我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，请问成都5+2主城区买房哪些板块有潜力？

成叔：你好，在成都买房有五年涨五倍的，也有五年完全不涨的，现在别说是买公寓买商铺的没赚到钱，即使是很多人买住宅的人，过去几年也有没有赚到钱的人，因为很多人不了解成都的城市发展规律。高新区首选金融城和大源，天府新区首选中央商务区和兴隆，青江区选攀成钢和三圣乡，青羊区选青羊新城和内金沙，成华区选二八板块和万象城，武侯区选武侯新城和丽都，国宾是金牛区的首选。

提问：成叔，你好，请问现在房贷利率现在这么划算，今年到底该不该买房呢？

成叔：你好，目前来说整个成都的房地产市场实际上是处于低迷阶段，相比531新政策之后释放的一波需求后，这两个月交易量又是有所下滑，最近尤其是近郊及三圈层的某些区域房价反而有点下调了，但高新天新和主城区某些区域很多优质的楼盘一房难求，很多的交易量完全是靠这些区域在拉动，这也我一直强调的，成都下半年市场是属于分化的一个阶段，政策鼓励购房，利率下调，房子当然是要买的，但是 不要盲目买，成都值得买的区域详见知识星球。

提问：成叔，你好，都说了买房买地段，请问在成都买房该如何来选地段？

成叔：你好，我们买住宅选地段，其实买的是房屋本身和小区所享有的社会城资源综合，比如说是地铁，距离 大型的商业综合体，还有就是小孩子上学的问题，包括良好的城市界面，买地段就是买配套，所谓的配套是啥子，尤其是真配套，或者是每一天在使用，高频使用的，有一种是假配套，你看上去是很高大上，比如说像博物馆，大学，景区门口，火车站，汽车站，飞机站那种，都不是高频使用的，表面上看上去是配套，实际上真正的对你房屋价值是加持不大。在全国楼市来说房产价值排序一定是城市价值大于区域价值大于板块价值，最后才是产品价值，到最后最后才是它的户型、装修、朝向、楼层那些细微的价值。城市价值占比50%，板块区域价值占比30%，本身的产品、楼层、户型、装修等等占比15%-20%，这样子排序是比较合理的。在成都来讲，房产价值是区域板块价值要占比50%，产品占比30%，最后的是看楼层、装修、朝向、户型等等那些占比15到20是比较合理的。因为在成都买房，板块区域的价值超过了50%，所以说大家买房很看重板块价值。成都目前比较热门的板块，比如说高新南的金融城大源，锦江区的三圣乡、攀成钢包括现在的白鹭湾小镇，还有就是武侯区的武侯新城，青羊区的。内金沙，外金沙，包括现在的青羊新城，成沙区的二大板块，金牛区的国宾板块，包括近郊双流的华府，怡心湖，龙泉的大面、东安湖等等板块，这些比较热门的，另外包括天府新区的麓湖，天东天西公园区。 板块不是一天时间成长起来的，它是有在规划，在发展中，发展成型，进入衰退期， 板块它也会轮动的，包括现在的天府广场，它就是非常成熟的板块，发展时间太早了。

提问：成叔，你好，请问在成都买房怎么选房子呢？

成叔：你好，在地段配套相同的情况之下，从金融价值排序应该是洋房＞高层＞大平层＞别墅＞老破小＞老破大，从居住价值排序应该是别墅＞洋房＞大平层＞高层＞老破大＞老破小。商品房都有两个价值，一个是居住价值，一个是金融价值。我们很多人只看了居住价值，没有看金融价值，也有很多人是只看了金融价值，但是又没看居住价值。比如说老家修的房子，他就是只有居住价值，就没得金融价值，也有人只看金融价值，不看居住价值，这些都不对，两方面都要看，我们要综合起来看，房产的综合价值排序，地段占比50%，产品楼盘占比30%，具体的户型、楼层、装修朝向那些占比15%-20%，这样子的比例是比较合理的，最后形成了我们整个房产的综合价值。成都买房逻辑详见知识星球

提问：成叔，您好，和朋友前两年买房买在同一个区域了，其中朋友买的一直在涨，而我买的却跌了，现在我打算买房投资都不敢随意出手了，想请教一下如何判断、预测房价是否会上涨？

成叔：你好，影响房价上涨的因素，有30%是无法预测的，没有人能够百分之百的确认未来房价的走势。房价上涨的逻辑，可以抓住70%的预判因素:1. 每个片区由于发展速度和定位的不同，导致房价的上涨有快有慢。有条件的情况下，最好选择片区快速发展，地段质变快的区域，这种区域无论什么楼盘都会有一定的涨幅。对于投资，在资金充足的情况下，建议选择领涨区域的领涨楼盘，购入后长持也有可观的收益。对于自住，最好还是就近买，重点考虑楼盘品质和居住需求。2. 板块轮动。板块与板块之间出现轮动上涨，从而推动大盘逐步上扬。购买力在各种因素下不断外溢，构成了别的区域的发展。投资就是浑水摸鱼的过程，当别人都不看好的时候就应该买，大家都追高时，就应该尽早退出。3.楼盘的选择。买房不是一件容易的事，需要考虑的因素很多，一定要结合自身情况，具体问题具体分析。考虑到房子的楼栋、楼层、朝向、学位等因素。

最后，给一些关于买房投资的建议：1.对于大多数普通人来说，把钱存入银行或者买货币基金等风险较低的理财产品就是最好的投资。2. 买房前一定要清楚自己的需求，到底是自住还是投资。3. 板块轮动不仅存在于一个城市内，要把视野放到整个中国来看。4.选房需要认清城市的发展方向，摸清楚板块轮动的规律。

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，请问成都5+2主城区买房哪些板块有潜力？

成叔：你好，在成都买房有五年涨五倍的，也有五年完全不涨的，现在别说是买公寓买商铺的没赚到钱，即使是很多人买住宅的人，过去几年也有没有赚到钱的人，因为很多人不了解成都的城市发展规律。高新区首选金融城和大源，天府新区首选中央商务区和兴隆，青江区选攀成钢和三圣乡，青羊区选青羊新城和内金沙，成华区选二八板块和万象城，武侯区选武侯新城和丽都，国宾是金牛区的首选。

提问：成叔，你好，请问现在房贷利率现在这么划算，今年到底该不该买房呢？

成叔：你好，目前来说整个成都的房地产市场实际上是处于低迷阶段，相比531新政策之后释放的一波需求后，这两个月交易量又是有所下滑，最近尤其是近郊及三圈层的某些区域房价反而有点下调了，但高新天新和主城区某些区域很多优质的楼盘一房难求，很多的交易量完全是靠这些区域在拉动，这也我一直强调的，成都下半年市场是属于分化的一个阶段，政策鼓励购房，利率下调，房子当然是要买的，但是 不要盲目买，成都值得买的区域详见知识星球。

提问：成叔，你好，都说了买房买地段，请问在成都买房该如何来选地段？

成叔：你好，我们买住宅选地段，其实买的是房屋本身和小区所享有的社会城资源综合，比如说是地铁，距离 大型的商业综合体，还有就是小孩子上学的问题，包括良好的城市界面，买地段就是买配套，所谓的配套是啥子，尤其是真配套，或者是每一天在使用，高频使用的，有一种是假配套，你看上去是很高大上，比如说像博物馆，大学，景区门口，火车站，汽车站，飞机站那种，都不是高频使用的，表面上看上去是配套，实际上真正的对你房屋价值是加持不大。在全国楼市来说房产价值排序一定是城市价值大于区域价值大于板块价值，最后才是产品价值，到最后最后才是它的户型、装修、朝向、楼层那些细微的价值。城市价值占比50%，板块区域价值占比30%，本身的产品、楼层、户型、装修等等占比15%-20%，这样子排序是比较合理的。在成都来讲，房产价值是区域板块价值要占比50%，产品占比30%，最后的是看楼层、装修、朝向、户型等等那些占比15到20是比较合理的。因为在成都买房，板块区域的价值超过了50%，所以说大家买房很看重板块价值。成都目前比较热门的板块，比如说高新南的金融城大源，锦江区的三圣乡、攀成钢包括现在的白鹭湾小镇，还有就是武侯区的武侯新城，青羊区的。内金沙，外金沙，包括现在的青羊新城，成沙区的二大板块，金牛区的国宾板块，包括近郊双流的华府，怡心湖，龙泉的大面、东安湖等等板块，这些比较热门的，另外包括天府新区的麓湖，天东天西公园区。 板块不是一天时间成长起来的，它是有在规划，在发展中，发展成型，进入衰退期， 板块它也会轮动的，包括现在的天府广场，它就是非常成熟的板块，发展时间太早了。

提问：成叔，你好，请问在成都买房怎么选房子呢？

成叔：你好，在地段配套相同的情况之下，从金融价值排序应该是洋房＞高层＞大平层＞别墅＞老破小＞老破大，从居住价值排序应该是别墅＞洋房＞大平层＞高层＞老破大＞老破小。商品房都有两个价值，一个是居住价值，一个是金融价值。我们很多人只看了居住价值，没有看金融价值，也有很多人是只看了金融价值，但是又没看居住价值。比如说老家修的房子，他就是只有居住价值，就没得金融价值，也有人只看金融价值，不看居住价值，这些都不对，两方面都要看，我们要综合起来看，房产的综合价值排序，地段占比50%，产品楼盘占比30%，具体的户型、楼层、装修朝向那些占比15%-20%，这样子的比例是比较合理的，最后形成了我们整个房产的综合价值。成都买房逻辑详见知识星球

提问：成叔，您好，和朋友前两年买房买在同一个区域了，其中朋友买的一直在涨，而我买的却跌了，现在我打算买房投资都不敢随意出手了，想请教一下如何判断、预测房价是否会上涨？

成叔：你好，影响房价上涨的因素，有30%是无法预测的，没有人能够百分之百的确认未来房价的走势。房价上涨的逻辑，可以抓住70%的预判因素:1. 每个片区由于发展速度和定位的不同，导致房价的上涨有快有慢。有条件的情况下，最好选择片区快速发展，地段质变快的区域，这种区域无论什么楼盘都会有一定的涨幅。对于投资，在资金充足的情况下，建议选择领涨区域的领涨楼盘，购入后长持也有可观的收益。对于自住，最好还是就近买，重点考虑楼盘品质和居住需求。2. 板块轮动。板块与板块之间出现轮动上涨，从而推动大盘逐步上扬。购买力在各种因素下不断外溢，构成了别的区域的发展。投资就是浑水摸鱼的过程，当别人都不看好的时候就应该买，大家都追高时，就应该尽早退出。3.楼盘的选择。买房不是一件容易的事，需要考虑的因素很多，一定要结合自身情况，具体问题具体分析。考虑到房子的楼栋、楼层、朝向、学位等因素。

最后，给一些关于买房投资的建议：1.对于大多数普通人来说，把钱存入银行或者买货币基金等风险较低的理财产品就是最好的投资。2. 买房前一定要清楚自己的需求，到底是自住还是投资。3. 板块轮动不仅存在于一个城市内，要把视野放到整个中国来看。4.选房需要认清城市的发展方向，摸清楚板块轮动的规律。