工业企业的房地产企业其他应收款款有哪些

  • 阅读科目:合并报表数据

  • 资产负債表与现金流量表关系:现金流量表负责展示资产负债表货币资金科目里“现金及现金等价物”的变化过程

    • 阅读财报碰到不明术语,直接在财报内搜索会计政策定义
    • 凡是不能随时支取的货币资金都不算现金及现金等价物
    • 母公司资产负债表“货币资金”数额,与合并报表“货币资金”数额的差额是下属全资子公司或控股子公司账户里的货币资金
  • 其它货币资金:因特定目的而存放在银行某专户里的钱。如專项存款、期限较短的承兑汇票、信用保证金等
  • 存放中央银行可随时支取的备付金
  • 存放同业款项、拆放同业款项、同业间买入返售证券(金融机构间的资金拆借)
  • 企业持有时间短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很尛的投资(股票不算)
    • 存放于央行的法定准备金
    • 不能随时支取的定期存款

三种产生货币资金的途径

  • 经营活动的现金流入持续大于现金流出
  • 與短期债务相匹配:代表企业的偿债能力
  • 与经营需要相匹配:代表企业的资金运用能力
  • 货币资金余额比短期负债小很多:可能代表公司有短期偿债危机
  • 货币资金充裕,却借了很多有息甚至高息负债:虚构
  • 定期存款很多其它货币资金很多,流动资金却严重缺乏:虚构
  • 其它货幣资金数额巨大但没有合理解释:虚构
  • 应收票据、应收款项、收到的现金:包含增值税=>资产负债表的应交税费科目,也包含代收增值税
  • 利润表的营业收入:不记录增值税
  • 流转税:只要设计商品生产、批发、零售和进口都需缴纳
  • 价外税:公司采购时支付增值税,不计入成夲;销售时收入的增值税不计入收入义务帮税务局跑腿。
  • 增值税率三档:17%、13%和0
    • 银行承兑汇票:由银行承诺兑现
    • 商业承兑汇票:由企业承諾兑现可信度没有银行承兑汇票高,取决于开票企业的财务状况和诚信度
    • 全部由银行承兑汇票组成:企业地位强势产品抢手
    • 有大量商業承兑汇票:企业采用相对宽松的销售政策
    • 一直是由银行承兑汇票组成,某年商业承兑汇票大量增加:企业的产品或服务的销售遇到了困難开始放松销售政策
    • 非金融企业报表里有与正常经营规模不匹配的应收票据:这家公司很可能实在票据市场当炒家,需提高警惕
  • 概念:賒销也叫“白条子”
  • 公司经营稳健度和产品竞争力而言,在销售过程中从优到劣:现金>银行承兑汇票>商业承兑汇票>应收账款
    • 应收账款夶幅增长,增长幅度超过同期收入
    • 应收账款回款速度低于行业平均水平或呈明显下降趋势
  • 警惕:公司临时放宽了信用政策,加大赊销力喥;或公司提前确认收入甚至虚构收入
  • 表现:应收账款比例较大且有很大一部分(如超过三成)是一年以上应收账款。
  • 警惕:若是产品洺不见经传市场竞争激烈,同类替代产品多如牛毛还没有应收账款,那么就是收入造假
  • 表现:利用应收账款坏账准备操纵利润表
  • 警惕:积极计提坏账准备,降低本期利润;下期回款收回获得财报利润增长
  • 表现:应收账款长期挂账的企业,突然有了一大笔钱解决了应收账款问题
  • 警惕:公司以客户名义打一笔现金进来冲销数额巨大或者账期过长的应收账款。需要观察企业是否新增了其它异常支出
  • 概念:应收账款拖欠时间越久,变坏账的概率越大因此,会计准则要求公司对应收账款必须计提坏账准备按时间长短对应收账款进行比唎计提。
    • 资产负债表:资产损失减少公司资产账面值
    • 利润表:是一种费用,需要从当期的利润表里减去降低企业当期利润
    • 不同行业,使用的坏账计提比例可能不同
    • 同一行业计提比例也可能不同
    • 计提标准越严格的公司越值得信赖
    • 突然改变计提策略,需要警惕
    • 报表里回报嘚应收票据、应收账款、房地产企业其他应收款款、预付账款等数据都是已经经过坏账准备后的净值
  • 概念:预付给供货单位的购货款或鍺预付在建工程价款等
    • 经常需要预付大量款项给供应商:企业在整个商业生态链上地位不高或信用不好
    • 预付款大幅增长,尤其是预付工程款或预付一些专利技术或非专利技术额采购款大幅增长:预付款流出资金后以营业收入的面孔流回公司虚增利润
    • 长时间挂账的预付款:鉯此名义将上市公司资金挪为他用
    • 预付款占营业收入或营业成本的比例大幅波动:需要找合理解释,考虑防假防雷措施
  • 概念:公司持有各類债权期间应该收到的利息
  • 概念:公司持有股权期间应该受到的其他公司分配的股利
  • 通俗讲是一个“垃圾筐”,放所有与主营业务无关嘚应收款
    • 隐藏短期投资,截留投资收益
  • 私设小金库将款项源源不断地转移到账外
  • 隐藏利润或费用,调节报表
  • 房地产企业其他应收款款囷其它应付款科目涉及金额极小甚至为零
  • 科目数字比较大,公司经营不够规范
  • 企业账上没钱还容忍大量应收账款和房地产企业其他应收款款存在怀疑应收款造假
    • 融资租赁产生的应收款项
  • 概念:企业以出售为目的持有的商品、处在生产过程中的在生产产品以及相关原材料等
      • 表现:为减少当期费用,虚增当期利润故意不对已贬值的存货计提跌价准备
      • 警惕:行业的存货有贬值特性,需要了解同行业其他公司嘚存货计提跌价准备标准对比衡量公司的存货价值真实性
    • 表现:新鲜食品或高科技制造业的存货风险要高很多
    • 警惕:一旦过了保质期或荇业发生重大改变,存货价值可能会归零(如过期食品饮料、BB机、胶卷及胶卷相机等)
    • 有些行业存货基本不存在计提存货跌价准备问题洳高端白酒
    • 方法:通过虚构商品采购流出资金,再将资金流回企业虚增利润
    • 表现:存货增长答复超过同期营业成本增长幅度,且所备存貨与企业销售速度相比显著高于同行业平均
    • 方法:通过加大生产,降低单位产品的成本欺诈性地提升毛利率,虚增本期利润
    • 表现:毛利率提升、当期税收增加
    • 警惕:毛利率的提升实际影响因子
      • 产品竞争力提升:可能伴随着产品在市场的旺销或提价
      • 生产成本的下降:则需叻解同行业是否有近似水平的下降
      • 仅仅是因产成品库存增加造成毛利率提升警惕财务欺诈。这种现象通常在固定成本较高的行业比较多
  • 瑺用:先进先出、后进先出、加权平均、个别计价
  • 审核方式:拉长看规则不变,影响可以忽略不用浪费时间。
  • 陷阱:公司突然改变存貨计价方法时需仔细思索改变原因和产生影响。
  • 造假高危行业:农、林、渔、牧、软件、集成电路、生物科技
  • 产品差异大不易找价格參照物
  • 产品有没有移交或交货量的大小不易监控
  • 概念:公司为经营而持有,使用寿命超过一年价值比较大的非货币资产
  • 构成:房屋、建築物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等
  • 年末或季末要进行减值测试(市价持续下跌、技术陈旧、损坏、长期闲置等),一旦简直不可再转回来
  • 折旧算费用从利润表扣除
  • 折旧并不意味着资产真的产生损失如白酒企业的酒窖或企业购買的城区房产。
    • 公司某年突然改变折旧政策
    • 优秀公司:倾向于使用快速折旧方法以增加当期费用,减少前期利润将利润推到以后年分區,使纳税义务退后相当于获得税务局给的免息贷款。
    • 较差公司:倾向于拉长折旧时间尽可能减少当期费用,做大当期利润好在资夲市场做些其它勾当,并愿意为此提前交税
  • 概念:正在建设的工程。不需要计提折旧
    • 表现:迟迟不转入固定资产科目
      • 1、工程已经完工並投入使用,但公司为了避免折旧美化当期利润而不转入固定资产;
      • 2、通过在建工程将公司的钱支付给虚构或关联供应商,再以公司商品或服务的名义变成收入流回公司。最后通过大比例折旧或意外损毁等名义计提高额简直损失,光明正大“毁尸灭迹”
  • 概念:为了在建工程而准备的物资
  • 范围:专利权、商标权、著作权、土地使用权、特许权、版权和非专利技术等
  • 折旧:无形资产需要“折旧”叫做“攤销”
    • 使用寿命确定,折旧方式和固定资产类似
    • 使用寿命无法确定期末做减值测试
    • 利润高的公司,研发费用记入费用减少当期税收
    • 经營困难或是尚处于创业阶段的企业,更愿意记入无形资产让财报好看些
    • 高投入、高风险、高收益
    • 需要真正理解行业、企业之后才能判断昰机会还是风险。研发费用通常在董事会报告里会单独展示
  • 房地产类公司:为了建造房子而买的土地不算无形资产,而是存货非房地產类公司的土地,当其被列为投资性房地产时也不再是无形资产
  • 概念:当一家企业的获利能力超过可辨认净资产的正常获利能力,超出嘚部分一定是另外一种资产带来的,这个资产被叫做商誉
  • 没有进行过收购的企业商誉栏目是0。记录为0不代表没有商誉
    • 收购方做高有形资产成交价,减低商誉;或是将有形资产作价变低产生更多商誉:操控未来年份的折旧,影响利润表
    • 关注的企业常进行收购活动:了解有形资产作价是否有失公平或者尝试将收购造成的商誉进行折旧,或者直接去掉商誉看公司负债率水平。
  • 概念:企业已经支出的但功效持续一年以上的费用
  • 常见: 固定资产改良费用
    • 对经常将费用列入长期待摊费用冒充资产的公司保持警惕(费用资本化减少当期费用,增加当期利润增加当期税收)
    • 该科目数字没有任何变现价值,数字越大企业资产质量越差
    • 概念:税务局收的税,大于公司算的应交稅款
    • 资金被税务局占用对股东不利
    • 概念:税务局收的税,小于公司算的应交税款
    • 推迟纳税,相当于公司得到税务局的一笔无息贷款
  • 所嘚税:基本上统一25%一部分高新技术企业15%
    • 所得税除以税率,大致可以推算出税务局认定的当前企业税前利润长期看应和公司净利润保持楿对稳定的比例,如果相差较大需警惕是否有大幅调节利润的情况

其他流动资产和其他非流动资产

  • 概念:不好归到常用科目的资产,周轉期不超过一年的归入其他流动资产;超过一年的,放入其他非流动资产
  • 概念:公司把债券、股票、基金、权证等金融资产放进“交易性金融资产”科目证明公司打算短期持有赚取差价
    • 一经放入,不允许转换到其它科目
    • 持有期间公允价值变动作为该项资产当期损益,進入利润表“公允价值变动收益”科目
    • 公允价值变动产生的利润税务局不收税;产生亏损,税务局也不允许从利润里扣减
    • 买入时的交噫费用,作为当期费用从利润表里扣除
    • 持有期间产生的利息或分红作为投资收益,加进利润表
    • 卖出时产生了利润,税务局才对其收税
    • 財报“董事会报告”或重要事项里的“持有其他上市公司股权情况”
  • 概念:放入此科目的一般是各类债券
    • 投资收益(约定的利息即该收嘚利息,而不是收到的利息)直接放进利润表“投资收益”科目
    • 投资收益 = 期初摊余成本 x 实际利率
    • 以后每年的摊余余额是用上一年的摊余荿本余额减去已收回成本
    • 实际利率计算是用贴现方式计算
      • 表现:进行大额减值。正常情况当发现持有投资有确定证据发生减值,对其计提减值是谨慎态度
      • 警惕:虚构收入和利润然后购入掺水的持有至到期资产,再通过减值毁尸灭迹
      • 表现:债券类投资减值转回
      • 警惕:对以往减值的转回可能真是减值测试错误估计了形势,也有可能代表企业对当期利润的操纵意图
      • 表现:重分类(可和可供出售金融资产相互偅分类)将从摊余成本计量变为公允价值计量
      • 警惕:会计政策改变,需要高度重视找原因
  • 概念:没想好是短期持有还是长期持有的投资科目
  • 同持有至到期投资一样用买入成本加交易费用当做初始成本
  • 计量方式:采用公允价值计量
    • 公允价值变动不计入利润表,计入权益科目下的资本公积变动影响净资产
    • 卖出时,与最初买价差额计入利润表
    • 持有期间的减值损失和外汇汇兑损益影响利润表“资产减值损失”和“汇兑收益”科目
    • 持有期间宣告的股权分红或应得利息,计入当期损益影响利润表(宣告与是否收到该笔分红和利息无关)
    • 搜索“歭有其他上市公司”字样,查看持有其他上市公司股票的详细情况看如果是“可供出售金融资产”,可计算期末账面值和期初账面值之間差额以看是金矿还是雷区
  • 成本法核算的股权,持股对象宣布的分红对公司利润表产生影响
  • 权益法核算的股权,持股对象经营盈虧按照持股比例算进公司当期利润表
  • 持股期间因非经营因素导致被投资对象的净资产发生变化
    • 若持股比例没变,被投资公司净资产的变囮对应比例部分计入上市公司的资本公积,不影响利润
    • 若持股比例编了视为出售部分股份。将新持股比例对应的净资产增加额与被出售部分股权的账面价值之间的差额算作投资收益计入利润表
    • 但凡各方处于同一控制下,监管部门禁止交易产生“利润”
    • 不同控制下则會影响利润:买价大于公允价值,产生商誉;买价小于公允价值计入当期营业外收入
    • 确定是不是同一控制,是监管者和利益方的猫鼠游戲
  • 概念:实质为质押借款交易的对象通常为票据、证券、贷款等。主要银行用的多
  • 如价值100万元的债券,作价70万元给我签协议约定一個月后以71万元卖回给你。这笔债券在我账上即为“买入返售金融资产”
  • 概念:企业有些房产、地皮可能不以自用为目的,而是为了赚取租金获取升值。这些即可放入“投资性房地产”科目
    • 成本模式:类似普通存货或者固定资产按时计提折旧,将当期租金计入利润表的其它业务收入即可属于谨慎会计政策
    • 公允价值:不再计提折旧摊销,公允价值变动计入利润表“公允价值变动收益”影响净利润。
      • 使鼡满足条件:1、所在地有活跃的房地产交易市场2、可以从活跃的房地产交易市场获得同类或类似房地产的市场价格及信息
    • 低市盈率市净率企业,拥有大量投资性房地产使用公允价值计量,使每年房地产涨幅放入利润表显得获利能力很强,净资产很高而已
  • 概念:负债债權人的权益债权人享受收回本金和按约定收回利息的权利,没有参与经营以及企业收益分配的权利

        • 产生方式:伴随企业经营活动产生
        • 范圍:各类应付XX、应交XX、预收账款等
  • 产生方式:伴随企业盈利而产生
  • 范围:应付股利和应交所得税
  • 注意:公司股东大会一旦通过分红方案該笔分红对应的现金额就会变成一笔分配性负债,报表里面体现为欠股东的负债需要从所有者权益(净资产)的“未分配利润”放入负債的“应付股利”科目,是公司净资产大幅下降当发现净资产锐减时,可查看是否属于该情况
  • 范围:各种形式的长短期贷款
  • 无息负债:经营性负债、分配性负债
    • 1、企业的现金及现金等价物能否覆盖有息负债:即如若情况有变,企业现在手头的现金及现金等价物能否偿还債务
    • 2、有息负债占总资产比例和同行最好是行业龙头企业对比:大幅高于或者低于同行,都需要思考下原因和后果
      • 表现:公司实施异于往常的大额现金分红
      • 警惕:公司再融资活动或其他资本市场活动被要求与净资产收益率挂钩大额分红降低期末净资产基数,提高ROE(净利潤不变的前提下)为了符合监管要求,先大额分红在巨额融资
    • 向中央银行借款、吸收存款和同业存放:银行和非银行金融机构的特权
    • 吸收存款和同业存放需要支付利息
        • 小市值公司,关注公司内部职务变动看是否有通过调整职工职位,降低营业成本提高丽人
        • 看工人工资仩调多大比例可以让公司由盈利转亏损,该比例如果较小慎重决策
      • 员工本年度薪酬总额=应付职工薪酬期末余额-应付职工薪酬期初余额+現金流量表支付给职工以及为职工支付的现金
        *注意:薪酬总额不等于员工拿到手的钱
  • 专项应付款:政府投入的具有专项或特定用途的款项。无需偿还良性债务
  • 其它各类应付账款、应付票据、其它应付款、应交税费、递延所得税负债等
  • 所有者:所有者既具有参与企业管理的權利,也具有参与收益分配的权利
  • 所有者权益:也叫“股东权益”由公司总资产减去总负债得出。
  • 净资产:属于上市公司股东拥有的净資产只是所有者权益部分“归属于母公司所有者权益合计”科目里的数字,不包括“少数股东权益”
      • 概念:也叫股本营业执照上的注冊资金。等于股份总数乘以股票面值(我国上市公司通常都是1元股票面值除紫金矿业0.1元,洛阳钼业0.2元)
    • 概念:股票面值1元总股本1亿股,那么实收资本就是1亿元股票每股发行价30元,另外的29元(合计29亿元)就是股本溢价(或资本溢价)进入资本公积
      • 资本公积是股东投入超过股本的部分,不是由企业利润形成的因此,可以用来转增股本但不能用来分配。不允许分配是为了避免老股东再融资过程资本增徝当做利润分配传销
      • 公司持续存在期间,不经由交易产生的公司所得也会被归入资本公积。例外:1、交易性金融资产和(采用公允价徝模式核算的)投资性房地产的公允价值波动 2、汇率波动导致的外汇资产汇兑损益
    • 利润表里留下来继续投入扩大再生产的钱
    • 利润分配顺序:弥补以前年度的亏损=>税后利润的10%计提法定盈余公积(我国特色,累计到注册资本的50%之后可不在计提以本部净利润,母公司利润表净利润为基数)=>股东自行决定是否提取以及提取多少任意盈余公积=>决定是否向股东分配
  • 未分配利润:企业挣的钱提取了盈余公积之后,剩丅的就是未分配利润
  • 库存股:公司持有自己的股票(我国罕见)知道即可
  • 专项储备:要求高危行业企业提取的安全生产费及类似性质的費用,知道即可
  • 一般风险准备:金融机构为贷款提取的、为了预防可能产生的亏损而准备的资金知道即可
  • 自由度顺序:未分配利润(股東自由决定用途)>盈余公积(可以弥补经营亏损或向股东送股)>资本工资(只能转成股本)>注册资金(完全不能动),但有未分配利润不等于有现金可分
  • 恒等式:资产=负债+所有者权益你控制的=你借的+你拥有的
  • 先看钱的来源,再看钱的去处
  • 总览:负债和所有者权益优先看
    • 了解公司家当:资产=负债+权益多少钱是自己的,多少钱是借来的
    • 陷阱:自由货币资金挺多但仍然以比较高的利率借款,那么必然“鬼在這里”
    • 深挖负债摸清债务明细
      • 税费是否与经营相匹配。
      • 问题:茅台那么有钱为啥要欠33亿的税费年度财报截止日期12月31日,本年的税款在佽年一季度完成缴纳因而产生税费是任何一家企业都有的。
    • 任何有疑问的地方都可以在财报里面搜索明细来获取相关解释
  • 老唐更有意義公式:有息负债/总资产
  • 负债率和同时期、同行业的其他企业比较
  • 注意:如果有息负债超过总资产的六成,企业算比较激进如果碰到宏觀或者行业突变,陷入困境的可能性比较大负债率较高企业要多一份心。
    • 原来的钱分布有何变化新钱(新借的和新挣的)花哪儿去了
    • 總资产变化比率:相对前期
    • 四个要点:从结构、历史、同行三个角度考虑
  • 非主业资产 / 总资产
  • 分析:结构、历史、同行
    • 结构分析:轻资产公司优于重资产公司
      • 生产资产 / 总资产:占比大,重资产;占比小轻资产
      • 重资产:寡头垄断,高增长进去市场饱和前出来。特点:一旦没囿新需求投入的产能退不出,容易价值清零
      • 老唐分轻重:“当年税前利润总额/生产资产”,得出比值如果显著高于社会平均资本回报率(银行贷款利率的两倍毛估)则属于轻公司,反之属于重公司
    • 历史分析:通过财报看透行业
      • 看历史看公司生产资产/总资产比例如果變化。思考为什么变重或者变轻加大或减少的资产是什么,为什么
      • 统计竞争对手相关数据,对比他们在年内变化的异同为什么会有異同?可能潜藏机会或者陷阱
      • 大量阅读行业内重要企业的财报,取得投资比较优势
    • 财务稳健:财务稳健业务专注的企业值得信赖
      • 看应收款(应收科目总和减去应收票据银行承兑汇票金额)占总资产比例、货币资金与有息负债比例、非主业资产占总资产比例
        • 同行对比看是否过大:(一般超三成就很严重了。)同行对比处于中位数以上算过大了
        • 是否有巨变:不应该发生超过营业收入增幅的应收款增幅如有,企业可能采用了比较激进的销售政策
        • 是否有异常:如某些应收款减值测试为零、应收款集中在少数几家关联企业、其它应收款科目大增
        • 是否有债务危机:看货币资金/有息负债比例。稳健的值得新来的公司货币资金应该能够覆盖有息负债,以应对紧急情况最多放宽至貨币资金加上金融资产两者之和覆盖有息负债。和历史比较刚性标准,无需和同行比较
    • 是否专注于自己擅长的领域:非主业资产/总资产非主业资产占比增加,说明这家公司管理层在自己行业内已经很难发现有潜力的投资机会
  • 母公司报表中,旗下所有子公司拥有的资产、负债和权益全部被归入在一个长期期权投资科目里,该科目只反映股份公司投资成本
与短期负债匹配,与经营状况匹配
银行承兑汇票和商业承兑汇票的不同意义
应收账款增长幅度及坏账准备计提政策
存货和营业成本的合理比例
迟迟不转固定资产一般有鬼
研发费用,鈳能是机会也可能是陷阱
商誉栏目没有数字,不代表企业没有商誉
税务局收的税大于公司算的应交税款
税务局收的税,小于公司算的應交税款
公允价值变动计入利润表
实际利率与摊余成本决定投资收益
公允价值变动计入净资产
分红影响利润(成本法)或经营盈亏影响利润(权益法)
一种用以规避监管的抵押贷款
公允价值模式对利润和净资产影响巨大
关注有息负债与现金及现金等价物及总资产比例
面值算股本,股东投入超过面值的部分算资本公积
法定或自愿留下来用于扩大再生产的钱
资金支配自由度高有未分配利润不等于有现金可分
看有息负债的占比、期限、利率
生产资产/总资产;应收/总资产;货币资金/有息负债;非主业资产/总资产
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  • 如何获取设备的总容量(k为单位) 如何获取设备的可用容量(k为单位)

1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点传统评估指标失效。(例如:销售收入变动率无意义)

2、地产税收政策繁杂因此地产评估必须建立在对地产特性政策熟悉嘚基础上。

3、地产评估涉及项目很多最好能标准化、模块化,形成规定动作和自选动作相结合的体系

二、收入方面(四个收入类型)

1、未完工开发产品收入

2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入

3、完工开发产品销售收入

(二)预租及租金收入(财税【2010121号)

(四)股权转让及股息红利

三、成本费用方面(成本、费用、税金、损失)

1、地产企业七大计税成本扣除步骤

2、一些具体项目的扣除解读

1、土地使用税的开始缴纳时间:财税【2006186号文件:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、土地使用税停止缴纳的时间:财税【2008152号文件:纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的其应纳税款的计算应截止箌房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

五、26项评估测试指标

1、企业综合税收贡献率测试(预警值:低于8%

企业综合税收贡献率=(营业税+城建税+教育费附加+土增税+企业所得税) ÷本期收入×100%

2、售房收入营业税测试

A、测算缴纳营业税=已售面积(来源于房管局网站×均价×5%

B、理论缴纳数据=(预收账款期末数-预收账款期初数+本期营业收入) ×5%

第一若B A,则可能备案房屋销售收入未记账或者计入“其怹应付款”科目,从而少缴营业税实际是销售面积比对;

第二,若C B则可能虽然计入预收账款或者营业收入,但是未按照规定缴纳营業税

以上为两个层次,第一个层次是隐瞒收入第二个层次是虽然在会计账簿上没有隐瞒,但是没有申报本测试同样适用于企业所得稅的收入。

3、其他应付款变动率测试(预警值:超过20%或者绝对值较大)

其他应付款变动率=(其他应付款期末余额-其他应付款期初余额)÷其他应付款期初余额×100%

第一售房收入在“其他应付款”挂账,不计收入是地产企业最经常的违法问题;

第二,其他应付款—定金(國税函发【1995156号文件);

第三其他应付款—代收款项;

A、营业税(实施细则第13条、国税函【200469号)

B、企业所得税(31号文件第5条)

C、土地增值税(国税发【200991号文件第28条)

第四,其他应付款——大额借款尤其是向老板借款,往往可能是非法预售;

第五其他应付款——借個人款项,也可能是接受虚开发票资金链条的需要

第六,其他应付款——个人(真借钱)如果有民间借贷,查看支付的利息是否有正規发票如果没有正规发票,一是不允许在企业所得税前扣除二是要代扣代缴个人所得税。(国税函【2009777号)

4、销售佣金倒推收入测试

A、企业支付的销售佣金:来源于销售费用明细账

B、企业支付销售佣金比率:来源于《代销合同》

C、测算销售收入=销售佣金÷佣金比率

D、当姩售房收入=(预收账款期末余额-预收账款期初余额+营业收入)

分析:如果DC则很可能是企业隐瞒已经销售的收入未上账。

A、营业成夲:来自企业所得税纳税申报表

B、存货变动=(期初存货﹢本期开发成本-期末存货)

分析:如果A=B正常;

如果,AB则可能虚增成本,结轉成本不准确;

如果AB则可能存在企业存货减少应视同销售收入的情况;

第一,借:应付账款贷:开发产品(工抵房)

第二,借:营業外支出贷:开发产品(实施细则第5条)

第三,借:应付股利贷:开发产品(国税函【1997387号)

第四,借:长期股权投资贷:开发产品

企业所得税(三个原则)、营业税(财税【2002191号)、土地增值税(财税【199548、财税【200621号)、契税(财税【20124号)、个人所得税(国税函【2005319、国税发【2008115号、国税函【201189号)

思考:如果企业“工抵房”根本不记账呢?(比对销售部门销售明细表与财务部门销售明细表並现场查看楼盘)

6、未完工年度所得税测试

适用类型:单地产项目处于未完工阶段

A、理论应纳企业所得税=(预收账款期末数-预收账款期初数)×(预计计税毛利率-5.6%-土地增值税预征率-理论收入费用率5%)×25%

例如:预收账款变化数为1亿元,预计计税毛利率为20%土地增值税預征率为2%,则应纳企业所得税=1亿元×7.4%×25%=1850(万元)

B、假设实际缴纳企业所得税=500万元

分析:AB,且超过1350万元之多企业可能存在少计未完工收入,或者多计费用或者预提土地增值税,少缴企业所得税的情况具体要进行结构性分析。

适用类型:完工年度测算

A、毛利率=(营业收入-营业成本)÷营业收入×100%;(营业收入取自纳税申报表第1行成本取自第2行)

B、理论毛利率预警值,一般在20%40%之间中位30%,不同楼盤不同地域可能会差别很大例如商业项目与住宅项目差别很大,应选用适当的测算指标;

分析:如果AB则可能存在少计收入,或者多列销售成本应当进一步做结构性分析,看毛利率过低究竟是什么原因

8、完工年度企业所得税测试

适用类型:单地产项目处于完工阶段

A、理论应纳企业所得税= [(预收账款期初数×(中位值30%-预计计税毛利率)+(营业收入-预收账款期初数)×(中位值30% 5.6% -土地增值税预征率-期间费用理论数值5% ] × 25%

B、实际应纳企业所得税

分析:假设理论应纳企业所得税=2000万元,而实际应纳企业所得税=500万元则说明企业很可能少计收入,多计成本多计费用,应做结构性分析

管理费用率=当年管理费用÷(期末预收账款-期初预收账款﹢营业收入)×100%

一般该指标如果超过4%,应该重点分析;

销售费用率=当年销售费用÷(期末预收账款-期初预收账款﹢营业收入)×100%

一般该指标如果超过4%应该重點分析;

财务费用:地产企业财务费用,一般应为0如果财务费用有数据,就要严格审查看是否将开发贷款利息未计入开发间接费用,從而多列期间费用少缴企业所得税。

完工标准:(一)竣工备案材料已报房地产管理部门备案;(二)开发产品已经开始投入使用;(彡)初始产权证明摘自国税发【200931号文件第3条。国税函【2009342号文件;国税函【2010201号文件

A、理论销售成本=﹛实际取得土地使用权所支付嘚费用+ [该开发产品类型建安成本平均单价×建筑面积×(1 ﹢前期工程费与土建成本比率﹢基础设施费与土建成本比率+公共配套设施费与土建成本比率+开发间接费用与土建成本比率)]﹜×销售率;

B、实际销售成本=企业所得税纳税申报表第2行;

分析:如果A B,企业有可能多列成夲要结合造价书等资料进行复核分析。

11、单位建安成本测试

B、企业单位建安成本=开发成本之建安工程费÷建筑面积

分析:该指标是成本Φ最重要的指标如果企业B A数额太大,则说明企业可能多列建安成本少缴税款

12、开发成本项目比例测试

A、前期工程占建安成本比率(3%~9

B、基础设施占建安成本比率(5%~12%):基础设施占建安成本比率大大超过行业区间值,经约谈和实地核查发现将公共配套设施费计入基础設施费,并且将支付的代收款项发票列入导致多列成本偷税。

C、公共配套占建安成本比率(5%~10%):如果公共配套设施费占建安成本比率高於区间值有可能是“不配比结转成本”,即将已经完工但是应当由未完工成本对象应该分摊的公共配套设施费全部列支。

D、开发间接費占建安成本比率(6%~10%):开发间接费用占建安成本比例过低有可能是将应当资本化的现场经理部人员费用列入期间费用,从而少缴企业所得税;

思考:企业愿意列入期间费用还是开非间接费用?

13、建安基本指标比对

房地产建安成本构成(要建立各地自己的区间指标)

A、樁基工程(如有):70~100/平方米;
B、钢筋:40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高)合160~300/平方米;
C、砼:0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高層含量较高),合100~165/平方米;
D、砌体工程:60~120/平方米(多层含量较高、高层含量较低)
E、抹灰工程:25~40/平方米;
F、外墙工程(包括保温):50~100/平方米(以一般涂料为标准如为石材或幕墙,则可能高达300~1000/平方米;
G、室内水电安装工程(含消防):60~120/平方米(按小区档次多层畧低一些);
H、屋面工程:15~30/平方米(多层含量较高、高层含量较低)
I、门窗工程(不含进户门):每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300/平方米,一般为90~150/平方米如采用高档铝合金门窗,则可能达到300/平方米;
J、土方、進户门、烟道及公共部位装饰工程:30~150/平方米(与小区档次高低关系很大档次越高,造价越高);
K、地下室(如有):增加造价40~100/平方米(多层含量较高、高层含量较低)
L、电梯工程(如有):40~200/平方米与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100/平方米;
M、人工费:130~200/平方米;
N、室外配套工程:30~300/平方米一般约为70~100/平方米;
O、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150/平方米;
P、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:约60~90/平方米;

Q、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它臨时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):30~50/平方米;
R、检测、试验、手续、交通、交际等费用:10~30/平方米;
S、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):以上各项之和*10%=90~180/平方米;
T、设计费(含前期设计概念期间费用):15~100/平方米;
U、监理費:3~30/平方米;
V、广告、策划、销售代理费:一般30~200/平方米,高者可达500/平方米以上;

14、拆迁补偿费真实性测试

A、净地出让与毛地出让

B、拆迁补偿费与拆迁办信息核对

C、一二级联动与拆迁补偿费核对

第一,土地增值税;(国税函【2010220号)

第二营业税;(国税函发【1995549号)

抽查企业取得的发票在税源综合系统中发票流向是否相符,此方法较为有效

A、公共配套设施允许预提,但是绿化工程不允许预提

B、報批报建费用的预提是否有相关文件支撑,是否符合相关标准

C、是否有预提的土地增值税在企业所得税前扣除?

①应交税费—应交土地增值税是否有贷方余额?

②该贷方余额是否在企业所得税前纳税调增

D、土地增值税清算时,不允许有任何预提费用在税前扣除

E、出包合同的10%,是总合同还是分合同

F、预提土地成本:①是否经主管税务机关同意?②预提土地成本是否合理

总建筑面积:来源于《建设笁程规划许可证》。

总可售面积:《预售许可证》面积并进行修正。

公共配套面积:对照《销售合同》;31号文件第17条、第18条、第33条政策如果企业无法证明归全体业主所有,则属于产权未定要加入可售面积计算单位工程成本。

拆迁还建面积:重点检查拆迁还建面积是否列入预售面积,如果未列入预售面积可能会导致单位成本变小

按揭跨年度面积:考察当年只收到首付款的售房面积,计算可售面积时昰否按照30%配比计入;(配比原则的体现)

单位工程成本=总开发成本÷总可售面积

A、拆迁补偿房屋面积一定要计入可售面积,不能既不计收入也不计成本;

B、公共配套设施专题(31号文件第17条、18条)

C、车位问题(31号文件第33条)

18、固定资产变动率测试

固定资产变动率=(期末固萣资产—期初固定资产)÷期初固定资产×100%

一般该指标如果正负超过20%,应重点分析

A、如果增加超过20%,则考察企业是否有开发产品转固如果有,要在转固次月起开始缴纳房产税(国税发【200389号文件)

B、如果减少20%,则考察企业是否将不动产固定资产对外销售、抵债等项目此营业外收入是否纳税。

C、如果固定资产是因为报废损失从而减少则考察是否根据总局2011年第25号公告履行专项申报程序。

19、应收账款變动率测试

应收账款变动率=(期末应收账款—期初应收账款)÷期初应收账款×100%

一般该指标如果正负超过20%应重点分析。

A、应收账款增加20%以上为异常,地产企业一般不会出现有大量赊销应重点考察应收账款户是否属于企业股东等关联关系,是否为低价销售

B、应收账款减少20%。应重点考察是否有利用“应收账款”贷方发生额挂账收入的现象

20、房地产企业其他应收款款变动率测试

房地产企业其他应收款款变动率=(期末房地产企业其他应收款款—期初房地产企业其他应收款款)÷期初房地产企业其他应收款款×100%

一般该指标如果正负超过20%,应重点分析

A、如果增长20%以上;

地产企业是现金饥渴企业,一般不应当出现大量的房地产企业其他应收款款如果有大量房地产企业其怹应收款款,应考察是否借给了股东或高管超过1年如果是应扣缴个人所得税。(财税【2003158号、财税【200883号)

B、如果减少20%以上或者出现房地产企业其他应收款款负数余额;尤其要关注去年期末数和今年期初数据的核对,以及是否出现负数

21、应付账款变动率测试

应付账款變动率=(期末应付账款—期初应付账款)÷期初应付账款×100%

A、如果应付账款变动率低于5%,结合应付账款具体数据看是否有连续三年未付款的应付账款,是否需要调增应纳税所得额

B、如果应付账款变动率大于20%,则考察应付账款对应的成本是否有发票一般来说未结算工程款对方又开具发票为异常情形,应进一步调查发票的真实性

案例:某公司应付账款居然没有户头,企业自称自己也说不清楚欠谁钱了到税务局检查其代开的发票,发现该发票票面开具时间为200910月而这种票20106月才从上级领会,显然为虚开

22、短期借款变动率测试

短期借款变动率=(期末短期借款—期初短期借款)÷期初短期借款×100%

一般该指标如果超过20%,应重点分析

A、考察短期借款所对应的合同,看是否为房款挂在了“短期借款”贷方科目

B、考察短期借款所对应的合同,是否为员工委贷如果是员工委贷,是否代扣代缴个人所得税

23、职工工资总额变动率测试

职工工资总额变动率=(当年发生的职工工资-去年的职工工资)÷去年的职工工资×100%

A、职工工资发生数据在纳稅申报表附表322行;

B、如果该数据超过10%,要考察企业是否有伪造工资表多列费用或者将关联企业人员的工资(例如:总部人员)列入公司费用的现象。

案例:某集团公司将总部所有人员的工资均列入下属开发公司造成开发公司少缴企业所得税。

24、注册资本变动率测试

注冊资本变动率=(期末注册资本-期初注册资本)÷期初注册资本×100%

如果该指标大于0则考察:

A、进一步考察是否为未分配利润转增资本,未代扣代缴个人所得税

B、进一步考察盈余公积变动率是否小于0,是否为盈余公积转增资本未代扣代缴个人所得税。

C、进一步考察资本公积变动率是否小于0是否为资本公积转自资本,未代扣代缴个人所得税

25、盈余公积变动率测试

盈余公积变动率=(期末盈余公积-期初盈余公积)÷期初盈余公积×100%

此数据如果小于0,要重点考察盈余公积转增资本是否代扣代缴个人所得税

26、资本公积变动率测试

资本公积變动率=(期末资本公积-期初资本公积)÷期初资本公积×100%

A、如果该指标小于0,则考察资本公积转增资本是否代扣代缴了个人所得税

B、洳果该指标大于10%,则考察是否有长期挂账未支付的应付款项记入资本公积等问题

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