借名买房，房产最终归实际购买人--优势证据与物权至上。
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借名买房，房产最终归实际购买人
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借名买房，房产最终归实际购买人
——优势证据与物权至上
借用他人的名义购买房屋，被借名人却主张对房屋的所有权。那么，在“物权至上”的今天，凭手中仅有的证据，能否讨回房屋？这一难题在普遍不被看好的情况下，房屋实际购买人却偏偏不服输，打了一场不可为而为之的官司。而本案的发生，为那些规避房地产住房信贷政策者敲响了一记警钟。
借名购房埋祸端
现年31岁的叶玮涛，与妻子冯琴同是江苏省盐城市人，在江苏省苏州市拥有一家建筑安装工程有限公司。叶玮涛手下有一女会计，名为徐晓雯。因徐晓雯与丈夫刘建明也是江苏省盐城市人，四人既是老乡，加之年龄相仿，因此关系十分要好。
叶玮涛、冯琴从事建筑安装工程生意，十分看好房产的投资前景，虽然在苏州市已置有两套房产，但在国家一次又一次发出重拳调控房市的强烈信号的情况下，他们深感投资房产将越来越困难，便计划在国家出台调控政策之前，再投资购买一套房产。
经过几天的市场摸查，叶玮涛夫妇始终没有找到满意的房源，但他们并没有轻易放弃，继续来往于房产中介公司，寻找合适的房源。
日，叶玮涛来到苏州工业园区某房产中介公司门店，该公司员工孙斌就向叶玮涛介绍了苏州工业园区百合花苑的一套房屋。看过房后，叶玮涛夫妇对该房屋所处的地理位置、户型、价格都十分的满意，随即在中介孙斌的见证下，夫妇俩当场与周玉梅签订了合同，约定：“买方叶玮涛购买百合花苑周玉梅之物业，于日支付定金伍万元整给业主周玉梅，房价人民币137.5万元。” 叶玮涛与周玉梅作为买卖双方在合同上签了字；孙斌作为中介方出具收据一份，写明：“今收到叶玮涛现金支票伍万元整，作为购买百合花苑的购房定金。”
次日，叶玮涛来到中介公司，在叶玮涛的要求及孙斌作为中介的见证下，叶玮涛以徐晓雯的名义与周玉梅签订了《房屋买卖中介服务协议》，约定：买方购买苏州工业园区百合花苑某房产，建筑面积161.57平方米，房屋总价人民币137.5万元；第一笔款买方于日支付购房定金伍万元整给房东方；买卖双方于日办理过户手续，买方于过户当日支付叁拾万到托管账户，并办理贷款壹佰壹拾伍万元整，待银行审批通过，将贷款汇入房管局托管账户；当买方拿到两证的当日，卖方凭房管局开具的收款凭证到银行领款145万元，并退还给买方12.5万。当双方拿到款和证，于次日办理房屋交接手续。在该协议落款购房人栏目注明徐晓雯（叶玮涛），该签名系叶玮涛亲笔所签。
叶玮涛为何要以徐晓雯的名义购买房屋呢？中介孙斌对此介绍说：“由于叶玮涛说自己已有多处房产，根据国家政策只能贷款5成，所以希望能以他人名义购买。叶玮涛提出可以以他的会计徐晓雯的名义购买。我就在定金合同原件后面抄下了徐晓雯的姓名和身份证号码，去查询是否可以贷款七成。后经查询发现徐晓雯可以贷款七成，我就告诉了叶玮涛。叶玮涛就说用徐晓雯的名义购买。”
日，徐晓雯与工商银行苏州星湖支行，签订个人购房借款担保合同，约定徐晓雯向工商银行苏州星湖支行贷款115万元，并将上述贷款转让苏州工业园区房地产交易中心托管。还款方式是等额本息，每月还款6170.9元，从日开始还款至日止，还贷工商银行卡号为6222××× 356，户名为徐晓雯。
日，叶玮涛以徐晓雯为乙方，周玉梅为甲方、中介孙斌作为介绍方，三方共同签订《关于百合花苑买卖合同的补充协议》，约定：百合花苑应缴全部税费为12.8万元整，其中甲方承担2.45万元整，乙方承担10万元整，中介方承担3720元整，由于实际成交价为137.5万元，已支付定金5万元，而托管金额为145万元，所以当甲方领到托管全款145万元后，应退还乙方12.5万元。现甲乙双方经友好协商决定，本应由乙方承担的10万元税费由甲方先行垫付，交易完成后，甲方只需退还乙方人民币2.5万元整即可。
事后，叶玮涛以徐晓雯的名义交纳契税1.45万元、交转让费487.71元，以周玉梅的名义缴纳营业税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加合计8.04万元，又交纳评估费4350元、所有权登记费160元。
日，苏州工业园区国土房产管理局向徐晓雯颁发了该套房屋的房屋所有权证，房产证载明：共同共有人刘建明。2009年9月底，房屋交付叶玮涛，并由叶玮涛一直实际居住使用。此后，该套房屋的上述付款票据和房屋所有权证书一直由叶玮涛保管。
归属成谜起纷争
日，因感情破裂，刘建明向法院起诉要求与徐晓雯离婚。在离婚诉讼中，刘建明要求将登记在刘建明、徐晓雯名下的位于苏州市工业园区百合花苑的一套房产作为夫妻共同财产予以分割。
得知这一消息后，叶玮涛、冯琴夫妇惊出一身冷汗，他们第一反应就是：必须尽快将房屋的产权归属确定下来，不然自己的房屋就要落入他人之手。然而，一个现实的问题是，房屋虽是自己出资购买，可自己手中仅有一些购房时的单据，而房屋产权人登记为刘建明、徐晓雯夫妻，现在刘建明想将房屋据为己有，仅凭手中的证据，能否讨回房屋？
夫妇俩咨询了一些法律人士，然而让他们失望的是，法律专业人士的答案几乎一致：物权至上，要想打赢官司希望渺茫。
经过慎重考虑，叶玮涛、冯琴夫妇决定通过法律途径讨回自己的房屋，遂于日来到苏州工业园区人民法院，一纸民事诉状，将徐晓雯、刘建明推上了被告席，打一场不可为而为之的诉讼。
对这起房屋归属谜案，法院十分重视，先于日、日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情需要，转为普通程序，于日第三次公开开庭进行了审理。庭审中，双方围绕房屋的归属焦点，唇枪舌剑，互不相让。
日，在房屋归属纠纷案件审理过程中，刘建明诉徐晓雯离婚诉讼案，经法院调解，达成调解协议，刘建明与徐晓雯离婚。对于百合花苑的房产，因涉及第三人的利益，双方在离婚诉讼中同意待法院作出判决后再另行处理。
由于双方都有相应的证据证明自己的诉求，又没有足够的证据推翻对方的主张，诉讼房屋究竟应归何方？为了尽可能还原事情的真相，法院做了大量的诉外调查工作。
审理中，法院查明徐晓雯在叶玮涛、冯琴夫妇公司工资收入为每月1600元。刘建明自称从事废品回收生意，收入并不固定。刘建明和徐晓雯在本案诉争房屋交易前一年的银行卡交易信息，刘建明提供银行卡一张，最高余额为13000元；徐晓雯提供银行卡三张，最高余额为55744.22元。
法院还调查了叶玮涛、冯琴夫妇公司的财务账簿，显示2009年11月至2010年10月，每月支付“百合花苑房贷”各6200元。其中粘贴有三张银行自动柜员机客户凭条显示存入银行卡号为6222××× 356，户名为徐晓雯，数额各6200元。庭审中，叶玮涛、冯琴夫妇公司的总账会计赵长松证实叶玮涛百合花苑房贷从2009年11月开始还的，每月还贷是从公司财务账上领取6200元，存入户名是徐晓雯的银行卡中。
由于诉争房屋是孙斌居间介绍的，因此孙斌是最了解购房情况的案外人，审理中，法院依法对中介孙斌进行询问。孙斌证实，日叶玮涛到其公司门店咨询购房事宜，其就向叶玮涛介绍百合花苑的房屋。当晚约房东周玉梅看房，并在其见证下签订了定金合同。由于叶玮涛说自己已有多处房产，根据国家政策只能贷款5成，所以希望能以他人名义购买。叶玮涛提出可以以他的会计徐晓雯的名义购买。其就在定金合同原件后面抄下了徐晓雯的姓名和身份证号码，去查询是否可以贷款七成。后经查询发现徐晓雯可以贷款七成，其就告诉了叶玮涛。叶玮涛就说用徐晓雯的名义购买。日，其去叶玮涛公司取了现金支票5万元，出具了收据，并于当天将支票给了原房东周玉梅。后来，叶玮涛以徐晓雯名义将现金30万元打到苏州工业园区房管交易中心托管账户作为首付款，当时其和徐晓雯、叶玮涛一起去的园区星湖街工商银行。贷款是用徐晓雯的名义办理的，她当时和一位男士一起办理的贷款，据徐晓雯讲这位男士是她的丈夫，贷款银行也是星湖工行。在办理贷款时叶玮涛当时也在场，房屋过户手续是原房东夫妻双方和徐晓雯及签贷款合同的那位男士，在其陪同下一起去房产交易中心办理的。徐晓雯是和另外一位会计陪同叶玮涛收房时来百合花苑看房的，具体时间是在2009年9月底，当时房屋已经办理了过户手续。
庭审中，叶玮涛夫妇公司的员工高岭陈述叶玮涛让其在办理诉争房屋贷款、过户手续时代“刘建明”签字。
优势证据还真相
苏州工业园区法院经审理后认为，叶玮涛、冯琴主张为使徐晓雯女儿落户苏州，自己能享受优惠的贷款政策，便以徐晓雯的名义，与案外人周玉梅签订房屋买卖中介服务协议，争议房屋所有权归自己所有，其向法院提供了该房屋的房屋买卖中介服务协议、补充协议、定金合同、收据、土地使用权证、江苏省苏州工业园区服务业通用发票、苏州工业园区房屋所有权登记费定额收据、江苏省契税完税税证、苏州市电子缴款凭证、评估费收据、水电费用发票、物业费用发票、自动柜员机客户凭条等证据来证明，并提供了孙斌、高岭、赵长松的证人证言予以证明。叶玮涛、冯琴认为，从其直接支付定金5万元、支付房屋交易的各项税费，其入住交纳物业、水电费等事实以及其通过向徐晓雯支付钱款以支付首付款、归还贷款来看，诉争房屋实际出资人和购买人为其本人，而非徐晓雯和刘建明。且徐晓雯亦明确认可了叶玮涛借用其名义签订合同购买诉争房屋并支付房款之事实。
刘建明主张诉争房屋系其和徐晓雯购买的夫妻共同财产，理由是涉案房屋产权登记于徐晓雯和刘建明名下，其没有举证义务，不能因为其无法证明购房资金来源、或未亲自参与购房、或说不清购房细节、或忘记丢失购房手续就否定其对诉争房屋的物权。
对此，法院认为，涉案房屋登记在刘建明和徐晓雯名下，仅能证明刘建明和徐晓雯系该房屋登记的名义权利人，不能最终有效证明其为房屋的真正权利人。诉争房屋的归属应当结合当事人的意思表示、购房款支付、房屋居住使用等情况综合分析。在刘建明未提供房屋买卖、出资、贷款、过户、占有、使用等证据情况下，叶玮涛、冯琴提供的证据相比房屋产权证的记载具有较大的证明力。再次，鉴于案外人孙斌与双方当事人均无利害关系，孙斌的陈述可以作为证据使用，而孙斌的陈述与叶玮涛、冯琴和徐晓雯陈述的事实一致。最后，如果依刘建明所述诉争房屋由徐晓雯全权处理，购买后出租给他人，又何须让叶玮涛、冯琴交纳定金、支付贷款、税费，且刘建明也没有提供相关证据证明叶玮涛、冯琴和徐晓雯、刘建明之间存在租赁关系。
综上，法院认为，本案中叶玮涛、冯琴利用徐晓雯名义购房，叶玮涛、冯琴既没有将诉争房屋赠与徐晓雯的意思表示，也支付了定金、首付款、按期偿还贷款，诉争房屋在交付后一直由其居住和使用，故叶玮涛、冯琴作为房屋实际所有权人，其主张有事实及法律依据，予以支持。
日，苏州工业园区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，作出一审判决，判决确认苏州工业园区百合花苑的诉争房屋归叶玮涛、冯琴所有。
一审判决后，刘建明不服，向江苏省苏州市中级人民法院提出上诉。
日，经法院调解，双方达成调解协议，约定诉争房屋归叶玮涛、冯琴所有；叶玮涛、冯琴自愿一次性补偿刘建明5万元，诉争房屋的银行抵押贷款由叶玮涛、冯琴归还。
“优势证据”扳倒了“物权至上”，实际购房人讨回了自己的房屋，一起房屋归属谜案也随之尘埃落定。然而，本案的判决结果，却不为大多数人理解。那么，法院判决的法律依据和法律理论基础是什么呢？
有关法律人士指出，物权至上是物权法的核心精神，是指物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，法律效力自记载于不动产登记簿时发生效力。我国《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。但是，实际工作中，因一些主客观因素，会造成物权登记内容与实际内容有出入，这就要求给予更正错误的法律途径。据此，《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。问题是，权利人、利害关系人必须提供足够的证据，足以推翻登记簿记载的事项。这就产生了一个优势证据的问题。优势证据，包含优势证据制度和优势证据规则两方面内容。所谓优势证据制度，就是指在民事诉讼中实行优势证据证明标准，即如果全案证据显示某一待证事实存在的可能性明显大于其不存在的可能性，使法官有理由相信它很可能存在，尽管还不能完全排除存在相反的可能性，也应当允许法官根据优势证据认定这一事实。所谓优势证据规则是对双方所举证据的证明力进行判断时所确立的规则，属于采信规则。即当证明某一事实存在或不存在的证据的分量与证明力比反对的证据更具有说服力，或者比反对的证据可靠性更高，由法官采用具有优势的一方当事人所列举的证据认定案件事实。《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。这一规定，便是优势证据的法律体现。
对于本案的判决，承办法官指出，首先，不动产所有权应以不动产登记簿载明的权属登记为准，有证据证明权属登记与实际权属不符的，应依法予以更正。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。其次，当事人对自己的主张有责任举证证明，没有证据或证据不足以证明主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原被告当事人对同一事实分别举出相反证据，但没有足够依据否定对方证据的，应当结合案情，判定证据证明力大小，对证明力较大的证据予以确认。本案中，法院综合考量双方的证据而作出的判决，还原了事实真相，维护了权利公平，体现了法律公正。
本案的发生还给人们带来一些警示。我国为遏制房价过快上涨，近年来相继出台了“国十一条”、“新国十条”等措施，规定了严格的差别化住房信贷政策，使得房产投资越来越难，因此，便有人为了规避住房信贷政策，借用他人名义购房。殊不知，虽然通过保留购房手续，以优势证据规则可以帮你讨回房屋，但是，要达到优势证据的法律标准并非易事。更主要的是，房屋产权登记的权利不能对抗第三人，即如果名义产权人将房屋转让给第三方，就不能向第三人追回房屋了。到时即便能够向借名人讨回应得的权利，也可能只是一纸判决。结合到本案，试想如果徐晓雯夫妇将房屋转让他人，而转让的房屋也被使用了，即使叶玮涛夫妇打赢官司，赢得的权利很可能会因执行不能成为一纸空文。
unicat 09:58:40
法官解读本案物权法适用规则。
“优势证据”扳倒了“物权至上”，实际购房人讨回了自己的房屋，一起房屋归属谜案也随之尘埃落定。然而，本案的判决结果，却不为大多数人理解。那么，法院判决的法律依据和法律理论基础是什么呢？
有关法律人士指出，物权至上是物权法的核心精神，是指物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，法律效力自记载于不动产登记簿时发生效力。我国《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。但是，实际工作中，因一些主客观因素，会造成物权登记内容与实际内容有出入，这就要求给予更正错误的法律途径。据此，《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。问题是，权利人、利害关系人必须提供足够的证据，足以推翻登记簿记载的事项。这就产生了一个优势证据的问题。优势证据，包含优势证据制度和优势证据规则两方面内容。所谓优势证据制度，就是指在民事诉讼中实行优势证据证明标准，即如果全案证据显示某一待证事实存在的可能性明显大于其不存在的可能性，使法官有理由相信它很可能存在，尽管还不能完全排除存在相反的可能性，也应当允许法官根据优势证据认定这一事实。所谓优势证据规则是对双方所举证据的证明力进行判断时所确立的规则，属于采信规则。即当证明某一事实存在或不存在的证据的分量与证明力比反对的证据更具有说服力，或者比反对的证据可靠性更高，由法官采用具有优势的一方当事人所列举的证据认定案件事实。《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。这一规定，便是优势证据的法律体现。
对于本案的判决，承办法官指出，首先，不动产所有权应以不动产登记簿载明的权属登记为准，有证据证明权属登记与实际权属不符的，应依法予以更正。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。其次，当事人对自己的主张有责任举证证明，没有证据或证据不足以证明主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原被告当事人对同一事实分别举出相反证据，但没有足够依据否定对方证据的，应当结合案情，判定证据证明力大小，对证明力较大的证据予以确认。本案中，法院综合考量双方的证据而作出的判决，还原了事实真相，维护了权利公平，体现了法律公正。
本案的发生还给人们带来一些警示。我国为遏制房价过快上涨，近年来相继出台了“国十一条”、“新国十条”等措施，规定了严格的差别化住房信贷政策，使得房产投资越来越难，因此，便有人为了规避住房信贷政策，借用他人名义购房。殊不知，虽然通过保留购房手续，以优势证据规则可以帮你讨回房屋，但是，要达到优势证据的法律标准并非易事。更主要的是，房屋产权登记的权利不能对抗第三人，即如果名义产权人将房屋转让给第三方，就不能向第三人追回房屋了。到时即便能够向借名人讨回应得的权利，也可能只是一纸判决。结合到本案，试想如果徐晓雯夫妇将房屋转让他人，而转让的房屋也被使用了，即使叶玮涛夫妇打赢官司，赢得的权利很可能会因执行不能成为一纸空文。
清流漫石 09:59:30
你这个转帖没有问题的，但别忘了这个是经济适用房。只有有资格的人才能拥有。
清流漫石 10:00:34
分析问题要抓重点。
引用 清流漫石 于
09:59:30 的发言：
你这个转帖没有问题的，但别忘了这个是经济适用房。只有有资格的人才能拥有。
清流漫石 10:03:24
“而本案的发生，为那些规避房地产住房信贷政策者敲响了一记警钟。”看看这个案例主要是针对啥说的吧。
引用 清流漫石 于
09:59:30 的发言：
你这个转帖没有问题的，但别忘了这个是经济适用房。只有有资格的人才能拥有。
unicat 10:03:53
借名买房起争议 以他人名义买经适房被要求腾房
“借名买房”是实际买房人在买房资格受到限制的情况下，采取的“曲线买房”策略，但借用他人名义买房，极易引发纠纷。今天上午，昌平区法院就审理了一起借用他人名义购买经济适用房，如今被起诉要求腾房的案件。
2004年3月，孙某和杨某签订了一份协议，协议中约定，杨某用孙某购买经济适用房资格的指标，购买位于天通苑西二区的房屋；在买房过程中，一切手续均用孙某的名义，产权归杨某所有。在签订协议当天，杨某以孙某名义与开发商签订了购买经济适用房合同书，后又以孙某名义签订了按揭贷款的相关手续。
现此房于日已取得经济适用房房产证，房产证记载的产权人是孙某。孙某起诉称，杨某不具备购买经济适用房的资格，双方的行为是以合法形式掩盖非法目的，客观上损害社会公共利益。他请求法院判令双方的协议无效，并要求杨某从房内腾退。在法庭上，被告人杨某表示，当时双方约定，在办理了房屋过户手续后，就给孙某1万元。但是，该房屋早已具备办理过户手续条件，他要求孙某协助办理过户手续时，孙某却要他支付数十万元，否则就不予办理过户手续，还声称如果他不给钱，就要通过法律程序收回房屋。杨某认为，他从2004年4月就住在所购房屋内，并缴纳各种物业费，双方签订的协议不违背国家法律法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有约束力。
北京最大的经济适用房回龙观和天通苑，均处于昌平区，因此，昌平法院近年审理的因经济适用房的买卖和转让而引发的纠纷特别多。该院在对2007年至2010年的涉经济适用房民事案件进行调研后发现，“借名买房”案件占涉经济适用房纠纷的30%。“借名买房”纠纷有两种类型：一是今天的这种案件，即名义上的所有权人将实际购买人诉诸法院，请求法院确认其所有权，或判令实际购买人腾房；二是实际购买人起诉名义上的所有权人，请求法院确认其拥有房屋所有权，或判令对方协助其办理房屋过户手续。
记者了解到，法院对类似的“借名买房”案件有过判决。在另一起案件中，因名义上的购房人通过“武力”强行换锁，占了房屋，实际购买人起诉到法院，要求名义上的购买人返还全部房款和利息，并赔偿因房价上涨造成的损失。最终，法院判决名义上的购房人返还30多万元房款，并赔偿实际购房人因房价上涨而遭受的损失45万余元。
spasma 10:07:53
这种事情。 一方有贪小便宜的嫌疑。 另一方人品就有问题。 当初说好是借用名额， 事后反悔。
unicat 10:08:36
他人名义购买的经济适用房产权归实际购房人所有，由实际购房人适当补偿的判例
以他人名义购买的经济适用房产权归实际购房人所有，由实际购房人适当补偿的判例 ( 16:58:45) [发送到微博]
分类：房屋买卖 　标签：以他人名义买房 经适房 产权归属 |
——田小军与姚宏伟经济适用房权属纠纷再审案
[裁判摘要] 购买经济适用房等非商品房须具备一定的条件，无购买资格者在征得符合条件的他人同意得情况下，以他人名义购买了经济适用房，并实际占有、使用了该房，应认定实际购买人享有房屋所有权。由于实际购买人行使了本应由他人享有得购买权利，故应给予他人合理补偿。
北京市高级人民法院民事判决书
（2007）高民提字第529号
原审上诉人(一审原告)：田小军
原审被上诉人(一审被告)：姚宏伟
原审上诉人田小军与原审被上诉人姚宏伟财产权属纠纷一案，北京市第二中级人民法院于日作出(2006)二中民终字第14223号民事判决，已发生法律效力。田小军不服该判决，于日向本院申请再审。日。本院以(2007)高民监字第248号民事裁定，对本案提审，再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。田小军委托代理人武良军与姚宏伟委托代理人史小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原终审判决认定，本案所涉房屋并非完全意义上的商品房，其中有政府和相关单位的补贴。据此该住房的购买者具有特定性，应是住房困难的北京市城镇居民。现田小军不具有北京市城镇居民身份，不具备购买上述性质住房的购房条件，其让姚宏伟帮助购置有康居工程性质住房的行为，不符合有关政策。田小军要求姚宏伟办理房屋过户手续，没有法律依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。故判决驳回上诉，维持原判，即：驳回田小军的诉讼请求。
再审期间田小军诉称：1997年6月，我与姚宏伟协商由姚宏伟代理我购买位于北京市朝阳区望京新兴产业区37号地C组团5号楼6单元401号住房一套。我们约定由我支付房款，以姚宏伟名义办理房屋产权证后再过户到我的名下。我于1997年6月至1998年1月期间多次向姚宏伟汇款用以支付房款，折合人民币22万元。日，姚宏伟与北京望京新兴产业区综合开发公司签订上述房屋的《商品房购销合同》。该房屋交付后即由我居住并进行了装修。日，姚宏伟取得上述房屋的产权证书。此后我多次要求姚宏伟按照约定办理过户手续，姚宏伟均以种种理由拒绝。现诉至法院要求姚宏伟将上述房屋过户到我的名下。但终审判决驳回了我的诉讼请求，故请求再审改判。
姚宏伟辩称：申请人片面地将当事人双方购房款拆借及房屋借用关系想当然理解为房屋委托买卖性质，其主观上即是一种规避法律的初衷，也是对双方法律关系的一种曲解，不仅违背法律原则，也并不能代表我的真实意思。涉案房产的权利主体和所有权始终属我所有，申请人所谓委托购房一说纯属无稽之谈。请求再审驳回申请人的无理诉求，体现司法公正。
本院再审查明：田小军、姚宏伟之间系亲戚关系，田小军系外地户口，姚宏伟系北京市居民户口。日，田小军以姚宏伟名义购买位于北京市朝阳区望京新兴产业区37号地C组团5号楼6单元401号(现门牌号为北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号)安居住房一套，该房总价款元由田小军支付。1997年底田小军入住该房并进行了装修，此后的物业管理费、供暖费等均由田小军支付。日，田小军用姚宏伟的身份证件、以姚宏伟的名义就该房办理了经济适用住房《房屋所有权证》。该房的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》等也一直由田小军保管。
（北京房产律师网摘录）另查：田小军因要求姚宏伟办理过户手续，诉至北京市朝阳区人民法院。该院于日作出(2004)朝民初字第12846号民事判决：姚宏伟于判决生效后30日内将北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号房屋过户至田小军名下，双方互相配合、各自出具符合要求的文件，相关费用由田小军负担。判决后，姚宏伟不服，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出(2005)二中民终字第00189号民事判决，驳回姚宏伟上诉，维持原判。此后，姚宏伟又向北京市第二中级人民法院提出再审申请。北京市第二中级人民去院以[2005]二中民再终字第9915号民事裁定将此案发回北京市朝阳区人民法院重审。北京市朝阳区人民法院重审后作出[2006]朝民初字第12633号民事判决，驳回了田小军的诉讼请求。田小军不服该判决，复上诉于北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出[2006]二中民终宇第14223号民事判决，驳回田小军上诉，维持原判。
上述事实，有房屋产权证、《商品房购销合同》、民事判决书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院再审认为：双方争议房屋属经济适用房，根据有关规定，购买经济适用房需要具备特定的条件。姚宏伟具备购买经济适用房的条件，其在没有购房款的情况下，将其享有的购买经济适用房指标转给具有亲戚关系但当时不具备购买经济适用房条件的田小军，并允许田小军以其名义购买。田小军支付全款购买争议房屋后，对房屋进行了装修，并经姚宏伟同意以其名义办理了所有权登记，将房屋所有权登记在姚宏伟名下。其后，田小军居住使用争议房屋至今，并一直持有以姚宏伟名义办理的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》等凭证，办理房屋产权登记的费用及物业费等也由田小军负担和缴纳，故争议房屋应认定为田小军购买。田小军当时不具备政策规定的购买经济适用房的条件，之所以能够购买争议房屋，是行使了本应由姚宏伟享有的购买经济适用房的权利，故田小军应给予姚宏伟合理的补偿，补偿数额由本院参照争议房屋所在区域的商品房价格酌定。根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局日下发《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，已明确规定在一定条件下允许经济适用房出售转让，故原终审判决以田小军“不具有北京市城镇居民身份，不具备购买上述性质住房的购房条件，其让姚宏伟帮助购置有康居工程性质住房的行为，不符合有关政策”为由判决驳回田小军诉讼请求，没有法律依据，本院再审予以纠正。姚宏伟关于争议房屋系其向田小军借款购买的抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院[2006]二中民终字第14223号民事判决和北京市朝阳区人民法院[2006]朝民初字第12633号民事判决；
二、姚宏伟于本判决生效后30日内将北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号房屋过户至田小军名下，双方相互配合、各自出具符合要求的文件，相关费用由田小军负担；
三、田小军给付姚宏伟房屋补偿款人民币20万元，于本判决送达后30日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由田小军负担(已交纳)；二审案件受理费50元，由田小军负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长陈继平
代理审判员马成波
代理审判员赵英波
二OO七年十二月十二日
书记员 程爱俊 任征远
unicat 10:09:45
但是这里面确实是法院判定出资人要给适当补偿。
引用 unicat 于
10:08:36 的发言：
他人名义购买的经济适用房产权归实际购房人所有，由实际购房人适当补偿的判例以他人名义购买的经济适用房产权归实际购房人所有，由实际购房人适当补偿的判例 ( 16:58:45) [发送到微博]
分类：房屋买卖 　标签：以他人名义买房 经适房 产权归属 |
——田小军与姚宏伟经济适用房权属纠纷再审案
[裁判摘要] 购买经济适用房等非商品房须具备一定的条件，无购买资格者在征得符合条件的他人同意得情况下，以他人名义购买了经济适用房，并实际占有、使用了该房，应认定实际购买人享有房屋所有权。由于实际购买人行使了本应由他人享有得购买权利，故应给予他人合理补偿。
北京市高级人民法院民事判决书
（2007）高民提字第529号
原审上诉人(一审原告)：田小军
原审被上诉人(一审被告)：姚宏伟
原审上诉人田小军与原审被上诉人姚宏伟财产权属纠纷一案，北京市第二中级人民法院于日作出(2006)二中民终字第14223号民事判决，已发生法律效力。田小军不服该判决，于日向本院申请再审。日。本院以(2007)高民监字第248号民事裁定，对本案提审，再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。田小军委托代理人武良军与姚宏伟委托代理人史小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原终审判决认定，本案所涉房屋并非完全意义上的商品房，其中有政府和相关单位的补贴。据此该住房的购买者具有特定性，应是住房困难的北京市城镇居民。现田小军不具有北京市城镇居民身份，不具备购买上述性质住房的购房条件，其让姚宏伟帮助购置有康居工程性质住房的行为，不符合有关政策。田小军要求姚宏伟办理房屋过户手续，没有法律依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。故判决驳回上诉，维持原判，即：驳回田小军的诉讼请求。
再审期间田小军诉称：1997年6月，我与姚宏伟协商由姚宏伟代理我购买位于北京市朝阳区望京新兴产业区37号地C组团5号楼6单元401号住房一套。我们约定由我支付房款，以姚宏伟名义办理房屋产权证后再过户到我的名下。我于1997年6月至1998年1月期间多次向姚宏伟汇款用以支付房款，折合人民币22万元。日，姚宏伟与北京望京新兴产业区综合开发公司签订上述房屋的《商品房购销合同》。该房屋交付后即由我居住并进行了装修。日，姚宏伟取得上述房屋的产权证书。此后我多次要求姚宏伟按照约定办理过户手续，姚宏伟均以种种理由拒绝。现诉至法院要求姚宏伟将上述房屋过户到我的名下。但终审判决驳回了我的诉讼请求，故请求再审改判。
姚宏伟辩称：申请人片面地将当事人双方购房款拆借及房屋借用关系想当然理解为房屋委托买卖性质，其主观上即是一种规避法律的初衷，也是对双方法律关系的一种曲解，不仅违背法律原则，也并不能代表我的真实意思。涉案房产的权利主体和所有权始终属我所有，申请人所谓委托购房一说纯属无稽之谈。请求再审驳回申请人的无理诉求，体现司法公正。
本院再审查明：田小军、姚宏伟之间系亲戚关系，田小军系外地户口，姚宏伟系北京市居民户口。日，田小军以姚宏伟名义购买位于北京市朝阳区望京新兴产业区37号地C组团5号楼6单元401号(现门牌号为北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号)安居住房一套，该房总价款元由田小军支付。1997年底田小军入住该房并进行了装修，此后的物业管理费、供暖费等均由田小军支付。日，田小军用姚宏伟的身份证件、以姚宏伟的名义就该房办理了经济适用住房《房屋所有权证》。该房的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》等也一直由田小军保管。
（北京房产律师网摘录）另查：田小军因要求姚宏伟办理过户手续，诉至北京市朝阳区人民法院。该院于日作出(2004)朝民初字第12846号民事判决：姚宏伟于判决生效后30日内将北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号房屋过户至田小军名下，双方互相配合、各自出具符合要求的文件，相关费用由田小军负担。判决后，姚宏伟不服，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出(2005)二中民终字第00189号民事判决，驳回姚宏伟上诉，维持原判。此后，姚宏伟又向北京市第二中级人民法院提出再审申请。北京市第二中级人民去院以[2005]二中民再终字第9915号民事裁定将此案发回北京市朝阳区人民法院重审。北京市朝阳区人民法院重审后作出[2006]朝民初字第12633号民事判决，驳回了田小军的诉讼请求。田小军不服该判决，复上诉于北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出[2006]二中民终宇第14223号民事判决，驳回田小军上诉，维持原判。
上述事实，有房屋产权证、《商品房购销合同》、民事判决书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院再审认为：双方争议房屋属经济适用房，根据有关规定，购买经济适用房需要具备特定的条件。姚宏伟具备购买经济适用房的条件，其在没有购房款的情况下，将其享有的购买经济适用房指标转给具有亲戚关系但当时不具备购买经济适用房条件的田小军，并允许田小军以其名义购买。田小军支付全款购买争议房屋后，对房屋进行了装修，并经姚宏伟同意以其名义办理了所有权登记，将房屋所有权登记在姚宏伟名下。其后，田小军居住使用争议房屋至今，并一直持有以姚宏伟名义办理的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》等凭证，办理房屋产权登记的费用及物业费等也由田小军负担和缴纳，故争议房屋应认定为田小军购买。田小军当时不具备政策规定的购买经济适用房的条件，之所以能够购买争议房屋，是行使了本应由姚宏伟享有的购买经济适用房的权利，故田小军应给予姚宏伟合理的补偿，补偿数额由本院参照争议房屋所在区域的商品房价格酌定。根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局日下发《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，已明确规定在一定条件下允许经济适用房出售转让，故原终审判决以田小军“不具有北京市城镇居民身份，不具备购买上述性质住房的购房条件，其让姚宏伟帮助购置有康居工程性质住房的行为，不符合有关政策”为由判决驳回田小军诉讼请求，没有法律依据，本院再审予以纠正。姚宏伟关于争议房屋系其向田小军借款购买的抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院[2006]二中民终字第14223号民事判决和北京市朝阳区人民法院[2006]朝民初字第12633号民事判决；
二、姚宏伟于本判决生效后30日内将北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号房屋过户至田小军名下，双方相互配合、各自出具符合要求的文件，相关费用由田小军负担；
三、田小军给付姚宏伟房屋补偿款人民币20万元，于本判决送达后30日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由田小军负担(已交纳)；二审案件受理费50元，由田小军负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长陈继平
代理审判员马成波
代理审判员赵英波
二OO七年十二月十二日
书记员 程爱俊 任征远
spasma 10:10:01
对于那些当初说好是借用名额 事后反悔想占别人房子的人，生活中一定要离得远远的。 切记切记！
引用 spasma 于
10:07:53 的发言：
这种事情。 一方有贪小便宜的嫌疑。 另一方人品就有问题。 当初说好是借用名额， 事后反悔。
spasma 10:12:04
现在人和人之间的关系太差了。 兄弟姐妹之间也不能信任。
也不知道为什么会变成这样
引用 spasma 于
10:10:01 的发言：
对于那些当初说好是借用名额 事后反悔想占别人房子的人，生活中一定要离得远远的。 切记切记！
unicat 10:14:37
这个确实是二审改判给有经适房资格的人了。
借用他人名义购买经济适用房，产权如何归属？
作者：王树德律师
法律提示：
在借名买房的纠纷中，如果不存在恶意规避法律的行为，如购买普通商品房、私房等，实际出资人与名义产权人之间的委托合同关系成立且合法有效，名义产权人得将房屋向实际出资人转交并协助办理过户手续；如果系借名购买内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋，则因存在违法事由，实际出资人对房屋的权利无法得到法院的支持。
案情简述：
2003年，被告宋某借用刘某的名义购买了位于北京市昌平区天通苑某小区房屋一套。此房屋属于经济适用房，建筑面积78平米，总价款为250000元。2004年5月宋某又以刘某的名义与北京市建设银行昌平区支行以及开发商签订了《个人住房按揭合同》借款150000元。刘某未支付任何购房款及其他费用，房屋交付以后，宋某一直居住。2007年，刘某将宋某诉至北京市昌平区人民法院，要求被告腾退房屋。
审判结果：
一审昌平法院判决房屋归宋某所有
二审改判，判决刘某享有所有权，宋某应在判决生效3个月内腾退诉争房屋。
清流漫石 10:20:52
没有后续进展了？对于名义持有人来说，钱拿到了，也可以了。这个是高级法院的判决，没必要再起诉了。难道你这个判例，说明法院是认可经适房资格买卖的？
引用 unicat 于
10:08:36 的发言：
他人名义购买的经济适用房产权归实际购房人所有，由实际购房人适当补偿的判例以他人名义购买的经济适用房产权归实际购房人所有，由实际购房人适当补偿的判例 ( 16:58:45) [发送到微博]
分类：房屋买卖 　标签：以他人名义买房 经适房 产权归属 |
——田小军与姚宏伟经济适用房权属纠纷再审案
[裁判摘要] 购买经济适用房等非商品房须具备一定的条件，无购买资格者在征得符合条件的他人同意得情况下，以他人名义购买了经济适用房，并实际占有、使用了该房，应认定实际购买人享有房屋所有权。由于实际购买人行使了本应由他人享有得购买权利，故应给予他人合理补偿。
北京市高级人民法院民事判决书
（2007）高民提字第529号
原审上诉人(一审原告)：田小军
原审被上诉人(一审被告)：姚宏伟
原审上诉人田小军与原审被上诉人姚宏伟财产权属纠纷一案，北京市第二中级人民法院于日作出(2006)二中民终字第14223号民事判决，已发生法律效力。田小军不服该判决，于日向本院申请再审。日。本院以(2007)高民监字第248号民事裁定，对本案提审，再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。田小军委托代理人武良军与姚宏伟委托代理人史小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原终审判决认定，本案所涉房屋并非完全意义上的商品房，其中有政府和相关单位的补贴。据此该住房的购买者具有特定性，应是住房困难的北京市城镇居民。现田小军不具有北京市城镇居民身份，不具备购买上述性质住房的购房条件，其让姚宏伟帮助购置有康居工程性质住房的行为，不符合有关政策。田小军要求姚宏伟办理房屋过户手续，没有法律依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。故判决驳回上诉，维持原判，即：驳回田小军的诉讼请求。
再审期间田小军诉称：1997年6月，我与姚宏伟协商由姚宏伟代理我购买位于北京市朝阳区望京新兴产业区37号地C组团5号楼6单元401号住房一套。我们约定由我支付房款，以姚宏伟名义办理房屋产权证后再过户到我的名下。我于1997年6月至1998年1月期间多次向姚宏伟汇款用以支付房款，折合人民币22万元。日，姚宏伟与北京望京新兴产业区综合开发公司签订上述房屋的《商品房购销合同》。该房屋交付后即由我居住并进行了装修。日，姚宏伟取得上述房屋的产权证书。此后我多次要求姚宏伟按照约定办理过户手续，姚宏伟均以种种理由拒绝。现诉至法院要求姚宏伟将上述房屋过户到我的名下。但终审判决驳回了我的诉讼请求，故请求再审改判。
姚宏伟辩称：申请人片面地将当事人双方购房款拆借及房屋借用关系想当然理解为房屋委托买卖性质，其主观上即是一种规避法律的初衷，也是对双方法律关系的一种曲解，不仅违背法律原则，也并不能代表我的真实意思。涉案房产的权利主体和所有权始终属我所有，申请人所谓委托购房一说纯属无稽之谈。请求再审驳回申请人的无理诉求，体现司法公正。
本院再审查明：田小军、姚宏伟之间系亲戚关系，田小军系外地户口，姚宏伟系北京市居民户口。日，田小军以姚宏伟名义购买位于北京市朝阳区望京新兴产业区37号地C组团5号楼6单元401号(现门牌号为北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号)安居住房一套，该房总价款元由田小军支付。1997年底田小军入住该房并进行了装修，此后的物业管理费、供暖费等均由田小军支付。日，田小军用姚宏伟的身份证件、以姚宏伟的名义就该房办理了经济适用住房《房屋所有权证》。该房的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》等也一直由田小军保管。
（北京房产律师网摘录）另查：田小军因要求姚宏伟办理过户手续，诉至北京市朝阳区人民法院。该院于日作出(2004)朝民初字第12846号民事判决：姚宏伟于判决生效后30日内将北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号房屋过户至田小军名下，双方互相配合、各自出具符合要求的文件，相关费用由田小军负担。判决后，姚宏伟不服，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出(2005)二中民终字第00189号民事判决，驳回姚宏伟上诉，维持原判。此后，姚宏伟又向北京市第二中级人民法院提出再审申请。北京市第二中级人民去院以[2005]二中民再终字第9915号民事裁定将此案发回北京市朝阳区人民法院重审。北京市朝阳区人民法院重审后作出[2006]朝民初字第12633号民事判决，驳回了田小军的诉讼请求。田小军不服该判决，复上诉于北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出[2006]二中民终宇第14223号民事判决，驳回田小军上诉，维持原判。
上述事实，有房屋产权证、《商品房购销合同》、民事判决书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院再审认为：双方争议房屋属经济适用房，根据有关规定，购买经济适用房需要具备特定的条件。姚宏伟具备购买经济适用房的条件，其在没有购房款的情况下，将其享有的购买经济适用房指标转给具有亲戚关系但当时不具备购买经济适用房条件的田小军，并允许田小军以其名义购买。田小军支付全款购买争议房屋后，对房屋进行了装修，并经姚宏伟同意以其名义办理了所有权登记，将房屋所有权登记在姚宏伟名下。其后，田小军居住使用争议房屋至今，并一直持有以姚宏伟名义办理的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》等凭证，办理房屋产权登记的费用及物业费等也由田小军负担和缴纳，故争议房屋应认定为田小军购买。田小军当时不具备政策规定的购买经济适用房的条件，之所以能够购买争议房屋，是行使了本应由姚宏伟享有的购买经济适用房的权利，故田小军应给予姚宏伟合理的补偿，补偿数额由本院参照争议房屋所在区域的商品房价格酌定。根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局日下发《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，已明确规定在一定条件下允许经济适用房出售转让，故原终审判决以田小军“不具有北京市城镇居民身份，不具备购买上述性质住房的购房条件，其让姚宏伟帮助购置有康居工程性质住房的行为，不符合有关政策”为由判决驳回田小军诉讼请求，没有法律依据，本院再审予以纠正。姚宏伟关于争议房屋系其向田小军借款购买的抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院[2006]二中民终字第14223号民事判决和北京市朝阳区人民法院[2006]朝民初字第12633号民事判决；
二、姚宏伟于本判决生效后30日内将北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号房屋过户至田小军名下，双方相互配合、各自出具符合要求的文件，相关费用由田小军负担；
三、田小军给付姚宏伟房屋补偿款人民币20万元，于本判决送达后30日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由田小军负担(已交纳)；二审案件受理费50元，由田小军负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长陈继平
代理审判员马成波
代理审判员赵英波
二OO七年十二月十二日
书记员 程爱俊 任征远
清流漫石 10:41:04
回来仔细看了一下。之所以最后实际出资人能够胜诉，问题出在了原法院判决适用法律条款上。
“根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局日下发《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，已明确规定在一定条件下允许经济适用房出售转让，故原终审判决以田小军“不具有北京市城镇居民身份，不具备购买上述性质住房的购房条件，其让姚宏伟帮助购置有康居工程性质住房的行为，不符合有关政策”为由判决驳回田小军诉讼请求，没有法律依据，本院再审予以纠正。”
原审法院适用了关于经济适用房政策的有关规定，而没有说适用合同法第52条的相关规定。适用条款不充分，导致高院驳回原判。
引用 unicat 于
10:08:36 的发言：
他人名义购买的经济适用房产权归实际购房人所有，由实际购房人适当补偿的判例以他人名义购买的经济适用房产权归实际购房人所有，由实际购房人适当补偿的判例 ( 16:58:45) [发送到微博]
分类：房屋买卖 　标签：以他人名义买房 经适房 产权归属 |
——田小军与姚宏伟经济适用房权属纠纷再审案
[裁判摘要] 购买经济适用房等非商品房须具备一定的条件，无购买资格者在征得符合条件的他人同意得情况下，以他人名义购买了经济适用房，并实际占有、使用了该房，应认定实际购买人享有房屋所有权。由于实际购买人行使了本应由他人享有得购买权利，故应给予他人合理补偿。
北京市高级人民法院民事判决书
（2007）高民提字第529号
原审上诉人(一审原告)：田小军
原审被上诉人(一审被告)：姚宏伟
原审上诉人田小军与原审被上诉人姚宏伟财产权属纠纷一案，北京市第二中级人民法院于日作出(2006)二中民终字第14223号民事判决，已发生法律效力。田小军不服该判决，于日向本院申请再审。日。本院以(2007)高民监字第248号民事裁定，对本案提审，再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。田小军委托代理人武良军与姚宏伟委托代理人史小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原终审判决认定，本案所涉房屋并非完全意义上的商品房，其中有政府和相关单位的补贴。据此该住房的购买者具有特定性，应是住房困难的北京市城镇居民。现田小军不具有北京市城镇居民身份，不具备购买上述性质住房的购房条件，其让姚宏伟帮助购置有康居工程性质住房的行为，不符合有关政策。田小军要求姚宏伟办理房屋过户手续，没有法律依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。故判决驳回上诉，维持原判，即：驳回田小军的诉讼请求。
再审期间田小军诉称：1997年6月，我与姚宏伟协商由姚宏伟代理我购买位于北京市朝阳区望京新兴产业区37号地C组团5号楼6单元401号住房一套。我们约定由我支付房款，以姚宏伟名义办理房屋产权证后再过户到我的名下。我于1997年6月至1998年1月期间多次向姚宏伟汇款用以支付房款，折合人民币22万元。日，姚宏伟与北京望京新兴产业区综合开发公司签订上述房屋的《商品房购销合同》。该房屋交付后即由我居住并进行了装修。日，姚宏伟取得上述房屋的产权证书。此后我多次要求姚宏伟按照约定办理过户手续，姚宏伟均以种种理由拒绝。现诉至法院要求姚宏伟将上述房屋过户到我的名下。但终审判决驳回了我的诉讼请求，故请求再审改判。
姚宏伟辩称：申请人片面地将当事人双方购房款拆借及房屋借用关系想当然理解为房屋委托买卖性质，其主观上即是一种规避法律的初衷，也是对双方法律关系的一种曲解，不仅违背法律原则，也并不能代表我的真实意思。涉案房产的权利主体和所有权始终属我所有，申请人所谓委托购房一说纯属无稽之谈。请求再审驳回申请人的无理诉求，体现司法公正。
本院再审查明：田小军、姚宏伟之间系亲戚关系，田小军系外地户口，姚宏伟系北京市居民户口。日，田小军以姚宏伟名义购买位于北京市朝阳区望京新兴产业区37号地C组团5号楼6单元401号(现门牌号为北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号)安居住房一套，该房总价款元由田小军支付。1997年底田小军入住该房并进行了装修，此后的物业管理费、供暖费等均由田小军支付。日，田小军用姚宏伟的身份证件、以姚宏伟的名义就该房办理了经济适用住房《房屋所有权证》。该房的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》等也一直由田小军保管。
（北京房产律师网摘录）另查：田小军因要求姚宏伟办理过户手续，诉至北京市朝阳区人民法院。该院于日作出(2004)朝民初字第12846号民事判决：姚宏伟于判决生效后30日内将北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号房屋过户至田小军名下，双方互相配合、各自出具符合要求的文件，相关费用由田小军负担。判决后，姚宏伟不服，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出(2005)二中民终字第00189号民事判决，驳回姚宏伟上诉，维持原判。此后，姚宏伟又向北京市第二中级人民法院提出再审申请。北京市第二中级人民去院以[2005]二中民再终字第9915号民事裁定将此案发回北京市朝阳区人民法院重审。北京市朝阳区人民法院重审后作出[2006]朝民初字第12633号民事判决，驳回了田小军的诉讼请求。田小军不服该判决，复上诉于北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出[2006]二中民终宇第14223号民事判决，驳回田小军上诉，维持原判。
上述事实，有房屋产权证、《商品房购销合同》、民事判决书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院再审认为：双方争议房屋属经济适用房，根据有关规定，购买经济适用房需要具备特定的条件。姚宏伟具备购买经济适用房的条件，其在没有购房款的情况下，将其享有的购买经济适用房指标转给具有亲戚关系但当时不具备购买经济适用房条件的田小军，并允许田小军以其名义购买。田小军支付全款购买争议房屋后，对房屋进行了装修，并经姚宏伟同意以其名义办理了所有权登记，将房屋所有权登记在姚宏伟名下。其后，田小军居住使用争议房屋至今，并一直持有以姚宏伟名义办理的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》等凭证，办理房屋产权登记的费用及物业费等也由田小军负担和缴纳，故争议房屋应认定为田小军购买。田小军当时不具备政策规定的购买经济适用房的条件，之所以能够购买争议房屋，是行使了本应由姚宏伟享有的购买经济适用房的权利，故田小军应给予姚宏伟合理的补偿，补偿数额由本院参照争议房屋所在区域的商品房价格酌定。根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局日下发《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，已明确规定在一定条件下允许经济适用房出售转让，故原终审判决以田小军“不具有北京市城镇居民身份，不具备购买上述性质住房的购房条件，其让姚宏伟帮助购置有康居工程性质住房的行为，不符合有关政策”为由判决驳回田小军诉讼请求，没有法律依据，本院再审予以纠正。姚宏伟关于争议房屋系其向田小军借款购买的抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院[2006]二中民终字第14223号民事判决和北京市朝阳区人民法院[2006]朝民初字第12633号民事判决；
二、姚宏伟于本判决生效后30日内将北京市朝阳区望京西园一区102楼6门401号房屋过户至田小军名下，双方相互配合、各自出具符合要求的文件，相关费用由田小军负担；
三、田小军给付姚宏伟房屋补偿款人民币20万元，于本判决送达后30日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由田小军负担(已交纳)；二审案件受理费50元，由田小军负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长陈继平
代理审判员马成波
代理审判员赵英波
二OO七年十二月十二日
书记员 程爱俊 任征远