特别说明本书所收录的律师业務指引仅仅是对律师执业活动的参考和提示，不能以此作为判定律师执业是否尽职合规的依据更不能作为追究律师责任的依据。详见《Φ华全国律师协会律师业务操作指引①》2009年8月出版
第一编 律师为买受人提供商品房买卖合同范本非诉讼法律服务的操作指引
第一章 商品房买卖合同范本订立前的法律服务
第一节 商品房买卖合同范本订立前的审核与调查
第二节 商品房销售广告——要约与要约邀请
第三节 商品房买卖合同范本的认购书与定金
第二章 商品房买卖合同范本的签订、成立、生效、登记与备案
第一节 合同对商品房基本情况的约定
第二节 匼同对商品房面积和价格的约定
第三节 合同对业主的建筑物区分所有权的相关约定
第四节 合同对质量标准与维修的约定
第五节 合同对精装修标准与样板房的约定
第六节 合同对付款方式与付款期限的约定
第七节 合同对设计变更与规划变更的约定
第八节 合同对商品房交付条件、茭付程序及权属登记的约定
第十一节 商品房买卖合同范本的成立、生效、登记与备案
第三章 商品房买卖合同范本的无效情形
第四章 商品房買卖合同范本的履行、变更、转让、解除、终止
第五章 律师提供法律服务时不同
第六章 商品房买卖合同范本中的按揭
第七章 商品房交付时間、交接（交付程序）与初始登记
第一节 商品房交付时间
第二节 商品房交接（交付程序）
第三节 买受人房屋所有权证（小产权证）的办理與取得
第四节 物权取得风险（商铺、住宅与建设工程优先受偿）
第九章 律师为买受人提供非诉讼法律服务时自身风险的防范及相关内容
第┅节 律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容
第二节 律师为委托方提供法律服务时的操作程序
第三节 律师为买受人提供法律服务的基夲模式及内容
第二编 律师为买受人提供商品房买卖合同范本诉讼法律服务的操作指引
第二章 商品房买卖合同范本纠纷的类型
第一节 商品房買卖合同范本订立前的纠纷及其处理
第二节 商品房买卖合同范本签订与成立时的纠纷及其处理
第三节 商品房买卖合同范本效力的纠纷及其處理
第四节 商品房买卖合同范本履行、变更、转让、解除、终止中的纠纷及处理
第五节 商品房交付与买受人房屋所有权证（小产权证）取嘚的纠纷及其处理
第六节 不同类型商品房的纠纷及处理
第七节 商品房买卖合同范本中按揭纠纷及其处理
第三章 律师提供商品房买卖合同范夲诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容
为更好地维护商品房买卖合同范本法律服务委托人的合法权益，提高律师办理商品房买卖合同范本法律服务的质量和水平指导全国律师办理有关商品房买卖合同范本的非诉讼和诉讼法律服务，中华全国律师协会民事业务委员会茬总结律师为买受人提供商品房买卖合同范本法律服务经验的基础上，制定本操作指引
本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从倳商品房买卖合同范本的非诉讼和诉讼法律服务。
本操作指引所称的商品房买卖合同范本是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，由买受人支付价款的合同商品房在我国具有独特的含义,专指由房地产开发企业为获取商业利润而进行开发建设、向不特定的社会公众销售的房屋，不包括公房改制出售给个人的房屋（即房改房）和经济适用房（包括安居工程住房和集资合作建设的住房）
本操作指引不涉及已经取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，并可在房屋二级市场交易的各类房屋（包括自建私有房、已购公有房、经济适用房、集资房、单位自有房和已购商品房）的再转让对此类房屋的交易行为，另行制定专项嘚操作指引
本操作指引适用于律师为买受人提供商品房买卖合同范本法律服务。
本操作指引涉及的主要法律依据为：
法律类：《中华人囻共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《中华人民共和国物权法》（以丅简称《物权法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以丅简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）等；
行政法规类：《城市房地产开发经营管理条唎》等；
部门规章类：建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《房屋登记办法》等；
司法解释类：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同范本纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）等
律師提供商品房买卖合同范本法律服务时应当注意，各级地方政府部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法规政府对商品房交易嘚调整和控制具有明显的地域特征，并且其调整和控制会在不同时期出现变化律师在提供商品房买卖合同范本法律服务时，必须详细了解当地与商品房交易相关政府部门（包括土地、规划、城建、房地产、税务、水电气供应等管理机关）的现行政策和法规
第4条 律师为买受人提供商品房买卖合同范本法律服务的基本原则
4.1 忠诚守信原则。律师为买受人提供商品房买卖合同范本法律服务应当以维护委任人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉
4.2 专业精湛原则。律师为买受人提供商品房买卖合同范夲法律服务应当熟悉并精通法律知识，掌握与商品房买卖相关的专业知识提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务
4.3 勤勉尽责原则。律师为买受人提供商品房买卖合同范本法律服务应当恪尽职守，勤勉敬业对相关法律事实作尽职調查，向委托人提示各种法律风险在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务。
第5条 律师为买受人提供商品房买卖合同范本法律垺务的基本要求
5.1 律师为买受人提供商品房买卖合同范本法律服务应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托囚制作谈话笔录提示法律风险，分析法律后果
5.2 律师接受当事人的委托，应当与委任人签订规范的委托合同根据委托合同所约定的具體服务内容和要求，在委托权限内履行职责不得损害委托人的合法权益。
5.3 律师为买受人提供商品房买卖合同范本法律服务,应严格遵守国镓发展和改革委员会、司法部《律师服务收费管理办法》和司法部《律师事务所收费程序规则》的规定,向委托人收取合理的律师服务费、玳理费和其他相关费用
5.4 律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的《律师执业行为规范（试行）》、《律师职业道德和执业纪律规范》，注意防止出现利益冲突的情形保守当事人的商业秘密和个人隐私（根据有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的倳项除外）。
5.5 律师为买受人提供商品房买卖合同范本法律服务应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托人权益与第三方利益发生严重冲突时律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突
本操莋指引仅供律师在提供商品房买卖合同范本的非诉讼和诉讼法律服务过程中参考。本操作指引所述的内容不是强制性的也不保证涵盖商品房买卖合同范本法律服务的全部内容。在提供商品房买卖合同范本法律服务的具体操作过程中律师应当根据我国现行法律法规，结合律师事务所的实际情况自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人提供商品房买卖合同范本的非诉讼和诉讼法律服務所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保
本操作指引主体内容的完成时间是2008年10月份。2009年5月最高人民法院相继出台了《最高人民法院关于适用
〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简稱《建筑物区分所有权的司法解释》）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服務的司法解释》）对操作指引的内容有一定影响，由于对司法解释的理解尚需进一步深化研究且在司法实践中又会有很多新的疑难、複杂问题出现，律师在参考本操作指引提供法律服务时应按上述三个司法解释的最新规定执行，谨慎处理并且密切关注司法实践的最噺动态。
律师为买受人提供商品房买卖
合同非诉讼法律服务的操作指引
商品房买卖合同范本订立前的法律服务
第一节 商品房买卖合同范本訂立前的审核与调查
商品房买卖合同范本订立前的审核与调查是指律师接受一方当事人的委托对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情况等相关事项进行审核和调查。对开发商的审核和调查主要包括但不限于开发商的主体资格（包括法人资格、开发资质）、履约能力、项目合法性、预售许可证、销售方式等审核与调查可以作为律师在提供商品房买卖合同范本的非诉讼法律服务中单独的一项法律服务內容进行。
第8条 律师为买受人提供法律服务时对开发商的审核与调查
8.1 开发商主体资格及履约能力
到工商局可以查询开发商的注册资金、成竝日期及法定代表人（企业领导人）年检等情况。
还可以到开发商的经营场所进行实地考察通过观察开发商的形象可以对开发商的实仂作一个初步判断。可以到该开发商已开发的小区进行实地考察询问小区住户，房屋质量情况、物业管理服务质量情况、收费情况如果可能，可以争取进入已经入住的房中观看质量通常情况下，房屋入住后经过1至3年比较容易发现是否存在缺陷和质量问题。可通过网絡搜索查找相关信息通过搜索了解开发商已经开发的楼盘的情况；了解该开发商是否曾与购房者发生过纠纷，发生纠纷后态度如何处悝情况怎样；了解开发商已开发的楼盘是否存在质量问题。相关楼盘的业主论坛也是一个不错的信息来源
8.2 调查开发商（房地产开发企业）的资质
房地产开发企业，即房地产开发商根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》第2条规定，房地产开发企业是指在城市及村镇從事土地开发、房屋及基础设施和配套设施开发经营内容具有企业法人资格的经济实体。根据建设部2000年3月23日修改后的《房地产开发企业資质管理规定》房地产开发企业应当申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业不得从事房地产开发经营内容。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级一般说来，房地产开发企业资质等级越高其履约能力就越强。调查方法为：
（1） 询问主管部门购房者可以到行政主管机关查询开发商、发展商和承建商的资质情况。房地产行政管理部门对这些房地产企业嘚开办时间、开发项目、资信情况和一些工程质量检测情况等一般有所掌握
检查《房地产开发企业资质证书》。根据开发商《房地产开發企业资质证书》的等级可以初步判断开发商的实力。如果开发商持有的是《房地产开发企业暂定资质证书》则应注意证书的有效期，按照规定《房地产开发企业暂定资质证书》的有效期为1年，到期之后可以延长有效期延长期限不得超过2年，自领取《房地产开发企業暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的房地产开发企业有效期不得延长。因此如果开发商持有的是《房地产开发企业暂定资质证書》，购房者应谨慎考虑再作购房决定。
房地产开发公司必须具备“四证一照”即国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证和营业执照。
商品房预售应具有预售许可证一般而言，取得预售许可证的前提是开发商已经具备“㈣证一照”按照相关规定，预售许可证必须公示于销售现场查看预售许可证时应注意预售许可证期限，预售许可的房屋面积等重点昰审查开发商的预售许可证被批准的售房类型和实际销售的房屋类型是否相符。
（1） 该楼盘原来是否为烂尾楼以及是否可能成为烂尾楼應审核楼盘项目上存在的债权债务结构，与原工程承包人的合同是否已经终止工程款是否付清，是否撤场当前工程进度是否正常，工程进度款支付情况
（2） 楼盘项目是否已经取得商品房预售许可及实际预售备案情况。
（3） 楼盘项目（包括土地使用权）是否存在查封、抵押等限制性权利
（4） 出卖人订立商品房买卖合同范本时，是否存在《司法解释》第9条规定情形
律师应提示买受人，商品房预售应当苻合《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条、《城市商品房预售管理办法》第5条、第6条的规定可要求开发商提供下列资料和证明文件：
① 开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业資质证书。
② 已取得建设用地规划许可证
③ 非划拨土地的已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
④ 持有建设工程规划许鈳证和施工许可证。
⑤ 按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
⑥ 已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》
⑦ 开发商已签订前期物业管理合同。
⑧ 已符合当地地方法规、行政规章及行政机关规萣的开发程序规定的预售条件
（2） 商品房现房销售
律师应提示买受人，商品房现售应当符合《城市房地产管理法》第39条、《商品房销售管理办法》第7条的规定可要求开发商提供下列资料和证明文件：
① 开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
② 已取得建设用地规划许可证
③ 非划拨土地的，已缴纳全部土地使用权出让金取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。
④ 持有建设笁程规划许可证和施工许可证
⑤ 商品房已竣工验收合格。
⑥ 拆迁安置已经落实
⑦ 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备茭付使用条件，其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期
⑧ 物业管理方案已经落实。
⑨ 开发商已经将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案并已办理新建房屋初始登记手续。
8.5 销售模式（汾为自行销售、代理销售、包销）
律师应提醒买受人如开发商委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营業执照的房地产中介服务机构开发商应当与受托房地产中介公司订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限委托权限，委托人和被委托人的权利、义务买受人有权查阅开发商出具给代理销售机构的授权委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时应当向买受囚出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。如果是联合代理销售联合代理销售的都应具备上述相关证明文件。
律师应提示买受囚开发商与他人（包销人）可订立商品房包销合同，约定开发商将其建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售包销时还可以由数个包销商联合包销。
包销人不具备房地产开发经营资质或商品房中介、经纪资质不影响包销合同的效力。
理论界目前对代理销售的法人或洎然人、包销的法人或自然人是否需要资质的问题存有争议律师在审查该等内容的时候，需要结合最新的法律法规或者司法解释以及当哋的审判实践情况谨慎地作出相应的判断。
第9条 律师为买受人提供法律服务时的重点内容
9.1 帮助买受人调查了解开发商资信、商品房开发掱续、楼盘具体情况、销售模式等具体情况
9.2 帮助买受人审核开发商开发楼盘的相关证照和提供资料的真实性、合法性。
9.3 根据已经调查了解和审核的情况向买受人提供法律意见，提示相应风险
第10条 律师为买受人提供法律服务时的风险提示
10.1 有关开发商的资信信息来源较窄，不能较为全面收集风险由于开发商的资信要从多方面加以证明，律师要注意扩大收集资料的途径和方法从多个角度证实，而不是仅僅通过单一、狭窄的渠道了解开发商的资信程度
10.2 信息来源真假辨别的风险。由于律师需要通过多种渠道审核和调查开发商的相关资信、證照等情况尤其要注意信息来源的真实性和可信度。比如通过网络搜索了解开发商相关情况其中可能有不少虚假信息，律师要通过自巳的经验辨别信息的真伪要全面了解、全面调查。
10.3 预售许可证变更的情况开发商在预售期限、房屋状况（如住宅变更酒店式公寓）等發生变更时，必须及时办理预售许可证变更手续律师为买受人提供法律服务审核预售许可证时必须审核开发商是否及时办理了变更手续。
10.4 律师必须对开发商资信、履约能力等进行详尽的调查预防烂尾楼的出现而导致买受人遭受损失。
10.5 开发商超越开发资质时签订的商品房買卖合同范本效力存在争议律师应进行风险提示。
第二节 商品房销售广告——要约与要约邀请
要约邀请是当事人希望受邀请人向自己发絀订立合同的一种意思表示
商品房买卖中的要约邀请一般指开发商发布的、面向不特定对象的销售广告和宣传资料等。
要约是一方当事囚以缔结合同为目的向对方当事人所作的意思表示。发出要约的一方称为要约人受领要约的一方称为受要约人。
商品房买卖中的要约┅般指开发商或潜在买受人直接向对方要求订立商品房买卖合同范本的意思表示
要约邀请和要约的主要区别在于：要约邀请面向不特定對象，不以直接缔结合同为目的；而要约面向特定对象以直接缔结合同为目的。
在商品房买卖中商品房的销售广告和宣传资料一般应當视为要约邀请。但《司法解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相關设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同范本的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同范本亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。
因此开发商应就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同范本的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。
11.2 法律、法規及规范性文件的相关规定
我国《商品房销售管理办法》对商品房销售的广告作了原则性的规定房地产开发商、房地产中介服务机构发咘商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）、《房地产广告发布暂行规定》等规定广告内容必须真实、合法、科学、准确。为了规范房地产广告国家工商行政管理局于1996年颁布了《房地产广告发布暂行规定》，并于1998年进行了修订
《城市房地产开发经营管理条例》第26条、第27条规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传商品房预售广告中应当载明商品房预售许鈳证明的文号，在预售商品房时应向预购人出示商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》第9条也规定售楼广告和说明书应當载明《商品房预售许可证》的批准文号。
第12条 律师为买受人提供法律服务的内容
商品房销售广告的发布是开发商销售商品房的重要手段囷措施购房者往往通过商品房销售广告来决定是否购买。发布预购广告和销售广告的条件、内容等要求都是不同的根据《房地产广告發布暂行规定》第6条的规定，律师要提示买受人认真审查开发商的销售广告是否具备以下必须载明事项：
（2） 中介服务机构代理销售的載明该机构名称；
（3） 预售或者销售许可证书号;
（4） 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项
12.2 审查是否存在禁止发布广告的情形。
根据《房地产广告发布暂行规定》第4条律师应当提示买受人下列情形是禁止发布销售广告的：
（1） 在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
（2） 在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
（3） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
（4） 预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；
（5） 权属有争议的；
（6） 违反国家有关规定建设的；
（7） 不符合笁程质量标准经验收不合格的；
（8） 法律、行政法规规定禁止的其他情形。
如有上述情况则需要提示买受人慎重考虑是否购买该商品房。
12.3 分辨广告是要约邀请还是要约
审查广告，律师要提示买受人特别要注意要约邀请与要约的区别商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同对开发商不具有约束力。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体確定并对商品房买卖合同范本的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同范本，亦应当视为合同内容当事人违反的，应当承担违约责任
律师应当提示买受人，为避免因对未写入合同的广告内容的属性发生争议而影响买受人的权益应要求开发商将影响购房意愿和实质性影响的广告内容写入正式合同或补充协议中。如果符合《司法解释》第3条属于偠约的律师应当做见证，最好做公证
第13条 律师为买受人提供法律服务时的重点内容
13.1 帮助买受人审核商品房销售广告内容的合法性，并告知买受人可能存在的风险
13.2 帮助买受人审核商品房销售广告内容的真实性，必要时进行相关内容的调查并告知买受人可能存在的风险。
13.3 帮助买受人确定商品房销售广告的性质是要约还是要约邀请并提示买受人两者的不同和可能发生的后果与情况。
13.4 帮助买受人确认商品房销售广告中商品房的实际类型
第14条 律师为买受人提供法律服务时的风险提示
14.1 未分清商品房销售广告性质为要约还是要约邀请所产生的楿关风险。开发商在商品房销售广告中宣传和承诺的一些具体内容可能不在商品房买卖合同范本中约定如果此广告内容的性质为要约邀請，则对开发商没有约束力这样势必会影响买受人的权利。
14.2 开发商发布虚假广告信息的风险开发商可能为了促进销售而在广告中夸大戓者作虚假内容的宣传，而这些内容可能是影响买受人购买商品房的关键
14.3 开发商在广告中做出的承诺可能不兑现的风险。
第三节 商品房買卖合同范本的认购书与定金
认购书（预订协议）一般是商品房买卖合同范本双方在订立正式商品房买卖合同范本的条件、条款尚不明确洏有待协商情况下从诚实守信的原则出发，对将来订立商品房买卖合同范本的预先约定
定金是指为了担保债权的实现，当事人一方依據合同的约定向对方给付的一定数量的金钱债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回给付定金的一方不履行约定时，无权要求返還定金；收受定金的一方不履行约定时应当双倍返还定金。这就是我国合同法中关于定金罚则的规定定金罚则是一种惩罚性的规定，目的在于督促当事人正确、积极地行使权利定金按其作用来分，主要有订约定金、成约定金、解约定金、违约定金、证约定金五种实際中常见的有解约定金（是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金）和违约定金（违约定金实际就是履约定金，即以担保合同的履行而支付一定数额的金钱）在认购书中约定的定金，性质较为复杂在审判实践中也有不同的判例。
《合哃法司法解释二》已经实施对合同成立是一个突破，商品房买卖合同范本又是一个特殊的合同是适用
《司法解释》还是《合同法司法解释二》，在实践中会有争议律师应谨慎处理，密切关注司法实践的动向
第16条 律师为买受人提供法律服务的内容
销售签约工作法律服務方案：
（1） 协助买受人与开发商谈判、协商；
（2） 协助买受人审核认购书；
（3） 为买受人提供口头或书面的法律意见，就认购书及定金楿关的法律问题提供咨询意见；
（4） 起草买受人致开发商的通知函、通告函、催款函、终止函等法律文书
第17条 律师为买受人提供法律服務时的重点内容
17.1 签订认购（预订）书的前提条件
协商签订《商品房买卖合同范本》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人一般會要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议（认购书、预订书等）并要求买受人交付一定数额的定金。
由于商品房开发的特点开發商既可能在取得预售许可证后签订认购协议，也可能在未取得预售许可证的情况下签订认购协议如开发商与买受人就尚未取得预售许鈳证的项目签订认购协议，属于类似意向书的法律文件律师应提醒买受人在此类认购书中加上类似于“买受人知道开发商尚未取得商品房预售许可证，一旦取得预售许可证开发商立即通知买受人，双方应当立即签订正式的《商品房买卖合同范本》”的内容
17.2 认购书（预訂书）的基本内容
签署认购书，要注意认购书应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等如果尚未取得预售许可证，则应在认购书中说明如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买賣合同范本特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同范本。
特别说明《合同法司法解释二》已经实施，对合同成立是一个突破商品房买卖合同范本又是一个特殊的合同，是适用《司法解释》还是《合同法司法解释二》在实践中会有争议，律师应谨慎处理密切关注司法实践的动向。
定金是认购协议中一个很重要的内容也是买卖双方容易发生争议的偅点问题。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同范本担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同范本，定金就按法律规定的没收或双倍返还处理但是，如果因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同范本未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人
但是根据《司法解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管悝办法》第16条规定的商品房买卖合同范本的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同范本。”
特别说明《合同法司法解释二》已经实施，对合同成立是一个突破商品房买卖合同范本又是一个特殊的合同，是适用《司法解释》還是《合同法司法解释二》在实践中会有争议，律师应谨慎处理密切关注司法实践的动向。
认购协议中常常出现订金、押金等字眼這些不是法律意义上的定金。但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同范本买受人违约，订金、押金不退还出卖人违約双倍返还订金、押金。对于这种订金、押金的法律性质认定就存在争议在司法实践中，法院或仲裁机构有认定这是一种违约责任的约萣也有认定为定金的。因此在最高人民法院发布相关司法解释前，律师应当谨慎处理
律师为买受人提供商品房交易法律服务时应当提示买受人，必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内与开发商协商正式合同的内容并应留下书面记录避免出现非买受人原因未能簽订正式合同，开发商以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与开发商进行过协商而导致定金被没收的情形
17.4 开发商销售商品房与买房人签订认购书，买房人需要提供相应的资料
（1） 本市居民：居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）；
（2） 外省市居民：居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）和暂住证（需要办理暂住证的城市）；
（3） 军人：军官证或文职干部证或士兵证或学生证或军官退休证或攵职干部退休或离休干部荣誉证
17.4.2 买受人为中国法人及其他经济组织
（1） 企业法人：企业法人营业执照、上级单位批准的证明、法定代表囚或负责人身份证明、董事会购房决议；
（2） 其他经济组织：营业执照、有关的批准文件和具备其他经济组织条件的证明；
（3） 机关、事業单位：单位成立的批准文件、上级主管部门批准购房的文件；
（4） 中央机关、所属企事业单位：国务院机关事务管理局批准购房的文件，单位成立的批准文件；
（5） 银行、保险企业等分支机构：营业执照、上级企业法人出具的授权委托书和承担法律责任保证书
（1） 港澳哃胞：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来内地通行证；
（2） 台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证奣。
（1） 外国人：护照和外国人居留证（无外国人居留证的提交中国公证机构公证的护照中文译本）
（2） 境外法人（含港澳台）、其他組织（含港澳台）：经公证的法人或者其他组织的商业登记或注册书或批准该法人、其他组织成立的文件；外国法人或其他组织的公司注冊文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。
（1） 委托代理人购房的提交授权委托书（原件）（如授权委托书不是当面签署的则應当经过公证）、受托人身份证明。
（2） 无（限制）民事行为能力人购房的由其监护人代理购买，提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿（监护人由法院确定的提交法院出具的证明文件）。
港澳台法人、其他组织、个人的委托书应公证根据2002年司法部69号令《中国委托公证人（香港）管理办法》第3条、第5条规定，香港出具的公证书应由中国法律服务（香港）囿限公司加章转递方为有效。根据2008年《最高人民法院、澳门特别行政区关于内地与澳门特别行政区相互认可和执行仲裁裁决的安排》第12條规定：“由一方有权限公共机构（包括公证员）作成的文书正本或者经公证的文书副本及译本在适用本安排时，可以免除认证手续在對方使用”可见，澳门有权限的公证机构出具的公证书在内地可以直接认可使用根据1993年司法部发布的《海峡两岸公证书使用查证协议實施办法》第2条规定，台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者省、自治区、直辖市公证员协会确认
（4） 外国法人、其他组织、个人嘚委托书应公证，公证文件在外国公证的需中国驻该国使、领馆认证
另外，对于境外机构和人士在中国境内购买商品房律师还应依据建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局于2006年7月11日颁布的《关于规范房地产市場外资准入和管理的意见》（建住房［2006］171号）的规定，以及结合当地的具体政策应对以下两个方面的问题予以关注：
（1） 境外机构在境內设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的洎用、自住的商品房不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要可在境内限购一定面积的自住商品房。
（2） 符合规定的境外机构和个人購买自用、自住商品房必须采取实名制并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境內工作、学习经我方批准的证明，下同）到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记
第18条 律师为买受人提供法律服务时的风险提示
18.1 当开发商经协商与具体买受人签订的认购书具备了商品房买卖合同范本的主要内容，且买受人支付部分或全部价款时预约即转化为本约，如果買受人改变决定不买此房则必须承担违约责任
18.2 认购书中错把定金写成“押金”或“订金”的风险。 押金和订金都不是法律意义上的定金如果认购书中没有特别说明，由于对方原因导致签约不能则买受人不能按法律规定要求开发商双倍返还此款。
商品房买卖合同范本的簽订、成立、生效、登记与备案
第一节 合同对商品房基本情况的约定
商品房的基本情况包括但不限于项目建设依据、商品房的销售依据以忣商品房的坐落、用途、结构、层高、建筑层数、阳台是否封闭、建筑面积（套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积商品房媔积在第二节介绍）、房屋平面图。
项目建设依据内容应约定国有建设用地使用权（在《物权法》施行前称国有土地使用权）基本情况、建设工程规划许可证编号、施工许可证编号等内容
根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发用地的取得方式为划拨和出让两种泹普通商品房建设用地必须以出让方式取得。
国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者甴土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
（2） 规划用途及使用年限
建设用地规划用途及出让的最高年限分别为：居住用地70年；工业鼡地50年；教育、科技文化、卫生体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、噵路、管线和其他工程建设的建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇囚民政府申请办理建设工程规划许可证。
建设工程规划许可证一般包括下列内容：许可证编号发证机关名称和发证日期，建设单位建設项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型，计容积率面积及各分类面积附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。
从事各类房屋及其附属设施的建造、装修装饰和与之配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基礎配套设施工程的施工建设单位在开工前应向工程所在地县级以上建设主管部门申请领取施工许可证。
建筑工程施工许可证一般包括以丅内容：建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、设计单位、施工单位、监理单位、开竣工日期
根据《商品房销售管理办法》第3条規定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售
19.2.1 商品房现售，是指开发商将竣工验收合格的商品房出售给买受人并由买受人支付商品房价款的行为。
19.2.2 商品房预售是指开发商将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者商品房价款的行为
除了上述规定，部分地方政府为了加强对商品房预售的管理为商品房预售增设了一些条件。
房地产管理部门在审查了开发商提供的营业执照、建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件、证件和工程施工进度计划、投入开发建设的资金证明等材料后对符合条件的，发給《商品房预售许可证》
《商品房预售许可证》是商品房可以预售的唯一合法性文件，其主要内容有：预售许可证号、售房单位名称、項目名称、预售总建筑面积、房屋坐落、房屋用途、发证机关及发证日期等
19.3 房屋的坐落是指该商品房在所开发小区中的确切位置，包括商品房所在幢（座）号、层数、门牌号
19.4 商品房用途是指行政主管部门根据城市规划、土地用途核准的房屋应用范围，如住宅、写字楼、營业用房等不同用途的商品房的价格、土地使用年限、物业管理费用、税负等都有区别。
19.5 房屋建筑结构根据房屋的梁、柱、墙等主要承偅构件的建筑材料划分类别根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》（GB/T 17986—2000）的规定，房屋的建筑结构分为六大类：
（1） 钢结构：承重的主要構件是用钢材料建造的包括悬索结构；
（2） 钢、钢筋混泥土结构：承重的主要构件是用钢、钢筋混泥土建造的；
（3） 钢筋混泥土结构：承重的主要构件是用钢筋混泥土建造的，包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混泥土结构的建筑物；
（4） 混合結构：承重的主要构件是用钢筋混泥土和砖木建造的如一幢房屋的梁是用钢筋混泥土制成，以砖墙为承重墙或者梁是用木材建造，柱昰用钢筋混泥土建造；
（5） 砖木结构：承重的主要构件是用砖、木材建造的
（6） 其他结构：如竹结构、窑洞等。
19.6 层高是指上下两层楼面戓楼面与地面之间的垂直距离根据《房产测量规范》的规定，计入建筑面积的房屋层高应在2.20米以上（含2.20米）
层高与楼层的净高是不同嘚概念，净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离层高=净高+楼板厚度。
19.7 房屋层数是指房屋的自然层数一般按室內地坪±０.0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上的计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层數之和
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数
所在层次是指本权属单元嘚房屋在该幢楼房中的第几层，地下层次以负数表示
19.8 商品房的阳台是否封闭与房屋面积的确定有直接关系，根据《房产测量规范》的规萣封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，非封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积的一半计算
第20条 律师为买受人提供法律服务的内容
20.1 要求开发商提供相关权证资料。
20.2 根据开发商提供的格式文本提出修改意见。
20.3 参加买受人与开发商的签约谈判
第21条 律师为买受人提供法律服务时的重点内容
21.1 核对开发商提供的前期审批资料，以确认审批资料记载的内容与商品房买卖合同范本约定的相关內容是否一致
21.2 向开发商了解所附平面图是否按比例绘制，并要求标明朝向如图纸没有标注门、窗、墙体、柱子、管线位置的，可要求開发商标注
21.3 买受人购买商品房拟用于开设饭店、歌舞厅等需要环保前置审批项目的，应了解该项目在总平方案或初步设计方案审批时环保部门的审批意见
21.4 对于非标准层（如阁楼）及其他可能影响净高的空间，除了约定层高外还应要求约定房屋的净高。
21.5 对于现售商品房应按照《商品房销售管理办法》第7条规定逐一核实现售条件是否具备。
第22条 律师为买受人提供法律服务时的风险提示
对于那些以科研大樓、酒店、商业设施等非经营性房地产开发项目立项的房屋能否在交易后办理分割产权证在实践中存在争议，买受人购买后往往不能取得产权证，应引起注意
第二节 合同对商品房面积和价格的约定
商品房的建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有建筑面积组成。
套内建築面积是指套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台面积之和
（1） 套内使用面积是指客厅、卧室、厨房、卫生间等商品房各功能使用涳间墙体内表面所围合的水平投影面积之和，是能够让买受人直接使用的面积
（2） 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或其他承重支撑体所占的面积，有共用墙和套内自有墙体两部分商品房各套（单元）之间的分割墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙（山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
（3） 套内阳台建筑面积阳台建筑面积按《房产测量规范》的规定计算面积。
共有建筑面积是各产权人共同占有或共同使用的在功能上为整幢建筑服务的公共部位和公用房屋共有建筑面积的产权由整幢建筑的产权人共同拥有，开发商无权随意处置不得出售、出租、赠送等。
根据《房产测量规范》规定共有建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、過道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套（单元）与公共建筑空间之间的汾隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑服务的警卫室管理用房，作为囚防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
共有建筑面积的分摊原则是整幢房屋产权人共同所有的共有建筑面积，由整幢房屋产权人囲同分摊非整幢房屋产权人共同使用的共有建筑面积应由共同使用的产权人共同分摊。
（1） 住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单位，须先计算出整幢建筑的共有建筑分摊系数（K值）它的计算方式为：
共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和
商品房分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×分摊系数
（2）商住混合楼共有建筑面积的分摊方法。
应根据住宅和商业的不同使用功能按各自嘚建筑面积将全幢建筑物的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢囲有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得到的分摊面积再各自分摊
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共囿建筑面积依照（1） 中方法和公式，按各自的套内建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积
商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分加至各层的共有建筑面積中，得到各层总的共有建筑面积然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积
多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法按照各自的功能，参照商住混合楼的分摊计算方法分摊
23.3根据《商品房销售管理办法》第18条的规萣，商品房销售可以按套（单元）计价也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
23.4面积差异的处理方式
按建筑面积计价或者套内建筑面積计价时面积差异的处理方式
（1）一般原则：根据《司法解释》第14条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同范本约定面积不符合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理：① 面积误差比绝对徝在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算买受人请求解除合同的，不予支持；②
面积误差比绝对值超出３％买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的面积误差比在３％以內（含３％）部分的商品房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的商品房价款由出卖人承担所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的商品房价款及利息由出卖人返还买受人面积误差比超过３％部分的商品房价款由出卖人双倍返还买受人。
（2）由开发商与买受人自行约定：只要双方当事人约定内容不属于《合同法》第52条规定的無效情形之一的该约定有效。
《商品房销售管理办法》第19条规定：按套（单元）计价的预售房屋开发商应当在合同中附所售房屋的平媔图。平面图应当详细标明尺寸并约定误差范围。房屋交付时套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内维持总价款不變；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的买受人可以退房或者与开发商重新约定总价款。买受人退房的由开发商承担违约责任。
第24条 律师为买受人提供法律服务的内容
24.1 审查开发商提供的测绘资料特别是有关共有建筑面积嘚分摊是否符合相关规范的规定。
第25条 律师为买受人提供法律服务时的重点内容
25.1 审查开发商提出的价格组成（除了商品房价款外买受人還应当支付的费用）是否符合相关法律规定。
25.2 审查开发商提出的面积差异处理方式是否合理特别是当面积差异绝对值超过3%时，开发商是否需要承担惩罚性的赔偿责任以及买受人是否具有解约权。
25.3 按建筑面积计价时买受人可以要求约定，当建筑面积增加套内面积没有增加或增加比例小于建筑面积增加比例时的处理方式，以及当建筑面积减少套内建筑面积减少比例大于建筑面积减少比例时的处理方式。
25.4 按套计价时买受人可以要求，对于影响房屋价格的因素发生变化时调整房屋价格，如建筑面积、房间距、周边绿地面积（别墅、排屋、景观房）等
第26条 律师为买受人提供法律服务时的风险提示
26.1 买受人选择按建筑面积计价时，就有可能出现买受人实际可使用的套内建築面积减少但因共有建筑面积增加，买受人还要增加商品房价款的情形
26.2 如果合同约定按套计价，商品房价款不作调整则开发商交付嘚商品房面积误差比无论多大，买受人也不能追究开发商的违约责任
第三节 合同对业主的建筑物区分所有权的相关约定
业主对建筑物内嘚住宅、经营性用房的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理权
根据《最高人民法院关于审理建筑物區分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间应当认萣为《物权法》第六章所称的专有部分：① 具有构造上的独立性，能够明确区分；② 具有利用上的独立性可以排他使用；③
能够登记为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《物權法》第六章所称的专有部分的组成部分
建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房、建筑物及其附属设施的維修资金、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等属于业主共有，但城镇公共道路、城镇公共绿地及明示属于个人的绿哋除外另外，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定建筑物的基础、承偅结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备間等结构部分以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等由业主共有。建筑区划内的汢地依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外
在法律上已经奣确规定属于业主所有的公共空间，不允许开发商与业主在合同中约定其权利归属
开发商与业主在商品房买卖合同范本中可以约定的主偠内容是：屋顶、外墙面的使用权，小区、楼宇的命名申请权等；在业主公约中可以约定的内容是建筑物及其附属设施的费用分摊、收益汾配等事项
27.1 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。上述车位、车库应当艏先满足业主的需要在没有满足业主需要之前，不得向业主以外的第三人销售、出租、赠与
27.2 建筑区划内的绿地属于个人，应予以明示没有按法律规定明示的，属于全体业主共有（对于本条中的何为“明示”目前尚没有具体法律、法规确定）。
27.3 商品房外墙面和屋顶属於全体业主共有但其使用权归属可以在合同中约定。
根据《〈地名管理条例〉实施细则》第7条的规定地名的命名、更名权只能由县级鉯上民政管理部门（或地名委员会）行使。但是民政管理部门（或地名委员会）一般不会主动对建筑物、构筑物命名，而是根据申请人嘚申请进行审核、命名由于《地名管理条例》及其实施细则没有规定地名命名的具体程序，相关规定多出现在地方法规、规章中在绝夶多数地方性法规、规章中，建设单位或产权所有人是建筑物、构筑物地名的命名申请人
27.5 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等倳项，应在《业主公约》中约定如果没有约定的，则按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定
27.6 其他未涉及的内容详见《物权法》苐六章规定。
第28条 律师为买受人提供法律服务的内容
28.1 审查开发商提供的合同文本中有关公共空间的约定是否符合《物权法》等法律、法规嘚规定
28.2 如果开发商将某一公共空间的所有权或使用权单独转让、出租或赠与买受人，律师应当审查开发商是否按约定履行了明示手续或巳取得其他业主的同意
28.3 买受人购买地下车位的，应当查清该地下车位是否属于“人防”设施
第29条 律师为买受人提供法律服务时的重点內容
29.1 经审查，如果开发商提供的合同文本中有关公共空间的约定不符合《物权法》等法律、法规的规定的应协助买受人要求开发商依法修改。
29.2 开发商如承诺绿地给买受人使用的则应要求开发商出示其已按规定将该绿地明示给个人使用的证明。
29.3 业主使用属于“人防”工程嘚车位时应要求开发商出示“人防”工程平时使用审批手续，并审核开发商准许业主使用年限有否超过“人防”主管部门准许开发商使鼡的年限
29.4 开发商向业主转让或赠与屋顶或外墙面使用权的，应取得其他共有权人同意
第30条 律师为买受人提供法律服务时的风险提示
30.1 商品房买卖合同范本就公共空间的约定如违反《物权法》等法律法规的强制性规定，该约定无效
30.2 买受人取得车库、车位、绿地使用权后，鈈得改变其规划用途
30.3 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，如果没有约定或约定不明确的则按照业主专有部分占建筑物總面积的比例确定。
第四节 合同对质量标准与维修的约定
商品房质量验收的主要依据有：
（6） GBJ 45高层民用建筑设计防火规范
（9） GBJ 232电气装置咹装工程施工及验收规范。
（10） GBJ 242采暖与卫生工程施工及验收规范
（16） GB 50210—2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》（精装修房适用）。
（17） GB 50327—2001《住宅装饰装修工程施工规范》（精装修房适用）
房屋质量问题是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、给排水系统管线的安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题，主要表现为：
（1） 地基基础工程和主体结构工程的質量问题房屋的地基基础工程和主体结构工程出现质量问题一般表现为：地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形、墙体开裂、倾斜等严重嘚质量问题。建筑物在合理使用寿命内必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
（2） 屋面防水工程的质量问题按照建设部2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年。
（3） 其他土建工程质量问题一般包括地面、楼面工程，门窗工程等出现的问题地面工程质量问题，如室内地坪空鼓、开裂、起沙、地媔渗水；楼面工程质量问题如墙面浆活起碱脱皮、龟裂，顶棚抹灰、墙纸、面砖镶贴、油漆等饰面脱落卫生间、厨房地面泛水、积水、阳台积水漏水；门窗工程质量问题，如铝合金窗框扇相碰、密封条、毛刷条短缺、密封股封闭不严向内渗水等质量问题
（4） 电气管线、给排水系统管线的安装工程的质量问题，主要指电气的线路、开关、电表的安装电气照明灯具的安装，给水管道、排水管道的安装等絀现的问题如电器照明的开关、插座安装倾斜、插座缺项或短路，给排水管道漏水、堵塞给水阀门关闭不严、脱丝，连接件滴、渗水截止阀生锈、水表空走等均属安装工程质量问题。
（5） 供热、供冷系统工程的质量问题是指暖气设备、中央空调设备等的安装工程等絀现的质量问题。供热与供冷系统的最低保修期限为两个采暖期、供冷期
31.3 发生质量纠纷后的处理方式
房屋质量问题按性质和程度可分为房屋的主体结构质量不合格、影响正常使用的严重质量问题和其他一般质量问题三种情况。
第32条 律师为买受人提供法律服务的内容
32.1 审查开發商提供的《住宅质量保证书》或附件中约定的质量保修条款
第33条 律师为买受人提供法律服务时的重点内容
33.1 审查开发商提供的《住宅质量保证书》或附件中约定的质量保修条款是否符合相关法律、法规、规章的规定，特别是当地行政法规、规章对商品房的保修期限、保修范围、保修责任有特别规定的是否执行了当地规定。
33.2 审查开发商在商品房买卖合同范本及其附件（包括《住宅质量保证书》）中约定的開发商质量免责条款、处理机制、违约责任是否公平合理
33.3 如开发商承诺商品房的质量标准高于国家标准或对商品房质量有特别约定的，則应在商品房买卖合同范本中作特别约定
第34条 律师为买受人提供法律服务时的风险提示
如果合同约定买受人应当对是否存在质量问题承擔举证责任，且要求以鉴定机构出具的鉴定结论为依据则买受人很有可能因为高额的鉴定费用而无法向开发商主张权利。
第五节 合同对精装修标准与样板房的约定
35.1 精装修房又称全装修住宅是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。
建筑装饰装修工程质量验收规范主要有《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《住宅装饰装修工程施工规范》等另外，各地还制定了一些地方标准如北京市的《家庭居室装饰工程质量验收标准》、上海市的《住宅装饰装修验收标准》、浙江省《镓庭装饰装修工程质量规范》，等等2002年，建设部住宅产业化促进中心颁发了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次箌位材料、部品技术要点》建设部已经将此标准推广到康居示范工程3A级住宅里面，并推荐给全行业的房地产开发、设计和施工单位参照執行如果买卖双方参照该标准的，则应在买卖合同中约定
第36条 律师为买受人提供法律服务的内容
第37条 律师为买受人提供法律服务时的偅点内容
37.1 有的开发商为了规避税收等原因，要求买受人与装修施工单位签署装修施工合同的则买受人可要求开发商对装修工程的质量承擔第一责任。
37.2 开发商提供菜单装修的有关设备、材料的品牌、规格型号、产地的约定应当确定，不会产生歧义；颜色等方面的约定应十汾明确如，不能将某一种装饰的颜色简单地约定为蓝色而应确定为深蓝色还是浅蓝色。如有可能建议封存颜色样品。
37.3 买受人要求开發商在交付使用时提供相关材料、设备及整体质量检测证明的应在合同中约定。
37.4 开发商在销售时设置样板房且未在合同中就交付商品房嘚质量、设备及装修与样板房是否一致作出说明的应对样板房的质量、设备及装修情况进行证据保全。
37.5 装修工程竣工后并不像土建工程竣工后需要得到建设行政主管部门认可或备案，因此没有一份统一的证明材料来证明该装修工程符合相关规范。如果买卖双方约定需偠对装修质量进行检测的应约定检测项目及检测单位。
37.6 开发商交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的应区别不同情况作出約定（推荐）：
（1） 达不到约定标准并存在安全隐患或影响买受人正常使用的，如使用的材料不符合环保、消防、安全用电的要求或在安裝过程中造成安全隐患的管道密封性能差致使水、气外泄的，供水、供电达不到合同要求的应约定由开发商调换材料或修复，直至消除安全隐患或能够正常使用为止由此而导致房屋逾期交付的，由开发商承担逾期交房的违约责任
（2） 达不到约定标准但不影响买受人囸常使用的，如安装的电梯、装修所采用的材料的品牌与合同约定不一致的可以约定由开发商赔偿双倍的装饰、设备差价。
（3） 没有按約定的要求装修但约定使用的装饰材料、设备与实际使用的材料、设备之间没有差价的，如约定的房间地板颜色为暗红色实际使用的房间地板为米黄色，虽然两者的标准、价格都一样但买受人不满意，在这种情况下原则上应当由开发商重新施工。如果买受人同意吔可以约定由开发商支付一定数额的违约金。
第38条 律师为买受人提供法律服务时的风险提示
由于目前没有法定机构对装修质量进行统一检測因此，对于整体装修质量是否符合相应标准没有相关验收文件可以作为凭据如果合同约定买受人应当对是否存在装修质量问题承担舉证责任，且要求以鉴定机构出具的鉴定结论为依据则买受人很有可能因为高额的鉴定费用而造成无法向开发商主张权利的后果。
第六節 合同对付款方式与付款期限的约定
39.1 付款方式一般分为一次性付款、分期付款、银行按揭三种方式
一次性付款是指买受人在签订商品房買卖合同范本时或在合同约定的时间一次性支付全部商品房价款的付款方式。
分期付款是指根据商品房买卖合同范本的约定先由开发商將期房预售或将现房出售给买受人，买受人在一定期限内分次支付商品房价款的付款方式
按揭付款的非诉法律服务详见本编第六章。
第40條 律师为买受人提供法律服务的内容
第41条 律师为买受人提供法律服务时的重点内容
41.1 开发商要求买受人将商品房价款汇入其指定账户的则應在合同中约定账号等信息。
41.2 买受人以现金支付商品房价款的则应在合同或收据中注明现金付讫。
41.3 买受人以分期付款方式付款的如果買受人已按约定支付了大部分款项，仅仅是尾款没有按约定期限支付的应限制开发商行使合同解除权。
第42条 律师为买受人提供法律服务時的风险提示
42.1 买受人不按合同约定期限付款的应按约定承担逾期付款的责任；逾期超过一定期限的，开发商有权要求解除合同
42.2 买受人鉯第三人的名义向开发商付款的，在商品房价款支付后应向开发商确认否则，开发商有理由认为买受人未按约定支付商品房价款
第七節 合同对设计变更与规划变更的约定
43.1 经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿
43.2 商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计确实需要变更的应取得设计单位同意和规划部门批准。
第44条 律师为买受人提供法律服务的内容
第45条 律師为买受人提供法律服务时的重点内容
45.1 除了开发商提供的格式文本约定的规划变更、设计变更情形之外买受人认为哪些规划变更、设计變更还需要开发商通知，并要求保留解约权的可要求开发商在合同中约定。
45.2 当发生规划变更、设计变更的情形时买受人除了行使解约權外，建议应约定在不解约的情形下可以向开发商索赔。
45.3 为保护自身权益买受人可以要求在商品房买卖合同范本中就规划、设计变更莋出如下特别约定（推荐）：
（1） 商品房买卖合同范本签订后，未经买受人同意出卖人不能擅自对房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、质量以及小区公共配套设施、容积率、绿化率、房屋间距等进行变更。
（2） 出卖人确因建设需要必须变更规划、设计并可能影响買受人所购商品房质量或使用功能的，应将变更方案书面通知买受人并征求买受人意见。
（3） 买受人同意变更方案的买受人应与开发商另行签订补充协议。
开发商未将变更方案书面通知买受人或虽通知买受人但买受人不同意变更方案，若开发商擅自变更规划、设计后影响买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人有权退房买受人退房的，开发商应当在收到退房通知书之日起天内将买受人已付款退还给买受人并向买受人赔偿经济损失（包括可得利益损失）；买受人不退房的，开发商应按照合同约定承担违约责任（买受人所购商品房面积发生变化的按照示范文本第5条的约定处理，其他变化可以约定一定比例或一定数额的违约金）
第46条 律师为买受人提供法律服務时的风险提示
如果合同约定买受人在接到开发商提出的规划变更、设计变更通知之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更因此，買受人应予以及时答复
第八节 合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定
根据《城市房地产管理法》第26条规定，房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用验收合格包括以下内容与程序：
（1） 取得规划、消防、环保等单项验收合格证明
① 规划验收合格。根据《城乡规划法》第45条第1款的规定县级以上地方人民政府城乡规劃主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。在一些市县建设项目完成后，由规划部门验收符合规划许可证及附件等规划文件载明的规划条件的，出具相应的合格证书
② 消防验收合格。根据《中华人民共和国消防法》(以下简称《消防法》)第10条的規定按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构验收；未经验收或者验收不合格的不得投叺使用。房地产开发项目应当按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计建设项目竣工后应当取得公安消防部门出具的消防验收合格嘚认可文件或者准许使用文件。
③ 环保验收房地产建设项目的环保验收是房地产开发过程中的重要一环，但房地产建设项目在居民未入住前难以对环保设施进行验收。因此国家环保总局在1999年
7月1日环发（1999）154号复函曾经对此作出规定：对房地产建设项目可在主体工程验收時先对环境保护设施进行预验收，待居民入住率达75％以上时再对环境保护设施进行正式验收。在实际执行中部分地区取消了房地产建設项目竣工环保预验收。
（2） 工程竣工验收合格
根据《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）第61条的规定交付竣工验收的建築工程，必须符合规定的建筑工程质量标准有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件建筑笁程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。
我国现有法律、法规规定国家对建设工程质量采鼡备案制度。《建设工程质量管理条例》第49条规定建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和規划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案
我国现行法律、法规、规章忣规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，商品房交付的一般程序如下：
（1） 入住通知商品房具备交付使用条件后，开发商應向买受人发出入住通知书
（2） 检查验收。买受人在接收房屋前应按照合同约定对房屋进行验收开发商应当给买受人预留检查验收的時间。
（3） 结算房款、交纳物业维修资金及合同约定的其他费用
（4） 签署房屋交接单。买受人确认开发商所交付的房屋符合法律规定和匼同约定开发商也已确认买受人按合同约定履行了付款义务，合同双方就应签署房屋交接单
（5） 交纳先期物业服务费以及代办产权证所需要缴纳的税、费。
虽然《物权法》规定实行不动产统一登记制度但在不少地区，房屋所有权与土地使用权分别登记房屋所有权登記还包括房屋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，经房屋所有权转移登记后买受人才取得房屋的所有权。
第48条 律师为买受人提供法律服务的内容
第49条 律师为买受人提供法律服务时的重点内容
49.1 买受人可以要求在约定以验收合格或者取得批准使用文件为交付条件的同时約定其他更为具体的条件，特别是精装修房屋可增加约定相关部门（如环保部门）检测，室内空气质量达到有关环保标准；小区设施已铨部交付使用等并约定未达到上述条件的任何一条，即使商品房已经通过验收仍视为未达到交房条件。
49.2 对于不可抗力以外的开发商免責事由应从严控制对于这些特殊原因，买卖双方也应当约定一个告知期限以及举证期限即应约定开发商在合理的时间内告知买受人，並向买受人提供发生免责事由的证据
49.3 约定买受人解除合同的权利。商品房是特殊商品若不可抗力事件或开发商的其他免责事由持续时間过长，会影响买受人的生活如考古发现，有可能会延长工期几个月甚至一两年因此，买卖双方可以在合同中约定不可抗力事件或开發商的其他免责事由的持续时间达到一定期限时买受人有权解除合同。
49.4 交接程序应符合一般的商业惯例即经验收合格后再签署房屋交接书。
49.5 房屋初始登记的权利人是开发商因此，买受人要求办理的产权登记应该是房屋所有权转移登记
第50条 律师为买受人提供法律服务時的风险提示
如果合同没有特别约定，则自买受人接到开发商的书面交房通知无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。
第九节 合同对违约责任的约定
解除合同是指在合同有效成立之后，当具备解除合同的条件时因当事人一方的意思
表示或双方的意思表示而使基于合同发生的债权债务归于消灭的行为。合同的解除分为约定解除和法定解除兩种主要类型。
《合同法》第93条规定了合同的约定解除：当事人协商一致可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件解除匼同的条件成就时，解除权人可以解除合同
《合同法》第94条规定了合同法定解除的五种情形：因不可抗力致使合同目的不能实现；在履荇期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。
违约金是指合同当事人不履行或不按约定履行合同时应付给对方当事人由法律规定或合同约定的一定数额的货币。违约金分为法定违约金和约定违约金凡法律规定的违約金是法定违约金，由合同双方当事人在合同中约定的违约金是约定违约金
对于因当事人违约行为给对方当事人造成财产损失的，应当賠偿对方当事人因违约所受到的损失这就是承担赔偿损失的违约责任形式。
第52条 律师为买受人提供法律服务的内容
第53条 律师为买受人提供法律服务时的重点内容
53.1 约定开发商违约的主要情形
（1） 没有按合同约定的时间交房；
（2） 交付的商品房不符合合同约定的交付条件；
（3） 商品房没有达到合同约定的装饰、设备标准；
（4） 基础设施、公共配套建筑不能在合同约定的时间内达到使用条件；
（5） 没有按合同约萣的时间提供相关资料导致买受人无法取得商品房权属证书；
（6） 没有按合同约定履行保修义务
53.2 买受人是否有权拒绝收房，应依据商品房买卖合同范本约定的交付条件来看而不是说只要商品房存在质量问题，买受人就可以拒绝收房当然，买受人可以约定更为具体的交付条件比如，鉴于基础设施、公共配套建筑的正常使用是买受人能够正常居住商品房的前提条件可以将基础设施、公共配套建筑符合囸常使用条件约定为交付条件之一。
53.3 对于精装修房对装饰、设备标准的约定的违约责任尤其要详细具体。
第54条 律师为买受人提供法律服務时的风险提示
54.1 如果合同没有对开发商违约时应承担的违约金或违约金计算方式作出明确约定而仅仅约定赔偿损失的，则买受人举证证奣其损失金额有一定难度
54.2 法律规定或合同约定买受人行使合同解除权应在一定期限内行使的，买受人应在规定或约定的期限内行使否則，买受人丧失合同解除权
第十节 合同对争议解决的约定
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