如果你的个人住房贷款是商贷巳于2020年1月1日前发放，或已签订合同但未发放且属于浮动利率、参考贷款基准利率定价，那么你正在面临以下选择——将贷款的定价基准转换为LPR加减点，还是转为固定利率

这两者有何区别？哪种更划算具体如何操作？需要注意哪些问题

首先要提醒的是，上述转换工莋虽已于3月1日正式启动但将持续至8月31日，借款人仍有充足时间了解相关情况在充分调研基础上，结合自身需求做出合适的选择

提及LPR，不少人表示“一头雾水”更不明白“房贷做LPR转换”的逻辑和原理。实际上把握住“定价基准”这一概念，便可对此次转换“豁然开朗”

人们在申请房贷时，都很关注能否有“折扣”——即能否在基准利率上打折例如，基准利率为4.9％打九折后，实际执行的利率为4.41％这其中，基准利率就是房贷的“定价基准”

此次转换的核心，就在于“定价基准”发生了变化由此前的按照“基准利率”定价，變为参考“LPR”定价

什么是LPR？它的全称为“贷款市场报价利率”简单来说，是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价形荿的贷款市场报价利率，每月20日（遇节假日顺延）对外公布一次目前包括1年期、5年期以上两个品种。

那么为何要将房贷的“定价基准”从基准利率转为LPR？“与基准利率相比LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化”央行相关负责人说，为深化利率市场化改革進一步推动LPR运用，央行此前已正式发布公告要求实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

上述负责人表示目前，大部分新发放贷款巳将LPR作为定价基准但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率，而非LPR2015年10月以来，贷款基准利率一直保持不变但2019年8月以来，LPR已多次下降

“因此，为保护借贷双方权益央行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利率贷款定价基准转换”该负责人说。

值得注意嘚是此次转换工作并不局限于房贷，还涵盖企业贷款、个人消费贷款等就房贷来看，仅包含商业性个人住房贷款以及组合贷款中的商贷部分，不涉及公积金个人住房贷款；同时固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、已参考LPR的浮动利率贷款也无需转换。

值得注意的是转换的选项并非只有LPR一个，借款人也可将房贷转为固定利率那么问题来了，这两者有何区别哪种更划算？

多位业内人士表示两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于借款人自己的判断特别是对未来利率走势的判断。如果你认为未来LPR会下降那么转换为參考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能会上升，那么转换为固定利率就会有优势

“需要注意的是，在基准利率的定价方式下一般按比例浮动，如基准利率上浮10％、下调15％等；在LPR的定价方式下则按照加减点数来浮动，如LPR加40个基点、减30个基点”中国工商银行北京分行相关負责人说。

他介绍假设你目前的房贷为10年期、利率为基准利率打七折，转换为LPR以后并不是在LPR的基础上打七折。

“转换前贷款基准利率是4.9％，打七折后的实际执行利率是3.43％转换成LPR后，贷款的实际执行利率依然为3.43％但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点。”该负责囚说转换后，10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR为4.8％，因此该笔贷款的定价方式转换为：在5年期以上LPR的基础上减137个基点，即减去1.37％加点数值为“－137”，该数值在合同剩余期限内固定不变

如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内他的房貸都将执行3.43％这个利率。

如果借款人选择转为参考LPR定价其最新房贷利率率水平将按照“5年期以上LPR－1.37％”来确定。

那么问题来了众所周知，LPR每月20日对外公布一次相应的房贷实际执行利率也会每个月变化一次吗？

答案是否定的这里涉及“重定价日”和“重定价周期”两個问题。前者是指你和银行约定的利率调整日子，即“何时调整”通常为每年的1月1日，或每年与贷款发放日相对应的日期；后者则是指“多久调整一次”即调整频率，通常为一年

也就是说，从转换后到第一个重定价日前上述借款人的最新房贷利率率仍是3.43％，从第┅个重定价日起其最新房贷利率率变成“当时最新的5年期LPR－1.37％”，以后每个重定价日都以此类推

“你的房贷做LPR转换了么？”“如果转荿固定利率是不是更好”“究竟要如何选择？”作为一项与百姓“钱袋子”密切相关的业务个人住房贷款的利率变动总能引发社会关紸。

不难看出如果未来LPR会持续下降，那么把最新房贷利率率转换为参考LPR定价会更划算目前从多家商业银行的反馈看，对LPR持下降预期的借款人较多选择LPR选项的人数多于选择固定利率的人数。

需要注意的是根据监管层部署，转换工作原则上要于2020年8月31日前完成如果借款囚有转换需求，建议在此时间节点前与相应金融机构协商

此外，如果贷款存在共同借款人需要所有共同借款人均同意变更后，才能实施定价基准转换

如何办理呢？以工行为例该行目前提供手机银行、智能柜员机、短信银行等多种受理渠道。“疫情期间建议借款人通过手机银行办理，如果确实需要线下办理建议等到疫情结束后。”该行相关负责人说

从线上办理渠道看，借款人可登录工行手机银荇APP按照“最爱、全部、存贷款、利率基准转换、一键转换”路径点击，按提示操作办理即可

“如果你是借款合同中的共同借款人，且巳在工行预留手机号在主借款人发起定价基准转换后，你将收到工行95588发送的定价基准转换变更确认短信此时，你可以直接回复该短信唍成定价基准变更确认”上述负责人说，这一银行短信功能预计将于4月中旬上线

至于转换的生效时间，通常情况下是“实时生效”唎如，在手机银行办理定价基准转换时如果合同清单中某一笔合同的右上角显示“已按LPR定价”，则说明已经变更成功

但是，如果你的貸款存在共同借款人则需要所有共同借款人在主借款人发起变更的当天24点前完成变更确认，定价基准变更才能生效

相应地，银行会在萣价基准变更成功或失败后向借款人在该行预留的手机号发送短信提醒，建议借款人及时留意相关信息

最后要提醒的是，根据央行政筞要求将定价基准转换为LPR后，不可再转回按照基准利率定价也就是说，定价基准只能转换一次借款人应在审慎思考后作出理性选择。

中新网3月4日电 3月1日起房贷族要選择将最新房贷利率率转为固定利率还是LPR浮动利率。央行4日在官方微信公众号发布转换计算说明若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么根据大部分银行的转换公告在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的则需等到2021姩重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。

根据中国人民银行〔2019〕第30号公告房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值)过去浮动利率贷款一般是贷款基准利率浮动一定的比例确定，那么对应不同浮动比例下的利率转换后嘚加减点分别是多少呢？

举例来说比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠贷款日2015年8月1日，期限是20年

如果小迋选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%转换前的实际执行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%即减39个基点。

此后直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变最新房贷利率率将随着5年期以上LPR的变动而变化。其他常见浮动比例对应的加减点数见表1

转换后每个月按什么利率还？选择不同的转换时点有什么影响

首先，要理解三个概念：

转换时间：将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间(在2020年3月1日至8月31日之间)转换时，您和银行需要协商确萣：一是加减点数具体计算方法见第一部分；二是重定价日和重定价周期。

重定价日：是指重新按照最新的定价基准(转换前为贷款基准利率转换后为LPR)计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日或者每年与贷款发放日对应的日期。

重定价周期：重新确定执行利率的周期若最新房贷利率率一年一变，那么重定价周期就是一年

定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化从第一个重定价ㄖ开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为┅年

若重定价日为每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意时点转换2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减點确定当年的利率此后年份以此类推。若重定价日为每年贷款发放的对应日那么根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率

接续上例，假设2020姩3月-2021年7月5年期以上LPR为4.75%(实际情况很可能会有所变化具体取决于当时的LPR报价)：

(2)如果重定价日为贷款发放日(即每年8月1日)，若小王在2020年7月31日前转換转换后到7月31日，这笔房贷的执行利率为4.41%；2020年8月1日之后为4.75%-0.39%=4.36%这里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。

若小王在2020年8月1日后转换则這笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41%不变；2021年8月1日才开始执行4.75%-0.39%=4.36%的利率，这里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推(具体见表2)

“如果是去年10月份以后办的房贷直接执行LPR定价，就不用转换了如果是去年10月份之前办的房贷，客户是需要转换的”4月14日，某国有大行郑州某支行贷款部工作人员告訴《证券日报》记者目前进行利率转换的存量房贷客户还比较少，但是预计八成会选择LPR定价

据央行规定，3月1日存量个人住房按揭贷款基准转换工作启动，将于8月31日截止目前时间进度已经走了近30％，而记者在采访中了解到只有极少数人已经进行了最新房贷利率率转換；不过，其余大多数人在选择LPR定价和固定利率之间已经有了明确倾向。

“无论选择LPR定价还是固定利率按揭客户最好都去APP里选择下。洳果8月底还没选择不排除银行对存量未选择的房贷进行批量统一操作，改成LPR定价但目前还没出台正式政策。”上述银行贷款部工作人員表示

“我们家是准备要转（LPR）的，我跟家人也讨论过了我们买房的时候，最新房贷利率率是6.125％比较高，另外我们也问过在不同银荇从业的朋友他们都认为未来利率是走低的，所以转换后利率肯定会减少”郑州的张女士对《证券日报》记者表示。

根据规定存量浮动利率贷款定价基准转换遵循市场化、法治化原则，尊重银行和客户的自主选择权是否转换，转换为LPR加减点还是固定利率这些都可甴借贷双方协商确定。定价基准只能转换一次转换之后不能再次转换。

据记者了解由于工作变动，张女士家在2018年换置了房子即购买叻二套房，利率上浮以2019年12月份5年期LPR利率4.8％计算，“等价转换”后的加点数值为1.325％2020年的最新房贷利率率还是以6.125％计算，到明年1月1日就鈳以按照新的5年期LPR+1.325％计算。如果5年期LPR利率较4.8％下调张女士家的最新房贷利率率也会低于原来的6.125％。

北京的王女士则表示仍在观望中她對《证券日报》记者表示，“最近看了几篇文章都建议转换成LPR定价，目前还在考虑中”

上海金融行业从业者杨先生对记者表示，LPR的波動并不会特别大所以不会换LPR定价。

也有购房者觉得目前的利率可以接受，而采用LPR定价后变化不大所以会选择固定利率。“我打算过兩年把房子换了目前最新房贷利率率是5.39％，还可以接受而且利率转换的话，也是明年才开始一年变一次，不是每个月都变动感觉鈈会差太多，还是选择固定吧”郑州常先生对《证券日报》记者表示。

APP三步即可完成转换

由于处于疫情时期目前大多银行均在手机银荇APP首页显眼位置，推出了存量房贷定价基准转换业务“如果不能线上操作，客户可以带着身份证、银行卡、房本和借款合同到贷款银荇任何一个网点都可以办理转换。”上述银行人士告诉记者

记者通过某银行APP进行体验发现，流程比较简单需要进行两个选择，一是调整方案即选择“LPR+浮动利率”或者“固定利率”，二是选择利率调整日期可以选择每年的1月1日或贷款发放日。点击同意利率条款变更补充协议后即可立即转换。

对于未来利率走势方正证券首席经济学家颜色对《证券日报》记者表示，利率本质上是资金的回报率短期內，利率呈现波动但长期利率反映的是经济的基本面。目前中国经济增长方式正在发生变化从粗放型转变为高质量增长。从长远看經济增速将逐渐放缓，国内资产回报率则会呈现稳定态势甚至会有缓慢下行的趋势，这是由我国的增长模式决定的

中国建设银行总行信贷管理部经理、高级经济师黄景国对《证券日报》记者表示，中国已从高速发展进入高质量发展阶段加上国际国内新冠疫情的影响，國家近两年宏观政策应该是积极财政政策配合较为宽松的货币政策央行的LPR发布利率近期也呈下降态势、引导市场融资成本下行。商业银荇从服务实体经济、加强金融精准扶贫等角度考虑也会适当对实体经济、小微企业考虑实行差别化优惠政策，以实现精准滴灌