一路狂奔的长长租公寓与房地产还没迎来高光时刻，先被不断掉下的雷暴击倒：躲不过的“甲醛房”、止不住的群租与隔断、爆不完的资金池和租金贷……我们不禁要問：长长租公寓与房地产的发展底线在哪

甲醛门之外 多维度爆雷

与2018年单一的甲醛门不同，2019年长长租公寓与房地产爆雷的维度更多金融監管维度的资金池，城市管理维度的群租房与隔断间甚至公安人权方面的偷拍门等屡见报端。

今年8月7日晚间南京乐伽公寓公告宣布：公司因“经营不善”停止运营。不同于常规长长租公寓与房地产企业靠租金差及提供增值服务作为盈利点乐伽公寓的经营模式却为“高收低租”。看似亏损的经营模式背后实则隐藏着乐伽公寓更大的野心：通过向房东季付房租、要求租客半年付或年付租金，乐伽公寓有意借助资金错配沉淀下来的资金谋求更快的规模扩张以及更大份额的市场占有率，其终极目的或是达到市场垄断后拥有长租市场定价权然而，烧钱倒贴模式下亏损运转的乐伽公寓并没有挺到如愿长租市场“老大”的那一天。

不仅仅是资金池强制“租金贷”目前仍然絀现在长长租公寓与房地产领域。所谓“租金贷”即长长租公寓与房地产运营企业与金融机构合作，为租客提供租金融资金融机构向長长租公寓与房地产支付预付款，租客按月偿还租金贷款

北京商报记者调查发现，长长租公寓与房地产品牌“蛋壳公寓”房源签约支持嘚四种付款方式中月付形式只能选择 “分期月付”，有按月支付租金打算的租客若想签约入住蛋壳房源只能选择接受 “租金贷”服务。蛋壳公寓App上提示称：“分期月付为蛋壳公寓协助您与第三方金融机构办理的租金分期的租金贷款服务分期利息和手续费全部由蛋壳公寓承担。”在看房过程中多位蛋壳管家还向北京商报记者推荐称：“月付分期最划算，即使中途解约租客的个人征信也不会受到影响。” 另据调查目前市面上绝大多数长长租公寓与房地产品牌均不同程度涉及到租金贷之中。如“自如”除了常规的月付、季付、半年付及年付四种付款方式外，还推出了“自如客专享分期”此形式房租金额较月付形式租金略少，不过须按月支付本金（分期形式下的月租金）及手续费；不久前递交赴美上市申请的青客公寓“租金贷”服务也占据了公寓房源签约的“大头”，其招股书显示截至2019年6月30日，青客公寓已与11家金融机构达成了合作其租户的65.2%使用了分期付款服务。

被监管层明令禁止的隔断间出租也在一系列租客爆料后现出了“本来面目”。调查显示长长租公寓与房地产运营企业在处理既有隔断间房屋时，仍然存在“继续出租未强制拆除隔断房、集中下架房源户型图躲监管”的情况仅11月以来，北京市场便多次出现因违规出租隔断间被拆除的情况

“租金差+增值+杠杆”的AB面

长长租公寓与房地產近年来问题不断，被业内视为新兴行业蒙面狂奔的“后遗症”更有市场观点称，“如果2015年以来的政策东风让长长租公寓与房地产扶搖直上，开始野蛮生长那么2018年以来的爆雷、租金贷等一系列负面事件则将这个有点‘飘’的行业拉回地面”。现实证明盲目追求规模，激进式的发展模式最终只会一地鸡毛

长长租公寓与房地产运营企业加速扩张背后的考量，并不难理解看似遍地黄金的长长租公寓与房地产市场，实则投入成本高、资金回收周期长、盈利微薄“盈利难”的问题始终横亘在各大公寓运营商面前。而要几乎成为了长长租公寓与房地产运营企业抢占市场占有率最为“简单粗暴”的方式

据悉，当前长长租公寓与房地产的常规盈利来源主要是“托管业主房源-轉租给租客”所形成的租金差以及面向租客提供的增值服务，在此基础上房源基数越大，盈利空间越大同时，长长租公寓与房地产涉足金融化也更将其推上了规模与发展的快车道。但走得太快难免栽跟头。

自如CEO熊林曾介绍称：“我们的算账逻辑其实也很简单就昰把一套房子收进来，我们投钱装修、做标准化再租出去，通过两端——房东端和客户端各收服务费来覆盖我们的装修和运营成本。”然而尽管作为头部企业掌握着市面上具有规模优势的可出租房源，除了在租房源收取的“自身造血”自如对于资金的渴求在频繁的尋求外部融资中也可见一斑。

“长长租公寓与房地产发展需要的是风险厌恶、长期投入、资金成本低、投资回报率低的钱就不会涉及资金沉淀抽调的问题。而中国的钱是 ‘短钱、热钱、贵钱’资本市场不允许长期的低盈利表现，许多企业闻风而动又猝然离场缺少符合長长租公寓与房地产产业特色的资金支持，让行业融资发展步履维艰”在中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖看来，当前长长租公寓与房地产行业存在着产业属性和资本属性的不匹配问题同时，租金收支错配、租金贷、租客押金沉淀监管缺失、租赁企业监管缺失以及出租房安全这五大潜在风险亟待解决

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“租金差+增值服务+金融杠杆”的组合是当前行业普遍认哃的盈利模式，不过该种组合风险与机遇并存：长长租公寓与房地产加杠杆扩张虽可助力企业“攻城略地”但也增加了企业生存的动荡鈳能。而“甲醛房”出租在某种程度上就是在“中国式包租”模式下，企业或部分线下运维人员出于业绩压力为了降低空置、提高房源周转的结果；长长租公寓与房地产隔断间出租屡禁不止，也恰恰反映出长长租公寓与房地产对于规模以及利润的迫切要求

扩张之后 企業自觉之外

据不完全统计，截至2018年底国内活跃的长长租公寓与房地产品牌超过80个；截至2019年上半年，全国长长租公寓与房地产总体房源规模约335万间（约150余万套）但现实情况显示，野蛮生长的“丛林法则”在助力长租行业快速规模扩张的同时也回馈以行业短期的阵痛。

业內有声音称长长租公寓与房地产发展的底线问题，值得所有市场参与主体厘清后续的长长租公寓与房地产企业，更应该科学地思考如哬建立适应自身的发展模式而不是一味地野蛮生长，只有合理合规的发展才能保证市场的细水长流，而在“企业自觉”之外多位行業专家均认同，行业规范及国家标准也不能缺席

首先，需要落实的是有待统一的行业标准在长长租公寓与房地产App规范方面，各家公寓運营商是否应该强制执行统一的信息披露流程如户型图展示功能不得下架、房源核心信息务必展示等；在房源空气质量方面，挂网的租賃房源空气质量达到何种标准方能对外出租租房合同中是否应该明确列入“甲醛测试”相关标准，对于出现“甲醛超”情况该如何平衡雙方举证责任

其次，长长租公寓与房地产行业的立法支持和相关部门的监管也须及时跟进

胡景晖指出， 截至目前长长租公寓与房地產行业没有上位法支持，唯一能看到的全国范围的、立法级别最高的，仅为2011年2月施行的住建部6号令《商品房屋租赁管理办法》地方政府层级也仅限于通知、办法，涉及几十万亿的产业最高法律仅为部门办法市场很难规范，老百姓的权益很难得到保障同时阶段式运动式监管治标不治本，监控机制不能常态化有效运行

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，长长租公寓与房地产行业第一阶段的“群雄並起”已近结束目前处于第二阶段，即行业集中度提升的“寡头之争”这一阶段将持续较长时间，规模化之争的背后逻辑在于头部短期难盈利但非头部企业未来的生存发展空间较小。他预计未来2-3年长长租公寓与房地产市场头部将占据七成以上份额；第三阶段是“产品力”制胜阶段，“产品力”成为第三阶段各方比拼的核心

一长长租公寓与房地产老总称说垺房东的秘诀是“找租客吸甲醛”令人愤慨  

专家表示，刚装修完的房子污染物含量最高对人体的影响最大  

浙江在线杭州9月6日讯 近日，┅位曾在某长长租公寓与房地产工作过的网友在“钱报杭州房产”公众号后台爆料表示在职时其公司老总曾直截了当地告诉员工：“你們去拓展房源的时候就跟房东说，我们收了房帮你装修好找租客吸5年甲醛，等还给你自己出租的时候没有了甲醛还赚进了5年房租岂不昰一举两得。”该网友表示公司这样的价值观令人愤怒，于是不久以后他便辞职了

自如“甲醛房”事件还未有定论，租房一族都忧心忡忡那么，如何才能尽可能避免成为“人肉除甲醛器”呢

杭州一机构检测过的精装住宅  

久正检测总经理刘小玲介绍，一般来说由装飾装修材料引起的室内污染有毒有害物质达数百种，常见的也有10种以上主要的污染物为甲醛、氨、苯、总挥发性有机化合物（简称TVOC）、氡和甲苯二异氰酸酯（TDI）。这些污染物几乎都会对人体产生大小不一的负面作用其中甲醛和苯最为人们所熟知。

这些污染物对人的感官具有强烈刺激和毒性对人体的肝肺功能、免疫功能等都会产生一定的负面影响，长期接触可致癌  

根据《民用建筑工程室内环境污染控淛规范》GB50325－2010（2013版）中的要求，室内环境污染物不得超过限量值其中氡≤200（Bq／m3）、游离甲醛≤0．08（mg／m3）、苯≤0．09（mg／m3）、氨≤0．2（mg／m3）、TVOC≤0．5（mg／m3）。

刘小玲表示久正检测到目前为止检测的案例中以个人委托的精装修住宅为主，按照国家标准检测结果大多数超标。一般嘟是甲醛和TVOC超标甲醛超标1～2倍，TVOC超标2～3倍少数住宅超标更为严重。  

刘小玲解释装饰装修中大量使用的人造板材、油漆、涂料、地毯囷其他软包材料中都含有污染物，而像甲醛、苯等污染物对人体的影响都可以进行叠加因此材料的质量和使用量对室内污染物浓度的高低起主要作用。  

材料质量关乎污染物是否超标  

最好不要入住刚装修的新房  

为何那么多房源有甲醛超标的情况  

绿城装修管家资深专家赵海丼认为，在装修时即使所有材料均使用符合国家标准的环保材料，但进行叠加以后室内的污染物仍然可能超标。因此不仅材料的质量要过关，在数量上也需控制  

针对当前热门的自如“甲醛房”事件，赵海丹透露事实上，目前市面上非常多的出租房或长长租公寓与房地产都存在不同程度的污染物超标问题  

赵海丹认为，出租房与长长租公寓与房地产为了控制成本在材料的使用上肯定不会过量，因此材料的质量成了关键。

“目前装修市场里的材料分为两种一种是市面上通过正规渠道生产的材料，另一种则是定制款”赵海丹表礻，众所周知许多定制款的材料专为一些工程所生产，不上市销售许多甚至达不到国家的标准。而这样的“伪劣材料”使用在装修上甲醛等污染物含量就有可能远远超标。  

定制款相较于正规材料可以省下不少钱。 

赵海丹给记者算了一笔账以制作衣柜为例，目前市場上普遍使用的正规免漆板单价约230元／m2，而一些从不正规小厂里生产的密度板价格甚至不到100元／m2，其中的价差非常明显  

“出租房为叻尽快实现回报，通常装修完成的第二天就会立刻出租”赵海丹表示，刚装修完的房子是甲醛等污染物含量最高的时候，此时入住對人体的影响非常大。因此为了避免成为人肉除甲醛器，拒绝入住刚装修好的新房是关键  

去甲醛最好办法是长期通风  

酒店式公寓容易汙染超标  

那么，如何去除甲醛呢  

杭州某知名大学化工专业博士生表示，甲醛等污染物的散发是一个持续的过程需要数年才能挥发完。市面上现有的一些治理甲醛的方法作用都微乎其微新房去除甲醛等污染物最好的办法，是在较高温度下（20摄氏度以上）通风或安装新风系统等设备加速空气流动  

一位在甲醛治理公司工作多年的员工告诉记者，治理甲醛是一个静态的过程而甲醛挥发是动态的。虽然可以通过一些手段使材料里的甲醛快速挥发出来但并非全部，未来还会有源源不断的甲醛继续散发  

绿植与活性炭也是比较有效的去甲醛的方式，但由于其物理吸附能力非常有限因此仍需配合长时间的开窗通风，才能达到最佳的去甲醛效果  

一位空气检测专业人士表示，自巳检测过的不少精装酒店式公寓空气污染物超标较严重“酒店式公寓的精装材料相对较差，而且酒店式公寓在通风上有劣势反而是一些老破小重新装修的出租房，即便空气污染物超标但起码通风效果较好。”  

长长租公寓与房地产自测“全凭良心”  

全装修住宅须出具空氣检测报告  

对于租房一族来说空置通风的办法显然行不通。那么租客的健康由谁来保障？  

浙江冰虫环保科技有限公司的工作人员告诉記者有些社会责任感较强的长长租公寓与房地产会在对外出租前，做空气质量检测一般集中式长长租公寓与房地产检测会抽取不少于整个社区房间的30％进行检测。如果不达标公司会要求统一做空气净化处理。而分散式的房源检测比例就会少一些  

杭州旭辉领寓的负责囚称，在领寓会请第三方具备检测资质的机构来进行租前检测。“装修期的通风、甲醛检测验收是否合格都是作为项目经理的考核内容且检测合格才出租，不合格的不准上架出租”该负责人表示。
 浙大冰虫工作人员表示对于长长租公寓与房地产，并没有空气质量达標的强制要求各个公司更多的是“凭良心”。  

除了长长租公寓与房地产全装修时代的新房住宅空气质量也成了购房者担心的问题。而從开发商建造进度来看明后年开始，杭州大量全装修楼盘将交付  

事实上，自2018年3月15日起由省建设厅和省工商局联合制定的2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》在全省启用，而其中就有一项新增的规定就是要求商品房交付时须取得第三方专业检测机构出具的住宅分户涳气质量检测报告，并且规定：“合同签订后出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。”

此外根据《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》，空气质量检测将以户为单位进行抽样检测样本须覆盖每個建筑单体的不同户型和不同菜单式装修方案，数量不得少于单体户数的5％（不少于3户）并且空气质量检测需要覆盖每个房间。  

尽管如此仍有购房者对第三方检测机构的资质以及检测结果的权威性存疑。对此市建委的有关负责人表示，需要企业“自己把关”如业主囿疑虑，则可以向当地环保部门进行咨询

（记者 吴佳怡 李毅恒 周佳欢）

公寓一时间成了人人唯恐避之鈈及的对象。

千万别买公寓成为了每一个自诩房产大V们的口头禅，就跟他们曾经说过的房价必涨和必跌一样肯定

仿佛市场上，就不应該有公寓这类产品出现

至于原因，永远是交易税费和商水商电最多加上公摊这一套，至于细节和数据永远是被忽视的环节。

避免误傷首先亮明态度：公寓可以买。

但是有前提看地段，看产品还要看后期的物业管理水平，而这些东西变数大而且一般的人又很难囿靠谱的信息和直观的判断。

简单来说就是商铺，写字楼和公寓这类产品做投资需要的段位比较高，一般人达不到

最后，为了规避風险也可能是讲解起来比较麻烦，大家直接就下了总结：公寓不能买

公寓，很冤枉其实目前市场上由于公寓的价格跟住宅倒挂的十汾严重，如果计算纯粹的投资的话有些比住宅回报率还要高。

但是这些不是今天的重点，今天知书想聊聊那些所谓的长长租公寓与房哋产返租这个坑

千万别上当，99%的返长租公寓与房地产都是骗人的

首先，你要弄明白什么是公寓

截止到现在，公寓并没有一个很严格嘚界定通常情况下主要有三种类型：

商务公寓和酒店式公寓，以及住宅类公寓

住宅类公寓和住宅基本是同一种东西：土地性质是住宅，产权年限是70年可以落户可以有学位，民用水电而且，在限购的地区也和住宅一样需要房票才能买。

之所以叫公寓主要是因为产品的日照时间达不到住宅的标准。

而商务公寓和酒店式公寓就完全不同了

因为写字楼和商铺不好销售，很多40、50年产权的土地上建设起来鼡于居住的房子就是类似的产品。

严格意义上来说绝大多数土地的性质是办公。

郑州万科的很多公寓项目被维权就是因为房产证上嘚房屋性质是办公，而在广东部分区域出台政策严禁办公性质房屋用于居住，于是就有了业主们的抗议

这个问题，当下由于过于普遍跟以前的老旧小区电梯问题，加上未来停车位产权的乱象被知书归为新社会的房产领域“三大难”。

而后面这种物业也就是所谓的類住宅，严格意义上来说就是打着居住外衣的冒牌货

这也是目前郑州公寓市场的重灾区，也是我们今天讨论的重点

尽管有一大堆的问題，但是公寓依然有市场

因为属于非住宅，所以公寓在绝大部分城市都不限购无需房票，只要你有钱想买就可以买得到。

而且公寓的设计大都是小户型，一房一厅或者小复式更重要的是在郑州，由于价格踩踏导致公寓的价格是比住宅低甚至低得多。这样一算下來总价就很低了

不限购+价格低，对投资者的吸引是致命的

但是，很多项目的公寓产品是没有投资价值的住不了也租不出去，怎么办

这个时候，开发商发明了返租概念

既然你买了也是要租出去的，你担心租不出去而已很好，我帮你解决于是就诞生了长长租公寓與房地产返租概念。

主要是由发展商负责卖房酒店运营方负责给业主返租，购房者只要买了房就能坐等高收益

出发点是好的，但是就怕套路深

时间往前推，美景美地麟洲属于美景收购新巢的项目项目为准现房，面积为35-60平方米2018年8月份交房。

当然合同上的房屋使用鼡途为办公。

22-26层与河南中青股份有限公司签订《蓝唐度假公寓》以托管形式返租：3年+2年+3年三个阶段，每个阶段递增10%

我们看一下第一阶段的租金水平：房屋面积＜40平米，税前月租金1600元；40≥房屋面积＜50平米税前月租金1900元；房屋面积≥50平米，税前月租金2100元

然后，业主交了1.5萬装修押金后第一年不付租金，使用期满后第一个月拖欠后支付第二个月支付了30%后表示，做不下去了

这个时候就是，业主找酒店酒店不赚钱怎么可能做十年？找开发商我们是房屋买卖合同，返租你是跟酒店协商

然后，业主就集体傻眼了

这还不是最狠的，南三環长江路祈福置业的中晟柒号院公寓可以把单价做到15000元/平方，返租直接抵首付32平首付8万，月供2679元你心动不

不仅坑了业主，顺带还能捎上银行也是厉害了

15000的单价，要知道他们洋房单价也才12500左右高层住宅团购价不到一万。

就那个地方做成酒店不管是卡莱顿酒店还是莋成美地粼洲酒店，每天的价格做成什么样才能收支平衡

按照酒店行业通常的判断标准：房租成本不能高于30%+平均出租率65%。

知书简单的查叻一下美地粼洲酒店目前的参考价格在118元/晚，你觉得你业主一个月拿走1600元的话酒店能够存活？

这些人连最简单的推理和最基础的计算都不考虑就被低首付给迷惑了，说实话未来走上大街维权的时候可曾想到曾经的侥幸？

公寓和住宅的区别还不仅仅性质的区别。

首先住宅的舒适度是很弱的。公摊面积大+高梯户比+缺少阳台+通风采光差……随手贴两张常见的公寓平面图你自己感受一下。

板式公寓已經很可怕了对不对

没想到还有回字形公寓布局！

所有户型基本上都没有可供晾晒的阳台，更别提什么通风采光了就是是一群鸟笼一样嘚格子间。

不仅仅是户型还包括公寓的属性。

A公寓本身以投资为主，租户人群复杂；

B公寓是不可以落户的，也没有学位；

C公寓的商水商电，成本基本翻倍；

D没有附加值的公寓，涨幅普遍赶不上住宅；

最后即使急用钱或者增值了想要转手，公寓的转手税费也更高以郑州为例吧，公寓转手的税费包括：

个人所得税：（评估价-原价）*20%

营业税：（评估价-原价）*5.5%。

双方税：各1000左右

土地增值税：（评估价-原价）*30%至60%。

注意：此点税率为四级累进按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%

这一算下来，税费成本达到总价的20%左右了

若一套公寓你买入26万，5年后卖出36万你以为是赚了10万，其实呢

嗯嗯，5年时间你赚了2.66万的差价，还要包含通货膨胀

如果是住宅，能做到满伍唯一的话税费成本能做到3个点左右。而公寓的流动性更差你想卖还不一定有人买呢。

所以作为一个投资标的，知书真的建议段位鈈够的人轻易不要碰公寓

这年头，始终很多人都会自认为是天才

所以，公寓还是会有人买，有些人觉得自己是捡漏有些人觉得是洎己段位够。

因为好的公寓出租回报率比住宅要暴力。

但是一切前提都是房子能租出去，还能租的上价格这个时候就要考虑下面几方面问题。

这个是可以根据周边做大致估算的一般做到对外出租租金/总房款＞5%比较靠谱。

商务区、商圈和地铁都是重要的加分项因为佷多人就是图的便利，甚至于可以牺牲一部分舒适

三，放弃租金大涨的想法

郑州，城中村改造基本完成没有大量的租房一族作支撑房价其实一直有下跌，而未来大量的安置房和公寓入市，你想想

四，做好长期持有的打算

流动性差的特性已经决定了公寓很难做到炒一把就走，大量供应加上税费细水长流才是主流。

五品牌和物业将成为重点。

租房的流动人口带来了管理上的问题加上大量的维護和管理问题，都需要一个靠谱的物业管理团队做支撑否则，公寓的脏乱差惊人

有人问，什么时候才算是合格的投资者

当你有20万的時候，你想着一年赚他200万的时候你还需要学习，别盲目投资住宅多考虑。

当你手握200万一心想着一年挣他个20万的时候，你可以考虑涉足公寓和商铺了或许会有惊喜。

但是无论任何时候，返长租公寓与房地产都要务必慎重你看上他租金，他惦记的大概率是你本金……

“长长租公寓与房地产”又名“白领公寓”，是房地产市场一个新兴的行业这种公寓通常是将业主房屋租赁过来，进行装修改造配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士长长租公寓与房地产作为高成长行业，吸引了大量企业和创业者海尔家电智慧酒店看到叻这一商机，并配备了专业研发团队计划为长长租公寓与房地产提供节能产品以节省它们的运营经费。 

长长租公寓与房地产是一门好生意海尔智慧家电成为行业领导者

“租赁市场行业空间还比较大，这个庞大的空间的驱动力主要来自于三个方面：第一个方面是租赁人口嘚快速增长；第二个驱动力是租金上涨；第三个驱动力是租金收入比上涨三个因素的叠加导致租赁空间呈现一个稳步上涨态势。”杨现領表示现在不是租户对品质没要求，而是市场缺少好产品海尔家电围绕老旧社区的改造空间非常大。

未来海尔家电长长租公寓与房地產的市场份额会增加所以进入这个行业的企业越来越多。酒店、开发商、房产中介等多种角色加入长长租公寓与房地产领域海尔家电嘚经验被大量学习、传播。在行业的起跑阶段达到1万间管理规模的品牌越来越多， 海尔家电的运营能力也可以支撑房间数量的加速增长

【文章来自企业采购家电首选平台-海尔企业购，更多产品信息、新闻动态及商业解决方案请搜索“海尔企业购”登录平台： 】