高房价是因为土地出让金过高吗 --新华报业网--新华日报电子版
第B07版：思想
高房价是因为土地出让金过高吗
　　　　易宪容 （中国社会科学院金融研究所金融发展室主任）：在两会上全国工商联提出议案，认为地方政府收取的土地出让金及相关税费过高，从而导致了过高的房价。因此，政府不调整房地产过高的土地出让金及相应税费，房地产市场的价格要跌下来是不可能的。易宪容日前撰文对此议案提出批评。　　文章说，从经济学理论来看，房价并不是由土地的价格决定，而土地的价格则是由房价来决定的。因为，土地交易市场化之后，在土地拍卖过程中，土地的价格到底是多少，就在于房地产开发商对所拍卖的土地建筑住房价格的预期。如果房地产开发商预期到该土地建筑住房有市场，就会根据这种预期对拍卖土地出价。如果土地出价的成本远远超过土地开发后住房收益的预期，那么房地产开发商是不会出价拍下该土地的。在成熟的房地产市场中，房地产是一个高风险的行业，房地产开发商对建筑住房价格的预期只能建立在购买土地当时的分析上，一旦市场变化，市场实际的情况可能与预期价格相差很远，从而显示出土地成本过高的压力或风险。这是房地产开发商必须承担的风险。而不能因为市场的变化所产生的风险说是土地交易价格过高。　　文章指出，最近一些行业组织总是在通过各种方式把房地产开发商利益制度化，希望用这种方式来托住过高房价以维持房地产暴利，但是全世界经济都出现重大的周期性调整了，全世界各地的房价都全面下跌了，中国经济也在进行周期性调整，那么中国房地产岂能置身这种周期性调整之外？
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土地出让金和土地出让价有何区别？土地出让金额如何计算？
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土地出让金和土地出让价只有一字之差，可是含义却是截然不同，这两个词光看字面意思是绝对看不出它们之间的区别的，那么接下来就让小编为大家来阐述一下两者的差别并重点介绍一下土地出让金额的计算方法。
土地出让金和土地出让价有何区别？
土地出让金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。土地出让金有时带有政策因素，它可称出让地价，又可称纯土地出让金或净土地出让金，即部分出让地价。而出让地价，它既可以是土地所有者出让土地使用权的交易价款，又可以是出让土地权利人转让土地使用权的交易价款。出让地价是地租的资本化。它不受政策因素的影响，也不受地上建筑物和其他附着物拆迁安置补偿成本的影响。
土地出让金额如何计算？
1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
土地出让金和土地出让价在某些情况下含义是相同的，由上文可得，在土地一级市场中，土地出让金既有政策价又有市场价；而在土地二、三级市场中，出让地价是完全的市场价。
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&& & &广州调整土地出让金计收政策&以前地下建筑不用算容积率，更不用缴纳出让金，而以后地下建筑也要计收土地出让金了。昨日广州市房管局公布广州将调整土地出让金计收政策，新的计收标准将于2010年7月1日起执行。新的计收政策旨在改变过去对历史上协议出让的土地补缴标准偏低，客观上诱导开发企业拿地后有调增规划容积率的冲动。房地产专家表示，根据新的计收政策，有的地块或将补缴地价增加数倍。
　　据了解，新计收政策明确了按基准地价、公开出让成交价格、土地纯收益、年计收土地出让金等不同情形下的土地出让金计收方式，对不同历史时期、不同供地方式、不同用地主体的用地行为，做到政府土地收益标准的一致性和土地出让金计收政策的延续性，有利于确保国有土地出让收益，营造公开、公平、公正的一级土地市场秩序。
　　比如，规划改用途和增容项目的补缴土地出让金标准，现行规定是按原出让合同约定价格标准计收，对于一些历史上协议出让的土地，补缴标准偏低，客观上诱导开发企业拿地后有调增规划容积率的冲动，此次新政策对此类情况一律按调增容积率时的基准地价计收，将有利于维护城市规划的稳定性，保证国家土地出让收益应收尽收。
　　对番禺、花都原出让合同未明确规划条件的，结合土地节约集约利用土地的要求和房地产价格上涨的实际，对至今尚未开发建设、销售的商品房用地，按基准地价的平均容积率1.8作为原出让合同的基准容积率。
　　在房地产市场中，不少楼盘都会出现多建面积的问题，有的通过规划部门提高容积率，增加建筑面积，有的把地块的用途改变，如住宅改成商业等，这就涉及补地价的情况。新计收办法的实施会给土地市场带来怎样的影响？
　　对此，中原地产项目部总经理黄韬表示，新政策出台后开发商补地价的费用将大大增加。&以珠江新城为例，2003年以前地价最低才2380元/平方米，现在住宅和商业的地价已经高达1万元/平方米了，如果按新地价补偿，开发商补地价的成本会翻四五倍&。
　　需要注意的是，这些只是补缴的地价部分。广东省房协理事赵卓文表示，当前遗留下来的历史用地所占比重并不大，所以新计收办法并不会干扰当前的土地市场，&只会让市场更为公平，更为规范，也是地价水平发展到现在所必经的一个阶段。&
点评：昨天也有媒体让我评论新的土地出让金计收政策，说实在的，我真的不太明白这到底是怎么一回事。按理说，土地出让金大多是指公开招拍挂的土地成交的地价；而基准地价则是针对协议转让土地应当向政府交缴地价的标准。如果将两者混为一谈，就难以分辨，也容易造成误解。
&& 我理解，现在这个土地出让金计收标准，其实并不是针对公开招拍挂所成交的土地转让金制定的。因为公开招拍挂这部分地块的土地出让金的标准是不需要政府定价的，而是由市场定价的。例如，珠江新城最高住宅地块的楼面地价是1.5万元/平米；大学城最高住宅地块的楼面地价是9500元/平米。
&& 而今年2月广州公布的最新基准地价要低很多，如//
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 2010515&
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土地出让方式、出让金收入与房价关系的实证研究
随着中国经济持续快速增长、城市化进程不断加快、居民收入水平稳步提高，房地产市场得到了快速发展。房地产市场的发展满足了部分居民的居住需求，改善了居民的居住条件，改变了城市面貌，为中国城市建设和经济增长做出了巨大的贡献。但是，在取得诸多成就的同时，也存在着不少问题，特别是房地产市场持续发展过程中，房地产的价格不断攀升，而且在一些城市中高房价已经远远超出了居民的可支付能力。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发“71号”令，要求从日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。随着土地出让制度改革不断深化，市场化的出让方式使得土地价值得到了充分的显化，再加上土地市场垄断供给和竞争需求等因素的综合作用，中国城市地价不断上升。年间更是地王频现，政府土地出让金收入猛增。数据显示，2010年全国土地出让成交总价款达到了万元人民币，同比增加70.4％。土地是房地产的基础材料。土地出让方式的改变、出让金收入的高涨与房价的攀升是否存在关系成为了学术界关注的焦点。　　本研究在参考前人的研究基础上，构建理论分析框架，运用全国31个省市自治区的面板数据对土地出让方式、出让金收入与房价的关系进行分析，为房地产市场的健康发展提出建议。本文的研究内容主要包括:(1)回顾、评述与借鉴。通过梳理与土地价格相关的理论知识，为研究奠定坚实的理论基础;(2)理论分析。主要是从市场的需求与供给这两个方面讨论影响房价的一般性因素及其影响机理，再对”招拍挂“土地出让方式下土地价格的形成机理做分析，最后讨论不同的土地出让方式下土地出让收入金对房价的影响机理等;(3)房地产市场、土地出让运行现状的审视。对土地出让方式、出让金收入与房价的关系进行判定;(4)运用计量分析方法对土地出让方式、出让金收入与房价的关系进行实证分析;(5)在结合理论研究和实证研究的基础上提出政策建议。　　一.本研究的主要结论如下:　　1.本文构建房地产市场均衡模型，通过模型推导，得出“招拍挂”或者协议出让的方式形成的土地出让价格越高，房价就会越高;“招拍挂”或者协议出让的方式的土地面积占比越高，房价就会越高的结论。　　2.本文通过运用年间全国31个省市自治区的数据构建面板数据模型，就土地出让方式、出让金收入和房价的关系进行了实证研究。本文集中研究的是市场化的土地出让制度，即“招拍挂”出让对于房价的影响。结果表明:(1)样本区间的土地出让方式、出让金收入与房价具有显著的正向关系，也即是随着以“招拍挂”方式出让的土地面积比重的加大和土地出让收入的提高，住宅价格会因此不断提高。这验证了理论模型对于土地出让方式对房价的影响的符号设定。与此同时，土地出让方式、出让金收入对房价的正向效应在区域间并不具有显著差异。(2)从弹性角度进行分析，可以看出无论是全国总体还是东中西部地区，供给与需求对房价的影响也不容忽视。　　二.主要政策建议如下:　　1.调整中央和地方的财权、事权关系，解决地方政府依靠“土地财政”的状况。在财政上，适当将一些税种划归地方，解决地方政府财政支出上的瓶颈问题。如果这个问题不解决，政府将走不出“低价征用土地→拆迁、平整→储备起来→等到地价涨上去再高价卖地→再低价征用土地”这种恶性循环，而且在国家规定建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，这种成本很可能被转嫁到地价里，进一步推高地价，从而推动房价继续攀升。　　2.激活城市存量土地的开发供应。虽然当前对增量土地供应实行了严格控制，但仍有相当部分城市存量土地被开发商蓄意囤积。国家正积极加强对这些低效利用、闲置的用地的开发盘活，充实土地一级市场的可供应土地量。根据需要适时进行调整，以此推动房地产市场健康发展，引导房地产价格的合理形成。　　3.解决商品房市场的结构性矛盾。政府应通过加强规划、土地政策的引导，保持普通商品房占主体地位的同时，适当控制高档商品房建设;通过税收、信贷、利率等手段，通过累进税的征收，使房地产商开发高档住房和低价位住房获取的利润相差不大，引导企业开发普通商品住房同时，要合理安排经济适用房的建设规模，调整供应办法;在部分条件成熟的地区，通过向低收人人群发放住房补贴取代经济适用房。另一方面，制定相应鼓励政策，发展廉租房，加大廉租房的建设力度，扩大其供应范围，保障最低收入人群的住房需求。
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土地出让金与出让地价的区别
　　土地出让金，它的内涵是指国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。　　《城市房地产管理法》第七条规定：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。　　国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(日国土资源部第11号令)指出：确定招标拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，……应当实行集体决策。土地价格，它的内涵是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，其权利特征是出让土地使用权。这说明我们通常讲的土地价格，一般是指出让土地使用权价格，即出让地价。而划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式;租赁权价格、地役权价格则是其派生形式。在实际操作中，出让地价往往以宗地出让的评估价格为依据，以此来确定出让协议价、起叫价、起始价和底价。　　需要特别说明的是，本文所指的出让地价包括熟地地价和生地地价。熟地地价，是指完成了土地开发等基础设施建设，已具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。其中土地开发程度一般指“几通一平”(如通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖等)。生地地价，是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行宗地内外“几通一平”的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。因此，不论是熟地还是生地出让，其价格都可称为净地地价或总地价。以招拍挂方式出让时，应当分清楚评估的是熟地地价还是生地地价，两种价格之间是有差别的。　　从以上土地出让金和出让地价的内涵可以得知，两者均属价格范畴，都应统称土地使用权价格。只是在不同的土地权利流转，不同的政府行业政策，不同的土地利用状况下，土地价格的称谓有所不同，有时称土地出让金，有时称出让地价。　　土地出让金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。土地出让金有时带有政策因素，它可称出让地价，又可称纯土地出让金或净土地出让金，即部分出让地价。而出让地价，它既可以是土地所有者出让土地使用权的交易价款，又可以是出让土地权利人转让土地使用权的交易价款。出让地价是地租的资本化。它不受政策因素的影响，也不受地上建筑物和其他附着物拆迁安置补偿成本的影响。所以，在土地一级市场中，土地出让金既有政策价又有市场价;在土地二、三级市场中，出让地价是完全的市场价。　　当政府首次出让或改变用途后重新出让土地使用权时，一次性向受让人收取的价款往往称土地出让金。当土地使用者取得出让土地权利后转让、出租、抵押或作为自身的无形资产时，则称为出让地价。　　出让地价要经过评估，而土地出让金则是以评估地价作为基数，再结合政策或市场行情来确定的。土地出让金可小于或等于出让地价。　　土地出让金小于出让地价　　按照日国土资源部第21号令《协议出让国有土地使用权规定》，协议出让土地使用权的，其受让人应缴纳的土地出让金不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按国家规定应当缴纳的有关税费之和，或者不低于出让地块所在级别基准地价的70%，但商业等经营性用地出让除外。　　按照国家和某些地方有关规定，以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物转让的，在不改变用途和容积率的条件下，协议出让时其受让人应缴纳的土地出让金不得低于标定地价的40%。但若用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招拍挂方式出让其土地使用权。　　按照某些地方有关规定，由于企业改制等原因，原划拨土地使用权补办出让手续且不改变用途的，其应缴纳的土地出让金不得低于一定使用年限现时评估价的25%。　　对旧城改造需进行房屋拆迁的土地，依法以招拍挂方式出让的，其应缴纳的土地出让金标准各地有所不同。根据原宗地地上建筑物和其他附着物需要拆迁的情况，有的以出让中标价或竞得价的15%-20%缴纳，剩余85%-80%的价款返回中标人或竞得人作为拆迁安置补偿费用。或者根据测算的拆迁安置补偿费，按出让成交地价一定比例缴纳土地出让金。　　按照国家和某些地方有关规定，协议出让的国有土地使用权，因转让改变出让合同约定的土地用途和容积率的，应按以下差价补缴土地出让金，即转让后招拍挂出让的市场价格与转让前剩余使用年限的现时评估价之间的差价。　　土地出让金等于出让地价　　由政府依法收回或收购国有土地使用权作为储备地块，并将原宗地地上建筑物和其他附着物拆迁完毕(已另行补偿或不予补偿)，原宗地成为“净地”后，将此“净地”推向市场，依法出让该宗地土地使用权的。　　由政府出资统一征用集体土地为国有土地，并将地上建筑物和其他附着物拆迁完毕(已另外补偿或自行拆迁)后，将此宗地依法推向市场出让其土地使用权的。　　按照某些地方有关规定，划拨土地使用权因转让、联营、联建、入股而改变用途和容积率成为商业等经营性用地的，应按招拍挂方式出让土地使用权，中标人或竞得人以成交出让地价(净地价或总地价)缴纳土地出让金，并对原土地权利人按现时划拨土地使用权评估价格进行补偿。　　对旧城改造中需要进行房屋拆迁的土地，依法以招拍挂方式出让的，中标人或竞得人以成交出让地价(总地价)缴纳土地出让金，对其地上建筑物和其他附着物另行予以补偿或不予补偿的。　　综上所述，凡以协议、招拍挂方式出让土地的，政府可根据不同情况，按政策规定将纯(净)土地出让金或土地出让金(出让地价)作为协议价、起始价、起叫价和底价。　　土地出让金大于出让地价的说法值得商榷　　有人认为，如果政府决定以毛地形式出让(毛地指已完成宗地外围或宗地内外“几通”，而未进行宗地内地上建筑物和其他附着物的拆迁平整的土地)，那么，土地出让金就是毛地出让成交价。从这个意义上说，土地出让金大于出让地价。但是，严格地说，土地出让金不可能大于出让地价(熟地或生地地价)，这是因为：　　土地出让金是土地现状利用或规划条件下的土地权利和土地收益价格，它与地上建筑物和其他附着物拆迁安置补偿费用在性质上有着明显的区别，不能把拆迁安置补偿费用当作土地收益来收取。其次，土地出让金带有政策因素，而“政策因素”往往意味着土地出让金小于出让地价。最后，政府出让土地应是 “净地”，如地上有需要拆迁的建筑物和其他附着物，应当另行测算并进行补偿，国有房产也不例外。
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