澳洲买房子贷款的十大禁忌是什么？_贷款利率_土巴兔问吧
澳洲买房子贷款的十大禁忌是什么？
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澳洲买房子贷款的十大禁忌是什么？
提问者：胡茗雪|
时间： 17:25:10
已有3条答案
回答数：49284|被采纳数：225
苏州金翅鸟装饰工程有限公司
所有回答：&49284
第一.不要选错房贷。现在有多种类型的房贷可供选择，比较后制定一个方案用以应付最坏的情况。一定要了解房贷的原始利率（initialinterest &&
rates）、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚。 &&第二.不要将批准前（pre-approval）与预获资格（pre-qualified）两个概念混为一谈。在地产界二者一直存在很大争议。 &&第三.不要申请太多信用卡帐户。信用卡过多就等于说信用记录很差，即便你总是按时还债也不行。因此办理过多信用卡就等于拒绝贷款。 &&第四.申请贷款时不要谎报信息。房贷申请时过于夸大工资数额，被发现后，贷款机构虽不会因此起诉你，但会收回贷款。 &&在房贷申请表上的各项未填好前，不要签名，因为贷款机构总是言过其实，以致客户签好字后发现根本无法负担按揭数额。
回答数：6283|被采纳数：3
ChineseBab
所有回答：&6283
<p class="ask_one_p edit_.未进行调查
　　很多买家由于工作或家庭事务太多，根本挤不出时间好好地货比三家，因此，他们常常在未进行足够调查的情况下做出购房决定。
　　要 &&想买到物有所值、称心如意的房产，您至少得在目标区域看50-100处房产，除了做笔记外，还得时时追踪当地的拍卖和销售数据。您得有一份&房产摘要&, &&并对城区、房产类型、特征和价格范围进行优先等级的排序。这将让您在面对一大堆待售房产时，以最快的速度筛选出与您的需求最匹配的房产，同时也可让您节省 &&下不必要的看房时间。
　　2.旧宅脱手前便购入新居
　　很多置业者都会在把旧宅卖掉之前就购买新居。在理想状态下，这样的购房策略当然是非常不错的。但是在现实生活中，42天的标准结算期根本不足以对房市进行充分的调查。
　　如果您得靠卖房所得来支付新家的房款，那您可能会被迫接受较低的报价。把旧宅脱手后再购入新居的好处包括：您拥有足够的购房资金；您可从从容容地讨价还价；一旦买到了心仪房产便可立马搬进去住。
　　3.太过感性了
　　在 &&进行了6个月的调查后，您终于参与了梦想居所的竞拍，但是现场的竞拍活动很活跃；在舌灿莲花的房产中介的游说下，您想要立即买下他/她所推荐的房产；您的 &&伴侣很喜欢这幢房子，您觉得自己不得不买下它（因为您认为没有其他的选择了）……于是，在这种种情势的压迫下，您支付了过高的价钱。避免感性的冲动置业。 &&与一位可信赖的顾问或朋友谈谈您的购房计划，在参与房产拍卖前设定您的出价上限。
　　4.糟糕的还价估价能力
　　有些买家会因为太过吝啬、不愿为心仪房产支付合理的价钱而错失良机；但还有些买家则是因为太过急切，或不顾一切与人抬价，最终为一处房产支付了过多的价钱。
　　您得明白，售房中介是为卖家服务，是为卖家争取到最高的售价，他们可不是为作为买家的您而服务。因此，要想达成一宗好买卖，您就得对当地的房价和房产类型有充分的了解。
　　近期和过去的销售数据是您评估目标房产价值的良好标准。专业的买家中介也能给您提供&独立的&建议，并为您争取到最优的购买价格。
　　5.不考虑未来需求就购房
　　不 &&要在沮丧的情绪中购买房产，比如，由于您已经厌倦了找房子，于是就决定随便买下一处房产。您须考虑自己当前的生活状态以及未来的需求。比如，您是否需要为 &&孩子准备额外的房间？是否要个院子？是否要给孩子留出一个带有大型娱乐室的玩耍空间？未来是否打算大房换小房？未来是否需要避免陡直的楼梯？
　　不要只考虑未来1年的需求，而应往前看10年！印花税和搬家费可不便宜，因此普通人通常不会经常性地搬家。
　　6.未进行尽职调查
　　有 &&些买家根本不了解买房过程，因此处于劣势地位。如果您在毫无头绪的情况下进入房市，那么您遭遇的挫败肯定会比别人更多。精明的买家会合理地安排看房时间； &&对于当地的房产售价数据了如指掌；预先核准资产；现金准备妥当，随时可以交付押金；律师可随叫随到，审查购房合同；害虫和建筑（或楼层）检查已经完成。如 &&果上述事项您都已经准备妥当，那您在报价时就会底气十足。
　　7.拖延和害怕搬家
　　面对现实：搬家本来就是件麻烦事。我们得安排一大堆的事情：选择售房中介、调查、看房、讨价还价、查看抵押贷款、处理法律事宜、断开和重连水电气服务、打包和拆箱……对于搬家的恐惧心理是人们无法实现目标的主要障碍。第一步往往是最难的。
回答数：4315|被采纳数：1
萌哒哒的小能手
所有回答：&4315
在澳洲买房子：
　　其实澳洲政府是非常欢迎海外投资的，因为澳洲是一个地广人稀的国家，来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。这一点，从澳洲投资审批委员会的相关政策就能看出来。
　　澳洲买房需要找个好的代理公司，澳洲房产开发商是不自己买房的，同时需要有专业的律师等等，澳大利亚是同意外国去买房的，所以只要你有钱就可以了，特别是在找代理商上面要注意。
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中国装修网澳洲买房贷款八件事绝对不能做
不管是在国内买房，还是投资澳洲房产，多数买房者一旦被批准买房抵押贷款，顿时觉得可以松一口气了，开始大包小包的准备搬家，其实不然。
首付和买卖手续费中最困难的一步是建立和积累良好信用度，这一切都取决于买房者本人，并与之息息相关。重要的是，银行(也就是出贷方)会再次核对客户有关信用的所有信息，包括之前的结算日期并确保没有任何的改变。
最关键的是&&&什么都没有改变&。申请贷款者必须确保所有的有关于信用度的资料和档案不能变更，直到抵押贷款的文件彻底批准并完全签署。
买房者应避免以下行为，才能确保顺利获批抵押贷款：
1.不要申请新的信贷:搬入新居自然要置办一些家具，但是如果在购买当中如申请和使用新的信用贷款，会降低信用评分，申请者的信用会失去几个点。
如果申请者新申请的信贷被获批准,银行可能会担心申请者会花新的信用额度,违约贷款。
2. 不要关闭任何信用账户:很多人可能会认为，关闭一个账户是一种整理自己经济秩序的好方法，通过关闭信用账户或者转移债务。这并不是一个明智的举动,会破坏信用评分。
3. 没有记录的钱，不要随意挪用: 银行需要更多的账单来核对信息。如果有任何不同寻常的存款都需要提供完整的文档资料证明钱的来源。
4. 不要增加债务: 除了信用评分,贷款批准债务收入比是非常重要的。如果承担更多的债务可能会被质疑申请者的偿还能力。
5. 不要超过付款日期或逾期付款:最重要的元素之一,信用评分是准时还款的历史,和全额的支付。
6. 在此期间不要买车: 买房之前一定要抑制购买新车的欲望。即使可以负担得起一辆新车,耗尽了所有的储蓄，添加一个新车的贷款抵押会把购房贷款应用程序彻底破坏。所以在买房期间不建议添置新车
7. 不换工作: 虽然工作变化可能意味着加薪或更理想的事业,但是这也可能耽误买房结算。如果更换工作，银行需要核实就业信息和需要薪水单来证明新收入是否可以支付贷款。
8. 不要花费储蓄: 你需要现金来付首付和买卖手续费，银行贷款方会观察和核实申请者的现金储蓄一段时间，确保这笔钱没有被挪用。换句话说，在这个关键时刻，最好什么都不要去做，就是最好的帮助。
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2017澳洲购房贷款利率是多少？
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地区：湖北 |解答问题：31844条
不同贷款额度利率不一样，一般贷款50万澳币以上利率可以做到4.2%左右。目前澳洲的对海外人士的房贷最长时间是30年，浮动利率贷款，它的额度最高可达80%，可由借方选择固定或浮动利率的期限.对冲帐户3：1，后还本金(最长15年)。澳大利亚房产投资的贷款期限最长是30年，固定利率贷款是5，以下是澳洲贷款特点，利率5%左右。
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2016澳洲房屋贷款利率是多少
1.现在澳洲各银行的房屋贷款利率一般在8.07%,但是大多数人都应该可以拿到一个不超过0.75%的折扣,所以银行所能提供的利率一般不低于7.32%,7.37%也是现在银行最常见的利率.可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个6.99%甚至更低的利率,可是您别忽略了,这个利率一般会有标注如“honeymoonrate”或者”introductoryrate”,这个利率的确是很优惠,但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年,一年之后,您的贷款自动会跳到一个高一点的利率,这个新利率往往比truerate,也就是7.32%更高,甚至会跳到8.07%,如果您想转到该金融组织其它利息比较低的金融产品,可以,不过您需要付钱,如果您想转到其它金融组织,也可以,不过您要付出一个相当高的罚金.如果您不管它,房屋贷款可往往是30~40年限的,不知不觉中,您可就多花了好多冤枉钱.2.您在签订合同之前,最好能够好好审阅下合同条款,并且好好给自己算个帐.还有个小细节您应该注意到,就是很多金融产品是收年费
的,这个金额一般在$300左右,甚至会更高,您在计算贷款利率的时候,不应该忽略这一点,比如您有一笔$300,000贷款,贷款利率为7.37%,而
您的贷款机构收您$300的年费,那么您实际上的利率为7.37%+(300/300,000)*100%=7.47%。以上利率来源于网络，仅供参考，具体价格以购买时为准
谁知道澳洲买房贷款额度是多少？
澳洲买房的大致流程如下：1、签约：购买澳洲房产的业主在交换合同是需要支付大约10%的首期，这笔费用相当于国内的首付，并非交给澳洲房产开发商，而是存入个人帐户由银行开具保函，并享受利息。首付款在业主收房前开发商无法动用，所以澳洲不存在开发商卷款欺诈现象。2、交房：开发商按合同约定的时间交房，业主可委托代理公司收房、验房。交房时付清全部首付款，并在交房前三个月开始办理贷款业务，现房后开始还款，因此以租养息减低还款压力。3、贷款：与当地居民一样可享受房屋贷款的权力，海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额。还可进行转贷、增贷，把房产增值部分直接套现。4、还贷：可选择浮动利率和固定利率两种方式，澳洲的银行还可选择只还息不还本，对冲账户等多项功能，灵活便利。
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　　相信对于很多人来说，在澳大利亚买房已经不是一个陌生的概念，不过，澳大利亚对于我们中国人来说，依旧是一个熟悉而又仍然陌生的国度。所以想在澳大利亚置业，大家还是会有担心和疑虑。其中不论是由于资金问题，或是出于投资的考虑，大部分人都会选择贷款。所以贷款问题就成为这些所有疑虑的重中之重。　　澳洲买房如何付款?如何贷款?贷款有哪些条件?贷款的流程如何?如何还款?还款要注意哪些问题?什么是对冲账户?对冲账户真有那么神奇?这些都是我们今天要在这里探讨的问题。　　澳洲房产投资如何贷款?　　首先申请澳洲买房贷款人应具备的条件：　　1、年满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明;　　2、有稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力;　　3、同意以所购的房产作为抵押物;　　4、已与开发商签订了房地产买卖合同。　　中国人澳洲购房如何获得房屋贷款?　　海外人士在澳大利亚办理房屋贷款的注意事项:　　1、无需本人亲自到澳大利亚来办理贷款。　　2、海外人士所办理的房屋贷款一般会被归类为投资贷款。　　3、贷款额度一般为所购房屋价格的70%左右。　　4、你还需要支付一些琐碎的费用，如物业印花税、房屋交接费、建筑审查费、贷款申请费等。　　海外买家能否在澳洲申请到房屋贷款?　　首先，你必须知道需要提供哪些文件给政府，哪些文件你需要持有，哪些物业你可以购买。 在澳大利亚办理贷款：　　1、 非居民不需要来到澳大利亚办理贷款。　　2、 房屋贷款一般被归类为投资贷款，这是因为买家通常无法长期居住。　　3、 大多数的金融机构最多贷款额度为80%。有些可能就贷到70%。　　4、 你需要准备物业印花税，交接费用，建筑和虫害审查，还有贷方费用，例如申请费用等。　　5、 外国投资者应在签订买卖合同之前查看外国投资审查委员会的法规。　　澳洲买房贷款流程基本知识　　澳洲房产贷款所需资料：　　根据贷款机构不同，金融产品不同，所需材料各有不同，对于海外人士而言，实际上操作手续也很简单，主要提供以下材料：护照驾照、银行卡以及最近6个月的流水账单、信用卡、收入证明。　　澳洲买房如何还贷?　　还款周期：　　澳洲房贷一般分三种还款周期，每一周，二周或四周还一次，主要原因是澳洲的工资是按周发放，所以还款周期相对灵活，由于是按日计息，所以大家不用担心利息的问题。　　还款方式：　　房贷如何偿还?建议以房产购买目的为准，主要分为两种：　　自住：建议本息一起偿还。　　投资：建议先与贷款经纪人沟通，采取前15年只还息，之后再本息一起偿还的方式。　　如果购买的房产是用于投资的，可以将租金收入账户与还款账户绑定，租金收入直接用来偿还贷款利息，实现以租养贷。　　此外，在偿还贷款过程中，可以使用对冲账户来减少还贷压力。　　何为对冲账户?　　对冲帐户与单纯的还款帐户有些相似，它是客户购买澳洲房产时自动开通的，既是储蓄帐户又是还款帐户。鉴于对冲帐户的存款利率与房贷利率完全相同，这样我们要付的房贷利息就相对减少了。　　对冲账户如何运作?　　以一套价值100万，可贷款80%的澳洲房产为例：　　房屋价值100万，可贷得得款项是80万，在购房时会自动开通两个账户，一个是贷款账户，一个是对冲账户。贷款账户计算需要偿还的房贷产生的利息，也就是80万产生的利息;对冲账户相当于给客户开通的储蓄账户，客户可往对冲账户里存款，此“存款利息”与贷款利息是相同的，所以存款利息正好可以与贷款利息相抵消，客户无需再另外偿还房贷利息。比如，客户在对冲账户里存入80万，那么这80万产生的利息则抵消房贷80万的利息;如果对冲账户里存入40万，这40万存款产生的利息则抵消贷款账户里40万的利息，剩余40万的贷款利息需要客户另外偿还。　　此外，对冲账户里面的钱是客户可以随意存取的，没有时间、金额上的限制，对冲账户里面的资金只会影响每个月/周要付的贷款利息。　　另一方面，大家都知道利息收入必须缴纳相应的税款。单纯的还款账户中的利息收入需要申报，并且缴税。而100%对冲账户，是为了冲抵贷款利息而存在的，所以并不构成收入的一部分，因此也不必缴纳税款。　　使用对冲账户的诀窍：　　1.我们可以把工资等收入直接打到到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。　　2.对冲账户里面的资金能随时存取，要用的时候就拿出来，有多余就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和商业贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者做生意。　　再评估：　　在国内进行房产投资，即便房屋有升值，如果不卖掉房产，只相当于“死钱”，而不会变成实际的收益。但是在澳洲，可以随时对所购房产进行再评估，升值部分还可以直接变现。　　还以上面值100万，可贷款80%的澳洲房产为例进行说明：　　澳洲房产每年都会有5%-7%的增幅，假定五年之后，该100万的房产已增值为125万。这时，客户可以寻找房产评估机构对该房产进行评估，经证实确为125万后，客户可以对该房产进行二次贷款，而此时贷款的额度已不是100万，而是125万，能贷到的款项也变成了100万，将这100万中的80万拿出来偿还原来的80万贷款，客户可以净提现20万，这样买该房产的首付基本都已经赚回来了。
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今年全国两会期间，农业供给侧改革成为最热门的话题之一。应当如...　　　　最近澳洲楼市火爆，同胞在澳买房越来越多，经常有客户问我购房和贷款相关的问题。为了方便大家，我整理了一些常见问题和知识与大家分享。希望对想在澳洲买房的新移民、新买家有所帮助。本文是我原创，难免有不足之处，也欢迎指正和探讨。　　首先，澳洲买房及办理贷款基本流程为：办理贷款预批---找房子---签订购房合同---预批转成正式批准---交房。下面我将按照这几方面简单讲一讲。　　办理贷款及资金的准备　　1)
贷款相关　　2)
首付及其他资金的到位　　房屋的选择　　3)
二手房和新房的比较　　4)
不同房屋类型的比较　　5)
区域的选择　　6)
购房基本原则　　购房的相关费用和财务知识　　其他相关政策　　?　　一、贷款相关　　在开始看房前，我们首先要解决资金问题。对大部分人来讲，就是落实贷款的问题。如何能在看房前就知道自己大概能从澳洲的银行贷款多少呢？澳洲的银行一般为客户做一个贷款预批。预批，英文全称为Pre-Approval，或者Approvalin Principle，简称AIP。　　什么是预批：　　预批是澳洲金融机构基于您提供的收入材料，家庭人口结构，和您现有的资产（尤其是负债）情况，所给出的一个最高贷款额度。请注意，它只是一个预授的信贷额度，不代表最终信贷关系的成立，也不一定是您最终的贷款数额。最终贷款数额一般是小于或等于这个额度的。　　预批的有效期为3-6个月，超过60天后如果需要将预批转程正式批准，只需重新补交一下最新的收入材料即可。　　预批申请的途径：　　预批可以找银行做也可以找贷款经纪人 (broker) 做，我们建议找贷款经纪人，也就是broker做。尤其是海外收入的申请人，或者是澳洲本地收入较低的申请人。值得一提的是，澳洲银行近期对于海外收入贷款有收紧的趋势，强烈建议在购房前尽早（如三个月）联系broker做预批。　　贷款预批的好处：　　1：确定购房预算。先做一个贷款预批，知道自己大概能贷到多少钱，再和自有资金一起估算一下，就可以有一个预算，比较有把握地去看房。　　2：增加购房的谈判筹码。预批在手，就相当于现金购房，相对于其他竞价人有更多优势。　　3：节约时间。签好购房合同后一般卖家会给你2周时间去办理贷款。到期办不出来，卖家有权取消合同。如果已经做了预批，最快只需几个工作日就能转成正式批准了，时间上比较充裕。相反，如果等签完购房合同再开始准备贷款，往往时间太紧张，甚至有时候会遇到贷款有问题，会给购房带来很大的压力。尤其值得一提的是，最近楼市好，卖家强势，经常会碰到给少于两周的时间办贷款的，那样的话对没有预批的买家非常不利。　　4：减轻首次购房的心理压力。对第一次在澳洲买房的人来说，在签订购房合同后的这两周内，一般还要忙着安排验房 (inspection)，找律师，大部分还要安排从国内汇款。如果贷款能够早早落定，就会轻松许多。　　哪类人一定要在看房前做一个预批：　　1：收入不够或者收入情况复杂的申请人，如：工作在试用期，自雇生意人士，多份工作人士，现金收入人士等。　　2：海外收入人士。　　3：准备参加房屋拍卖的申请人，一定要在参加拍卖会前做好预批！！因为一旦将房屋拍下来，是必须无条件履行合同的，如果贷款办不下来，将会有很大问题。　　4： 目前持有特殊签证的人士，如：各种类型的临时居住签证 （TR）。不同的银行对何种签证能够办理贷款，都有不同的规定。　　5:
在澳洲信用记录较差的人士，我们可以想办法解决信用记录较差的问题。　　综上所述，在买房前做一个预批，是有百利而无一害，甚至是十分必要的选择。　　何况，预批申请的费用是：免费。在这里补充一句，找贷款经纪人（broker）办理贷款应该是免费的，如果有任何broker向您要求收费，都是不正规的。　　关于澳洲房贷的贷款成数：海外人士最多能贷到房价的80%。海外人士贷款享受的利息和产品与本地居民没有任何区别。有PR及澳洲本地工作的人，最高能贷到房价的95%，一般不建议超过90%。同时，当贷款高于房价的80%时，需要购买贷款保险。　　贷款是不是必须在当地办理：不需要。只要您在澳洲的某家金融机构办理过贷款预批，就可以在全澳买房。办理的时候，贷款人也无须亲自去当地，通过email递交申请材料即可。　　还款方式之不同：　　澳洲银行允许贷款人选择本息一起还，或是只还利息。　　只还利息：　　优点1：减少短期内的还款压力。因为只需要还利息，每月的支出会少一些，更容易获得租金正收益。　　优点2：有利于投资房退税。购买投资房的业主为了获得最多的退税，会申报尽量多的利息，作为投资房的支出。如果选择了只还利息而不还本金，将本金保持在最高水平，利息的支出就能最大化，而获得更多退税。　　缺点：贷款本金从来没减少过，所欠的利息总数一直是最多的状态，不利于提早还清贷款。　　本息一起还：　　优点：尽早的还清本金，付给银行的利息总数变少了，为自己省了钱。　　缺点：每月总还款提高，支出压力大，退税收益少。　　如何在以上这两种还款方式中做选择：主要看你目前的财务需求和这套房子的用途，如果是自住房，当然是越早还清本金越好。如果要用投资房来退税的话，则是还的本金越少越好。现金流方面来说，如果想最大程度得减少现金流压力，获得租金正收益，建议选择只还利息。　　相对于直接去银行，通过贷款经纪人（broker）办理的好处：　　1：可以按照您的情况，为您选择最合适的银行和产品。　　2：broker作为银行的代理商，能为您争取更多优惠条件。　　3：为一些比较难贷款的客户给出解决方案，提高贷款成功率。　　4：相比自己在工作日一家家询问银行，broker的服务较灵活周到，为您节约了时间和精力。　　5：在办贷款前，就能为您意向的房子提供免费的房屋估价 。　　?　　二、首付及其他资金的准备　　除了贷款的准备以外，首付部分的资金也需要准备，一般包括：　　1． 在澳洲本地的银行开设银行账户。一般银行会给您一个日用帐户（没有利息），和一个存款帐户（有利息），这两个账户可以随时互相转帐，非常方便，但一切转帐和支出都只能从日用帐户划出。　　2． 将首付部分资金存入，一般银行要求的最少数额为首付款的25%，除了首付20%以外，另外5%为预估的“印花税+律师费等其它费用”，银行需要看到这笔资金到位才会正式批准贷款。　　注意事项：　　1． 如果首付是从海外汇款过来，为了不影响办理贷款，需要尽早准备汇款，尽量在签完购房合同后的一周内将资金到位。　　2． 这笔款项可以一直存在那个有利息的存款账户，只要在settle前转到日用账户就可以。　　?　　三、二手房和新房的比较（主要指独栋别墅house）　　澳洲房子形态多样，对第一次买房的华人来说，首先要面临的选择是买二手房还是新房。首先，需要强调的是，没有澳洲签证的海外人士只能购买新房，不能够买二手房。而有澳洲永久居民身份及某一些临时居住签证的人则不受这个限制，也可以买二手房。下面我们来谈谈两者孰优孰劣。　　二手房优点：　　1．地理位置普遍比新房好，这主要是因为先到先得。基本上地理位置好的地都开发得差不多了。　　2．二手房的房子是实实在在看得到的，有什么问题也一目了然。如果还不放心，可以找专业的验房师验房，费用在500-1000不等。　　3．质量方面，一般来讲老房子比现在新造的房子用料和做工要好一些。而且有些有历史的建筑，是很有美感的，现在很难复制。　　4．最重要的是，土地一般都偏大，道理和第一点差不多。　　5．现房，随时入住。　　缺点：　　1．相对新房要旧，可能很多东西要修，增加了购房的成本。在入住以后也将有一定的维护成本。　　2．房子的房型和外观无法选择和更改。　　新房优点：　　1．买家选择喜欢的土地和房型，建筑商造好后交房给你，如果对房型有特殊要求，也可以量身定做，个性化满意度高。　　2．全新房屋，也是大部分华人喜欢的一点。　　3．折旧高，退税多。　　4．一般都是土地成片开发的大型新建小区，居住环境较好。　　缺点：　　1：新开发的土地，地理位置一般较远，要不就是土地面积偏小。　　2：因为劳动力和建造成本增高，较过去相比，现在的建筑商用料和工艺质量较差。　　3：一般都不是现房，需要6-12个月后入住。　　4： 从整个买地，挑选建筑商的过程中，业主可能需要投入较多的时间和精力。　　?　　四、不同房屋类型的比较　　澳洲的房子有很多不同的细分类型和称谓：house，townhouse，apartment， unit，villa， terrace，duplex….等等，但主要大类就三种，公寓(apartment/unit)，独门独院的别墅(house)，共用土地但有独立花园的连排别墅 (townhouse)。　　公寓的优点：　　1.生活配套齐全方便，打理较方便。　　2.地理位置好，一般为市中心，交通方便。　　3.有物业管理，服务和安全系数都较好。　　4.容易出租。　　5.享有较高的折旧，有利于投资房退税。　　6.价钱较便宜。　　缺点：　　1.物业管理费较贵，且逐年增加。　　2.没有土地，增值较慢。　　3.面积较house及townhouse要小。　　别墅的优点：　　1. 土地有独立产权，增值速度快，由于对土地有完全的处置权，将来可以根据喜好加盖、重建房屋，甚至将土地分割后多盖一栋。　　2.一般没有物业管理费。　　3. 更好的私密性，更大的花园，真正独门独院的花园洋房。　　缺点：　　1. 花园打理较麻烦。　　2. 没有小区物业，安全系数较差。　　连排或双拼别墅Townhouse：简单来讲，就是介于公寓和别墅之间的产物。也有小小的花园，但和公寓的土地一样，土地也是业主共有的，业主没有处置权，也不能对房子改头换面。一般也有物业费，但比公寓会少一些。价格比house要便宜些。花园和小区由物业管理。增值介于别墅和公寓之间。　　以上是澳洲物业的主要形态，选择的时候需要根据自己的实际情况，选择最适合自己的类型。　　?　　五、区域的选择　　区域的选择：首先要根据个人喜好和生活习惯，选择一个好区。每个人的侧重点不同，但一般好区的定义无外乎：有好学校，交通便利，治安好，无自然灾害。　　1：不管华人和老外，都很看重学区房，“孟母三迁”的道理，放之四海内皆准。因此好的学校周边的房子总是供不应求，不管是买卖还是出租，也都能给出好价钱。至于哪个学校算好学校，一般可以在政府网站上查到详细排名。好的学区房，不管是自住还是出租，都是不错的选择。学区房虽然贵一些，但考虑到每年为家庭省下来的私立学校的学费，和较高的保值，还是性价比非常好的选择。　　2：交通便利。原则上选择尽量靠近city的为好，但是也要结合自己的出行需求和生活区域选择交通比较方便的地方。条件允许的话最好选择有公交线路的，班次不能太少，可以作为出行方式的补充，也更方便出租。　　3：治安和自然灾害（主要是淹水）记录都能从政府网站的上查到，也可以通过看rpdata上面的各区域人口受教育程度和收入水平统计，来预估这个区域的整体水准如何。　　街道的选择：上面谈到大区域 (suburb) 的选择，但是就算是同一个区，每条街道的差别也很大。所以也要确定这条街道是不是好街道。有很多小窍门可以观察该区域的住户及人群层次如何，比如看停在附近的车好不好，以及花园打理得好不好。老外是很注重花园的，一个house如果花园搞得好，会为房子增值不少。而我们华人，为了省时省钱，常常将花园全部用水泥或假草坪简单处理，有的把游泳池也填平。从花园就能分辨住家大概是哪一类人，邻居大概又是什么样。　　?　　华人区和西人区的选择：　　华人区的优缺点：很多买家在看房的时候考虑的另外一个问题是：华人区好还是西人区好。现在我们主要来说说华人区的特点。　　优点：　　1：生活购物便利，尤其是老人家出行便利。很多华人家庭都要考虑父母同住的问题。通常这种情况下就需要考虑不会说英语、不会开车的老人的需求。对于老人来说，住在华人区，生活质量会好很多。　　2：华人区一般交通便利，去哪里都方便。地理位置通常是上风上水，气候温和的地方。　　3：比较保值。由于特定的人群必须住在华人区，且华人有炒房传统，华人区的房子长期处在刚性需求之下。对新移民和留学生来讲，登陆的头一段时间，为了更好的适应起来，基本都在华人区落脚。住了一阵后，有的人搬走，有的人留下。而新移民又不断地涌入，使得华人区发展越来越蓬勃，房价也居高不下。对于老移民来说，也有人纯粹是为了保值而将投资房买在华人区，即使他自己已经对澳洲本地生活很适应了。因此不管悉尼，墨尔本，还是布里斯班布里斯班，华人区的房子总是一房难求。这也进一步增加了它保值的优势，从而又相辅相成的促进价格上涨。　　华人区的优点主要就是我上面说的这几个原因，购物方便，老人方便，小孩子有相同背景的伙伴可以玩，因而不失为一个好选择。目前的华人区也有不断扩张的趋势，如悉尼，就有Hurstville和Ashfield等几个自成规模的华人区，各据一隅。而布里斯班的华人区，则是以Sunnybank为中心，向四周扩散，目前Robertson，EightMile Plains，Sunnybank hill，Runcorn，Gardencity都是较著名的华人聚居区。　　缺点：房子比较老旧，价钱还不低；由于租客都是留学生散租和新移民临时落脚，以及华人更爱买房而不是租房等原因，导致出租回报率不高；由于流动人口多，留学生又是小偷喜欢的目标，一些留学生聚居街道和的小区，失窃率较高；不够西化，大部分原本住在这里的西人，由于地盘慢慢被华人占领，也逐渐搬走了，只留下一些老人，整体环境让人觉得不像在国外。　　西人区的优缺点：　　优点：　　1： 原汁原味的国外生活，为想要融入当地族群的新移民，提供了良好的氛围。　　2：选择较多，丰俭由人，价位可以比较合适。　　3：名校多在西人区。　　缺点：对于华人来说生活便利性稍微差了一点。　　?　　六、一些其他原则　　追求增值的原则：澳洲的房屋和土地是永久产权的，因此，土地买一块少一块，导致土地越来越稀缺。因此对于追求资本增值，并且有一定风险承受力的投资者来说，最好的做法是，在尽可能靠近市中心的地方，买一个house，或者买一块土地。土地越大越好，房子破一点没关系。　　理由：地越大就越容易增值。现在新出来的地块面积越来越小，都是四五百平米左右，而超过800平米的大地，因为市场上供应会越来越少，将来增值潜力较大，有潜力可以改造成两栋房子卖出去，又或者可以屯着，或者分割，等将来出售。　　对于更看重自住的购房者，或者财务风险的承受能力较弱的购房者来说，这个策略就未必合适。大地破房虽然有长线增值可能，但牺牲了当下的生活品质。在改造好卖出去获利前，还要持有较长时间，由于通常也较难出租，因此也带来了较高的财务风险，对现金流紧张的客户不适用。　　是否要游泳池：游泳池由于使用率受气候影响较大，以及维护成本较高，因此基本属于奢侈品。有游泳池的房子，整体会为房子增色不少，售价也会较高。具体选择时需要充分考虑实用性。　　另外有一个小窍门，就是买一条好街上较便宜的房子，而不要买一条差街上较好的房子。差街上的明显比周边好上一大截的房子，在将来银行作房屋估价的时候，价格可不会相应的好上一大截哟。　　是否要做房屋检查：house如果年份久的话最好做个房屋检查，看看有没有大的问题，昆州的话还要注意查查木结构的老房子有没有白蚁。　　第一套买投资房还是自住房：完全因人而异。一般来说，大部分家庭第一套是自住的，但也有人作为投资房租出去。好像很多单身的年轻人，买了房子，租出去，以租养贷，但自己还是租150左右一周的分租房，也是不错的选择。　　看中了房子后出手的时间问题：目前市场很热，一房难求，我很多客户出手时一犹豫房子就被抢走了。有人问起为了抢房，能不能合同里不放附加条款 （condition），不放冷静期（Cooling Period）？答案是看个人。有的人经验丰富，或者买了用来出租的，对细节要求不高，连验房（inspection）都没做就买了，甚至有时候为了抢到心仪的房子，没有cooling period，没有condition，就出offer，都是常有的情况，但对于经验不是特别丰富的，或者比较谨小慎微的新买家，还是稳妥一点好。　　?　　七、购房的相关费用和财务知识　　购房后续费用：　　物业管理费：一般house没有物业管理费，公寓和townhouse有。如目前BRISBANE市中心附近的公寓，物管费均价在一年澳币左右，远些地区townhouse差不多均价在2500澳币左右一年。物业管理费较高的楼宇品质也较高， 物业管理费的高低，和租金回报一般也是成正比的。　　地税：所有的物业都有地税，有的是独立负担的，如house，因为土地是独立产权。有的是所有业主分摊，如townhouse和公寓。地税是政府收的土地税，主要取决于土地大小和税率，每个区每个财年的税率都不同，Brisbane的话，一年约。　　中介托管费：如果是投资房，全权委托中介出租打理的，有一个中介托管费。目前中介托管费平均在租金收益的8%+消费税,所以是8.8%左右。　　投资房退税：投资房的一切开销，包括购房费用，和房子相关的差旅费用，贷款利息支出，房屋折旧，物业维护，都可以享受退税，这样每年下来有不少钱。切记要找一个好的会计师或折旧师替你精打细算。　　?　　八、购房相关政策　　海外人士买房的限制：为了限制海外资金对澳洲楼市的炒作，也为了促进澳洲的建筑业，政府对海外人士买房有一定的限制。具体表现为：没有澳洲永久居留权，或长期签证的人士，只能购买新房，或建造新房，而不能购买二手房，也不能购买土地持有而不造房子。这些签证包括：永居、留学、工作，但不包括旅游等短期签证。只有符合特定条件的海外人士可以享受豁免，购买二手房，如配偶为澳洲公民的海外人士。此外，即使持留学或工作签证等长期签证的人士可以购买二手房，但首先要经过FIRB审批通过，而且只能用于自住，不能用于出租。将来签证到期或者要永久离开澳洲时也必须卖掉。　　关于补助和印花税减免：目前各州政府对PR首次购房/购买新房，都有一些补助，一般新房为15000澳币，另外享受一些印花税减免。这在相当大的程度上吸引了许多首次置业者入市。由于该补助对于房价和房屋本身有一定的要求，因此也一定程度上影响了买家对物业的选择。有些买家因为想拿补助，而放弃了中意的二手房，选择了新房，或是因为不想买较贵的房子而损失补助，从而选择较便宜的房子。笔者认为，有补助当然是好的，但有没有补助不应当成为买或者不买的主要原因。首先，买房是长期投资，也是大宗投资，所以一定要以选一个最有升值空间，或最心仪的房子为首要原则，而不能颠倒主次，为了一点补助而忽略了对房子本身的诉求。另外，有一些房子（特别是新房）因为可以享受补助，业主在制定价格的时候已经把该部分作为溢价包含在房价内，也就是说，其实买家并没有得到真正的实惠。所以在做出看房决定的时候，可以适当的考虑补助的影响，但不应被其太多的左右。　　以上为我撰写的澳洲买房及贷款小知识，感谢阅读，也欢迎大家补充！
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　　写得很全面，收藏了备用！
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