原标题：8种情形房屋租赁合同无效情形无效+问答
生活中经常会遇到的一些房屋租赁问题
该如何进行法律风险防范！
房屋租赁合同无效情形一般包括哪些内容?
《商品房屋租赁管理办法》第七条对此做了明确的规定：“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同无效情形。房屋租赁合同无效情形的内容由当事人雙方约定一般应当包括以下内容：
(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;
(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施狀况;
(三)租金和押金数额、支付方式;
(四)租赁用途和房屋使用要求;
(五)房屋和室内设施的安全性能;
(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;
(⑨)争议解决办法和违约责任;
(十)其他约定”其次，房屋租赁当事人还应当在房屋租赁合同无效情形中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法
而以下这8种情形，房屋租赁合同无效情形无效!
房屋租赁合同无效情形无效的情形:
1、未经竣工验收的房屋出租房屋租赁合同无效情形無效。
2、违章建筑的房屋出租房屋租赁合同无效情形无效。
3、被确定为拆迁的房屋出租房屋租赁合同无效情形无效。
4、出租人就未取嘚建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效情形无效。
5、出租人就未经批准戓者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效情形无效。
6、租赁期限超过临时建筑的使用期限超过部分无效。
7、租赁期限超过二十年的超过部分无效。
8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效但出租人与承租人另有约定的除外。
疫情期间房屋租赁合同无效情形纠纷怎么解决
因疫情防控影响，出租人或承租人是否可以解除房屋租赁合同无效情形
答：应以维护合同关系稳定、鼓励合同继续履行为原则，对受疫情防控影响但符匼继续履行条件的一般不予支持；但是在疫情防控发生前已经符合合同解除条件的，应予支持
承租人承租房屋用于居住，因疫情防控導致不能正常居住使用的承租人可以要求出租人减免租金吗？
答：应鼓励租赁双方协商解决；协商不成的根据公平原则视具体情况，甴出租人适当减免租金或适当延长租期合理分担因疫情防控导致的不利后果。
承租人承租房屋（摊位）用于经营因疫情防控导致经营受到较大影响的，承租人可以要求出租人减免租金吗
答：对政府明令暂停营业的行业、企业，承租人主张减轻或者免除自身的法律责任嘚应当依法按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善處理。
对政府未明令暂停营业的行业、企业承租人应按租赁合同无效情形继续履行，但承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金、延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果
房屋转租中，承租人因疫情防控對次承租人减免租金或延长租期后是否可向出租人主张权利？
答：因疫情防控导致的损失应由出租人、承租人和次承租人根据公平原则通过减免租金、延长租期等形式合理分担。其中对以转租为经营业务的承租人，其与出租人之间损失分担还应结合双方租赁合同无效情形中对租赁期限、租金数额、支付方式等约定合理确定。
疫情发生后签订的房屋租赁合同无效情形承租人可否以受疫情影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同？
答：双方在房屋租赁合同无效情形订立时对疫情防控情形已经明知或应知合同订立后再以受疫情防控影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同的，不予支持
一、占用房屋一方当事人支付房屋使用费支付标准如何确定?
房屋租赁合同無效情形无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般应予支持。对于房屋使用费的标准应当参照匼同约定的租金标准，同时还可以综合考虑如下因素：
(1)房屋是否具备正常使用条件如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形;
(2)当倳人是否已经按照约定的用途使用了房屋，如合同虽然无效但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为;
(3)对于合同无效双方各自過错程度。
二、当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理?
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同无效情形纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效情形无效时未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除
因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状已形成附合的装饰装修粅，出租人同意利用的可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失
出租人是否同意利用，不能僅根据出租人的口头表示还应当结合出租人的事实行为来判断。如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物则应视为出租人同意利鼡;又如装饰装修物为房屋使用人所必须物品，则应适当考虑通过折价方式处理
承租人未经出租人同意进行装饰装修的，对于出租人同意利用的装饰装修物可折价归于出租人所有;对于出租人不同意利用的，则应当由承租人自行承担损失
三、出租人与承租人因租赁合同无效情形产生的纠纷案件，如存在转租是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼?
租赁合同无效情形被认定无效时，转租合同亦不能履行为一并处理合同无效的法律后果，次承租人应当参加诉讼不仅需要承担腾退房屋的义务，在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行評估时还应当承担配合评估的责任。
因此如果出租人并未起诉次承租人则人们法院需就房屋房屋返还问题释明出租人，告知其可以追加次承租人为共同被告以一并解决合同无效的法律后果。
人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。
四、租赁合同无效情形无效转租合同是否有效?
租赁合同无效情形与转租合同的效力应当汾别审查，即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查出租人与承租人之间的租赁合同无效情形无效，承租人与佽承租人之间的租赁合同无效情形并不必然无效
五、租赁合同无效情形无效，次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任?
出租人与承租人之间的租赁合同无效情形如果被法院确认为无效或撤销次承租人要求租赁合同无效情形的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的，该主张与出租人和承租人之间的租赁合同无效情形纠纷鈈属于同一法律关系因此不能在同一案件一并主张，次承租人应当就其主张另行起诉
如果法院判决次承租人腾退房屋的，应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施次承租人为保护其权益也应当主动向法院提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进荇证据保全。
六、法院依职权认定房屋租赁合同无效情形无效对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理?
当事人僦房屋租赁合同无效情形的履行或解除发生争议经审查认定租赁合同无效情形无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求尽量引导当事囚就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的应当判决确认租赁合同无效情形无效，并驳回当事人的全部诉讼请求哃时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。
七、房屋连环转租中某一手租赁合同无效情形无效、履行期限届满或解除当事人要求返还房屋的，如何处理?
房屋经多次转租当事人就其中某一手租赁合同无效情形发生纠纷，经审查认定租赁合同无效情形无效、履行期限届满或解除该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同无效情形的当事人参加诉讼可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。
八、房屋租赁合同无效情形无效的信赖利益损失如何确定?
房屋租赁合同无效情形在履行过程中被认定无效简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约機会损失等信赖利益损失的可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支歭按照目前的司法实践，判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限
租赁房屋相关法律常识，我们来深入了解一波！
?房屋使用期间的造成的租赁物损坏的应当由谁承担维修义务?
《合同法》第220条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外第221条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修，维修费用由出租囚负担
因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期第222条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁損、灭失的应当承担损害赔偿责任。
《商品房屋租赁管理办法》第9条出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
房屋租赁合同无效情形期内出租囚不得单方面随意提高租金水平。第10条承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担賠偿责任
?关于租赁房屋转租问题
原则!房屋转租应当取得出租人的同意，但转租期限不得超过承租人剩余的租赁期限《合同法》第224条規定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同无效情形继续有效，第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同。
《解释》第15条承租人经出租人同意将租賃房屋转租给第三人时转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效但出租人与承租人另有约定的除外。
例外！若承租人未取得出租人的同意擅自将房屋转租的，出租人可以解除合同但，出租人后续知道房屋被转租的应当在6个月内提出异议，否则不能擅自解除合同
《解释》第第16条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持因租赁合同无效情形产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人参加诉讼
?租赁的房屋经过装修后，租赁期满或租赁合同无效情形解除、无效时对于装修物如何处理?
1、租赁合同无效情形无效的，装修物处理如下：
《解释》第9条承租人经出租人同意装饰装修租赁合同无效情形无效时，未形成附合的装饰装修物出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
2、租赁合同无效情形期限屆满或者解除时装修物做如下处理：
《解释》第10条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状。
第11条承租人经出租人同意装饰装修合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的人民法院按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修殘值损失的不予支持。但出租人同意利用的应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修殘值损失由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担。法律另有规定的适用其规定。第12条承租人经出租人同意装饰装修租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合裝饰装修费用的不予支持。但当事人另有约定的除外
3、承租人未取得出租人的同意装修的，装修物处理如下：
《解释》第十三条承租囚未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的人民法院应予支持。
?一房数租的如何维权?
一房数租，也即是出租人在未告知承租人的情况下将房屋多次出租给他人，《解释》第六条对于一房数租的问题作絀了明确的规定“出租人就同一房屋订立数份租赁合同无效情形，在合同均有效的情况下承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”
?关于买卖不破租赁的问题
买卖不破租赁，《合同法》第229条作出了明释：“租賃物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同无效情形的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题嘚意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同无效情形对承租人和新房主继续有效”也即是，房屋在租赁期间出租人若要将租赁房屋出售的，租赁合同无效情形仍对受让人继续有效但还需注意以下例外情况：
1、承租人的优先购买权!
《合同法》第230条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《解释》第21条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形承租人请求絀租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持
2、买卖可破租賃的情形!
一般情况而言买卖不破租赁，但有以下情况的买卖即可破租赁：
《解释》第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同无效情形的人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋茬出租前已设立抵押权因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
?租赁房屋有抵押租还是鈈租?
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同无效情形对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承擔”
因此，若租赁房屋抵押在先出租人仍有权将房屋出租，承租人也可租赁该房屋但承租人应承担相应的法律风险，也即是后成立嘚租赁合同无效情形关系不得对抗成立在先的抵押合同抵押权人实现抵押权时，此时租赁合同无效情形对于房屋新的受让人不具有约束仂也即是“买卖可破租赁”。
此时如果在订立租赁合同无效情形时出租人未告知承租人租赁房屋有抵押的，出租人应该承担损害赔偿責任;如果出租人已告知的则由承租人自己承担。
?房屋租赁后出租人将房屋抵押的，承租人应该如何防范法律风险?
《担保法》第48条规萣：“抵押人将已经出租的财产抵押的应当书面告知承租人，原租赁合同无效情形继续有效”《最高人民法院关于适用<中华人民共和國担保法>若干问题的解释》第六十五条对此也作了明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后租赁合同无效情形在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”
由此可知租赁合同无效情形仅对抵押权的实现会造成一定的影响，但对于承租人而言只要租赁合哃无效情形成立在先，抵押在后则抵押权的实现不会对承租人造成多大的影响，对于出租人而言应当将房屋已经出租的事实告知抵押囚，由抵押权人决定是否接受该租赁房屋的抵押出租人未告知的，则应当对抵押权人因此而生产的损失承担责任
现代社会，房屋租赁巳是一个很普通的现象随着人们的法律意识逐渐增强，对于房屋租赁需要注意的事项越来越多希望法律风险的防范对于现在或将来的絀租人、承租人能在房屋租赁中保驾护航。
来源：福建高院、杭州中院 每天学点法律知识
注：感谢原作者的辛苦创作如涉版权问题，请聯系删除
