8、9月份，楼市开始强力反弹，全国各地成交量几近翻番。于是，中央和地方纷纷在长假前后出台了“二次调控”的政策以遏制房价继续上涨。然而，新政出台后，成交量并未跌至谷底。做客本期163视点的嘉宾认为，新政过于理想化，执行力度有待考察，房价仍有上行压力。
[访谈主题]
本期“锐”嘉宾：
·胡港文 DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事
·马冀 中原研究咨询部经理
·章雯 方方地产品牌部经理
·陆骑麟 佑威房地产研究中心副主任
&&& 今年“金九银十”最大的利好，应该就是楼市在8月底开始快速反弹。各大一线城市成交量翻番，新开盘售楼处又现千人排队抢房场面，投资者又开始热炒高端物业……种种迹象表明楼市又将迎来新一波上行通道。
&&& 对此，执政者当然不会坐视不理。9月29日，中央出台了遏制房价继续上涨的最新调控举措。而在国庆长假最后一天，上海市政府也出台了关于新一轮调控的地方细则。其中，限购令、暂停二套公积金贷款等政策都被认为是相当严厉的举措。
&&& 然而，国庆前后甚至国庆长假期间，上海楼市的成交量似乎没有出现“腰斩”、低迷等情况，国庆期间的成交量甚至创了五年以来的新高。是新政无用？还是效力未显？网易房产诚邀多位房地产知名人士，看看这一面颁新政，一面房价继续涨的市场到底是怎么一回事，今年下半年的楼市又会有些什么样的变化。
DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事 胡港文
嘉宾们普遍认为，八九月份楼市成交回暖是由多种因素造成的。
胡港文认为，大环境是造成回暖的重要因素之一。他表示，08年市场低迷是收到国内外大的金融环境低迷所致。
而今年，整个市场的感觉是流动资金过剩，投资者觉得银根松动，因此许多流动资金流入房地产市场。
章雯则列举了八九月份多个热销楼盘的案例，她认为回暖与开发商“高超”的营销手段密不可分。
“我现在感觉二手房里面投资为主的还是不少的。”马冀认为，回暖的主力支撑者是投资客。
陆骑麟同意马冀的观点，并表示，下半年豪宅销售开始抬头，而购买豪宅的大部分是投资需求。
中原研究咨询部经理 马冀
而对于最新出台的“二次调控”以及“沪十二条”的政策，马冀认为，政府主要想从商品房和保障房两个体系去考虑进行调控，为这两大体系作铺垫。长远来看，是非常理想的，但是也是过于理想化的政策，具体执行起来，部分举措有难度。
胡港文则表示，从98年房改到现在，这已经不是单单房地产的研究问题，或是经济研究的问题，现在他碰到一个民生的问题，而且最要害的是房子它本身是基本需要之一。
陆骑麟担心政策的最终结果会是导致下一波更猛烈的反弹的来临。
“以前老百姓看到政策出来慌，现在大家习以为常，大家的免疫力都增强了，在这样的情况下城市发展速度还在上升。”马冀说
方方地产品牌部经理 章雯
由于对“二次调控”效力的质疑，不少人把目光投向了重典——房产税。
对此，胡港文提出了一个新的概念。他认为，一个城市就好象是一个小区或者是更大的一个小区，我们住再一个小区都懂得交物业管理费，那我们生活在城市，我们也避免不了要交付一些类似的物业管理税的税款
。因此房产税势在必行。
章雯表示，最近一段时间上海动作频频，包括建立上海房屋信息检测中心这样的机构，都是对房产税试点的一种准备。
马冀非常赞成胡港文的观点，他表示现在很多购房者对于房产税没有概念，因此心理有一个恐慌。他认为房产税出来并不一定就是打压房价。
佑威房地产研究中心副主任 陆骑麟
至于接下来购房者是否应该出手，多位嘉宾建议，买房还是要趁早，不要过多在意政策走向。
“我们这个年纪是首次置业的年纪，有能力付首付的年轻人我觉得还是尽早买房，不要考虑到短期的波动，毕竟在中国社会大家对住房的感情，除了自住，情感的维系或者是家庭的维系，有能力的话还是尽早买。”章雯说。
而胡港文也认为，如果住房是商品，商品价格也会波动，但这个波动不足以影响你的居住需求。
陆骑麟则忠告购房者买房要在自己的能力范围内，不能超前消费。
从98年房改到现在，现在已经不是单单房地产的研究问题，或是经济研究的问题，现在他碰到一个民生的问题，而且最要害的是房子它本身是基本需要之一。
从另外角度看，一个城市就好象是一个小区或者是更大的一个小区，我们住再一个小区都懂得交物业管理费，那我们生活在城市，我们也避免不了要交付一些类似的物业管理税的税款
我有这样的看法，尤其对于自用型的住房者，不应该太花精力研究房价未来的走势，这只是你考虑购房的因素而已，对于自用型购房者，更多地问题放在它的住房成本问题，房价如果是一个商品的话，那你商品的价格肯定会有所波动。
但楼市新政等于房产伟哥？这是一个问号，我觉得是不是长效机制，不知道能坚持多久。
这就回到把大家意见总结起来就是一个死结，现在市场抑制房价可以暂时抑制，治标不治本的，每一次解禁等于大小非解禁。
越到后面周期越快，叫“变频空调”。以前老百姓看到政策出来慌，现在大家习以为常，大家的免疫力都增强了，在这样的情况下城市发展速度还在上升。
现在房产税像悬在头上的一把刀，老百姓不清楚房产税到底是什么东西。
我们这个年纪是首次置业的年纪，有能力付首付的年轻人我觉得还是尽早买房，不要考虑到短期的波动，毕竟在中国社会大家对住房的感情，除了自住，情感的维系或者是家庭的维系，有能力的话还是尽早买。
实际上就像股市一样，盘整得多久，上涨或者下跌就会有多厉害，单从房价看，总体而言是上涨，那肯定是盘整越小上涨越快。
一直有些想买房的人或者结婚买房的人我会跟他说，等到你有孩子的时候，你回头看，即使房价短期下跌了，四五年之后你看看这个房子买了还是合算的，所以不用考虑短时间的下跌。
& 【主持人】欢迎各位嘉宾作客我们会客厅，金九银十最大的利好，应该是楼市在8月底开始快速反弹，各大一线城市成交量翻番，新开盘售楼处又现千人排队抢房场面，投资者又开始热炒高端物业……种种迹象表明楼市又将迎来新一波上行通道。对此，执政者当然不会坐视不理。9月29日，中央出台了遏制房价继续上涨的最新调控举措。而在国庆长假最后一天，上海市政府也出台了关于新一轮调控的地方细则。其中限购令、暂停二套公积金贷款等政策都被认为是相当严厉的举措。然而，国庆前后甚至国庆长假期间，上海楼市的成交量似乎没有出现腰斩，低迷等情况，国庆期间的成交量甚至创了五年以来的新高。是新政无用？还是效力未显，今天我们邀请了戴德梁行综合住宅服务华东区董事胡港文；中原研究咨询部经理马冀；方方地产公共关系部章雯；佑威房地产研究中心副主任来给我们看看这一面颁新政，一面房价继续涨的市场到底是怎么一回事，今年下半年的楼市又会有些什么样的变化，先请我们胡总讲讲。
【胡港文】最近一段时间（成交）是比较火爆，但我在刚看到新政的时候，我自己觉得我们现在要明白政策出台背后的压力在哪里。我们一般研究房地产供需问题不足以去看现在我们中国大陆房地产市场的问题，其实我自己一直认为从07年到今年，其实每一年的市场变化背后的特征就是当年的市场流动资金在一个什么样的状态。我们在07年市场火的时候大家认同流动资金过剩。08年受到美国金融危机之后，全世界又以为因为流动资金收紧，或者银根很紧，全世界中央银行，在09年采取货币宽松的政策。2010年我们中国大陆整体的投资市场来看，也是受到09年货币政策的影响，令我们今年有大量的流动资金在市场，尤其在上半年，最近一两个月大家在媒体上不断看到连国际基金会议也在探讨，也在重新呼吁各个国家不要发生爆发所谓的货币战争。在最近一段时间，包括中国大陆投资市场也会看到，投资者会觉得未来或者是目前银根太松动，未来对于通货膨胀的预期也是越来越肯定，在加上中国大陆投资的工具比较少，所以我觉得我们从8月份开始，这种为了保值的购房心态重新回到市场。所以这可能也是一个背景。我觉得政策要从不同的角度看它的影响。
【主持人】因为戴德梁行主要代理一些一手的项目，从胡董代理的项目看，7、8月份买房需求的积极性有没有什么变化？
【胡港文】从七八月份来看，尤其是八月份，九月份，新的项目，包括高端的项目，他的交易量都有大的回升。至于房价方面，尤其是市场预期在今年最后一个季度会有比较多的高端的项目新上市，在新的价格心理预期上，大家都会感觉房价会上升的趋势，压力蛮大的。
【主持人】马老师你就二手房市场看，是不是有一波回暖的迹象？
【马冀】应该说前面胡董说了二手房和一手房成交量的走势也是类似的，到了7月份我们主要在7月中下旬整个成交量又开始蠢蠢欲动，就我们的数据看，基本上7月份整个二手房住宅成交量接近1份的峰值，到了八月份破了一万，11450套。等于说9月份环比数据比八月份涨45%左右，整个成交的活跃度提升，除了大宏观因素外，更多方面的因素还有一些补充，一方面来自于购房群体，其实更多还是投资为主的，我现在感觉二手房里面投资为主的还是不少的。在这样一个情况下，很多人觉得小阳春又来了，恰恰在8月份和9月份市场亢奋的时候，选择在10月7号选择出台上海楼市新政细则，我觉得也是理所当然，整个市场的博弈完全颠倒了，政府才出台这样的政策。
【章雯】我补充一下，刚刚马老师谈了二手房的情况，也说了跟一手房的走势是一致的，其实一手房也是在4月还是比较高的位置，然后到了5月、6月、7月基本上是腰斩，到了8月份回升，有一个70万方，9月份是爆发似的增长。这个数值相当于去年4季度的成交量，还是一个历史的高位。为什么会出现爆发似的增长，因为老百姓觉得调控没什么用，不管是普通老百姓也好还是投资客，刚胡董说了也是因为大家资金太多没地方放。到了9月份有一个爆发似的增长，为什么说会有这样一个爆发似的增长，还有一个原因是开发商这边的一个营销手段，之前调控不能说一点效果也没有，毕竟很多楼盘一个是说涨幅是趋缓，还有一个确实有低价入市的楼盘，还有一种是日光现象。也有浑水摸鱼的，像大华蓝郡7月份推出一栋楼，2万块，在中环2万块还是很诱惑的，2万块一推出来一个上午就抢光了，因为他自己楼盘里面，隔壁一栋楼卖的是2万5，2万的这栋靠近高价，但这个条件被购房者忽视了。还有像闸北的大宁城，它是2万6的低价入市，那个也卖的很好。八九月份的回暖一个是心态的问题，一个是热钱的问题。这次十一长假出这样的政策也是政府不得已而为之，到了9月份开盘的项目，它的价格又回到放假前的水平了。政府如果再不出政策压制，10月份2万2，2万3又出来了。
【胡港文】讲到时间性的问题，在9月份的时候大家都有一个心理准备，第二波，第三波的新政肯定会出台，这个几率应该是很高。因为我们到9月份左右，就你交易数据看，你说今年的房价能不能稳定或者有所下调，我们已经很担心它能不能做到，因为你看到前三个季度已经很明显，今年前三个季度的房价比去年还高，所以在第四季度允许他自由发展的话，就已经没有悬念了，2011年的房价还是涨的。我记得9月份的时候，有些媒体做访问的时候问我这个问题，我说现在怕的是市场好，市场一好政策就出来。
【马冀】所以说，你前面提到的两个楼盘，这都是我们公司代理的，我们当初也是基于这样的目的，我们感觉到风险非常高，所以说，在这个情况下宁可跑量，保证他的项目不要受到政策影响。包括土地市场你可以看到地王现象又开始出现了。所以我觉得这是一个非常不好的苗头，在这个情况下一些开发商，就前面胡总说的，他们也开始大量走盘。
【主持人】前面我们谈了七八月份有回暖的迹象，您觉得这个是刚性需求支撑还是投资者支撑的呢？
【陆骑麟】可能投资者比较多，身边一些买房的人，买了中环一套的，又去买了一套，他买了一套他弟弟又买了一套，说明投资客还是比较多。从往年看，4、5、6月这段时间相对来说是一个最高点，特别是4、5、6，但是今年特别低。还有你说去年已经买房的人都买房了，或者说一季度到前四个月该买的人都买了，去年一波刚性需求，下半年是一个豪宅，特别是去年下半年豪宅的需求，买豪宅的人都是投资性为主，这些人该买的都买了，这一段时间政策出来以后，价格都没跌，比如说像一些首次置业的，期望政策对房价有些打压，再慢慢入市。有些买豪宅的投资客因为进入门槛高了，他们手头不只两三套，可能会考虑选择一些中间相对较低的。所以在八九月份这段时间活起来的时候，投资客也占主力的因素。
【胡港文】从另外一个角度，八九月份的市场交易量回升跟投资客重新出手有点关系。如果我们看4月份新政其中有一条非常严厉的，差异性信贷处理，对购房家庭是非常严厉的措施，普通家庭你的首付增加一成，去挣这一成的钱是很吃力的。八九月份市场交易量回升的时候，起码从我们自己手上代理的楼盘看，一次付款比例是比较高的。能够承担一次性付款的客户，凭我在业内的经验，他绝对不是首次置业者。所以我觉得从交易本身的资金来源，我们已经看出投资客或者是投资的客户重新出手。
【陆骑麟】刚才大家都在谈，大家认为房价会上涨，肯定后面调控政策会出来，出来之后就明朗了。就像股市一样，不单单是利空出尽，对地产股是一个利好。这次政策跟4月份的政策几乎差不多的，多了一个限购政策，这个是在一定时间内的限购，而且这个一定时间也是不确定的。一段时间到底怎么算，2011年1月开始计算还是政策出台之前开始计算，也没有明确，我们在业内看到政府并非想把房价打压下去，就是想告诉买房的人信息，房价会下跌，但是政府的意图并非就是那样。
【胡港文】我自己的看法很简单，看到市长出来发言说要还我们房地产居住用途的面貌，已经说得很明白了，不希望过多的投资的购房需求影响中国老百姓自用性的需求。本身我觉得如果我们在中国（即使）没有这种投资性的需求，本身刚性需求你要解决住房的需求都已经是很大的问题。
【马冀】我觉得政策本身的还是很清楚的，比如说你是改善的，那你一定要置换，因为以前你会说我现在拥有一套，你现在让我改善的话，我先买好再把另外一套卖掉，那么如果你有买另外一套改善房的钱，那么说你的资金很雄厚。另外一点前面陆骑麟也说到了时间期限怎么看，我是这样看的，主要是为了把商品房和保障性住房放在系统里考虑的，在这个情况下，多项政策直接指向开发商的命脉，就是资金链。就是说接下来大开发上土地囤积很多，然后在建项目很多，不可能造好三分之二停掉，因为在09年的时候我们交房一般都是一年到两年的时间，甚至三年都有，这样把预售许可证提高，逼着你快进快出。所以在这个情况下，可想而知目的本身是为了帮保障性住房这一块争取时间，争取更多地筹码。但是我又提了一个观念，他们的想法很好，他们这么做也是对的。但楼市新政等于房产伟哥？这是一个问号，我觉得是不是长效机制，不知道能坚持很久，如果这是一个美丽的东西大家都很向往，但是不能坚持下去，那么肯定会反弹。政策基于一个前提，没有考虑到外面通胀的因素，也没有考虑到外围对中国经济的因素，包括房地产对上下游支柱产业的影响，我觉得这个政策很完美，但是过于理想化。
【胡港文】但是我觉得也没有办法，我们公司内部同事也讨论新政的问题，我自己个人的看法，我们现在中国大陆房地产的问题，从98年房改到现在，现在已经不是单单房地产的研究问题，或是经济研究的问题，现在他碰到一个民生的问题，而且最要害的是房子它本身是基本需要之一。如果我们现在没有把保障自主型的需求跟供应和投资性的需求和供应分开，那么混在一起很难处理。为什么我们过去几年处理调控的时候，反而房价越调越高。因为包括国际经济运作的推动，很难真正照顾到老百姓民生、住房的问题，所以我同意马冀说，我自己也有一个感觉，在争取时间希望保障性住房尽快入市。我自己认为如果这个政策是短暂性的，是为了建立好我们保障性系统跟商品住房的市场化的分工，我觉得从长远来讲，这才是解决我们中国的房地产问题。我自己的看法是我既看到短暂性的，对于照顾老百姓住房需要很急切的措施，就是你说的不管后面有什么问题，但是我必须现在要控制房价。另外从长远解决结构性的供应问题，其实我一直认为我们的供应不是说我们严重供应不足，而是我们过去10几年出现结构性的供应问题，所以变成一边有很多房子卖给投资者，另外老百姓没房住。
【马冀】大部分人都还是想投资的，但是因为目前国内投资渠道有限的情况下，大家说我是要改善的，我是要自主刚性的，你根本分不清。
【章雯】购房者的目的自己也是分不清的，我既有自主的要求，也要保持我增值的需求。如果我首套是20平方，那我买第二套也是有自住和投资的需求。
【马冀】所以说你的目的还是有投资。
【章雯】我觉得我是代表一个典型。
【马冀】在前一段时间里关于经济适用房很多人连首付都凑不齐，我们经济适用房有这样一个资格去买的人，真的是中低中的中低，所以他觉得价格像一万五和两万这样的价格，他承受不起。另外一个问题，上海就是一个矛盾体，因为上海毕竟不是一个自主城市，他是一个国际化大都市，从这个角度说，前面胡总说不是供应不足，这是对的，关键是人流太多，你根本跟不上，这就牵涉到一点，很多银行说可以享受到优惠贷款肯定是500强，公务员，你这些人为什么可以作为优质客户，不是因为他的公司品牌有多大，而是辨别他的身份，他对城市GDP有贡献的，所以我认定他是优质客户。但是其他的人，你所在的城市对GDP贡献是很小的，但是还要来买房，对资源方面是一种不公平现象，所以政府只能采取一些非常规手段。反过来从逻辑上推，整个政策的长效机制这一块肯定 会打一个问号，这个政策起码一年到一年半，一年和一年半时间能够把评估体系建立起来，能够使商品房和保障性住房这两个系统都能够有共性和差异性分开，包括覆盖有覆盖到差异性的人群，这个太难了。
【胡港文】我们现在讨论这个问题，是非常复杂，背后还有非经济非房产的问题在里面，但是没有办法，我自己觉得在一个社会，一个城市，一个国家问题，现在中国面临社会资源分配的问题，我们现在土地、房产也是属于在这个范畴里面，这也是顺应这个大的趋势，一定要在目前争取时间改变。
【马冀】这可能是战略当中的一个战略部署，所以他会把外来人口限定有一定年限。
【陆骑麟】所以总结一下，真的政策并不是打压房价，只是让老百姓买得起房。&
【主持人】政策出台以后，整个房价没有减缓的趋势，而且很多人觉得，无论从中央新政还是从沪十二条，很多政策都是老调重谈的，那陆老师觉得这些政策是不是没有用？
【陆骑麟】实际上就像股市一样，盘整得多久，上涨或者下跌就会有多厉害，单从房价看，总体而言是上涨，那肯定是盘整越小上涨越快。在08年九十月份有一个价格的下跌，最终导致有一波斜率比较小的往下走，最终结果是09年的报复性反弹。现在出来一个政策，政策09年支持楼市的利好政策在09年底全部结束以后，在2010年一二月份有一个明显下跌，然后是三个月平稳过渡，后面又上涨。我们可以看到明年春节以前这波平稳的过渡，最多在春节后又有火爆性的反弹。实际上从这个政策而言，我们没有看到真正打压房价，整个房地产最主要还是供求关系决定。我们看到最近供应量蛮大的，特别是9月份，我们略微统计170万方的新的商品住宅的供应，接近近4年左右的月度新高，但是看到前面最主要就像成交一样，就是我前面的一个累计。就像胡总刚才说到一些豪宅可能会在年底会推出一些项目。实际上今年年初的时候豪宅推出量是蛮大的，在国庆新政以后很多楼盘都不推盘了。我了解下来市中心还有一些盘10月份左右又想推盘。
【陆骑麟】这段时间我估计，在今年最后一个季度有不少豪宅受政策或者是措施的影响，从9月份我们已经看到一些代理项目拿不到预售证。政策里面特别提到一房一价，但是我们没有看到。政府说的一房一价是不是忽悠老百姓，我们认为的一房一价，比如说三万块就是三万块，像北京有一个上下调整的幅度，就是2万7到3万3的幅度，3万块钱的标准就是一房一价。政府出这个政策没有跟开发商探讨，只是自己拍脑袋决定的，所以实施起来差强人意。
【胡港文】我自己觉得，我从宏观的角度看，我们现在房价有上升的压力，而且房地产上升压力不单在中国，在国外很多地方也都看到，尤其我经常跟朋友开玩笑，现在最有钱的人在中国，流动性资金最充裕在中国。现在从香港、澳门、加拿大等等都有这种现象。我觉得如果我们看房子是一种资产，现在资产价格在全世界因为资金流动性的问题使他有很大的压力，如果我们现在中国对于调控的措施能压得住房价，我觉得是非常难的。本身对资产价格，推动上升的压力很大。
【马冀】这就回到把大家意见总结起来就是一个死结，现在市场抑制房价可以暂时抑制，治标不治本的，每一次解禁等于大小非解禁。所以说，在这个情况下它是不是为了真正能够解决这个问题，这个东西如果做不到，或者在一定时期内我们看到也只是说搬上议事日程，都是面上出现多少保障性经济适用房或者廉租房，最后商品住房还是水涨船高。现在我们看下来趋势绝对是这样，一上一下。
【章雯】这个趋势不是业内人知道，现在普通的老百姓都知道。
【马冀】越到后面周期越快，叫“变频空调”。以前老百姓看到政策出来慌，现在大家习以为常，大家的免疫力都增强了，在这样的情况下城市发展速度还在上升。
【主持人】08年的政策至少持续了一年。
【马冀】08年还是很冷的。
【胡港文】我觉得08年的市场，他的降温严格来讲不是政策，是因为外围猜不到的一些因素，好象美国的次贷危机，这个也没有人会猜到。如果你说08年市场降温，我觉得政策不是最严重的。
【马冀】不是属于行政干预偏多，但这次是行政干预过多的，在这个情况下很难保持价格不下，价格从长远看还是会上升。
&【主持人】接下来包括很多人猜想加息或者房产税，章小姐觉得如果这一波到目前为止没有办法产生很大的作用，会不会有什么新的动向出来？
【章雯】今年4季度应该不会有系列的组合拳出来，但是房地产税这个税种，刚才沪十二条里面说了在上海一定会试点，在全国推行也是一个趋势。政府它面临这么复杂一个问题，它对压制房价包括刚说的对开发商资金链的控制，这一块他是动的真格的，政府设定政策的时候，我个人觉得十二条它的设计考虑的还是比较全面，他有一个考虑，包括刚说的双轨制，包括对加大供应的鼓励。政府对十二条考虑的比较清楚，接下来是房产税的酝酿。昨天一个新的消息，上海房屋状况信息中心，这个信息中心的设立，为房产税的征收在操作性上会有一个基础。
【陆骑麟】前面国家也说统计局的数据，我们财政收入有多少，财政支出有多少，这些政策都是好的，好的政策主要是执行这一块。
【胡港文】刚才你说到政府的财政压力越来越大，对于土地增值税的清算，会看出有点跟开发商分立的态度，你可以按你自己的市场估值定价，但是你定完价我要跟你分钱。
【马冀】如果把5%的用途写清楚，这5%的增值税专款用于保障性住房这一块那绝对没有问题，否则的话好象跟你分钱。
【陆骑麟】实际上土地增值税不只是5%，土地增值税是一个阶梯状态，是一个累进的过程，5%是少的，个人觉得会多很多。前面也有的政策说到，土地款有多少要用到保障性住房里面的，谁都没有看到。
【马冀】因为审计的人跟收税的人都是一个人，所以说这没有办法。
【章雯】而且我很担心，土地增值税增收提高，最后买单的还是买房者。
【马冀】所以说谁是接最后一棒的人都是最弱势的群体。
【主持人】因为我也问了很多朋友，他们觉得新政，包括最近想买房的，新政对他们影响不是很大，但是他特别担心房产税的问题，他说对房产税出来对整个市场的抨击会很大的，各位怎么看？
【胡港文】我在国外生活时间比较长，在中国房地产是比较特别的一个环节，在国外所有的国家地方都有类似房产税的税款，因为它是属于一种流转税，公务员的工资和开支要有稳定的税收来支付。你可以看到在国外地方城市都是靠类似的房产税的流转税去经营城市。从另外角度看，一个城市就好象是一个小区或者是更大的一个小区，我们住再一个小区都懂得交物业管理费，那我们生活在城市，我们也避免不了要交付一些类似的物业管理税的税款，首先这是大势所趋，第二关键对于税款征收的税率是否合理，是否是老百姓负担得起的，跟房价不是过分的脱钩，我觉得好象大家刚才所说的，如果套用在股市上，如果房产性细则越早出台，市场会越明朗。
【章雯】现在房产税像悬在头上的一把刀，老百姓不清楚房产税到底是什么东西。
【马冀】网易应该把胡总说的做一个强化，有一个正面的引导，而不是说房产税出来就是为了打压房市，这是两个概念。一般的老百姓不清楚房产税是什么，所以会产生心理恐慌。我觉得这个东西也没有一个定数，一切看市场。
【胡港文】我自己也判断，我觉得这个时间也不晚，房产税一直悬在这儿，这牵涉到一个立法的问题，我自己感觉到明年两会。
【主持人】最后想请各位帮我们简单预测一下后市，现在买房子的，或者自住性的，现在买房子是不是合适？
【陆骑麟】我在网上也看到整个中国的税负排名全球第三，再增加一个税收，政府在今年两会的时候，增加再分配，提高收入等，不管你首套房还是什么，肯定是收入不会太高的人，这些人实际上变相减少了他的收入增加了一些他的负担，房产税还是看房产税出来以后想他的应对策略。现在就怕普通老百姓抗税不交，这是最严重的。
【胡港文】房产税比较困难出台的是在整个中国要探讨社会资源重新分配的时候，税费出来影响最大的是普通老百姓，所以这也是他经常在延后。我觉得这是一个趋势，是没有办法的，避免不了的。你这个税费不明朗，大家会有些疑问，对于房市的走势会有一些疑惑，这个我觉得越早出台对市场越有帮助。
【陆骑麟】其他所有的因素不看的话，我个人感觉，中国的上海，世界的上海，买房的人不单单是上海人买房，最后还能看到整个楼市是供不应求，特别是中低价位的，豪宅我们统计下来，相对来说供求关系是供大于求的。我们看到一些成交的楼盘几乎在100万到200万的楼盘，100万到150万的房源相对比较少。我们可以看到，看土地这一块，土地这一块溢价又特别高。雅戈尔刚刚进入胆子是蛮大的，在苏州做的项目还是不错的，但是刚刚进入上海能有这么大的雄心壮志，希望他不要倒下就可以了。单从这个价格而言，我们看到未来的房价还是会往上走。一直有些想买房的人或者结婚买房的人我会跟他说，等到你有孩子的时候，你回头看，即使房价短期下跌了，四五年之后你看看这个房子买了还是合算的，所以不用考虑短时间的下跌。
【胡港文】我有这样的看法，尤其对于自用型的住房者，不应该太花精力研究房价未来的走势，这只是你考虑购房的因素而已，对于自用型购房者，更多地问题放在它的住房成本问题，房价如果是一个商品的话，那你商品的价格肯定会有所波动。商品的价格不管在什么时候有所波动，你只要有居住需求，你的租金还要付出去，如果把租金全算成一盘账，房子在你人生几十年里面有多少波动，到最后相对你不买房付出的成本是有赚的。
【陆骑麟】所以最终买房的人最终考虑一点，在自己能力范围内买房，不能超前消费。就像汤臣一品送给你你都不敢要，一个月的物业费你都付不起。我觉得在自己的能力范围内买房很重要。
【章雯】我们这个年纪是首次置业的年纪，有能力付首付的年轻人我觉得还是尽早买房，不要考虑到短期的波动，毕竟在中国社会大家对住房的感情，除了自住，情感的维系或者是家庭的维系，有能力的话还是尽早买。今年政策频出，会有几个好的入市点，比如说这次出来又会有一个稳固的时间。如果想买房，看房是一个持续过程，一直看，抓到机会要果断进去买。买到之后，短期内少涨少跌要释然。
【胡港文】我觉得刚出台的新政也是难得的机会，给自住型的购房者有一个宽松的住房考虑，该不该买房。政策面上面很明显限购令，限购堵死了投机的购房者，八九月份的时候，你去自用型的楼盘看的时候，你会看到不是自用型的人跟你抢。跟你竞争的买房人都是刚性需求。
【章雯】现在预售证有一个门槛的提高，未来会不会有一个供应的断层？
【胡港文】我觉得这个机会不大，因为4月份新政有很多开发商延后开盘，他们也造得差不多。而且一些有经济实力的开发商在这一两年里，不是那么急于土建到了三分之二就拿预售证，其实你拿了预售证70%的资金到建好的时候银行才能贷款。从银行贷款角度看还是要封顶，跟以前没有什么太大的差异。为什么我说现在对于刚性需求者他去看刚性需求产品的时候，可以比较宽松的一个环境，有实力的投资者不想买小户型，为什么星河湾这么火爆也不奇怪，我买一套就买大一点，现在限购限购你的套数，不是金额。这个跟07年出台的时候对境外人士限购令同样的后果，你可以看到07年对境外人士的限购令，你买一套房子的时候你看到境外的人要买就买大户型，买市中心的。
【马冀】所以对豪宅来说是好事情。
【陆骑麟】现在好多豪宅四五月份准备推盘的时候都捂到现在。
【马冀】关键还是要看量有多大。
【主持人】今天大家聊了这么多，谢谢大家，我们的节目就到这里。
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