一、政策规定的税费 包括契税、住房维修基金费、房屋产权登记费、印花税以及相关的工本费 1、契税 契税一般是在办理不动产权证的时候缴纳，但是有些开发商会提议甴自己去帮助业主代办或者代替业主收取契税统一办理不动产权证。关于契税的具体收取方法是：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范圍包括购房人、配偶以及未成年子女(下同)若房屋面积≤90，契税税率为1%；若房屋面积＞90?契税税率为1.5%。 购买二套房若房屋面积≤90，契税稅率为1%；若房屋面积＞90契税税率为2%。购买三套或以上套数住房、非住宅不论房屋面积大小，契税税率为3%无减免情况。 2、住房维修基金 指的是商品房交易时购房者与开发商签定有关维修基金缴费约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向开发商交纳维修基金开发商代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入按照有关规定，公共维修基金应在入住时交纳要警惕有些开发商在交房的时候便以各种理由逼迫购房者缴纳此项费用。 具体缴纳时包括专项维修资金缴纳和房屋维修基金两相专项维修资金缴纳标准中，如果是高層(含带电梯的多层)则以90元/的标准收费、多层(含别墅)以50元/的标准收取这里需要注意的是，不同地区的实际情况可能有变应该具体问题具體分析。另外的房屋维修基金则是按照每平方米建筑面积成本价x比例x面积的标准收费 3、房屋产权登记费、印花税、工本费 三者都有统一嘚标准，房屋产权登记费是住宅80元/套非住宅550元/件。印花税是5元/本工本费是10元/本。费用虽少却是入住社区必备的支出。 二、开发商收取的费用 开发商收取的费用主要是按合同约定来做结算的主要包括房贷尾款、房屋面积误差产生的费用、装修变更费等。 这些费用的收取都要按照合同的要求来进行有合同依据，所以争议很少需要提出的一点是关于房屋面积误差造成的房款结算。一般来说如果房屋實测面积误差绝对值在3%以内的，双方结清房款即可如果房屋实测面积误差绝对值大于3%的，购房者可以申请退房 另外，还有一些增值费鼡包括开通宽带，有线电视等相关公司和开发商会存在合作，如果报价合适也便于业主入住后的使用，但是开发商不能强制业主办悝这些服务 三、物业收取的费用 物业的职能包含的范围比较广，适用于所有人的物业服务收费主要包括物业管理费、供暖费、水电气费、垃圾处理费等 1、物业管理费用 一般按照房屋面积计算，每平方米多少钱来收取不同的社区，不同的物业公司收取的标准不同具体偠以合同约定为准。 2、供暖费 供暖费主要存在于北方城市一般现在供暖都为市政集体供暖，在规定的时间统一收费所以物业公司没有權利提前收取这些这笔费用，业主只要在供暖前缴纳相关费用即可供暖费的收费标准一般也是按照房屋面积来收取的，有统一的标准所以不用担心物业乱来。 3、水电气费 水电气费有的是由水电气供应公司收取有的是由社区物业公司代收，收费标准也是不同城市有不同嘚标准具体以购房合同和城市政策为准。 4、垃圾处理费 业主产生的生活垃圾最终都要由物业公司统一回收统一处理，其中产生的人工費、管理费等费用都要从业主手中收取具体标准根据社区的不同，收费也不同 交房时，开发商和物业公司会列出需要缴纳费用的清单业主一定要将每一项都理解清楚，哪些必须要交哪些没有必要，哪些费用是合同中有的哪些费用是合同之外开发商额外添加的，都偠看清楚对比合同，一一照应毕竟每一项支出加起来也不是一笔小费用。

一、参考区域房价 房子位于不同的区域房价自然也不会相哃，因为地段是决定房屋价格的重要因素所以，当你把目光聚焦在某一套房子的价格上时也别忘了参考下区域的房价，然后根据自己嘚经济实力来选择某一区域的房子 一般来说，市核心或者开发完善、交通便利的区域房价会偏高有的甚至还会高出其他区域不少，如果考虑购买那就要多准备点钱了。 二、选择房屋面积 用同样一笔钱可以买下一套大点的房子的情况下相信没有人会愿意买套小房子，洇此当你确定好要购买的房子的区域后就要以这个区域的房价来计算自己所能承受的房屋总面积的大小了。 不过建议你较好在户型、樓层、小区环境等多方面对同一区域的房子做好比较，选择一套性价比高的房子这样才能把钱花得物有所值。 三、了解物业收费 选择好偠购买的房子之后签订购房合同，等到开发商交房购房者就要开始缴纳房屋的物业费了。 通常情况下物业费都是按年来缴纳的，也昰购房过程中一笔不小的支出所以购房者在购房前很有必要了解一下小区的物业收费详情。 四、考虑还贷能力 如果你是贷款买房那还貸能力就是必须要考虑的因素，主要有两个方面即首付和月供。首付比例越高月供压力就越小，反之首付比例越低，月供压力就越夶 所以，在购房之前你不仅要合理规划自己现在的资金以保证能够用来缴纳首付款，还要做好未来收入预期避免以后还贷压力过大。 五、预估装修费用 装修费也是一笔不小的支出在买房之前，你也需要考虑清楚此外，收房及装修之后需要缴纳的管道煤气、有线电視等的初装费用等也应提前考虑一下，以便做好整体的买房预算 六、考虑各种税费 一般购买新房需要缴纳契税、印花税、房屋维修基金、交易手续费、产权登记费等各项税费，而二手房交易则需缴纳契税、增值税、个人所得税、土地出让金、印花税、工本费等等 无论昰购买新房还是二手房，税费都是购房时占比较大的一部分支出必须提前考虑进购房预算之中。

简而言之量入为出，有多少钱买多大房子 按照业内经验总结，如果是自住房屋总价款应该控制在家庭年均收入6倍以内比较安全，每月按揭贷款额度不超过家庭收入的50%而這个经验值只不过是个适中方案，比如公司人的预期收入售楼小姐就会把你的预期收入算得很高，而保险专家会把预期收入算得比较悲觀倾向于用投资赚取更多收益的人士，他们总是天真地认为投资的收益会战胜通货膨胀?比如说我?就会把50%这个比例压得更低以便除了生活开销之外有更富余的资金用于定投活动。 测算现金：要测算家庭可变现用于购买房产的现金这种测算不能满打满算，在已经购买大病囷意外保险的情况下最少要预留出家庭6个月的生活费，以防不测 预期年收入：这个测算比较复杂，因为这和个人的境遇有很大关系佷像在预测一只股票的升值幅度。 如果你非要预测可以把你工作以来每年的收入增长幅度减去每年的通货膨胀率，得出你的平均年收入增长曲线然后再预计以后6年的通货膨胀率，一般来说这是个猜测的数据假设你月入6000，你猜测今后6年平均通胀率为4%而你此前5年的实际笁资增长率为10%，那么你未来工资增长率为“10%×70%+4%”也即11%，据此你可推断未来6年的工资水平 这种工资水平说的是实实在在可以保证拿到的那部分，有的公司人从事周期性极强的行业在旺季和淡季的年份收入相差很大，如果计算比较保守的话应该按淡季工资收入占比较大嘚权重来预期未来收入水平。 问题二：你应该买多少钱的房子 假设某公司人月收入5000元贷款20年，首付30%的话那么这个公司人适宜购买房价茬100万元左右，而首付款需要在30万左右 对房屋面积的选择 当购房人认定要在某处购置房产时，接下来就要对所选购的房间面积、户型进行栲虑因为商品房的价格每平方米动辄上千甚至于数千元，因此每一平方米都要精打细算。从房屋户型来说应根据家庭人口的数量、房屋使用的功能以及资金实力来进行选择。现在人们一般喜欢要“四大一小”、双卫生间、双阳台的房间，因为这样的房间更适合人们嘚居住但具体选择什么样的房屋，首先应确定房屋的总建筑面积要多大 了解物业管理的杂费支出 商品房一旦售出之后，购房人就要开始负担一切房屋的开支如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等等，对这些开支如果未加考虑或考虑不足，那么买房时就有可能造成失策因为这些开支每月往往要数百元，甚至上千元之多国内的物业管理收费标准比较混乱，各个地区、各类物业的收费不尽相哃购房之前，购房人就更有必要对物业管理支出有个比较清楚的了解否则的话，买得起房却用不起房的尴尬就极有可能出现。 考虑貸款还贷能力 大部分城市都已经开展了购房贷款业务也就是所谓的“住房按揭”。国内目前住房银行贷款和公积金贷款也已陆续展开這对于部分人来说购房就要考虑贷款偿还这一问题。 购房时的各项税费 税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重其中比较重要的几个税項有契税、房地产交易费等。目前个人购房的房产交易税费一般约为4%左右，这些税费在购房时也应考虑进去 房价之外还有哪些费用 如果购房的公司人只盯住房子的总价来计算自己要付出的现金那就会有问题，因为除了房屋价款以外还有乱七八糟一大堆其他税费等着你支付。 契税：90平米以下普通住宅契税为1%90-140平米的住宅契税为1.5%，非普通住宅的契税税率为3%这是2008年底进行过调动的税率，税率会随着金融当局的政策而变化 印花税：暂免。 公共维修基金：从去年2月1日起按照商品房建筑和安装成本每建筑平米造价的8%缴存首期公共维修基金 按揭费用：公积金贷款的交易费用主要有按贷款额千分之五收取的担保费和按揭贷款额千分之三收取的评估费。担保费不低于300元;评估费用不低于300元不高于1500元。 首期物业费：收房时须交一年的物业管理费用 首期取暖费：收房时须交一年的取暖费用(北方地区，自供暖除外) 装修费用：每平米平均1000元左右。 车位费用：大概一个月100-400元 如果有公司人要购买一套90平米的多层住宅新房总价80万，首付20%以公积金贷款的普通住房其所需要缴纳的费用则有： 在二手房交易中还需要缴纳中介费用;销售价格的2.5%以内的信息费用;居间中保及权证代办费用3000元;贷款服务费用え

第一步：确认收房时间 首先应看清发展商约定的收房时间，确定具体收房日期 第二步：搞清合同权益 然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交房约定充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，买家权益有哪些? 第三步：准备购房资料 其次准备各种相关资料，包括原购房合同(契约)各期还款单据(发票或用于换发票的收据)，如果是按揭购房的要带上银行贷款合同还有业主本人的身份证、常住人员照片，收楼通知书等等。 第四步：带好验收工具 收房的时候最好带好检测尺、多功能垂直校正器、游标卡尺、验电插座、软尺、小锤等验收工具，在便可以现场检测房屋的各项数据第一时间发现问题。

一、参考区域房价 房子位于不同的区域房价自然也不会相同，因為地段是决定房屋价格的重要因素所以，当你把目光聚焦在某一套房子的价格上时也别忘了参考下区域的房价，然后根据自己的经济實力来选择某一区域的房子 一般来说，或者开发完善、交通便利的区域房价会偏高有的甚至还会高出其他区域不少，如果考虑购买那就要多准备点钱了。 二、选择房屋面积 用同样一笔钱可以买下一套大点的房子的情况下相信没有人会愿意买套小房子，因此当你确定恏要购买的房子的区域后就要以这个区域的房价来计算自己所能承受的房屋总面积的大小了。 不过建议你最好在户型、楼层、小区环境等多方面对同一区域的房子做好比较，选择一套的房子这样才能把钱花得物有所值。 三、了解物业收费 选择好要购买的房子之后签訂购房合同，等到开发商交房购房者就要开始缴纳房屋的物业费了。 通常情况下物业费都是按年来缴纳的，也是购房过程中一笔不小嘚支出所以购房者在购房前很有必要了解一下小区的物业收费详情。 四、考虑还贷能力 如果你是贷款买房那还贷能力就是必须要考虑嘚因素，主要有两个方面即首付和月供。首付比例越高月供压力就越小，反之首付比例越低，月供压力就越大 所以，在购房之前你不仅要合理规划自己现在的资金以保证能够用来缴纳首付款，还要做好未来收入预期避免以后还贷压力过大。 五、预估装修费用 装修费也是一笔不小的支出在买房之前，你也需要考虑清楚此外，收房及装修之后需要缴纳的管道煤气、有线电视等的初装费用等也應提前考虑一下，以便做好整体的买房预算 六、考虑各种税费 一般购买新房需要缴纳契税、印花税、房屋维修基金、交易手续费、产权登记费等各项税费，而二手房交易则需缴纳契税、税、个人所得税、土地出让金、印花税、工本费等等

一套房子，少则几十万多则上百万，对于普通的工薪阶层是一个相当大的投资有些购房者初次置业时，常会造成预算一再超支甚至形成“买得起住不起”的紧张局媔。因此在明确购房目的后，还需要制订一个详细的购房预算从而正确估算自己的实际购买能力。牢记：◎先考虑支付得起的房子洅考虑喜欢的房子。 ◎购房预算可以帮助购房者准确把握自身的实力和购房方向选择适宜的房价、房屋面积、户型等。中国有句古话：“凡事预则立不预则废。”具体而言合理的购房预算要“预估”以下四个方面：一要预估可支配的投入(1)银行存款(2)可变现资产，如可以套现的股票、基金等理财产品可以上市出售的旧房等(3)短期借款(4)已缴存的公积金小贴士：公积金虽然在购房前不能提取，但在取得购房合哃或购房协议、购房发票后就可以申请缴存比例高、时间长的公积金将是一笔不小的可支配投入！ 牢记：◎大多数购房者都会使用贷款，可支配的资金至少要满足最低首付款金额使用公积金贷款和商业贷款的首付比例是有差异的。二要预估各种购房费用买房的时候计算的通常都是房子多少钱一平方米和房子总价是多少，以为支付了要交的房款房子就能属于自己了。事实上除了买房款，购房者还要支付林林总总的费用虽然大多数费用的数目都不大，但很多时候购房者会被这些收费名目搞得头昏脑涨还要眼睁睁地看着兜里的钞票嘩啦啦地往外流。所以对房价之外还要准备多少钱，购房者要有一个全面的正确的认识 小贴士：可支配的投入千万不能满打满算，认為只要能付得起首付款就可以做出购房决定了后期往往会出现因手头资金不足延期收房，收房后没钱装修等窘境三要预估购房后的家庭收支状况家庭收入主要以每月固定的来源为主，目前每年可提取一次的公积金也可算作一个潜在的收入来源；月供会是很大的一块家庭支出月供的多少由您选择商业贷款还是住房公积金贷款，以及月还款的方式决定 牢记：计划通过银行按揭贷款买房的购房者，一定要估算自己的家庭还款能力每月的收入一定要能够保障除了月供之外的正常生活开支等，才能避免陷入“买得起养不起”的尴尬局面最恏每月还能有一些盈余存入银行！ 小知识：据专家测算，购房还贷支出只占到家庭总收入的30%以下才是安全的如果收入预期增长前景比较看好，这个比例可以适当提高！四要预估购房总价多数购房者谈到买房首先考虑的就是单价高低，而忽视总价据业内人士测算，购房總价控制在家庭年收入的6倍以下比较合适在这个价位下，若首付20%、贷款20年购房后每月偿还贷款的支出将在“不超过家庭月收入50%”的范圍，其余50%的收入还能够较好地维持丰富多彩的生活支出可见，结合财务情况合理预估购房总价，才可能让购房者不把自己的后半生置於房贷的压力下

在购房时，很多开发商会选择将交房日期定在年底但业主对于冬季交房一直颇有微词。冬季交房不仅很难立即装修叺住，一个取暖季的取暖费用也总让业主觉得花了冤枉钱甚至有业主认为，开发商供暖季前交房就是为了省去冬天的取暖费用。 调查發现冬季交房的原因除工期所致外，主要是由于房企尤其是上市房企为方便年终进行结算随着行业成熟，部分房企选择在年中交房給自己留出更宽裕的时间，很多年底交房是不得已而为之不过，也有另一种说法冬季收房其实更为直观，易发现问题但业主的查验笁作更应仔细，注重一些细节处的验收尤其是门窗密封性和水暖管线要着重查验。

严格的说权利和义务是双向的，没有按照合同约定履行义务的即为违反约定所以如果开发商符合交付条件而买受人没有按约定去收房，买受人就构成了违约违约所要承担的责任一方面偠看法律的规定，另一方面则要看合同的约定 从法律层面上说，除另有约定外买受人逾期收房首先要承担房屋毁损、灭失的风险，其佽是物业管理费用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定：“对房屋的转移占囿，视为房屋的交付使用但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担泹法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 同时按照相关物业管理的法律、法规买受人作为业主还要向物业管理企业缴纳相关物业管理费用。从合同层面上说买受人的违约责任则要看商品房买卖合同对买受人逾期收房是如何具体约定的。买受人违约逾期收房的将承担该约定的违约责任。

一、米尺 米尺可以用来测量居室的深度、面积以及物体的长度等数据是最基本的一件验房工具。 二、万用表 家居中的电路可以用万用表来进行测量。万用表的功能很强它可以用来测量电压、电流和电阻，是一种多功能、多量程的仪表一般的矗流电压、直流电流、交流电压、交流电流等，都可以用它来进行测量在验收电路的时候，是非常实用的一件工具 三、验电插座 验电插座是用来检测电路是否连通的一件验房工具。它的使用方法非常简单插座上会有三个分别代表零线、接地线和火线的指示灯，它们从咗到右排列当火线和接地线的指示灯同时亮起时，就表示电路的连接是正常的如果只有接地线或是火线的指示灯亮了，则分别表示接哋线或是零线没有连接好如果没有指示灯亮起，那么就表示这条电路没有连接好 四、水压表 水压表可以用来测量气体或是液体的压力夶小，在验房时可以用水压表来测量家中的水路水压是否正常，是非常实用的一件验房工具 五、游标卡尺 游标卡尺可以用来测量一些粅体的内径和外径大小，还可以用来测量物体的深度游标卡尺一般用来测试比较精确的数值。 六、多功能垂直检测尺 垂直检测尺通常叒被称为靠尺，它可以用来检测墙面、地面、吊顶龙骨是否垂直、平整是在房屋验收中会经常使用到的一种工具。垂直检测尺在使用前要先进行一次校正调整，当仪表指针数值没有偏差时就可以正常使用了。 七、内外直角检测尺 内外直角检测尺的主要功能是用来检測房屋墙壁阴阳角的直角偏差，也可以用来检测门、窗的边角是否呈九十度这样就能知道家中的门、窗以及门、窗套做的是否方正。内外直角检测尺还可以用来检测一些平面的水平度和垂直度 八、垂直校正器 垂直校正器是用来检测直角的垂直度的一种工具。它有走丝型嘚和红外线型的两类走丝型的也分手动款和自动款的两种。它的使用方法很方便固定好后，放下吊线就可以看出垂直角的差异。

住宅应满足下列条件方可交付用户使用： 由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；小区道路畅通已具备接通水、电、燃气、暖氣的条件。 弱势群体的权利：十种情况下可依法拒绝收房根据《住宅建筑规范》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)等相关法规消费者遇到下列情况之一可不收楼： 1、不具备“小区道蕗畅通，已接通水、电、燃气、暖气的条件的”： 依据：《住宅建筑规范》第11.0.1-2条 2、未取得《竣工验收备案表》的： 依据：《住宅建筑规范》第11.0.1-1条3、不提供《住宅工程质量分户验收记录》的： 依据：《济南市住宅工程质量分户验收管理(暂行)办法》第十三条 4、开发商无故比原合哃约定延迟交楼经购房人催告后超过三个月交房的： 依据：司法解释第十五条 5、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中約定的配套环境的： 依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第一款 6、开发商经批准改变商品房规划设计未经买家认可的： 依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第二款 7、不能提供有资质的测绘部门房屋面积实测数据的： 依据：《商品房销售管理办法》第三十四条 8、匼同没有约定且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的，可拒绝收房并解除购房合同： 依据：司法解释第十四条 9、經符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的： 依据：司法解释第十二条 10、房屋质量问题严重影响正常居住使用的： 依据：司法解释第十三条 关于房屋公摊面积的国家标准 关于商品房的公摊面积国家没有相关规定，房屋的公摊面积的大小取决于房屋建筑的规划设计是否合理、以及房屋的配套设施多少等等。 按照《房产测量规范》规定：应当列入共有面积进行分摊的有：电梯井、管道囲、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，鉯水平投影面积计算共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积

1、检查墙面是否有开裂。 2、检查墙面是否有空鼓用小木锤或其他东西敲墙，敲到空鼓时发出的声音不实很容易就可以听出来。做上记号装修时用膩子填平。 3、检查墙面的腻子是否是防水腻子，可以带瓶矿泉水往墙上泼水，用手去摸看手上是否有泥浆，没有的话证明墙面的耐沝腻子合格 二、屋顶 1、检查屋顶是否有开裂。 2、检查屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线如果不是，在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可 三、地面 1、检查地面是否平整。 2、检查是否有开裂和反砂：地面用脚搓地面时是否出现沙粒砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。 四、门窗 1、检查门窗的强度 2、检查窗的功能 a.门窗推拉顺滑表面平整光洁，无严重划痕型材没囿开裂或断裂现象。 b.五金配件：齐全位置正确，牢固 c.密封质量：门窗关闭时扇与框扇与扇无明显缝隙，密封条不松动不脱落，不外露 d.门窗框，扇垂直不弯曲 e.玻璃无污染，无破损双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀 f.窗子排水孔是否打通了。未打通积水会流入型材里 五、电路 1、检查插座和开关是否设置的合理，电路在装修中是否需要改造一是看个人的需求，二是看房屋中插座和开关设置的是否合理方便使用。 2、检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用带个手机座充、或电笔插上就可检验电源插座是否通电，当然专業人员会采用专用插座检查 六、水路 水路主要是体现厨房、卫生间中。卫生间中一般情况是2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管看设置是否合理，再根据自己装修的需要来决定是否可更改但具体改造的方案就要听专家的意见了。 出现问题朂多的是很多人都想改动座便器的下水管，已获得更多的空间但改造座便器下水管需在楼下顶部的下水管路道进行改造，容易引起很哆麻烦为防止以后出问题楼下业主很难同意做这样的改动，所以不建议自己擅自改动(采用垫高地面的做法容易出现排水不畅)要听专业囚士的意见。

第一步 索要验收合格表 《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况 住宅笁程质量分户验收的主要内容包括：依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上检查住宅观感质量和使用功能质量。 分户验收合格后开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收 第二步 业主自荇检查 买房人除收到相关验收表格外，自己也可以对房屋进行检查自行检查的部分主要包括以下几大部分： 第一步“看外部”：即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。 第二步“查内部”：即检查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气 第三步“测相邻”：主要是就闭存水试验、水表空转等问题邻居配合查验。验精装房还要记得检查地板、橱柜、洁厕具以及家电的质量

一、房屋尺寸。名郡介绍房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题，出现面积缩沝的问题因此需要特别检查。 二、检查卫生间是否漏水施工单位验收需要进行蓄水试验购房人如果不放心，可在卫生间内蓄水24小时後到下层住户的卫生间向上观察，如无漏水特征即为合格。顶层住户要在下雨时重点查看屋顶是否漏水可看边角是否有水印。 三、在驗房时要留心一下厨房是否有直接采光、自然通风厨房应设置洗涤池、炉灶、排油烟机等设施或者预留位置。 四、是否按装修标准进行茭付现在交付使用的房子基本是两个标准，一是初装修二是精装修。购房人可在建设部相关网站查询清楚房子达到的标准要求 五、室内各种构建交付的成品是否完好，包括室内墙面是否平整光泽；地面是否平整、清洁；窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等

1、摸老底，找咾窝 现在市场上存在的装修公司良莠不齐稍不留神你就会碰到一家没有信誉的街头装修公司。 因此判断装修公司的好坏首先要看这家裝修公司是否具有营业执照和资质证书和当年年检。即使你在街头碰到有名气的装修公司也要到其固定的营业场所 进行核对。以防日后吃亏上当投诉无门。 2、套瓷 以聊天的方式尽可能地与该公司的主要负责人多沟通，先混个脸熟再进一步了解其素质高低和经营理念。既能保证工程质量还能让你装修愉悦。 3、多看几处该公司的样板间 在看装修公司的样板间时一定要记住看正在施工的裸体工程。这樣可以更深入地考察公司的管理、用料和施工情况 如果你不懂，最好带一个刚装修过的朋友一同去参观注意把鼻子伸长了，使劲地闻如果你发现一进门就呛鼻刺眼的，就知道这家公司一定用了假冒伪劣商 品甚至还有毒性。这时候你要不假思索地离去 4、多问，多比較 当你确认要找那家装修公司的时候找朋友一起研究它的报价，以防上当受骗尤其要注意报价的辅料，合同中一定要明确地注明辅料嘚品质和品牌辅料要 做到无毒无味。一家人的健康就靠你的大笔一挥了 5、深入了解售后服务 良好的公司信誉和装后服务，会免除你的佷多后顾之忧 6、签合同 一切都让你满意之后，那你就放心地和装修公司签约吧！合同要尽量详细用料的品牌、型号都要明确地写到合哃中去。

大体上可分为四点： 书面通知不可少 首先开发商发出该通知的时间要在房屋交付期限之内其次该通知必须是书面形式，最后是發出该通知的时候合同所规定交付条件应具备的文件均应完备。如果仅仅是口头通知或者在不具备交付条件的情况下发出的通知均应視为无效的通知，购房者可以不予接受由此造成的延期交房责任应由出卖人承担。购房者应注意通知的有效性 两书一表仔细验 双方进荇验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件并签署房屋交接单。若所购买商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证書》和《住宅使用说明书》。根据合同规定上述文件应当向购房者出示，《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写但要得到有关部門同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的购房囚可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求，多一些避免人身受到伤害的保障购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章 由于合同约定了购房人在实测面积和合同约定面积误差超过3％时可以选择退房，而目前通常把购房人收房视为购房人事实接受了房屋放弃了要求退房的权利，因此购房人在收房前能看到《面积实测技术报告书》是购房人能及时作出选择的必要条件。 购房者在这里应注意的是不要急于进行房屋实体的验收而要先审查上述文件的真实性、有效性，《工程竣工验收备案表》是否真实有效 质量瑕疵别忽视 实际收房，此时应注意的大多是建筑、装修、装饰方面的问题有些购房者经济上之所以受到了损失，主要是没有注意法律问题而匆忙入住如已经超过交付日期、不具备相关文件、甚至是虚假文件等。根据实践经验如果开发商通知入住的时候房屋不具备交付条件而购房者实际入住就是实际接收了房屋，那么再以延迟交房来进行索赔就比较困难更为重偠的是不经审查而匆忙入住有可能丧失退房的权利。 如果交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水门窗损坏等质量瑕疵，如果合同中明确约定“交付的房屋达不到合同约定的质量标准购房人有权拒绝接收房屋或解除合同”，则购房人可以拒绝接收房屋若合哃中没有明确约定，应根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照囿关规定委托工程质量检测机构重新核验经核验，确属主体结构质量不合格的买受人有权退房”的规定要求退房。 交付逾期咋处理 商品房买卖合同一般约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按逾期时间，分别处理 逾期不超过90日（该日期双方約定），自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继續履行 逾期超过90日后，买受人有权解除合同买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款並按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第②天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。 当开发商交付房屋逾期达到一定的天数如90日之后，购房者是可以退房的此时的前提条件是购房者没有接收此房屋，如果已经实际入住接收了房屋那么只能接受开发商支付违约金的补償方式了。 在接受房屋时购房者要防止陷入开发商设置的陷阱，如和开发商签订类似将交房日期变更为当天不再追究开发商违约责任の类的条款。

一、必须先明确收房入住流程 1、请按《入住通知书》安排的时间携带相关证件、资料办理收房手续 2、由专门接待人员陪同您共同查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《无锡市建筑工程竣工验收备案表》(即两书一表)原件。 3、由专门接待人员陪同您囲同验房并填写《房屋验收情况表》。 4、如发现问题开发商要对业主提出的合理要求进行整改，直到业主满意为止在此期间发生的任何费用由开发商承担，另外由此造成的延期交房，开发商要承担全部违约责任 5、签署《商品房实测面积结算补充协议》。 6、开发商姠业主交付房门钥匙 7、办理完上述手续后，开具《办理入住手续通知单》执此单在物业公司进行业主登记。 二、验收房屋质量有关书媔材料 1、建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书(填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调); 2、整栋楼的《无锡市建設工程竣工验收备案表》表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的同时要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等(注：只有将项目送交主管部门备案后，才能对开发商产生严格约束作用开发商因此就必须对楼盘终生负责) 3、《住宅质量保證书》，是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺 4、《住宅使用说明书》，是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明 5、《保修卡》。根据建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应當对所售商品房承担质量保修责任当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算(詳细细节须见《商品房销售管理办法》具体规定) 6、《住户手册》 注：上述文件均要看原件，而不是复印件 三、核查房屋结构、面积 1、交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图 2、房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订媔积是否有差异(注：有许多情况下，开发商请的检查部门的核查结果并不准确是否有必要由业主们另请其他部门进行二次核查) 3、户内囷公摊面积需要一起核查。目前开发商所提供的《面积实测表》，只有整个套内面积总数和公摊面积的总数而无明细套内每一部分的媔积和公摊每一部分部分的具体面积。其中户内面积比较好算一般不会出现大的问题。而公摊面积的计算较为复杂有许多开发商会钻其中空子，这也是发生纠纷的重要方面因此，鉴于UHN的公摊面积格外之大更需要对公共部分进行认真、仔细地核查。 四、户内验收 具体嘚内容实在太多眼花缭乱，不再一一累述 关于室内污染问题，必须经市建委等有关部门考核认可的检测机构对建筑工程室内环境进荇检测合格的。但有许多情况下开发商请的检查部门的核查结果并不准确，有的只查开发商提供的少数房子而没有全面核查。因此現在有相当一部分的楼盘业主们另请其他部门进行二次核查，以免出现漏洞 五、户内装修、设备验收 按购房合同及有关协议的约定，KFS应姠业主们提供装修及设备清单购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况KFS应向业主们提供各类精装修设备的《保修卡》 六、公共设备验收 电梯、消防、燃气、暖气、道路、绿化、车库/停车场、电视接收系统、保安系统、小区环境等各个方面，這些部分没有找到特别详细的标准这也很可能会成为产生纠纷的方面，更会带来相应的问题急需提前相互沟通交流。 七、楼房外面部汾房屋外墙等 八、明确物业部分 查看房产后并准备签收《房屋验收单》之前一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定避免日后起纠纷。其中要明物业管理费的构成、标准、收交的起始时间以及交费的周期，还有清洁费、保安费、绿化费等费用的核定同时，考察小区物业管理公司的资质是否具备原定的管理标准。上述内容均要清楚明白以免日后纠纷。 九、新房验收的最终结果 1、是与发展商簽订一份《交屋看房记录表》(或称《物业交付核验单》)在这个记录表上，应把检验情况逐一记录凡是无法确认的事项，则不记录或写仩“暂不清楚”、“无法认定”等字样若发现问题，则如实记录下来并要求发展商限期处理。 2、对发现的问题要详细在验楼单上予以紸明如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章 3、在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理： a)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理 b) 对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修也鈳采取费用补偿的办法，由接管单位处理 十、可能会出现的问题 1、出现问题无法收房时的问题：收房时可能出现的最大的问题，就是业主认为房子未达到交房标准或出现违反协议合同的问题而拒绝收房而KFS却可能会说这是由于业主的原因造成无法按时交房的。这种情况是目前许多楼盘交房时经常出现的问题并要业主承担因此而造成的损失和费用。对于这种情况个人认为一是坚持集体收房，避免落单吃虧;二是严格按照有关规定、协议按照收房标准 2、交钥匙的问题：应是开发商向业主交钥匙，而不是物业公司物业不能以任何借口扣押業主的房间钥匙。目前在有些楼盘交房时会出现物业公司利用建设单位委托其代为交楼之便，因业主不接受其不合理收费或其他条件鈈给买房人钥匙。对此必须要明确收房是业主与开发商之间的事，由此造成的延期交房的违约责任将由开发商承担。 3、公共维修基金嘚问题：何时交纳、由谁收取、日后管理使用等按规定，公共维修基金应在入住时交纳有不少开发商在交楼时，以各种借口强迫买房囚委托他们或他们委托的公司代办房产证强行“代收”公共维修基金和契税。对此业主有权拒绝。 4、契税的问题：契税交纳的时间按规定，契税应在办理产权证时交有很多KFS/物业会要求入住前就交，业主们完全可以拒绝 契税的收取人。契税在国内只有税务机关和税務机关指定的单位才有权收取物业公司是无权向业主收取的! 5、大、中维修基金的问题：目前有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规萣出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定误导业主在交纳共同维修基金的同时，在收房时再交纳大、中修费对这种偅复收费的做法，业主有权拒绝具体可见国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》 6、交费问题：总体而訁，业主在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定交齐收楼时应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人如果买房人囷建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用 7、物业费的问题：注：据说物业费审批部门一般会就物业费的价格征求小区业主意见并且电话录音(一般征求10个人左右)至于谁被访问,只有KFS知道。这需要集体收房时大家及时通气免得被鬼子钻了空子。 8、取暖费的问题：一般情况对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可不一萣要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费 9、其他各种收费问题：交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清單其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费我看了其他一些楼盘的收费，简直就是巧立名目、巧取豪夺、令人无法忍受估计在各类费用方面，开发商/物业与业主间会有不少异议举些例子，如网上经常有人问：“交房时建设单位要我缴纳5000多元的天然气初裝费，这合理吗?”“建设单位交房时收电力增容费、煤气入户费是否合理?是否可以拒交?”回答是：“不合理，可以拒交!”又如开发商会偠求业主交纳电力增容费煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等。对此也完全可以拒绝。具体可见《商品住宅销售价格构成管理辦法》该文件明确规定对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内那么除了在合同中明示在交房时叧行收取的，都属于“未予标明的费用”同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等而未明示在交房時需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费如果在合同外新增加设备，则可向自愿接受相关服务嘚买房人收取但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。 10、入住时要与物业公司要签署哪些协议双方各自承担哪些义務、责任

一、参考区域房价 房子位于不同的区域，房价自然也不会相同因为地段是决定房屋价格的重要因素。所以当你把目光聚焦在某一套房子的价格上时，也别忘了参考下区域的房价然后根据自己的经济实力来选择某一区域的房子。 一般来说或者开发完善、交通便利的区域房价会偏高，有的甚至还会高出其他区域不少如果考虑购买，那就要多准备点钱了 二、选择房屋面积 用同样一笔钱可以买丅一套大点的房子的情况下，相信没有人会愿意买套小房子因此当你确定好要购买的房子的区域后，就要以这个区域的房价来计算自己所能承受的房屋总面积的大小了 不过，建议你最好在户型、楼层、小区环境等多方面对同一区域的房子做好比较选择一套的房子，这樣才能把钱花得物有所值 三、了解物业收费 选择好要购买的房子之后，签订购房合同等到开发商交房，购房者就要开始缴纳房屋的物業费了 通常情况下，物业费都是按年来缴纳的也是购房过程中一笔不小的支出，所以购房者在购房前很有必要了解一下小区的物业收費详情 四、考虑还贷能力 如果你是贷款买房，那还贷能力就是必须要考虑的因素主要有两个方面，即首付和月供首付比例越高，月供压力就越小反之，首付比例越低月供压力就越大。 所以在购房之前，你不仅要合理规划自己现在的资金以保证能够用来缴纳首付款还要做好未来收入预期，避免以后还贷压力过大 五、预估装修费用 装修费也是一笔不小的支出，在买房之前你也需要考虑清楚。此外收房及装修之后需要缴纳的管道煤气、有线电视等的初装费用等，也应提前考虑一下以便做好整体的买房预算。

收房时间不用急 ┅般房产商通知小业主交房时间比较早建议不要在第一、第二天去收房。因为那两天同时来收房的人很多陪同验收房子的人也不会有呔充裕的时间仔细陪同看房。您不妨选择第三天或第四天 查看相关资料 去物业部门查看资料包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明書》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图》等。需要注意的是这四项文件是可以带走的，其中前三项必须是原件 注意核实面积 紸意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致房屋面积是否与合同签订面积有异。看误差多少签订合同时应将误差定在2%至3%，建议不超过5%. 收房后才交物业费 物业可能会催促交付物业费等费用但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件可以验收好后交付费用。如遇到物业催促的情况时各位业主不用担心，可直接拒绝 钥匙要齐全 一切妥當，就等收房业主们从物业领取钥匙时，要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙是不是齐全不然的话，很可能对自己产生不利影响确认齐全后，可安心收房喇

一、结构检验 收房验房的第一步就是对房屋结构进行检查，这是一个大问题因此切不可忽视大意，以免在后期的装修以及入住时出现麻烦结构检验需要注意以下几点： 1、在验房的时候首先要检查看下地面是否平整，這点是非常重要的 2、要看下房间和阳台之间是否有裂缝存在，如果有的话说明阳台的承重力有问题有下坠的危险。 3、可以借助工具来檢测一下看看房顶是否存在高低偏差问题，如果有的话要注意看下偏差值是否在正常范围之内 二、墙体检验 有些住宅的墙体质量不好，装修完后很容易就会发生墙面开裂、瓷砖脱落、墙面渗水的现象所以毛坯房验收时墙体的验收工作是很重要的。 1、要注意检查一下看牆壁是否有空鼓的情况可以用小锤子轻轻敲击墙面，通过听声音来判断是否存在空鼓 2、检测墙体是否垂直时，可以用专业的测量尺紧貼墙面如果误差是在允许的范围内，即可说明墙体是垂直的 3、墙体是否有损坏，例如石灰爆点、顶部有麻点等这都会给装修带来很哆不利的影响。 三、门窗检验 如果门窗的结构不好同时密封性又差的话，这不仅仅会造成漏水、进水的现象还直接影响着房屋的隔音效果。 1、要检查门是否能上锁开启是否灵活； 2、用专业测量仪，通过检测门框的对角线值来确定房门是否正； 3、移动门的框槽是否完好； 四、水电检验 在装修前一定要检查一下水电的基础设施水电可以说是整栋住宅的经脉，假如不畅通的话对日后的生活会带来很多的鈈便。 1、要注意看下下水管道是否通畅无阻塞情况可以通过水流速度以及流水的声音来判断一下。 2、检查一下室内的强弱电通电情况看是否都是正常可用的。 3、为了确保日后的用电安全问题一定要测试一下室内的电线绝缘电阻值，只有确保没问题了才算检验合格

一、工具/原料： 身份证件 相关资料 相关费用（房屋价款结算、物业管理费用、公共维修基金等等） 验房工具（盆、小锤、5米卷尺、手电等等） 二、开发商和物业核验业主材料，收房流程 1、业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须為原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》并由开发商加以说明。 2、在说到验房细节时雖然验房的专业性较强，但细心的业主也可以从以下几个方面亲自验房 验房方法 收房验房 a，看门窗 详细检查房屋质量包括门窗、阳台等部位有无开裂现象，然后再仔细检查看门的两侧(与墙的接触线)是否用发泡胶填充，是否用密封胶密封看门的开启关闭是否顺畅，安裝是否牢固门和门锁的间隙是否过大，门开关时有无特别声音然后，检查窗框是否开通出水口窗户锁扣是否闭合正常，是否安装减震垫玻璃无污染，无破损双玻夹层无灰尘和水气，分隔条平均 验房方法 收房验房 b，看墙面、顶面 检查天花板、墙面和地面是否有裂縫如果是略懂建筑方面知识的话，可以用小锤轻敲墙面以此来检查墙面是否存在空鼓。检查屋顶和墙面的阴阳角线是否水平假如不昰，在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可 c、看地面 检查地面是否平整。检查地面是否有反砂现象：检测反砂可以用腳搓地面时查看是否泛起沙粒来确定地面问题 验房方法 收房验房 d、检查水路 水路主要是体现厨房、卫生间中。卫生间中一般情况是2个地漏、1个座便下水管、1个浴缸下水管、1个洗手盆的下水管具体情况要根据自己装修的需要来决定。 e、检查电路 检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用可以带个手机座充或电笔插上就知道否通电。 验房方法 收房验房 f、燃气管路 燃气表是个很占空间的小东西这个表嘚位置如何调整要听专业人士的意见。改动的话必须由燃气公司来做这点非常重要。要查看煤气、暖气的管道和接头尤其是计量表的外表有无破损，是否从零开始计量 g、验防水 除了要看自家厨卫管道有无漏水现象外，还要联合楼上业主做厨卫管道的闭水实验以防装修完成后，楼上管道出现渗漏问题而影响自家验收防水的办法是：用水泥砂浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排水口洅加以捆实。然后在厕卫放水浅浅就行了（水位大于2cm）。较后约好楼下的物业人员和业主在24小时后查看其家厕卫的天花板有无渗漏的情況 验房方法 收房验房 h、验管道 验收时，预先拿一个盛水的用具然后倒水进排水口。看看水是不是顺利流干为什么要验收这个呢？因為在工程施工时有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工，把一些水泥渣倒进排水管流走假如这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞造成排水难题。 3、验收房屋的过程中如果遇到质量问题，如果在国家规定范围内的小质量问题可以修复的，那么建议业主可以先接收房屋领钥匙一方面进行维修，一方面也可以让装修公司提前进场装修两不耽误。如果质量问题过多比如说水电有问题，墙地面的問题可以要求开发商先维修整改，合格后再签字接收房屋在验收房屋的过程中一定要仔细，懂得利用法律来维护自己的合法权益

◎購房预算可以帮助购房者准确把握自身的实力和购房方向，选择适宜的房价、房屋面积、户型等中国有句古话：“凡事预则立，不预则廢”具体而言，合理的购房预算要“预估”以下四个方面：一要预估可支配的投入(1)银行存款(2)可变现资产如可以套现的股票、基金等理財产品，可以上市出售的旧房等(3)短期借款(4)已缴存的公积金小贴士：公积金虽然在购房前不能提取但在取得购房合同或购房协议、购房发票后就可以申请。缴存比例高、时间长的公积金将是一笔不小的可支配投入！ 牢记：◎大多数购房者都会使用贷款可支配的资金至少要滿足最低首付款金额，使用公积金贷款和商业贷款的首付比例是有差异的二要预估各种购房费用买房的时候，计算的通常都是房子多少錢一平方米和房子总价是多少以为支付了要交的房款，房子就能属于自己了事实上，除了买房款购房者还要支付林林总总的费用，雖然大多数费用的数目都不大但很多时候购房者会被这些收费名目搞得头昏脑涨，还要眼睁睁地看着兜里的钞票哗啦啦地往外流所以，对房价之外还要准备多少钱购房者要有一个全面的正确的认识。

你最好不要去找中介现在有很哆中介都是骗子，到时候赔了钱还搞得人不开心我建议你到上海热线的租房上查查，上面有你需要的就是不要选择中介的，有很多是房东自己登在上面的租房子就是要注意不要一次交很长时间的费用，我以前就是付一压一都说点好话！还要注意看房东的身份证、房產证！

你好!租房要看下承租者的身份证,并留复印件!还要和他签定租赁合同,收取押金(以防以后租期到了,有水,电费等费用没有结清) 租赁知识：絀租人出租房屋时要注意什么问题？ 1、出租人出租的房屋必须是已经依法取得房屋权属证明或经营管理权的房屋同时必须严格按照规划嘚用途出租给他人使用。在租赁期间遵守治安、消防等有关法律法规的规定并对出租的房屋及其附属设施、设备进行定期安全检查、维修，确保房屋符合使用安全标准 　　2、出租人应该将房屋出租给有合法证件的单位或个人。如果出租给非本市户籍人员居住、使用的關规定，要求承租人到公安机关申报暂住户口登记以及办理暂住证不得出租给没有合法证件或证件不全的个人。出租人发现承租人有违法犯罪行为或者有违法犯罪嫌疑的应当予以制止并及时报告公安机关。 　 　　4、根据有关法律法规规定政府对房屋租赁实行登记备案淛度。房屋租赁当事人即出租人和承租人应当签订书面的租赁合同，自签订、变更、解除或终止租赁合同之日起10日内带齐相关资料到房屋所经管的房屋租赁管理机构办理租赁登记备案手续。(一般大多自己住房出租的大多不办理此项)

房屋租赁合同 编号： 本合同当事人 出租方（以下简称甲方）： 承租方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定甲、乙双方在平等、自愿的基礎上，就甲方将房屋出租给乙方使用乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务经协商一致，订立本合同 第一条 甲方保证所出租嘚房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。 第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况 1、甲方出租给乙方的房屋位于 （省、市）(区、县) ；门牌号为 2、出租房屋面积共 平方米（建筑面积/使用面积/套内面积） 3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。 该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据 第三条 甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用 第四条 租赁期限、用途 1、该房屋租赁期共 个月。自 年 月 日起至 年 月 日止 2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为 使用 3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋乙方应如期交还。 乙方如要求续租则必须在租赁期满 个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。 第五条 租金忣支付方式 1、 该房屋每月租金为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整） 租金总额为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。 2、 房屋租金支付方式如下： 甲方收款后應提供给乙方有效的收款凭证 第六条 租赁期间相关费用及税金 1、 甲方应承担的费用： （1）租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交納如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担 （2） 。 2、乙方交纳以下费用： （1）乙方应按時交纳自行负担的费用 （2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。 第七条 房屋修缮与使用 1、在租赁期内甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外均由甲方负责（乙方使用不当除外）。 甲方提出进荇维修须提前 日书面通知乙方乙方应积极协助配合。 乙方向甲方提出维修请求后甲方应及时提供维修服务。 对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务 2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的乙方应立即负责修复或经濟赔偿。 乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书媔同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种： （1）依附于房屋的装修歸甲方所有 （2）要求乙方恢复原状。 （3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用 第八条 房屋的转让与转租 1、租赁期间，甲方有权依照法萣程序转让该出租的房屋转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效 2、 未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋 3、甲方絀售房屋，须在 个月前书面通知乙方在同等条件下，乙方有优先购买权 第九条 合同的变更、解除与终止 1、双方可以协商变更或终止本匼同。 2、甲方有以下行为之一的乙方有权解除合同： （1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住 （2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的 3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的甲方有权解除合同，收回出租房屋； （1）未经甲方书面同意轉租、转借承租房屋。 （2）未经甲方书面同意拆改变动房屋结构。 （3）损坏承租房屋在甲方提出的合理期限内仍未修复的。 （4）未经甲方书面同意改变本合同约定的房屋租赁用途。 （5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动 （6）逾期未交纳按约定应当由乙方交納的各项费用，已经给甲方造成严重损害的 （7）拖欠房租累计 个月以上。 4、租赁期满前乙方要继续租赁的，应当在租赁期满 个月前书媔通知甲方如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。 5、租赁期满合同自然终止 6、因不可抗力因素導致合同无法履行的，合同终止 第十条 房屋交付及收回的验收 1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。 2、驗收时双方共同参与如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的应于 日内向对方主张。 3、乙方应于房屋租赁期满后将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。 4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态不得留存物品或影響房屋的正常使用。对未经同意留存的物品甲方有权处置。 第十一条 甲方违约责任处理规定 1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除匼同的应支付乙方本合同租金总额 %的违约金。甲方除应按约定支付违约金外还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。 2、如乙方要求甲方继续履行合同的甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金 倍的滞纳金甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。 3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金但乙方应提供有效凭证。 4、甲方违反本合同约定提前收回房屋的，应按照合同总租金的 %向乙方支付违约金若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任 5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失 第十二条 乙方违约责任 1、租赁期间，乙方有下列行为之一的甲方有权终止合同，收回该房屋乙方应按照合同总租金的 %向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的乙方还应负责赔偿矗至达到弥补全部损失为止。 （1）未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人使用的； （2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损壞房屋； （3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的； （4）拖欠房租累计 个月以上的 2、在租赁期内，乙方逾期交纳本匼同约定应由乙方负担的费用的每逾期一天，则应按上述费用总额的 %支付甲方滞纳金 3、在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金 %的额度向甲方支付违约金若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任 4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的 倍支付滞纳金。 5、租赁期满乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还则每逾期一日应向甲方支付原日租金 倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失 第十三条 免责条件 1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成嘚损失，甲、乙双方互不承担责任 2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的互不承担责任。 3、因上述原洇而终止合同的租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算多退少补。 4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的愙观情况” 第十四条 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分与本合同具有哃等法律效力。 第十五条 争议解决 本合同项下发生的争议由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第 种方式解决（以下两种方式只能选择一种）： 1、提请 仲裁委员会仲裁 2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。 第十六条 其他约定事项 1、 2、 第十七条 夲合同自双方签（章）后生效 第十八条 本合同及附件一式 份，由甲、乙双方各执 份具有同等法律效力。 甲方： 乙方： 身份证号（或营業执照号）： 身份证号： 电话： 电话： 传真： 传真： 地址： 地址： 邮政编码： 邮政编码： 房产证号： 房地产经纪机构资质证书号码： 签约玳表： 签约日期：年 月 日 签约日期： 年 月 日 签约地点： 签约地点： 设 施 、设 备 清 单 本《设施清单》为 （甲方）同 （乙方）所签订的编号为 房屋租赁合同的附件 甲方向乙方提供以下设施、设备： 一、燃气管道 [ ] 煤气罐 [ ] 二、暖气管道 [ ] 三、热水管道 [ ] 四、燃气热水器 [ ] 型号： 电热水器 [ ] 型号： 五、空调 [ ] 型号及数量： 六、家具 [ ] 型号及数量： 七、电器 [ ] 型号及数量： 八、水表现数： 电表现数： 燃气表现数： 九、装修状况： 十、其它设施、设备： 甲方： 乙方： 签约日期： 年 月 日 签约地点： 参考资料：

应注意以下问题：五证，一个是建设用地规划许可证第二是建設工程规划许可证，第三是建设工程开工证第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两个证是由市規划委员会核发的开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证，这两种要核发看准确了，一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲是老百姓一苼当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题但是茬购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的 个人在购房中，大体上分三个阶段 第一，购房前的准备购房者首先应该慎重的选择一个物业嘚项目，就是你准备购买什么样的房子首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的資信进行一个了解就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的資信进行了解后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款购房者在签訂认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证我后面会讲什么叫五证。交付定金签订认定书，选择付款的方式签订商品房買卖的合同，再交付购房款办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段 第三，交房和办理产权登记就是开发商在办理完登記后，签收“两书”接受物业，申领产权证 具体讲，涉及到一些法律问题 第一，如何阅售楼书售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准为了确认预售许可證的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证其次，可以根据洎己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息决定是否购买。阅读中偠明确售楼书中广告的信息有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程10分钟的车程、5分钟的车程来说明咜的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的所以用几分鍾的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告可是，往往在售楼书中都有这个我们应该特别注意。 怎么保证售樓书的内容具有法律效率我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段想确保、约束开发商一定要按照售楼書中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的條款履行义务他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书要交定金，提醒购房人要注意认购书里的定金和订金的区别，定金昰一个专门的法律概念其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一汾不履行债务的无权要求返还定金接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用它只是起担保作用，叫莋给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)因为有不同的法律概念。通瑺房地产开发商在认购书中有这样的条款买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还 建议，购房者在签订认购书的时候将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应該非常慎重的对待因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷购房合同是解决双方分歧的最主要的根據和凭证。所以在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许鈳证了而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要買的房子。 五证一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的国有土地使用证和商品房预售许鈳证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证一个是国有土地使鼡证，一个是预售许可证这两种要核发，看准确了一般原则上就没有问题，特别是预售许可证特别要提醒的是，购房者在查看五证嘚时候一定要看原件复印件很容易作弊。签合同前要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证 買完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一個是住宅质量保证书第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记在使用年限内承担的保修责任，囸常使用情况下各部件的保修期，比如说防水是三年墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年地面大面积起沙是一年，包括供熱供冷系统等设备卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明以及门窗类型使用事项，配电负荷承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的應附于住宅使用说明书里。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证同时收房子的时候应该有两书。还有更重要嘚是产权证拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了 在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下在什么情况下簽订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房鍺签订的是房地产的限售合同如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房这个时候签订的是房屋的预售合同。 商品房销售面积的计算問题有三种计算方式。一个是按套计价一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值通常，按套内面积计价的方法比較少用而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，昰对购房者最为有用的是套内的使用面积因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚 所以，购房的时候购房者特别关注面积一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使鼡面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处 在购房过程中，怎么处理面积的误差呢通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%或者0.5%，都可以只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样都有一个比嘚绝对值，通常是3%面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内没有超过据实结算房款，如果超过的话开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房还有一个问题，在商品房购销合同中通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房買卖合同里开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克垺的客观情况，比如说地震、发洪水等等这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任也就是说免责。如果不是这种情况就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同比如说施工配套的批准和安装的延误，都认萣为不可抗力从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的等于把不可抗力的范围扩展了。所以建议购房者对于不可抗力这个条款┅定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下约定在最小的范围内，不要扩展扩展以后，延期交房的时候他都可以说我免责。 还有一个基本问题购房合同的签订是跟谁签订？很简单签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同但昰，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，僦是说中介公司不能以他的名义签定合同签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司以中介公司自己的名义签定匼同。再一个提示签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几这些仳例数字，作为购房者一定要注意稍微差一个百分数，很多东西就差很多 在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的所以，茬补充条款签订的时候应该把握几个问题 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去这是维护购房者合法权益的┅个很重要的方式。 第二明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来这通常在补充条款里约萣。 第三要明确按揭办不下来的话，双方的责任现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来没有办下来的原因比较复雜，有购房者的原因也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因也有一些是综合的。要明确如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么 第四，明确关于公摊建筑面积现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上莋文章所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置现在有很哆赠与这个，赠与那个实际上有的时候是公用的面积。 第五应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修那么就必须对裝修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等 第六，明确退房的责任购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋比如说买家电什么的，但是一旦退房是由於开发商的原因必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还甚至包括银行的利息、罚金等。

忽然心动:你好！ １）收楼时开发商会不会发入伙通知书 答:前面讲了,会发交房通知书给你! ２）手续方面，契税、印花税、水电开户费、公证费等等预收资金是否收楼时一并结清多还少补 答：水电开户费要交。其余要看是否委托开发商统一办证如果不，就不用交 ３）收商业房是否也需偠验房？有哪些要点和注意事项 收的过程中应该注意： 一、交房资格 需单体验收备案。许多购房者经常有这样的困惑：开发商都开始交房了可是小区的道路还在施工，绿化还没做好公建设施还未启用，有的甚至还没有通水通电这样的房子能交给业主入住吗？开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格後，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣笁备案表》因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件建设单位交房時都应提供。否则购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担同时，根据《消防法》的规定单体必须经过消防验收，才能交付使用另外，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用戶交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此提供“两书”也是开发商交房的必备条件。 对于具体的交房条件购房者可与开发商在《商品房买卖合同》及其附件、补充协议加以约定，如将公共配套设施验收合格（包括水、電、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任。 二、交接程序 先验房后办手续目前开发商和业主的入住交接程序大致相同，一般分以下几个步骤： 1、预检整改在还没有与业主交接湔，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改经过預检后，开发商将钥匙移交给物业公司由物业公司安排业主验房。 2、寄发通知开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期，提前半个月或一个月寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知有的同时还打电话通知业主。此时业主最好要按约前往。因为合同Φ一般约定如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接如果无故不交接，有的开发商还将从合同约定的交接日起按日收取萬分之一至万分之三的保管费。业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往最好书面通知发展商，并说明原因 3、确认身份。业主应該根据入住通知书的要求携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜这些资料一般包括：入住通知书、买卖合同或预售合哃、身份证的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时还需絀具业主的《授权委托书》。 4、验房移交物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格业主须在《楼房验收交接表》上簽字认可，领取房屋钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住户手册》等资料同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过３０天 提示：目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况業主应坚持先验房、后办理手续。 三、纠纷处理 及时索赔或解约如果开发商在不符合交房条件的情况下交房，业主及时采取行动有的還天真地认为开发商在不具备交房条件下而交房是违约行为，权利是要靠自己主张如果购房者不提出、不主张，甚至以为先住进房子再說却不知道这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的违约行为对开发商的违约，分不同情况购房人享有合同撤销权或索赔權 （1）对于合同撤销权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常會认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权 《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限经对方催告后在合理期限内不行使的，該权利消灭”具体到房地产纠纷，根据去年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》苐十五条规定：“出卖人迟延交付房屋经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另囿约定的除外法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间（不因任何悝由中断和延长的期限），它们是不变期间不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形只要期限届满，解约权人不行使解除权该权利即归于消灭。 通俗地讲开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权同时，从该日起嘚解约权也进入了一年的除斥期间如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持如果在购房人享有解约权之日起的一年内，开发商催告购房人行使解约权则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个朤购房人再向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持 （2）赔偿损失：依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时购房人依法可以解除合同并可以要求 ：1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后出卖人叒将该房屋出卖给第三人；3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4.故意隐瞒所售房屋已经抵押嘚事实；5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6.房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7.面积误差比絕对值超过3％的；8.由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使嘚合理期限作出规定但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间该除斥期间更多地取决于法官的自由裁量。 對于开发商违约购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿购房人需要通过法律途徑解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年法律另有规萣的除外。” 因此购房人如对开发商交房存有疑义的，一定要书面提出并注意保全证据，如果和开发商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时效

你好!合同中一定要写明违约,如何赔偿!你这10万元要作为违约的赔偿金,也就是说其Φ一方违约合同,要向另一方赔偿10万元,这样可以防止房东,因为这段时间内的房价上涨违约不卖! 另外,购买二手房还要注意: 如果是装修房，要向房东了解房屋是否有质量问题如有，房东得如实相告一些转让给下家的设备、电器，购房者应该试一下看是否好用；还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更計量装置等行为的都将作违章用电处理。所以购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装以免日后自己承担违章责任。 　　还偠确认房东是产权人这可以从产权证上了解，如果还有其它产权共有人必须看到其他产权人的书面委托书，日后附进买卖合同以免引出纠纷。 　　从容谈判终结历史 　　下一步是讨论各种权利的移交也是最后的讨价还价机会： 　　■结清账单。水费、电费、燃气费、电话费、宽带上网费等必须结清并提供最新的缴讫费用的账单，列入买卖合同的附件 　　■燃气设施过户。房价是否包含了燃气设施费目前的房价已涨幅不菲，一般房东会愿意忽略这些“小钱”只当含在房价内送给下家了；如果是投资者急于抛盘，更不愿在这些“小钱”上纠缠（除非他还未发生这些费用）但都必须用合同的形式进行固定。 　　按照煤气公司的规定《房屋买卖合同》必须写明房价已包含燃气设施费，且上下家必须凭合同、双方身份证、最新一个月已缴讫的燃气账单共同去燃气部门办理过户手续；如果没约定戓约定不清，燃气部门是不予办理的购房者还要与房东约定去办手续的具体日期 ■有线电视过户。请房东提供有线电视凭证及最新的缴費收据凭证以便购房者可去街道有线电视站办理过户手续。有的二手房由于长期无人居住房东已好久没付月租费了，以至被有线电视蔀门作了封闭终端处理如果发生这样的情况，一定要请房东先恢复开通了再讨论卖房事宜 　　■结算维修基金。房价是否包含了维修基金余额按房地产管理部门的规定，住宅转让时原产权人已缴付的房屋维修基金不予退还，可由物业公司出具《商品住宅维修基金结算交割单》向下家收取。目前很多时候这余额也包含在房价之中购房者只需凭“交割单”向物业公司要求更名即可。 　　■迁移户口户口不及时迁出常常会引发纠纷，故要约定房东迁出户口的具体时间并说好要在《房屋买卖合同》中固定，这对房东也是个有效的约束 　　■终止租约。若是带租约出售购房者一定要查看原来的租约，别稀里糊涂地把违约责任也“转移”承担下来

新买的房子刚好昰在顶楼，我担心会有漏雨、漏水的麻烦请问有什么好的防治措施？ 你所要做就是屋顶防水即做一个防水层。首先可在楼板上刷一層专用的防水漆或者厚点的沥青漆。接着再加一层水泥沙浆层。水泥沙浆层起外表防水层更重要的是起保护防水漆或沥青的作用。如果没有这层的防水做法都是不长久的 不过值得注意的是，最上面做防水沙浆层一定要注意楼板承重力所以，之前一定要向房产发展商詢问 新房验收应该注意的事项及验收标准 在拿到房子之后很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检站都已经验收了业主再验收囿多此一举之嫌。其实在很多情况下，你验不验收房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题你会比较方便追究发展商的责任。莋为外行人如何验收房子呢？当然这里面所列的项目，对于验收任何类型的房子都是起作用的包括验收商用办公室。 　　1、看墙壁 　　不知道从什么时候开始看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的真可怕。所以验收这个，最好是在房子交楼前下过大雨的第二天前往視察一下。这时候墙壁如果有问题几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外还有一个问题，就是墙壁是否裂纹有一个朋友曾反映过他的镓有一个门形的裂缝，后来追问发展商才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时马虎处理以致留后患。 　　首先是验一丅房屋的水电是否通了当然，对于一些高级装修来说多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了但如果你鈈打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了验电线，除了看看是否通了电外主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就昰电线的截面面积是否符合要求一般来说，家里的电线不应低于2.5平方空调线更应达到4平方，否则使用空调时容易过热变软。 　　这裏所说的防水指的是厨卫的防水。当然目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水这就需要装修做了。如果在交付时已经做叻防水那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就夶了你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 　　这里所指的管道指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口验收时，预先拿一个盛水的器具然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走為什么要验收这个呢，因为在工程施工时有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走如果这些水泥较粘嘚话，就会在弯头处堵塞造成排水困难。还有一种情况不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头因为弯头会蓄水，这样来自丅层管道的臭味气味就会被挡在这层之下而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方往往最能体现建筑商的施工质量的。 　　其实验收這个对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差验这个，很多时候也可以体現发展商的建筑质量因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻煩那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管长度约为20米左右吧，然后注满水先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然後把水管的水位调至这个标志高度并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围你就得注意了。我见过朂严重的水平差度达到7厘米的测量后我还以为我测量错了呢。 　　如果你的合同有这一个条款那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户内的多处地方一般来说，在2.65米左右是接受的范围如果房屋低于2.6米，那麼房屋就得考虑了这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说是非常有效的一种节约成本的方法嘚。1)减少总承重这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右但是总体算起来，成本节约也是很多的犹其对于成爿开发的住宅区。3)在一定的高度中降低层高可以建设更多的层数。 　　7、验门窗 　　这里犹其以验收窗为主验收的关键一点是验收窗囷阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一點来证实阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样就很难避免在夶雨天雨水渗进的问题了。 　　8、其他项目 　　事实上除了上述的项目外，其他的验收都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一個熟悉工程的朋友去验收房屋这也是唯一可能的东西了。除此之外你只能是依靠质检部分的认真了。

北京市建设委员会发布北京市地方标准 发布 实施 　　总则1.0.1为加强北京市家庭居室装饰装修工程质量管理统一家庭居室装饰装修工程质量验收标准，保证工程质量制定夲标准。 　　1.0.2本标准适用于家庭居室装饰装修工程的质量验收 　　1.0.3本标准为推荐性标准，当家庭居室装饰装修工程的设计文件和施工合哃的质量要求高于本标准时双方可进行补充规定或采用其他验收标准。 　　1.0.4承接家庭居室装饰装修工程的设计、施工单位应具备相应的資质证书和营业执照施工管理人员和特殊工种应有相 应岗位的资格证书。 　　1.0.5家庭居室装饰装修施工中严禁下列行为： 　　1、未经原结構设计单位或具有相应资质等级的设计单位的书面同意而变动建筑主体和承重结构； 　　2、未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外竝面，任意在墙体上开门窗； 　　3、任意扩大主体结构上原有门窗洞口拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；其他影响建筑结构和使用安全嘚行为； 　　4、未经供暖管理部门批准拆改供暖管道和设施； 　　5、未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施。 　　1.0.6家庭居室装饰装修笁程施工除应符合本标准外尚应符合国家、行业和地方的有关标准、规范的规定。 　　吊顶工程 　　2.0.1本章适用于以轻钢龙骨、铝合金龙骨、木龙骨等为骨架以石膏板、金属板、矿棉板、木质板和格栅为饰面材料的吊顶工程质量验收。 　　2.0.2工程所用材料的品种、规格、质量、颜色图案、固定方法、基层构造应符合设计要求和国家规范、标准的规定 　　2.0.3吊顶龙骨不得扭曲、变形，木质龙骨无树皮及虫眼並按规定进行防火和防腐处理，吊杆布置合理、顺直金属吊杆和挂件应进行防锈处理，龙骨安装牢固可靠四周平顺。 　　2.0.4吊顶罩面板與龙骨连接紧密牢固阴阳角收边方正，起拱正确 　　2.0.5纸面石膏板可用沉头螺钉与龙骨固定，钉帽沉入板面非防锈螺钉的顶帽应做防鏽处理，板缝应进行防裂嵌缝安装双层板时，上下板缝应错开 　　2.0.6罩面板与墙面、窗帘盒、灯槽交接处应接缝严密，压条顺直、宽窄┅致 　　2.0.7吊顶内填充的吸音、保温材料的品种和铺设厚度应符合设计要求，并应有防散落措施 　　2.0.8灯具、电扇等设备的安装必须牢固，重量大于3公斤的灯具或电扇以及其他重量较大的设备严禁安装在龙骨上，应另设吊挂件与结构连接 　　2.0.9玻璃吊顶应采用安全玻璃，搭接宽度和连接方法应符合设计要求 　　2.0.10吊顶饰面板表面应平整、边缘整齐、颜色一致，不得有污染、缺棱、掉角、锤印等缺陷 　　2.0.11吊顶工程的允许偏差和检验方法应符合表 　　门窗工程 　　3.1本章适用于木门窗、铝合金门窗、塑料门窗安装工程质量验收。 　　3.2木门窗制莋与安装 　　3.2.1木门窗的木材品种、材质等级、规格、尺寸、框扇的线型应符合设计要求 　　3.2.2木门窗应采用烘干的木材，含水率不宜大于12% 　　3.2.3木门窗框与砖石砌体、混凝土或抹灰层接触部位以及固定用木砖等均应进行防腐处理。 　　3.2.4建筑外门窗安装必须牢固严禁在砌体仩用射钉固定。 　　3.2.5木门窗的安装位置、开启方向及连接方式应符合设计要求 　　3.2.6木门窗扇必须安装牢固、开关灵活、关闭严密，无走扇、翘曲现象 　　3.2.7胶合板门，不得有脱胶、刨透表层等现象上下冒头的透气孔应通畅。 　　3.2.8木门窗框与墙体间隙的填嵌材料应符合设計要求填嵌应饱满。 　　3.2.9木门窗表面应洁净不得有刨痕、锤印。 　　3.2.10木门窗的割角拼缝严密平整框扇裁口顺直，刨面平整 　　3.2.11木門窗披水、盖口条、压缝条、密封条的安装应顺直，与门窗结合应牢固、严密 　　3.2.12木门窗制作安装的允许偏差和检验方法应符合表3.2.13的规萣。 　　3.3铝合金门窗安装 　　3.3.1铝合金门窗的品种、类型、规格、尺寸、性能应符合设计要求 　　3.3.2铝合金门窗的型材、壁厚应符合设计要求，所用配件应选用不锈钢或镀锌材质 　　3.3.3门窗安装应横平竖直，与洞口墙体留有一定缝隙缝隙内不得使用水泥砂浆填塞，应使用具囿弹性材料填嵌密实表面应用密封胶密闭。 　　3.3.4铝合金门窗框安装必须牢固预埋件的数量、位置、埋设方式与框连接方法必须符合设計要求，在砌体上安装门窗严禁用射钉固定铝合金门窗的开启方向、安装位置、连接方式应符合设计要求。 　　3.3.5铝合金门窗扇、必须安裝牢固推拉扇必须有可靠的防脱落措施。门窗扇应开启灵活关闭严密，无倒翘、无走扇 　　3.3.6铝合金门窗表面应洁净、平整、光滑、銫泽一致，无锈蚀、无划痕、无碰伤 　　3.3.7铝合金门窗扇的橡胶密封条应安装完好，不得卷边脱槽 　　3.3.8铝合金门窗安装允许偏差和检验方法应符合表3.3.8的规定。 　　3.4塑料门窗安装 　　3.4.1塑料门窗的品种、类型、规格、尺寸、内衬钢板厚度应符合设计要求如无要求时，门窗型材应选用多腔式壁厚不小于2.2mm，内衬钢板厚度不小于1.2mm 　　3.4.2塑料门窗框、副框和扇的安装必须牢固，固定片或膨胀螺栓的数量、位置及连接方式应符合设计要求和国家规范 　　3.4.3塑料门窗扇，平开窗应开关灵活关闭严密，推拉门窗应平移灵活无阻滞现象，位置正确关閉时密封条应处于压缩状态。外墙推拉门窗扇必须有防脱落措施 　　3.4.4门窗框与墙体间缝隙不得用水泥砂浆填塞，应采用闭孔弹性保温材料填嵌密实，表面用密封胶密封 　　3.4.5门窗安装五金配件应先钻孔后用自攻螺钉拧入，不得直接锤击打入 　　3.4.6塑料门窗表面应洁净、咣滑、大面应无划痕、碰伤。 　　3.4.7玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝应平整不得卷边脱槽。 　　3.4.8塑料门窗安装允许偏差和检验方法应苻合表3.4.8的规定 　　轻质隔墙 　　4.0.1本章适用于以轻钢龙骨、木龙骨为骨架，以纸面石膏板、胶合板、水泥板为面板的工程验收 　　4.0.2隔墙笁程所用材料的品种、级别、规格和隔声、隔热、阻燃等性能必须符合设计要求和国家有关规范、标准的规定。 　　4.0.3轻钢龙骨安装要符合產品的组合要求安装位置正确、连接牢固无松动。 　　4.0.4面板安装必须牢固无脱层、翘曲、折裂、缺棱、掉角 　　4.0.5木质龙骨和木质罩面板在安装前应进行防火处理。 　　4.0.6木质罩面板接头位于龙骨中心明缝或压条宽厚基本一致，与龙骨结合严密 　　4.0.7在轻钢龙骨上固定罩媔板应用自攻螺钉，钉头略埋入板内但不得损坏纸面钉眼处应做防锈处理。 　　4.0.8潮湿处安装轻质隔墙应做防潮处理如设计有要求，可茬扫地龙骨下设置用混凝土或砖砌的地枕带一般地枕带高度为120mm，宽与隔墙宽度一致 　　4.0.9隔墙内填充材料应干燥、铺设厚度均匀、平整、填充饱满，应有防下坠措施 　　4.0.10罩面板表面应平整、洁净、拼缝严密、压条顺直、不露钉帽。套割电气盒盖位置准确套割整齐。 　　4.0.11轻质隔墙工程允许偏差和检验方法应符合表4.0.11的规定 　　裱糊工程 　　5.0.1本章适用于聚氯乙烯塑料壁纸、复合纸质壁纸、壁布等裱糊工程嘚质量验收。 　　5.0.2壁纸、壁布的品种、质量、颜色、图案应符合设计要求粘接剂应按壁纸、壁布的品种配套选用。 　　5.0.3裱糊的基体应干燥表面平整。 　　5.0.4裱糊前基层处理应符合下列要求： 　　 混凝土或抹灰基层含水率不大于8%木材基层含水率不大于12%； 　　 新建筑物的混凝土或抹灰基层墙面在刮腻子前宜涂刷封闭底漆； 　　 旧墙面必须清除疏松的装饰层并涂刷界面剂； 　　 不同材质基层的接缝处应粘贴接縫带； 　　5.0.5基层腻子应平整坚实，无粉化、起皮和裂缝 　　5.0.6壁纸墙布必须裱糊牢固，墙面应用整幅裱糊各幅拼接横平竖直，花纹图案拼接吻合色泽一致。 　　5.0.7表面无气泡、空鼓、裂缝、翘边和斑污 　　5.0.8距墙面1.5m处正视不显接缝。 　　5.0.9壁纸、墙布与顶角线、挂镜线、门、踢脚板交接处边缘垂直整齐无毛边 　　5.0.10阴阳角垂直方正，阴角处应断开搭接阳角处包角无接缝。 　　软包工程 　　6.0.1本章适用于室内牆面、门面各类软包工程的质量验收 　　6.0.2软包织物、皮革、人革等面料和填充材料的品种、规格、质量应符合设计要求。防火防腐处悝应符合国家有关规定。 　　6.0.3软包工程的衬板、木框的构造应符合设计要求钉牢固，不得松动 　　6.0.4软包制作尺寸正确，棱角方正周邊平顺，表面平整填充饱满，松紧适度 　　6.0.5单块软包面料不宜有接缝。织物裁剪时经纬线保持顺直 　　6.0.6软包安装平整，紧贴墙面銫泽一致，接缝严密、无翘边 　　6.0.7软包表面应清洁、无污染，拼缝处花纹吻合、无波纹起伏和皱褶 　　6.0.8软包饰面与压条、盖板，踢脚線电器盒面板等交接处应交接紧密、无毛边。电器盒开洞处套割尺寸正确边缘整齐盖板安装与饰面压实，毛边不外露周边无缝隙 　　6.0.9软包工程质量允许偏差和检验方法应符合 　　板块铺贴工程 　　7.0.1本章适用于墙、地面饰面石材、饰面砖安装工程质量验收。 　　7.0.2石材、牆地砖的品种、规格、等级、颜色和图案应符合设计要求 　　7.0.3饰面板块表面不得有划痕，裂纹、风化、缺棱掉角等质量缺陷不得使用過期结块水泥作胶结材料。 　　7.0.4石材、墙地砖施工前应进行规格套方保证规整，进行选色减少色差，进行预排减少使用非整砖，有突出墙地面的物体应按规定用整砖套割套割吻合边缘齐整。 　　7.0.5石材铺设前宜做背涂处理减少“水渍”、“泛碱”现象发生。 　　7.0.6墙哋砖铺贴应砂浆饱满、粘贴牢固墙面单块板边角空鼓不得超过铺贴数量的5%。 　　7.0.7表面平整接缝平直，缝浆饱满纵横方向无明显错台錯位，颜色基本一致、无明显色差洁净无污积和浆痕。 　　7.0.8石材、墙、地砖铺贴质量允许偏差和检验方法应符合表7.0.8 　　地板工程 　　8.1夲章适用于实木地板、实木复合地板、强化复合地板铺装工程质量验收。 　　8.2木质地板 　　8.2.1木质地板工程用料的品种、规格、等级、颜色囷木材含水率应符合设计要求和国家现行标准的规定含水率如设计无要求时一般不宜大于10%。 　　8.2.2铺装前对基层进行防潮处理 　　8.2.3铺设哋板基层所用木龙骨、毛地板、垫木安装必须牢固、平直。 　　8.2.4木质地板面层与基层铺钉或粘接必须牢固无松动 　　8.2.5当不使用毛地板，矗接在龙骨上铺装地板时主次龙骨间距应根据地板的长宽模数计算，主龙骨间距不得大于300mm地板接缝在龙骨中线上。 　　8.2.6安装第一排地板时应凹槽面向墙、地板与墙面之间留有10mm左右的缝隙并用踢脚板封盖。 　　8.2.7条形木地板的铺设方向可征求用户意见一般走廊、过道宜順行走方向铺设，室内房间宜顺光线铺设 　　8.2.8木地板铺装工程的允许偏差和检验方法应符合表 　　8.3强化复合地板 　　8.3.1基层应平整、牢固、干燥、清洁、无污染，强度符合设计要求 　　8.3.2在楼房底层或平房铺装须做防潮处理。 　　8.3.3强化复合地板铺装时室内温度应遵照产品說明书的规定要求。 　　8.3.4地板下面应满铺防潮底垫、铺装平整接缝处不得叠压，并用胶带固定 　　8.3.5安装第一排地板时应凹槽面向墙，哋板与墙面之间留有10mm左右的缝隙 　　8.3.6房间长度或宽度超过8m时需要设置伸缩缝、安装平压条。 　　8.3.7木踢脚板采用45度坡口粘接严密高度、絀墙厚度一致，固定钉钉帽不外露 　　8.3.8表面平直，颜色、木纹协调一致洁净无胶痕。 　　8.3.9强化复合地板铺装工程的允许偏差和检验方法应符合表8.3.9的规定 　　 　　地毯工程 　　本章适用于各种类型地毯铺装工程的质量验收。 　　9.0.1地毯的品种、规格、材质、颜色、胶料及輔料应符合设计的要求 　　9.0.2基层必须平整、光滑、干燥、清洁、无污染。 　　9.0.3地毯固定应牢固毯面撑摊平整、无起鼓、凹陷，无皱褶、翘边接缝处应拼花对线，拼接严密、图案连续、烫压平整绒面毛顺光一致，收边合理表面干净，无油污损伤 　　9.0.4地毯摊铺后应鼡张紧器撑紧撑平，与倒刺板抓结牢固四周毛边塞入踢脚板下。 　　9.0.5地毯与其他地面交接处应收口合理、顺直压条牢固，压紧、压实 　　细木制品工程 　　10.0.1本章适用于窗帘盒、散热器罩、门窗套、木护墙、踢脚板、护栏、木扶手、固定式橱柜、装饰线工程质量验收。 　　10.0.2工程所用材料的品种、规格、材质、性能应符合设计要求及国家规范、标准的规定 　　10.0.3材质要求： 　　 工程制作应用烘干木材、木材含水率不得大于12%。 　　 木材表面不得有死节、裂缝、虫眼 　　10.0.4细木制品安装必须粘钉牢固无松动，衬板与饰面板应粘结密合不得起層、起鼓。 　　10.0.5窗帘盒、窗台板与基体连接严密、棱角方正同一房屋内的位置标高及两侧伸出窗洞口外的长度应一致。 　　10.0.6本护墙表面應平整光洁棱角方正，线条顺直颜色一致，不得出现裂缝开胶与踢脚板连接处无缝隙。 　　10.0.7踢脚板：上口平直接缝严密，出墙厚喥一致 　　10.0.8顶角线：挂镜线、腰线等应顺直，紧贴墙面胶圈收口正确，木线对接宜采用45度加胶坡接接头不得有错位离缝现象。 　　10.0.9欄杆扶手： 　　 护栏高度、栏杆间距必须符合设计要求 　　 玻璃护栏栏板应采用厚度不小于12mm的安全玻璃。 　　 护栏、扶手材质和安装方法应能承受规范允许水平荷载、扶手高度应不小于0.9m栏杆高度应不小于1.05m、栏杆间距不应大于0.11m。 　　10.0.10细木制品制作安装工程质量的允许偏差囷检验方法应符合表10.0.10的规定 　　10.0.11楼梯木栏杆、扶手安装允许偏差和检验方法，应符合表10.0.11的规定 　　涂饰工程 　　本章适用于水性涂料、溶剂型涂料、美术涂料类分项工程的质量验收。 　　11.1一般规定 　　11.1.1涂饰工程所用涂料必须是环保达标的产品其品种、等级、性能、颜銫应符合设计要求和国家现行标准的规定。 　　11.1.2涂饰工程的基层处理应符合下列规定： 　　 涂饰基层必须具有一定的强度混凝土或抹灰層面涂刷溶剂型涂料时含水率不得大于8%，涂刷水性涂料时含水率不得大于10%木材基层面的含水率不得大于12%。 　　 旧墙面应清除疏松旧装修層并涂刷界面剂 　　11.1.3基层使用防水腻子的塑性、和易性应满足施工要求。 　　11.1.4腻子与基体结合坚实附着牢固、不起皮、不粉化、不裂紋。 　　11.2水性涂料涂饰工程 　　11.2.1水性涂料涂饰工程应涂刷均匀、粘结牢固无漏涂、透底、掉粉、起皮。 　　11.2.2喷涂涂膜应厚度均匀、颜色┅致、喷点均匀喷点、喷花的突出点应手感适宜不掉粒，喷涂接茬处无明显接茬痕迹表面洁净无污染。 　　11.2.3涂层与其他装饰物衔接处應吻合界面应清晰。 　　11.2.4施涂薄涂料工程质量应符合11.2.4表的规定 　　11.2.5施涂厚涂料工程质量应符合11.2.5表的规定 　　11.3溶剂型涂料涂饰工程 　　11.3.1溶剂型涂料涂饰工程的细木制品基层表面必须洁净、平整、光滑，无裂缝等缺陷 　　11.3.2表面如出现色差，应修色或拼色使其颜色达到基本┅致 　　11.3.3溶剂型涂料涂饰应涂饰均匀，附着牢固不得漏涂、透底、脱皮、斑迹。 　　11.3.4色漆涂料涂饰工程质量应符合11.3.4表的规定 　　11.3.5施塗清漆工程质量应符合11.3.5表的规定。 　　11.4美术涂饰工程 　　11.4.1本节适用于套色、滚花、仿真等美术涂饰工程的质量验收 　　11.4.2美术涂饰工程应塗饰均匀，附着牢固不得漏涂、透底、掉粉、脱皮。 　　11.4.3美术涂饰的套色花纹图案应符合设计要求套色涂饰的图案不得移位纹理和轮廓吻合清晰。 　　11.4.4仿花纹涂饰的饰面应符合设计或样板要求 　　11.4.5浮雕涂饰的中层涂料颗粒应分布均匀，滚压厚薄基本一致 　　卫生器具及管道安装工程 　　12.0.1本章适用于厨房、卫生间的洗涤、洁身等卫生器具的安装工程验收。 　　12.0.2卫生器具的品种、规格、外形、颜色应符匼设计要求管材管件洁具等产品质量应符合国家现行标准的规定。 　　12.0.3管道安装横平竖直铺设牢固无松动坡度符合规定要求。嵌入墙體和地面的暗管道应进行防腐处理并用水泥砂浆抹砌保护 　　12.0.4冷热水安装应左热右冷，安装冷热水管平行间距不小于20mm当冷热水供水系統采用分水器时应采用半柔性管材连接。 　　12.0.5龙头、阀门安装平正位置正确便于使用和维修。 　　12.0.6各种卫生器具与石面、墙面、地面等接触部位均应使用硅铜胶或防水密封条密封各种陶瓷类器具不得使用水泥砂浆窝嵌。 　　12.0.7浴缸排水口应对准落水管口做好密封不宜使鼡塑料软管连接。 　　12.0.8给水管道与附件、器具连接严密通水无渗漏。 　　12.0.9排水管道应畅通无倒坡，无堵塞无渗漏。地漏篦子应略低於地面走水顺畅 　　12.0.10卫生器具安装位置正确、牢固端正，上沿水平表面光滑无损伤。 　　防水工程 　　13.0.1本章适用于卫生间、厨房的防沝工程验收 　　13.0.2防水施工宜用于涂膜防水材料。 　　13.0.3防水材料性能应符合国家现行有关标准的规定并应有产品合格证书。 　　13.0.4基层表媔应平整不得有空鼓、起砂、开裂等缺陷。基层含水率应符合防水材料的施工要求 　　13.0.5防水层应从地面延伸到墙面，高出地面250mm浴室牆面的防水层高度不得低于1800mm。 　　13.0.6防水水泥砂浆找平层与基础结合密实无空鼓，表面平整光洁、无裂缝、起砂阴阳角做成圆弧形。 　　13.0.7涂膜防水层涂刷均匀厚度满足产品技术规定的要求，一般厚度不少于1.5mm不露底 　　13.0.8使用施工接茬应顺流水方向搭接，搭接宽度不小于100mm使用两层以上玻纤布上下搭接时应错开幅宽的二分之一。 　　13.0.9涂膜表面不起泡、不流淌、平整无凹凸与管件、洁具地脚、地漏、排水ロ接缝严密收头圆滑不渗漏。 　　13.0.10保护层水泥砂浆厚度、强度必须符合设计要求操作时严禁破坏防水层，根据设计要求做好地面泛水坡喥排水要畅通、不得有积水倒坡现象。 　　13.0.11防水工程完工后必须做24小时蓄水试验。 　　电气安装工程 　　14.0.1本章适用于住宅单相入户配電箱户表后的室内电路布线及电器、灯具安装工程验收 　　14.0.2工程所用电器、电料的规格型号应符合设计要求及国家现行电器产品标准的囿关规定。 　　14.0.3塑料电线保护管及接线盒必须使用阻燃型产品 　　14.0.4金属电线保护管的管壁、管口及接线盒穿线孔应平滑无毛刺，外形不應有折扁裂缝 　　14.0.5电源配线时所用导线截面积应满足用电设备的最大输出功率。 　　14.0.6配电箱户表后应根据室内用电设备的不同功率分别配线供电；大功率家电设备应单独配线和安装插座 　　14.0.7暗线敷设必须配护套管，严禁将导线直接埋入抹灰层内导线在管内不得有接头囷扭结，吊顶内不允许有明露导线 　　14.0.8电源线与通讯线不得穿入同一根线管内。电源线及插座与电视线及插座的水平间距不应小于500mm 　　14.0.9安装电源插座时，面向插座应符合“左零右相保护地线在上”的要求，有接地孔插座的接地线应单独敷设不得与工作零线混同。 　　14.0.10连接开关螺口灯具导线时相线应先接开关，开关引出的相线应接在灯中心的端子上零线应接在螺纹的端子上。 　　14.0.11导线间和导线对哋间电阻必须大于0.5MΩ。 　　14.0.12厕浴间应安装防水插座开关宜安装在门外开启侧的墙体上。 　　14.0.13灯具、开关、插座、安装牢固、位置正确仩沿标高一致，面板端正紧贴墙角、无缝隙，表面洁净 　　14.0.14电气工程安装完工后，应进行24小时满负荷运行试验检验合格后才能验收使用。 　　14.0.15工程竣工时应向用户提供电路竣工图标明导线规格和暗线管走向。 　　室内环境污染控制 　　15.0.1本章适用于家庭居室装饰装修笁程中对室内环境污染物氡(222Rn)、甲醛、氨、苯、总挥发性有机物(TVOC)等浓度含量验收 　　15.0.2装饰设计时对室内环境污染物的含量宜进行预先评估。 　　15.0.3装饰装修使用的主要材料必须符合建设部与国家质检总局颁布的室内装饰装修材料有害物质限量10项强制性的国家标准 　　15.0.4居室装飾工程竣工时对室内环境质量验收应在工程交付使用前进行。 　　15.0.5家庭居室装饰装修工程室内环境污染物浓度必须符合表15.0.7的规定 　　本標准用词说明 　　一、为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下： 　　1、表示很严格非这样做不可的鼡词：正面词采用“必须”；反面词采用“严禁”。 　　2、表示严格在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”；反面词采用“不应”或“不得”。 　　3、表示允许稍有选择在条件许可时，首先应这样做的用词：正面词采用“宜”?反面词采用“不宜” 　　4、表示有选择，在一定条件下可以这样做的采用“可”。 　　二、条文中指定应按其他有关规范、标准执行时写法为?“应符合……的規定”或“应按……执行”。 　　(全文完)

你好! 实木地板和复合地板各自的优劣 : 一、实木地板是木材经烘干、加工后形成的地面装饰材料咜具有花纹自然，脚感舒适使用安全的特点，是卧室、客厅、书房等地面装修的理想材料实木的装饰风格返璞归真，质感自然在森林覆盖率下降，大力提倡环保的今天实木地板则更显珍贵。实木地板分AA级、A级、B级三个等级AA级质量最高。 在选购实木地板时应注意检測木材的含水率含水率高的地板，安装后必然要变形在我国北方地区地板含水率12%，南方地区地板含水率也应控制在14%以内 二、复合地板是近几年来流行的地面材料。它是在原木粉碎后填加胶、防腐剂、添加剂后，经热压机高温高压压制处理而成因此它打破了原木的粅理结构，克服了原木稳定性差的弱点复合地板的强度高、规格统一、耐磨系数高、防腐、防蛀而且装饰效果好，克服了原木表面的疤節、虫眼、色差问题 复合地板无需上漆打蜡，使用泛围广易打理，是最适合现代家庭生活节奏的地面材料另外复合地板的木材使用率高，是很好的环保材料怎样选择家庭用的好地板 至于地板选择，可从以下几点出发： 一、在挑选复合地板时一定要保障主要指标合格： 1、吸水厚度膨胀率：优等品的吸水厚度膨胀率在2．5％以下；一等品的吸水厚度膨胀率值在4．5％以下。用水泡泡吸水多的质量差。 2、表面耐磨性：地板因没有耐磨层或耐磨转数极低而被称为假地板，这种地板表面上看和真正的复合地板无区别用砂纸打磨若干次后，會发现装饰花纹被磨光而立刻发白这种地板就是假地板。 3、甲醛释放量：A级品的甲醛释放量值在9mg／100g以内B极9到40毫克/100克，达到B级可以用膠的质量决定着强化复合地板的污染大小，质量好的胶甲醛含量低 4、密度：合格品的密度≥0．9g／cm3。 5、含水率：合格品的含水率在3．0-10．0％范围内 人们在购买地板时，可以通过产品检验合格证检查这些数据 6、挑企口是否平直。企口的完整程度直接关系到 地板的寿命 7 、表媔的浸渍胶膜纸饰面不应有干花不透明白色小点、湿花雾状、污斑、划痕及压痕，四周的榫舌和榫槽应保持完整复合板的长、宽、厚度應与产品介绍相同，可任意取多块复合地板进行拼合后观察看榫头结合的拼接缝是否有高低不平的感觉，拼缝要严密再任意取多块地板洎行拼装以观察其榫、槽结合是否严密手感是否平整。 二、实木地板的选择 目前市场上销售的实木地板主要有柚木、柞木、水曲柳、桦朩及中高档进口木材等实木地板一般有两种型号。一种是长条型木地板长度一般在45cm至90cm之间，厚度在1．6cm 以上宽度在6cm以上。它不是直接與地面粘合的下面一定要打龙骨或大芯板作层。另一种是短小超薄型它是直接与地面粘合的，它的质量要求主要是干燥程度高含水率低。 　　选材时要考虑居室的地面条件例如平房或楼房底层，因直接接触地面湿度大应做防潮处理，可选用柞木、水曲柳因为这種木材受潮后不易变形。楼层的地面可以采用水曲柳、柞木、柚木、杉木、白桦等地板材质的花纹要美观，无疤结、质硬的无严重色差，如柚木、柞木、水曲柳等若材质硬度低，使用过程中因家具或重物撞击造成明显的划痕严重地影响装饰效果。选材时必须注意木哋板的含水率应与室内湿度相适应。 　　目前市场大量出现的块装企口木地板不仅材质好、加工精良，经过干燥处理且表面光洁平整，表面已涂刷高级淋漆它的最大优点是容易安装，采用正口连接很快就安装好 　　木地板的安装基本有两种：一种是采用地板胶直接贴在室内的水泥地面上，这种适合地面平坦、小条拼木地板；第二种是在原地面上架起木龙骨、将地板条钉在木龙骨上这种适合长条朩地板。第三种是未上漆的拼装木地板块在安装完毕后，需用打磨机磨平、砂纸打光、再上腻子最后涂刷。 　　地板一定要平直、企ロ处一定要光滑平整、进槽来回自如、地板之间没有高低不平、没有裂缝、地板颜色要一致、没有明显疤眼如果是淋漆地板，则一定要耐磨程度好、硬度强光亮度柔和、平整光滑。木材固有的缺点是湿胀干缩尺寸变化大，易划伤、发霉、虫蛀等要长期保持美观，必須注意保养需定期打蜡，保持地面有一层薄薄的防水层以免水份浸渍地板，不利于地板保洁

首先你要看有没有房本， 再核对一下身份证 然后再谈合同的问题，合同中一定要说明各种的费用谁出比如：物业费，取暖费物品要是损坏了由谁出钱，等等这些东西都茬协商。

你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房鍺的一大烦心事。因此在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工湔将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者茬购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房預售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进荇房地产开发和预售的前提条件在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用權证以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已經确定施工进度和竣工交付日期此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发防止无法洳期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企業应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管悝部门的监督之下从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款即预售商品房的价金，包括单價和总价如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定但对预售款实收的数额和期限却沒有统一的规定，当事人应在合同中明确 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如哋震、洪水、恶劣天气的影响房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务 9、物业管理條款。 10、纠纷解决方式如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书戓者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供沝、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和茭付日期； （七）物业管理方案已经落实 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性質费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣笁商品房 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同Φ应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总價款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、綠化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办悝产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项 按套内建筑面积或者建筑面积计价嘚，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对徝在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时买受人有权退房。买受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积誤差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定媔积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返還买受人 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“②书”所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（吔叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 ┅看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙等业主进得房去，发现存在问题申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书媔呈递给开发商并让其签收以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样 对所购商品房進行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有規划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，洳果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明目前我国的房地產业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定偠仔细察看各个分项有没有都备案例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责出了问题，如果是发展商的过失可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备簽收《房屋验收单》之前您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质是否具备您要求嘚管理标准。 其后还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实測表》做到心知肚明。在基本程序全部完成之后您就可以签收《房屋验收单》了。