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房产登记家人名下未办过户 男子去世妻儿上诉
来源：大洋网-广州日报
房子到底属于谁？房产登记家人名下未办过户，男子去世妻儿上诉，法院判妻儿父母共享房子。
丈夫过世后，因为一套未过户登记的房产，妻子带着儿女将孩子的爷爷、奶奶还有叔叔告上了法庭。日前，顺德区法院公布一起赠予合同纠纷案的判决，最终，法院支持了三位原告的诉讼请求。
房主去世前未作变更登记
据了解，这起案件的复杂在于，诉讼涉及的房产原告认为属于已经过世的胡某豪，但实际登记在其父母胡某、潘某及弟弟胡某敏名下，胡某豪生前并未办理变更登记手续，也未订立遗嘱。因此，在他过世之后，原告、被告各有诉求，房产如何继承就成了难解的问题。
根据原告方提出的事实与理由：位于顺德区容桂街道的一套房屋现登记在三被告名下。在胡某豪生前，三被告确认将各自所有的涉案房产份额全部赠与给胡某豪，赠与合同已经过公证处公证，但是未办理变更登记手续。三名原告及两名被告胡某、潘某为法定继承人，涉案房屋作为胡某豪的遗产应由三原告及两名被告共同继承。
为此，三名原告要求被告继续履行此前签订的《赠与书》，三名被告需配合三名原告办理上述房产的产权变更登记手续，同时本案诉讼费用由三名被告负担。
被告方：房产分割 两位老人无处居住
在案件庭审阶段，三名被告中，胡某豪的父母未到庭，其弟胡某敏到庭参加了诉讼。
被告胡某敏辩称，兄长胡某豪去世后，留有大额遗产，包括本案的房产，若本案房产分割，则父母无处居住。
另外，胡某敏认为，本案的房产是祖屋，是老房子，应属于婚前财产。其次，之前房产是自己与父亲共有的，那时候自己的经济能力还比较好，而且胡某豪帮忙照顾父亲，但是后来胡某豪生病后，原告没有帮助照顾老人家。另外，胡某豪欠父亲8万多元，一直没有归还，所以才一直才没有办理房屋的过户。
审理：三被告确将房产赠与胡某豪
根据采信的证据及原、被告的庭审陈述，顺德法院确认，涉案的房屋登记在三被告名下，日，被告胡某敏签署《赠与书》确认将其所有的涉案房屋的二分之一产权无偿赠与给其兄胡某豪个人所有；被告胡某、潘某签署《赠与书》确认将其所有的涉案房屋的二分之一产权无偿赠与给胡某豪个人所有，胡某豪出具《接受赠与书》确认愿意接受上述赠与。《赠与书》及《接受赠与书》均已经过佛山市顺德区公证处公证。
同时，法院也确认，三被告及胡某豪并未就涉案房屋办理变更登记手续。在胡某豪于2013年因病医治无效去世后，共有第一顺位继承人五人，即为原告梁某及子女，被告胡某、潘某。
判决：三原告、两被告各享1/5份额
顺德区法院认为，三被告自愿将其所有的涉案房产份额无偿赠与给胡某豪，赠与合同已经过公证，虽然尚未办理涉案房产的变更登记手续，但是赠与合同仍具有法律效力，三被告作为赠与人仍需诚信履行赠与合同。
同时，由于《赠与书》中明确表示赠与胡某豪个人所有，因此涉案房产应属胡某豪生前个人财产，现胡某豪已经去世，涉案房产即应作为其遗产进行继承。胡某豪共有第一顺位继承人五人，即胡某豪的妻子、儿女及其父母，因此三原告及被告胡某、潘某分别享有涉案房产五分之一的份额，即涉案房产为五人共有。三原告要求三被告协助其办理涉案房产的变更登记手续合法有据，法院予以支持。
因此法院判决，登记在被告胡某、潘某、胡某敏名下位于顺德容桂的涉案房屋，由三名原告和被告胡某、潘某各享有五分之一的份额；被告需协助原告办理房产变更登记手续；案件减半收取的受理费由被告负担。欢迎咨询&重要提示：本页面内容，旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供，并非广告服务性信息。页面所载内容不代表本网站之观点或意见，仅供用户参考和借鉴，最终以开发商实际公示为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》，用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。&
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323房屋违法登记行为的行政赔偿责任 - 南阳市中级人民法院
当前位置：
房屋违法登记行为的行政赔偿责任作者：卧龙区人民法院
高广山 马宇航&&&&&&【裁判要旨】&&&&房产管理局在办理房屋抵押权登记时，审查不严，登记办证行为违法，造成抵押权人损失，应依过错程度承担行政赔偿责任。&&&&案号&& 一审：（2013）宛龙行初字第1号&&二审：（2014）南行终字00042号&&&&【案情】&&&&原告：李善奇、宋瑞莲。&&&&被告：南阳市房产管理局。&&&&原告李善奇、宋瑞莲系夫妻关系。日，二原告与王新奇签订借款合同、个人借款抵押合同。双方约定，王新奇借二原告现金200万元，借款期限自日至日，借款期限内按约定月利率2%执行，借款逾期按约定月利率4%执行，同时约定逾期还款时按约定罚息执行的同时并支付违约金日千分之五等等。当日，借款人王新奇以其所有的位于卧龙区大屯村十里庙的房产（证号为宛市房权字第号）为该笔借款抵押担保。日，王新奇的委托代理人杨育向被告申请位于市卧龙区大屯村十里庙的宛市房权证字第号房权证证载房屋的抵押登记。提交了登记申请表、房屋所有权证、经公证的借款合同、个人抵押借款合同、保证担保借款合同、评估报告以及委托合同和当事人的身份证件等材料，被告经审查后准予登记。日，王新奇的委托代理人杨育领取了宛房他字第号房屋他项权证。房产抵押登记生效的次日，二原告即将人民币200万元借款支付给借款人王新奇。借款到期后，王新奇无力偿还借款本息，日双方经协商达成王新奇将抵押房屋抵偿原告欠款的协议。因房屋在抵押之中，被告工作人员告知原告解除抵押后方能办理转移登记。为将抵押房屋转移登记在二原告名下，二原告无奈，于日和王新奇委托代理人杨育填写了房屋抵押权注销登记申请书，申请理由为“借款结清”，交回了第号房屋抵押权证。日，二原告和王新奇委托代理人杨育持经公证的“抵债协议书”向被告申请房屋转移登记，被告工作人员口头告知房屋产权有争议，不能办理。为取得被告书面告知书，二原告于日在公证员的陪同下向被告递交了书面房产过户登记申请书，请求被告三日内办理过户登记。日被告以书面形式告知原告，要求过户房产因产权存在争议，暂停办理该房屋转移登记手续。原来，抵押登记的房屋早在日已由被告为南阳市神龙物资有限公司办理了房屋登记，日被告又为王新奇办理了房屋登记，导致房屋产权发生争议。日，二原告以借款人王新奇为被告诉至南阳市卧龙区法院，请求判令王新奇偿还借款本息。经法院主持调解，二原告与王新奇达成协议：王新奇于日前清偿李善奇、宋瑞莲借款本息合计2440000元整和违约金286666元；如逾期，则自日起按本金2000000元未清偿部分按月息4分的标准（对超出中国人民银行同期贷款利率4倍以上的部分不予支持）计算利息至款付清之日止。日，卧龙区法院以（2012）宛龙民商三初字第155号民事调解书予以确认。因王新奇未能按民事调解书履行还款义务，二原告申请我院强制执行。因王新奇暂无财产可供执行，日，法院作出执行裁定，中止（2012）宛龙民商三初字第155号民事调解书的执行。&&&&二原告认为，基于对被告南阳市房产管理局办理的房产抵押登记的信任，才将200万元借出。当以抵押房产实现债权时，被告以“因该房产权属有争议”暂停办理该房屋转移登记手续，被告为产权有争议的房产办理抵押登记明显违法，直接造成二原告巨大经济损失，诉至本院。要求依法确认被告为王新奇所有的位于卧龙区大屯村十里庙的证号为“宛市房权字第号”的房产办理的抵押登记违法，判令被告赔偿原告经济损失借款本金200万元，借款合同期内的利息8万元，并应自日起，以借款本金200万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算利息至款付清之日止。&&&&被告南阳市房产管理局辩称：原告的诉请没有法律依据，被告办理的该房产抵押登记事实清楚，依据充分，程序合法，不应承担任何赔偿责任。&&&&【审判】&&&&河南省南阳市卧龙区人民法院经审理认为，存在争议的房产不得办理抵押。房管部门应当在办理房屋变更登记的同时注销原房产证，本案抵押的房产由被告先后办理房产证，造成“一房两证”，登记发证行为违法，必然造成权属争议。房屋登记档案均由被告管理，被告却为权属存在争议的房屋办理了抵押登记，明显违背上述法律规定，抵押登记行政行为违法。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”原告基于对被告房屋登记、房屋抵押登记行政行为的信赖，才将200万元借出，当抵押权无法行使时又寻求了司法渠道救济，终因借款人无可供执行的财产而不能实现债权，造成了巨额的经济损失。原告的直接损失为200万元，约定的利息及违约金属间接损失。王新奇明知用作抵押的房产证存在争议而向被告提供，被告未尽合理审慎职责，办理了房屋抵押登记，共同导致原告经济损失，该损失与被告的抵押登记行政行为具有因果关系，被告依法应当承担相应的行政赔偿责任，以直接损失的50%为宜。原告的其他损失可向直接侵权人、保证人主张赔偿。&&&&据此，卧龙区人民法院判决：确认被告为宛市房权证字第号房权证证载房屋办理的抵押登记行为（宛房他字第号房屋他项权证）违法；本判决生效后十日内，被告赔偿二原告经济损失100万元；驳回原告的其他诉讼请求。&&&&宣判后，原告、被告均不服一审判决，提出上诉。李善奇、宋瑞莲上诉称：过错均在房管部门，法院应判决房产管理部门承担借款本金200万元及利息。南阳市房产管理局上诉称：被告抵押登记不存在违法，李善奇夫妇的损失是由于王新奇诈骗行为造成，被告不应承担任何责任。&&&&河南省南阳市中级人民法院经审理，判决：驳回上诉，维持一审判决。&&&&【评析】&&&&房管局的登记行为是代表国家行使公权力，使其房屋登记行为具有公信力。这种行为属于具体行政行为，其性质为行政确认。本案的焦点问题在于：一是房管局抵押登记行为是否违法，是否存在过错；二是房管局应否承担行政赔偿责任；三是房管局应如何担责。&&&&一、房屋登记机关抵押登记行为违法且存在过错&&&&《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”《中华人民共和国担保法》第三十七条第(四)项规定：“所有权、使用权不明或者有争议的财产” 不得抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项也有相同规定。本案抵押的房产由被告先后办理房产证，造成“一房两证”，登记发证行为违法，必然造成权属争议。房管部门应当在办理房屋变更登记的同时注销原房产证，所以“一房”不可能存在“两证”。如存在争议，房屋登记档案均由被告管理，被告却为权属存在争议的房屋办理了抵押登记，明显违背上述法律规定，抵押登记行政行为违法。&&&&二、房屋登记机关错误登记产生的责任为行政赔偿责任，也属于特殊侵权责任&&&&《中华人民共和国物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。该条文并未规定房屋登记部门登记错误的归责原则。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条规定：“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：……（四）造成财产损害的其他违法行为。”第三十六条第（八）项规定：“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”《国家赔偿法》的归责采用违法规则的原则，倾向于无过错责任。而我国民事赔偿制度的基本归责原则是过错责任原则。早在《国家赔偿法》实施之先，《民法通则》第121条就规定：“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中, 侵犯公民、法人的合法权益造成损害的, 应当承担民事责任”。可见，国家赔偿责任是从民事赔偿责任中分化出来的，是一种特殊的民事责任。过错责任的归责原则应当在国家赔偿中得到体现。尤其是在房屋登记中，登记机关登记错误的原因，往往是申请人故意弄虚作假和房产部门审查不严共同造成的，如仅仅依照《国家赔偿法》中的违法责任原则，裁判登记部门承担全部赔偿责任，显然有失公允。&&&&三、房屋登记机关依其过错程度承担行政赔偿责任&&&&建设部《房屋登记办法》第九十二条第二款规定：“房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”南阳市房产管理局在为南阳市神龙物资有限公司颁发房屋所有权证后，又为王新奇颁发了房屋所有权证，造成一房两证。作为肩负房屋登记职责的机关，应依法实施具体行政行为，不应对一房两证的房产再颁发他项权证书，其行政行为显属违法。原告基于对被告房屋登记、房屋抵押登记行政行为的信赖，将200万元借出，当抵押权无法行使时又寻求了司法渠道救济，终因借款人无可供执行的财产而不能实现债权，造成了巨额的经济损失。原告的直接损失为200万元，约定的利息及违约金属间接损失。被告未尽合理审慎职责，办理了房屋抵押登记，共同导致原告经济损失，该损失与被告的抵押登记行政行为具有因果关系，被告依法应当承担相应的行政赔偿责任。王新奇明知用作抵押的房产已为他人办理了房屋登记，又为自己办理房屋所有权证并进行房屋抵押登记存在故意，过错明显，可减轻南阳市房产管理局的赔偿责任。被告承担直接损失的50%为宜，即应赔偿原告借款本金的50%为100万元。原告的其他损失可向直接侵权人、保证人主张赔偿。故法院判决确认被告为宛市房权证字第号房权证证载房屋办理的抵押登记行为违法并判令被告赔偿二原告经济损失100万元是正确的。责任编辑：张森&&&&
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2018 All right reserved &河南省高级人民法院版权所有房屋违约你不得不知的成本:对于房屋增值部分的确定和赔偿标准
房屋买卖纠纷中，因为卖房人违约导致房屋买卖合同解除，就房屋增值部分的损失，买房人可否主张赔偿，其房屋增值损失金额该如何确定呢？其增值标准是什么呢？
日，原告朱某向被告陈某购得本案的涉讼房屋，11月16日，双方申请房屋转让过户手续。但因为被告陈某的离婚案件查封了涉讼房屋，日，房地产交易中心发出《不予登记告知书》。
日，原告起诉两被告至法院，要求解除买卖合同，被告返还原告购房款300万元及贷款的利息损失等，法院支持其诉求。
而后，原告以房价上涨情况给原告造成的实际损失为由，再次起诉至法院。
原告诉称：因被告的违约行为导致买卖合同解除并造成原告房屋增值部分的差价、契税、中介费等实际损失，诉求（1）被告赔偿原告因其违约而导致的涉讼房屋增值部分的损失117万元及由此导致的重购房产税费损失人民币3.5万余元；（2）被告赔偿原告装修损失15万元；（3）被告赔偿原告因其违约而导致的房地产买卖居间中介服务费损失人民币2万元。
被告陈某辩称：不同意原告全部诉讼请求。被告陈某在买卖合同的签订及履行过程中没有任何过错，不应承担违约责任。
支持原告主张的房屋增值差价、装潢残值及中介费等诉讼请求，但原告主张的所谓“重购房产税费损失”一项，不予支持。
法院经审理认为，根据 《合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”本案中，涉案的房屋买卖合同因被告陈某的违约行为已经予以解除，被告陈某应当承担由此给原告造成的相关损失。
原告主张的房屋增值差价、装潢残值及中介费等，应属法律规定的直接损失或可得利益范畴，依法应当予以支持。但原告主张的所谓“重购房产税费损失”一项，并未实际发生，不属直接损失或可得利益范畴，故对原告该项诉讼请求不予支持。
违约可得利益，是指当事人一方违反合同使权利人在正常、适当履行情况下本来可以实现和取得的财产利益未能实现和取得，或者称其为因违约导致权利人应增加而未增加的那部分财产。本案中，原告对涉讼房屋增值部分损失的赔偿要求，即为违约可得利益损失赔偿。
违约可得利益损失的认定
（一）完全赔偿原则
即违约方对因其违约行为使守约方遭受的全部损失负全部赔偿责任，包括守约方的可得利益损失赔偿。所以法院会在被告返还购房款及利息损失的基础上，仍然支持原告可得利益赔偿的诉讼请求。
（二）合理预见规则
《合同法》第113条第1款规定“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，确立了违约损失赔偿的合理预见规则，那么违约可得利益损失的赔偿也应当遵循合理预见的规则。本案中该房产的市场增值部分，应当属于被告可以预见的损失，原告有权享有涉讼房屋的增值部分，以使原告处于合同已被适当履行的状态，因此本案支持了原告的该部分诉讼请求。
违约可得利益损失的赔偿标准
违约可得利益损失虽然不是实际的财产损失，但它是可以得到的利益损失，即如果没有违约行为发生，合同当事人能够实际得到的财产利益。为此，首先必须确定合同如能履行时，守约方所应获得的利益；其次则要确定因为违约而迫使守约方所处的现实利益状态。二者之间的差距即为守约方所遭受的可得利益损失，而赔偿违约可得利益的极限就是合同如能履行时非违约方获得的利益与现实利益状态的差距。
涉讼房屋增值部分的损失属于法律规定的合同履行后可以获得的利益，具体到本案，关键是要确定合同如能履行时原告所应获得的利益的时间。原告认为应以解除双方买卖合同的1982号案件的判决生效日期即2010年4月2日作为房屋价值的评估基准日，按照该日的评估价值与房屋成交价格的差距为原告的违约可得利益损失。被告则认为应以1982号案件的起诉日期即2009年7月7日作为基准日，按照该日的评估价值与房屋成交价格的差距为原告的违约可得利益损失。对可得利益的损失赔偿，确定损失的时间节点通常应当是合法权益受到侵害的时间，该时间节点应当是一个对双方来讲都相对固定、明确，且不受人为因素、市场因素影响的时间，原告于2009年7月7日提起了以解除合同、赔偿损失为目的的1982号案件的诉讼，被告的违约行为已经发生，原告也明知，该时间节点应从2009年7月7日计算。即认定涉讼房屋增值部分的损失金额为：405万元-300万元=105万元。
《合同法》第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
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快速关注律师以案说法，租住房屋被法院拍卖，租赁合同还有效吗
租住房屋被法院拍卖 租赁合同还有效吗
案情简介：
原告秦某和被告陈某于2014年7月签订《房产租赁合同》一份，约定被告陈某将其名下房屋出租给原告，租期为五年，从日起至日止。原告于签订合同时向被告陈某交纳五年的房租共计150,000元并约定如双方出现特殊情况需要解除此合约的，双方同意违约方自愿支付对方30,000元违约金；因此引发诉讼的，败诉方应向胜诉方支付律师费。违约方自愿支付对方赔偿金按总租赁合同金额的1.5倍计算。合同签订后，原告于日通过银行向被告陈某转账支付150,000元，并办理了房屋租赁凭证。原告主张自2015年入住涉案房屋至2016年9月，因被告利某取得涉案房产而将其赶出。被告利某不予认可，主张涉案房屋自日起一直由案外人邹某居住使用，并提交了日、日、2016年10月５日和2016年10月９日的报警回执证明被告利某为收回涉案房产与邹某多次发生纠纷并报警求助。
另查明，涉案房产被人民法院拍卖，该院的拍卖委托合同载明拍卖物存在租约，租赁期限至日止；该院于日作出执行裁定书，裁定拍卖涉案房产归利某所有。
法院判决：
法院经审理认为，本案为租赁合同纠纷，首先，根据合同的相对性原则，涉案房产由被告陈某出租给原告，租金亦由被告陈某所收取，故原告应向被告陈某主张权利；其次，根据已查明的事实，涉案房产拍卖之前由案外人邹某居住使用，原告未能承租使用涉案房产系因被告陈某的违约行为所致，该违约行为发生在涉案房产产权变动之前，与涉案房产买受人即本案被告利某无关，故利某并非本案适格的被告。原告请求被告利某承担共同支付责任无事实和法律依据，本院不予支持。涉案租赁合同因被告陈某违约而无法履行，原告请求被告陈某返还租金90000元有事实和法律依据，本院予以支持。根据原告和被告陈某签订的《房产租赁合同》，如双方出现特殊情况需要解除此合约的，双方同意违约方自愿支付对方30,000元违约金，故原告请求被告陈某支付违约金30,000元有事实和法律依据，本院予以支持。被告陈某向原告支付违约金30,000元已足以弥补原告的损失，原告另请求支付50,000元赔偿金，违约金的总金额过分高于其实际经济损失，故对原告请求支付50,000元赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。根据租赁合同约定，原告因本案诉讼支出律师费5,000元，被告陈某应按约定予以支付律师费5,000元。
张美玲律师观点：
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
本案中，原告秦某和被告陈某签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，当事人应自觉履行合同约定的义务。现因被告陈某的资金状况严重恶化，人民法院强制拍卖上述房产，由被告利某取得该房屋的所有权。按照上述法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故房屋的所有权虽从陈某转移给利某，但该《房产租赁合同》继续有效，房屋租期按照合同持续至日。该房屋自日起一直由案外人邹某居住使用，致使秦某无法使用该租赁房屋，也就是说，原告秦某不能使用该租赁房屋的情况在该房屋产权变动之前已经发生，秦某是由于被告陈某的违约行为导致无法享有合同权利，故利某并非本案的适格被告，秦某应向陈某主张承担违约责任。
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