二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖,是买方通过交付房款,卖方将房屋交付给买家,并办理过户登记的过程。二手房买卖办理流程:购房资格核验(住宅类)――网签合同――地税部门核定契税――房屋发证大厅办理房屋所有权证。

二手房买卖以下步骤要了解清楚:

1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、查档:买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;

3、签合同:如卖方提供的房屋合法,可以交易,买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请。

5、立契。房地产交易管理部门审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

6、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

8、买方付清所有房款领取房屋所有权证,卖方交付房屋并结清物业费。

二手房买卖新政策及常见避税手段

2013年二手房买卖新政策主要有二手房交易中的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收和二手房20%个税不得转嫁购房者。

2013年3月1日晚间,国五条细则落地,其中对二手房事项的规定为:对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。20%个税一经公布就引发楼市讨论热潮,很多购房者质疑这个税费会增加购买二手房的成本,因为在现有的二手房交易过程中,大部分税费是由买方来承担的。随后住建部官员表示二手房20%个税不得转嫁给购房者。

假离婚是国五条细则出台之后楼市传的最火的避税办法之一。根据规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭惟一生活用房取得的收入,免征个人所得税。一般来说,家庭关系是指配偶关系,也就是说,夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。

二手房合同价格远低于实际价格:做低合同价,能避就避。“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。

有意压低交易价格:二手房买卖双方故意压低房屋实际成交价格,欲达到少缴税的目的。对于“有意压低成交价”的做法,第一,其违反税收政策,政府对此违规行为也即将加大监管力度,风险性较大;第二,从购房者角度来看,当此房产再次出售时,先行做低的“购买价”将拉大二手房买卖差额,反而再次增加出售成本,得不偿失。

协议延期办理产权变更:这种避税方式看上去有理有利,但其背后却暗藏着巨大的法律风险,稍不留神,就有可能让二手房买卖双方落得一个 “贪小便宜吃大亏”的下场。假赠予方式

假赠予真买卖,暗箱操作:在新政策颁布后,不少业主通过“假赠予”偷逃个人所得税和营业税等。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的,本无亲友关系,私下交易后,却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。

二手房交易常见陷阱,买卖要注意什么?

二手房市场鱼龙混杂,特别是在政策暂未明确的状态下无论是买房还是卖房都需要多一个心眼,二手房交易过程中,常见购房陷阱需要了解清楚。在二手房买卖过车中,买方和卖方各需要注意什么呢?

二手房交易常见购房陷阱

阴阳合同陷阱:“阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外,再签一个低于实际交易价的假合同,将假合同作为申报纳税的依据,以达到减少交税的目的。签订房屋买卖合同应当遵守国家政策法规有关规定,按照市场交易规则进行。

卖房者并非房主本人:二手房交易中,不仅有“假房主”,还有假房产证、假信息等。二手房交易中,经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况,因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同,如果买卖生变,追讨定金也是费时费力的事。

中介合同有陷阱:大部分二手房都是通过中介来成交的,为了快速达成买卖协议好提取中介费,部分不法中介经常在合同上耍小聪明,蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时,最好把和中介有关的条款写入合同中,同时还要注意合同中隐藏的陷阱。

中介扮买主吃差价:一些中介经纪人在找到价格较低的房源时,往往还不断向房主压价,如果房主急售,真的同意了这个较低的价格,店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。然后通过委托公证等方式,再次加价将房子出售,赚取差价

购房合约陷阱:买家在签订合同时,一定要检查合同上有没有不公正条款,一旦发现立即当面指出,检查清楚前不要签字。另外,像卢先生遇到的情况,在没有双方签字盖章的情况下,合同上的涂改是无效的,如果房东拒不履行合同约定的款项,卢先生可以申请法律程序。

二手房买卖过程中卖房者如何规避风险

选取品牌中介。第二、交钥匙要谨慎。第三、不要轻易提前交房。第四、合同细节要讲清。第五、私下交易要看清。

二手房买卖过程中买方需要注意的事项

核实房主真实身份;第二、附属设施最好在合同中约定;第三、维修基金要结清;第四、户口迁出要慎约时间和责任;第五、前期费用要结清;第六、房款分两次支付最安全;第七、约定违约偿付时间。

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?无论是一手房仍是二手房，这都是人们议论*多的论题。可是，很多人只会考虑到房产商业的价值，却很少有留意到房产的法令危险，一旦呈现法令问题，可能严峻影响所购房产价值，乃至所有权都会存在严峻的权属瑕疵。因而，在购房之前应当留意法令危险，本文就购房所触及的法令问题进行整理。

1.房子交给后，买受人发现房子实践状况与出售广告不符，能够要求开发商承当违约职责吗?

为了保护购房者的权益，《较高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第3条规则：“商品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就商品房开发规划范围内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细断定，并对商品房生意合同的缔结以及房子价格的断定有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入商品房生意合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约职责。”

由此可见，关于房地产广告中的有关房子及其相关设备的阐明及许诺，如果其对缔结合同定价有严重影响，那么即便该阐明和许诺未载入房子生意合同，也属于合同内容。若购房者发现阐明或许诺的内容与实践不符时，能够要求开发商承当违约职责。

2.哪些房地产不能转让?

依据我国《城市房地产管理法》第38条的规则，下列房地产，不得转让：

(1)以出让方法取得土地使用权的;

(2)司法机关和行政机关依法裁决、决定查封或许以其他方法约束房地产权力的;

(3)依法收回土地使用权的;

(4)共有房地产，未经其他共有人书面赞同的;

(6)未依法挂号收取权属证书的;

(7)法令、行政法规规则制止转让的其他景象。

3.仅有房产证，但没有处理不动产挂号，能取得房子所有权吗?

不动产以挂号的方法进行公示，只要进行挂号才发生物权的效能，买受人才干取得不动产的所有权，挂号就是将新的所有人的姓名挂号在房产部分的挂号簿上，不动产挂号簿是物权归属和内容的依据。

而房产证是房产部分发给权力人的一种享有权力的凭证，只起到证据的效果，当不动产挂号簿记载的权力人和房产证记载的权力人不同的时分，以不动产挂号簿为准，即房产证的效能弱于不动产挂号簿的效能。当不呈现胶葛的时分还好，但一旦呈现关于房子产权的胶葛，不动产挂号簿上所记载的人则具有房子的所有权。

因而，我们在生意房子时，一定要留意进行不动产挂号或许不动产挂号的变更。

4.买来的住房面积缩水怎么办?

面积缩水是买房族常常遇到的问题，关于房子“面积缩水”的问题，应该以房地产管理部分所做的丈量面积为准。

《较高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》对面积缩水问题做出了清晰的规则：

榜首，误差率在3%以内的，当事人不能恳求解除合同，可是关于缩水那部分的购房款，开发商应该返还。

第2，误差率超越3%，买房人能够挑选恳求解除合同，或许不解除合同，可是要求开发商承当其他职责。

5.开发商逾期交房怎么办?

开发商应该依照约好的时刻交给房子，这是开发商的首要责任。如果开发商没有如期交房，买受人能够依据不同状况，采纳不同的方法来保护自己的合法权益。

榜首，开发商不能如期交房，经催告后在合理期限内仍没有实行的，买受人能够解除合同;

第2，逾期交给，经催告后在合理期限内仍没有实行的，买受人不解除合同，能够恳求开发商承当违约职责;

第三，逾期交给，经催告后开发商在合理期间内交给的，不能解除合同，可是能够恳求承当违约职责。需求留意的是，买受人享有解除权的必须在法定期间内行使，不行使的，解除权就消灭。

6.房子生意合同签定后，因意外事故而使房子毁损、灭失的危险由谁承当?

《较高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第11条就此问题的不同状况分别作了规则：“对房子的搬运占有，视为房子的交给使用，但当事人还有约好的在外。房子毁损、灭失的危险，在交给使用前由出卖人承当，交给使用后由买受人承当;买受人接到出卖人的书面交房告诉，无正当理由回绝接纳的，房子毁损、灭失的危险自书面交房告诉断定的交给使用之日起由买受人承当，但法令还有规则或许当事人还有约好的在外。”

由此可见，在一般状况下，房子损坏的危险，在房子交给之前由出卖人承当;在房子交给给买受人之后，由买受人承当。此处所说的交给，是指房子的搬运占有，就是把房子由出卖人手中，交到买受人手中，由买受人占有使用该房子。

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需要住房贷款还清，业主取得住房产权，有房产证，契税证明，出让性质土地证。

业主持有住房时间，超过住房所在地区限售的时间规定。

由房产证登记人，共有人，买家，一起持各自身份证，户口簿，婚姻状况证明，以上住房证明，到住房所在地区房管部门签合同办理过户手续。