【营改增】堂食？外卖？住宿？不动产租赁？广东国税终于有个说法，记得收藏！
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【营改增】堂食？外卖？住宿？不动产租赁？广东国税终于有个说法，记得收藏！
一、纳税人和扣缴义务人1、5月1日营改增后，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，是否还可以继续按（国家税务总局公告2013年第17号）的规定，属于不经常发生增值税应税行为，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局令第50号)第二十九条的规定，可以选择按小规模纳税人缴纳增值税？答：国家税务总局公告2013年第17号文继续有效，属于不经常发生增值税应税行为的企业，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局令第50号)第二十九条的规定：纳税人销售非现场消费的食品可以选择按小规模纳税人缴纳增值税；但如果兼营现场消费的纳税人，年销售收入超过500万，也需要进行一般纳税人登记。2、某公司提供餐饮服务未达标，但外卖销售自己制作的月饼等收入超过50万，这种情况是否需要认定一般纳税人？答：按国家税务总局公告2013年第17号的规定，属于不经常发生增值税应税行为，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第50号)第二十九条的规定，可以选择按小规模纳税人缴纳增值税。二、征税范围3、酒店业应按照哪个税目缴纳增值税？答：根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，餐饮住宿服务，包括餐饮服务和住宿服务。（1）餐饮服务，是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为消费者提供饮食消费服务的业务活动。（2）住宿服务，是指提供住宿场所及配套服务等的活动。包括宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供的住宿服务。4、如何界定“餐饮服务”和“饮食外卖服务”？答：提供了饮食，同时提供配套服务（例如饮食场地、传菜、分餐等），属于餐饮服务。5、如何界定“住宿服务”和“不动产出租”？答：在提供了住宿场所的同时，提供配套服务（例如房间清洁、住宿安保等），属于住宿服务；不同时提供配套服务的，属于不动产经营租赁。6、以餐饮服务为主的纳税人，销售餐饮服务的同时销售烟酒，属于哪种应税行为？答：属于混合销售行为，按餐饮服务缴纳增值税。7、温泉酒店的温泉门票收入属于餐饮住宿服务还是居民日常服务？答：属于《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释第一条第（七）款第5项“居民日常服务”。8、酒店式公寓按酒店业缴纳增值税，还是按出租不动产缴纳增值税？答：酒店式公寓应区分不同的用途而按不同的适用税率计算缴纳增值税：若作为住宿场所并提供配套服务的，属提供住宿服务，适用6%税率；若仅将公寓转让他人使用，而未提供配套服务的，属不动产经营租赁服务，适用11%税率。9、纳税人仅提供将饮食从餐厅到消费者的送餐服务，不提供餐饮也不提供布菜等配套服务，应按照哪个税务征税？答：属于《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释第一条第（七）款第6项“其他生活服务”。10、境外旅行社组织国外游客的中国旅游项目，境外旅行社已收款，并支付给境内酒店，由境内酒店提供酒店服务，该境内酒店是否需要申报缴纳增值税？答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十二条“在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内”，上述酒店服务应申报缴纳增值税。三、税率11、酒店提供住房、餐厅用餐、洗衣、电话、食品饮料（房间）、用车接送机服务，若受票方为一般纳税人，酒店应该如何开具发票以及各收入项目所涉及的税率？答：除房间内迷你吧与住宿服务属于混合销售外，均属于住宿服务的兼营服务，应分项目核算和开具发票，而且餐厅用餐、洗衣属于餐饮服务和居民日常服务，不能进行进项抵扣。酒店住房（包括房间内提供的食品饮料等）：住宿服务，6%；餐厅用餐：餐饮服务，6%；洗衣服：居民日常服务，6%；电话、电信服务：11%；用车接送机：交通运输服务，11%。四、应纳税额的计算12、一般纳税人接受住宿服务，能否抵扣？答：一般纳税人购买住宿服务不属于财税〔2016〕36号文件规定的不得从销项税额中抵扣的项目，如果取得了合法的抵扣凭证，其进项税额可以从销项税额中抵扣。13、餐饮行业增值税一般纳税人购进农产品可以开具收购发票吗？答：按照国家税务总局2016年第26号公告，餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。14、住酒店送早餐，是按酒店业缴税，还是分别划分酒店、餐饮收入，分别缴纳增值税，分别开具发票？答：酒店住宿的同时，免费提供餐饮服务（例如早餐）是酒店的一种营销模式，消费者也已统一支付对价，且适用税率相同，不应列为视同销售范围，不需另外组价征收，按酒店实际收取的价款，依适用税率计算缴纳增值税。15、餐饮住宿业纳税人提供婚宴套餐服务，其中含餐饮、住宿、汽车、美容等，是否可以作为混合销售行为？答：混合销售行为是指同一项销售行为既涉及销售货物又涉及提供应税服务。而婚宴套餐提供的餐饮、住宿、汽车、美容等各种服务分别属于不同的应税服务，应按照兼营。五、纳税义务发生时间16、从事酒店住宿的纳税人在日后预收订房款已缴纳增值税，由于在预收房款时酒店是通过中介收款，无法在预收款时开具发票（因为不知道发票抬头应开具给哪家公司），跨月后按实际入住开具增值税发票，申报时如何扣减已缴纳的增值税税款？答：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务完成的当天。六、发票开具17、个人住宿酒店，要求开具增值税专用发票，应如何开票？答：向消费者个人提供住宿服务不得开具增值税专用发票。但如果该个人属于出差，住宿后要求开具增值税专用发票给所属单位抵扣进项税额，在索取增值税专用发票时，须向销售方提供购买方公司名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号的信息，不需要提供相关证件或其他证明材料。同时，开票方应在发票备注栏录入住宿个人的姓名和身份证号码信息。18、农产品收购企业如何领用和开具收购发票？答：纳税人向农业生产者收购自产农产品，需要开具收购发票的，携带向农业生产者收购自产农产品业务说明、税控设备（金税盘或税控盘）向主管国税机关办理；主管税务机关应为纳税人的税控设备增加开具收购发票的授权，纳税人可通过税控开票系统使用增值税普通发票开具收购发票。19、从事酒店住宿的纳税人在日前预收订房款已缴纳营业税没有开具发票，5月1日后按实际入住开具增值税发票，申报时如何扣减已缴纳的营业税税款？答：纳税人补开的增值税普通发票按不征税项目开具，不计入销售收入。20、酒店业开具专票，可否一票多率？房费、餐费是否需要单独列？答：答:《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。不同的征税项目（房费、餐费需要单独列明）及不同税率项目应分别开具，但可以在同一张发票上开具，免税项目与应税项目不能开在同一张发票。来源：思迈特
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开发商把豪华会所变精装公寓对外卖 官方:涉欺骗
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（原标题：小区豪华会所变身精装公寓对外卖）
买房子还享受4000多平方米的超大豪华会所，2002年，位于南京市江宁开发区的碧水湾西园项目推出利好条件，吸引了不少购房者。直到2015年，这所4层高的会所还被开发商闲置，不少业主经常自发来这里健身娱乐。而今年4月6日，该小区的业主毛先生向快报热线反映，会所内部已经被开发商分割成了精装公寓，近日准备开始对外销售。会所正装修，内部已被隔成一个个小屋这个会所共4层，欧式风格的外立面，建筑面积约4000多平方米，显得气派又豪华。4月6日，现代快报记者在小区南门现场看到，外部架满了脚手架，内部已经改为了“幸福里·公寓”的销售中心，正门外竖立着宣传广告牌。一位置业经理告诉记者，整个“幸福里”项目共3层，105套房源，户型都为挑高复式精装公寓，面积为27至55平方米不等。“目前还没开盘，最近几天来问的人已经不少”。据了解，该项目的样板房也还未完工，预计在4月15日左右开始对外销售。记者透过脚手架看到，在一层原本开阔的空间，已被分成一个个30平方米左右的小屋。除了销售中心装修一新外，分割后的公寓正在装修。会所产权归属，业主开发商都在争在一份当时的宣传单页上可以看到，“会所利好”被列为其中一条，“拥有4600多平方米的超大豪华会所，生活服务、强身健体、文化休闲一应俱全”。小区业主毛先生告诉记者，2003年左右小区建成陆续交付，这个豪华会所一直被开发商闲置，业主就常常自发来这里活动。直到2015年开发商进驻小区，对会所改造装修，引发不少业主不满。双方争议的焦点在于这幢会所的产权归属。不少业主发现，在商品房买卖契约附件上的小区总平面图，位于小区南门的建筑标明为“社区服务中心”。“这个会所的建设成本已经被打入小区商品房价格当中，相当于业主自己花钱买下来的。” 该小区业主监事会副主任刘顺芳告诉现代快报记者。他向记者出示了一份2007年江宁区物价局下发的函件。函件中显示，碧水湾西园4层会所已按照物业公共用房被纳入商品房成本。据此，业委会认为此处会所的产权应属小区全体业主所有。现代快报记者了解到，2002年，江宁碧水湾西园立项建设，建设方为江苏华宇房地产开发有限公司。2012年，该公司被江苏紫淮投资实业有限公司整体收购，目前“幸福里·公寓”项目的开发商仍为江苏华宇房地产开发有限公司，但公司法人已经发生变更。江宁区不动产登记中心产权登记科陈艳告诉记者，经过核实，2004年8月，江苏华宇房地产开发有限公司在原江宁区房产管理局申请登记，这幢4层建筑为“办公楼”，设计用途为“非住宅”。一审二审都判会所归开发商所有现代快报记者了解到，2015年8月，业委会就会所的产权归属问题向江宁区人民法院提起诉讼，认为该会所是小区共有部分。江宁法院认为，在开发商与小区业主签订的《商品房买卖契约》中，明确约定，公共配套设施以规划部门及主管部门批准定位为准，而规划部门和房产部门并没有将诉争定位为小区的共有部分。但是业委会要求将诉争房屋确认为碧水湾西园小区共有部分，缺乏事实及法律依据。也就是说，会所不归全体业主所有。因不服一审判决，2016年，业委会又向南京市中级人民法院上诉。南京中院表示，开发商并没有明确承诺会所的所有权归属全体业主。南京中院二审驳回上诉，维持原判。会所变“公寓”，能这样改造吗？好好的豪华会所，开发商自行分割能行吗？开发商表示，已经报批了，并且拿到了建设工程规划许可。现代快报记者查询南京市规划局网站公示栏看到，在日公示的一份建设工程规划许可证上，开发商报批项目为“胜利西路18号办公楼内部改造工程”。在证书下角备注为，本次改造仅涉及建筑内部平面分割调整。也就是说，会所内部分割是允许的。而将内部大空间改成一间间小“公寓”，是否超出许可范围？“如果仅仅是内部分割，没有增加高度或扩大面积或者改变用途，就没有超出申报范围”，南京市规划局江宁分局法规科王建伟表示。那这些“公寓”能拿到产权证吗？江宁区不动产登记中心产权登记科陈艳表示，如果分割后的空间权属和用途没有发生变化，并且完工后通过了测绘、规划、消防等多部门的审核，那是可以拿到产权证的。不过，现代快报记者了解到，会所本身性质属于办公楼，以“公寓”的形式进行宣传销售，这就涉嫌欺骗消费者了。开发商卖房一定要拿到预售许可？有业主反映，这一批“公寓”并未拿到商品房预售许可证，就准备开始销售。江宁区住建局办公室副主任许荣洲表示，早在10多年前小区内商品房交付时，这处办公楼已经竣工。无论是整体建筑或是分割出来，都不属于商品房预售许可的范畴，所以不能领到商品房预售许可证。这批公寓应该以存量房的形式进行交易。改造后的“公寓”，是否违背商办新规？在今年3月8日，南京市住房保障和房产局发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》。将办公楼改成公寓，是否和新规相违背呢？
该通知中规定，商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售。而现代快报记者查询得知，在通知中标明，自发布之日（3月8日）起施行，之前尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑，均按照本通知要求执行。南京市规划局江宁分局工作人员表示，该开发商已在去年7月，就拿到了对房屋内部改造的建设工程规划许可证，并不适用于新规。
本文来源：现代快报
作者：蔡梦莹
责任编辑：朱曦_NO7152
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