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物业客服知识竞猜题汇总(答案)
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内行外行都来围观：多层洋房PK高层住宅，谁是赢家？
& && & 在土地资源愈发稀缺的今天，究竟是购买更具空间性的多层洋房，还是购买居住功能更加齐全的高层住宅，成了困扰很多购房者的置业难题。在涪陵购房置业难免也会遇到这样的问题，多层洋房和高层住宅各有各的特点，目前涪陵越来越多的多层洋房和高层住宅出现，让不少意向购房者犹豫不决，到底买什么房？请听我来分析，也请大家不满意的拍砖砸场子。
到底谁是赢家？？？
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& &&&小高层有哪些优点
& && &一是居住环境好。小高层大多坐北朝南，日照充沛，通风良好，能充分满足居民采光的要求，可以享受更多的新鲜空气和开阔的视野。
& && &二是生活方便。目前涪陵的小高层特点居民上下方便，等待时间短，而且对老人和孩子来说，出入方便。
& && &三是房屋质量好。小高层多采用壁式结构或剪力墙结构，桩基牢固稳定，抗震性良好，室内承重墙少，便于重新布局装修室内空间，具有较强的适用性。
& && &四是更节约空间。目前土地供应逐渐紧张，在此情况下，适当的层数、合理的容积率成为一种必然，相对而言，小高层相对于多层住宅具有明显的优势，能留给住户更多的草地、树木和健身场所。
& && &此外，小高层还有外观较美观、能提升城市档次等作用。对开发商来说，小高层住宅具有基础和结构处理相对简单的特点，加之建设施工周期短、投资少、造价低，有利于资金周转，有利于提高经济效益的优势，因此越来越受到开发商的青睐和居民的欢迎。
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& && & 花园洋房和多层区别不是很大，都是低层住宅。花园洋房是从2005年底开始兴起的，在某种程度上讲，它是多层住宅的升级品。相对于多层住宅来说，花园洋房的户型更大，一楼有私家花园，二楼以上有观景露台，客厅也相对较大，比普通的多层住宅显得上档次一些，更能满足那些喜欢多层又想住大房子的市民。此外，花园洋房和多层住宅的户型方正，异型结构少，容易装修；建筑密度也一般较低。
& && &在公摊面积上，多层的公摊一般在10%左右，高层的公摊要达到20%，对于100个平方的房子来说，多层的套内面积能达到90平方米，而高层一般只有80多个平方米左右。
& &&& 多层的公共维修资金要比小高层低的多，多层的公共维修资金是1%，而高层是2%。
& & &&多层和花园洋房的物业管理费要比小高层、高层低。
& &&& 多层和花园洋房的户型也都比较合理，一梯2户，南北通透，户户朝阳，合理的户型设计极好的增加了采光面。此外，容积率也比小高层要低。
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这个是我在涪陵房产网看到的信息
& &&&目前推出的元/㎡即可入住涪陵首席江山生态洋房，引起了大家的关注。
& & 此次与涪风论坛联合推出的8重钜惠震撼来袭，限量加推58套特价团购补贴房源，团购价格低至元/㎡即可入住涪陵首席江山生态洋房。
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独享元/㎡洋房& & 下面小编就从建筑质量、实用面积、房屋构造格局、居住费用四方面为大家盘点一下多层洋房与高层住宅各自的优劣，以供大家作为置业参考。& & 建筑质量：从建筑上看，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整幢大楼不会下沉变形；而且折旧年限长。& & 实用面积：从实用面积看，多层洋房的得房率要高于高层住宅。住宅的面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于具有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的更多，因而实际得房率要低一些。& & 房屋构造格局：从房屋构造格局上来看，多层住宅要好于高层住宅。由于构造结构上的原因，一般多层住宅坐北朝南，南北通风，室内使用面积大，房型合理，大开间容易隔开装修。而高层住宅一般采用框架剪刀墙结构，加上又要考虑几部电梯的位置，因而户型设计稍难一点，装修也易带来不便。& & 物业管理费用：从物业管理费用来看，高层住宅费用要多于多层住宅。高层楼房由于高层住宅设有电梯、垃圾通道，保养维修费用高，相应物业管理费也高。& & 综上所述可以总结出，多层洋房规格整齐、空间紧凑而不闭塞、楼间距大，且相对于高层住宅来说，物业管理费用小、公摊面积少，得房率更高，而高层住宅也有自己独有的优势。在，是选择高层还是多层洋房就需要购房者根据自身的情况和对某方面重视的程度，来针对性地选择，并根据自己的和实际需要而定了。
如果是你们，会选择多层洋房，还是高层住宅？
洋房就是贵，如果便宜还差不多
洋房当然更爽，现在涪陵就北山新城洋房环境好。
给我50万，买北山的洋房。
洋房来说，适合养老，因为空气好，配套齐全。
难道洋房没电梯？
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Powered by我来说两句：验证码 &&请照此输入（点击图片刷新验证码）&&&&最多输入10000个字符最佳答案：财税（号第一条中所述的“居民住宅区内业主共有的经营性房产”，不仅包括物业对外经营性用房还包括物业公司自身的办公用房。而你所提到的“物业管理用房”，如果是指物业公司的办公管理用房，则需按规定缴纳房产税和城镇土地使用税，如果是指物业公司负责管理，但尚未使用的房屋，则可暂不征收房产税。对于经营性用房，如果为空置状态，则对其空置期间暂免征收房产税和城镇土地使用税。对没有原值的物业用房，可由房产所在地地税机关参考同类房产核定房屋原值。&&2人赞同
其它答案：共0条相关内容等待您来回答4209612823编辑推荐财税资讯会计中心税务中心财税问答政策法规共享中心产品服务会计人生互动交流论坛精华　　专家解析：何为共同所有权？　　而且今天我们在前面内容之前提到了一个很关键的一个核心的词，就是共同所有权，那刚才两位先是第一时间给我们解答了张先生的疑问，所以接下来我也比较关心共同所有权，我们经常看到内容里面比如说规则里面都提到共同所有权，就是法律上到底对业主的共同所有权究竟是怎么来界定的？　　杨小红：共同所有权是指建筑物区里面所有权人依照法律或者是相关的管理规定，对区分所有建筑物之共同部分，享有占有使用收益的权力，为共同所有权，这是一个法律上的界定。但是这个建筑物区分所有权共有权的客观主体必须得是共有部分，其他部分是不可以的。　　包华：在物权法上所谓的共有就是一个物的所有人是多个，如果一个笔记本产权人是唯一的，比如就是我的。但是对于一栋楼来说，经常会出现一栋整体的建筑物会有多个产权人，那在这种情况之下，法律就认为它是共有的，但是刚才杨律师所说的有一个内容是区分所有的，为什么这么说？因为我们这一栋楼里面有专有的部分，有共有的部分，什么意思呢？比如说单位自己买的房子，有个产权证上面写着一百平米，一般情况下我们在写这个产权证100平米的时候，我们卖房子是按100平米卖，那这100平米产权证上记载的面积一般情况下认为是专有部分的，尤其我们很多城市现在都是按照套内建筑面积进行购房的情况下，套内建筑面积就是关上门是我的，进了我家门就是我的，就是这么一个意思。共有的意思就是说我们小区这栋楼，假如我们有电梯、有走廊、有草坪，楼里都有外立面，都有屋面，包括还有一些其他的公共设施，包括供暖，这些内容都是小区业主共有的。有专有、有共有结合在一起了，就叫区分所有，这是刚才杨律师提到的核心的观念。　　专家解析：何为共有部分？　　其实现在比如说一般的住宅小区都会有共有部分，关于共有部分的这个钱应该怎么摊？究竟谁承担的多？好像成了大家非常关心的一个话题。　　杨小红：物权法最高法院关于审理建筑物分区所有权的相关纠纷的问题的解释当中，非常明确的界定了哪些是共有部分。包括建筑物基础，承重结构，外墙，屋顶等等这些基本的结构部分，包括楼道、楼梯、电梯、大堂、消防、公共照明、大堂里的公共照明这些附属设施、设备，加上个别楼有避难层，还有设备层以及设备简等等，这些都属于共有部分。　　包华：我再提示一点，一般情况下在中国大陆都不是按照独栋建筑开发的，是按成片建筑开发的，这个开发的过程中有多栋建筑物的情况之下，建筑物和建筑物之间有一些区域和设施设备其实也是共有的，比如说小区的绿地，小区的道路。那么另外还有可能会存在一些出入的，有些地方认为小区的地下空间这部分应该是有共有的，但是如果地下空间进行了产权登记，归属于某一个单位或者个人专有之后，那就不是共有的了。比如我们一般见到的像过去老旧的社区里设计的自行车库，现在很多地方自行车库认定为共有的，但是现在目前来讲地下停车场停车库一般认定为是由开发商专有的，当然是共用设备。地下空间这一块根据他的规划用途和法律规定不同也有专有和共有的区分的，所以刚才杨律师所说的建筑物之内的专有和共有之外，我们在建筑物和建筑物之间还要存在这样的一个区分。　　杨小红：包括楼体之内有个别楼是有人防工程的，那可不是共有的，而是国家专有的设施。现在有很多业主就认为我们买房子的时候肯定人防工程也归我们这个楼的业主，所以得归我们使用，这个是错误的。　　专家解析：小区公共收益指什么？　　两位嘉宾今天第一时间从自己各自专业的角度阐释了大家都很关注的共有权的话题，那小区公共收益指的是什么？　　包华：小区的公共收益其实从最基础角度上来说，就是一个小区内共有财产，也就是说共有设施设备，共有区域在经营使用过程中产生的收益，举一个比较简单的例子，比如说大家都能看到的电梯内或者楼梯厅里的广告。　　包华：比如说楼体外侧的广告或者说屋面上的广告，这些广告内容应该是业主共有的，当然业主可能有区分，比如说电梯内广告应该是这栋楼的，楼宇外侧广告或者楼面广告应该归全体小区业主所有。比如说这个小区有一些场地的，那么这些场地平时在做经营活动的过程中，这种情况下场地的租金是业主共有的。再比如说我们大家可能都不太知道，一个小区内如果建筑物比较多的话，无线通讯公司会增强信号设备，一般情况下无线通讯公司增强设备的时候，都会跟我们的业主或者物业公司去承租一个加装设备的空间，会有一个租金的发生，这个租金一次性付多年的，我看到有付五年、付十年的，这些也是业主共有的。　　包华：根据我们小区的设施设备的不同，一个社区的公共经营的收益、公共区域的公共设施的收益可能多少有所不同。北京市我所知道的小区里比较多的，一年的公共收益过百万，少的可能几万块、十几万块都有，虽然这个钱跟房屋比较来说并不高，但如果对于全体业主而言这些钱其实它是不需要任何更多投入的一项收益。那么北京也好，外地也好，现在有一些物业服务企业是把这部分经营收益是返还给业主的，返还到建筑物专有的一个公共维修资金帐户里去，按照专有部分的面积大家摊掉，也有一些地方业主表决说这个钱直接冲抵一个月或者一个半月的物业也有。　　杨小红：但是并不是说一个车位租了一百块钱，那这一百块钱就归业主全体共有的。而应该还包括物业公司，因为他毕竟是作为管理者车位的管理者或者看车人，他应该有他的劳动成本和收益，不能百分之百归业主的。　　专家解析：该如何监管？　　广大业主可能之前对这方面的关注就比较少，那小区的公共收益是不是应该定期的向业主委员会或者是广大业主来做一个公布，然后接受业主的监督呢？　　杨小红：物业管理相关公司应该最少跟全体业主每年有一次报账。　　对物业公司的要求是至少每年有一次，但是现在目前是这么做的吗？　　包华：在北京是这样，北京是按照北京本地的物业管理办法这一地方性的行政规章的要求来进行公布的，公布分两大块，第一大块是物业服务费的收支情况，第二块是公共区域、公共设施设备的经营的手指情况，分两块，那么根据当地的行政规章或者当地的立法不同，可能各个地方的要求也不太一样。但是目前来讲凡是政府有要求的或者当地有立法的，应该要推行的，如果没有这些方面来讲应该是取决于业主跟物业服务企业有约定。　　案例二、消费者有话说：广告收益是否应该广告牌所在楼栋的业主所有？　　有一位消费者业主方先生跟《天天315》反映，广告排设置在他家的楼顶，由他们承担着风险，况且能设置楼顶广告的大部分是临街的一些建筑物，这些建筑物的业主们大多承受着因为临街所产生的噪音，处在一个很恶劣的外部环境之下，所以他认为楼顶产生的广告收益理应归这部分建筑物的业主所有。　　专家有话说：应属于全体业主所有　　杨小红：是这样，楼顶是所有业主在购买房产的时候都包括在里面的公摊这个面积，而并不是说只有住顶层买楼顶，不住顶层的就没买楼顶，不是这样的，所以他这个是概念性错误，这个应该属于全体业主所有。　　包华：首先说屋面上的广告是收益应该是全体小区业主共有的，而不仅仅是设置广告的这栋楼或者设置广告这栋楼的顶层业主自己所有的。为什么这么讲，首先刚才方先生所反映的，建筑物这些临街建筑物的业主是承受了一些外部恶劣环境的影响的，但是这个恶劣影响跟设置广告本身没有直接的关系，不设置广告也会有这样的因素影响，这是第一个。第二个因素来讲我们现在所说的设置广告更多体现在物理区域位置上，可能都会有先有后有内有外，在这种情况之下不可能说哪一栋楼就一定是外侧的，跟别人能够相对区分开，这个是很难区分开的。那么在这种情况下我个人理解楼宇的广告肯定是全业主所有，但是如果是刚才方先生所谈到的，因为你设定这个广告在我的这一栋楼的屋面上，可能会给我这栋楼或者我这栋楼屋面的顶层的业主造成一些影响，这些影响消除的成本应该进入到广告经营活动中的成本里面去，也就是说这栋楼的业主如果说他先开始防水都是自己掏公共维修基金的，但是如果说因为设置广告位，造成了防水的破坏，刚才杨律师谈到的，这栋楼的业主是可以不用动用公共维修资金的，而应该把这笔钱进入到广告收入经营过程中的成本里面去，如果这户顶层的业主因为因此遭受了一定的损失，比如说家里跑水了，给顶层业务进行赔偿的钱也应该进入到成本里面去，所以这些业主不需要去承担屋面防水破坏或者一些其他方面影响所导致的损失，这些损失都是有成本进行承担的，也就是全体业主要承担这部分成本。　　也就是说这个风险其实是不用靠个别的业主来承担的，其实一旦有风险是应该有小区物业或者全体业主有这个承担的成本在里面，你完全没有这个风险的承担，这点要特别给方先生和所有有方先生类似疑问的业主在这儿做一个澄清。　　案例三、消费者有话说：如何避免与物业公司间的利益纠纷？　　一个调整显示，在绝大部分小区公共收益这笔钱都成为物业和业主之间产生矛盾的导火索，有人说收益明细是不是应该做一个公布，甚至有的物业公司为了避免矛盾从一开始就封杀商业广告进入小区，虽然这种措施确实避免了冲突和矛盾产生，但是这样一个经济的大环境之下因噎废食的做法显然不可取，小区可以用某种方式做一个盈利，这样也可以让业主得到最好的副业上的盈利。那么有没有可能设计和落实一些很合理的制度，能够更充分的比如说既充分的利用小区的共有设备，共有部分，也获取一些收益，又能避免出现物业公司和业主之间的冲突和矛盾呢？我不知道两位有没有常识过想一想什么方法？　　专家有话说： 建立业主委员会 可进行财务审计和经营审查　　杨小红：我觉得首先要建立业委会，由业委会代表全体业主来跟物业公司进行协商如何进行，如何来进行相关的内容的操作，但是要说是把它完全统一模式，可能也不太实际。诚实信用体系在我们这个社会还应该广大提倡。　　包华：首先按照法律规定而言，小区是不是进行公共区域公共设施设备的经营？决定权在业主，根据最高院的司法解释，没有业主授权经营方是除了扣除必要的合理的成本以外，是不能有任何收益的，也就是说如果没有小区业主的同意和授权，任何一个经营方除非自己能够证明有成本，比如说税金、人员工资，物料、能源，除非他能证明出来，否则所有的钱都要退还给业主，这是所有经营方面临的最大的法律风险，也是经营风险，所以经营方必须取得业主的授权和同意，这是第一大点，也就是业主必须要知道。　　第二大点来讲业主作为小区的共有产权人，可以对经营方要求进行财务方面的审计以及经营行为的审查，如果物业服务企业不配合也可以通过诉讼，现在我们在北京或者在外地，都有业主或者业主委员会起诉经营方要求查账、要求返还公共经营收益的内容，所以来说这个在法律上也是有保障的。　　当然第三个方面我想可能从实际操作角度来说，业主是否有能力对于经营方的账目进行核查，是否有这样的业务能力和财务能力是一个问题。　　专家解析：业主委员会应该发挥什么样的功效？　　包华：首先是组织，业主要共同决定比如说做还是不做或者选择谁去做，或者如果我们聘用一方经营方，要给他什么样的合作条件，这个都是要业主共同决定的，那么在这种情况下，首先业主委员会对于业主做出这样的决定的话，要有一个组织的过程，因为我们业主不是一个人，我们是很多人，想做出一个共同的决定来的话是需要组织的，包括议题、议案的组织，这是第一部分。　　第二部分是沟通，也就是说业主委员会需要找到一个他从专业上、能力上、从以往的信用上和实际操作方面都能靠得住的这样一个第三方机构，比如说他去找一家经营方，这个经营方可以是物业公司，也可以是一个广告代理商，或者其他的什么样一个机构。自己去做经营我觉得是很困难，业主委员会的委员们大家都是应该是兼职的，甚至是公益的。他自己去做经营可能会很困难，那么在这种情况下他可能需要找一个第三方，这个第三方往往会是物业服务企业或者其他的物业机构去做，但是物业业主委员会需要对这些第三方的合作机构去进行审查，去甄别。你的合作方式是什么？你的合作条件是什么？等等，合作要求—权利义务划分，这些内容是要去沟通的。　　第三个方面是监督，也就是第三方如果要签完约之后，进入到小区，进行这方面的一个经营活动的话，这个过程中业主委员会是要进行监督的，包括经营行为的监督，对于财务收支情况的监督，这个方面都是要有的。当然第四个方面如果一旦出现纠纷要处理纠纷，这些方面来讲应该是一个业主委员会应当发挥的作用，但是目前来讲想发挥这四点作用，业主委员会不做具体的经营只发挥这四方面的经营，其实也需要相当大的时间投入和比较高的专业能力。　　案例四、消费者有话说：楼道墙壁粉刷费用该谁来支付？　　北京有位朋友向《天天315》提出两个具体的问题，想请教下直播间的两位专家。第一，小区内的出租小卖部、卫生所、发廊这些收入归谁所有？第二，楼道外门坏了，需要更换，还有就是楼道墙壁的粉刷，谁该来支付费用？　　专家有话说：应启动专项维修资金 但须业主同意　　杨小红：楼道门坏了，粉刷这些我觉得是公共维修基金里要支付的。　　杨小红：还有他说的小卖部的出租，这个小卖部他没说清楚这个房子的产权是谁的？如果是自己买我自己用，工商部门管理部门也同意我在这儿开小卖部，那肯定是归我自己，不可能归全体业主，如果这个是一个公摊的地方，那有可能就是一个看具体所在的位置，什么性质的房子。　　包华：如果墙壁粉饰包括对于楼宇这个单元的一些公共设备进行更换维修的话，相当一部分是要动到公共维修资金，也有地方叫专项维修资金。但是动用这笔费用的时候，首先是要单元的业主要同意的。如果我说我要动用，你不让我动的话，物业服务企业就很难做了，这是第一项。第二项刚才所谈到的，我完全赞同杨律师的意见，首先要辨明开设这些经营场所的房屋产权到底归属于谁？如果确实没有归属到个人或者企业这样一个情况，甚至也不是国家的，那么就应该是小区共有的，因为我们关注一下法律上的规定就应该很清楚，专有的部分我们大家可以证明，专有部分有登记，都可以去证明或者是法律规定，反是不能证明为专有部分的就全是共有部分，如果证明为是共有部分的话，那么收益就是共有的。　　案例五、消费者有话说：业主享有权利是本身应具备哪些条件？　　如果说业主想要享有一些换权益享受该得的权益，本身应该具备哪些条件？有的时候可能业主本身不是很清楚，他是不是有这个资格去较那个劲，这一点很重要，比如说应该拥有哪些证件这个应该是基础的。　　专家有话说：首先得房屋证件齐全　　杨小红：首先你得是业主，你得有房产证，本身你还得有土地使用证，再有就是房屋契证。你要拥有这三证，但是有很多时候房契证见得比较少，因为契证实际上就是税的东西，所以有的时候把契税交给了卖房人，开发公司，开发公司你要不跟他要他也许就不给你这个东西，一般都应该交到税务管理部门，但是你可以跟开发商要这个契证，基本上给的都是产权证和土地证，也有一部分我看到土地证也很少，只有一个产权证。　　杨小红：现在没有房产证的也很多，比如说买这个房很多年，房产证没办下来，但是我有合同，我有购买合同，实际上还是业主，身份还是没有变，还是房屋的拥有者。　　包华：我们购房人在购买的时候会签署一个购房合同，购房合同会在政府机关进行备案，尤其是一手房购买的时候，如果是期房的话肯定这个合同是要进行备案的，那么这个备案的内容和你后边实际交付的情况如果是一致的话就没有问题，肯定说明你是产权人。根据最高人民法院的司法解释，我们购房人签署了购房合同，支付了价款，实际取得了房屋，就视为业主了。另外如果说我们现在取得这个房屋本身的所有权不是通过买卖的方式，比如是法院判决这个房子归我了，比如说家里人分割财产分成我的了，我拿着法院生效的判决书，也可以证明这个房屋是我的，可能产权证还是别人的，但是我拿的判决书是之后出台的，而且是最新的，生效的，那么我根据这个法院判决也可以证明房屋是我的，所以实际上来说即使是没有证书也不意味着房屋就不能是您的，关键在于您根据哪个法律规定去证明。