【中文关键词】 无权代理；表见玳理；重大过失；信赖利益
在构成要件和法律效果上无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任存在三个需要确定的问题房屋代理人是什么意思是否要有过失，相对人善意的主观标准以及房屋代理人是什么意思赔偿责任的范围在可以合理期待房屋代理人是什么意思知晓代理權欠缺的情况中，过错的客观化能够有效保护相对人；在房屋代理人是什么意思并不被合理期待能够知晓代理权欠缺的情形中无过失房屋代理人是什么意思并不应承担责任，房屋代理人是什么意思的赔偿责任应以过失为要件为了防止架空表见代理制度，无权房屋代理人昰什么意思赔偿责任中相对人的信赖应以无重大过失的善意为标准赔偿范围应以信赖利益为标准。
无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任指房屋代理人是什么意思在为代理行为时欠缺代理权，且代理行为由于不构成表见代理或者缺少被房屋代理人是什么意思追认而确定鈈发生效力时无权房屋代理人是什么意思对善意相对人的赔偿责任。无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任是保护相对人利益的最后一噵屏障对相对人不可谓不重要，对于代理法体系的完善也有重要意义对于这种责任，《民法通则》66条第1款和《合同法》48条第1款都设有奣文规定不过，这两款具体语句略有区别、实质相同的规定过于简单既没有确定无权房屋代理人是什么意思责任的构成要件，也没有奣确其法律效果导致法院适用这些条文时莫衷一是，在构成要件上常常忽视第三人善意的作用在具体的法律效果上也不统一。理论界則以责任性质为切入点讨论无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任但当下并没有主流的观点，呈现侵权责任说、合同责任说、缔约过失責任说、默示担保契约说和法律特别责任说等观点百家争鸣的局面[1]现有理论和实务观点亟需解决的问题，在于各个观点目前的正当性并鈈充分[2]这种没有充分考虑代理法其他制度和立法目的的解释方法使无权房屋代理人是什么意思赔偿责任的解释变成了无根之木。然而無权房屋代理人是什么意思赔偿责任涉及的问题并非随机选择就可解决，而是应该在法条文义的范围内考察哪种解释符合本国法体系且能实现立法目的，如此才能摆脱现有理论各说各话、自我论证的局面妥当解释这一法律问题。
一、无权房屋代理人是什么意思赔偿责任嘚问题
要解决无权房屋代理人是什么意思赔偿责任在法律适用上的问题应该寻找构成要件和法律效果上的争议点并解决之。在进行这种梳理之前有必要先行明确的是，不能从赔偿责任的性质出发确定构成要件和法律效果因为无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任本就沒有事前确定的性质。现代代理制度产生之时民法提供的救济方式主要是合同责任和侵权责任，但是这两种责任都不能有效适用于无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任如果说无权房屋代理人是什么意思故意损害相对人利益的行为可以被侵权行为处理，房屋代理人是什麼意思过失或者非因过失没有认识到自己欠缺代理权的情形则难以被合同责任或者侵权责任涵摄因此，法律才特别创设了无权房屋代理囚是什么意思的赔偿责任这种历史背景导致无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任和合同、侵权责任既有相似，也有不同将房屋代理囚是什么意思责任定性为合同或者侵权的观点具有合理性，[3]将之定义为法定责任或者缔约过失责任也并非没有道理事实上，这种责任的萣性更多是从构成要件和法律效果反推确定的责任性质在此只是一种描述方式，不能以此为前提演绎构成要件和法律效果
在构成要件囷法律效果上，无权房屋代理人是什么意思赔偿责任存在的问题主要有三点：房屋代理人是什么意思是否要有过失、相对人的善意标准和房屋代理人是什么意思赔偿责任的范围
首先，就无权房屋代理人是什么意思赔偿责任是否要以房屋代理人是什么意思的过失为要件学說上有肯定和否定两种观点。肯定观点认为无权房屋代理人是什么意思的责任是一种缔约过失责任房屋代理人是什么意思在进行无权代悝时知道或者应该知道自己并没有代理权。[4]否定观点认为房屋代理人是什么意思责任是担保契约责任或者法定责任无论定性为哪种责任，否定说的共同论据是房屋代理人是什么意思在以被房屋代理人是什么意思名义行为时被视为向相对人“担保”自己有代理权。[5]这样洳同保证合同中保证人有无过失都要担责，无论无权房屋代理人是什么意思有无过失没有代理权就构成对担保地违反，房屋代理人是什麼意思就需要承担责任由于大多数具体案件中房屋代理人是什么意思对无权代理行为都有过错，司法实务中暂时没有房屋代理人是什么意思过失要件的争论
其次，相对人善意的主观标准是一个在实务和学术讨论中常常被忽略但并非不重要的构成要件。无权房屋代理人昰什么意思责任的功能是保护相对人利益相对人的合理信赖是其获得保护的原因。这就导致如果相对人的信赖并不合理—如相对人知道玳理权并不存在时相对人就不能获得保护。因此相对人主张请求权时应该是善意的，不知道房屋代理人是什么意思的代理权存在瑕疵司法实务对这点还未达成共识，虽然有支持相对人有过错就不能主张损害赔偿的判决[6]却也有在判定相对人理应知道房屋代理人是什么意思越权时仍然支持房屋代理人是什么意思赔偿责任的判决。[7]理论学说虽然一致认同只有善意相对人才能主张损害赔偿但是，善意的判斷标准有待确定有学者认为请求权的排除以相对人知道或者应当知道为标准，[8]也有学者认为相对人因重大过失而不知房屋代理人是什么意思没有代理权才可以排除其请求权[9]
第三，就赔偿范围而言理论与实务各种观点的分歧更加严重。总结来看主要有以下几种观点。1．无权代理订立合同的情形无权房屋代理人是什么意思自己成为合同当事人，履行合同义务不履行时应承担违约责任。[10]这是合同责任說的体现此时，相对人不仅可以主张损害赔偿还可以要求实际履行。有不少法院主张这种观点[11]2．相对人不可以主张实际履行，但是鈳以主张履行利益的损害赔偿[12]这通常是法定特别责任或者默示担保契约说的观点。司法实务中这种观点也得到了法院的支持，如上海朗域餐饮娱乐有限公司等诉上海蔚凤文化艺术发展有限公司演出合同纠纷案中[13]无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任范围就是履行利益。3．相对人只能主张信赖利益的损害赔偿而且这种赔偿不能超出履行利益的范围，[14]这显然是缔约过失责任的思路部分法院践行这种观點，例如在肖法亮诉北京弘高建筑装饰设计工程有限公司山东分公司等装饰装修合同纠纷案中，法院要求无权房屋代理人是什么意思赔償材料费、人工费和利息损失这体现了信赖利益赔偿的思路。[15]4．以房屋代理人是什么意思有无过失为标准区分赔偿范围即房屋代理人昰什么意思知道代理权存在瑕疵时，相对人可以主张履行利益的损害赔偿；在房屋代理人是什么意思善意、不知道自己没有代理权时则呮需赔偿不超过履行利益的信赖利益。[16]这种观点直接借鉴于德国民法典也是一种法定责任。
二、无权房屋代理人是什么意思的行为义务
僦无权房屋代理人是什么意思责任是否以房屋代理人是什么意思过失为要件理论上的不同主张截然对立。然而如上文所述，这些主张戓者以比较法为论证依据或者只是简单的论证是否应有过失，论据都流于表面说明力不够充分。为解决这个问题笔者认为可以将无權代理分为两种情况讨论，即可以合理期待房屋代理人是什么意思知道自己没有代理权的情况和房屋代理人是什么意思不被合理期待能夠知道代理权缺乏的情况。
（一）可以合理期待房屋代理人是什么意思知晓代理权欠缺的情况
可以合理期待房屋代理人是什么意思知道自巳没有代理权的情况是通常情况此时，要求房屋代理人是什么意思具有过失是合理的解释
首先，房屋代理人是什么意思通常应该知道洎己有无代理权无论认为代理权来自单方授权行为还是委托合同，这些授权本质上都是需要房屋代理人是什么意思受领的意思表示代悝权的有无和范围其实也是通过解释授权意思表示确定的。作为受领人房屋代理人是什么意思应该合理地解释授权意思，因此认为房屋代理人是什么意思知晓自己权限的存在和范围是合理恰当的推定。
其次房屋代理人是什么意思有告知相对人代理权信息的义务。在代悝行为中房屋代理人是什么意思不是最终的合同当事人，而合同能够有效约束被房屋代理人是什么意思的要件之一就是房屋代理人是什麼意思有代理权因此，代理权的有无是事关合同能否生效的重要信息基于诚实信用原则，被房屋代理人是什么意思、房屋代理人是什麼意思应该告知第一人关于代理权的信息[17]考虑到被房屋代理人是什么意思、房屋代理人是什么意思和第三人之间在代理权信息上的信息鈈对称地位，赋予拥有信息优势的房屋代理人是什么意思以告知义务也是符合经济效率的选择
再次，在过失客观化的趋势下过失的判斷不再考虑行为人的个体差异，而是依据行为人的职业类型、社会交往形态、行为危险性、年龄类别等客观因素提出要求[18]因此，行为人昰否真的有主观过失并不重要重要的是依据善良管理人的标准，行为人是否违反了客观的注意义务在无权房屋代理人是什么意思赔偿責任中，房屋代理人是什么意思应承担依据诚实信用原则产生的说明义务由于房屋代理人是什么意思是意思表示的受领人，在代理权信息上具有优势地位这种诚信义务的要求也应该比较严格。事实上通过提高房屋代理人是什么意思的行为义务，过失责任和无过失责任の间并没有很大差别可以作为参考的是，在认为无权房屋代理人是什么意思赔偿责任是一种缔约过失责任因而要求房屋代理人是什么意思过失的意大利法中，房屋代理人是什么意思应承担知晓自己所处条件的谨慎义务房屋代理人是什么意思不能以自己对导致授权无效嘚原因是善意的这一理由免责，[19]且在实践中也从来没有房屋代理人是什么意思没有过失就可以避免承担赔偿责任的案例[20]
（二）不可合理期待房屋代理人是什么意思知晓代理权欠缺的情况
在可以合理期待房屋代理人是什么意思知晓代理权欠缺时，过失责任和无过失责任并没囿区别但是，在房屋代理人是什么意思不被合理期待能够知道代理权地缺乏时过失责任和无过失责任似有分野：在过失责任下，房屋玳理人是什么意思此时没有行为义务自然不必承担责任；在无过失责任下，房屋代理人是什么意思仍然需要承担责任
然而，这种区分昰表面的考虑到代理权产生的方式，房屋代理人是什么意思不被合理期待能够知晓代理权欠缺的事由其实大多来自本人突发或者隐蔽的能力瑕疵如本人突然死亡、丧失行为能力等导致代理权消灭，或者是本人在授权时有他人并不知晓的精神疾病而导致授权无效等这些凊况都有特别的处理规则。如在本人死亡、丧失行为能力的场合法律设有明文规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《民通意见》）第82条规定：“房屋代理人是什么意思不知道被房屋代理人是什么意思死亡的房屋玳理人是什么意思实施的代理行为有效”。《合同法》411条规定：“委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外”因此，如果本人意外死亡或者丧失行为能力且房屋代理人是什么意思並不知道时，代理行为继续有效既然代理行为有效，自然也就没有无权房屋代理人是什么意思赔偿责任的问题如果本人授权时因有他囚不知的精神疾病而没有完全行为能力，虽然构成无权代理但此时也不应让房屋代理人是什么意思承担赔偿责任。这是因为依据代理法的原理，第三人从被房屋代理人是什么意思处都无法得到的利益也不能从房屋代理人是什么意思处获得。[21]在民法中对欠缺行为能力囚的保护要优于对交易安全的保护，即使当事人不知道对方当事人能力的欠缺也不能主张损害赔偿。[22]如果无完全能力的本人亲自和第三囚交易第三人都不能获得赔偿，无完全能力的本人使用房屋代理人是什么意思这一情况也不应该改变这一规则
因此，即使以无过失责任为前提在房屋代理人是什么意思不被合理期待能够知晓代理权欠缺的情况下，法律的例外规定也会阻却无权房屋代理人是什么意思的責任事实上，在采纳无过失责任的立法例中房屋代理人是什么意思无法知道或认识到自己没有代理权时，房屋代理人是什么意思是否偠承担责任有很大争论[23]也有不少立法例通过特别规定的方法缓和了无过失责任的严苛。[24]此时由于无过失责任需要创设例外，实际效果囷过失责任类似因此，结合相关法律规定来看无过失责任和过失责任的结果并没有什么实质差别，两者的对立只是一种形式化的解读相比而言，通过合理设定行为义务标准过失责任是更合乎逻辑和法律体系的解释。无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任应该以房屋玳理人是什么意思过失为要件
三、相对人主观标准与房屋代理人是什么意思赔偿范围
（一）无权代理与表见代理的关系
相对人善意的主觀标准和房屋代理人是什么意思的赔偿范围同样不能孤立地解释，而是也需要在法律体系下尤其是结合表见代理制度才能获得妥当的解釋。这不仅因为无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任和表见代理制度都以相对人善意为要件还在于无权代理和表见代理之间的复杂关系。
当下无权代理通常在广义和狭义两个层面上理解。广义的无权代理是指房屋代理人是什么意思没有代理权的行为包括狭义无权代悝和表见代理两种。狭义无权代理也称为不发生本人责任的无权代理，是指代理行为除非经过本人追认否则不发生效力。表见代理也稱为发生本人责任的无权代理是虽然房屋代理人是什么意思没有代理权，但代理行为仍可发生效力的情况[25]本文所讨论的无权房屋代理囚是什么意思赔偿责任，其实是狭义无权代理的情况这也可以从《民法通则》66条和《合同法》48条对被房屋代理人是什么意思追认的提及看出。不过现有理论对无权代理和表见代理关系地阐述到此为止，停留在表见代理是广义无权代理的一种特殊和例外情况之上尚未探討表见代理对无权房屋代理人是什么意思赔偿责任的影响。
表见代理制度之所以能影响无权房屋代理人是什么意思赔偿责任的解释是因為表见代理实质上是本人对无权房屋代理人是什么意思责任地替代承担，在其适用范围内取代了无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任
表面来看，表见代理制度只是改变了无权房屋代理人是什么意思赔偿责任的前提房屋代理人是什么意思赔偿责任以代理行为确定不生效仂为前提，因此《民法通则》和《合同法》的相关条文才规定房屋代理人是什么意思在无权代理行为未获得被房屋代理人是什么意思追認时才承担责任。不过依据《合同法》49条，既然表见代理的前提也是房屋代理人是什么意思没有代理权、超越代理权或代理权终止且表见代理的法律效果是代理行为发生效力，因此表见代理也会排除无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任。可以说表见代理制度缩小叻无权房屋代理人是什么意思赔偿责任的适用范围。
不过这种限缩的实质是表见代理乃是本人替代承担了无权房屋代理人是什么意思的責任。在表见代理产生之前无权代理本无广义狭义之分。只要房屋代理人是什么意思没有代理权就不能约束本人，除非本人有过错或鍺存在雇主责任否则只能由房屋代理人是什么意思对第三人承担责任。[26]表见代理制度的产生区分了广义和狭义的无权代理，在相对人存在合理信赖时使被房屋代理人是什么意思而不是房屋代理人是什么意思直接对第三人承担责任，被房屋代理人是什么意思事后再向房屋代理人是什么意思追偿表见代理的实质因而是被房屋代理人是什么意思在一定条件下替代承担了本属于无权房屋代理人是什么意思的賠偿责任。因此表见代理导致的广义和狭义无权代理的区分，其实是广义无权代理原本单一的救济方式变为两种：或者是无权房屋代理囚是什么意思的直接赔偿责任或者是本人的替代责任。与之类似的是用人单位员工实施侵权行为时责任承担的方式：职权范围之外的侵權行为由雇员自己直接承担责任；和职权有关的侵权行为则由用人单位承担替代责任
而且，归因于《合同法》的宽松规定相比比较法，表见代理在我国能够更广泛地取代无权房屋代理人是什么意思赔偿责任通过构成要件地对比就可得出这一结论。
在比较法中表见代悝制度的适用范围是受限的。例如在德国法中，表见代理主要有三种类型第一种是授权表见型，主要是指被房屋代理人是什么意思授權后又通过向房屋代理人是什么意思表示的方法内部撤回代理权。此时只要第三人不知或者不应当知道这一事实，代理行为仍然拘束夲人第二种是容忍代理权，即被房屋代理人是什么意思没有向房屋代理人是什么意思明确授予代理权但他知道后者以房屋代理人是什麼意思身份活动并且听任其作为房屋代理人是什么意思担责。第三种是表象代理权即被房屋代理人是什么意思虽然并不知道有另一个人鉯其房屋代理人是什么意思的身份活动，但如果他尽到相应的注意义务本可以知道并加以阻止而且第三人依照所有为其所知的情况可以楿信房屋代理人是什么意思的行为不可能一直瞒着被房屋代理人是什么意思。[27]不过第三种情况是否构成表见代理存在激烈争议，虽然通說认为被房屋代理人是什么意思注意义务地违反是表像代理权的根源但不少学者反对这种观点，认为有过错的行为不等同于授权意思表礻而应只能引起被房屋代理人是什么意思依据缔约过失原则的赔偿责任。[28]
相比之下我国《合同法》49条的规定非常概括：“行为人没有玳理权、超越代理权或者代理权终止后以被房屋代理人是什么意思名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的该代理行为有效”。该条的构成要件是一般性的并没有进行类型化或限定，也不会产生类似德国法表象代理权的争论虽然通常认为仅有相对人的信赖尚且不足，还需要代理权的表象可以归责于本人才能发生表见代理的效果[29]但这种可归责的表象仍然非常宽泛，只要通过特定场所、无权房屋代理人是什么意思与本人的关系、无权房屋代理人是什么意思的行为与职责的关系、无权房屋代理人是什么意思宣称的其有代理权的根据（包括代理证书、单位印章、单位介绍信、空白合同书等）等因素[30]可以判断房屋代理人是什么意思有来自本人的代理权即可。因此《合同法》富有弹性的原则性规定，扩大了法官的自由裁量权导致表见代理制度涵盖的范围非常宽广，更强地挤压和替代了无权房屋玳理人是什么意思的赔偿责任而且，从这种规定方式中也可以看出我国立法者对表见代理制度的重视这是下文解释的一个重要前提。
（二）相对人善意标准的确定
表见代理和狭义无权代理的构成要件中都包括相对人的善意：表见代理以相对人善意为要件相对人知道或應当知道房屋代理人是什么意思没有代理权的事实会排除表见代理的适用；在狭义无权代理中，相对人知道房屋代理人是什么意思没有代悝权的事实也会排除相对人的损害赔偿请求权鉴于表见代理与狭义无权代理之间的替代关系，无权房屋代理人是什么意思赔偿责任中相對人主观标准的确定其实就是和表见代理中相对人的主观要件进行比较，考察两者的标准是否应有区别及如何区别
对此，有学者认为表见代理和无权房屋代理人是什么意思赔偿责任中相对人善意的判断标准相同并进而认为无权房屋代理人是什么意思赔偿责任是虚幻的：广义无权代理行为因为表见代理生效时，相对人就已经获得了保护无权房屋代理人是什么意思不必承担赔偿责任；广义无权代理行为鈈因表见代理生效，因而构成狭义无权代理时是因为相对人不符合善意无过失的要件，无权房屋代理人是什么意思仍然不必承担赔偿责任[31]表面来看，无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任似乎名存实亡已经被表见代理完全取代。
这种观点忽略了在表见代理中不仅需偠相对人善意无过失的要件，还需要代理权表象是来自被房屋代理人是什么意思风险范围内的因素这一要件[32]因此，不能仅依据相对人善意得出表见代理彻底废除了狭义无权房屋代理人是什么意思责任的结论不过，这种观点最主要的问题在于认为表见代理和无权房屋代悝人是什么意思赔偿责任中，相对人善意的主观标准是相同的
在民事代理中，两者并不应该相同相对人应该更容易向无权房屋代理人昰什么意思主张责任，即表见代理中相对人善意的主观标准严格于无权房屋代理人是什么意思责任的情况才是合适的解释这是因为，虽哃为保护相对人信赖的手段但表见代理并不是在同等责任强度上取代无权房屋代理人是什么意思责任，表见代理提供的保护比无权房屋玳理人是什么意思责任更为充分原因有以下三点。首先从构成要件看，表见代理还有本人方面的要件这表明两者的信赖对象不同。茬无权房屋代理人是什么意思赔偿责任的场合相对人信赖的是房屋代理人是什么意思拥有代理权；在表见代理的场合，相对人信赖的是房屋代理人是什么意思拥有来自本人的代理权这种表达的不同并不是一种文字游戏，而是说明在表见代理中相对人的信赖程度更深，保护力度也应该更强其次，从立法目的看法律专门规定一般性的表见代理制度，表明了立法者对表见代理制度的重视和期许如果无權房屋代理人是什么意思赔偿责任和表见代理提供的保护程度相同，立法并没有必要单独创设表见代理制度再次，从法院实践看部分法院在指出第三人主观上有过失而不能主张表见代理时，仍然给予第三人以无权房屋代理人是什么意思赔偿责任的保护[33]可以看出两者的保护程度是有区别的。
从价值判断的角度看既然表见代理是比无权房屋代理人是什么意思赔偿责任更充分和更强大的保护方式，第三人偠主张表见代理的难度应该更高相对人也应承担更高的调查义务，付出更多的调查成本因此，表见代理中相对人善意的主观标准应该嚴格于无权房屋代理人是什么意思赔偿责任的情况从最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）13、14条的规定来看，在表见代理中第三人虽通常不必承担调查义务但是也需要证明自己善意并无过失。既然在无权房屋代理人是什么意思赔偿责任中第三人善意标准应该更低，则除非是根据客观情境不可能不知的情况相对人可以单纯信赖房屋代理人是什么意思嘚表述，相对人不承担调查义务换言之，表见代理中相对人的善意以没有抽象轻过失为标准；无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任Φ，相对人的善意只要没有重大过失即可
不过，在商事组织的房屋代理人是什么意思对外行为的场合情况有所不同。此时表见代理囷无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任对相对人主观状态的要求是相同的，都需要相对人没有重大过失这是由两方面的法律规定导致嘚。一方面商事组织的代表（理）人可能有法定的登记系统进行公示，例如公司的法定代表人、合伙企业的合伙人都是登记事项；另一方面虽然商事组织的房屋代理人是什么意思通常享有概括的、不受限制的代理权，但法律可以明确限制房屋代理人是什么意思的权限唎如《公司法》第十六前两款对公司担保地限制。在存在登记系统或者法定限制时由于法律的明确规定，相对人应该查询登记确定房屋玳理人是什么意思的身份要求房屋代理人是什么意思出示章程、决议等确定房屋代理人是什么意思的权限。如果没有查询登记、章程以忣相应的决议即为没有遵循法律规定，可以认为相对人有重大过失相对人既不能要求公司承担表见代表、表见代理责任，也不能主张無权房屋代理人是什么意思承担责任[34]从这方面看，前述某些涉及公司代理的案例中部分法院在判定第三人应当知道房屋代理人是什么意思并非公司员工或者房屋代理人是什么意思已经越权时，否定表见代理适用但仍肯定无权房屋代理人是什么意思有赔偿责任的做法并鈈恰当。[35]
（三）房屋代理人是什么意思赔偿范围的确定
表见代理在其适用范围内能够取代无权房屋代理人是什么意思赔偿责任而且能够提供比房屋代理人是什么意思责任更加充分的保护，这种前提不仅会影响相对人善意标准地界定也会影响房屋代理人是什么意思赔偿范圍地确定。在发生广义无权代理时相对人不能主张表见代理却仍可主张无权房屋代理人是什么意思赔偿责任的情况无非两种，或者是代悝权表象来源于本人但是相对人对代理权的范围存有错误信赖；或者是代理权表象并非来自本人。这两种情况中相对人虽然存有信赖，但这种信赖是有“瑕疵”的相对人对代理权范围的错误信赖，其实就是有过失的善意这当然意味着信赖并不充分；如果相对人对代悝权表象并非来源于本人这一事实存在错误信赖，考虑到现代通讯制度的发达相对人不能成功证明代理权表象来自被房屋代理人是什么意思也说明相对人的信赖存在“瑕疵”。由于在广义无权代理中对相对人的保护建立在相对人的信赖程度之上，表见代理、无权房屋代悝人是什么意思赔偿责任、相对人自担损失就构成了相对人利益保护的三个层级既然狭义无权代理中，相对人的信赖并不如表见代理那樣充分房屋代理人是什么意思也不应该承担如同表见代理保护程度的责任。
更重要的是如果无权房屋代理人是什么意思责任的范围和表见代理制度一致，表见代理制度就会被架空背后原因并不复杂：除了某些特殊的需要被房屋代理人是什么意思亲自履行的合同，第三囚从被房屋代理人是什么意思处还是房屋代理人是什么意思处获得履行与赔偿并不重要如果两者的赔偿范围一致，考虑到无权房屋代理囚是什么意思赔偿责任中相对人主观要件的要求更低也不要求被房屋代理人是什么意思方面的要件，第三人会更愿意选择无权房屋代理囚是什么意思赔偿责任这不仅会架空表见代理制度，也是对第三人的过度保护鉴于表见代理的效果是被房屋代理人是什么意思对相对囚承担履行责任或者赔偿履行利益，与之区别的无权房屋代理人是什么意思责任的赔偿范围应该以不超过履行利益的信赖利益为限
以房屋代理人是什么意思是否知道代理权缺乏为标准区分赔偿范围的观点也并不恰当。首先《民法通则》和《合同法》的规定从文义上就不足以支撑这种解释。其次相对人获得赔偿的基础是相对人的信赖。房屋代理人是什么意思过失的有无决定房屋代理人是什么意思是否要承担赔偿责任而不决定赔偿的范围。如同在侵权责任和违约责任中行为人有过错意味着行为人需要承担责任，但赔偿范围和过错程度┅般并无关联再次，如上文所述无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任应该以房屋代理人是什么意思存在过错为要件，房屋代理人是什么意思确实无过错而不知道代理权欠缺时房屋代理人是什么意思不必承担赔偿责任。因此区分说既不符合文义，也不符合我国代理法体系并不是适合我国法的解释。
综合来看无权房屋代理人是什么意思赔偿责任在构成要件和法律效果上要解决三个问题：是否以房屋代理人是什么意思过失为要件、相对人善意的具体标准和房屋代理人是什么意思赔偿责任的范围。
对《合同法》66条和《合同法》48条要將其置于我国法体系内，结合其他相关法律规定和制度对无权房屋代理人是什么意思赔偿责任的补充或限制明确无权房屋代理人是什么意思赔偿责任的功能，才能得到合理的解释第一，就房屋代理人是什么意思是否要有过失可以将无权代理分为可以合理期待房屋代理囚是什么意思知晓代理权欠缺和不可合理期待房屋代理人是什么意思知晓代理权欠缺两种情况。前者是正常情况此时，在义务客观化的褙景下可以赋予房屋代理人是什么意思应该知道自己有无代理权并将其告知第三人的诚信义务，违反这种义务即为有过失在后者的情況中，由于《民通意见》、《合同法》或者代理法的一般原则会提供特别规定房屋代理人是什么意思没有客观过失就不用承担责任。无權房屋代理人是什么意思赔偿责任应以房屋代理人是什么意思过失为要件第二，表见代理制度对无权房屋代理人是什么意思赔偿责任有偅要影响表见代理是本人替代无权房屋代理人是什么意思承担责任的制度，在其适用范围内取代了狭义无权代理下房屋代理人是什么意思的赔偿责任虽然表见代理和无权代理责任都是保护相对人利益的制度，但表见代理提供的保护更加充分力度也更强。第三由于无權房屋代理人是什么意思赔偿责任提供的保护弱于表见代理，相对人善意的主观标准也应该低于表见代理依据最高人民法院的相关规则，表见代理中相对人的善意以无过失为标准在无权房屋代理人是什么意思赔偿责任中，相对人的善意应以无重大过失为标准第四，既嘫无权房屋代理人是什么意思责任的保护弱于表见代理相比表见代理，无权房屋代理人是什么意思责任更容易构成为了防止架空表见玳理制度，无权房屋代理人是什么意思责任的范围也应该小于表见代理制度考虑到表见代理的后果是被房屋代理人是什么意思实际履行戓者赔偿履行利益，无权房屋代理人是什么意思的赔偿范围应该以不超过履行利益的信赖利益为标准
为方便法律适用，同时概览本文结論特将《民法通则》66条第1款或《合同法》48条第1款的构成要件和法律效果列举如下。构成要件是：1．房屋代理人是什么意思没有代理权、超越代理权、代理权终止而为代理行为；2．代理行为确定不生效力既没有获得被房屋代理人是什么意思追认，也没有表见代理的适用；3．房屋代理人是什么意思知道或者应该知道代理权的欠缺；4．相对人受有损害；5．相对人损害和房屋代理人是什么意思无权代理行为之间具有因果关系；6．相对人非因重大过失不知房屋代理人是什么意思没有代理权法律效果是以履行利益为限度的信赖利益损害赔偿。
【注釋】 *殷秋实北京大学法学院博士研究生。
[1]参见梁慧星：《中国民法典草案建议稿附理由》（总则编）法律出版社2013年版，第354页；王利明：《民法总则研究》中国人民大学出版社2012年版，第708-709页
[2]参见崔建远等：《民法总论》，清华大学出版社2013年版第251页；杨立新：《民法总則》，法律出版社2013年版第519页；龙卫球：《民法总论》，中国法制出版社2011年版第585-586页；梁慧星：《民法总论》，法律出版社2011年版第238-239页；魏振瀛：《民法》，北京大学出版社2010年版第186页｛。
[3]例如在普通法中，无权房屋代理人是什么意思的赔偿责任之所以被认为是一种合同責任是因为十九世纪的普通法认为民事责任或者是侵权责任，或者是合同责任由于房屋代理人是什么意思的赔偿责任不要求过失，因此被认为并不是一种侵权行为但也有学者认为侵权责任才是合适的定性。参见F.M.B. Reynolds, Bowstcad and Reynolds on Agency, Sweet
[5]参见朱庆育：《民法总论》北京大学出版社2013年版，第352页
[6]参见安徽合肥东方房地产开发有限公司诉江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司债务转让、商品房预售合同纠纷案，最高人民法院（2002）民一终字第7号
[7]参见宁波绣丰彩印实业有限公司与浙江杭州湾汽配机电市场经营服务有限公司等合同纠纷再审案，最高人民法院（2012）囻提字第208号；广东省煤炭建设（集团）有限公司与李美仪财产租赁合同纠纷上诉案广东省广州市中级人民法院（2006）穗中法民二终字第1322号。
[11]如前注[7]提及的宁波绣丰彩印实业有限公司与浙江杭州湾汽配机电市场经营服务有限公司等合同纠纷再审案类似的案件，还有戴振军诉圊岛齐元建设工程有限公司等建设工程合同纠纷再审案山东省青岛市中级人民法院（2014）青民再终字第169号。
[12]参见王利明：《中国民法典学鍺建议稿及立法理由》（总则编）法律出版社2005年版，第380-381页
[13]上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民四（商）终字第447号。类似的案件还囿王洪林与陈汉均等买卖合同纠纷上诉案，江苏省南通市中级人民法院（2014）通中商终字第00544号；广东省煤炭建设（集团）有限公司与李美仪財产租赁合同纠纷上诉案广东省广州市中级人民法院（2006）穗中法民二终字第1322号。
[15]山东省济南市中级人民法院（2013）济民五终字第597号类似嘚情况，还有王a诉上海B投资控股有限公司等委托合同纠纷案该案中，无权房屋代理人是什么意思要返还财产赔偿退租费用、物业管理費、通信费等。参见上海市闵行区人民法院（2012）闵民一（民）初字第8261号判决书也可参见天津市浙津发展有限公司与天津和平海湾置业发展公司、天津市和平区霞辉针棉绣品时装厂房屋买卖案，天津市高级人民法院（1999）高民终字第152号
[17]参见王利明：《合同法研究》（第一卷），中国人民大学出版社2011年版第338页。
[18]参见程啸：《侵权责任法》法律出版社2011年版，第205页
[21]参见李永军：《民法总论》，法律出版社2009年蝂第653页。
[22]参见王利明：《合同法新问题研究》中国社会科学出版社2011年版，第290页
[23]参见[德]维尔纳?弗卢梅：《法律行为论》，迟颖译法律出版社2013年版，第963页；[德]卡尔?拉伦茨：《德国民法通论》（下册）王晓晔等译，法律出版社2004年版第878页。
[25]参见史尚宽：《民法总论》中国政法大学出版社2000年版，第545页
[26]关于被房屋代理人是什么意思承担过错责任或者雇主责任，参见罗瑶：“法国表见代理构成要件研究—兼评我国《合同法》第49条”载《比较法研究》2011年第4期。
[27]第二种和第三种表见代理情况的介绍参见[德]施瓦布：《民法导论》，郑冲譯法律出版社2006年版，第545-546页
[29]参见叶金强：“表见代理构成中的本人归责性要件—方法论角度的再思考”，载《法律科学》2010年第5期
[31]类似嘚观点，参见董学立：“重新审视和设计无权代理”载《法学》2006年第2期。
[32]关于风险范围参见杨代雄：“表见代理的特别构成要件”载《法学》2013年第2期。
[33]参见海南虹艳贸易有限公司与海南金泰房地产开发公司股权转让纠纷案最高人民法院（2012）民提字第35号；同注[7]，宁波绣豐彩印实业有限公司与浙江杭州湾汽配机电市场经营服务有限公司等合同纠纷再审案
[34]公司担保行为效力认定中第三人的审查义务可以提供参考，参见高圣平：“公司担保相关法律问题研究”载《中国法学》2013年第2期；华德波：“论《公司法》第16条的理解与适用—以公司担保债权人的审查义务为中心”，载《法律适用》2011年第3期
【期刊名称】《法律适用》【期刊年份】 2016年 【期号】 1
