肥西作为合肥三县中地理位置最好的，是合肥向西南发展的重点方向。而运河新城作为合肥向西发展的门户，近年来话题度也是不减。

一个要对标政务、滨湖，一个背靠政务、滨湖；一个是重点发展区，一个要撤县划区；一个是新晋爆款，一个是老牌流量……

关键是二者的房价也在一个梯度上，所以关于选择肥西or运河新城，这场没有硝烟的战争就开始打响了！

聊起一个区域，首先要说到的定会是配套和未来规划，先来看看肥西。

近日，肥西又迎来一大好消息，中外院士联手擘画肥西"三区一带"蓝图。

本方案谋划，肥西主动参与合肥科创体系的顶层设计，助力合肥科创整体提升，以世界前沿创新为引领，以弓箭形结构统领现有资源，在合肥市西南向形成世界级科创中心。

动力之“弓”：蓝绿交织的科创动力走廊；活力之“弦”：宜居宜游的江淮运河活力走廊；创新之“箭”：高速连接快速发展的科创产业走廊。五芯：五大科创引擎

不仅如此，肥西整个区域跟市区无缝对接。尤其是交通设施，地铁线规划，都非常密集。

地铁3号线南延线已经开工，预计2024年年底通车运营，将串联起肥西、经开、政务、火车站、瑶海等。

地铁4号线南延线起于金桥路站，止于丰乐河路站，2024年开通运营，将串联起华南城、高新北雁湖与市区。

肥西花木城小学计划年底挂网招标，现已进入开工倒计时阶段！项目位于肥西县上派镇中部花木城东侧，金寨南路与纵川路交叉口东南侧。

图源：微博@话说合肥楼市

总用地面积65.65亩，总建筑面积约2.78万平方米，规划建设48班小学(学生数2400人)，新建3栋4层教学楼，1栋少年活动中心，1栋综合楼，1栋风雨操场，以及300米运动场、篮球场等运动场地及室外道排等配套附属设施。

司空山路中学也即将开建，项目位于肥西县上派镇司空山路与站前路交口东北侧。规划显示，肥西县站前路与司空山路交口将建一所48班中学，总面积约76.95亩，总建筑面积39231㎡。

不仅如此，商业资源也在不断完善之中，12月27日肥西将会有1宗商业用地推出。

12月7日，合肥市建设部门发布消息，肥西县潭冲河以南片区将新建14条道路。目前肥西县潭冲河以南区域投资建设运营一体化项目已启动招标。

本次新建的道路共14条，分别为：

三河路（潭冲路-深圳路）、北张路（下派河路-青龙路）、下派河路（创新大道-青龙路）、创新大道（芮祠路—下派河路，下派河路—袁店路，袁店路—深圳路）、站前路（灯塔路-青龙路）等总长度约16.4公里

再来看看运河新城，日前，据合肥张公子爆料，地铁2号线西延线姚家畈路站开始勘探了！

图源：微博@合肥张公子

如果地铁2号线西延线能够成功开通，能够快速通达主城，对于运河新城整体的价值提升会有一大步的促进作用。

除此之外，其他项目也在相继落地！目前安徽医科大学临床医学院运河新城校区一期建成启用。

作为运河新城第一个建设项目，安徽医科大学临床医学院新校区的建成启用，将有力推动运河新城及小庙镇的快速发展，有效提升小庙镇医疗教育水平。运河新城的蓝图正加速实现。

另外由小庙托管的全国第5个未来科技城——合肥未来科技城已启动“全球招标”，将一个具有国际先进标准与优美空间形象的城市新中心，打造国际一流的科技门户形象。

合肥市八中教育集团运河新城校区，现已被合肥八中正式托管，未来将共享管理经验、教科研成果、教育教学资源，如今新校正在加快建设中。

今年3月份，合肥市自然资源和规划局公布运河新城核心区单元控制性详细规划，核心区功能定位为高品质的国际生活社区。

图源：合肥市人民政府发布

从规划图则上看，合肥运河新城核心区东至兆勋路-长江西路-天柱山路，南至望江西路，西至味韶路，北至长江西路-天柱山路-二龙潭路，占地面积446.72公顷，合计6700.46亩。

图源：合肥市人民政府发布

地块人口规模6.5万人，住宅用地面积上限126.95公顷，住宅建筑面积上限253.9万平方米。

图源：合肥市人民政府发布

从单元设施规划控制一览表可以看到，这里规划了市区级公共服务设施、社区级公共服务设施和基础教育、交通设施、市政设施等。其中，基础教育规划了5所幼儿园、3所小学、1所初中和1所高中。

值得注意的是，按照蜀山区重点项目投资计划，2020年，年度计划投资285.3亿元，其中大建设项目155个，有近六成项目集中在运河新城！

聊完了二者的配套利好，再来看看近几年两个区域的房价变化情况。

2010年至2014年期间新房均价比较稳定在3000元/㎡左右，只有部分泛政务、经开的楼盘，才能卖到元/㎡，同样购房者基本也是以地缘性客户为主。

2013年7月12日，华地一天竞得肥西2宗居住地（即华地翡翠蓝湾），肥西[2013]24号地块和肥西[2013]23号地块。那时候的楼面价分别是2460元/㎡、2160元/㎡。

2014年8月28日，光明观澜印象

2015年11月6日，和昌中央悦府

和昌集团以415万/亩竞得肥西[2015]15号地块，总价3.91亿元，住宅楼面价2489.99元/㎡，商业楼面价1556.24元/㎡，溢价率7.79%，价格就来到了0.99W

由以上信息可见，从2013—2015年，两年的时间肥西楼面价并没很大的起伏，基本维持在2000元/㎡左右。

所以说肥西房价真正迎来的节点是2016年，2016年合肥限购后，房企转移阵地，进军三县。不限购不限贷的三县迎来了短暂的春天。

2016年肥西房价发生爆发式增长，1年不到从元/㎡迅速上涨到1万+/㎡。

安徽丽丰集团以单价1480万/亩、总价17.19亿元，楼面价10091.01元/平方米，溢价率289.47%竞得肥西[2016]5号地块。

高速以1300.41万元/亩竞得上派镇灯塔路与司空山路交口西南侧的肥西[2017]8号地块，住宅楼面价8866.40元/㎡，总价145100万元，溢价率209.62%，入市价格1.48W。

2019年合肥土拍开启“竞自持时代”。

徽创、佳兆业以1021万元/亩竞得位于上派镇江淮大道与珍珠路交口西南侧的肥西[2019]20号地块，总价17.08亿元，楼面价8508.29元/㎡，溢价率29.90%，自持租赁面积600㎡，入市毛坯高层1.55W。

不过在肥西整个2019年，仅仅只有徽创&佳兆业拿地触发单价最高限价，然后进入竞自持面积阶段，但楼面价基本都维持在8000元/㎡——9000元/㎡。

2020年——2021年，肥西彻底开启竞自持年，其中华地拿地竞自持面积竟达36200㎡，为肥西历史之最。

联发以1196万元/亩竞得位于肥西县经开区翡翠路与三河路交口东北侧的FX202014号地块，总价98263.36万元，楼面价8969.96元/㎡，溢价率30.00%，自持面积8000㎡。

华地以1115万元/亩竞得位于肥西县上派镇金寨南路以东、创新大道以南的FX202025号地块，总价万元，居住楼面价8362.46元/㎡，溢价率29.95%，竞自持面积36200㎡。

两盘入市价格都在都是在1.5-1.6W的区间。

保利以1293万元/亩竞得位于肥西经开区金寨南路以东、石门路以南的FX号地块，总价万元，居住楼面价9697.5元/㎡，溢价率29.95%，竞配建面积9400㎡。

振兴以1423万元/亩竞得位于肥西经开区金寨南路以东、石门路以南的FX号地块，总价万元，居住楼面价9702.27元/㎡，溢价率29.95%，竞配建面积10400㎡。

地价的上涨，也预示着新房房价也在稳步上升，2017年上半年，肥西疯狂抢跑，累计推盘近50次，约万余套房源入市，并且大多数项目去化可观。

也正是由于2017年上半年肥西楼盘集中“卸货”，多盘进入清盘阶段，房源告急。伴随着区域万元盘的逐步清盘，肥西的置业门槛也有所升级。

2017年整个9月肥西上市新房均价在11100元/㎡，环比上月增长7.95%，并且有持续上涨的趋势。

丽丰铂羽公馆高层均价14000元/㎡，洋房首备案均价13695.69元/㎡。是当时肥西的最高价。

融创玖樟台则高层备案均价达到16887.98元/㎡，这是目前肥西房价的“天花板”。

目前肥西的新房均价在1.5万/㎡，但“全款优先”、“高首付”已成为其代名词，小户型更为稀缺。

近段时间，肥西即将有两大纯新盘振兴和保利项目，高层预计1.7-1.8万，洋房1.9-2万，装修交付，全款高首付优先。如果消息属实，极有可能创下肥西新房市场历史之最。

另外近两年肥西的新房市场去化也相当乐观，去年双十二，旭辉滨湖江来推出是31#楼，18层，两梯四户共68套房源。加上11日加推的30#楼20套房，总计88套房源。

后来的统计数据证实，旭辉滨湖江来出现了久违的高质量100%去化，88套房全被卖空！

图源： 合富研究院

无独有偶。后来徽创佳兆业未来城加推了A15#毛坯高层房源，供计104套房，去化也是接近100%。

图源： 合富研究院

“1小时累计到访300多组客户”，首开到现在尚不足4个月，项目已经“四开四罄”，堪称“西南断货王”。妥妥成为置业顾问宣传常用口号。

听起来的确略有夸张，但这样的热销似乎不只出现在一两家楼盘的业绩上。

正荣旭辉政务未来加推66套毛坯低密多层，去化成绩也超过了70%；翡翠路板块的旭辉首子去化也超八成，卖了100多套。

荣盛山湖樾和祥生云境加推也都达到了90%和60%以上的去化成绩。

图源： 合富研究院

今年，肥西的新房市场一直延续了去年的火爆，新房去化率都是达到85%以上，足以证明购房者对于当下肥西市场的认可。

图源： 合富研究院

更有甚者达到了接近100%的的去化率，让人不得直呼内行，肥西当之无愧成为三县之中的佼佼者。

图源： 合富研究院

祥生雲境、荣盛山湖樾去年10月底11月初首开，上演“千人选房”，且入市至今仅半年多的时间，这两个项目均已清盘。

新房市场火热，二手房市场也是一度火爆，尤其是临近市区的次新小区，越来越多的突破2万大关！

基本价格都稳定在1.8万——1.9万之间，在一定 程度上已超过部分新房的价格，市面上新房难买，二手高价，导致了一部分外溢客户就近选择了肥西次新。

其中2020年突破2万/㎡有7套，2017年2套。2019年1套。新华御湖庄园在去年成交的一套房源，均价已达25783元/㎡。

肥西虽然行政区域是县级，但房价比合肥市区很多地方都要高。处在同一行政级别的长丰、肥东、庐江，巢湖价格已经全然不是一个梯度。

2013年8月29日，省民政厅批复同意合肥市蜀山区与肥西县部分行政区划调整，将肥西县小庙镇整建制划归蜀山区管辖。

2017年开春时分，蜀山区甩出一份规划——《蜀山区生态文化旅游休闲区中期规划》。

真正让小庙“咸鱼翻身”的事件，是2018年10月合肥滨湖科学城的正式揭牌，小庙片区被定位为滨湖科学城核心发展区。

一份关乎全城的规划愿景，打破了原有计划。此后，借由城西原有古江淮运河（曹操河）之名，“运河新城”的概念应运而生。

彼时，对小庙镇的定位来了个180度转变：构建一个高点站位，具有国际化水平的“运河新城”。

如此多的政策导向、如此密集的基建投入之下，运河新城无出意外的，成为了合肥楼市目前最炙手可热的板块。

首先我们来看地价，2018年12月6日，京冠以单价610万元/亩，楼面价5083.31 元/平米，总价2.17亿元竞得蜀山区W1807地块居住用地(京冠悦荣府 )，溢价率91%。

京冠作为首个进驻运河新城的房企，当时的拿地楼面仅仅5083.31 元/㎡。

2020年——2021年，这一年的时间，区域在单价、楼面价到自持面积方面，1年时间实现了三级跳。

2020年8月20日，蜀山小庙板块出让的两宗连体地块，竞价激烈，最终由龙湖、上坤双双以最高限价7066元/㎡的楼面价竞得这两宗地块。

而这两宗地块相对于京冠悦荣府5083元/㎡的楼面价，直接抬高1983元/㎡左右。板块地价创新高。

考虑可售面积、自持成本、代建(邻里中心、幼儿园、小学、初中)，折算后，实际楼面地价，蜀山小庙07号地高达1.04万+/㎡、蜀山小庙08号地9700元+/㎡。

一个月后，高速、方远拿地成本分别是单价969万/亩，楼面价7600元/㎡、8074元/㎡，竞自持17400㎡、11600㎡。

今年6月份，通和、旭辉进军运河新城，分别拿下SS202105地块、SS202106地块。成本分别是995万/亩，楼面价8291元/㎡，竞自持18200㎡、22100㎡。

这个楼面价，是比高速还要高200元/㎡左右的，且竞自持面积也更高一些。

再来看看房价，2019年京冠悦荣府首次备案，均价1.2万/㎡。

时间来到2021年，上坤云栖麓、龙湖文德璟宸天著两大项目首开备案均价1.4万/㎡。

到8月初，龙湖文德璟宸天著备案的洋房7#楼，毛坯单价最高的一套17997.62元/㎡，这也预示了运河新城的最高新房房价很有可能突破1.8万/㎡大关。

而且在合肥摇号新政发布后，市区多个楼盘未达摇号比例，运河新城的上坤云栖麓是全市第一个需摇号购买的。

高速时代书院正式备案则是真正打破运河新城“1.4万/㎡”的规则，备案均价16299.59元/㎡。

其中Y8#标准层户型面积均为98㎡两房，标准层单价在1.75-1.8万/㎡之间，还有多套单价超过1.81万/㎡，总价基本在170-180万之间。

洋房Y10#，层高11层，标准层户型建面约120㎡，标准层单价在1.8万/㎡左右，总价210万左右，而且没有挖地下室。而且划重点：毛坯。

而方远·文璟花园首次备案7栋楼，共400套房源，均价15999.99元/㎡。

具体到各个房源，个别房源也已经达到1.7万/㎡，这个价格放在运河新城，算不上太高，但也不低。

而融创的到来则正式让运河新城迈入1.8万/㎡时代，通和融创·融耀星辰的备案精装洋房、小高层，均价18146.78元/㎡。

值得注意的是，有一定数量的房源单价突破了1.9万/㎡。不过联系到融创的品牌，想想也属实正常，融创在合肥主打就是高端改善之作。

之后另一纯新盘旭辉望江来备案均价也已达1.8万/㎡，之后在很大程度会成为运河新城新房房价的标配。

至此“运河六子”皆已全部入市！不得不让人感叹：运河新城，再夺眼球！

另外，在前段时间刚刚诞生的运河第七子，通和19地块预计明年入市。

通和以948万元/亩竞得位于蜀山区杨河湾路南、豌豆洼路东的蜀山区SS202119号地块，总价47191.44万元，居住楼面价7110元/㎡，溢价率9.22%。

如果是短期上车，很快换房居住需求，那么首选肥西区域。因为在之后换房，便于出手，而且也能较好满足居住需求。

如果考虑长期的增值，短期内并不居住，那么可以考虑摇号小庙，只不过有买不到的风险。所以，短期自住买肥西，长期非住买小庙。