第一：商业地产和住宅项目区别很大

　　商业地产（）项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。Shopping Mall即购物中心，全国各地到处都有打着Shopping Mall的幌子进行宣传推广的，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。

　　这中间反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。　　

　　为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8000－12000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。　

　　发展商通过对市场环境和地区人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。家乐福一般对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。

　　第二：商业街的空间限定和功能划分

　　商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。

　　现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。

　　现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。

　　住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。现在的很多高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。

　　第三：专业化的顾问机构没有市场

　　很多发展商常常存在这种情况，盲目进行设计。应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。

　　另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，目前市场上恰恰缺乏这些信誉保证。

　　发展商都以为自己能够招商，实际上很困难。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。

　　第四：主力店不应在招商前进行建筑设计

　　对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。

　　现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式，如今已经变成一种模式。

　　大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。

　　第五：如何操作商业地产设计

　　建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。

　　对于一幢建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。新近入市的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层部分。

　　在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要租卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。

　　在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。

本文将结合和创始人丁武萍对于的理解进行分享，为了使亿欧用户能够快速了解云SPACE，亿欧将项目简介概括如下：

项目介绍：云SPACE隶属于上海星期网络科技有限公司，于2012年3月诞生于上海，是家中国商业地产空间版的Airbnb。平台集线上空间展示、管理、预订为一体，配合线下顾问一对一服务，帮助活动方找到特色场地，使场地方提高闲置空间使用率，利用短租降低商业地产库存，盘活资产。目前平台和大型展览中心、秀场、商场、艺术馆、剧院、高端会所、改装巴士、地下停车库等合作，线上覆盖杭州、苏州等23个城市近5万家空间场地。

融资详情：2014年获上海市促进文化创意产业百万扶持资金，同年获得首轮千万级投资；2015年获由上海市科委提供的上海市科技型中小企业技术创新扶持资金，同年底获数千万人民币第二轮投资，投资方为银领资产与和盟创投。

团队简介：丁武萍拥有8年地产工作经验，参与过国内外文创地产项目，目前云SPACE102人。

O2O这个词不再性感，行业内达成共识：2016年的趋势是“回归实体”。确实，线上的流量出现瓶颈，线下的人流自然转而被寄予厚望，商业地产看起来也迎来了机会。

区别于突出居住功能的住宅地产，以及强调工业生产功能的工业地产等，市面上可见的用于餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产形式都可划归到商业地产这一类目。商业地产的参与者众多，涉及到政府、开发商、商户和用户等多方面利益，开发商业地产又经历招商拿地，开发建设和最终运营几个版块。

相比普通用户最为关心的住宅地产，商业地产的政策管控相对宽松。究其原因是商业地产能够产生一定的经济效益，提供更多商品以促进消费；向社会人员提供工作机会；为政府创造税收，提升城市形象。

利处这么多，商业地产环境如何？

“国内的商业活动和产业快速增长，每天全国线下活动超过1万场”，提到国内的行业环境，丁武萍对亿欧这样描述。丁武萍是云SPACE的创始人，创业前从事操办过8年的商业地产项目，负责将各地的老厂房、存量资产等重新包装，改造成更适于城市的综合体。

“城市实体商业空间数量以超过20%/年的速度递增，其中90%的空间资源闲置率达到80%”，作为这十几年国内商业空间环境变化的见证者，丁武萍意识到，在数字背后，城市实体商业空间的模式也开始变得与以往不同。

商业地产行业曾经拿地开发，大肆捞钱的蛮荒时代已经过去，如今对于配套设施和运营能力的要求越加严格。换言之，当人们所需的最为基础的生存要求被满足时，会进而希望获得更完善的服务。

开发和运营脱节，是普遍存在的问题

将商业地产的问题剖开来看，其中在拿地建设、运营管理两部分的表现最能印证上述转变。

1）拿地建设——无目的的建造导致浪费

建设阶段，开发商会考虑地段、人流量、定位以及建成后如何运营管理，但其中涉及到更为细节的事项时，依然存在不能完整把控的情况。城市化进程加快，城市集群效应加剧，每个阶段的地皮都会产生变化。开发者需要参照当地城市概况和发展趋势，居民消费水平，交通发达程度，平面布局和动线，运营措施等一系列情况进行规划。

国内建筑业非常发达，加之行业的特殊性，使得人们尤其在早些年以前倾向建造大批房屋，丁武萍说，这种倾向中夹杂着“无目的性”。这样的无目的、为了获地而建造的情况虽然符合当时的业态，但也由此衍生出一个并不积极的业内“术语”——拿地方案。

拿到优质地段的开发商没有将资源充分利用，对商家、进驻品牌等的意向缺乏测试，致使开发和运营脱节，在运营管理阶段也容易出现缺失。

2）运营管理——落后的空间是掘金的机会

回归实体的愿景固然很好，但人才储备跟不上难免成为行业发展的阻碍。“培养一个运营人员的周期、投入的财力人力非常巨大”，丁武萍告诉亿欧这个周期可能长达几年。实际上，丁武萍所说的运营人才涵盖了企划、工程物业等各类人员。商业空间的体量达到一定量级时，必须通过一些更加符合当下环境的活动吸引流量。

近些年电商的发展导致大量人才涌入互联网，快速支撑起线上业务。但另一面，线下留有的大量场所也亟待开发和体验。线上是搜索、支付的渠道；线下通过场景为用户制造惊喜。很明显，对于“落后的空间”同时能够成为掘金线下场地机会的这一点，丁武萍笃定不移。

“第一业态发展很快，商业形式发展很快，但等都没有及时更新资产”，当解释线上线下如何相辅相成时，丁武萍也毫不避讳她看在眼里的一些问题。巴黎春天是综合性商场，在上海约有14家门店，从亿欧上海办公室所处的黄浦区南京路路段来看，相比附近的、新世界大丸百货，它的确略显失宠。

行业散漫，必须规范标准

商业地产运营是项长期工作，但实际上这部分地产被用来办公，休闲，餐饮……几经转手后碎片化程度升高，即使有心运营也显得无从下手。

由于行业几乎没有统一标准和服务体系，云SPACE正在尝试将积累下的数据和观察到的如人流量、地理位置等现象综合成“场地指数”，为用户决策提供参照。

但幸运的是，目前不断有如众创空间、体验空间、体验餐厅等涌出，这样能够尝鲜且年轻化的项目，对行业活力和服务水准的提升都有帮助。不可否认，也证明行业存在极大的机会，比如SHOPPING MALL，丁武萍猜测它的爆发将在5-6年之后。

看到这么多问题，云SPACE团队在思考应该如何帮助行业更好地发展。思考的结果是，加入IP。当然，这个结论不仅来于空想。云SPACE要求团队中的管理层除了进行方向把控外，还必须跑场地、接触业务，总之，每个人必须以用户的角度对产品、服务进行多维度评判。

消费业态升级，好的内容成为流量入口，云SPACE在尝试将优秀的文创项目嫁接到场地。比如近期，上海环球港的“卢浮宫珍藏版画展”就是由云SPACE协办。目前，云SPACE上线IP达120个，包括艺术、影视、动漫、游戏、娱乐、运动、亲子等。

亿欧从麦肯锡一份关于“中国消费行为变化”的调查里发现：中国消费者不断变化的消费行为中，一个不同寻常之处是他们将购物作为娱乐的热情，家庭将购物之旅转化为在商业街或大型商场的玩乐之旅，约有73％的人表示，他们将购物视为一种休闲活动。

这个信息释放了“”的信号。场地的一个关键指标在于坪效，丁武萍对亿欧表示，线下的获客成本远低于线上，转化率远高于线上。云SPACE的某次测算表明，线下的展示更为直接和精准，尤其品牌越走向成熟和高端，越是需要落地。

原有的项目通过内容累积起高附加值，能让空间价值得到提升，运营价值无限放大。线下虽然没跟上线上的发展，但种种迹象表明，文化+服务确实需要耐心去推动。

更何况，丁武萍还说，“接下来的想象空间和爆发点会非常多，云SPACE今年会做些不一样的东西”。（亿欧发于上海）

在产业不断创新发展、智能融合、技术推动的新形势下，创业者需要一场可以指导各产业发展方向、厘清各产业发展脉络、引导并链接资本风向、有重大影响力和启发性的行业聚会。  

2018年11月29日-30日，由亿欧公司主办的“智能产业 美好生活”2018亿欧创新者年会曁第四届创新奖颁奖盛典将在北京国贸大酒店盛大召开，这将是一场汇聚5000名各产业创新者、行业领袖、国内外知名专家学者的行业盛会；是一场以引导、指引产业风向为目的，启发并分享成功案例，将国内外先知学者的思想提前带到国内的预见性盛会。

2018亿欧创新者年会曁第四届创新奖颁奖盛典详情链接：

凡来源为亿欧网的内容，其版权均属北京亿欧网盟科技有限公司所有。文章内容系作者个人观点，不代表亿欧对观点赞同或支持。