购房者低价住好房政府迅速回笼投资 位于平原县东部的东苑小区是共有产权房集中区域&&&&&& &&13日下午5点，在德州市平原县房管局保障房科，盼了近8个月的马慧兰（化名）终于如愿在摇号通知书上按下了鲜红的手印。一周之后，她将成为一套建筑面积为75m2保障房的产权所有者之一，而与马慧兰共享房屋产权的，是平原县人民政府。像马慧兰一样需要按手印的市民还有324位，而一旦按了手印，就意味着能在12月18日召开的摇号大会上分到一套保障房。　　“房子已经盖好了，估计用不了几天就能拿钥匙。”马慧兰告诉记者，摇号结束后她要交一笔钱来购买属于自己的那部分产权，虽然政府还未公布交款数额，但马慧兰称去年的购房者交了大约15万。75m2卖15万，每平方单价比周边接近4000元/平的商品房要低一半。　　出多少资占多少股份　　　　2009年，平原县率先在山东省建设共有产权房，首批房源于2011年中旬公开摇号，截至2013年已建成房源共计1282套。根据《平原县廉租住房共有产权实施意见》（以下简称“《意见》”）中的解释，共有产权房的产权由购房者和政府共同持有，5年后购房者可以购买其完整产权。　　对此，平原县房管局保障房中心副主任张永轩以“股份制”作比喻的解释则非常生动。“如果把一套保障房比作一家注册资金为100万元的股份制公司，购房者掏80万，享有80%股权，政府掏20万，享有20%股权，现在是国家和个人分摊建房成本，以出资多少来计算‘股份’。”张永轩说。　　对于建设成本，张永轩介绍，“保障房成本主要分为5个部分，首先是前期的拆迁、安置，以及地面物体赔偿费用，第2部分是拆迁后的通水、通电、通路和场地平整即‘三通一平’的费用，第3部分是房屋主体和配套设施的建设费用，第4部分是税，第5部分是土地出让金。”　　张永轩告诉记者，政府“入股”共有产权房的资金主要来源于土地出让金，而购房者则通过支付房屋建设成本“入股”。&#年我们推出首批共有产权房时，每平方均价约为1650元，这个钱就是刨除土地出让金和税费之后的房屋成本，不过现在人工和材料成本都涨了，今年每平方的成本价在2000元左右，具体数字还需要财政部门核算。”　　此前有媒体报道称，共有产权房申请人付60%房款可购80%产权，张永轩表示这种说法并不严谨。“可能是相关负责人这样讲过，但官方文件中从未以百分比来划分产权，因为每年的建安成本和土地出让金价格都在变动，比如今年出售的共有产权房所在地段，土地出让金已经涨到每亩180万元，如果非要明确双方持有产权的比例，也要根据当年成本来核算，付60%的房款，那所占产权也肯定是60%。”　　一举两得　　　　张永轩表示，若按照国家规定，廉租房建设面积不能超过50O，但在2011年平原县推出共有产权房的几年中，50O廉租房并不受群众欢迎，“建筑面积50O，实际居住面积要更小一些，而申请廉租房的大多是一家三口，挤在一起很难受，很多户还有老人一起住，逼得在阳台上打地铺。”　　为此，平原县对住房困难户发放了数次调查问卷，结果显示，有半数以上希望住上更大面积的保障房。与此同时，在与住房困难户的实际交流中，张永轩也发现多数家庭还是希望拥有属于自己产权的住房。“在我们县城，如果家里没房子，男孩子结婚是很麻烦的事，有个申请廉租房的市民后来一直希望改买共有产权，因为他儿子之前曾带着女朋友回家，一听说他家住的是廉租房，没过几天就和儿子分手了。”　　群众的希望很实际，但更为实际的是平原县政府在扩建保障房上面临的资金压力，&#年平原县第一期廉租房工程开工建设，当时按照每套50O的标准建设，若不算拆迁和土地平整费用，单套建设成本大约是6万元，但中央预算每套补助只有1万元，这样算下来，每建设一套保障房，平原县需要再投入5万元建设资金和7.5万元土地收益，合计12.5万元。这不是一笔小数目。”张永轩表示。　　张永轩告诉记者，一方面是群众希望住上有产权的大房子，另一方面是政府面临的财政压力，如何既能满足群众需求，又能缓解政府财政压力？共有产权房就在均衡两者的考虑中诞生了。“让买不起经济适用房的住房困难户，先支付一部分钱买共有产权房，这样同样满足了他们住上自有产权大房子的需求。”　　回笼近七成投资　　　　对此山东大学房地产研究中心主任李铁岗也深有体会，“对住房困难户而言，公租房和廉租房确实房租低廉，但对政府而言，两者回笼资金太慢，如果一味强调推广公租房和廉租房建设，在补贴少、融资难的背景下，地方政府扩大保障房建设是心有余而钱不足。所以保障房既要照顾到住房困难群体，也要尽可能贴合地方实际。”　　按照张永轩给出的数字，记者做了粗略的计算。2012年，平原县建筑面积为75O共有产权房建设数量为530套，按照1650元/O计算，这些共有产权房全部售出后，将回笼资金约6558.75万，再加上1万元/套中央补贴，共计为7088.75万。而2013年建设的50O廉租房为75套，50O公租房为350套，75O共有产权房为305套，75O经济适用房为150套，按照2013年保障房2000元/O的建设成本计算（建安和人工成本上升），当年保障房建设总成本为1.1亿元左右，其中再减去1万元/套的中央资金补助，约为1个亿。　　如此计算，2012年平原县通过出售共有产权房回笼的资金，可占到该县2013年保障房建设投入总资金的近七成。　　张永轩告诉记者，除了上年共有产权房、经济适用房当年出售所获得的资金，以及公租房、廉租房的租金外，次年保障房建设的资金差额主要通过商品房建设中政府获得的土地出让金来颠覆。　　无法贷款仍困扰购房者　　　　共有产权房虽然取得了良好的社会效果，但尚未从根本上解决中低收入家庭买房的实际需求，在各地实践中，不少住房困难户因为资金问题在申购成功后选择退订，而与之相配套的信贷业务也在各地谨慎开展起来。平原县也明确了，共有产权房购买者可持住房保障部门准予购房的核准通知向商业银行申请贷款。　　虽然政策制定者的初衷很好，但落实中却吃了银行的闭门羹，“我们办理贷款需要购房者和开发商签订的合同，与政府签合同的我们无法办理。”农业银行平原支行工作人员在电话中告诉记者，而农业信用社平原支行员工则称，“住房贷款如果牵扯到政府我们就没法办。”对此张永轩坦言这3年中他们至少与5家银行谈过合作，但都不了了之，“还款期限过长以及购房者的还款能力差都让银行担忧。”　　采访中记者了解到，目前平原县已购共有产权房的群众还未取得产权证，对此张永轩表示，产权证随时可印制下发，证书附件中将印上“共有”二字。对于平原县的试点，德州市住房和城乡建设局住房保障办公室相关负责人表示，他们很清楚各地在保障房建设中面临的财政压力，对各地创新试点采取支持不反对的态度。“最重要的是让住房困难群众切实享受到保障房带来的福利，制度上可以不断探索和完善。”“共有产权房是新兴事物，还需要国家从法律和制度层面进一步调整完善，政策制定者在共有产权房推广过程中，要特别注意科学定价，因为所有经济问题都可以通过价格进行调整，但无论采取何种形式，最重要的是让住房困难群众切实享受到保障房带来的福利。”李铁岗说。　　该不该上市交易？　　　　对于共有产权房将来的处置，该县安华瓷业股份有限公司工人李又财是这么考虑的，“我今年36岁了，一个月工资不到1300元，老婆双耳失聪，打零工每月能赚400块，家里小孩今年上四年级，孩子将来结婚总得有套房子吧，但你看我现在这样哪能赚到钱。等孩子谈婚论嫁的时候，我俩打算搬出去租房住，让孩子住这套房子。”　　张永轩表示，虽然共有产权房退出细则还不完善，但政府会依照《物权法》保护公民合法财产，根据《意见》规定，“一旦办理《房屋所有权证》后满5年，按照届时同地段商品住房与廉租房差价的一定比例向县政府缴纳土地收益等价款后，申请人可以取得完全产权，取得完全产权后，房屋可以转让也可以由政府优先回购。”　　对于政府为何具有优先回购权，山东康桥律师事务所律师武海舰武律师则从《物权法》角度给出了分析，“《物权法》中规定，作为共有产权双方的个人和政府，如果在购买前签订了合同，应该先按合同执行。与此同时，明确规定其他共有人在同等条件下享受优先购买的权利，若个人不具有房屋完整产权，在其转让共有产权房时，政府的优先购买权是法律赋予的。”　　不过为避免投机倾向，《意见》中也规定“房屋转让后，该家庭不得再次申请住房保障”。除了制度制约，张永轩介绍，由于平原在保障房建设一直坚持“三房合一”的建设模式，把商品房、经适房、廉租房一起建在黄金地段，供气供暖、条件优越，住房困难户一般不会卖掉保障房再去购买商品房。　　对于共有产权房的意义，李铁岗表示，共有产权房对住房困难户而言主要是突出使用价值，通过政府持有部分产权来剥离其投资价值。“如果担心产权界定不清，可以按公租房房租标准，并结合保障房产权有效年份，来计算个人应该缴纳的费用，这样购房者就以缴纳产权期限内全部房租的形式拥有了房屋的使用权。”　　相关链接　　各地共有产权廉租房“试水”　　　　湖南：2010年，湖南省的株洲、衡阳、邵阳、娄底、湘西自治州成为共有产权廉租房首批试点城市，按照规定，已经入住或取得了廉租住房入住权的家庭，可自愿申请购买所承租的廉租住房。依其缴纳的购房款，核定为保障对象的产权份额。　　甘肃：在2009年年底前通过“共有产权办法”，将新建廉租住房总量的60%至70%向有条件自愿购买的保障对象出售部分产权，国有和个人产权比例一般为40%和60%。保障对象缴清购房款后，可办理　《房屋所有权证》，房屋权属登记部门须在　《房屋所有权证》“附记”栏中注明“廉租住房”和“共有产权”字样。已取得“共有产权”的廉租住房实行上市准入制度，参照《甘肃省经济适用住房管理办法》　规定进行上市交易。　　辽宁：2010年辽宁印发《廉租住房按份共有产权实施管理办法》，规定3年内不得将廉租住房国有产权部分全部出售给购房人；自可以出售全部产权之日起，5年内购房人可按原购买价格购买国有产权部分。公租房可以买产权吗-律师365
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公租房可以买产权吗
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我们到另一个城市去工作，大部分人会选择租房作为解决居住问题。而且我们经常可以看到房屋租赁广告，其中还存在欺诈的信息，没有房子，却也拿出来租赁，骗取租金，这一定要注意。
关于公租房可以买产权吗的精选问答：
共 3 位律师回复Q
律所：平台法律顾问中心区域：江苏//擅长刑事辩护律师365江苏律师 19:14:02回复根据，您所提到的“公租房可以购买吗“这个问题：如果您是具有下列条件的公共租赁住房承租家庭，才具有有限产权购买资格：具有赣州市户籍，为公共租赁住房承租人，共同承租人已一并作为共同申购人参与申请；住房、收入、车辆等限制性指标符合现行的公共租赁住房保障条件，即承租公共租赁住房后未取得其他住房；年人均可支配收入为46760元（含）以下；若拥有小型汽车，其排气量在1.6L（含）以下，且购置价在10万元以下；已承租公共租赁住房6个月（含）以上；租赁期间未违反公共租赁住房管理规定；非中心城区城镇户籍的申购人，其本人及共同申购人在户籍地未承租（购）保障性住房，且（含非住宅）获得有限产权满5年后，符合条件的可购买完全产权 律所：律师365重庆运营中心区域：重庆/九龙坡区/擅长律师365重庆律师 19:10:02回复根据，您所提及的“赣州公租房可以购买吗“这个问题来讲，赣州出台市本级公租房有限产权出售细则，承租半年以上可买有限产权，获得有限产权满5年后，符合条件的可购买完权，　另悉，承租人取得公共租赁住房有限产权满五年，仍符合公共租赁住房保障条件，未违反公共租赁住房管理规定的家庭，可以申请购买其居住的公共租赁住房完全产权。公共租赁住房取得完全产权后，可上市交易。其管理、权属登记、交易等均按商品住房有关规定执行。具体实际情况可到当地有关部门咨询。共 3 位律师回复Q
律所：律师365河南运营中心区域：河南//擅长婚姻家庭律师365河南律师 11:29:15回复一，公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。二，至于公租房有没有产权，公租房的房源都是合法的，有的，只是持证人不是承租人的名字，而是政府或其他社会主体，机构或个人的名字。如果没有房产证，就无法证明房子的合法性，也就无法签合同了。 律所：平台法律顾问中心区域：江苏//擅长刑事辩护律师365江苏律师 11:15:15回复公租房是政府为了提高人们的居住的环境而建立的,特别是在有些条件放松的情况下是可以进行买卖的,但是很多人都会有这样的疑问公租房有没有产权?其实公租房是有产权的，但是公租房是公房产权。 律所：律师365新疆运营中心区域：新疆/乌鲁木齐/擅长律师365新疆律师 11:16:15回复你好，对于你问的公租房有没有产权的问题，公租房是有产权的，只是公租房的所有权归产权单位，承租人只是用益物权，共 3 位律师回复Q
律所：律师365新疆运营中心区域：新疆/乌鲁木齐/擅长律师365新疆律师 22:00:38回复一、公共租赁住房的房产立项是住宅，住宅的使用年限是70年。二、公共租赁住房的产权不归承租人所有，是由政府或公共机构所有。三、县级以上地方人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房的管理工作。四、公租房产权问题：１、满五年补齐差价可上市交易。购买公租房全部有限产权满５年，经向当地住房保障管理部门申请，并补足当年认购时的住房建筑安装成本与综合成本价的差价，以及收益、税费减免等价款，公租房取得完全产权后，可上市交易。购买人可在取得完全产权后，在公租房符合上市交易条件后，可以随房屋产权同时过户。２、公租房可以变产权房，但不能买卖。低收入人群把公租房变成产权房后，如果想再次退出，不能当做销售，只能退还给公租房管理部门。３、公租房的所有权是产权单位，承租人只是用益物权。当单位转让转卖时真正的购买人即获得了所有权，属于谁出资谁受益的范畴，所以购买人即是所有人，并且与子女没有关系。但单位的公租房转售时里面含有相应的优惠政策，的子女不能影响老人的生活居住。 律所：律师365重庆运营中心区域：重庆/九龙坡区/擅长律师365重庆律师 21:53:38回复公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公租房产权由于公共租赁住房不归个人所有，所以承租人只能承租，不能办理产权。 律所：平台法律顾问中心区域：甘肃/兰州/擅长土地房产律师365甘肃律师 22:06:38回复公租房产权问题可以根据公租房管理制度来转化，如果是自己所用，补一些税费等手续就可以转化。但公租房不同于经济适用房。经济适用房买了，过个几年，补了，就可以卖给任何人发横财。但公租房首先姓“公”，低成本使用；不租了，退租之后还是公家的；如果住了多年，可以买下来。但买下来之后，如果再想退出的话，只能再还给公租房的管理部门，再转给低收入人群，不能当商品房自由买卖。共 3 位律师回复Q
律所：北京京尚律师事务所区域：北京/东城区/擅长征地拆迁京尚征地拆迁律师 10:27:22回复是认定为的，可以认定为婚后对夫妻双方的赠与行为，有问题您可以直接来电进行咨询 律所：辽宁翼展律师事务所区域：辽宁/沈阳/东陵区擅长刑事辩护刘泉律师 10:44:04回复是的 律所：平台法律顾问中心区域：辽宁//擅长债权债务律师365律师 10:58:03回复你好，律师365左律师为你解答：算的。共 1 位律师回复Q
律所：广东深天成（文昌）律师事务所区域：海南/海口/擅长合同事务王玉容律师 11:29:20回复您好，公租房首先姓“公”，低成本使用；不租了，退租之后还是公家的；如果住了多年，可以买下来。但买下来之后，如果再想退出的话，只能再还给公租房的管理部门，再转给低收入人群，不能当商品房自由买卖。
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公租房是由政府组织推出的为使收入中低的人群都可以租得起房子而提供的一种保障性住房，公租房的租住费用是低于市场租住价一半的，那么离婚公租房怎么分呢？下面就跟小编一起来看看吧。
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沈阳“经适房小区”30%房子公开出租 经适房能出租吗(图)
核心提示：
11月20日，沈阳晚报、沈阳网记者在皇姑区百花山路6号“经适房小区”，通过暗访了解到上述一系列情况。按照国家规定，经济适用住房在拥有自主产权之前不能对外出租。经适房出租，一经查实将收回房源。
经适房、廉租房，公开对外出租，有的把租房信息挂到房产中介橱窗里、网站上，还有的则干脆在自家阳台窗玻璃上张贴着&出租&信息！
11月20日，沈阳晚报、沈阳网记者在皇姑区百花山路6号&经适房小区&，通过暗访了解到上述一系列情况。按照国家规定，经济适用住房在拥有自主产权之前不能对外出租。经适房出租，一经查实将收回房源。
现场 阳台窗户贴&租房&广告
&一到晚上，小区内就会停入&好车&，其中有些车就是租户的。&知情人告诉记者，&小区租房的越来越多，这让原本属于国家福利的经适房失去意义。&
20日，记者再次赶到&经适房小区&。在小区门口，几位老人正在闲聊，记者以想租房名义咨询。有人低声说：&经适房不让租，你得背着点人！你往小区里走走，有贴广告租房的。&
果然，记者走到小区中间的一栋居民楼时，看到楼上的蓝牌号显示&百花山路6-3&，在这栋楼的厢楼4层，一扇阳台的窗玻璃上张贴着巨幅广告&出租&，后面留着一串手机号。
再往里走，在最北侧一栋居民楼一楼窗口，也张贴着&租房&信息。
分类 经适房、廉租房租价不同
记者按照租房信息上留的电话，联系了一位房主。对方称，房子进行了简单的装修，里面热水器、洗衣机都有，租金每月1100元，&可以随时上门看房&。这名房主坦承，此套房屋为经济适用房，同时提醒说，租住后最好低调点，一旦遇到有人来检查，必须说是房主或者房主亲戚，否则被查后可能被罚款。
在与小区居民们的攀谈中记者得知，对外出租的既有经适房，还有廉租房。前者一般为南北的正房，大多带装修，租价一般为600元～1000元/月，甚至更高一些。而廉租房全是东西厢房，大多装修简单，一般在400元～600元/月不等。
暗访中，有好心的居民向记者透露，小区外商业门市都有房产中介，到那里或许能打听到出租房源。
中介 经适房房源众多
随后，记者走出小区大门，来到一路之隔的一家房产中介。橱窗里，竖着一块&租房信息板&，第一行房源就是&经适房小区，5楼，南北二室&&1100元/月&。听说记者想租房，中介人员立即给这家房主打电话，却被告知房子已租出去了。
&没事，我的登记簿上还有这儿(经适房小区)的房子。&她说，翻开一个本子，上面显示了好几条&经适房&信息。记者与其中一名出租房源的房主通了电话，对方称，房子是两年前交付，但这里离自己单位太远，每天上下班不方便，所以自己在单位附近又租了一套房子，不得已才将这套闲置的房子租出去。
在这家房产中介人员的提醒下，记者还用手机登录了租房网站，也搜索到&经适房小区&有多套房子在公开招租。
物业 出租率30%，还有空置现象
小区内到底有多少套房子在出租？带着疑问，记者又找到分管&经适房小区&的蛟龙物业公司。该公司相关负责人接受采访时称，小区总计有9栋楼，住着800多户。其中一半为经适房住户，一半为廉租房住户。
&据我了解，目前小区内对外出租的房子有30%左右，既有经适房，也有廉租房。&这位负责人说，按照国家相关规定，这类住房在拥有自主产权之前不能对外出租。该小区交付入住才两年多时间，住满5年才能获自主产权，因此，小区内房子原则上是不允许私自出租的。
而且，这位负责人还向记者透露，除了对外出租，还有空置现象&&目前，小区内收房率达98%，但一部分业主领完钥匙就锁起门，既不装修入住，也不出租。
但这位负责人表示，由于物业监管范围受限，也没有执法权，对上述现象无力监管。
规定 不满5年不得出租
住房和城乡建设部在2010年公布的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》中，规定对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。
省市政府部门也多次重申，经适房购房不满5年的，不得上市交易，也不得出租、转借，不得用于经营。
对于皇姑&经适房小区&公开出租的情况，沈阳市一位长期从事住房保障和房产管理的工作人员称：肯定是不允许的，一经查实将按照规定收回经适房，退回购房者当初交纳的购房款和这几年的银行利息。目前，经适房的后期管理已经移交给了各个区房产局，如果市民发现有违规出租的，可以向所在地区房产局直接投诉举报。
然而，由于电话变更、房产部门搬迁等种种原因，记者始终无法联系上皇姑区房产局分管经适房的相关部门。那么，皇姑&经适房小区&种种违规现象，谁来监管？本报将继续关注。
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责任编辑：王翼莉
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