41,053,805,.cn)及《中国证券报》、《上海证券报》披露的、076號公告。2、公司董事会于2018年10月8日、10月17日审议通过了《关于预挂牌转让北京宝沃汽车有限公司67%股权的议案》、《关于公开挂牌转让北京宝沃汽车有限公司67%股权的议案》公司2018年第五次临时股东大会于11月5日审议通过了《关于公开挂牌转让北京宝沃汽车有限公司67%股权的议案》,北汽福田汽车股份有限公司公开挂牌转让所持北京宝沃汽车有限公司67%的股权挂牌价格为.cn)及《中国证券报》、《上海证券报》披露的、093、104號、公告。
(七) 主要控股参股公司分析
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北京福田康明斯发动机有限公司
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北京福田戴姆勒汽车有限公司
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北京安鹏中融汽车新零售科技有限公司
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丠京福田智蓝新能源汽车科技有限公司
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北京银达信融资担保有限责任公司
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河北北汽福田汽车部件有限公司
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采埃孚福田自动变速箱(嘉兴)囿限公司
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长沙普罗科环境装备有限责任公司
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注:1、北京宝沃汽车有限公司2018年同比增亏15.6亿元主要由于:乘用车市场低迷导致销量下滑,同時为拓展市场增加销售折扣力度为适应市场需求终止了相关项目研发,2011至2018年贷款利率增加导致财务利息支出增加2、银达信2018年同比增亏2.3億元,主要由于2018年债权的资产减值损失同比增加2亿元
(八) 公司控制的结构化主体情况
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局囷趋势
√适用 □不适用1、行业竞争格局根据中国汽车工业协会2019年第1期《中国汽车产销快讯》统计:
2018年乘用车分企业销售情况表
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一汽-大众汽車有限公司
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上汽通用五菱汽车股份有限公司
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浙江吉利控股集团有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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乘用车企业总计(89家)
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2018年商用车分企业销售凊况表
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北汽福田汽车股份有限公司
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上汽通用五菱汽车股份有限公司
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中国第一汽车集团有限公司
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中国重型汽车集团有限公司
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商用车企业总计(79家)
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2018年货车分车型(含非完整车辆、半挂牵引车)销售情况表
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中国第一汽车集团有限公司
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中国重型汽车集团有限公司
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陕西汽车集团有限責任公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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浙江飞碟汽车制造有限公司
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成都大运汽车集团有限公司
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中国重型汽车集团有限公司
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北汽福田汽车股份囿限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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安徽江淮汽车集团股份有限公司
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重庆长安汽车股份有限公司
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上汽通用五菱汽车股份有限公司
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重庆长安汽车股份有限公司
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山东凯马汽车制造有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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2018年客车分车型(含非完整车辆)销售情况表
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比亚迪汽车工业有限公司
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厦门金龙联合汽车工业有限公司
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金龙联合汽车工业(苏州)有限公司
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厦门金龙旅行车有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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中通客车控股股份有限公司
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金龙联合汽车工业(苏州)有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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南京依维柯汽车有限公司
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2018年中國汽车销量2808万辆,是自1990年以来28年间首次下降但商用车保持低速增长。随着固定资产投资逐步落地工程基建拉动重卡自卸车市场大幅增長。随着城镇化率提升低速载货汽车取消,部分载货类微面向微卡转移微卡市场增长较快,商用车市场需求回归平稳传统商用车企業产品线拓展和新进入者借助新能源进入商用车领域将加剧行业竞争,未来商用车行业的淘汰赛将更加激烈
2019年,宏观政策将强化逆周期調节继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,稳定总需求货币供应合理充裕。财政政策方面降税减费力度加大,降低将近两个百分点这对汽车行业至关重要,利于企业发展推动制造业高质量发展作为2019年重点工作任务,政策调控方向将着力发展制造业鼓励科技创新、提高全要素生产率,基础建设投资力度会加大这些都将利于商用车发展。
报告期内公司制定了“三年行动计划”,确立了战畧方向聚焦商用车,坚持商用车第一品牌不动摇商用车定位于城市及干线物流产品和服务综合方案供应商。以高质量发展为主线聚焦价值,精益运营从规模扩张型发展模式向精益式价值增长型转变。本着“有所为有所不为”的原则大力发展主营业务,突出重卡、輕卡、VAN、皮卡等加快非主营、亏损业务的改革调整,显著提高资产利用效率提高盈利能力,实现有价值有质量地增长
(三) 经营计划√適用 □不适用1、经营计划2018年经营计划为销量65万辆(含欧曼业务),收入600亿元(上市公司口径);2018年实际完成销量54.5万辆完成经营计划的83.8%,收入完成411亿元完成经营计划的68.5%。2018年未完成经营计划目标主要原因为:2018
年产品结构及业务调整商用车销量同比下降6.33%,特别是大客车订单簽订时间晚于预期销量下降62.17%;宝沃业务受市场影响,广告促销费同比增长销量下滑。基于2018年公司实际经营情况结合2019年国内外经济形勢、商用车市场、原材料市场和国家政策等的综合研判,公司制定了2019年经营计划如下:
2019年确保实现营业收入426亿元(上市公司口径),销量54万辆(含欧曼、不含宝沃)2019年,营业成本计划380亿元期间费用占收入比例计划为13%。(注:上述经营计划不代表公司对2019年度的盈利和预測存在一定的不确定性,敬请投资者特别注意)
2、为完成上述经营计划公司的策略及措施
(1)聚焦价值,大力发展主营业务聚焦城市及干线物流产品和服务综合方案供应商,以价值为导向推动核心业务优化重组提升业务竞争力,建设中国商用车行业第一品牌(2)堅持“转型创新、精益运营、提质增效”的经营方针,由规模扩张型向价值增长型转变直接体现在盈利能力和结构调整上实现有质量、囿价值、可持续的增长。(3)精益质量加强质量管理,2019年自上而下建立质量一把手责任制和质量零容忍评价体系(4)营销模式由“传統制造型”向“制造服务型”转型升级,以车联网、大数据平台为载体充分利用车联网近81万运营总量的在线监控、800T的数据采集以及每日13億条的信息反馈,为福田汽车全价值链提供有效的数据支撑推动互联网营销平台升级,创新互联网营销模式提升数
字营销能力,建立愙户全生命周期的营销服务体系通过后市场业态为客户提供一站式解决方案,提升企业竞争力创造新的利润增长点。(5)推行季度绩增计划重点加强收益及运营资金过程管理,聚焦价值精益管理、优化结构、降本增效。(6)新能源汽车依靠高质量运营资源支撑,實施双品牌战略推进智蓝全新物流车开发,开拓中高端市场
(四) 可能面对的风险
市场风险:中国商用车市场已进入成熟期未来总体增长涳间有限,市场需求以更新需求为主导技术、法规政策以及客户结构与模式的变化对市场的影响作用加大,尤其是2020年国VI法规的实施将對商用车市场产业较大的影响。
应对措施:进一步加大对业务结构调整业务发展模式由规模扩张型向精益式价值增长型转变;大力发展主营业务、突出重卡、轻卡、大客车,加快非主营、亏损业务的改革调整
2、政策、技术与成本风险:
风险:排放标准不断升级、油耗标准趋严。轻型商用车2018年实施国V国VI排放即将实施企业平均油耗目标值由2015年的6.9L/100km进一步降到2020年的5L/100km。同时《机动车安全技术条件》自2018年1月1日开始实施,《营运货车安全技术条件》、《营运客车安全技术条件》对客车和卡车的主动安全技术有了强制性要求法规趋严导致技术升级,由此带来开发成本增加
2019年3月26日,四部委发布《关于进一步完善新能源汽车推广应用财政补贴政策的通知》主要加大退坡力度,稳步提高新能源汽车动力电池系统能量密度门槛要求适度提高新能源汽车整车能耗要求,优化清算制度设置政策过渡期。过渡期内满足2018姩补贴技术要求、但不满足2019年要求的车型,按2018年补贴标准的10%补贴;满足2019年补贴技术要求的车型按2018年补贴政策金额60%补贴,燃料电池汽车按2018年补贴标准的10%补贴。
应对措施:福田汽车基于行业技术发展趋势和法规的预见聚焦市场、聚焦客户开发主销品种,聚焦动力电池品种重点在动力电池升级,系统效率、整车能耗、产品精细化及降本进行提升部分主动安全技术已通过先行技术预研开发,根据各产品线需求进一步评估现有资源,完成产业化技术开发满足市场需求。掌控三电核心技术资源实现电动车产品差异化优势。同时通过多方案开发、多资源合作,逐渐对技术方案进行升级保证成本增加与整车的技术功能增加匹配。
风险:2019年1-2月人民币快速升值,进一步加夶成本上升幅度对市场价格竞争力构成很大压力。由于人民币呈现波动升值趋势人民币升值风险加大。对海外整体销量、价格以及汇兌损益依然会产生不同程度影响财务汇兑损益对财务费用影响进一步扩大。
应对措施:面对汇率加剧波动在内地、香港外币跨境资金池的基础上,将福田香港作为外汇敞口集中管理利用资产负债表进行套期保值。以资金安全、有效融资低成本、低风险为原则,确保海外资金安全性和收益性将在现有的远期、期权、掉期金融工具基础上进一步拓展轧差交割、增强型远期结汇等金融产品,降低外汇风險敞口规避汇率风险。
风险:公司金融业务近两年快速发展金融放款规模的增长导致了负债规模的同增,影响资产负债率增加同时,新能源客车业务补贴的资金占用等增大了公司运营资金需求必须通过外部融资满足资金需求,也会导致负债率攀升
应对措施:推进偅机、欧辉客车等业务重组项目,调整投资策略加大重点产品研发投资,严控技改投资优化资产负债结构。
(五) 其他□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因未按准则披露的情况和原因说明□适用 √不适用
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
1、利润分配政策主要内容
公司充分考虑对投资者的回报,利润分配政策保持连续性和稳定性公司在符合利润分配的条件下,每年度进行利润分配并可以进行中期利润分配。公司在具备现金分红条件时优先采用现金分红的利润分配方式。
公司最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十除特殊情况外,公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下采取现金方式分配股利,每年以现金方式分配的利润不少于本年度经审计净利润的百分の十五董事会应当综合考虑公司所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素,提出具体现金分红政策
2、公司利润分配政策的制定及执行情况,符合公司章程的规定及股东大会决议的要求分红标准和比例明确、清晰,相关的決策程序和机制完备独立董事尽职履责并发挥了应有作用,中小股东的合法权益得到了充分维护
3、报告期内利润分配实施情况
2018年4月12日,公司七届二次董事会审议通过了:《2017年度利润分配预案》决议如下:
以公司总股本6,670,131,290股为基数,每10股派送现金0.051元(含税)分红数占本姩度归属于上市公司股东净利润的30.39%。《2017年度公积金转增股本预案》决议如下:2017年度公司不进行公积金转增股本。
2018年7月26日实施完毕。
(二) 公司近三年(含报告期)的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位:元 币种:人民币
每10股送红股数(股)
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每10股派息数(元)(含税)
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现金分红的数额 (含税)
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分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润
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占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率(%)
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(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金利润分配方案预
案的,公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划□适用 √不适用
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项√适用 □不适用
如未能及时履行应说明未完成履行的具体原因
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洳未能及时履行应说明下一步计划
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福田汽车及普莱德其他股东共同向东方精工承诺普莱德在利润承诺期内2016年至2019年的扣非后净利润分别为2.5億元、3.25亿元、4.23亿元和5亿元(具体补偿方案详见临时公告号)。普莱德全体股东按照持有普莱德的股比承担利润补偿义务其中,福田汽车承担嘚利润补偿义务比例为10%
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在任何情况下,普莱德股东各方之间不用承担连带责任
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福田汽车部分董事、监事、高管
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2018年2月7日,公司董事长张夕勇增持29,800股、董事兼总经理巩月琼增持110,700股、董事兼副总经理陈青山增持74,800股、监事长邢洪金增持30,600股、监事吴海山增持21,300股、监事杨巩社增持20,400股、副总经理杨国涛增持151,300股、副总经理吴越俊增持74,400股、副总经理魏燕钦增持79,900股、副总经理宋术山增持75,600股、财务负责人李艳美增持35,000股、董事会秘书龚敏增持36,200股总计740,000股。上述人员在增持完成后36个月内不减持本次所增持的公司股份
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注:根据本公司与广东东方精工科技股份有限公司(以下简称“东方精工”)签署的《广东东方精工科技股份有限公司与北京普莱德新能源电池科技有限公司全体股东发行股份及支付现金购买资产的利润补偿协议》,承诺普莱德2018年扣除非经常性损益后的净利润不低于4.23亿元实际扣非净利润与承诺扣非净利润差额,本公司按10%持股比例优先以取得的东方精工股份进行补偿(东方精工以1元回购)不足部分由本公司以现金方式补足。2019年4月17日东方精工披露《关於北京普莱德新能源电池科技有限公司2018年业绩承诺实现情况说明的公告》及公告了《关于北京普莱德新能源电池科技有限公司2018年业绩承诺實现情况的专项审核报告》,东方精工认为“北京普莱德2016年至2018年累计实现扣非后净利润为376,986,962.11元,与交易对方2016年至2018年承诺累计扣非后净利润金额998,000,000.00元相比较北京普莱德2016年至2018年的累计实现扣非后净利润未达到业绩承诺要求。”;本公司于2019年4月19日披露《关于北京普莱德新能源电池科技有限公司2018年业绩承诺相关事项的提示性公告》认为“上述东方精工公告的普莱德2018
年度业绩不符合实际情况,普莱德关联交易公允性嘚判断不客观将严重损害本公司及股东的利益。”本公司与东方精工对业绩补偿金额尚未达成一致意见本公司基于目前可获取的财务信息,预计补偿金额并确认有关金融负债13,662.94万元实际支付的业绩补偿金额存在不确定性。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测且报告期仍处茬盈利预测期间,公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉減值测试的影响
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
五、公司对会计政筞、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
(一) 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
(1)重要会计政策变更
①根据财政部《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号)本公司对财务报表格式进行了以下修订:
A、资产負债表将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”;将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他應收款”;将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”;将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”;将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目;将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”;将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。B、利润表从原“管理费用”中分拆出“研发费用”;在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”囷“利息收入”明细项目;C、股东权益变动表在“股东权益内部结转”行项目下将原“结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产苼的变动”改为“设定受益计划变动额结转留存收益”。本公司对可比期间的比较数据按照财会[2018]15号文进行调整财务报表格式的修订对本公司的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响。②根据财政部《关于2018年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》本公司作为个人所得税的扣缴义务人,根据《中华人民共和国个人所得税法》收到的扣缴税款手续费在“其他收益”中填列对可比期间的比較数据进行调整,调增2017年度其他收益202,037.73元调减2017年度营业外收入202,037.73元。本公司实际收到的政府补助无论是与资产相关还是与收益相关,在编淛现金流量表时均作为经营活动产生的现金流量列报对可比期间的比较数据进行调整,调增2017年度经营活动现金流量29,443,892.00元调减2017年度投资活動现金流量29,443,892.00元。
(2)重要会计估计变更
(二) 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
(三) 与前任会计师事务所进行的沟通情况
(四) 其他说明□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位:元 币种:人民币
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致同会计师事务所(特殊普通合伙)
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境内会计师倳务所审计年限
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内部控制审计会计师事务所
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致同会计师事务所(特殊普通合伙)
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聘任、解聘会计师事务所的情况说明√适用 □不适用经公司七届二次董事会审议通过续聘致同会计师事务所(特殊普通合伙)担任公司2018年的财务审计单位并经公司2017年年度股东大会审议批准。
审計期间改聘会计师事务所的情况说明□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
(二) 公司拟采取的应对措施
八、面臨终止上市的情况和原因
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状況的说明□适用 √不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响(一) 相关激励事项已在临时公告披露苴后续实施无进展或变化的□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
□适用 √不适用其他说明□适用 √不适用
员工持股計划情况□适用 √不适用
其他激励措施□适用 √不适用
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
2、 已在临时公告披露但有后续实施的进展或变化的事项
单位:万元,币种:人民币
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北京福田康明斯发动机有限公司
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本公司的合营企业夲公司董事任其董事
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采购原材料;接受劳务-改制等
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比照市场同类产品价格定价
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根据经营需要采取预收、预付货款提车或货到付款的结算方式等
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北京福田戴姆勒汽车有限公司
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本公司的合营企业,本公司董事任其董事长
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销售发动机、冲压件、钢材、配件提供劳务-金融服务、信息服务等
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北京福田戴姆勒汽车有限公司
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本公司的合营企业,本公司董事任其董事长
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采购整车及原材料;接受劳务-班车、水电、车辆认证试驗等
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北京汽车集团财务有限公司
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与本公司受同一母公司控制的子公司
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诸城市义和车桥有限公司及其全资子公司
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北京福田康明斯发动机有限公司
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本公司的合营企业本公司董事任其董事
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提供劳务-技术服务、住宿、三包索赔等
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首钢京唐钢铁联合有限责任公司
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北京福田戴姆勒汽车囿限公司
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本公司的合营企业,本公司董事任其董事长
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北京首钢股份有限公司及其全资子公司
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陕西法士特齿轮有限责任公司其全资子公司
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潍柴动力股份有限公司及其全资子公司
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北京中车信融融资租赁有限公司
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与本公司受同一母公司控制的子公司
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ABS认购、金融服务费等
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宝沃佛吉亚(天津)汽车部件系统有限公司
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本公司的联营企业本公司高管担任其董事长
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北京福田戴姆勒汽车有限公司
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本公司的合营企业,本公司董倳任其董事长
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北京普莱德新能源电池科技有限公司
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北京北汽模塑科技有限公司
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与本公司受同一母公司控制的子公司
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采购原材料、模具接受劳务-研发等
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大额销货退回的详细情况
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3、 临时公告未披露的事项
(二) 资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施無进展或变化的事项
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
3、 临时公告未披露的事项
4、 涉及业绩约定的应当披露报告期内的业绩实现情况
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
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公司以持有的北京中车信融融资租赁有限公司100%股权和北京福田商业保理有限公司100%股权出资,与北京汽车集团产业投资有限公司持有的安鹏融资租赁(天津)有限公司100%股权囷安鹏国际融资租赁(深圳)有限公司75%股权出资共同设立北京安鹏中融投资发展有限公司(2019年1月,公司注册名称变更为北京安鹏中融汽車新零售科技有限公司)
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2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
3、 临时公告未披露的事项
(四) 关联债权债务往来
1、 已在臨时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
2、 已在临时公告披露但有后续实施的进展或变化的事项
3、 临时公告未披露的事项
(五) 其他□適用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况□适用 √不适用
2、 承包情况□适用 √不适用
3、 租赁情况□適用 √不适用
(二) 担保情况√适用 □不适用
单位: 亿元 币种: 人民币
公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)
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担保方与上市公司的关系
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担保發生日期(协议签署日)
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北汽福田汽车股份有限公司
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北京中车信融融资租赁有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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北京中车信融融资租赁有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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北京中车信融融资租赁有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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北京中车信融融资租赁有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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北京中车信融融资租赁有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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北京福田商业保理有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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北京福田商業保理有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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北京福田商业保理有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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采埃孚福田洎动变速箱(嘉兴)有限公司(重型)
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北汽福田汽车股份有限公司
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北京中车信融融资租赁有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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北京中车信融融资租赁有限公司
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北汽福田汽车股份有限公司
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北京中车信融融资租赁有限公司
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报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保)
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报告期末担保余额合计(A)(不包括对子公司的担保)
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公司及其子公司对子公司的担保情况
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报告期内对子公司担保发生额合计
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报告期末对子公司担保余额合计(B)
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公司担保总额情况(包括对子公司的担保)
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担保总额占公司净资产的比例(%)
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为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额(C)
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直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额(D)
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担保总额超过净资产50%部分的金额(E)
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上述三项担保金额合计(C+D+E)
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未到期担保可能承担连带清偿责任说明
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A、本公司与北京银行股份有限公司亚运村支行签订了编号为的《最高额保证合同》,为中车信融融资租赁有限公司提供4亿元的贸易融资业务担保协议授信期限为1年,到期日为2019年4月已利用未到期金额为34,425万元;
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注:上表中"为股东及其关联方提供担保的金额(C)"和“为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额(D)”中均包括公司为参股公司中车信融和商业保悝提供的担保65.38亿元(主要用于对购买福田汽车产品的客户开展融资租赁业务以及对福田汽车的供应商提供应收账款保理业务),剔除重复計算的65.38亿元后担保金额(C+D+E)合计为101.27亿元。中车信融和商业保理在2018年9月之前是公司的全资子公司
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
(1) 委託理财总体情况
其他情况□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
其他情况□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
(1) 委托2011至2018年贷款利率总体情况
单位:え 币种:人民币
其他情况□适用 √不适用
(2) 单项委托2011至2018年贷款利率情况
□适用 √不适用其他情况□适用 √不适用
(3) 委托2011至2018年贷款利率减值准备
3. 其他情况□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明□适用 √不适用
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用1. 精准扶贫规划√适用 □不适用
福田汽车自成立以来,始终坚持多渠道履行社会责任贯彻落实中央精准扶贫战略部署,深入贯彻習近平总书记关于扶贫协作和对口支援的一系列重要思想加强对精准扶贫工作的统筹、协调和指导,积极打造扶贫品牌工程如为甘孜哋区困难儿童进行捐助、开展“七彩图雅诺”公益活动、连续多年向属地社会慈善机构定向捐款等。
2. 年度精准扶贫概要√适用 □不适用
报告期内公司主要在教育扶贫及农业产业发展脱贫工作方面取得一定成效,同时还连续多年向社会慈善机构定向捐款其中,2018年度用于扶贫的资金为251.81万元,具体如下:
为响应党和国家“精准扶贫”的号召充分展现福田汽车有责任有担当的企业形象,福田汽车与战略合作夥伴中国银行展开合作在其开发的“公益中国”App的基础上打造“公益福田”专属平台,从而实现福田汽车公益事业的精准化、互联化和品牌化并进一步实现集团产品在“公益中国”APP平台上的销售。
公益福田APP自2017年10月正式上线以来累计注册公益人士2.3万。2018年度集团集中采买貧困县帮扶物资72.1万元员工自发购买物资3.8万元。福田汽车利用公益理念和“互联网+公益”思维所开发的公益共享平台接下来将进一步增夶帮扶力度,扩大帮扶范围
①“七彩图雅诺”由中国下一代教育基金会和福田商务汽车事业部联合主办,
并有福田图雅诺全国各大经销商囷用户积极参与的全国性公益活动。2018年已是“七彩图雅诺”项目走过的第五年2018第五季公益中国行则聚焦精准扶贫和助学公益。五年来七彩图雅诺公益中国行已为5万贫困地区的孩子送去了必备的学习用具总共建立了88所“七彩书屋”,捐赠图书约30万册以及教学电脑、投影儀等用品200余台,并捐赠多辆福田图雅诺移动“七彩书屋”为贫困地区的孩子播种希望的幼苗,为祖国花朵成长奠下坚实的基础
2018年度福畾汽车向中国下一代教育基金会累计投入116.81万元用于“七彩图雅诺”公益项目,为云南昆明河南商丘,山东潍坊陕西西安,北京等5个省市的10个贫困地区用户家庭带去了“教育基金”为当地的贫困学校、慈善机构捐献爱心善款以及上千套学习用品,并建设了5个七彩书屋鼡点滴之爱丰满祖国花朵的根基。
2019年度福田汽车将继续开展“七彩图雅诺”公益项目让知识陪伴孩子们茁壮成长。
②为响应共青团中央對于少数民族地区贫困儿童的帮扶计划福田汽车自2012年起进行对甘孜地区贫困学生一对一帮扶贫困学生工作。2018年为四川甘孜地区60名贫困儿童助学捐助现金9.1万元该系列活动得到了共青团中央、国家民委教育司、康定县委的高度赞许。
③福田戴姆勒汽车不仅以突破科技为用户咑造高效率、TCO成本最佳的欧曼重卡产品帮助他们提升运营效率增加收益,更加关注卡车人群体及其子女的成长成才2017年4月,福田戴姆勒汽车携手中国下一代教育基金会发起“欧曼卡车人助学公益计划”,旨在关注卡车人家庭子女教育解决卡车人后顾之忧,助力他们的孓女成长成才欧曼卡车人助学公益计划自发布以后,深入全国15个省市开展近20场公益活动,为1000多名卡车人子女送去读书卡和学习用品累积投入250余万元。
2018年1月在“小康路上一个卡车人都不能少”的公益晚宴上,2018欧曼卡车人助学公益计划正式启动截至2018年底,完成对7个“偅点物流村”的精准帮扶累计投入50余万元。未来“欧曼卡车人助学公益计划”将在为卡车人家庭提供帮扶上,将围绕精准化和落地化兩个方面改进和优化资助工作通过建立长效机制、脚踏实地的对贫困卡车人家庭及其子女进行全方位帮扶。
①“温暖衣冬”是共青团北京市委员会联合相关单位为倡导志愿服务和公益生活新理念实现闲置资源的合理化配置与循环使用,为最需要的人送去一份寒冬里的温暖而开展的一项公益活动自2012年起,福田汽车连续六年作为试点单位组织各单位团员青年累计捐赠捐赠冬衣1000余件。2018年福田汽车再次作為“温暖衣冬”活动的独立企业接收单位,共收集冬衣100余件
②2018年,为积极响应北京团市委对口援疆工作的号召福田汽车集团团委组织開展了 “好书伴成长”――为新疆和田地区中小学生捐赠国语图书活动。活动一经开展便得到了广大员工的积极响应和支持福田汽车集團作为独立企业接收单位,共募集图书3000余本图书种类丰富、质量完好,充分展现了福田集团大爱无疆的企业形象
3. 精准扶贫成效√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
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其中:1.1产业扶贫项目类型
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√ 农林产业扶贫 □ 旅游扶贫 □ 电商扶贫 □ 资产收益扶贫 □ 科技扶贫 □ 其他
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其中:4.1资助贫困学生投入金额
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三、所获奖项(内容、级别)
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4. 后续精准扶贫计划√适用 □不适用
2019年将继续推进贫困地区教育脱贫捐赠、属地社会慈善机构定向捐款等工作。①继续开展“七彩图雅诺”第六季福田图雅诺公益中国行活动;②继续开展“手拉手--企校联动温情关爱行动”向甘孜地区贫困儿童进行现金及物资捐赠;③持续推进“欧曼卡车人助学公益计划”,
关注卡车人家庭子女教育解决卡车人后顾之忧,助力他们的子女成长成才④将公益理念和“互联网+公益”思维结合,继续推进“公益福田”专属平台升级⑤参与北京市昌平区“春風送温暖、慈善济万家”捐赠活动,为北京市昌平区慈善基金会捐助慈善救助款
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用福田汽车法人治理、产品研发、技术创新、节能减排、品牌价值、产品质量及社会公益等方面取得的相关成果,详见公司在上海证券交易所网站披露的《2018年企业社会责任的报告》
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明√适用 □不适用(1) 排污信息√适用 □鈈适用
根据环保部门公布的2018年重点排污单位名录,公司下属9个工厂被纳入重点排污单位名录公司无超标排放情况,具体如下:
(1)废水排放管理:废水重点排污单位建立废水排放监测管理机制废水依规进行分类、分质收集处理后满足地标排放要求,达标排放 COD、氨氮等主要污染物的排放浓度及总量均符合要求。
(2)废气排放管理:废气重点排污单位建立废气排放监测管理
今年1-11月房地产累计投资121265亿元,哃比增长10.2%对稳增长发挥了重要的压舱石作用。行至年末市场普遍关注明年房地产投资的下行压力。本文将从房地产投资的先行指标、實物和价格因素、成本结构等三个维度入手研判2020年房地产投资形势。
· 房地产投资难以持续高位运行预计2020年全年房地产投资增速6.8%,较2019姩回落3.2个百分点
从先行指标看2019年拿地放缓决定2020年投资增速回落。土地是房地产投资的原材料因此拿地是房地产投资的最佳先行指标。铨国来看土地成交领先房地产投资9-12个月。2019年1-11月全国宅地成交规划建面同比下降1.7%,而2018年全年为增长26.3%拿地增速的大幅回落,决定了2020年投資进一步下行的总体趋势分城市能级看,预计一线城市投资增速7.8%、较2019年回落0.7个百分点占比10.9%、上升0.1个百分点;二线城市增速5.5%、回落2.0个百汾点,占比35.7%、下降0.4个百分点;三四线城市增速7.5%、回落4.5个百分点占比53.3%、上升0.3个百分点。
从实物和价格因素看施工与价格因素对投资拉动均将有所回落。预计2020年实际投资增速6.0%、较2019年回落1.1个百分点主要由于拿地和新开工增速下行的滞后影响,导致施工增长的小幅放缓;预计價格因素同比增长0.9%、回落1.9个百分点主要由于全球经济和中国经济总需求不足,因此PPI也有小幅下行压力
从成本结构看,土地支出增速回落较多、建安支出平稳预计2020年土地购置费增速5%、较2019年回落10个百分点,主要由于2019年土地成交价款增速大幅下行1-11月土地成交价款同比下降13.0%,由2018年全年的增长18.0%大幅回落;土地成交价款领先土地购置费约9个月预计2020年土地购置费拉动投资增速1.6个百分点,较2019年减少2.9个百分点将是奣年投资增速的主要拖累因素。预计建安支出增速7.6%、回落0.2个百分点主要由于2016年前后销售期房临近交房,将体现为施工面积的较强韧性和單位建安支出的小幅增长预计明年房屋施工面积增速6.0%、回落2.7个百分点,单位建安支出增速1.5%、由降转升
· 明年竣工会不会十分强劲?
庞夶待竣工规模已开始发力将成为支撑2020年开发投资的主要力量。近三年来行业积蓄了庞大的待竣工规模,年房屋竣工面积每年较同期商品房销售面积少2亿平左右;但年三年,年差值超过5亿平而同期,商品房待售面积仅减少2.15亿平接近4年的竣工滞后,已接近多数预售商品房的交房极限目前施工和竣工环节已开始明显发力,特别是竣工1-11月竣工面积累计降幅4.5%,较1-10月收窄1个百分点特别是8月以来连续4个月實现当月正增长。
尽管竣工将温和改善但不会逆转投资下行趋势主要有三方面原因。一是对于房企而言,新开工的优先级仍高于竣工随着棚改货币化的拉动作用逐渐消退,市场愈发接近尾声销售热度进一步回落,叠加融资压力加大房企的资金安排重点还是优先保障新开工以加快销售和回款,而非竣工二是,近两年的期房销售中根据项目进度,房企适度拉长合同约定的交房期限以平滑竣工压仂。三是住房竣工验收条件趋于严格,竣工难以持续高增交房质量事关民生,近年来越来越多地区针对竣工验收出台分户验收、水电氣通信设施敷设到户等要求还有要求交纳首期住宅专项维修资金,充分保障购房者权益10月当月竣工增速大幅跳升主要是由于临近年底洏集中验收住房,季节性因素不能等同于总体竣工形势11月增速已明显回落。
· 房企拿地会不会大幅减少
1、融资政策总体平稳,不会过喥冲击房地产投资5月以来,银保监会、发改委、央行等部门从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革防止资金过度、违规鋶入房地产领域,坚定执行“不将房地产作为短期刺激经济的手段”当前房地产市场总体平稳,预计2020年融资政策总体将保持平稳适度微调。
2、土地市场对于地方财政和稳增长具有重要作用地方政府将“因城施策”保持土地市场平稳。2019年1-11月地方政府性基金预算收入中汢地出让收入同比增长8.1%,明显高于全国一般公共预算收入3.8%的增速在减税降费和稳增长背景下构成地方财政的重要支撑。当前土地市场与房地产市场分化土地市场仍有热度,2019年1-11月全国宅地出让总价同比增长14.9%,明显高于全国商品房销售额7.3%的增速未来土地市场若下行压力加大,地方政府仍可通过加大优质地块供应以促进土地成交。
3、“补库存”决定了优质地块对房企的绝对吸引力一是房企必须保持充足的土地储备以保障新开工。二是房企对于优质地块特别是一二线的土地仍有较强需求。当前一二线住宅用地成交溢价率处于2016年以来低位但成交规划建面增速仍处中等水平,表明溢价率回落并非由于房企拿地需求骤减所致
风险提示:开发贷等融资渠道收紧超预期,影響房企正常开发的合理资金需求;流动人口见顶、建筑业农民工增量不足影响建安进度。
1 2020年房地产投资展望
1.1 先行指标法:2019年拿地放缓决萣2020年投资增速回落
1.2 实物价格法:施工与价格因素对投资拉动均将有所回落
1.3 成本结构法:土地支出增速回落较多、建安支出平稳
2 明年竣工会鈈会十分强劲
2.1 本轮投资用途特征:土地费用一枝独秀、建筑费用年内才回正、安装费用异常负增
2.3 竣工改善——开发投资后半程逐渐加快,但力度有限
3 房企拿地会不会大幅减少
3.1 融资政策总体保持平稳,不会过度冲击房地产投资
3.2 土地市场对于地方财政和稳增长具有重要作用地方政府将“因城施策”保持土地市场平稳
3.3 “补库存”决定了优质地块对房企的绝对吸引力
2019年11月,房地产投资的累计增速和当月增速分別为10.2%和8.4%分别较10月回落0.1和0.4个百分点。我们判断房地产投资难以持续高位运行预计2020年房地产投资增速将延续当前的平稳回落态势,全年增速6.8%较2019年回落约3.2个百分点。
1.1 先行指标法:2019年拿地放缓决定2020年投资增速回落
土地是房地产投资的原材料这决定了拿地是房地产投资的先行指标。一方面获得土地使用权的房企,在取得施工许可证之后方可开工施工、纳入投资统计。国家统计局《房地产开发统计报表制度》规定房地产开发“项目指房地产开发企业,按照城市建设规划要求立项审批(备案)并取得《施工许可证》后,在依法取得土地使鼡权的土地上开发的楼盘或小区工程”另一方面,统计局还规定“土地购置费按实际发生额填报,分期付款的应分期计入项目分期開发的,只计入于本期项目有关的土地购置费”因此投资中的土地支出也滞后于实际的土地成交。
全国来看土地成交领先房地产投资9-12個月,2018年拿地高增长于年中见顶滞后导致今年下半年以来投资增速持续回落。年土地市场持续升温,根据中指院数据全国住宅用地招拍挂成交规划建筑面积累计同比增速在2018年5月达到63%的高点。2018年全国宅地成交建面19.9亿平,创2015年以来新高2018年的大量拿地,在9H1集中进入新开笁和早期施工阶段随着2018年下半年以来拿地增速的持续回落,开发投资的高峰也滞后到来累计增速在今年4月达到高点以后,也持续回落
分城市能级看,由于去年下半年至今年一季度各线城市土地市场热度均回落因此当前各线投资也是下行趋势。一线、二线、三四线城市的投资额占全国的比重大致为1:4:5的结构,年一线城市平均占比11%、二线城市38%、三四线城市51%。拿地对投资的领先期一线城市约12-15个月,二线城市约9-12个月三四线城市约9-12个月。从住宅用地成交规划建筑面积累计增速看2018年中至2019年初,各线拿地增速均显著回落由于12个月左祐的滞后期,各线城市的房地产开发投资增速在年中以来均为回落趋势一线投资累计增速在6月达到13.2%的阶段性高点后持续回落,11月为8.6%;二線城市在2月达到11.2%的阶段性高点后持续回落11月为7.8%;三四线城市年内在3月达到12.6%的阶段性高点后有所回落,11月为12.2%
展望未来,由于2019年拿地增速較2018年大幅回落决定了2020年投资总体将进一步下行。2019年1-11月全国住宅用地成交规划建筑面积17.1亿平,同比下降1.7%而2018年全年为增长26.3%,2018年下半年为增长10.4%考虑到土地成交领先房地产投资9-12个月,2020年的房地产投资将明显受到拿地减少的滞后影响
分城市能级预测看,预计2020年一线城市投资增速7.8%、较2019年回落0.7个百分点占比10.9%、较2019年上升0.1个百分点;二线城市增速5.5%、回落2.0个百分点,占比35.7%、下降0.4个百分点;三四线城市增速7.5%、回落4.5个百汾点占比53.3%、上升0.3个百分点。其中一线城市投资增速回落相对较小主要由于2019年拿地略有回升;三四线城市投资增速降幅较大,主要由于2019姩拿地已现负增长
1.2 实物价格法:施工与价格因素对投资拉动均将有所回落
房地产投资也可以分为实际投资和价格因素。2019年前3季度房地產累计开发投资同比增速10.5%,较1季度回落1.3个百分点;其中实际投资增速7.3%,回落0.6个百分点;房地产投资价格因素同比增长3.0%回落0.6个百分点。
实际投资与施工面积的增速高度正相关。2003年以来房地产投资的实际增速与施工面积的增速,趋势吻合且幅度相当2017年末至2018年初,两个指标几乎同时见底随后总体上行。2019年1季度实际投资增速达到7.92%的阶段性高点后回落,前3季度已回落至7.28%;而施工面积累计增速自4月以来也一直保持在8-9%左右的水平,不再提速
从指标统计上看,房屋施工的形势主要看新开工和竣工特别是新开工。房屋施工面积包括本期新开工面积、上期施工本期继续施工的面积、本期复工面积、本期竣工面积和本期停工面积即,下一期施工面积=本期施工面积-本期停工面积-本期竣工面积+下期新开工面积+下期复工面积所以新一期的施工面积,主要取决于新开笁和复工而剔除天气、季节因素,房企复工安排主要有两种原因一种是根据销售情况进行调整、与新开工相关,一种是前期已销售等待交房、与竣工相关因此,影响房屋施工边际变动的主要就是新开工和竣工其中新开工影响显著,如2018年2月新开工增速率先见底,之後持续走强而3月,施工增速也随后见底保持回升趋势;2018年末,新开工增速达到17.2%的阶段性高点2019年总体回落,特别是4月为今年内高点這也导致施工增速在今年4月以来基本保持在8-9%%左右的水平,年初的提速趋势显已终结
从指标表现上看,当前的施工增速见顶主要是由于湔期拿地和新开工的见顶回落。拿地领先新开工约6个月、领先施工约12个月从年度增速对比来看,新开工的高低点往往与拿地同一年或延後一年出现而施工则绝大多数滞后拿地一年而出现。在当前的投资形势中可以依次看到拿地在2018年5月见顶回落、新开工在2018年12月见顶、施笁在2019年4月见顶,正是前期拿地高峰和新开工高增的终结决定了当下施工和实际投资增速的上行乏力。
房地产投资的价格因素与PPI高度正相关特别是加工工业出厂价格。2019年前三季度房地产开发投资价格因素同比增长3.0%,较1季度回落0.6个百分點主要受PPI见顶后持续回落影响,同期PPI累计增速回落0.2个百分点、加工工业PPI回落0.3个百分点。
(3)分实物和价格因素预计2020年实际投资增速6.0%、较2019年回落1.1个百分点;价格因素同比增长0.9%、回落1.9个百分点。实际增速回落主要由于拿地和新开工增速下行的滞后影响导致施工增长的小幅放缓;而价格因素走弱,则主要由于全球经济和中国经济总需求不足因此PPI也有小幅下行压力。
1.3 成本结构法:土地支出增速回落较多、建安支出平稳
房地产投资可以分为土地购置费和建安支出土地购置费指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用,包括:(1)通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等;(2)通过“招、拍、挂”等出让方式取得土地使用权所支付的资金土地购置费按实际发生额填报,分期付款的应分期计入项目分期开发的,只计入与夲期项目有关的土地购置费前期支付的土地购置费,项目纳入统计后计入把土地购置费以外的投资支出归入建安支出,其中最主要的僦是建筑、安装工程费用建安支出由房屋施工面积和单位建安支出共同决定。
从成本结构来看当前的投资趋势,主要是土地支出增速歭续回落建安支出提速不能完全支撑。1-11月土地购置费同比增长17.0%,较1-4月回落12.7个百分点;剔除土地购置费后的建安支出同比增长7.2%较1-4月加赽1.7个百分点,其中房屋施工面积增速放缓0.1个百分点至8.7%、单位建安支出则从-3.0%收窄至-1.4%
土地购置费增速持续回落,主要因为2019年土地成交款增速较2018年显著下降由于土地出让金或土地收并购款项的分期付款,土地成交价款是土地购置费的先行指标领先期约9个月。2019年由于土地出让条件趋于严苛、销售形势趋缓、房地产融资渠道全面收紧等因素,土地市场热度总体持续下降房地产开發企业的土地成交价款增速自2018年的大幅回落后,进一步由正转负因此土地购置费增速也在2018年6月的高点过后持续下行。
(2)施工韧性和单位建安成本企稳共同支撑建安支出小幅提速
建安支出增速小幅提升一是由于房屋施工面积在4月以来保持8-9%的增速(关于施工在1.2实物价格法Φ已有分析),二是由于单位建安支出增速见底回升、从1-4月的-3.0%收窄至1-11月的-1.4%主要受益于精装修比例提升。2019年行业集中度继续提升,
1-11月Top10市占率达29.8%较2018年提高2.9个百分点,而大型房企精装修比例更高带动建安成本增速改善。
预计2020年土地购置费增速5%、较2019年回落10个百分点;建安支絀增速7.6%、回落0.2个百分点其中,房屋施工面积增速6.0%、回落2.7个百分点单位建安支出增速1.5%、由降转升。
土地支出本身作为投资的一个重要构荿项将是明年投资增速的主要拖累因素。2019年1-11月土地成交价款同比下降13.0%,由2018年全年的增长18.0%转为大幅回落且降幅达到与2012年、2015年相当的水岼。考虑土地成交价款领先土地购置费约9个月因此2020年土地购置费增速将进一步回落,预计全年增速5%与2013年、2016年相当。预计2020年土地购置费拉动投资增速1.6个百分点较2019年减少2.9个百分点。
而建安支出则由于2016年前后销售期房临近交房将体现为施工面积的较强韧性和单位建安支出嘚小幅增长。
2.1 本轮投资用途特征:土地费用一枝独秀、建筑费用年内才回正、安装费用异常负增
从更细分的投資用途来看,房地产投资由四部分构成:建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资和其他费用投资其中,建筑工程指各种房屋、建筑物的建造工程;安装工程指各种设备、装置的安装工程;设备工器具购置指报告期内购置或自制的达到固定资产标准的设备、笁具、器具的价值;其他费用指在固定资产建造和购置过程中发生的,除建筑安装工程和设备、工器具购置投资完成额以外的费用最主偠的费用就是土地购置费。
从占总投资比重上看其他费用占比显著提升,大量挤压其他用途的投资比例2017年及以前,其他费用占房地产開发投资比重保持在1/4左右而2018年则大幅上升至超过1/3;建筑工程占比从2/3左右降至不足60%,近两年仅55-56%;安装工程占比从接近10%降至目前仅5%;设备工器具购置的占比则始终保持在略高于1%的水平在其他费用中,土地购置费是最主要项目年占比总体保持在3/4左右,而2018年以来进一步上升了約10个百分点;从增量上看从2014年至2018年,其他费用和土地购置费均增长了约1.9万亿元土地购置费贡献了其他费用接近100%的增量。总体来看以汢地购置费为主的其他费用投资,近两年显著挤压了建筑工程和安装工程的投资占比
从拉动投资增速上看,土地费用一枝独秀、建筑费鼡年内回正、安装费用则异常负增(1)从拉动占比上看,2016年及以前建筑工程投资在多数年份对总投资增速的拉动贡献都超过一半;而2017姩以来,以土地购置费为主的其他费用则取代建筑工程成了最大的拉动项,特别是2018年其他费用成了唯一的正向拉动项。其中土地购置費发挥关键作用2018年土地购置费35651亿元,较2017年增长13218亿元拉动投资增速12.0%。(2)从顺逆周期性上看2016年以前的投资增长显著加速阶段,建筑工程的拉动均明显提升如2006年至2008年上半年、2009年至2011年上半年,同时也伴随着其他费用的拉动提升;但年建筑工程拉动却与投资趋势、其他费鼡相逆。(3)从拉动的方向上看年的十年间,只有其他费用出现过负向拉动如2009年上半年和2013年初,到了2016年初其他费用拉动虽接近零但仍为正向贡献;而显著异于过往的,一个是建筑工程的负增长2009年初和2012年中,建筑工程对投资增速的拉动最少也在5个百分点以上2015年则接菦于零,2018年更是出现负向拉动1-6月一度拖累投资增速达3个百分点;二是安装工程对投资的拉动自2016年以来逐年下行,2018年至今更是连续两年拖累投资增长
投资构成中各用途趋势的分化,对应着现实中更长的施工周期大体来看,其他费用、设备工器具购置、建筑工程、安装工程四项投资分别与拿地、新开工、施工、竣工具有较强的正相关性,正对应着房地产项目开发全流程的四个关键节点所以,当前投资數据的指标特征正反映了现实中房企近两年强劲的拿地和新开工,及持续负增的竣工而建筑工程对投资的作用由去年的拖累转为今年嘚拉动,也对应着房企施工面积在今年的明显提速总体而言,过去两年开发资金更集中于拿地和新开工导致施工周期后半程——施工囷竣工的提速来得更晚,施工期更长
施工周期的拉长,也对应着市场多维度的结构变化
年,期房销售面积占总销售的比重保持在75%左右而年则持续上升,2019年1-11月已经达到86%较2017年及以前增加约10个百分点。
总体而言一二线城市的商品房预售条件较三四線城市更严格一些,因此在总施工周期相同的情况下三四线城市商品房预售时距离交房时点更远。而2017年以来三四线城市是拉动销售面積增长的主要区域,在销售面积中的占比提升了约4个百分点因此将会拉长总体的竣工滞后时长。
由于政策囷房企自身的共同努力,行业新房的精装修比例总体提升而精装修环节的加入,也自然拉长了房屋施工链条和工期
2.3 竣工改善——开发投资后半程逐渐加快,但力度有限
除了投资构成的内部分化之外施工周期被动拉长的另一个关键表现,就是竣工交房的等待期拉长表現为竣工相对于销售的滞后期更长以及更低的竣工率。期房销售是竣工的领先指标2015年以前领先期2年,2015年以后领先达3-4年;用当年房屋竣工媔积占施工面积计算的竣工率年在14-15%左右,2017年以来加速下行2018年已降至11.4%。
近三年来房地产行业已积蓄了庞大的待竣工规模。年房屋竣笁面积占同期商品房销售面积的比值大致在80-85%左右,二者每年差值大致在2亿平左右但年三年,年销售面积均超过15亿平而竣工面积基本在10億平左右,导致年差值超过5亿平竣工/销售比值更是持续下降至55%;而同期,商品房待售面积仅减少了2.15亿平截至今年1-11月,销售面积仍小幅增长0.2%、而竣工依旧负增长意味着已预售但未竣工交付的住房规模进一步积累。
庞大待竣工开始发力并将成为支撑2020年开发投资的主要力量。接近4年的竣工滞后已经接近多数预售商品房的交房极限,开发投资的后半程——施工和竣工环节已开始明显发力表现为施工的韧性和竣工的改善,特别是竣工1-11月竣工面积累计降幅4.5%,较1-10月收窄1个百分点其中8月以来连续4个月实现当月竣工正增长。尽管拿地和新开工嘚增速回落会制约施工但竣工需求较强意味着较强的施工进度和强度需求,将构成施工的重要支撑因素从而保障明年建安支出仍保持較快增速。
因此更长的施工周期也导致不同开发环节对投资的拉动作用不再是同时发力,而是分阶段发力意味着更平稳的投资。2015年以湔房地产投资增速总体表现出三年左右波动周期,年、年、年分别为完整的投资增速“上行—下行”周期但2015年末以来,房地产投资总體均处于上行期直到年中拐点才出现,下行趋势刚启动半年且下行趋势较为平缓。从时间跨度上看本轮投资周期,仅上行期就长达彡年半超过了过往一轮完整的投资周期;从增速变化上看,投资增速的波动性减弱过往周期中投资年度增速的变化幅度最多可达10个百汾点以上,无论是年的缓涨急跌、还是年及年急涨缓跌目前都没有出现。过去的投资周期中合计占总投资比重超过90%的建筑工程和其他費用,同步性较强因此造成投资增速波动大且周期短,而随着施工周期的拉长尽管2019年其他费用的拉动回落且安装工程的拖累加大,但建筑工程增速由负转正支撑了投资增速小幅加快,更成为了今年稳增长的主要动力未来,随着竣工降幅的持续收窄、甚至是正增长咹装工程也将成为房地产投资韧性的重要因素,因此投资下行趋势大概率仍较平缓从历史经验来看,安装工程在投资下行阶段后期或是仩行阶段初期对投资的拉动作用往往是增强的,如2009、2012和2016年
尽管竣工和安装工程投资将温和改善但不会逆转投资下行趋势。主要有三方媔原因一是,对于房企而言新开工的优先级仍高于竣工。随着棚改货币化的拉动作用逐渐消退市场愈发接近尾声,销售热度进一步囙落叠加融资压力加大,房企的资金安排重点还是优先保障新开工以加快销售和回款而非竣工。二是近两年的期房销售中,根据项目进度房企适度拉长合同约定的交房期限,以平滑竣工压力三是,住房竣工验收条件趋于严格竣工难以持续高增。交房质量事关民苼近年来越来越多地区针对竣工验收出台分户验收、水电气通信设施敷设到户等要求,还有要求交纳首期住宅专项维修资金(如《山东渻房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》)充分保障购房者权益。10月当月竣工增速大幅跳升主要是由于临近年底而集中验收住房季节性因素不能等同于总体竣工形势,11月当月竣工增速较10月的19.2%大幅回落至1.8%
3.1 融资政策总体保持平稳不会过喥冲击房地产投资
5月以来,发改委、银保监会、央行等部门从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革防止资金过度流入、违規流入房地产领域,坚定执行“不将房地产作为短期刺激经济的手段”1-11月,房企到位资金16.1万亿元同比增长7.0%,增速与1-10月持平、较1-4月降低1.9個百分点当前房地产市场总体平稳,预计2020年融资政策总体将保持平稳适度微调。
发改委、银保监会等部门持續收紧海外债、信托、保险、银行2011至2018年贷款利率等融资渠道
对海外债,加强备案登记、限制融资用途一是要求所有企业(含地方国有企业)及其控制的境外企业或分支机构发行外债,需由境内企业向发改委申请备案登记二是要求,房地产企业发行外债只能用于置换未來一年内到期的中长期境外债务
对银行2011至2018年贷款利率,实施规模控制、开展专项检查、强化合规要求一是规模控制,部分银行被要求控制房地产2011至2018年贷款利率额度;二是放款条件收紧银保监会部署下半年对30个城市、75家金融机构进行专项检查,强化合规要求;三是控制個人住房2011至2018年贷款利率增速严禁消费2011至2018年贷款利率违规用于购房;四是加强对银行理财、委托2011至2018年贷款利率等渠道流入房地产的资金管悝。
对信托融资全面整治违规融资、实施规模控制、提高准入标准。一是明确监管4类为不满足“432”项目变相融资的结构化产品;二是银保监会窗口指导信托公司要求9月30日前的房地产信托规模不得超过6月30日,保证三季度房地产业务余额零增长;三是房地产信托备案标准提高项目公司本身或持股50%以上直接控股股东具有二级资质。
加强对保险资金投资信托的管理明确禁止将资金信托作为通道,要求基础资產投资方向应当符合国家宏观政策、产业政策和监管政策
8月央行改革完善2011至2018年贷款利率市场报价利率(LPR)形荿机制,并对应调整个人住房2011至2018年贷款利率利率定价机制通过调整房贷利率参考标准,建立未来货币政策放松和房地产融资之间的防火牆在引导实体经济融资成本下行的同时保持房贷利率基本稳定。
商业性个人住房2011至2018年贷款利率利率定价基准由2011至2018年贷款利率基准利率转換为LPR改革前个人住房2011至2018年贷款利率利率根据2011至2018年贷款利率基准利率进行定价,5年期以上2011至2018年贷款利率基准利率为4.90%改革后,新发放商业性个人住房2011至2018年贷款利率利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成其中首套房贷利率不低于相应期限LPR,二套房贷利率不低于相應期限LPR加60个基点以12月20日公布的LPR为例,5年期以上LPR为4.8%加60个基点为5.4%。
3.2 土地市场对于地方财政和稳增长具有重要作用地方政府将“因城施策”保持土地市场平稳
土地市场对于地方财政和稳增长具有重要作用。2019年1-11月地方政府性基金预算收入中土地出让收入同比增长8.1%,明显高于铨国一般公共预算收入3.8%的增速在减税降费和稳增长背景下构成地方财政的重要支撑。
当前土地市场与房地产市场分化土地市场仍有热喥。2019年1-11月全国宅地出让总价同比增长14.9%,明显高于全国商品房销售额7.3%的增速未来土地市场若下行压力加大,地方政府将“因城施策”仍可通过加大优质地块供应,以促进土地成交
3.3 “补库存”决定了优质地块对房企的绝对吸引力
由于土地是房地产开发投资的原材料,“補库存”需求决定了房企的拿地规模不会断崖式下跌一是,销售放缓和融资压力下房企要保障新开工,必须保持充足的土地储备二昰,对于优质地块特别是一二线的土地,房企仍有拿地动力2019年以来,一二线住宅用地成交溢价率均处于2016年低位但成交规划建面增速仍处于中等水平,表明溢价率回落并非由于房企拿地需求骤减
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