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买房要重视城市规划 会投资才能利益最大化
来源：房天下 &&发布时间：
买房时城市规划是需要核心关注的一点，因为决定住宅价值的首要因素是位置，其次包括周边环境、交通配置、住宅质量等，而位置与城市规划息息相关。一般来说，位置好的楼盘往往是供不应求且价格高昂。所以，不少购房者只好将目光转向那些“潜力盘”。 为什么说城市规划对买房指导意义重大？ 由于城市规划是一个城市长时间内的发展蓝图，因此具有一定的前瞻性和指导性。随着规划的落定并实施，区域内包括基础设施、商业配套、交通、教育等都会得到改善，从而彻底改善了区域内的地段价值，这也会促使房价大幅上涨。
而作为购房者的一员，如果能对于城市规划做预先了解，就能在房价较低的情况下购买，未来必然会享受到项目增值所带来的愉悦。 如何了解到未来的城市规划呢？ 传统纸媒和电视广播、网络媒体都会有相关的信息放出。 以下两点需要注意： 1、不能过于依赖规划 规划不是全能的，同时规划也存在调整的可能，所以购房者不能过于依赖规划，并将其作为置业或者投资的少有判断指标。 2、介入的时机很重要 对于个人投资者而言，介入的时机也很重要，如果太早，会面临巨大的时间成本。太晚介入，则失去收益较的机会。
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澳洲房产投资合理退税指南
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3秒自动关闭窗口怎样装修最省钱是很多业主在准备装修阶段考虑得最多的问题，网上经常会有很多的装修省钱攻略方面的文章，但是大多都是不详细的，本文中小优就搜集了详细的装修省钱攻略，告诉您怎样装修最省钱。1.展示柜不作壁板
木板要省钱也可以从壁板动脑筋。柜子钉壁板除了有防潮的功能外，还有受重的考量。若壁面没有渗水的问题，没有放置重物，可以不要钉柜子的壁板。
像主卧这面展示柜，主要是要让屋主放置个人收藏品及化妆品，所以设计师并没有钉上壁板，这样既省钱又有美感。2.厨房设备用国货
厨房要省钱一定得要从厨具及磁砖下手，考量到预算，设计师全部采用国产用品。本来台面是用珍珠板，但因为屋主想要人造石的台面，预算又不足，设计师就很大方地送了人造台面。3.三面铝窗造型最省钱
阳台女儿墙上，本来就有架铝窗，但因为太过陈旧，设计师将原有的铝窗拆除，再换上新的铝窗。铝窗最省钱的作法，就是用三面铝窗，搭配5mm厚的强化玻璃，若是用格子的造型铝窗，价格得多1倍。4.格子玻璃取代格子落地门
通往后阳台的落地门，屋主本来希望能作格子状的落地铝门较有变化，但预算实在不足，设计师便用格子玻璃来代替，一样有格子落地门的效果，价格却省了1半以上。5.隔墙作更衣室
更衣室比作衣橱便宜，设计师便从儿童房偷出将近1坪(1坪等于3.3平方米)的空间，用木作夹板隔出更衣室，为了美感，设计师还特别在壁板挖了洞作造型。6.地板垫高作床架
由于屋主有2个女儿，卧房最少也要1张双人床或2张单人床。设计师考量既然要作木地板，不如把地板架高，在地板上摆2张单人床垫，就可以省下2张单人床架的费用。架高地板虽然得再加钱，但比起2张床架的钱还是便宜的。7.柜子用木作搭配系统家具门片
装修要省钱，一定得要从木作动脑筋。一般木作柜子的计价方式，除了木工施作柜体及五金配件的价格外，还包括了门片油漆的费用。为了省钱，设计师便用请木工钉作作柜子的桶身，再用系统柜的门片，这样不但省了门片油漆的费用，再加上系统柜的价格本来就比木作柜子便宜，就可以省下不少钱。8.玄关隔屏用鞋柜取代
为了不让来客一眼就看到客厅，屋主一直希望入门处能作玄关隔屏。考量到实用及预算，设计师建议用鞋柜代替。虽然鞋柜的价格比玄关隔屏来得贵，但却比较实用，最重要也省了玄关隔屏的费用。9.抛光石英砖取代大理石地板
喜欢大理石光滑的质感，屋主一直希望客厅的地板能铺上大理石。但因为大理石不含施工，光材料就很贵，预算不允许。设计师便建议采用60×60的抛光石英砖代替，当然就省也不少钱。?小编私人微信：Franky(Frankyliu_2013)　
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　　澳洲的财政年度是每年的7月1日至第二年的6月30日。个人所得税申报的截止日期一般为10月底，但如果通过注册税务师办理退税的话，截止日期通常能延长到第二年的5月15日。
　　如果您在澳洲拥有投资房产的话，报税时要了解：
　　哪些收入必须申报？
　　哪些费用不能抵税？
　　能抵税的费用中哪些可一次性全额抵扣，哪些要分期抵扣？
　　投资房退税是个大学问，房屋相关的所有费用基本都是可以退税的。房贷支出是指所有跟房屋贷款相关的支出，包括利息，贷款保险（Mortgage Insurance），其他银行费用等。下面我们为您详细列举出了能够合理退税的费用列表，抓紧收藏吧。
　　合理合法避税
　　1、舍得花钱请会计师。如果你有自己的生意，或有房有车有家庭，有多项收入来源和支出，一般来说不要自己报税，应该找个好的会计师。他不但可以帮你做账，还可以代表你的利益来专业答复税务局的问询。
　　2、保留好合理支出的凭证。很多合理支出都可以在退税时用上。因为它们很可能可以合理申报退税。比如说电脑升级，维修，电池，汽车维修，保险，汽油，招待客户，出差费用等；
　　如果有投资房，购置家具，房屋损耗，上网，清洁，电话费用等发票也可以提供。
　　3、如果夫妻收入一高一低或一有一无，高收入的一方可以为低收入一方购买配偶退休金，最高可以获得$540的税务优惠。当然，还有一些其他途径，比如说把本来双方平均拥有的房产改为高收入方占比例高些，或高收入方支付家务工资给低方（要有书面凭证）。
　　4、投资澳大利亚房产，是近几年比较热门的退税方法。尤其是前几年里，可以在折旧、房贷利息、维护等方面扣税。
　　5、如果你有几套房产，尽量在增值最大的物业居住。如需出售，最好至少在一年后，这样可以享受50%的增值折扣。如果你之后想卖掉投资房，那尽量在你的年收入变少的情况下，比如退休，辞职，长病(不希望)时，再出售你的投资房，这样可以少付增值税。如果你有投资房又想拿养老金，记得在你退休的5年前就把资产转移掉，否则依然会计入你退休时的资产。
　　6、注册一个小生意，这个方法也可以帮你退税。一般而言，普通打工者没有多少项目可以退税，但如果参与经营，就有丰富的退税空间了。比如打工之余炒股，年交易40次以上，能赚钱最好，但是如果亏了，可以报损失，作为负数合并在你的年收入里面，这样就可以少交税。
　　7、在澳大利亚，还有一些其他的避税方法。如果你是生意的经营者，可以成立一个家庭基金，把生意带来的盈利分摊给每个家庭成员；
　　1哪些收入必须申报？
　　1 租金收入
　　2 用于冲抵房租的商品或服务
　　比如，你把房子租给朋友，他没付现金，但给房子添置了家具或电器，那么这要折为现金作为收入报税。
　　3 用于冲抵房租或修理费的押金
　　比如，你的租客不付租金，或者破坏了房子不修理，这时你有权扣留押金，那么押金也要算作收入报税。
　　4 租客损坏物业后支付的赔偿金
　　比如，你的租客破坏了房子后支付了修理账单，你将这笔修理费用申报抵税了，那么租客支付的金额要算作收入报税。
　　5 保险赔偿金
　　比如，你的租客不付租金，但你购买的业主保险支付给了你赔偿金，这也要算作收入报税。
　　6 政府为安装太阳能热水系统提供的津贴
　　2哪些费用不能抵税？
　　1 投资房的购买和出售成本
　　在澳洲大多数州，印花税以及买卖房产时的过户律师费和房产中介费不能用来抵税，但可在计算资本增值税时作为物业成本扣除。
　　2 你没有实际承担的费用
　　比如，租客自己支付了水电费，你不能用这来抵税。
　　3 投资房自住期间的费用
　　比如，你有个度假屋，旺季用于出租，淡季时自己和亲朋好友使用，那么自住期间产生的费用不能用于抵税。
　　4 买房前去看房产生的旅行费用
　　5 你为寻找投资房源去参加讲座而产生的旅行及其它费用
　　要注意的是，如果你用比市场低的价格将物业便宜出租给亲朋好友，那么抵扣的费用是有限的。
　　比如，你把投资房借给朋友住了一个月，正常的月租为2000澳元，你只收他200澳元，那么这段期间你最多只能抵扣20澳元的费用。如果你朋友一分钱也没付，你就不能抵扣任何费用。
　　3哪些费用能一次性全额抵税？
　　以下费用是可以在发生费用当年一次性全额抵扣的：
　　1 招租广告费(Advertising for tenants)
　　2 银行费用(Bank charges)
　　3 物业管理费(Body corporate fees and charges)
　　如果出租的是独立房，不需要交物业管理费，但自己要负责维修；如果是公有产权的物业(比如公寓或联体别墅)，那就要委托物业管理公司来维护共同区域，并定期支付物业管理费。这个费用主要包括楼宇保险，楼宇管理费和公共维修基金等。
　　4 清洁费(Cleaning)
　　5 市政费(Council rates)
　　6 电和煤气费(Electricity and gas)
　　7 园艺和除草费(Gardening and lawn mowing)
　　8 室内音频和视频服务费(In-house audio and video service charges)
　　9 保险费(Insurance)
　　包括楼宇保险、财产保险和公共责任险等。
　　10 银行利息(Interest on loans)
　　能抵扣的部分是为贷款支付的利息，本金还款部分不能抵扣。
　　11 地税(Land Tax)
　　12 出租文件费用(Lease document expenses)
　　包括准备材料的费用，出租房屋产生的注册费和印花税。这条主要是针对首都领地(ACT)的，那里买房通常不能完全拥有地权，而是拥有99年的土地租借权，因为很多土地是政府未来可能规划使用的。在首都领地，印花税是可以一次性抵扣的，和其它州不同。
　　13 律师费用(Legal expenses)
　　比如，为驱逐不付租金的租客所产生的律师费。不能抵扣买卖房产时支付的律师费。
　　14 贷款解除费(Mortgage discharge expenses)
　　15 害虫防治费(Pest control)
　　16 出租管理中介费(Property agent fees and commissions)
　　只能抵扣出租中介对出租房的管理、检查和收租等费用，不能抵扣买卖房产时支付的中介费。
　　17 建筑估算师费用(Quantity surveyor’s fees)
　　专业建筑估算师的职责是上门检查物业，记录可折旧的设施和物品，评估建筑成本及所有设备装置的成本，最后出具一份有法律效应的40年折旧退税报告。
　　18 修理和维护费用(Repairs and maintenance)
　　出租期间的维修或常规保养费用可以一次性全额抵扣，比如，更换坏掉的窗户，维修管道和修理电器等。
　　但装修扩建等对房屋增值的花费要分期折旧或在出售时计算为物业成本抵消资本增值税。这里包括用于进行室外美化、房屋隔热和增加房间的花费，也包括购买物业时产生的初期修理费用。
　　比如，你在租客搬来前让工匠刷墙，更换坏掉的灯具，修理卧室门，还进行了白蚁治理，更换被白蚁咬坏的木板。这些费用是用来让房屋达到适合出租的状态，而不是在房屋取得租金收入期间产生的，对房屋产生的是增值作用，不能一次性全额抵扣。
　　19 行政管理费(Secretarial and bookkeeping fees)
　　20 安全巡逻费(Security patrol fees)
　　21 服务费
　　比如热水器的维护费用。
　　22 文具和邮费(Stationery and postage)
　　23 电话费(Telephone calls)
　　24 与税相关的费用(Tax-related expense)
　　25 交通和汽车费用(Travel and car expenses)
　　包括收租、看房和维修房屋时的交通费用。
　　26 水费(Water charges)
　　指的是你为出租房支付的水费，房客自付的水费不能用于抵扣。
　　以上这些可抵消的费用必须是由你本人支付，且用于投资用途的。如果你的房产只是出租了部分房间，或者只在部分时间出租，那么需要按照出租比例来计算抵税费用。
　　4哪些费用能分期抵税？
　　以下这些费用不能一次性全额抵税，要分期抵扣：
　　1 借贷成本(Borrowing expenses)
　　是指为获得贷款而产生的直接费用，包括贷款开办费(Loan establishment fees)、产权调查费(Title search fees)、为通过贷款审批支付的房产评估费(Valuation fees)，房贷保险(Mortgage insurance)，等等。
　　如果总的借贷成本超过100澳元，则最多分五年抵扣；如果不到的话，可一次性全额抵税。
　　2 附加资产/设施设备的折旧(Amounts for decline in value of depreciating assets)
　　投资房内的电器、家具、地毯、窗帘等附加资产都可分期折旧。如果是公寓的话，在申报折旧时不仅限于自己的私人空间，公共区域内的配套设施和建筑成本(如公用电梯、泳池、健身器材、门厅地毯等)也可纳入计算一并分期折旧。
　　3 原始资产/建筑结构的折旧(Capital works deductions)
　　投资房的原始资产建设费用也可分期折旧，包括地基、主体结构、门窗、瓷砖等。日起建造的投资住宅物业都可申报建筑结构折旧，如果建于日前，建筑成本每年的折旧率为4%，之后建造的物业年折旧率皆为2.5%，折旧期为40年。
　　总的说来，如果出租收入高于费用，也就是说投资房在赚钱，那就要缴纳额外的所得税。
　　反之，如果出租收入低于费用，也就是说投资房帐面上在亏损，那就可以利用负扣税政策来得到退税。
　　如果当年没有足够的收入冲抵亏损，可转至下一年的财政年度抵扣。
　　要注意的是，投资房的退税不一定要等到财政年度结束，将全年已经多交的税一次性地退回来，也可以在一年中的任何时候通过税务师向税务局递交申请表格，估算出房产投资的大致亏损额，预先得到退税，从而改善现金流。
　　（文章部分内容来源于网络，由澳洲太平洋采编整理，版权归原作者所有）
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