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周口市颐养居养老公寓建设项目 _可行性报告(养老院建设项目).doc48页
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周口市颐养居养老公寓建设项目
可行性报告
1.1.1项目名称
周口市颐养居养老公寓建设项目
1.1.2投资方
香港鼎立国际集团公司
公司主营业务：国际贸易、地产、公益事业、医疗等行业
1.1.3管理机构
上海和佑养老集团
本项目承办单位为河南省周口市颐养居有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。
1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性
1.2可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）河南省人民政府《河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》（豫政（2011）80号）
（4）周口市民政局关于《社会办养老服务机构管理暂行办法》周民文（2013）51号文
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对周口市老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为政府主管部门提供决策依据。
1.3可行性研究范围：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.4项目概况
1.4.1建设地点
1.4.2建设规模
本项目总投资2.5亿元，占地约200亩，建筑面积65050平方米，项目竣工后可接收1270位老年人入住。
1.4.3建设内容
（1）老年公寓，建筑面积55000平
正在加载中，请稍后...&新华网北京7月27日电(记者黄小希、陈诺)截至2014年底，我国60岁以上人口超过2亿，约7个人中就有一位老人。养老既是社会之难，更是个人之忧&&
&仅从养老机构来说，一方面公众对养老机构存有&入住难&&一床难求&的印象，另一方面却是养老机构全国平均空置率达48%的现实，&冰火两重天&折射出当前我国养老机构面临的结构性&失衡&问题。
&&48%空置率&细解：村镇敬老院入住不足，城市养老院一床难求
&中国老龄科学研究中心近期发布的《中国养老机构发展研究报告》指出，&十二五&时期，我国养老机构取得了突破性进展，但目前养老机构空置率较高，全国平均达到48%。
&中国老龄科学研究中心主任吴玉韶接受新华社记者采访时指出，我国养老机构的空置现象主要出现在农村，而不是在城市，48%的平均值中有相当一部分来自农村敬老院。
&&在我国养老机构中，农村敬老院占很大比例，主要是为农村五保老人设置的，但五保老人分布分散，机构建设不可能完全按照实际人头数进行床位设置，结果就出现了较高的空置率，有的敬老院空置率甚至在50%以上。&吴玉韶说。
&记者在安徽走访时发现，阜阳市颍上县有农村敬老院70余家，入住率仅为30%左右，总入住人数在5000人左右。针对空置率高的问题，颍上县民政局党组成员徐伟介绍，民政部门正着手将农村敬老院的收住对象由五保户放宽到留守老人等群体。
&一些基层民办养老机构也出现类似的情形。颍上县的协和老年公寓开办于2013年8月，上下三层近60个房间，床位数达140个，承担了相当一部分五保老人的照顾任务。然而记者在现场看到，除了一二层有老人入住外，整个三层空无一人，公寓负责人孙以鹏告诉记者，开办两年来&生意&一直不红火，&现在这里也仅入住了65位老人，和员工数差不多&。
&与此形成鲜明对比的是，城市养老机构的床位利用率总体较高，一些公办养老机构甚至出现&一床难求&的现象。家住安徽省芜湖市镜湖区的孙翠兰老人近两年换了四家民办养老院，&也想住公办，但就是没有空床位&，她告诉记者，当地公办养老院数量不多且早已人满为患。
&不过，值得注意的是，地处城市郊区的养老机构，入住率也相对较低。养老机构郊区化，使得老年人脱离了原有生活圈，不仅子女不方便探望，还割裂了老年人与其他年龄层人群的交往。孙翠兰现在居住的养老院就位于市郊，距离市区至少需要1个半小时车程，为此儿女们不得不把一周一次的探望缩减为一月一次，&以前出门就是超市、商场，如今去一趟市区像是过年，时间长了也闷得慌&。
&养老机构既要增数量，更要调结构
&近年来，跟随我国老龄人口不断增加的步伐，养老机构数量规模呈现持续发展态势。数据显示，截至2014年底，全国共有各类养老服务床位550余万张，每千名老年人拥有养老床位数在26张左右。民政部部长李立国在2015年全国民政工作会议上表示，要继续加快发展养老服务业，确保今年实现每千名老年人拥有养老床位达到30张的目标。
&然而，与人民群众日益增长的养老需求相比，养老机构的发展还有很长的路。专家指出，我国老龄化社会的现实要求发展更多的养老机构，但从长远来看，养老机构主要服务对象应当是失能半失能老人，他们才是养老机构应予以满足的&刚需&。同时，我国养老机构的供给格局亟待改变，应重点发展满足中等收入老年人经济水平的中档养老机构，将养老机构的结构从&哑铃型&调整为更为合理的&橄榄形&。
&记者了解到，城市养老机构虽然总体入住率好，但其中的&高低两端&发人深思。低端的养老机构设施简陋，空间狭小，居住拥挤，服务内容单一。孙翠兰透露，自己住过的养老院大多是旧房子改建的，护理人员也基本是周边请来的中年妇女，普遍缺乏护理技能，&有的光会打扫屋子、端饭端菜，我们真有个头疼脑热，她们也摸不准情况&。而有的高端养老机构则专门服务经济状况好的老年群体，地理位置优越，装饰豪华高档，硬件设施完备，服务内容丰富。许多子女和老人既不愿意选择前一类养老机构，又无力承担后一类的高额收费。
&吴玉韶表示，这种&哑铃型&结构，主要出现在民办养老机构中。&我所了解的一家高端民办养老机构，每间房每月收费1万多元，开办一年多了，300多张床位只有10%左右的入住率。&
&《中国养老机构发展研究报告》认为，未来应在新增养老机构中大力发展城区中小型和小微型养老机构，就近就便解决中低收入、失能半失能老人的养老问题。政府投资建设的养老机构应当以养护型养老机构为主，满足失能半失能老人的护理需求。现有的农村敬老院也要实现转型发展，增加康复护理服务功能，不仅服务五保老人，还要对农村的失能半失能老人开放，向农村养老护理服务中心转型。
&吴玉韶表示，随着经济社会发展和老年人对养老服务专业化需求的提高，未来养老机构小型化、专业化、品牌化、连锁化的趋势将更加明显。
&养老院应明确服务对象
&芜湖市一民办养老院负责人告诉记者，如今无论是公办还是民办，接收老年人实际上只根据身体状况作价格上的区分，没有太多限制，&只要有钱，有空床位，住公住私随你定&，这直接导致公办养老资源被过度追捧，该负责人透露，有的公办吸引不少异地老人&慕名而来&，有的甚至还需&托关系&。
&业内人士指出，对于在地理位置、服务、收费等方面存在优势的公办养老机构，导致&一床难求&的原因之一是对收住的老年人没有明确的身体状况、经济状况的界定，除了收住三无老人、五保老人等政策托底对象外，还收住部分社会老年人，使得一些低龄、健康、经济条件较好的社会老年人早早&排队&。
&目前，一些地方已经开始对公办养老机构职能定位不明确问题进行改革。以北京为例，今年印发的《关于深化公办养老机构管理体制改革的意见》要求公办养老机构明确接收对象，作出了公办养老机构接收对象为具有本市户籍的基本养老服务保障对象和其他失能或高龄的老年人等规定。
&专家建议，作为&保基本、兜底线&的公办养老机构，应当提供救助性和保障性的基本养老服务，服务对象应当是三无、五保、高龄、失能、失独等存在特殊困难的老年群体。姓&公&的公办养老机构要明确入住对象，回归&保基本、兜底线&本位。
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养老，更需养好――聚焦周口服务业发展之五
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养老，更需养好――聚焦周口服务业发展之五
河南省人民政府门户网站
　　来源：
濮阳市政府
　　随着人口老龄化和家庭模式的转变，解决养老问题成了不少市民关心的头等大事。而如何实现老有所依、老有所养也一直是周口市委、市政府高度重视的问题。
　　作为河南省的人口大市，周口市60岁及以上老年人口达140万，占总人口的13%。周口市较早迈入了老龄化社会，且老年人群体呈现基数大、增速快、寿龄高、空巢多等特点。而与之相对应的养老服务设施却显得相对滞后，千名老人仅拥有床位19张。
　　公办为主体民办做补充
　　2005年，全省取消农业税后，农村五保供养经费来源发生了变化，由原来的农业税附加中解决改为由财政负担。为适应新情况，市委、市政府高度重视农村五保供养工作，2006年至2008年，连年把“加强农村敬老院建设，提高集中供养率”列为向全市人民郑重承诺要切实办好的“十大实事”之一，要求五保对象集中供养率每年提高10个百分点，结合周口实际，确立了“改扩建与新建并举，建设与管理并重”的农村敬老院建设工作思路，市政府连续3年将此项工作纳入政府目标管理。从2007年起，除上级下拨周口市敬老院建设资金以外，周口市本级财政每年拿出100万元资金，用于敬老院建设。至2013年，周口市有乡镇敬老院175所，有五保对象65385人，其中，集中供养26154人，分散供养39231人，集中供养率达40%。
　　要实现老有所依、老有所养，仅仅停留于传统的家庭养老并不实际，社会化养老将成为未来养老的发展趋势。而目前周口市稳步发展中的民营养老机构，也是社会养老的一股重要力量。据市民政局老龄科的数据资料显示，全市现有各类养老服务机构240个，床位26680张，其中农村敬老院175个，床位24000张，民办养老服务机构26个，床位2100张，农村幸福院36个，床位460张，城市社区日间照料中心3所，床位120张，全市初步形成了以乡镇敬老院为基础、公办福利机构为主体、民办老年公寓为补充的养老服务发展格局。
　　近几年来，周口市的养老服务体系建设取得了一定的成绩，尤其是中心城区的职能部门积极探索城区养老服务体系建设的新思路，不断完善“政府主导、政策扶持、社会兴办、市场推动”的养老服务机制，初步探索出了一条与中心城区经济社会发展水平相适应、与多种养老服务需求相适应的养老服务工作新路子。
　　政策利于养老业发展
　　从中央到地方，从政府到市民，无不关注着养老问题。
　　近年来，中央更加重视发展养老服务业。党的十八报告提出“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”。去年,国家颁布施行了《中华人民共和国老年人权益保障法》《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，民政部发布《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》，规范养老机构的设立和管理。今年，河南省出台了《河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》，提出“要统筹利用好各种养老资源,发展好多种形式的养老服务”。
　　如何让广大老人安度晚年？如何调动社会力量参与养老服务？周口市有关政策也陆续出台。2007年周口市出台了《周口市人民政府关于进一步加强农村五保供养工作的通知》(周政[2007]28号)文件，文件对现有的规章制度及时进行调整和修改，进一步完善各项规章制度。2013年8月，市政府出台《周口市人民政府关于加快养老服务体系建设的意见》，对周口市养老服务体系建设提出了新的要求，并制定了一系列的优惠政策。
　　诸多困难缓步慢行
　　虽然周口市农村敬老院建设和管理取得了一定的成效，但部分县市区乡镇敬老院管理工作情况不容乐观，存在不少需要解决的问题。一、管理工作人员素质不高。实际工作中部分敬老院服务人员少与服务不到位并存，个别敬老院甚至只有院长一人。工作人员工作待遇低，养老、医疗保障等问题没法得到解决，院长等工作人员普遍年龄偏大，平均年龄超过55岁，文化程度低，这些人员大多数没有接受过专业培训，对敬老院缺乏管理知识和服务技能，不能适应敬老院工作发展要求。二、敬老院规模小，基础设施简陋。虽然在2006年至2008年，根据省民政厅要求，在全省开展了大规模的敬老院建设，周口市各县市区也新建、改建和扩建了一批乡镇敬老院，但是仍有一部分敬老院建于上世纪八九十年代，普遍存在占地面积小、房屋数量少、建筑结构不合理、设施陈旧老化不配套、基础条件差等问题，个别敬老院已成危房。三、缺少医疗卫生服务人员和设施。敬老院入住对象多为体弱多病、生活自理能力差的老年人，与其他年龄段人群相比，这些人员对医疗和护理人员的依赖程度要高得多。目前，大多数敬老院缺少卫生服务人员和设施。
　　在采访中，记者来到川汇区华耀城办事处李楼敬老院，该院院长李军告诉记者，这所敬老院建于2006年，现有床位20张，居住有18名老人，而工作人员加上他只有3名，其他两人一人负责做饭，一人负责院内的日常卫生。李军希望，政府能加大投入，建立标准的敬老院，让老人们居住得更加舒心。
　　尽管中心城区在社会养老服务方面不断探索创新，积累了有益经验，但目前养老服务体系建设仍处于起步阶段，还存在着与社会养老需求不相适应的诸多难点和问题。养老服务机构发展不均衡。服务结构不均衡，从中心城区的情况看，居家养老、社区养老和机构养老三种方式中，前两者明显少于后者，中心城区基本没有以提供居家养老服务为主的社区日间照料中心；服务内容单一，中心城区的养老机构大多只能提供看护、照料等基本养老服务，整体上提供医养结合、临终关怀、康复理疗的功能低下；公办民办不均衡，目前中心城区仅有周口市老年护理院一所在建的公办养老机构，其余均为民办，根据民政部开展公办敬老院改革试点的要求，乡级敬老院可以收养社会老人，但目前川汇区、东新区和开发区均没有开展；区域分布不均衡，民办养老机构主要集中在交通条件较好的地方，相对偏远的地区民办养老机构几乎为零。养老服务机构缺乏经营保障。由于目前周口市老年人的支付能力较低，养老机构的收费水平也普遍不高，自理老人每月收费在1000元左右，失能老人每月收费在2000元左右。老人是意外伤害的高危人群，养老机构中老人一旦意外受伤，极易引发责任及经济纠纷，赔偿数额巨大。在低收费的情况下，养老机构承担的风险与收益实际上处于严重失衡状态，其权益得不到应有的保护。服务队伍专业化低。中心城区民办养老机构大多采用家庭粗放式管理，缺乏高端、专业化的管理知识和养生保健知识，护理员中“4050”农村妇女和下岗失业人员占绝大多数，由于周口市没有专业护理员培训机构，大多数护理员没有从业资格证书，对养老服务的认知仅停留在日常生活服务层面，对老年精神文化服务知之甚少；护理员整体数量少，根据养老机构设立许可办法，护理员与生活能自理、半自理和不能自理的老人的比例分别为1:10、1:5和1:3。据此推算，中心城区600多张养老床位，即使按1:5的比例配备护理员，至少需要120人左右，但中心城区目前仅有护理员60余人，护理员缺口十分明显。
　　加大投入提高服务
　　针对农村敬老院存在的问题，市民政局社会救助科工作人员建议，加强农村敬老院建设，提高管理服务水平。继续提高五保供养标准，建议我省集中供养标准由不低于3200元提高到不低于3800元，分散供养标准由2220元提高到2400元，建立五保供养标准自然增长机制，每年按全市年农村居民人均生活消费支出的增长率适时提高；加强人员培训，完善考核机制，对敬老院长等工作人员全面推行公开招聘制度，把那些热爱农村五保供养事业、责任心强、懂经济、有爱心、会管理的人员选聘到敬老院工作岗位上来。同时，对敬老院长等工作人员进行定期的业务培训，切实加强敬老院管理队伍政治和业务素质建设，制订切实可行的考核方案，推行平时定期检查考核与年度检查考核相结合的制度，对经考核不称职或不达标的工作人员，按规定程序予以解聘；加大资金投入，提升供养水平，按照“十二五”期间，4年时间完成集中供养率50%的工作目标，最后一年巩固提高的工作思路,安排充足的敬老院建设补助资金。
　　采访中，一些市民也对周口市社会养老事业的发展，提出了各自的看法和建议。
　　支持有需求的老年人实施家庭无障碍设施改造。扶持居家服务机构发展，进一步开发和完善服务内容和项目，逐步建立志愿者公益服务、政府购买服务和市场化有偿服务相结合的居家养老服务体系，为居家老人提供家政、生活照料、康复护理、文体娱乐和精神慰藉等服务。
　　重点建设老年人日间照料中心、托老所、老年人活动中心、农村幸福院等养老设施，整合社区服务资源，推进社区综合服务设施增加养老服务功能。新建小区的养老服务设施要与小区同规划、同建设、同交付、同使用，没有养老服务设施的已建小区,要逐步补建或利用闲置设施改建。
　　以税费优惠、优先安排用地、给予补贴等方式，积极引导和支持社会力量采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴建适宜老年人集中居住、生活、康复、临终关怀的养老服务机构，鼓励社会资本以独资、合资、合作、联营、参股等方式参与养老服务业；扶持企业研发和生产养老护理专业设备、辅具、养老服务专用车辆以及老年用品、食品、服装等，推动周口市老龄产业的发展。
　　对在养老服务机构从事养老护理工作的“4050”人员、下岗职工等就业困难人员纳入政府公益性岗位政策扶持范围。鼓励失业人员创办养老院、社会托老站等养老服务机构。
　相关链接
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主办：河南省人民政府办公厅&&协办：河南日报报业集团
　备案序号：周口市老年护理院一期主体工程完工
来源：周口市政府 &&&&编辑：&&&& 08:39:34
7月3日上午，记者来到位于太昊路的周口市老年护理院一期工程建设现场，看到建筑工人正在忙着粉楼外墙体、安装门窗等工作。经过一年多的建设，目前该工程主体工程已完工，建成后可解决300位老年人的居住、康复、护理和娱乐问题。据了解，该项目的二期工程(300张床位)选址意见书已经办理完成，正在与国土部门联系办理用地的相关手续。
　　目前，周口市现有农村敬老院175个，床位24000张，养老服务机构30个，床位1600张，初步形成了以乡镇敬老院为基础、公办福利机构为主体、民办老年公寓为补充的养老服务发展格局。但是，目前周口市已进入老龄化社会，年满60岁及以上老年人口近140万，并且老年人群体呈现基数大、增速快、寿龄高、空巢多等特点。同时，周口市社会养老服务体系建设仍处于初级阶段，还存在养老服务机构不健全、养老产业投入不足、社会力量参与养老服务体系建设的积极性不高、缺乏有效的人才培养和激励机制等问题，现有的养老院床位无法满足养老需求。因此，加快社会养老服务体系建设和养老产业发展，让更多的老年人老有所养、安度晚年，已成为十分紧迫的任务。
　　&周口市老年护理院是周口市第一所设施齐全、功能完善、环境优美的老年护理院，是在市民政局领导下运营的非营利单位，项目建成后，入住的老人将得到康复、护理和娱乐等优质的养老服务需求。&市民政局局长孟庆武说。
　　据介绍，周口市老年护理院项目是2011年中央预算内投资支持我省社会养老服务体系建设试点项目，是河南省2013年度十大重点民生项目之一，也是周口市2014年重点建设项目。该项目于2013年4月开工建设，项目地址位于太昊路东段北侧、市社会福利院东，分两期进行建设，各建设300张床位。一期工程占地40.5亩，含4栋护理楼，总建筑面积10187.52平方米，项目主体计划投资1575万元，其中申请中央投资700万元，市福彩公益金使用875万元。目前，一期工程中的4栋护理楼主体已经完成；二期工程的选址意见书已经办理完成，正在与国土部门联系办理用地的相关手续。
　　&我们将把周口市老年护理院项目作为工作的重中之重，扎实推进，严格按照目标任务及时间要求，确保年内各项建设任务圆满完成。&孟庆武说，在工程推进过程中，通过优化方案、明确任务、加强监督、突出重点、强化统筹，切实提高推进力度和工程效率。同时以超前的意识，建设好、运营好、管理好民生社会事业项目，实现民生项目效益最大化，切实维护好广大群众的切身利益，把该工程努力打造精品工程、亮点工程。
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&&新闻投稿邮箱：周口市长青老年护理院
周口长青老年护理院是经民政部门批准成立，位于周口市大闸路南段，是我市第一家专业护理生活不能自理，失能的老年人的社区特护护理院。我院采用的护理设施，全部引进先进智能化护理设施，大幅度提高了失能老人的护理质量和生活质量，能满足我市失能老人对高品质、较低价格护理的追求需求。长青老年护理院开创了新的护理和管理理念，首家推出个案护理、程序化标准护理的全新方式，对不同等级的老人给与不同等级的护理模式和生活护理，并根据情况个人配备不同的饮食。实现与国际老年服务机构的运转模式接轨，确保高水准的护理质量。为创建和谐社会，和谐家庭作出贡献！老年护理院是为老年人提供集体居住，生活服务，并具有相对完整的护理配套服务设施机构。随着老人年龄的增长，一般都不同程度地患有各种疾病，特别是中风、瘫痪以及植物人，生活不能自理，很容易出现并发症。而家庭护理则因达不到专业的护理水平而有很大的局限性，尤其对于卧床不起的老人，如果一旦出现紧急情况，家人手足无措，等送入医院，往往延误第一抢救时间。 目前，一般养老院都不具备完善的医护设施，往往老人患病要由家属送往医院治疗、照料。而医护型老年护理院则充分体现医疗护理特色， 每天早上护士为老人量体温、测血压，并根据检查结果进行个体化护理。比如发现老人血糖高了，就会立即为老人调整饮食，专门制定菜谱等。让家属有一种放心感，让老人有一种安全感，老年护理院一般都是集疾病预防、治疗、护理和临终关怀为一体的，主要针对身患疾病而又缺人照顾的老年人而设。它不同于一般的社会养老机构，又与普通医院有所区别.它既可以为老年人提供日常的养生保健、康复治疗、生活照顾、健身娱乐等养老服务，还可随时提供医疗救助和临终关怀。老年护理院综合了医院和老年公寓的优点，弥补了医院和老年公寓的缺陷。尤其是一些慢性疾病和卧床不起的老年人住在老年护理院，不但能享受专业护理人员提供的日常生活和医疗服务，而且费用也不高。万一有紧急情况也能及时抢救。从而实现了真正意义上的老有所养老有所医。收护范围 1、 脑溢血、脑梗塞、老年痴呆症等中风后遗症患者。2、 骨折、截瘫等需长期医疗康复及护理者。3、 糖尿病及其并发症等各类老年慢性疾病以康复、护理为主的患者。4、 年老体弱生活不能自理者。5、 长期卧床患有褥疮者、植物人。6、 不接收有精神病、传染病、严重皮肤病。 入院流程1、 电话或来院咨询、预约。2、 院方安排家访评估。3、 办理入住手续，交纳住院各项费用。
本养老院/老年公寓电话：
本养老院/老年公寓地址： 周口市五一路与太昊路交叉口
交通路线：
周口市五一路与太昊路交叉口
电话咨询时，可以问以下问题：
还有床位吗？ 这个问题首先问，如果没床位了，问其他的都是白费功夫。
有没有户口限制等其他限制？
说明老人的身体状况，看看是否接收？
我在网站上看到贵院的价格目前是否还是这样？XX房还是XX元一个月吗？
询问乘车路线
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