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实录：越秀地产《2015政策预测与投资理财》论坛
　　1月16日，由越秀地产主办的《2015年政策形势预测与投资理财》高峰论坛在广州四季酒店隆重举行。2015年中国经济走向何处？资本市场会有什么新格局？“艰挺”的房价究竟会怎么走？新周期下的投资策略是什么？　　值此年初之际，各界商企领袖汇集巅峰，业界权威论剑2015，点金广州经济发展新方向。搜狐焦点网将进行全程直播，敬请关注！　　主讲嘉宾：　　中国著名财经评论家&&吴晓波　　中国房地产业协会副秘书长 王平　　中国房地产业协会经营管理委员会秘书长 王惠敏　　广州市房地产行业协会秘书长 许国碧　　越秀地产副总经理 朱晨　　房博士集团董事长 孙敏　　时间：日&&9:00&-&11:30　　地点：广州市珠江新城·四季酒店　　-------------直播时按F5刷新查看详细内容----------　　2015政策形势预测与投资理财　　活动日期：日（星期五）　　活动时间：9：00-11：30　　活动地点：广州市珠江新城四季酒店一楼明珠宴会厅　　主办：广州市总工会、广州市房地产行业协会　　承办：越秀地产　　黎振伟：尊敬的各位领导，各位来宾，大家上午好！由广州市总工会、广州市房地产行业协会主办，越秀地产承办，房博士网协办的《2015政策形势预测与投资理财》论坛正式开始。　　　　在前两天，越秀地产董事会公布了2014年全年业绩。越秀地产以220.14亿的成绩完美的完成了全年的目标，是值得庆祝的。　　在市场波动，行业的裂变的甲午年，越秀地产100%完成全年业绩目标，同比上升50%，这得益于其优越的产品品质、和丰富的主题活动，为客户创造更舒适的置业体验。去年，我们看到越秀地产与平安好房联手推出“好房贷”产品，为首次置业者提供人性化的贷款支付方式，还试水养老地产，动作频频，那么2015年，越秀地产将带给我们什么惊喜，拭目以待。　　我这个月已经参加了第五场论坛了，可以说今天的论坛是我很少看到的。我们的座位不够坐了，还要加座，还有人站在后面。今天对稿的时候，主办方跟我说，要将抽奖放在最后，担心听的人会走调，我说放心，今天会不是卖楼，今天是冲着对话来的，冲着智慧来的，因此他们不会走的。　　今天的论坛游什么精彩之处，我归纳了五个“新”，新年，新时点，新常态，新经济，新观点。我又归纳了两个特点，今天的论坛嘉宾是很专业的，围绕五个新没有用，还要有最好的嘉宾，吴晓波是中国脱口秀的经济专家，还有周忻是房地产服务业的领军人，还有王平，他是中国房地产业行业的领军人，还有广州最具代表性的企业和领导人，我在这个行业做了28年，我主持这个论坛一定是精彩的。今天的会议有点特别，王秘书长，您从北京过来。在广州举办这一论坛，创新是不容易的。广州市是2000年的商都，越秀是30多年的企业，在悠久历史的城市和企业举办创新性的高峰论坛，创新和传统是值得期待的。　　说到我们的主办方，刚刚收到的统计报表，越秀地产董事会公布了2014年全年业绩。越秀地产以220.14亿的成绩完美的完成了全年的目标，是值得庆祝的。今天光讲规模大是不行的，王秘书长讲到转型的时候，未来的企业成功的因素中，规模是很重要的，能否有精准的定位。　　下面，让我们有请越秀地产副总经理 朱晨先生上台致辞，大家掌声欢迎！&越秀地产副总经理朱晨　　朱晨：尊敬的各位来宾，各位媒体朋友们，大家早上好！今天外面风和日丽，阳光明媚，确实是一个好日子，非常适合讨论发财机会的好日子，今天在这里举办2015政策形势预测与投资理财高峰论坛。也非常荣幸邀请到了吴晓波先生、周忻先生、王平先生，还有许国碧先生，包括黎振伟先生，很多位的领导和专家大老一起跟我们进行分享。非常感谢众多专家的光临，更重要的是，我谨代表越秀地产感谢所有今天到来，支持我们，跟我们一起分享和交流的各位来宾和朋友，欢迎你们。　　我们将这次论坛定义为高峰论坛，其实是有几个含义的。一方面，今天邀请到的嘉宾都是行业内的翘楚，都是行业内的高手。参加的来宾都是各行各业的高端人士。另一方面，世界的所在地是世界十大超高层的广州金融中心，这是越秀地产的标志性建筑，也是广州市的标志性建筑，同时也是集团的所在地。半个月前，大部分的朋友通过媒体参加和知道，我们在这里刚刚举办了中国首个云端集体婚礼，非常的热闹，非常的喜庆，非常的有正能量，活动受到了央视在内的广泛关注。　　今天在近览珠江水，远眺白云山，跟来宾谈资论策是名副其实的高峰论坛。　　2014年房地产行业波动非常之大，调整是剧烈，竞争是激烈的，这种情况下，越秀地产全年累积完成的合同销售是超过了220亿元人民币，同比上涨了50%。这样的成绩，增长率在行业内绝对是领先，排在前茅的，而且是脱颖而出的。得益于我们独特的战略平台商业模式和随行就市的模式，2014年加快项目的去库存化，也举办了云端婚礼，为客户创造了舒适的体验。精准的贷款模式，解决了客户的资金难题。　　201地年房地产市场受到宏观政策的放开和稳定消费的正面影响，土地的开发融资，房地产住房抵押贷款和开发贷款逐步的改善，整个中国经济将迈入新常态的背景下，如何把握新一轮改革的红利，房地产市场的政策何去何从，如何寻找城市化进程中的投资机会，这些都是大家广泛关注的焦点，也是今天论坛上希望跟大家分享交流的一些观点。　　今天各位嘉宾都是在行业内的精英，具有丰富的理论功底和经验，对于政策的判断具有非常高的预见性，无论是对于行业的发展，对于企业的经营，还是对于在座各位来宾朋友和个人的理财都有非常高的指导价值。相信在今天上午的论坛当中，各位嘉宾的发言也必定会为我们带来思想上的饕餮盛宴。　　最后预祝“谈资论策·智见未来”高峰论坛圆满成功，祝各位来宾和朋友，身体健康，万事如意，谢谢大家。　　黎振伟：接下来是朱总的主题演讲，他演讲的主题是新常态下的房地产市场。　　朱晨：我先抛砖引玉，下面的环节由我跟大家分享。我代表越秀地产，在新常态下，整个行业会有什么样的发展，房地产企业该怎么做，以及关系到我们个人对于住宅市场，对于买不买房子这件事情该怎么去想。　　我只能说是抛砖引玉，一定把最精彩的内容留到后面的嘉宾，作为压轴戏，我在前面给大家热身。　　2014年新常态大家挂在嘴上，很多朋友说房地产行业也进入了新常态。说实话对于房地产行业进入新常态的提法，我个人不是太认同。我认为不叫新常态，就是一个常态，就是房地产行业终于开始正常了。在过去的若干年中，无论是供求关系的失衡，导致房地产行业一夜爆富的情况，或者是政府过多的干预，使得房地产行业出现扭曲这些都是不正常的，今天供求关系区域合理，政府闲不住的手缩回去，市场交给行业，这才是正常的。真正的行业，关键是供和求关系，才决定了行业的发展。　　我们不必要在这个时间过多的想，政府是否会出更多的辣招，房产税等等，我们真正要关注的就是供求关系。今天本来要跟大家分享的是企业另外一位高人，广州公司的副总经理吴越峰，他对经济有很深的造诣，也是风水大师，今天有突发的事情，所以我来补位。　　这份材料本来是他要跟大家分享的内容，我后面讲的内容，不一定完全的按照PPT，我更多的是讲我个人的观点。　　从房地产行业来说，GDP和房地产行业是高度正相关的。　　尤其是中国经济处于调整和下滑的趋势当中，短时间之内，中国还没有找到另外一个经济来源，填补房地产，延缓下滑趋势的时候，房地产行业还是最核心的支柱之一。房地产行业的位置，在相当时间内是不可替代的。同时我们看到房地产行业是周期性的行业，经济体越大，房地产行业的周期就越长。有一个统计分析，美国的平均周期是17年，日本是8.3年，中国大的周期是18年，往上9年，往下9年，今天我们是处于往上9年见顶开始平缓下滑的9年，后面的9年，不像以前的日子好过。中国在过去过多的政府干预和调控，使得这个行业出现了大周期和小周期。3年可能是一个小周期，扭曲了一些市场规律，但是大的行业和大的趋势是不会发生变化，这是自然的规律，也是经济的规律。　　说到底，房地产中的房子是给人用的，真正的供给关系就是人，如果将人的事情摸透，基本上行业到底什么时候会往上走，什么时候往下走，我们心理就有数了。　　现在大家看到的是国家统计局的资料，从2006年开始，中国人口的自然增长率低于死亡率。预计到2016年就是明年前后开始出现人口的负增长，这样的话，房地产行业到2016年需求来说，会达到封顶峰，并不是过了顶峰就没有需求了，而是进入下滑期。估计2020年人口红利消失，人口转入中低速增长，人口红利大家都知道这一提法，这里不详细的介绍。从中国育龄人口来说，24岁到29岁，这是高峰期，在2015年会达到顶峰之后缩减，2015年是一个门槛和风水线，之后频繁的出现2015年，育龄人口全面的下滑，新生人口萎缩，导致房地产行业进入供求的逆转。从试婚的年龄来说，2016年达到顶峰，2025年同样会出现转折点，因此2025年之前，这个行业还是可以的。除了人口的变化之外，还有人口的流动，不仅仅是中国，因为配套、教育资源、医疗资源，因为人的发展机会都是往超大城市流动。北上广深的流动人口和常住人口的比已经超过了1：1，流动人口的比例是非常之大的，还是继续增大的。随着国家在交通方面投入大量的资源建高铁，建高速公路，建轻轨等等，虽然说有一部分的初衷是为了分流超大城市。反而造成另外一个效果，反而是超大城市周围城市的人口反而往中间聚集，人不但没有分出去，或者说是有质量，有高消费能力的人没有分出去，反而是往超大城市聚集得更多。尤其是北上广深等一线城市，或者是1.5线城市带来更多的财富聚集效应。对这些城市的房地产市场会有向上的拉动作用。　　北上广深的情况2个人争一套房屋，所以这些城市的房屋价格掉不下去。中国的老龄化也会很快到达，2015年进入老龄化社会，2025年会达到深度的阶段，当然这跟中国的计划生育是密不可分的。中国人的传统观念中，入住养老机构的比率非常低，只有3%，除非迫不得已，都不会去养老院。76%是流动人口，迁移人口中将家乡的父母接到身边赡养。包括我自己也是这样的，我将家里的老人接到广州，跟我一起生活。都会给一线的超大型城市，带来更多旺盛的需求。　　当然还有中国的城镇化，到2025年才进入城镇化阶段，达到70%。这一时间内，都有非常大的需求，从这些人或者是社会进程来说，包括GDP的进程来说，房地产行业无论是黄金十年，还是白银十年，我认为有一个观点取得了共识，后面的十年，房地产行业还是可为的，爆发式的增长是不应该有的，这是违反自然规律的，已经过了这一时期，还是处于稳定增长和调整的时期。等到2025年之后，10年后，市场会面临比较大的压力。话说回来，大家在这里讨论发展的机会，讨论投资理财的时候，我们讨论的是三至五年的事情。 & &　　对房地产行业来说，有一个非常开心的事情，这一届政府是非常睿智的，将闲不住的手逐渐的交给市场看不见的手。无论是货币政策，土地政策，对房地产行业来说，都是非常健康的形势。前一届政府对房地产行业可以说是“过街老鼠”，虽然比较活跃，还是过街老鼠，已经被妖魔化了。房地产行业对中国的经济，还是民生都是有极大的正面作用。如果将这件事情交给市场引导，交给市场调整，事实上对于行业健康的发展，是非常有利的。行业的健康发展，意味着所有的老百姓，所有的人民可以从中获得正常的收益，而不是一小撮人，通过不正当的行为获得暴富。　　这种情况下，作为房地产企业应该如何做？我简单的跟大家分享心得体会，我提出了一些做法，多渠道融资，收缩一、二线，营销模式创新，结构转变，这些是操作层面的内容，这里不详细的展开。　　我本人在越秀地产是分管战略运营的，经常跟我的同事们，大家经常探讨这个话题。房地产企业或者是越秀地产以后发展的机会在哪里，作为房企，我们应该何去何从。　　去年也是跟同行，跟媒体交流的场合上，我提出的观点是。房地产企业的昨天、今天、明天，昨天是靠资源取胜，今天是靠能力取胜，明天靠的是模式取胜。后来我跟同事们在这个题目上讨论和分析。所有的房地产企业都在谈转型，升级、优化、调整，谈自己的商业模式，做各种各样的模式和试点，想去突围和突破，是否可以找出共性。找到房地产行业总体的商业模式，可能是一个框架，但是不同的企业，因为自身的资源不同，自身能力的不同，自身结构的不同，可能在这一模式中更加的有侧重点。　　我们初步的提出一个想法，行业模式的想法。这一想法是金字塔，分三层。最下面一层是今天所有房地产企业的重点和利润的来源。基于快周转的房地产的开发，快周转中，大家想方设法缩短开发的周期，控制成本和拉高售价，打品牌，做各种各样的事情，这是拿地和盖房子为主，今天是核心的部分，未来的三至五年当中，会在大部分的房企业务中占得比例很大。这一块随着行业的竞争越来越激烈，只是简单的想控制成本，缩短开发周期，只是一个及格线，如果这一门槛都无法跨越，就很难发展。第一降低土地的价格，第二提升土地的价值，而不是简单的缩短开发周期，希望让自己活下去，但是不能让自己活得更好。无论是降低土地的价格，还是提升土地的价值，里面有很多可以操作的内容，因为时间的关系，不能跟大家一一的分享。中国特殊的时期，降低价格，提升价值，这是房企最有可作为弹性的空间部分，这是金字塔最下面的一层，这些房企还是传统意义的开发商。　　第二层，我们称之为运营层。当然大家都知道，有商业的运营，就象广州国金中心，还有新的业态，包括产业园，或者说是旅游地产，养老地产，未来还会有互联网地产等等。在运营层面，我不是为了运营后，简单的卖掉。通过运营获得稳定可靠的收益，丰厚的现金流。随着行业越来越成熟，竞争越来越激烈。金字塔最下面一层所能得到的收益是越来越小，越来越紧张。收益率会越来越低，一个房企要想获得滋润，中间一层要做强做大。　　第三层是最难的，就是资本层。玩资本、玩经营，将企业的资金运营到极致，打造各种各样的资本平台，跟资本市场充分的接轨，搞多几个上市公司，几个上市公司之间倒来倒去，就象李嘉诚做的长时和长和的重组。　　黎振伟：还有三分钟。　　朱晨：我一讲起来，扣税比较多，大家有兴趣再聊一聊。房企在哪一层最有资源就会经营得比较好。越秀无论自身的能力还是资源的积累，这三层都有可能。本来想再聊聊合伙人的事情，时间关系，只能说一句。万科发起的合伙人的事情，就会改变整个行业，越秀也在跟进，做越秀的合伙人计划，希望这是未来新的经营模式。　　前面太罗嗦了，口水太多。到底我们个人应该做什么，讲了中国的事情，讲了房企的事情。我们所在的广州，我们个人该不该买房，房价会不会上涨，该在什么地方买房屋。这里要说一件事情，房地产天生就是投资品，无论在前两年，政府怎么将房地产给妖魔化，这就是投资品，不应该是投机品，之前无论是政府还是很多的消费者将投资和投机混在一起，投资是需要学习和研究的，投资是真正有研究能力或者是有资源的人，可以从中获得收益。作为投资品在广州应该怎么做？　　投资关心的是是否可以保值增值，看的还是供求关系。只要有供求关系，供大与求，就会跌，供少于求就会涨。如果有自住的需求，就要投资。很多年轻的朋友，经济实力还没有上来，希望买得便宜一些。在广州供应量相对比较大，供求关系平衡的地方，萝岗、金沙洲、番禺，确实是可以买到不错的产品。因为供求关系平衡，价格是不高的。刚才谈到广州这种超大型城市，只会往上走，现在是好的机会，供求关系平衡的地方，希望房屋比较快的上涨，也不太现实，会稳定相当长的时间。　　对于供小于求或者是资源稀缺的地方，投资属性相对稀缺。我个人喜欢大学城，因为大学城政府是没有土地再供应的，就这么多的房屋，资源是非常有优势的。大学城是价格被低估，价值也是被低估的。因为时间的关系，不能将太多的内容跟大家分享，如果各位有兴趣的话，我们可以深度的往下聊。我个人的观点是，广州的房地产市场，首先全国的房地产市场在后面的有可游客为，广州作为超大型城市，即使短期有波动，长期是往上看的。如果考虑到个人的投资理财，要学会分析和研究，要看基本面，看产品、品质、品牌和开发商，还有未来。不要听别人讲两句话，就盲目的跟进。　　各个房企卖房屋的时候，先会搞内部员工认购，下次买房屋的时候，可以问问越秀地产广州公司的同事，新推出的产品内部员工认购是否热，如果很热的话，一定错不了，有时间再汇报和交流，谢谢大家。　　黎振伟：谢谢朱总，作为房地产企业，他们分析市场，已经不是看今天的楼价，明天的楼价。而是从过去的三十年，从中国的各种经济因素剖析他们如何进入市场购房投资者也要像他们学习。我关注到几个企业的变化，多渠道投资，收缩一、二线城市，营的转变，结构转型，这将是越秀未来产品中所体现的，区域城市所体现的。还有一点，越秀有自己的利润，定得非常的精确，就是10%到12%。暴利的行业将转变了，因此投资者要思考，开发商要转变了，您也要转变了。　　今天论坛很有特点，我们在今天上午中，我们要讲宏观，讲大势变化还要讲中观和企业，投资者要讲宏观、中观、微观。我们是北上广深的城市，很有特点。下面的嘉宾是上海，企业是面向世界的，他就是易 居（中国）控股有限公司董事局主席兼总裁周忻，他获得中国营销领域特殊贡献奖，中国代理行业十大贡献人物。日易 居中国成功敲响了纽约股市的开市钟声，成为中国轻资产的概念股，成为中国房地产的整合者和领导者，他的企业是最具创新力，整合力也是富有变化的，有请周忻先生为我们演讲，演讲题目是再谈市场之变，行业之变和企业之变。　　周忻：大家都作讲新常态，第一个问题，房地产有新常态吗？现在在中国，如果谈房地产的新常态，什么是房地产的新常态，我的论点是如果房地产有新常态，新常态就真不值钱了。　　什么概念？　　大家现在都将所有的东西都归集到新常态中，但是房地产现在充满着不确定性，现在你看到所有的东西，或者是所有过去的经验，或者是中国房地产未来到底是什么样的状态。我想很多人都在想，很多很多人都不知道。据说某一个大的房地产的品牌公司，要将它的商标改了，连商标都不是新常态了，还有什么是新常态。我想说，现在中国的房地产行业是处在一个非常乱的时期。我不能说是乱象丛生，至少说是变化非常多的时期。　　刚才来的时候问我，演讲的题目是什么？去年我听到新常态的时候，这个名字的时候，我去年的这个时候，我跟郁亮再一次论坛交流的时候，问我题目的时候，我就讲了市场之变，行业之变和企业职变，今天再谈市场之变，行业之变和企业之变。　　第二个问题，今天中国人有钱，你会干什么？　　这个问题在很多年前我就讲了，大概一、二十年前。中国人对住是非常渴望的民族，中国人对自己拥有一片天是非常重要的诉求和希望。如果问一个民工，你赚钱干什么，他说赚钱是为了回去农村盖房屋，这个问题我讲了十几年。今天问大家，如果有钱，此时此刻，你们有什么考虑。原来一定是卖房屋排在第一位的，今天大家干什么？大家相信一个问题，中国A股有一轮爆发性的增长，这两天菜市场的老太太，买菜之后，第一时间去股票交易所。大家第一个感觉是，买卖股票。　　第二就是海外置业，去年有多少资金到海外置业。　　第三，固定资产或者是其他渠道的投资，这是目前的状态，跟我们过去将卖房屋作为第一要素的时期不一样了。朱总讲得非常多，大的宏观政策对房地产是有利的，不要忘记了，消费者的心态也在发生着变化。有谁知道一个问题，股市里面的钱会迅速的撤出来进入房地产，没有人知道。因此房地产市场没有新常态，没有。　　值得大家注意重要的问题，政策面不错。但是需求面也在发生变化，从大的宏观角度，今年的变化角度来说，去年这个时候，大家是很乐观的。因为前年市场很好，但是去年这个时候，大家都急着将指标提得高高的，我不知道越秀去年的指标是否完成，没有完成是常态。　　黎振伟：完成了。　　周忻：完成了是非常态，可能去年年底国有企业的指标定低了，很多企业的指标没有完成，因为前年很好，所以就加指标，去年过了春节后，中国房地产市场做营销的人士，天天无法入睡，突然发现买房的人都没有了。所有人都认为绝望的时候，9月30日什么事情都没有做，很多城市取消了限购都没有拉动房地产市场。一个小小的限贷政策，成为分水岭，将四季度做得非常好。　　今年很多人又做市场的预测，大家都认为政策面没有问题。我想说，今年中国房地产市场是充满着变化的，不要太乐观。昨天来这里的时候，有一位老大跟我们说，我们要涨价。我说，如果你问我，谨慎一点为好。刚才朱总讲了北上广深，或者是四个大城市，对未来是绝对看好的，这一点我是不反对的。2015年在座的各位是房企的话，建议你们先谨慎一点。还是现金为王，多拿一点钱在手上。在一、二季度还是平稳为主，因为这个市场不是常态，不知道明天会发生什么，不知道明天会出现怎样的状态，不知道明天是怎样的情况。市场在变，我们要乐观。但是我们在战术上，一定要考虑谨慎，谨慎，再谨慎！这是我今年年初第一次讲房地产市场，因为我很少讲房地产。市场不断的发生改变，这是第一点。　　第二，行业之变。　　现在是房地产企业最好玩的时候，最最好玩的时候。哪一家的房地产企业，都在思考着变化。以前中国公司内部有一句话，唯一不变的就是不变。易 居中国上市后，每年都在改变，实际上从00年开始，我们一直不断的变化。大家将易 居中国看成是很有意思的公司，认为我们会折腾，我们折腾出很多的东西。但是到了去年我们讲行业之变的时候，所有的公司都在研究中国房地产行业的何去何从，因为房地产行业已经开发了二十多年，很多大的开发商讨论一个问题，当广州市的塔吊是现在的1/10的时候，房地产开发商应该干什么，房地产服务商应该干什么？我们在座的从事造房子和卖房子的专业人员，我们应该干什么？这是很多公司考虑的问题，去年我还是讲万科，万科三十年。万科提出一个概念，三十年之前，我们围绕一个字“房”，从今天开始，将品牌改为“房邻”，标志性的企业，想到标志性的动作，意味着房地产企业发生了变化。　　我们是服务性的行业，黎总是非常清楚的。去年是乱象丛生，什么多多，什么宝宝等等公司，都在发生变化。首先，我认为，不变是不可能的。整个行业只有乱，最后才可以“治”，里面有各种乱的方法，这里不展开了，因为只有二十分钟的演讲。　　服务行业也在发生变化，更重要的是，基于互联网的这只手，让我们感觉到很多的变化。去年，有一天我去碧桂园。莫君请我吃饭，杨国强知道我来了，冲到吃饭的地方。拉着我的手说，周总，帮帮我们，我们是农民，马云都上市了，一定要用互联网帮我们买房子。当时王合群在的，因为有了互联网，因为马云上市，京东上市，让所有的企业家都亢奋。如果微信上转了公司的内容，看到都是企业的文章，就会变得非常的亢奋。见到大家的时候，会告诉大家，我已经是互联网公司，对不对，我不知道，大家进行论证。　　互联网时代，是不是做房子的会被互联网干掉。这也是行业应该思考的变化？　　第三，朱总没有讲完，围绕人在改变。中国互联网时代有新的模型就是C2C的模型，不是淘宝的C2C，这边是用户，这边是专业服务人。　　以滴滴打车为例，这边是打车的人，这边是出租车司机。爱代驾，这边是喝醉的人，这边是帮你开车的人，爱打车的人，这边是请客吃饭的人，这边是做饭的人。房地产市场中，这边是客户，这边是经纪人。这种模型，去年在中国没有人讲，实际上是非常重的平台，占了很大地位的平台。　　今天我不跟大家讲C2C，如果讲C2C的话，要讲一个多小时。突然发现我们的人，从原来的老板与打工者，变成了很有意思的地位。加上以万科为首的职业经理人的变化和改革，现在很多行业中的人，特别是一些有识之士讨论一个问题。我在房地产公司做了十年或者是二十年，我很有经验，但是没有激情了。大老板用钱刺激的时代过去了，围绕中国的职业，人的发展，应该有哪些思考，整个行业在2014年到2015年之间充满着变化，充满着思考，天天有谈不玩的变化，天天有想不尽的东西。现在大家谈得比较少的是产品，当大家拍到一块地的时候，我记得五家拍亚运城的时候，大家非常的兴奋，在哪里喝酒。但是今天，我去河南见胡宝绅的时候，刚刚拿了一块地，我说恭喜你拿了一块地。他说周总，现在没有兴奋感。这块地有15亿，如果拿15亿进入互联网行业的话，是否可以砸出一些浪花，所以行业都在发生各种各样的变化。　　最后，企业要变。现在不是常态期，尤其是房地产行业，对于房地产行业是变革期。最核心的问题是什么？从九十年代初到今天，有三十多年的时期，我们是为盖房子而活着。我们跟世联这样的公司，为盖房子和买房子而活着的。从2015年开始的三十年，我们是为住房者而活着，现在这段时间，如果企业不变的，处于这样的状态的话，不去发生变化，去认识什么新常态，我认为是错的！　　因为不知道新的模式是什么，很多企业都在改变。而且很多企业都急着改变，刚才我讲了万科再变。恒大呢？每一个产品出来都是重磅炸弹，100亿卖水，广告语叫做一泉供全球，怎么供全球，一供就没有了。去年拿了100亿后，发现水来不及供应，又要做光伏等等问题，最后发现一个问题。做了这么多的东西，意味着他们再改变。昨天绿地宣布在某一个城市投资600亿搞地铁，有人要搞养老产业，有人说希望转型互联网，大的企业要改变，小的企业要改变，服务行业也要改变。十几年前，我做二手房的时候，我们研究过二手房市场的台派、美派、海派，今天互联网行业到底应该是什么？我们在中国房地产的中介体系应该是怎样的问题，中国房地产协会也在研究这个问题，因为我是流通专业委员会的主任。去年11月21日世联跳出来说，世联要变革，世联跟某某公司原来是伙伴，现在变成了敌人了，你跑到下面来了，我要跟你打仗。施永庆在北京、上海、广州搞了发布会，要增加佣金的比例，增加到26%，还要将利润分给高管，搞数据库。所有的企业都在变化，去年我说不变是等死，变是早死，与其等死，不如早死。很多人认为变化的过程中，会有很多大家不能接受，很郁闷的东西，没有关系乱吧，乱了以后，再考虑。我在去年12月31日的时候，我给员工写了一封信。守阵出新，易 居变得比较早，我认为大市场变化的情况下，反而我们需要有那么一点冷静。有人连根本都不要了，直接变了。比如说某家企业有几十亿或者是上百亿的市值，突然说，我不干了，我去做其他的事情。如果是上市公司的话，股价将下跌到多少。如果今天有一个开发商说，突然说我不干了，我将地都卖掉，卖给越秀，我干其他的事，甚至不卖了，扔在哪里，不做交代。整个中国很多企业做的事情就是守住自己核心的东西，然后再出新。　　最后一个观点，现在大家都在谈互联网，都在谈O2O，都在谈中国的房地产和传统行业，跟O2O的接轨，我想问大家一个问题。五年以后会是怎样的状态，五年后还会有人谈互联网吗？五年后还会有人谈O2O吗，不会的。原因很简单，互联网和传统行业的结合，将变成一种新常态，这种常态过程中，我们干的是什么，你干开发的还是开发，你干代理的还是代理，你干二手的还是二手，你干服务的还是服务的。今天的乱和变，今天的不是新常态，是为了未来一个新的商业模式形成，一种新的常态的形成，我相信过了这段时间，中国房地产行业，将步入稳健的行业，而今天不是常态是变，谢谢大家。　　　　黎振伟：谢谢周总的演讲，慷慨激扬。今天讲了很重要的观点，房地产行业没有新常态，的确，这个行业唯有变，如果说有常态的话就是“变”，变不是万变，也不是没有专业的变。我认为专业人做专业的事，这是不变的。　　我们如何看行业的变，看易 居的变，看越秀的变，也要看世联的变。接下来的嘉宾也是重量级的，他是中国房地产行业协会副秘书长王平，他指导中国房地产行业的品质信誉、推动企业的理念、观念、改革进程，提高物业管理水平等方面，有独到的见解，他演讲的题目是错过转型，将失去未来。　&中国房地产业协会副秘书长王平　　王平：非常高兴今天能够应邀参加这次重要的论坛，我也同意刚才两位嘉宾所谈的观点。我带给大家的观点是错过转型，将失去未来。因为时间很短，只有20分钟，我就将结论先说，到点就下来。如果说不完，会后还可以跟大家交流。　　结论是我们生活在转型的时代，我们做好准备了吗？　　在新常态下，房地产才刚刚开始。如果你真想做的话，可以做100年。要回答这个问题，就要回答三个小问题，第一什么是转型，第二个房地产三十年来转型了四次，哪四次。第三，转型下的特点，讲讲国际在中国发展的状态下，干了什么？最后一个问题，如果做新项目，考核的八大新指标，我讲的很多是错误，论坛就是要谈点不同的观点。　　很可能，今天不一定对，也可能是未来对的，也可能在未来被否定了，但是今天抛砖引玉非常重要。什么是转型，大家认为转型就是升级，就是在过去的基础上另一种力量。老工业基地盛行，有人说转型就是发展，不能抱着旧的不变，我们要发展。刚才周忻会长，也是房地产业协会的副会长，将这个问题讲明白了。第三个转型就是走出中等收入的陷井，有无数的解释，其中的解释就是温水煮青蛙，告诉了青蛙，但是他们不信，最后跑不出去。人说水要热了，但是他们就跳。中等收入陷井，不是收入到了中等是陷井，而是讲不转变观念。　　我举几个例子跟大家分享，BB机，当一个企业做第四个基地的时候，有人告诉他，手机要出现了，不再研究手机的时候，BB机就没有用了，因为手记包括了BB机所有的功能。当他开了第四个BB机厂的时候，突然发现手机占领了市场，将它淹没了。新常态就是手机，旧常态就是BB机，BB机旺盛的时候，你相信手机吗，就象希特勒，有一个专家告诉他，我造了一个炸弹，是你全部炸弹的总和，结果希特勒不信，但是美国人信了，结果造出了原子弹。　　柯达胶卷做得非常好，还在不断的扩张，有人说，数码相机代表了胶卷，专家说，怎么照也没有胶卷感光好，于是继续做，最后被市场取代了。手机、数码相机代替了胶卷，我们将胶卷称之为旧常态，手机和数码相机是新常态，今天的手机又将数码相机吃掉了。　　手动照相机，小的时候用的照相机是135和120，光圈都是自己对的，有人说未来的傻瓜相机出来了，不用这种笨重的相继，而且是自动的，没有人相信了。结果傻瓜相机代替了手动的，这就是转型。　　房地产的四个转型，大家更加的清楚。1980年到1990年，特别是1988年的时候，我们在论坛上经常说的一句话，我们要注意市场经济将到来，计划经济将结束。一大批国营企业不相信，给我计划，销售的指标，有计划就干，没有赔的。论坛上告诉大家，中央停止计划后，自己拿地，自己找钱，自己建设，不信的企业，就被温水煮了青蛙。跟得上市场的公司，茁壮成长。这是第一次转型，计划经济是旧常态，市场是新常态。　　第二次转型是1990年到2000年由于雨后春笋的企业出现，有利润自己赚，要施工成立施工企业，要设计成立设计企业，都在自己手里，不给别人。当时的论坛说到，不要做大而全，只有专业化的公私才可以茁壮成长，不信，结果大而全的公司，拖累了，发展不了，发展不快，专业化的公司迅速的成长。我记得2000年的时候，王石讲了一个主题什么都不做，就是做房地产中的住宅，结果他们蓬勃的发展。　　2004年到今天，旧常态是什么，危机四伏，所有的论坛都是危机，不管是非典的危机，不管是千年虫的危机，反而是危机让大家缩手缩脚。新常态是坚定中国的发展，而且是可持续的，坚持这个思想了，仅仅从2008年到2010年就翻了十番。告诉大家最后一次的转型，也就是我们经历的房地产转型，就是2014年到未来。这次往哪里转，这次转型是前几次转型的总和。1984年到2004年为固定人口服务，新常态是为流动人口服务，这是最大的转型，如果您不转型，还会出现温水煮青蛙。什么是固定人口，一个老太太有10个儿子，就为10个儿子服务。什么是新常态，妈妈带着10个儿子，为别人服务。原来妈妈带着老大给老二做饼，老二给老三做衣服。现在情况改变了，10个、20个、100个人来，他们之间的服务是小头，大头在后头。　　我再举一个可靠的例子，法国发展到为固定人口服务基本结束的时候。做了一个重大的决策，法国有多少面积53万平方公里，这是什么概念，相当于中国一个省。中国可以跟法国相比的省是黑龙江，大概是48万平方公里，法国是7000万人口，黑龙江是4000万人口，他们是如何转型的。　　黑龙江是4000万人，是否可以再容纳4000万人进入黑龙江消费，有这样的能力吗，对于黑龙江而言，房地产是零。对法国而言是可以的，法国可以容纳7000万人进入，仅仅比黑龙江多了5万平方公里，有96个省，3.6万个市镇。法国和黑龙江面积相同，中国是多少个镇33281个，还不到3.4万个镇，大家想想，如何跟法国相比。这就叫新常态，我们为流动人口服务的时代将到来。口号是迎接国内中低收入家庭异地休闲度假的时代，我们做好准备了吗。如果广东省来了一亿家庭进入，广州有1/5的人到周围休闲都找不到地方，这叫房地产吗？因此新常态下房地产是零。　　英国2010年做了一个模板，英国的面积是黑龙江的一半，24万平方公里，有16个省，1.6万个市镇，英国几乎都是岛屿和山脉。他们做了一个规划，25万的人口怎么做，每3万一个城市，三六18万，中间有一个7万人口的城市，为18万人服务。每个城市都是3万，用铁路连接起来，中国将25万人集中在中间，因为这样造可以迎接40万的流动人口进入到这样的城市，而25万的人伺候这40万的人，这就是新常态。我们见地就拿，开了就光的时代结束了。以价格为导向的房地产时代结束了，我们迎来了提高使用效率，特别是村镇休闲开发的时代到来了，未来我们评价房地产的项目有8个角度，跟大家分享，现在暂时到不了，今天只是提示。　　今后是外地人口流动量，服务量是多少，就业人口量是多少，财政就业量是多少，企业是否盈利，小康水平是否提高，国际家庭来了多少，文化传承来了多少，百年企业诞生了多少，这是未来评价一个项目。　　中国有一个企业2005年转型，每个项目是1000亩，1000亩做住宅，1000亩做古城，开业的时候迎接了10万人，一年四个月迎接了550万人，每天1万人在这个项目，花100万就是100万，这里就业有800人，在1000亩土地的住宅上居住，这是什么感觉，这就是新常态，未来的趋势，我简单的说一下，结束今天跟大家的分享。　　未来穷人经济学成为主流，没有时间解释。需求资本上升为第一资本，农村成为开发建设的主流，一、二、三城市逐步固化，企业不分大小，逐步不分了。开发企业愿意回乡创业，顶层设计规划成为引领，田园生活市民化，现代城市农民化，四大结构同步了，百分比被绝对值取代了，多元化生活模式，特色生活模式成为未来了，谢谢。　　黎振伟：谢谢，非常的准时。王平秘书长给我们展示了中国未来房地产变化的宏观局面。为流动人口开发，为日益增长的旅游休闲开发，我们的城市中大城市为中小城市服务。这一转型是不容易的，我们作为房地产服务商，我认为是不容易的，由大到小是不容易的，我们要勇敢的面对这一变化和转型。　　接下来就是压轴了，请出主讲嘉宾，他是中国最出色的财经专家，哈佛大学的访问学者，《南方人物》年度青年领袖，出版了《激荡三十年》，从事出版事业，同时坚持每年写一本书的速度，向外界传达自己的观念，他是谁，吴晓波先生。他的题目是“2015产业之变”。&中国著名财经评论家 吴晓波　　吴晓波：谢谢主持人。很高兴来参加越秀地产的会，我谈谈产业经济变革的变化和看法。今天在这里演讲的时候，2014年已经过去了，进入到了2015年。2014年我在全国跑了很多城市，见了企业界很多的新老朋友。认识很多年的朋友，做了很多年生意的朋友跟我说，商业世界变得越来越陌生。原来很多成功的商业模式，现在已经不灵了。原来很多崇拜的企业家人物，好像在年陷入很大的困境，世界越来越陌生，消费者不见了，品牌也不见了。这是2014年整个企业界面临极大的困扰。我想这些困扰来自于很多的方面，今天来谈谈产业层面上的变化。　　我在很长时间内是做中国企业史研究的，如果看1978年以来中国企业的产业变革，我们会发觉有很长的波段。第一个阶段是1978年到1998年，20年内是中国产业第一个大变革的时期。发生了几件事：1、国家由短缺经济变成了过剩经济。1980年我们要用票据消费，到了九十年代末期的时候，开始打价格战和品牌战，商品丰富了。2、1998年中国的企业在本土市场赚钱，主要是吃、穿和用的三个行业，饮料、保健品、食品、纺织服装、纺织设备、冰箱、空调、洗衣机等行业，今天中国吃穿用全国性的品牌，90%是在1998年前形成的。3、1998年中国遭遇东亚金融危机巨大的冲击，我2000年写了一本书《大败局》，写了10个企业，7家企业死在1998年。中国政府开始改革，三个改革的方向，形成了三驾马车。第一开放了房地产行业，今天参加的是房地产企业的论坛。房地产业的开放是1998年开始的，当年是两个政策，取消了福利分房，大规模的推行商品房的政策。中国人民银行鼓励按揭20%的贷款，内需拉动就是以房地产为主力的消费，买了新房屋后，买空调、洗衣机、冰箱、地毯等等。　　第二家马车就是中国制造，中国企业慢慢放开了民营企业的限制权，让民营企业自己做外贸。粤港信息报第一次出现了中国制造，东南沿海的中小制造型企业构成了中国的第二极。　　第三，中国政府发行了6000亿的国债，在长三角和珠三角、北京等区域修高速公路。　　所有关注中国经济的人说，中国经济好不好，钱基本上在三大领域中，消费、出口和投资。我们聚集在2015年漂亮的广州西塔，我们说2015年中国经济好不好，未来十年中国的产业经济增长在哪里，我认为不在三驾马车中了。这可能是2014年所有观察中经济中最大的变化。未来是在四个领域，新视野，新消费，新金融，新城镇化，这是当前面临最大的变化，我们进入到了第三个周期，第三个周期和第二个周期有什么区别，第二个周期中看到的消费出口和投资，全部是从无到有的，外来是没有外贸的，原来是没有城市化建设的，现在有了。这次的变化是从旧到新的变化。实体经济是有的，消费经济是有的，城市化搞了十多年了。未来是所有商业模式对旧经济覆盖式的憧憬。　　为什么做了二、三十年的老朋友觉得世界越来越陌生了，原来的模式从2014年开始发生变化了，所有的行业都在发生危机，食品行业发生重大的危机，消费行业发生危机，金融企业人人惶惶不可终日，房地产行业也再说明天再哪里？未来几年是产业颠覆和产业变化重大的变革之年。　　我们先来看制造业，过去的几年中，所有东南沿海的制造业都很困难，今年浙江省倒闭歇业的中小企业大概在600万家左右，广东的企业也是这样的，今天有工厂和老板的话，问两句话，该不该炒股票或者是该不该买房屋。为什么困难，所有的问题不是出现在外部，所有的都是自己造成的。珠三角的企业依赖于土地、人力、税收和环境。中国制造的优势就是两个字“成本”，今天这件事搞不下去了，因为土地很贵了，人力成本每年都在增加。在中国开个小店，过去三年中，服务员的工资增加13%左右，你的商品可以增加13%吗，不一定的。税收全部实行国民待遇，营改增后，区县给到你地方税收的返回越来越少了。原来36年习惯的成本优势的模式发生了变化，比这个更加糟糕的还有。　　如果中国实体经济仅仅面临这四个问题，还好办一些，降低成本，提高效率，还是可以有出路的。原来是大规模的制造，600亩土地，雇6000人，做200万冰箱，成为全国最大的冰箱制造业，今天这种模式已经不行了。　　大公司是如何做渠道的？中国有2000多个县，有3万多个集镇，有本事在10年内将你的商品铺到这些集镇，你就是中国最牛的人，这是金字塔的模式。今天发现渠道不行了，扁平化了，所有做渠道的人没有钱赚了。原来做品牌很容易，中央电视台打广告，成为标王。但是现在的80、90后不愿意看电视了，有20亿投互联网，投哪里都不知道。我们的资本模式发生了改变，人力模式也改变了。今天所有做制造业的企业都很困难，最大的困难是大型企业。2015年有几个大型企业，包括家电、服装、饮料等行业，就是前面讲的吃穿用的大型企业，在2015年会发生黑天鹅事件，出现巨大的困难事件。　　今年已经发生了很多，例如中国最大的白电企业，过去二年裁员2.6万人。中国所有做服饰企业和餐饮企业，都面临重大的危机。我认为这是制造业面临的危机。同时在制造业中看到很多新的变化，我认为2015年后，中国市场真正的创新能力不是大型企业，而是中小型企业，真正有活力未来的是年轻人，老家伙在未来几年都会被干掉。新的制造业企业出现几个特点，未来中国做生意的人，大概只能干一件事，多元化的公司已经不行了，必须是专业的公司。老板必须要懂互联网，必须要懂信息化，用信息化革命的手段，完成公司内部的改造和外部的改造。由原来36年的大制造的模式，一次做牛仔裤100万件，每一件赚5元。现在改变为只做5万件，生产的过程中，就已经被消费者购买和订购了，这种逻辑对很多大型企业而言是非常陌生的，我认为这是未来的模式。　　去年我在中国跑了很多的地方，例如我到顺德调研，顺德是中国家居的集散地，很多的沙发、床、办公家居都在顺德。我发现所有的家居企业都很难过，他们说要转型。我说是否可以发明抗癌药，是否可以将海水变成淡水，不行的。我在家居行业调研，大家都很困难的时候，有几家企业每年保持60%到70%的增长，他们做了什么，也是传统的家居企业，他们也在全国卖家居。他们是拿电脑卖的，就象周总卖房屋一样。所有的家居专卖店中一堆电脑，问你家面积多大，客厅多大，花多少钱购买家居，打算购买日式、美式家居，所有的数据输入后，出现一系列供你选择的家居，还有虚拟场景，旁边有很多的面板。这些是否是你想要的模式，如果想要的话，就打款，顺德来制造，这家企业就是尚品宅配。　　去年我到泉州，有11家上市公司，做运动品牌，但是很困难，全国有6000家连锁店，现在的年轻人还到连锁店购买鞋吗，6000家店变成了负担，他们过去一年就是关店。有一个老板去看电影《亲爱的》，讲的是儿童丢失的故事。老板跟员工说，你们想想亲爱的电影跟我的鞋有什么关系。他的员工拿着这个问题到北京找百度，百度就帮他想问题，12月份的时候，推出了全球第一款防丢的鞋，鞋里放了芯片，百度跟三家运营商谈了包年流量订单。如果离开你20米的时候，你的手机会震动，如果孩子被抱走的话，手机会报警，这是全球第一家有互联网思维的鞋。他们用新的商业模式进行再造，所谓的新实业和旧实业跟产业没有关系，跟思维有关系的。　　我们看到第二个变化，零售服务业，面临的压力跟制造业是差不多的。中国现在全球智能手机是出货量最大的国家，每个季度是9000万台，中国人特别喜欢玩手机，每天花在手机上的时间是多少，美国人是一个小时，中国人在手机上是每天三个小时。中国的电子商务过去三年出现了井喷的方式，占全社会的零售额的比例超过了7%，这是全国最高的比例。100元的消费，有7元在手机上完成的。中国现在是全球电子商务最先进的国家，这种先进带来了一个问题，对所有开店铺和做零售的朋友而言，他们变得很困难。有一句话流传了一千多年，一铺传三代，这句话，未来未必会成立。零售业面临很大的困难，很多的零售业通过创新的模式改变。第一种是重度垂直，我只做一件事。第二，这个事跟智能化有关。第三通过O2O实现获利，这大概是传统零售业转型的一种模式。　　去年全国有一家洗衣店，去年进行融资。第一轮估值是两个亿，腾 讯投了10%，买了2000万股权。这个新闻出来后，国内比较震动。为什么洗衣店估值两个亿，过去两个月推出了一代洗，有衣服要洗的话，可以通过手机下载，有服务员找到你，用一个袋子，将你们的衣服放在里面，能塞多少就塞多少，打个包99元，48小时候送回来，用这样的方式，让一个物理场所的洗衣店跟周边社区的环境和消费者的关系，完成了一次再造。这些特别不起眼的行业，未来通过互联网的方式，通过新的服务方式完成了一系列的转型。　　我认为2014年发生很大的变化，就是圈层经济的变化。大概也是2014年我个人消费中最大的体会。2014年我看了三部电影，一步电影叫做《归来》，我觉得很看好，张艺谋终于归来了，结果票房非常差，只有一个亿，我就问90后，为什么不看《归来》，他们说看不懂，故事太陈旧，一个女人举一个牌子在汽车站几十年，天下男人都死光了吗？　　我们看不懂这个海报，因为90后不认识繁体字。去年又看了《小时代3》、《后悔无期》，一部我睡觉了，一部我女儿玩手机，手机没有电了。去年三部电影，我清楚的认识到了，我不是中国电影的主要消费体，因此要将世界交给80后、90后。他们在未来的消费中，跟原来最大的区别在于，60、70后，我们主导消费市场的时候，是有大众品牌的，我们在大众娱乐和大众消费环节中存在。未来的世界，会变得小众化和圈层中，某个领域非常出名的人，在另外一个领域就是零。左边不男不女的大家认识吗，认识的请举手，去年12月份我问最喜欢的男个性是谁，他说是陆翰，我人生中第一次知道这个名字，我女儿说，是11月份知道的，比你早一个月知道。我知道有一个叫做姚晨的名字，去年一个丑闻性的事件，姚晨的事件，是我们天大的娱乐室件。跟贴是40万条，这是大量的。如果我有诽闻的话，不过5万条。　　黎振伟：还有一分钟。　　吴晓波：左边那个小男孩，去年的微博是1862万条，创造了吉尼斯的记录。　　第三个变化是金融业，我觉得金融业在未来会发生非常大的变化，至少有一个变化会发生，两年后越秀地产再请我们过来的时候，在座各位的口袋里面是没有信用卡的。今年会通过银行的存款保险制度，未来二、三年内中小商业银行和农村信用社会破产。金融业发生网络银行，在线支付和大数据管理。未来的银行生意，最终来讲是数据生意，不再是物理场所的生意。十年之后，中国最大的银行是不是中国工商银行，是一个可以被严重怀疑的问题。　　第四个动力是城镇化。　　过去的十多年中，中国主要的房屋价格上涨是在全国核心城市中，今天国家物价部门说，上个月全中国商品房价格上涨看全国前70大城市，未来随着李克强提出的城镇化后，会有很大的变化。未来整个中国的城镇化建设由70多个大城市变成几万个县镇和集镇。所谓的产业变化，就是由三驾马车变成四个新的动力“新视野，新消费，新金融，新城镇化”。最有意思的是，今天的中国，是没有传统企业，也没有夕阳行业的，从你做鞋的或者是做家具的，都有很多的钱赚，关键是产业思维即将发生非常大的变化，我的演讲完了。　　　　黎振伟：您的信息量非常大。从三驾马车到四个新动力，今后的投资者和企业思维将会改变，我们考量经济的指标变了，我们投资的目标要改变了。　　如果银行都没有了，商铺怎么办，因为商铺要靠银行。这些变化要怎么样，我们三年后，五年后再见。因为时间的关系，中间的抽奖环节不是取消，而是放在最后。我们追求的是精神，然后是物质的，当然奖品是丰厚的，有请嘉宾上台：　　对话嘉宾：　　黎振伟 &世联行首席技术执行官　　吴晓波 &中国知名财经作家　　周 &忻 &易 居（中国）控股有限公司董事局主席兼总裁　　王 &平 &中国房地产协会副秘书长　　朱 &晨 &越秀地产副总经理　　许国碧 &广州市房地产行业协会秘书长　　　　黎振伟：刚才的演讲结束了，非常的精彩。接下来我作为对话的主持人，要提问了。我是更善于主持对话，因为我会挖掘问题。首先问朱总，在整个的演讲中，我发现一个主要词就是变。在变化的过程中，对于越秀地产来说，一个有30年的企业是不容易的。在新的环境下，越秀在2013年讲过，要大变革，大产业，大发展，未来的变革中，我们如何去定义三个“大”。　　朱晨：越秀地产发生了很多的变革，越秀地产有很多的资源和平台，过去积累和打造了很多，能力也有很多的提升。谈到变革的时候，前面跟大家分享的时候，真正的改变是人的改变，是在体制机制上发生了改变。只有将人最最关键的生产要素激活，尤其是房地产行业的人力资本或者是智力资本，它的能量是大于金融行业和产业资本的，因此要将人彻底的激活。2015年越秀地产会在人身上做很多的文章。我们正在研究越秀地产的合伙人体制，自己的事业计划。总之一句话，如果将越秀地产的每一个员工，让它做老板，让它做企业家，做创业者，能够让他能够像周忻这样的能量和动力，为自己奋斗的时候，整个企业才会将资源充分的盘结起来，我们的大产业，大布局才会做得到，这是2015年我们重点做的事情。　　黎振伟：朱总说的大不是简单的大，如果国有企业可以做到职业经理人的股东化，这就不得了，如果这样的话，我就不用出来了。　　下一位嘉宾是吴晓波先生，为了今天的主持，我昨天特意看了您很多的电视报道。您是资深的专业记者出身的，您不是经济学家。您的特点是注意李师师件，深度的挖掘，从而进行预测，从典型的案例找到规律，您在评点2014年经济改革的时候，讲到克强经济学的时候，您认为不是很完美的。你是不买中国股票的，2015年来了。吴老师，您从2000年看中国，从100年看中国，怎么看2015年的变革，看好吗？股票这么好吗，还坚持不买股票吗？　　吴晓波：2015年总的来讲就是两句话，泡沫复苏，因为什么的小春天又到来了。资本市场的狂欢。政府大规模的投资又出现了，发改委批了300多个项目，涉及到7万多亿。第二是产业模式，商业模式和危机的出现，新的商业模式会崛起，我对2015年有很大的期望，除了政策失望外，其他的都很高兴。　　黎振伟：我们期望2015年会更好，还是这句话，你股票买吗？　　吴晓波：我觉得中国股市还是赌博性的市场，我大概不会碰这个事情。　　黎振伟：王秘书长很少代表企业出来讲话，在未来的改变过程中，房协应该如何改变，如何引领和代表我们的行业。　　王平：问题提得非常好，一个是引领行业，一个是让百姓了解未来的市场，今天最突出的亮点是广州市总工会，总工会可以介入重量级的论坛，还来了很多人，当然他们也是关心是否要买房。　　未来协会的工作重点有很多，向国家要政策，或者是指导行业，这个时代可能要减弱。如果从“十八届三中全会就是两个字“规则”，十八届四中全会就是“法治”，市场需求在上升，这就是我们的月侧，我讲的房地产的例子就是重庆的长寿县，县立一个边上的项目，可以有这么多的人，一个县一年吸引500万人，什么政策都支持，就是地方政府特别支持解决就业，增加收入。每天都有一、二百万进帐，因此考虑问题改变了。作为工会的职工有两个角度，一是如何发挥你的能力，互联网最大的作用就是人尽其才，物尽其用。如何通过互联网找到项目和就业的机会。如何在全国进行度假，如果今天不度假，购买房屋保值增值，怎么买？因为主持人没有问我这个问题。　　黎振伟：行业不是要政策，而是要规则，不希望政府太多的干预。周总是来自于上海，这是两个不同的区域。一个是珠三角，一个是长三角。您从上海过来，如何看待长三角和珠三角，从广州到上海，两者之间的投资，对房地产而言，机遇是什么，您给投资者什么建议？　　周忻：到今天为止，上海和广州的投资没有什么大的区别。在过去几年中，很多年当中，大家对于上海看好的程度要比广州好一点。自从2010年亚运会后，整个广州的房地产也在往上走。现在港北上广深变成了一个类型，大家到了一定的阶段。投资广州和投资上海，仅仅是习惯问题，你在广州可以找得到房屋，上海也可以找得到，上海也是这样的。广州看得到的，上海也是有的。都是一样的状态，我们从专业的角度归纳为一线城市。反过来说投资的话，如果广州房价跌的话，上海不跌吗。上海房价跌了，广州房价不跌。广州不跌，可能有一点点的机会，概率只有1%。吴晓波是杭州人，离开杭州后，是在上海买房还是在广州买房，这是一个问题。　　黎振伟：两地的机会均等，城市是不一样的。我是广州人，我是以买广州为主的。许秘书长是广州房地产行业的领导者，从您的角度，如何看待广州2015年的变化，城市和行业的变化。　　许国碧：谢谢，给我这个位置。原来的安排我是不上来的。我本来想站起来说的，担心照相拍不到我。　　第一，总工会和市房协共同主办，这是我当秘书长十年来第一次，也是2015年的一个信号，也是开年房地产业如何走，新常态下的一个信号。总工会我是不能代表的，我只能代表主办方说一个字，然后再结合我的话题。为什么说一个字，说“尊敬”的，省委的文件规定不能提，说“老板”纪委文件不能叫。我就说一个字，大家猜猜是什么，网上最流行的，也是处处都讲的，大秘在哪里，我是广州的秘书长，我是小秘，我就说一个字“亲”，手机上天天都预告的，所以“亲”是我的心意。　　刚才大秘说，有一个问题没有提，关于买房的事。我今天是临时座作这里，又是广州的秘书长，无论问到没有问到，我就先说说，否则我就没有机会说了。广州的房地产是健康的，过去是健康的，现在也是健康的。我看到下面的人，我感觉很高兴，今天你们参加我们的活动，又请到三位嘉宾。可以说是新常态下，广州房地产业盛会的开始。　　下面我要说什么？既然说广州，我不是广州人。大家说到买房屋买哪里，我认为买广州，为什么？因为广州各种条件，包容性、气侯都很好。我的朋友说，转业转到哪里，我说转到广州，广州今天插一根筷子，明天就变成了树。主持人问我，广州有什么变化？到处是高楼大厦，谁建的，房地产。咱们现在开会的大楼是谁盖的，越秀！　　讲到这里，又带出一个话题。一个是“亲”，现在跟总工会搞这个活动，朱总不好说，我就直说。今天大
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13000元/平米
12000元/平米
25000元/平米
12500元/平米
均价 : 13000元/平米
位置 : 广州黄埔区科学城东部开创大道与开源大道交汇处
热线 : 400-869-1111 转 12158
13000元/平米
均价 : 12500元/平米
位置 : 广州黄埔区科学城开源大道南侧（永和隧道前）
热线 : 400-869-1111 转 12290
12500元/平米
均价 : 待定
位置 : 广州花都区狮岭大道宝峰南路15号
热线 : 400-869-1111 转 12174
均价 : 12000元/平米
位置 : 广州南沙区丰润路与海滨路交汇处南侧
热线 : 400-898-3112
12000元/平米
均价 : 550万元/套
位置 : 广州黄埔区科学城开创大道与开源大道交汇处（植树公园旁）
热线 : 400-869-1111 转 12159
550万元/套
均价 : 11000元/平米
位置 : 广州花都区新广花路与东镜路交界处
热线 : 400-869-1111 转 11912
11000元/平米
均价 : 25000元/平米
位置 : 广州荔湾区大坦沙地铁5号线坦尾站J出口以北
热线 : 400-869-1111 转 12296
25000元/平米
均价 : 待定
位置 : 广州花都区花都大道东228号
热线 : 400-869-1111 转 20191
均价 : 15000元/平米
位置 : 广州南沙区环市大道与双山大道交界处
热线 : 400-898-5155
15000元/平米
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