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中介选得好，买房能省10万元
中介选得好，买房能省10万元
人世间最长的路，莫过于房产中介的套路。
　　本文系融360专栏作者&力哥说理财&原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。
　　不管是哪个行业，中介两个字，条件反射地就让人警觉起来。
　　不好意思，这不是对具体的个人从业者的攻击，而是这个职业自带矛盾属性。
　　你看，xx二手车平台没火，&没有中间商赚差价&的广告语火了一阵又一阵。
　　挂上&厂家直销&，就能让人从心理上产生货真价实的感觉。
　　可见人们对中介这类职业，有多深恶痛绝。
　　尤其是买房，动辄几百上千万的房款，由于基数大，找到一个&好&中介，稍微在总数上给你加点料，让你多给十几万佣金；再不靠谱整点幺蛾子，导致你多交点税、多损失点钱，太容易了！
　　中介这个职业有没有价值呢？
　　当然有，它的价值体现在两方面。
　　一方面是由于信息不对称，中介比我们掌握更多的房源、价格走势、政策形式等一手信息，按理说，能为我们提供更客观、准确的买卖参考，让我们少吃点亏。
　　另一个方面是服务，中介非常熟悉买房流程以及贷款、交易等手续，对一些图方便不想自己做功课的人，中介能够帮你一条龙搞定，省去这不清楚那不清楚，来回来去跑的功夫。
　　这两点，值不值得我们付费？
　　小贝觉得，这些劳动是应该被尊重的，值得付费。
　　但问题在于，如果我们把它看成咨询服务，应该按照次数标准来收费。但实际上房产中介的佣金按照房价总额来计算，一套500万的房子，佣金1%-3%，一单就能赚个5-15万，分到个人头上也能有好几万。再加上从业人员门槛低，龙蛇混杂，底薪不高甚至没有底薪，这就给了他们充足的动力，在卖房的人和买房的人之间两头&下注&，各种花招层出不穷，赚取利润。
　　一个真正的好中介，能给我们提供的价值，说白了就是，根据我们的实际需求，找到合适的房屋，用合理的价钱，协助买卖双方顺利完成房屋交易手续。除此之外一切所谓&增值服务&，都是噱头。对我们来说，&合理的价钱&，既包括了房价，也包括各种税费，当然，还包括中介费。
　　所以，某些中介别再拿&因为服务好，所以值得付高佣金&这样的逻辑，给别人也给自己洗脑，对客户来说，&服务好&就包括了性价比高。多花10万块还叫服务好？脸打得疼吗？
　　可惜的是，专业的好中介不多，让你多花钱的套路防不胜防。
　　所以，这里的买房反套路攻略一定有用。
　　准备买房前，如果不想面对后续各种各样的骚扰，先弄一个专用的手机号。
　　购房政策一定要了解一下，弄清楚自己有没有购房资格、贷款资格。这个看似有点废话，但还真有人，要签了才知道自己原来没有资格&&
　　还要做好功课，知道买房流程，最重要的是弄清楚自己的心理预期。
　　能承受的总价是多少、想买哪个区域、能买多少面积、买什么样的房子&&
　　真的，非常重要，你偷的懒，会变成最后损失的真金白银。
　　如果你自己都没想清楚要什么，分分钟就会被人牵着走了。能不被套路的根本，是心中够笃定，你的目标范围明确，就不容易被迷惑。
　　比如有的中介上来就告诉你，你想看的小户型没有了，向你推荐面积更大的房子，劝说你一步到位，对中介来说，干的是同样的活，当然希望总价高，佣金能多拿一点。
　　再比如，利用心理上的对比法带你看房，业内叫bac法则，a是真正想推荐给你买的房子，但是先带你看一套平平无奇的b，定个基调；再带你看一套符合你要求的a，好感度马上就来了。跟着再来一套比较糟糕的c，价格还故意报得高，憋说了，我选a。
　　你以为你已经看了好多套房，并没有，都是为了推给你a的配角！
　　就看你能不能坚守住，买房的初衷和挑选原则啦。拿出你的主见来，千万别把心思全写在脸上，让对方掌握你的喜好。
　　如果有买过房的朋友，让他们向你推荐靠谱的中介最好。
　　如果自己找，千万别找&野生&中介。
　　现在都是团队作战，有明确的分工协作，带你看房的、负责网签备案的、协助过户的，牵线银行贷款的，各有专攻，能让你买房更加顺利。这是单打独斗的中介不具备的优势。
　　很多不知名的小中介没有网签资质，而是挂靠有资质的中介开展业务，所以一定要弄清，你找的中介公司到底有没有资质。如果自己没有资质，把你转手又转手，你找的是A中介，和你签约的是B中介，一旦产生纠纷，双方互相推诿，就悲剧了。
　　在你意向的板块内，找离小区不远的，驻扎时间长一点的，有规模、有分工的中介公司，他们对这个楼盘会更熟悉，拿到的更可能会是一手的房源，对房东的信息更了解，比如是不是急着卖房，心理价位多少等等。
　　反正第一次上门，门店有没有网签资质、有没有合作银行能搞定贷款、中介费能不能分期，打折力度有多大，都可以大方问清楚，显示出你是个&老司机&。先小人后君子，不要等到字都签了，再来纠结有没有资质之类的问题，让自己陷入被动。
　　和业务员接触下来，如果你问他一些买房相关的问题，支支吾吾答不顺溜，专不专业心里就有数了。
　　你想买房，中介也希望你能敲定购买，本来大方向是一致的。但是遇到不顾你需求，只是一味的促成你购买的中介，就得多留个心眼了。
　　怎么促成你早点定下来呢？
　　路数一：营造抢购的气氛
　　带你看房时，现场雇一些托由其他中介带着看房，造成这个房子特别紧俏的感觉，而且托还特别豪气，表示看中了，过两天付定金。意思也就是，这两天你再不尽早决定，就被别人买走了。
　　路数二：散布谣言制造恐慌
　　不管房价近期走势如何，最近出了啥新政策，到中介手里都能变成营销素材，个个都是文案高手。
　　房价涨了，说快买，不买还要涨；房价跌了，说快买，抄底十年一遇黄金坑，房价不涨不跌成交低迷，说市场观望情绪浓烈，别人恐惧我贪婪，现在入场选择多，议价空间大，别犹豫，快买。
　　政策收紧，说快买，再不买以后限制更多更买不了；政策放松，说快买，再不买房价就要涨了；好久没出新政了，说现在是政策消化期，再不买政策效应一旦消耗殆尽，房价还要涨，快买。
　　总之一句话，再不买房就晚了。
　　听中介这么一说，你立刻慌得一批，匆忙下定了&&
　　另外，中介为了防止&跳单&（跟你看房，但找了别家更便宜的中介买房），会要求你看完房签一份看房确认书，表明这个房子是他带你看的，如果你要买，就得找他们家居间代理，如果事后中介发现你找了别家，就会拿这张确认书去法院告你，要求你支付中介费。这种事发生过很多次。
　　还有少数无良中介，会以各种理由，让你签一纸空白的看房协议书，这种千万不能签！必须把内容写清楚，否则这张白纸上会被加上什么没人知道，可能不管你今后买了哪套房子，他们都会拿着这张空白协议问你追讨中介费。
　　应对办法很简单，你也不用执意拒签，和中介把关系闹僵，只要签个假名就可以了。实践中，客户都是爷，在刚开始看房的阶段，中介业务员一般不敢要求你掏出身份证，核对身份信息的。
　　不管想买房还是卖房，都可以把信息告诉N家中介，听听不同的声音，没有比较就没有伤害，有了比较，心里更有底，更不容易被骗。
　　但如果是买房，也别满大街找中介，一般找3家够了。只找1家，万一找到了不靠谱的中介，可能就会错过好房子，找太多家，天天被无数中介骚扰也烦心。
　　更重要的是，如果看中了一套房子，接下去的议价流程是，只找这3家中介中，你觉得最靠谱的去谈，其他两家，都说不感兴趣，这样才能避免给房东传递&怎么有那么多客户都看中我这套房子&的错觉。否则，别说杀价了，房东没准还会提价。
　　签合同前，务必要有一次买卖双方和中介都到场，当面商谈敲定的流程，以防遇到不良中介两头骗，吃差价，或者在税费分摊、售后回租、户口迁出、水电物业结算等一些细节问题上没事先说清楚，导致后期扯皮，就很被动了。
　　已经花了这么多功夫，终于到了激动万分的签约时刻。且慢，还有一件事，必须要做。
　　那就是拉产调。
　　靠谱的中介，签约前会主动去当地房地产交易部门调取过户房屋的产权信息，俗称&拉产调&。房东一共几人、房屋是否有被抵押、是否有产权纠纷（如夫妻、父母子女、兄弟姐妹等产权人意见不一），是否被法院查封，这些信息都能清晰查到。
　　如果中介没有拉过产调，自己去拉一下，千万别图省事，以防留下后患。
　　有的中介会说，家电、家具房东不打算带走，都可以赠送，让房子显得更有吸引力，促使你成交。
　　但口说无凭，房东是否真答应过，就算签约前口头答应了，签约后会不会反悔，都说不准，所以这些细节条款必须全部写进合同的补充条款，几个空调、几把椅子，全部写清楚。
　　合同里除了要明确房子的交易价格，首付、贷款、尾款的具体支付时间，还要明确约定中介费的金额、支付方式、分几次支付，具体的支付时间等。当然，还要有相应的惩处条款，中介应该提供哪些服务，如果出现纰漏，佣金怎么退还等等。
　　现在的房屋买卖合同都是范式文本，一般本身就考虑到了各种潜在风险，但你还是要仔细阅读每项条款，如果有不明白的，就让中介详细解释，还不放心的，就找购房经验老道的朋友指点一下。千万不要没看清合同就仓促签字，以防忽略了一些对自己不利的条款。
　　签合同时，和贷款有关的条款要特别注意。因为国家政策多变，房贷首付比例和利率调整的新政都是半夜鸡叫，隔天实施，根本没有缓冲期，甚至签约时说的好好的能放贷，签完合同过户时，却发现政策收紧，放不了款&&
　　买房全流程，少则2个月，多则N个月，鬼知道中途政策会出什么幺蛾子，最怕首付付了，贷款办不下来，一般根据合同，就算违约，损失就大了。所以最好能和卖家商量，设置一个相对长一点的贷款放款周期，尽量减少自身风险。
　　人世间最长的路，莫过于房产中介的套路。
　　作者：力哥 公众号：力哥理财（lglicai）
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十年前购买的回迁房,房主反悔,我该怎么维护自己的权利?
另出售十年前购买A君爸爸的80平方房屋，说明涨跌都不准反悔，当初在2004年只交1000房款，现在房屋市值50万元左右，有合同，现在欠房款5万余元，在公证人，有十年居住事实，有收款证明，有公证人，但十年间都以各种理由拒绝帮忙过户《虽合同有说明义务帮忙》，把只属于自己父亲的房子而没有缴纳房款的房子出售给我们，现知内情，合同签订...
另出售十年前购买A君爸爸的80平方房屋，说明涨跌都不准反悔，当初在2004年只交1000房款，现在房屋市值50万元左右，有合同，现在欠房款5万余元，在公证人，有十年居住事实，有收款证明，有公证人，但十年间都以各种理由拒绝帮忙过户《虽合同有说明义务帮忙》，把只属于自己父亲的房子而没有缴纳房款的房子出售给我们，现知内情，合同签订人为A君，想另其A君的儿子补交房款，我们2004年购买花费88000元，有合同，现在在政府催缴房款的时候
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再等等。现在的房价就快降到04年的水平了。想想你白住了十几年也是值了
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反悔就没办法了吧。我家也买的反迁的 买的朋友的。看人品
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可以报警，也可以起诉到法院要求他赔偿你的损失,不想打官司，想通过媒体和网络的力量，这个方法可行吗，打官司他家有权，担心官官相互,网络和媒体又没有强制执行力，他一个自然人才不怕呢,把事实曝光，他不就是仗着家里有人当官，让上级政府解决，当地政府和派出所，老是和稀泥，我经常看见电视和网络上把事情爆光，弱势人群才伸了冤的,可以的，只是觉得效果不怎么样,可打官司更加不能预计，他家本就在政治部门当官，好像有个侄儿前几年就在纪委，自己的儿子在市区一个社区居委会当干部，每次老人惹事，当地政府都是给他儿子打电话，每次都是亲亲热热像哥儿，称呼都是哥呀弟的，我想社会的力量给政府施压，还我家一个公理,这个你自己考虑,谢谢了
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