租金后，房租问题更是成为了焦点。“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格。”
令租房者感到惶恐的不仅仅是房租上涨，还有“租房贷”平台的相继暴雷。近期，杭州的长租公寓运营企业鼎家科技突然宣布，因经营不善出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。据了解，租户在租房时，鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租，但实际上却是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款，鼎家破产导致约4000户租客受损。
然而杭州鼎家事件不是孤例，知名长租公寓蛋壳公寓及自如都是在采用类似的“租金贷”模式经营，位于上海的爱公寓早前更出现了兑付困难。
作为以往房价调控的“排头兵”，深圳再次率先开始着手调控租金，并且对“租金贷”业务下发了风险提示。
8月27日，深圳互联网金融协会强调，深圳市互联网金融平台严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展“租金贷”业务，不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。
近日，深圳市规划和国土资源委员会也针对今年年初“遏制住房租金非理性上涨”的提案作出回复，称将通过一系列举措严防“城中村”借改造、统一租赁之机变相涨价。
《租金贷：“天使”还是“魔鬼”？》 相关文章推荐六：交房租悄然变成还贷款 多部门已启动调查“租房贷”
原标题：交房租悄然变成还贷款 多部门已启动调查“租房贷”
昨天，杭州出现了首家“爆仓”的长租公寓，租客在受损后才发现不知何时竟申请了房租分期。北京的“租房贷”情况又如何？记者调查发现，也有租客遇到了“被网贷”的情形。市住建委昨日重申，将严查租赁机构的资金来源和流向，一旦查实确有违规行为，将从严处罚。
多部门启动调查“租房贷”
记者注意到，就在8月17日市住建委、市银监局、市金融局、市税务局等多部门对住房租赁企业约谈时提出的“三不得”要求中，第一条就是住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。而在市住建委已经启动的对住房租赁企业的联合专项执法检查中，不按约定用途使用融资资金的行为也被列入“三严查”之一。
昨天，北京市住建委相关负责人重申，市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”，将严查租赁机构的资金来源和流向，一旦查实将从严处罚。
公寓破产租客却得继续还款
昨天，有媒体报道，位于杭州的鼎家长租公寓因经营不善导致资金断裂，于8月20日宣布停止运营。长租公寓破产后，已经不得不搬出公寓的约4000名租客却发现，不仅先行支付的押金拿不回来了，还得按月支付租金，因为当初在签订租赁合同时，已经不自知地使用了房租分期贷款。
租客顾先生说，自己在毫不知情之下，通过银行卡绑定了一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的App，看似是在App上交房租，其实是使用了网络贷款。爱上街作为贷款方已将一年的租金一次性支付给了鼎家公寓，因此，尽管现在公寓破产了，办公处也是人去楼空，但顾先生还得继续在App上交房租，也就是向爱上街还款。
“听说杭州长租公寓破产后，我才发现，自己也被贷款了。”昨天下午，相寓的租客童佳（化名）向记者反映了被“套路”的全程。
童佳当初和相寓签约时，用了经纪人推荐的“押零付一”模式，即只要支付宝“芝麻信用”值达700以上，就可以免去押金支付，直接按月交纳房租。“当时，经纪人就说用信用租房可以省钱，全程都没提分期贷款的事儿，我看自己的芝麻信用分够，便同意了。”
直到昨天，童佳仔细查了一下合同，才发现自己还和名为“房司令”的平台有一份贷款合同，自己实际上已通过房司令申请了个人租房消费贷款，这家互联网金融公司早已将一年租金划转给租赁企业，自己每月支付的所谓“租金”实际上是租金加上5.8%的服务费。
“这样我才想通，为何每月房租从看房时的3000元变成了3150元，本以为芝麻信用就是这样，其实我是在还网贷。”童佳说，由于经纪人故意不予明示，而自己不懂消费贷，没想到去追问每月多出来的150元是什么，才莫名当了回贷款人。
随着资本进入长租市场，长租公寓被添上了金融产品的色彩，租客可以消费贷的形式申请租房贷款，运营商也可以通过资产证券化融资。各种金融创新，给住房租赁企业提供了现金流，也带来了如何使用和管理的新课题。
以自如发行的“1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”来说，首期发行规模5亿元，就是以房租分期为底层资产。自如CEO熊林2017年在接受媒体采访时就提到，2016年自如过手租金超过90亿元，如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除去当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。
熊林口中的租金结余，打的就是租金时间差。自如是统一以月付方式向房东支付租金，而其向租客收取租金的方式则分为月付、季付、半年付和年付，若租客选择月付则将上浮一定的租金和服务费。在北京租赁市场，季付是主流方式。另一方面，引入房租分期产品后，金融机构提前将租客申请贷款的全年租金一次性支付给长租公寓企业，再按月从租客身上回收本息，而这1年租金企业无需一次性支付给房东，这又让企业提前获取了现金流。
设第三方监管账户为“防火墙”
“杭州长租公寓破产一事，说明当长租公寓涉足金融业务后，就不再是单纯的房屋出借了，而增添了金融色彩。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，杭州长租公寓破产一事暴露出了三个风险。第一个，是租客信用被违规使用的风险。租赁企业在租赁中加入了一层消费贷业务，租客表面上看是每个月支付租金，可实际是每个月在偿还消费贷。“当业务稳定时，这样并没问题，可一旦中间资金不到位，导致房东不愿意继续出租，租客就会变得很被动。”
第二个，是租金收益监管不到位的风险。就像杭州的这家长租公寓名为鼎家网络科技有限公司一样，很多公寓都在公司名称中带有网络、科技、资产管理等字眼，旗下公司也是鱼龙混杂，发放给租客的房租分期消费贷究竟是支付给房东还是用于收购房源或是挪作他用，都面临很多不确定性。这样的不确定性也带来了风险，即一旦资金断裂或被挪用，“爆仓”的多米诺骨牌效应就会显现。
第三个，就是长租公寓内部管理混乱所带来的风险，“当长租公寓规模做大后，若内部管理依然不健全，违规乱象就会出现，从而牵连到租客和房东。”
严跃进建议，长租公寓一旦涉足租赁贷款等业务后，当地金融管理部门和互联网管理部门就应积极介入，进行风险管控，对于部分信用滥用下的租房贷款业务，应该及时叫停。同时，搭建资金“防火墙”，设立一个独立的第三方监管账户，对租金收入进行监管以保证专款专用，“至少要让租赁企业交纳一定比例的保证金，保证金的额度可以和企业的信用挂钩，当投诉增多时，保证金的交付比例也随之增加。”（记者 赵莹莹）
作者：赵莹莹返回搜狐，查看更多
《租金贷：“天使”还是“魔鬼”？》 相关文章推荐七：案例分享(101)| 爆仓的公寓 倒闭的鼎家
2018年8月20日，长租公寓公司鼎家宣告破产。鼎家发出通知称，公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。
鼎家注册资本1538万元，魏永锋是唯一的自然人股东，另外两家股东为杭州鼎寓投资合伙企业（有限合伙）和浙江筑家投资管理有限公司。鼎家于2009年进入二手房与租赁市场，2017年独立拆分“鼎家地产”和“鼎寓”两个品牌，分别发展二手房买卖业务和长租公寓业务。而就在2018年3月，鼎家刚刚获得由浙江筑家投资管理有限公司投资的千万级Pre-A轮投资。
鼎家模式，房租变贷款？
鼎家的长租公寓模式与传统的租赁模式有着很大的不同。鼎家为了吸引客户打破了原有的“押一付三”方式，而是采取的“押一付一”的方式。但是，在采取“押一付一”模式的同时，鼎家利用****办理了“租金贷”，租客以个人信用做承诺获得了一笔贷款，这笔贷款的金额等于租客一年的房租费用，租客每月按期缴纳的房租，实质上是分期偿还银行或金融机构借出的贷款和利息。中介再采用分期支付的方式向房东支付租金，则意味着相当一部分体量的资金将会被中介所持有，不论是继续高价收房还是投资渔利，都有了套利的空间。只要这一模式能持续下去，中介便可成为庞大的资金池。反之，如果没有更多的房源可供中介继续收购，那么资金链就面临着断裂的风险。
鼎家“金融+长租公寓”模式中最大的风险在哪里？企业在传统模式中引入金融产品中如何把控风险？
本文首发于微信公众号：上海财经大学。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
（责任编辑：赵艳萍 HF094）
《租金贷：“天使”还是“魔鬼”？》 相关文章推荐八：“租房贷”是房租涨价推手之一?北京监管部门开启严查
近年来银行等金融机构推出的租房贷款产品，虽然缓解了租客的资金压力，但也成为了推高房租的原因之一，同时为租赁行业发展带来风险。目前，北京市监管部门已对“租房贷”开启严查。
据新京报消息，8月23日北京市住建委表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，目前正联合市银监局、市金融局、市局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。
更早之前，8月17日北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人时，也明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”，其中包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，另外，将严查不按约定用途使用融资资金的行为。
自去年以来，(,)、(,)等银行纷纷推出了住房租赁贷款产品，对符合条件，有长租需求的个人发放贷款，用于一次性支付租金费用。除了银行，支付宝、京东、元宝e家和平安好房等平台也针对房屋租赁领域推出了消费金融业务。
近期，北京、成都等一二线城市房租显著上涨，有分析认为，长租公寓“租房贷”产品的盛行也是房租涨价的背后推手之一。
对于本轮房租上涨的直接原因，外界普遍将矛头指向租赁企业，认为租赁企业为了占领市场纷纷高价收房，这样的恶性竞争快速推高了租金。而“租房贷”产品的存在，使得租户将需要缴纳的租金总额一次性转账给租赁企业，租赁企业因此有了更充足的资金流来抢占更多房源。
除了推高房租，“租房贷”产品侵犯租客权益、爆仓的风险更值得警惕。
今年3月，法治周末报道称，上海、北京等地的一些长租公寓、中介机构在租户不知情的情况下为租户申请“租金贷”，有中介机构为租户“悄无声息”地申请了一年期的租金贷，即便租户中间退租，仍然需要偿还租金贷。界人士认为，中介的做法涉嫌侵犯租客的合法权益。
上周，原副总裁曾对外公开表示：“长租公寓爆仓一定比P2P爆雷更厉害”。短短几天后，长租公寓“爆仓”的事故果真上演。
8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是在租户不知情的情况下使用了网络贷款。租客通过网贷平台一次性把租金付给鼎家，如今租客不仅拿不到先行支付的押金，依然要每月按时向网贷平台还钱。中国报消息称，鼎家破产导致近4000户租客利益受损，涉及的网贷平台有6家。
（责任编辑：马金露 HF120）
《租金贷：“天使”还是“魔鬼”？》 相关文章推荐九：上海长租公寓市场调查：资本玩家酣战推高房租？
“这个市场确实足够大。希望会有更多参与者和监督部门进来，对行业的发展有好处。”8月23日，寓多多品牌公寓创始人魏良庆向《中国经营报》记者表示。
近日，受“胡景晖炮轰租金被离职”“自如等23家中介违规遭查处”事件的影响，“长租公寓推高房租”的声音甚嚣尘上，长租公寓被卷入舆论漩涡。在这背后，不同玩家入场、不同资本裹挟的长租公寓市场构建了一种新的行业生态，却也正陷入一场资本的“酣战”。
连日来，本报记者先后实地走访了上海市内的自如、青客公寓、蛋壳公寓、V领地青年社区以及旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK，以下简称“旭辉控股集团”）旗下博乐诗服务公寓、柚米国际社区等多家长租公寓进行调查。
旭辉控股集团相关负责人回应称，旭辉领寓在租金上涨逻辑上参考本身持有或租赁的物业的市场波动（租房有其时间周期）进行调整，不会发生突然涨价的情况。
魔方公寓相关负责人回应表示，最近相关热点跟魔方集中式长租公寓关联性不大，不方便予以回应。V领地相关负责人表示，V领地做的是集中式长租公寓，跟自如、蛋壳等分散式拿房模式完全不一样，同时，V领地也没有做分散式公寓的计划，不方便接受采访。
房租暴涨，成为这个夏天的热议话题。胡景晖的一句“他们以高出市场20%到40%的价格在收，导致收房成本直接上升”在引起巨大争议的同时，也道破了房租上涨的事实。
8月19日，记者实地走访了位于上海市昌里路98弄117号上南七村的自如品牌长租公寓。记者了解到，该房整租押一付三，月租为3990元；如果要押一付一，则需在3990元的基础上每个月多交5%，合同期为一年一签，为线上签订，如果续租，系统会自动涨价，但该工作人员称他们可以申请调价。
8月20日，记者实地走访了上海市嘉定区真南路和民主东街的蛋壳公寓。据相关销售人员透露，近段时间以来，上海房租涨价明显，“上半年的房租跟下半年的房租都不一样，差不多相差400元?500元”。
8月21日，记者实地走访了位于浦东大道1139弄的V领地青年公寓，记者从工作人员那里了解到，从今年3月份到现在房租已经涨了接近10%。该工作人员称，如果租客需要续租，会在原租金的基础上上涨3%，续租不到半年不会享受折扣优惠。
8月23日，记者实地走访了位于上海市浦东新区浦东大道的柚米国际社区，记者了解到，该公寓房型都是统一的，面积在25?30平方米，租金在3500元左右，但是短租的租金要比长租的租金贵10%。记者在走访该公寓附近的一家太平洋房屋中介时发现，一个35平方米左右的整租房租金仅3000元。
此外，记者对比发现不同长租公寓推出的类似房源价格也不相同。同样位于上海市徐汇区的实业公寓内合租的一间9平方米的卧室，蛋壳公寓APP上面标示的价格为3090元/月、2830元/月不等，自如APP上面标示的价格为2730元/月。
魏良庆坦言，“以高出市场20%?40%的价格收”确实是存在的，好的房源、地铁口的房源往往是长租公寓运营商争夺的焦点，每一家收房条件都不相同，“为了竞争，彼此抬价，很常见”。
不过他同时表示，长租公寓还处于行业发展期，就目前来说，长租公寓占整体市场份额仅为2%左右。对房租即便有影响，远远没有达到人为能抬高整体市场价格的能力。“租赁市场租金上涨的根源在于供需矛盾。就目前而言，毕业季的影响，大量学生走向工作岗位，市场需求大增，而供给有限，导致房租上涨。这也算是一个主要影响因素。”
针对长租公寓运营及企业发展相关问题，青客公寓副总裁屈成才在接受本报记者采访时表示，青客的采房过程会经过多个流程的审批。首先，采购行为和出售行为是由两个团队分别来进行的，如果采购价格过高，销售团队有权否决掉这个单子。其次，青客会有一个收益管理部门对整个价格进行审核，对一些异常波动的数据做审核，也有一票否决权。因此不会出现哄抬价格的现象。
“租赁市场已经出现了垄断定价权，如果都是小公司、小业主，互相有竞争，但如果是一个有几十万套房的庞然大物，它是有定价权的，不仅仅是二手房买卖，租赁也一样。以小区可比租金价格，包括自如等房源租金，相比普通租赁房源价格要高30%以上。”中原地产首席分析师张大伟表示。
除了定价方面不透明，本报记者实地走访多家长租公寓了解到，青客公寓、蛋壳公寓等长租公寓大多为零散房东的房子，分散在不同小区，加以简单地分割和装修之后，出租给年轻人。
8月20日，记者实地走访了位于上海市嘉定区新源路的青客公寓发现，除了原有的房间布局，其中一间为客厅隔断出来的房间。“我们虽然是做公寓，但实际上是以住宅形式的。”相关工作人员表示。
记者在对蛋壳公寓的走访中也了解到，小区外没有任何关于蛋壳公寓的介绍，仅在房间内不同卧室的门上标有“蛋壳公寓”等字眼。除了原有的房间布局，另有一间卧室为客厅隔断而成。
不过，上述长租公寓运营商直言，“N+1是抑制租金上涨最重要的手段，房东在把房子出租出去的时候不会因为有没有隔断降低对租金收益的期待，但是你在少了一间房的情况下租金势必会加到其中的每一间房上面。”
张大伟分析认为，对于当下租赁市场的乱象来说，大量的资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。
多方资本“酣战”已现爆仓者
尽管不断有资本“杀入”长租公寓领域，低回报率的盈利困局也一直在考验着行业内的各位“游戏玩家”，大潮退去，方知道谁在裸泳。
我爱我家前副总裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告话音刚落，日前，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，给其曾服务的业主和租户留下了一地鸡毛。租客们通过一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP，平台公司一次性把租金付给了鼎家，租客再每月返还给贷款APP相应的金额。如今，鼎家破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。
事实上，长租公寓“金融贷”在行业内并不稀奇。记者在走访中了解到，蛋壳公寓付款方式分为“半年付”和“一年付”两种方式，不用走分期付款的流程。“一年付”为押1付12共13个月的房租，“半年付”为押1付6共计7个月的房租。此外，如果租客选择“押一付一”的付款方式，则需要由蛋壳公寓出面并以租客的名义与金融机构签订一年的贷款。不过，对于具体签约的金融机构，上述销售人员却表示并不清楚。
青客公寓相关工作人员表示，签约都是以长签形式进行，“半年签”需“押二付六加当月剩余天数”；“一年长签”需“押一付一”，中途退房押金不能退回。长租实际上是“租金贷”形式，“我们青客公寓租的房子，跟银行签订合同，租客每个月还的账单实际上是银行替我们在收钱，是以客户的名义进行贷款。”
8月21日，记者实地走访了位于浦东大道1139弄的V领地青年公寓，据工作人员介绍，该公寓分为短租和长租两种方式，只要租期在六个月以下，均为短租。在租金方面，短租租金按官网价格，长租租金公司规定可以有九五折的优惠。在付款方式方面，半年合同的付款方式为付三押二，一年合同的付款方式为付一押二，但是可能需要办理租金贷，贷款业务可以直接在APP上进行办理，每个月按期按房租还贷款，期间产生的利息由公司负责。
除了品牌公寓运营商，万科、旭辉、龙湖等一些传统的房地产企业也开始涉足房地产企业。据悉，在长租公寓发展方面，旭辉领寓目前已形成博乐诗、柚米、菁社三条产品线，并于19座城市落地70个项目，管理规模逾35000间。
8月23日，记者实地走访了位于上海市新金桥路1568号的博乐诗服务公寓，据工作人员介绍，该公寓属于酒店式公寓，租金12000元/月起。同时，记者还了解到，该公寓一天的房价大概在五六百元左右，和酒店类似，房间里家具家电齐全，并且配有健身设备、会议室和餐厅。该公寓还有商务中心和快递服务。
“一线城市房租上涨较快，长租公寓争抢房源确实是不争的事实，就像一年多前的共享单车市场，竞争激烈的时候，几大巨头在资本支持下采用高成本扩张方式，改变了行业生态。长租公寓市场远远比我们想象的要大得多，其中包括万科、龙湖、旭辉等传统房地产公司都有自己的品牌，华住等酒店集团也入局，更不乏自如等从中介机构成长起来的品牌，以及以寓多多为代表的创业公司，这个市场足够大，不是一家或者哪几家可以完全控制的。”魏良庆说道。
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