浅谈如何加强房地产业税收征管
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信息专报（十）
浅谈如何加强房地产业税收征管
近年来，随着临夏市&东建新区，西建园区&战略的实施，房地产开发业也随之成为拉动临夏市经济发展的支柱产业和很重要的税收增长点。笔者在临夏市地税局管理二分局工作，主要负责临夏市东区房地产开发的税收征管工作，对辖区内9家开发公司、17家建筑公司进行日常税收管理。通过三年来在基层一线房地产业税收征管工作中的经验以及发现的涉税问题，对如何加强房地产税收征管工作提出自己的见解。
一、房地产业存在的涉税问题
　　从征管实际来看，房地产行业的会计核算复杂，涉及税种多，征管难度大，尤其是临夏市极少数本地私营房地产企业纳税人由于纳税意识淡薄，内部混乱，偷逃税现象时有发生，具体归结为以下几类问题：
　& （一）预售房款不能按时申报纳税。由于房地产开发项目规模大、周期长，一般房地产企业在主体工程施工以后就开始预售，即可取得预收房款。按照《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》的规定，房地产企业采取预收款方式销售房屋的，营业税纳税义务时间为取得预收款凭据的当天，而在实际税收检查中，房地产企业却存在着诸多问题：一是有的房地产企业认为预收款尚未形成收入，不用缴纳营业税；二是有的房地产企业明知营业税条例的应税规定，却将预收房款变换名目转入其他往来科目，如将预收房款转入&其他应付款&科目，造成少缴税款；三是部分房地产企业预收款不能按照《企业会计准则》的要求及时结转收入，不及时申报纳税。房地产企业的这些行为严重影响了国家税款的及时入库，相反，该缴纳的税款成了房地产企业扩大再生产的&资本金&。
　　（二）故意隐瞒商品房销售价格。由于当前房地产开发企业账目混乱，根据《税收征管法》第三十五条的规定，税务机关对多数房开企业采取核定应税所得率的方式征收税款。房地产开发企业根据自己的施工成本以及同类房屋的市场价格，与购买方协商，以少缴契税为诱饵，自行降低自己的商品房价格，比自己的施工成本稍高而比同类房屋的市场价格偏低，达到隐瞒销售收入、少缴营业税、企业所得税、土地增值税的目的。
　　（三）拆迁补偿住房不按规定计税。房地产开发企业对拆迁补偿回迁户有三种补偿方式：货币补偿、房屋产权调换、货币补偿与房屋产权调换相结合。房屋产权调换根据现行营业税规定，应按&销售不动产&税目缴纳营业税，而房地产开发企业对此类补偿方式未计税也未申报缴纳营业税。
　　（四）合作建房不能按规定申报纳税。目前房地产行业己形成多种开发形式，在开发经营模式上主要表现为自建自售、合作建房、拆迁还原和受托代建等多种开发形式。有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权；也有的房地产开发企业异地建房，还原拆迁面积。这种开发形式存在一定的隐蔽性，大多数房地产开发企业只缴纳建筑业环节税收，而对房地产业环节税收不申报缴纳。
二、出现问题的原因分析
　　（一）税收政策的缺陷。一是单一税率带来的问题。目前销售不动产的营业税税率为5%，企业所得税税率为25%，这种单一税率促使房地产商追求开发利润较大的高档住宅，导致普通商品房供应不足。普通商品房的短缺造成了广大中低收入者的住房困难，使得房屋的结构性供应矛盾问题日益突出。二是现有房地产税制对房地产保有环节的调控力度较薄弱。我国现有房产税、土地使用税等税种，不能适应城镇房地产发展新形势的需要，税收宏观调控功能未能得到有效发挥，使得高价值的土地资源却承担着低水平的税负，客观上增加了房地产投机者的利益。三是土地增值税清算操作复杂。房地产企业很多费用未支付或未取得合法凭证，难以审核成本费用的真实性和合理性。
　　（二）缺乏有效的房地产监管网络。虽然我们地税机关得到了市政府的大力支持，出台了综合治税的文件，但对于错综复杂的房地产行业，地税部门显得有些势单力孤，未能真正与房地产行业相关管理部门建立起统一、规范、快捷、高效的协税护税网络。
　　（三）企业纳税意识依然淡薄。一些房地产开发商在利益的驱动下，铤而走险，故意隐瞒收入、虚列成本费用，从而达到偷逃税款的目的。有的企业对税收政策了解不足，理解上容易出偏差，造成主观上少缴税款。
　　（四）税收管理仍存在薄弱环节。少数税收管理员在税收业务上不够熟练，面对业务复杂的房地产行业不能采取有效的征管措施，在税收宣传和税收辅导方面还存在一定的欠缺。
三、强化房地产税收征管的建议
（一）加大税法宣传力度。针对我市房地产开发企业普遍纳税意识薄弱的情况，将税法宣传作为一项长期的工作来抓，可以不局限于税收宣传月，而定期对房地产和建筑企业的法人代表和财务人员进行集中培训，对房地产业涉及的相关税收法规政策进行重点宣传和讲解。并通过临夏电视台、临夏民族报等媒体进行税收政策宣传，在有关管理部门和施工现场张贴公告，提高有关部门的协税意识和施工企业的纳税意识。同时积极对那些诚信纳税的企业进行宣传并予以奖励，起到为其他企业树立榜样的作用，对纳税不积极和偷逃税款的企业予以严厉打击，以达到惩恶扬善的社会效应，全面净化税收执法环境。
（二）健全协税护税网络。一是密切部门配合。健全内外信息共享机制，建立健全与市发改委、房管、规划、建设、金融等部门的信息沟通制度，由市政府牵头，定期召开联席会议，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量、房产交易租赁信息和预收房款情况、已付产权情况等各种信息，通过信息交换和分析比对，最大限度的掌握相关涉税信息，实行项目登记备案管理，加强房开项目的源泉控管。二是加强账户预收款、按揭贷款信息的监控。按照《税收征管法》第五十四条第六款的规定，争取银行部门的合作，对房开企业设立的预售房款账户及相关账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源泉控管。并通过实地等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的动态监控，保证销售信息、预收房款信息真实、准确。
（三）优化税源管理手段。实行房地产业、建筑业专业化管理。由地域管理转变为专业管理，即临夏市地税局成立一个项目管理分局统一管理房地产、建筑行业，充分利用两个行业的相关性，对房地产建筑业上、下游产业实行一体化的管理，提高税收征管的针对性。
（四）加大日常巡查力度。首先，在开发初期，要求房地产开发企业上报项目立项书、规划图、建房方式、主要材料供应方情况、建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总额、工程总造价、土地出让信息、拆迁补偿协议等涉税资料，并将企业上报的情况与实地核查的情况相比对，总体掌握工程的开发情况，为日后的监管打下基础。其次，对房地产开发项目进行全过程监控。在定期对房开企业申报纳税和发票开具情况进行分析比对的基础上，不定期到施工现场进行巡查，根据巡查的结果记录房开企业日常监控管理动态台账，通过台账反映其商品房销售明细、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况等，对存在问题的企业及时进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。
（五）强化以票控税。一是严把发票开具关。销售不动产发票专人管理专人开具，并严格按照规定的综合税率进行开具，个人所得税和企业所得税一律在开具发票时进行预征。同时管理部门和发票管理人员应分别建立房屋销售台账和销售不动产代开发票管理台账，定期将代开发票金额与已完税销售收入进行比对，避免出现超出预缴税款代开销售不动产发票的情况。二是严把发票索取关。对外来房开企业，要求其必须索取临夏市地税局开具的建筑业发票，不得接受外来发票，以保证其建安成本的真实性。三是严把发票审核关。房开企业代开发票时应先由税收管理员审核房屋销售合同，对同类房屋销售合同标明销售价格必须控制在合理范围内，对有疑点的进行实地调查并调整其销售价格。四是严把发票处罚关。对检查中发现违规使用发票的，严格按照《税收征管法》和《发票管理办法》的有关规定进行处罚，体现税法刚性。
　　（六）加大税务稽查力度。充分发挥稽查局职能作用，规范税收秩序，加强对房地产企业的专项检查，特别是加强对亏损、微利、售价偏低等疑点纳税户的重点稽查，同时在稽查中要做到&两个坚持&。一是坚持实地查访。针对房地产开发周期较长，开发产品是不动产，具有不可隐匿性的特点，检查人员在工作中不能仅仅&就账查账&，还应坚持到实地进行&三看&，即看实际操作是否按规划进行，有无自行更改规划项目的情况；看住户的入住情况，对销售数量进行估计；看售楼部台账，了解检查项目已售、预售情况和销售价格。二是坚持找准重点。检查人员应在实施账簿检查前，通过询问的方式进一步了解企业在被检查年度开发、销售项目等情况；调阅开发项目立项批文、土地转让协议、房产预售证、物价部门的价格批复等；对搜集了解到的被查企业的静态资料信息进行案头分析，比对涉税核算项目的各类指标，对检查重点做到心中有数，有针对性地制订检查方案，避免盲目的&就账查账&。
(临夏市地税局管理二分局& 肖振华)
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《出纳实务》课程教案：第三章 发票管理实务
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《出纳实务》课程教案：第三章 发票管理实务
官方公共微信南通市政府办公室转发市地税局等部门关于进一步加强市区建筑业房地产业税收征管工作意见的通知【通政办发〔【2】
&&&&【提要】法律知识建筑 : 南通市政府办公室转发市地税局等部门关于进一步加强市区建筑业房地产业税收征管工作意见的通知【通政办发〔【2】
税外，其他各类建筑业企业在其工程项目所在地区项目办开具南通市建筑业通用发票时，均按照规定的应税所得率计算预征企业所得税，年终由主管税务机关进行汇算清缴。代征税款由各区项目办分别向企业的主管税务机关申报解库。&&&&（四）本市县（市）和外地来市区从事各类建筑业工程项目的企业，凡无当地税务机关开具的《外出经营税收管理证明》的，其应缴纳的企业所得税比照市区实行核率征收企业所得税的办法执行，同时按规定附征个人所得税。&&&&四、发票管理&&&&（一）各房地产开发企业应加强对房地产销售发票的管理，在预收房款时，必须按规定开具“房地产开发销售预收款凭据”，正式销售时应开具“销售不动产通用发票”，并按照主管地税机关的要求，定期报送发票开具、使用情况的书面报表和电子数据。&&&&（二）在市区从事各类建筑业工程项目的企业，统一使用《江苏省南通市建筑业通用发票》（电脑版），由各区项目办负责开具和管理。各建筑施工单位在收取工程款（包括预收款）时，均需按规定到各区项目办开具南通市建筑业通用发票，并由项目办按照开票金额当场扣缴地方各税（规定汇总缴纳的除外）。&&&&（三）各建设单位必须取得由南通市地方税务局监制并由各区项目办填开的南通市建筑业通用发票后方可支付工程价款（包括预付工程款）。&&&&（四）对有建设项目的企业纳税人，已办理竣工决算而未取得合法凭证或接受外地建筑业发票的，由主管地税机关对建设单位按《中华人民共和国税收征收管理法》及发票管理办法等有关规定进行处理，除按税法规定追缴税款外，还应按有关规定进行处罚；尚未办理竣工决算手续的，应督促施工、建设单位在及时办理相关手续后，到区项目办办理填开发票、税款结算手续。&&&&（五）对有建设项目的行政事业单位未取得合法凭证或接受外地建筑业发票的，由市地税局会同市财政局进行核查，并督促建设单位责令建筑施工企业换取南通市建筑业通用发票。&&&&五、其他相关事项&&&&（一）主管税务机关要加强对建设工程项目实施全过程的税收监控管理（包括对与该项目有关的施工单位、建设单位进行日常税收管理、检查等工作），定期到建设单位、施工现场了解情况，按工程项目投资额大小、合同期限长短等及时掌握工程进展情况，督促施工单位及时履行纳税义务。如发现未按规定填开、取得建筑业通用发票而发生收付款行为造成未缴纳税款的，要及时督促施工单位到工程项目所在地的区项目办办理相关手续；对故意逃避纳税的，责令限期改正，并按规定予以处罚。&&&&（二）各区项目办按照规定的期限分别向主管税务机关报送《代扣代缴、代收代缴税款报告表》，同时将征收的税款按月办理解缴税款、票证结报等手续。委托代征税款专户只进不出，代扣代征税款及时划缴金库。&&&&六、本意见明确的政策自日起执行。《市政府办公室转发市地税局等部门关于加强市区建筑业房地产业税收管理意见的通知》（通政办发（2005）28号）同时停止执行。&&&&市地税局、国税局、财政局&&&&二○○六年四月&&&&【提示】 本文来源于网络，仅供参考。如失效，请自行检索……
特别声明：中国裁判文书网
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南京经典房地产开发公司句容分公司与王孝华、童红娟商品房销售合同纠纷一审民事判决书
江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2015）句后民初字第0053号原告南京经典房地产开发公司句容分公司，住所地江苏省句容市茅山镇。负责人胡丕林。委托代理人李峰、杨宝，江苏全衡律师事务所律师。被告王孝华。被告童红娟。两被告共同委托代理人曾先军。原告南京经典房地产开发公司句容分公司（以下简称经典句容公司）诉被告王孝华、童红娟商品房销售合同纠纷一案，江苏省镇江市中级人民法院发回本院于日立案并重新组成合议庭对本案进行审理。原告经典句容公司委托代理人李峰、被告王孝华、童红娟共同委托代理人曾先军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，日，两被告因住房需要并经曾某介绍与原告签订《商品房买卖合同》，约定两被告购买原告开发的位于句容市茅山集镇玉圣路西北侧松鹤居034幢1-3层102（B）号房，面积为172.12平方米，房屋单价为4589.82元／平方米，总金额为79万元。考虑到被告首付款不能全额支付，为了被告能及时办理银行按揭，原告同意在被告交付定金的情况下给被告开具首付的预收款凭据一份。原告于日为被告开具江苏省镇江市房地产开发销售预收款凭据一份，金额为24万元（凭据号）。被告具体付款为：日王孝华在中行刷卡6万元转账给原告，原告根据被告要求开具收据两张，分别注明王孝华交34幢B房定金3万元、曾先妹交34幢A房购房定金3万元（凭据号0464642）；被告在原告的配合下到工行办理按揭了，工行于日转账到原告账户55万元，截止日，被告实际付款58万元，日，原告再开34万元的预付款凭证（凭据号）给被告。截止目前，被告未按合同约定全面履行支付房款的义务，至今尚欠原告合同房款21万元，经原告多次催要，被告拒不支付。现起诉要求判令两被告继续履行合同，支付购房欠款21万元，两被告支付逾期付款违约金（从日起，以21万元为基数按日万分之三计算）。两被告共同辩称，被告不欠原告购房款，不存在违约金，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，日，王孝华通过刷卡给付原告6万元，原告于同日向王孝华出具收据两张，分别注明王孝华交34幢A座172.12m2购房定金3万元（凭据号0464641）、王孝华交34幢B座172.12m2购房定金3万元（凭据号0464642）。日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》一份，约定两被告购买原告开发的位于句容市茅山集镇玉圣路西北侧松鹤居034幢01-03层0102号房，建筑面积为172.12平方米，单价为4589.82元／平方米，总金额为79万元。合同约定付款方式为：买受人于日支付首付款人民币24万元并签订本合同，剩余房款人民币55万元办理银行按揭。逾期付款违约责任约定为：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过10日之日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。交付期限约定出卖人应在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他事项。日，原告向被告出具了江苏省镇江市房地产开发销售预收款凭据一张，载明收到松鹤居034栋B号房款24万元（凭据号），该凭据注明结清款项时以此据换取销售不动产通用发票，开票人为张世珍。日，曾某向原告出具欠条一张，载明：今欠南京经典房地产开发公司句容分公司购房首付款人民币肆拾万元整，该首付款属于王孝华、曾先妹两户购房首付款。该欠款由曾某负责归还，归还时间为日。欠款时间日-日。在欠款时间内按银行贷款利息付给南京经典房地产开发公司句容分公司利息，逾期不还本息，按银行利息的三倍缴纳。如延期到日还未支付本息，由曾某本人承担因此发生的一切法律责任及经济损失责任。该欠条落款时间后更改为日。后王孝华向中国工商银行股份有限公司句容支公司申请住房贷款，该行向被告王孝华发放55万元，此款于日转账到原告账户，后该银行按揭贷款由两被告归还。日，原告再次向被告出具江苏省镇江市房地产开发销售预收款凭据一份，载明收到松鹤居034栋B号房款34万元（凭据号），开票人为张世珍。日，原告向本院起诉，要求判令解除原、被告于日签订的《商品房买卖合同》；判令两被告支付原告违约金6300元。本院于日作出（2014）句后民初字第0005号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。后原告不服该判决，向镇江市中级人民法院提起上诉，镇江市中级人民法院将该案发回本院重新进行审理，审理中原告变更诉讼请求，要求判令两被告继续履行合同，支付购房欠款21万元，两被告支付逾期付款违约金（从日起，以21万元为基数按日万分之三计算）。认定上述事实，有原告提交的的《商品房买卖合同》一份、中国银行汇款单复印件一份、定金收据两张、江苏省镇江市房地产开发销售预收款凭据两张、曾某出具的欠条一张、被告方提交的江苏省镇江市房地产开发销售预收款凭据一张、证人曾某出庭所作的证人证言以及到庭原、被告双方代理人的当庭陈述予以证实。本院认为：原告与两被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本案争议焦点，两被告是否欠原告松鹤居034栋B座房购房款21万元。日，王孝华虽通过刷卡给付原告6万元，但原告于同日向王孝华出具了收据两张，分别注明的是34幢A座和34幢B座购房定金各3万元，故本院认定日被告王孝华向原告交纳的松鹤居034栋B座房购房定金应为3万元，另3万元应为王孝华支付的034栋A座房购房定金。两被告辩称：“日，王孝华在原告茅山售楼处给付原告方18万元现金，此款由原告公司负责人胡丕林老婆收取，并出具收款金额为24万元江苏省镇江市房地产开发销售预收款凭据给王孝华。”对此本院认为：第一，被告方陈述的出具预收款凭据的人员并非是预收款凭据上载明的开票人张世珍；第二，日，原告方出具了松鹤居034栋B座定金为3万元收据，若王孝华在日交付现金18万元给原告方，则在日，原告方应当是出具金额为21万元的预收款凭据，而非金额为24万元的预收款凭据；第三，被告方仅凭原告方出具的日金额为24万元的预收款凭据，并不能证明王孝华于日给付原告现金18万元；第四，证人曾某庭审所作的证人证言和被告代理人的陈述亦有相互矛盾之处，曾某陈述其看见两被告第二次支付现金给原告，而被告代理人则陈述被告支付现金18万元给原告的是王孝华，而没有童红娟；证人曾某在庭审中对其出具欠条的真实性无异议，但认为其欠款40万元是向原告公司借款，从曾某出具的欠条载明的内容亦印证了两被告欠原告方购房首付款的事实。综上，本院对被告方辩称王孝华在原告茅山售楼处给付原告方18万元现金的辩称意见不予采纳。综上所述，原告主张两被告欠原告方松鹤居034栋B座房购房款21万元事实清楚，本院予以确认。两被告未能按约支付原告松鹤居034栋B座购房款21万元，原告的诉讼请求，证据充分，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告继续履行双方于日所签订的《商品房买卖合同》（房屋编号：40102备案号：0001）。二、被告王孝华、童红娟于本判决生效后十日内共同给付原告南京经典房地产开发公司句容分公司购房款21万元及违约金（自日起至实际给付之日止，以21万元为基数按日万分之三计算）。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由两被告负担。此款原告已预交，两被告应将4450元于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、按对方当事人人数提交副本，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定预交上诉费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）。审　判　长　　刘　成代理审判员　　陈继一人民陪审员　　杨利健二〇一五年五月二十五日书　记　员　　李文娟
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　　一、房地产开发企业收入的有关规定（一）开发产品销售收入的确认房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。5、将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。6、以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。（二）开发产品预售收入预征企业所得税的规定房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。预售开发产品完工后，企业应及时按开发产品销售收入确认的规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。（三）开发产品视同销售行为的收入确认1、下列行为应视同销售确认收入1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；2）将开发产品转作经营性资产；3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；4）以开发产品抵偿债务；房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时赔偿的房屋应视同对外销售。5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。2、视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。3、视同销售行为收入确认的方法和顺序1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。计算公式为：收入＝开发产品成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）4、不视同销售的情况。1）企业将开发产品临时自用，以后用于出售的，在临时自用期间，不视同销售。临时自用是指使用不超过一年，具体判断方法为：开发产品已经自用，且距开发产品完工之日不满一年。超过一年的，应视同销售。2）企业在开发项目立项时作为自用、经营性资产的，可作为自建固定资产，不视同销售，在资产的税务处理中，按照实际发生的成本计价。（四）代建工程和提供劳务的收入确认房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。（五）其他收入企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同或协议规定的支付时间三年以上尚未付出的，应作为收入处理，以后实际支付时可税前扣除。二、开发产品成本归集、分配和税前扣除房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。（一）销售成本的税前扣除。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本（二）开发产品成本归集和分配1、直接成本和间接成本。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配。1）属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。2）属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊。3、借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中。4、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本。5、成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本。6、其他成本。少数已实际发生但尚未结算的成本应根据合同、协议、标书的价格暂估计算纳税，待结算后按差额计入当期应纳税所得额。尚未发生的成本费用不得暂估、预提。三、期间费用的税前扣除1、广告费。房地产开发企业每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。2、业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。3、折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。4、开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。5、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。6、成本对象报废或毁损损失。成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。7、借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。四、税金的税前扣除预售款缴纳的营业税应在相应的预售款结转收入时按照配比的原则税前扣除。五、关于应纳税所得额的计算企业应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率公式中“应纳税所得额”系企业计算当期所得税的依据或可用于以后年度弥补的亏损；“本期所得额”系企业收入总额减去扣除项目后，经纳税调整等计算的金额（相当于非房地产企业的应纳税所得额）；“本期已转销售收入的预售收入”系企业在以前纳税期已经计算预计营业利润缴纳过企业所得税的预售收入在本期按规定确认销售收入实现的金额；“本期预售开发产品收入”系企业根据规定应在本期计算预计利润的预售收入（包括本期收到的预售开发产品收入以及企业日预售收入帐面余额在本期分摊金额）；“利润率”指主管地税机关确定的预售收入利润率。六、房地产企业的有关征收管理规定1、房地产开发预收款凭据。企业收取的开发产品预售收入（包括定金）在开具正式发票前应使用地方税务局监制的“房地产开发预收款凭据”。款项结清后，销售方必须为购买方开具“房地产开发销售发票”。“房地产开发预收款凭据”和“房地产开发销售发票”为机打式，其印制、领购、开具、取得和保管，按照《中华人民共和国发票管理办法》规定执行。2、预计营业利润额平均分摊的办法。企业预售收入日帐面余额应计算出预计营业利润额，并入2003年第四季度（或12月份）应纳税所得额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额缴纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在2004年内平均分摊并入当期应纳税所得额。七、关于核定征收企业的收入、成本费用的确定根据《江苏省地方税务局关于转发〈国家税务总局关于印发“核定征收企业所得税暂行办法”的通知〉的通知》（苏地税发［号）规定，对房地产开发企业以及从事房地产开发业务的其他企业采取核定征收企业所得税方式的，其收入、成本费用的确定，也应按照《江苏省地方税务局关于转发〈国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〉的通知》（苏地税发［号）规定规定执行。实行核定应税所得率办法的，应纳税所得额的计算公式：应纳税所得额＝收入总额×应税所得率－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率或应纳税所得额＝（成本费用支出额－本期预售转收入结转成本）÷（1－应税所得率）×应税所得率＋本期预售开发产品收入×利润率上述公式中，“应税所得率”为10％～20％，具体由各市、县地税局确定。
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