工行房贷提前还款款好吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2011-06-20 23:33 标签： 工行房贷提前还款
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提前还贷划算吗？ 专家：需考虑贷款余额、利率等
金华一银行的大厅柜台前，有不少前来咨询的客户。
浙江在线10月30日讯
(钱江晚报记者 朱浙萍/文 陶玉其/摄 实习生 王馨馨)只要结清首套房贷款，再购第二套房仍算首套，首付最低三成，还有可能享受优惠利率。
　　日前，随着央行、银监会出台的&认贷不认房&房贷新政在金华落地，不少打算改善居住环境的购房者计划&还旧贷新&：还清首套房贷款，再办新房贷，这样就可以享受房贷新政带来的优惠了。
　　昨天，记者从金华市区多家银行了解到，这几天银行里挤满了前来咨询提前还贷的市民，但真正申请提前还贷的人数并未明显增长，大部分人还在观望。
　　提前还贷划算吗？业内人士提醒，其实&首套房待遇&不一定是你的菜，提前还贷是否适合你，要算一笔账才知道。
　　这位专家表示，一种是首套房贷款余额不多，想买第二套房但是手头比较紧。因为余额越少，购房者需要支付的现金就越少。另外，贷款时间越短越划算，因为产生的利息少。
　　此外，打算提前还贷的购房者还应该注意，部分银行在贷款合同中规定，提前还款需要支付一定数目的违约金，因此考虑还款之前也要确认是否需要缴纳违约金。
　　这位理财师建议，提前还贷之前，大家最好与银行客户经理沟通一下，弄清楚自己贷款的银行提前还贷的政策，请银行帮忙计算一下提前还贷的成本，权衡之后再做决定。
　　房贷松绑引发提前还贷热
　　记者了解到，&首改族&(有改善需求的市民)是受房贷新政影响很大的一批人，尤其是那些手头有一套房，但尚未还清贷款的，新政落地，直接刺激了他们的购房欲望。
　　&我家有套70平方米的房子，还有10万左右的贷款没还清，现在手上有差不多五十万元积蓄，想等孩子长大点换套大点的房子，打算买套100平方米左右的房子。&一位正在银行咨询提前还贷的市民告诉记者。
　　&新政没出台之前，第二套房首付要六七成，按照金华现在的房价，手上的积蓄根本不够首付；&他说，&不过现在，我可能只需要还清10万块贷款，再买房只需首付三成，那钱刚好够用。&
　　对于有改善需求的购房者来说，提前还贷不仅可以享受&低首付低利率&的政策优惠，还可以节省下第一套房的利息支出。于是不少人开始计划着准备提前还贷。
　　为享新政提前还贷，不一定划算
　　提前还清剩余贷款是否真的划算，记者请教了中国银行金华分行一位理财专家。
　　&是否申请提前还贷，要看个人具体情况而定，其中要考虑利率变动、还款阶段、已还款金额、是否需要支付违约金等因素。&这位专家告诉记者。&不过是否提前还贷，最终还是看个人的承受能力。&
　　比如有的客户首套房是在2009年买的，贷款利率按七折计算，到现在已经按揭好几年。如果提前还贷，再以基准利率贷款买第二套房，就要多支付利息，还不包括可能产生的违约金，这样一来还不如直接购买第二套房合算。
　　这位专家表示，打算提前还贷，还要考虑手头贷款利率的优惠力度。
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　　房贷对于大多数年轻人来说都是一个不小的压力。当我们手头有了一些闲钱后，要不要考虑提前还贷呢？很多人都会考虑这个问题，毕竟贷款毕竟还算是欠着别人的钱，对大多数传统中国人来说，欠钱的感觉并不好受。今天小编就为您详解提前还款是否划算。　　怎样提前还款才划算？　　小李买了一套房120万元，向银行贷款50万元，贷款时间为20年。过了一段时间，小李自己手里攒了10万元，他打算把这10万元提前还给银行。我们来计算一下：　　我们以目前市场上利率最低的公积金贷款为例，当前公积金利率为4.5%，贷款金额50万，贷款20年，在网上随便找一个房贷计算器算一下，20年后还款总额为75.9万。　　假如我们手中有10万元，一年后进行了提前还贷，20年后，我们还款总额变为60.5万。由此算来，总的还款金额由75.9万减至60.5万，可减少15.4万。　　有人会问，如果我的房贷利率比较高呢？ 比如，贷款利率是基准利率的1.1的买房人，他们的贷款利率高达7.205%，他们适合提前还款合适吗？我们来计算一下：　　同样的50万贷款，20年后本息94.5万，同样一年后提前还款，如果提前还贷10万，20年后本息还款额变为75.3万。还款金额减少了19.2万。
提前还款公积金和商贷节省额比较 　　由此可见，如果你正享受着公积金贷款或7折利率，那么不必急于还款。 商贷提前还款，节省的金额会更多，提前还款比较划算。如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还商贷。　　理财专家分析指出，在贷款的前几年，由于本金基数大，利息相应也高。因此，在贷款前几年尤其是前5年间，一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，则剩余贷款的利息负担也会相应减小。　　如果我们不提前还款，用于投资呢？ 我们以这10万元为例，以最为简单的5年定期存款来做投资，如存光大银行，5年定期存款利息为5.225%，满5年后再续存5年定期，直存到20年。20年后我们得到多少钱呢？本息总额为25.3万元！这也是一笔很大的收益。
　　这些情况不建议提前还贷　　理财专家建议，很多人都喜欢提前还贷，不喜欢欠银行钱。但对于现在的财富管理理念而言，如果没有最大程度利用好资金的价值，是对资金的极大浪费。如果能够找到一款收益高于此贷款利率的投资产品，那完全可以通过投资获取收益来抵充贷款产生的利息。　　如果是家里经营生意，手里需要更多的流动资金，这种不建议提前还款。分析认为，一般生意人的年化收益率往往在10%以上，再说生意人往往需要拆借资金，如果一旦用钱，再到银行贷款的话往往利率较高，所以不建议提前还贷。　　风险抵抗力比较弱的家庭，不建议提前还贷：比如，张先生今年40岁，年薪30万元左右，太太全职在家照顾两个孩子。家庭财产如下：住房一套自住，市值300万元，有100万元房贷，月供6000余元。目前，家庭现金存款约10万元。这10万元，用于提前还房贷，还是投资？专家分析认为，手有余粮，心中不慌。作为普通家庭而言，需要留下家庭备用金，以防万一有意外发生。此种情况不建议提前还款。　　哪些人适合提前还款　　一、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人，关键是无债一身轻。买房毕竟是用来生活，如果一笔贷款放在头上是很重的负担，为此吃不好睡不好，那还是提前还了吧。　　二、购房不久，处于还款初期的人。由于刚开始还贷，本金基数大，利息相应高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。　　三、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。
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近日，记者从太原市多家银行了解到，“认贷不认房”的“9 30新政”已在执行。记者走访太原部分银行了解到，目前对于多数中小股份制银行而言，对想要提前还贷的购房者很少有额外罚息，要求支付违约金的。
近日，记者从太原市多家银行了解到，&认贷不认房&的&9 30新政&已在执行。不少打算改善居住条件的购房者计划还清&老房贷&再办&新房贷&，从而可以享受首套房贷政策。记者咨询银行个贷人员了解到，尽管类似咨询近来有所增加，但并未出现提前还贷的大批人群。业内人士也提醒，提前还贷要区别对待，一味追求&首套房待遇&或许并不划算。决定提前还贷前，不妨考虑清楚下列几个问题。
是否有大额贷款享受低折扣？
据了解，银行对于不同借款者，在不同时期给予的利率折扣不同。几年前的购房者可以获得银行八五折、八折甚至七折的优惠利率，这已经属于银行贷款利率中极其优惠的了。这种情况下提前还贷的话，所享受利率折扣就没有了。另外，公积金购房政策含有一定的福利性，一般同期的贷款利率大大低于商业银行利率。如果购房者正有数额可观的贷款享受这两种类型的低利率折扣，那么最好就不要提前还款。因为记者了解到，目前太原首套房贷最低折扣也顶多八五折，而且只有少数人才能获得。购房人贸然还完低折扣贷款再贷款，即使按照首套房优惠，也很难能获得之前的折扣了。
还款是处于初期还是后期？
银行人士告诉记者，房贷分为等额本金和等额本息两种还款方式。其中，等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果等额本息还款已经到中期，此时再来提前还贷更多偿还的是自己的本金，并不划算。而等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。当等额本金当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。因此，想要提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段，如果还款时间不长，选择提前还贷可有效节省利息支出；如果是在中后期，已经偿还了大部分利息，就不适合提前还贷。
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[责任编辑：张雷]
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