大家为什么要选择恒天财富？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-16 11:40 标签： 有人在恒天买理财吗

在银行从事房地产业务评审多年，我一直有个疑问：

房价都涨上天了，为什么还有那么多人买得起？

为了搞清楚这个问题，我进一步把疑问做了拆解：

  1. 房价真的已经很高了吗，高到什么水平了？
  2. 真的有那么多有钱人吗，具体有多少？

一、房价真的已经很高了吗，高到什么水平了？

我想从一个新的角度来分析房价到底高不高——普通人的收入减去必要支出，剩下的钱能不能买得起房子。

我们先挑个一线城市来分析一下：上海

根据国家统计局数据，2019年上海城镇单位就业人员的平均工资是149377元，而上海市城镇居民人均消费性支出是48272元（不含月供）。

也就是说，上海市的普通就业人员，在维持平均消费水平的前提下，最多每月还能剩8425元用来作为买房支出。

夫妻合供一套房的话，假设房款全部拿来贷（首付的压力也考虑进去），贷款30年，可以买一套总价318万的房子，以100㎡（结婚整个略大点的三房不过分吧）考虑，可以买得起单价3.2万/㎡的房子。

这个价格，在上海只能买到嘉定、松江、青浦、宝山远郊这些地方去了（参考贝壳二手房均价数据，一手房价格受限价影响不真实）。

也就是说平均收入水平的工薪阶层在上海虽然还可以买得起房，但是非常偏远。房价再高一点平均收入水平的工薪阶层就要被赶出上海了。

我们再挑一个比较热门的二线城市来分析：杭州

2019年，杭州在岗职工平均工资120308元，城镇居民的人均消费支出是44076元（发现了吗，收入有差距，但杭州和上海的生活支出是差不多的）。

参考上面的换算方法，相当于普通工薪阶层在维持平均水平生活开支的基础上，可以买得起单价2.4万/㎡的房子。

这个价格，在杭州只能买到余杭、钱塘新区、萧山远郊这些地方去，同样是比较偏远，房价压力只比上海略好，但同样很大。

但是，并非所有的城市房价都高得离谱

比如甘肃省会兰州，算是西部核心的城市了，城镇居民的人均消费支出是27035元，在岗职工平均工资是88393元，换算后普通工薪阶层可以买1万/㎡的房子，这个价格在兰州可以买到的房子位子并不算偏。

事实上，国家统计局有个现成的指标，可以大致反应我上面的测算——房价收入比（平均每户的住房总价/户均年收入）。

比如一线城市平均房价收入比是23.9（其中上海是25.31，全家25.31年不吃不喝才买得起一套房），二线城市平均房价收入比是11.01（其中杭州是13.69）

那么房价收入比多少才算高呢？

根据国家统计局数据换算，2019年，全国城镇人口平均年消费支出是35643元，而全国城镇单位平均工资是90501元，支出占收入的39.4%。

通过这个数据我们可以对房价收入比做一个换算，算出每户家庭在维持正常消费支出的情况下，要花多少年才能买得起房，我算出了以下50个主要大中城市的房价惨烈程度表：

换算后房价收入比在15以下的，压力算是比较小了，比如长沙的芒果仔们。

在15-20区间的有压力，但是完全可以接受。

可以看出，50个主要大中城市的房价压力，有38个都在可以接受的区间，有16个压力都比较小，而房价高到离谱的城市几乎都在东南沿海。

1. 部分城市的房价确实高得离谱，普通工薪阶层已经快被房价赶出城市了，尤其是宇宙中心深圳；

2. 并非所有城市的房价都高得离谱，之所以我们天天看到房价变态的新闻，是因为舆论和新闻媒体发达的也都是在这些房价压力大的城市，而且新闻都挑变态的写；

3. 城市之间的购房压力差距巨大，房价变态的城市几乎都集中在东南沿海；

二、真的有那么多有钱人吗，具体有多少？

虽然在很多城市普通工薪阶层买房压力山大，但是网上还是频繁爆出千万豪宅排队抢，买房就像买白菜的各种新闻，瞬间让我觉得有钱人真多，自己真惨。

但实际上真有那么多有钱人吗？

根据招行发布的《2019中国私人财富报告》，截止2018年，全国可投资资产在1000万以上的高净值人群总共才197万人，占总人口的0.14%；

这197万人再摊到各个城市就显得非常稀少了，即使是富豪非常集中的上海也不过十几万人的可投资资产过千万，而上海市总常住人口是2428万人。

另外，1000万不过就深圳一套刚需，我们把门槛再提高一点，全国可投资资产在5000万以上的高净值人群总共才32万人，占总人口的0.00023%。

所以，有钱人真没有那么多，整个国家可以全款买下深圳一套千万刚需的也就197万人。

那我们看到的排队抢豪宅的新闻难道是假的？

出现这种情况的原因有两点：

  1. 快进快出的炒房客也在排队；

排队抢豪宅的新闻大多来自深圳，我们先看看深圳。

根据深圳市国土资源和房屋管理局数据，2011年-2020年10年间，深圳市144㎡以上商品住宅成交（不含二手交易）总共只有3万套，每年才3000套。

我们再把范围扩大到90㎡以上（毕竟深圳某些90㎡的房子也要千万了），总成交套数也才12.3万套，每年才1.23万套，要知道深圳近10年的年均人口净流入就有35万人，房子根本不够卖。

有人说深圳地少没有说服力，我们看一下上海。

上海称得上房价涨上天的，顶多划到外环以内，那么外环内一共卖了多少套房呢？

从2012年到2020年的9年间，上海外环内总共只成交了26.6万套住宅，平均每年不到3万套，而内环内平均每年成交量更是只有4200套。

我们知道上海是有在主动控制人口的，但是即便如此，近十年来平均每年的人口净增长仍然在24万以上，房子同样不够卖。

再来看看快进快出的炒房客。

这波疫情其实国家默默放了不少水，市面上3点多年利率的经营贷一大把，比按揭贷款还便宜。

加上深圳这种无脑上涨的行情，导致深圳房地产市场根本不缺钱，缺的是买房资格，我此前调研深圳房地产市场的时候，就听说有人专门去高价收深圳厂妹的身份证，用她们的名额炒房。

所以在深圳，你根本不需要多有钱，只要有买房名额，然后通过经营贷和其他渠道把钱从银行套出来，承担几个月利息，转手卖掉就能赚钱，跟深圳房地产的涨幅相比，银行那点利息实在太便宜了。

所以，看到了吗，其实没有那么多有钱人，像深圳、上海这样的城市，一方面核心位置的住宅供应稀少，另一方面全国的有钱人都想买，炒房客也拿着银行的钱在排队，有钱人真多的感觉被放大了。

明眼人已经看出来了，核心位置的房子严重供不应求，所以房价才会高得离谱，而且所有人都想往核心位置挤，这些地方的房子只会越来越贵。

三、有钱的都是些什么人？

虽然有钱人没有我们想象的那么多，但我还是非常好奇，到底有钱的都是些什么人？

2019年恒天财富联合吴晓波频道推出的《2019—2020中国高净值人群财富报告》里给出了有钱人的构成（这个报告里的标准是可投资资产超过600万的家庭，门槛进一步降低）

总结一下就是，最大的一群有钱人是老板，高级白领则是第二大有钱人群体。

还有明眼人已经看到了，在中国炒房真的能发家致富，13.4%的有钱人都是靠炒房发家的，比富二代还多，这真是一种悲哀，房价再不控国人的价值观就要毁了。

另外反映出的一个情况是，靠炒股赚到大钱的少之又少，大家若没有两把刷子还是要慎重。 

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