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建设工程分包合同备案
来源:区建委
发表日期:日
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建设工程分包合同备案
武昌区建委
1．《中华人民共和国建筑法》第十五条．第十八条；
2．《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》（建设部令第124号）第十条；
3．《武汉市房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》（武汉市人民政府第172号令）第六条
受理范围及条件
受理范围：1．本辖区内区统筹建设的区级工业园及配套设施．保障性住房．还建房和城中村改造等建设项目。2．本辖区内层高32层以下．高度100米以下．深基坑地下室不超过2层且深9米以内．屋架跨度小于30米的房屋建筑工程（以上均不含32层．100米高度．9米深度．30米跨度，以及国家．省．市重点工程）及城市次干道．支路．道路综合整治和背街小巷等基础设施工程。3．经武汉市建委审批同意委托我区管理的其它建设项目。相关依据：《市城建委关于实施&市人民政府关于公布保留和調整的行政审批事项的决定&的通知》（武城建[号）
注：建设项目监管主体以武汉市城市建设委员会或武昌区建委工程报建窗口审核确认的建设工程项目报建表中的管理部门为准。
受理条件：备案资料符合要求
需提交的材料
总承包单位提供以下资料：
1．建筑工程施工许可证的复印件，如果还未办理施工许可证需带中标通知书复印件。（复印件一式一份，拟留件）
2．建设单位与施工总承包企业签订的建设工程施工合同第一部分协议书复印件。（复印件一式一份，拟留件）
3．加载法人和其他组织统一社会信用代码的营业执照（原证照办理相关审批时依然有效，待全市证照更换完毕后原证照将不再有效）。（原件一式一份，拟退件；复印件一式一份，拟留件）
分包单位提供以下资料：
1．分包施工企业资质证书副本原件现场审核（原件一式一份，拟退件；复印件一式一份，拟留件）
2．分包加载法人和其他组织统一社会信用代码的营业执照现场审核（原件一式一份，拟退件；复印件一式一份，拟留件）
3．分包单位组织机构代码证的复印件原件现场审核（原件一式一份，拟退件；复印件一式一份，拟留件）
4．施工总承包企业与分包施工企业签订的建设工程专业．劳务分包施工合同（原件一式一份，拟留件）
幕墙分包工程还需提供《幕墙设计文件审查合格书》（原件一式一份，拟退件；复印件一式一份，拟留件）
起重设备安装工程．附着式升降脚手架还需提供《机械设备备案证》（原件一式一份，拟退件；复印件一式一份，拟留件）
所有提交的复印件请使用A4纸张并单面复印
无法定时限
资料齐全，即办。
特别程序及期限
收费依据及标准
职权运行流程
申请→受理→审核→发证→办结
1．受理责任：公示受理条件．办事程序以及申请人所需提交的材料，履行一次性告知义务。请人提交的申请材料，符合法定形式予以受理, 提交材料不齐全的，一次性告知补正材料。符合要求的，发放《建设工程分包合同备案证》。
2．审查责任：要求复核申请材料并提出是否同意备案的审核意见。
3．其他法律法规规章文件规定应履行的责任。
责任事项依据
1．《武汉市房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》（武汉市人民政府第172号令）第十一条 专业工程发包人与承包人应当依法签订专业工程分包合同，合同中应当对专业分包工程类别．工程量．工程款及支付方式与时间等事项作出明确约定。专业工程发包人应当在订立专业工程分包合同后7个工作日内，将合同送市建筑市场管理机构备案。专业工程分包合同发生重大变更的，专业工程发包人应当自变更后7个工作日内，将变更协议送市建筑市场管理机构备案。
武昌区建管站行政审批科
咨询方式：027-
电子邮箱：@qq．com
办公地址：武昌区临江大道59号武昌区政务服务中心5层102号窗口
办理结果网上查询网址：http//www．whjs．gov．cn/
监督投诉方式
1．市长热线：027-12345；
2．武昌市民热线：027-；
3．区建设委员会办公室，投诉电话：027-；
办公地址：武汉市武昌区中山路307号229室
电子邮箱：@qq．com
4．武昌区政务服务中心：027-；
　　建设工程分包合同备案运行外部流程图施工方配合提供资料、办理竣工验收备案手续的观点案例资料（整理）
&&资料一：
&&施工单位或者勘察、设计单位不出具竣工验收手续无法备案应如何处理？
1、正常情况下施工单位或者勘察、设计单位在工程竣工验收后在相关资料上签署意见是应有的合同义务。
2、但是实务中因施工单位或者勘察、设计单位出于种种原因拒绝在相关资料上签署竣工验收合格意见，不配合竣工验收备案，使得工程无法办理相关备案进而不能办理相关证书的情况极为普遍。这一手段已经成为施工或者勘察、设计单位“成功”实现其各种目的的有效手段之一。
3、从理论上讲，组织竣工验收是建设单位的法定义务。同样配合竣工验收也是各参建单位的法定义务和合同义务。在相关参建单位不配合进行竣工验收或者在验收资料上签署意见的，建设单位可以向法院起诉请求判决相关参建单位履行竣工验收义务。
4、如果工程并没有进行实际验收，应允许建设单位请有资质的质量鉴定单位对工程进行质量鉴定，如果质量合格的，应以此为据并随同判决报建设主管部门备案。如果仅仅是不配合签署意见，应允许建设单位以判决文书作为资料申请备案。
5、现实中建设主管部门，以没有施工单位或者其他参建单位盖章为由拒绝办理竣工备案手续的行为，其实是一种机械的行政不作为行为。究其根源，还是在于建设主管部门在制定竣工验收管理办法时仅仅规定了建设单位的竣工验收义务，没有明确施工单位或者其他参建单位不配合竣工验收如何处理的情形。也许制度的制定者可能认为建设单位可以以工期延误为由追究施工单位的违约责任。
6、但是，这并不妥当。首先，工程一直不能使用会伴随损失的扩大；其次，施工单位如果无力承担违约责任或者主体将会不存在如何处理；第三，勘察、设计单位的不配合又怎么计算损失？因此建设主管部门机械审查备案资料的行为并不妥当。
东莞规定：《东》
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国务院：房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法
　　第一条　为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据《建设工程质量管理条例》，制定本办法。
　　第二条　在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案，适用本办法。
　　第三条　国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程(以下统称工程)的竣工验收备案管理工作。
　　县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。
　　第四条　建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。
　　第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
　　(一)工程竣工验收备案表;
　　(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;
　　(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;
　　(四)工单位签署的工程质量保修书;
　　(五)法规、规章规定必须提供的其他文件。
　　商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　第六条　备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。
　　工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。
　　第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。
　　第八条　备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
　　第九条　建设单位在工程竣工验收合格之日起15日，内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上30万元以下罚款。
　　第十条　建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程，在重新组织竣工验收前，擅自使用的，备案机关责令停止使用，处工程合同价款2%以上4%以下罚款。
　　第十一条　建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第十二条　备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。
　　第十三条　竣工验收备案文件齐全，备案机关及其工作人员不办理备案手续的，由有关机关责令改正，对直接责任人员给予行政处分。
　　第十四条　抢险救灾工程、临时性房屋建筑工程和农民自建低层住宅工程，不适用本办法。
　　第十五条　军用房屋建筑工程竣工验收备案，按照中央军事委员会的有关规定执行。
　　第十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
　　第十七条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
　　第十八条　本办法自发布之日起施行。
&&&&&文章文章
从两则案例看施工企业拒不提交工程资料给开发企业带来的法律风险及应对建议
&&&案例一：2006年5月，某房地产公司与某建工公司经招投标签订某家园1-4号住宅楼施工合同一份，合同价款约计为3500万元，竣工时间为2007年6月，2007年11月，经建设、设计、施工、监理四方验收合格并交付使用。后因工程款结算与支付产生争议，施工企业诉至市中院，要求支付工程欠款1800余万元，开发企业提起反诉，要求施工企业支付工期延误违约金440余万元、质量赔偿金55万元、开发商须向商品房买受人承担的逾期交房违约金290余万元，法院经审理判决开发企业支付建工公司工程欠款1100余万元，驳回了开发企业的全部反诉请求。开发企业不服一审判决上诉至省高院，省高院对一审判决予以维持。后开发企业向最高人民法院申请再审，最高院受理后在再审过程中双方达成了和解协议。因开发企业未履行和解协议，施工企业按和解协议约定请求法院恢复了对一审判决的执行。
&&&该案从发生争议至今，施工企业一直坚持开发企业不付欠款就不予交付工程资料，导致开发企业在交房后不能进行备案验收，至今无法为商品房买受人办理产权证书，买受人根据房屋买卖合同约定纷纷提请仲裁，目前仲裁委已裁决该类案件几十起，逾期交房及逾期办证违约金金额达数百万元。
&&&案例二：2007年8月，某置业公司与某建筑公司签订商业办公楼施工合同，合同价款约计2000万元，竣工时间为2008年10月。合同履行至2009年5月基本完工，双方因工程款支付发生争议，建筑公司拒绝交付工程资料及配合竣工验收，置业公司在未经验收的情况下使用了该工程。后建筑公司起诉要求置业公司支付工程欠款580万元，置业公司反诉工期延误、质量问题，并要求建筑公司交付工程资料及赔偿因未及时交付资料导致的损失490余万元。案件经市中院一审、省高院二审后结案，判决置业公司支付工程欠款、建筑公司交付工程资料，后双方均不履行，均申请执行。因工程款未付清，建筑公司仍未交付工程资料，工程至今未进行竣工验收，无法对外销售。
&&&&在上述两案中，施工企业采用拒不交付工程资料的手段与开发企业进行工程价款争议的博弈与抗衡已是其惯用的措施和方式，在工程实践中屡见不鲜，这也是令开发企业比较头痛的问题之一。但面对施工企业拒不交付工程资料的问题，开发企业在处理方式上的应对乏力以及迫于交房或办证违约面临的巨大违约责任风险被迫在争议处理中妥协让步，或争议不下由此造成巨额损失的情况也时有发生。因此，对该问题带来的法律风险开发企业应引起足够的重视，并采取有效措施，积极应对。
&&&&上述两则案例中，当事人双方采用的是1999版原建设部和工商总局制定的合同文本，该文本也是建设行政机关对商品房开发进行监管和备案的使用文本，根据该合同通用条款第32.1条、&32.2条以及《合同法》第279条、《建设工程质量管理条例》第16条、17条以及建设部令第78号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》中第4条、第5条的规定，建设单位应当在收到施工企业提交的竣工资料及竣工验收报告后，应当组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收通过后向建设行政主管部门办理备案。
&&&&工程竣工资料的提交义务人为承包人，提交时间为工程竣工后验收前，资料提交后组织验收的义务人为发包人，竣工验收通过后再进行综合验收及备案。
&&&对于工程资料归档管理及验收、备案手续办理的程序，原国家建设部及各地均有相应规定。如在淄博市，根据市住建局的相关规定，开发企业在竣工验收前应先向城建档案和地下管线管理机构申请工程档案的预验收，经预验收合格后方可进行竣工验收，竣工验收合格办理备案手续前，将预验收通过的工程资料报送城建档案和地下管线管理机构审查移交后，方可进行竣工验收及备案。对于商品房开发项目，我国相关法律法规规定了综合验收及备案的方式，而竣工综合验收备案手续是办理房屋产权初始登记的前提，未进行房屋产权初始登记，商品房买受人的房屋、土地产权分户证书便难以办出。
&&&&在实践中，问题出在因发包人合同意识、法律风险意识淡薄，在施工合同中约定承包人未按合同约定时间和程序提交工程资料应承担违约责任的情况并不多见，加之发包人对验收程序不熟、资料掌握不全，甚至有怕麻烦的心理，由此发包人委托或要求承包人代替其与有关建设行政主管部门进行联系，办理验收及备案手续的情况较为普遍，所以工程资料由承包人保管便为理所当然。
&&&这样一来，如果竣工前或交付资料时双方关系僵化，承包人便以此为制约手段，不交付资料也不配合竣工验收及备案手续的办理；即使承包人配合，竣工验收通过了，工程资料仍旧掌握在承包人手中，等到进入结算和工程款支付出现争议甚至诉诸法律时，或因工程未竣工导致对商品房买受人交房违约或无法备案导致办证违约等群体性纠纷法律风险出现时，再想从承包人手中索回工程资料办理备案手续，其难度及成本付出之大可想而知。因为在多数情况下，承包人藉此拖延、拒不提交资料的方式来对付发包人大多系有意而为之。因此，作为发包人的开发企业应保持清醒的头脑来认识和应对潜在的或即将到来的法律风险，积极采取措施予以应对，避免被动及产生损失。
&&&&根据笔者的实践，提出以下几点应对建议供开发企业参考：
&&&&1、招投标程序中，在招标书合同条件中设定，工程竣工前承包人应提交工程资料的时间、套数、标准、违约责任等，并明确要求施工单位在投标书中进行响应及承诺。如要求施工企业应按当地建设行政主管备案部门要求备案使用的资料文件的内容提交相应工程资料，并在竣工验收前双方配合提请当地的城建档案管理机构对工程档案进行预验收，城建档案管理人员验收通过盖章、出具验收合格书面材料为工程资料的提交合格标准，不符合前述提交合格标准的，不进行下步的工程竣工验收程序。按照施工合同文本中的规定，投标书系合同文件的组成部分，对合同双方均有约束力。需注意的是，在合同专用条款中对合同文件的解释顺序如无特别约定，投标书的内容将优先于合同专用条款的约定进行适用。
&&&&&2、在签订施工合同时，将招投标文件中关于工程资料提交的内容（尤其涉及违约责任的约定）在合同专用条款中予以明确约定或进行补充。如将当地建设行政主管备案部门要求备案使用的资料文件明细约定为合同附件内容；在违约责任的设定上约定如施工单位未按约定标准和要求提交资料时，每逾期一天，按工程造价的日万分之五承担违约责任，并对开发企业承担的逾期交房、逾期办证的损失进行赔偿（施工合同中的违约责任应高于前述损失约定，损失大于约定的，应约定承包人进行赔偿）。因在司法实践中，对于将来发生或即将发生的逾期交房、办证的损失属于发包人一方的潜在或预期风险，该损失在未经法院或仲裁机构的生效法律文书确定之前，裁判机构是很难支持发包人的该项主张的。
&&&&3、该类风险问题解决的关键在于合同履行过程中风险应对意识的提高及应对手段的得力。开发企业应改变由施工单位人员掌控应提交的工程资料，在竣工验收或备案前后委托或事实上由施工单位进行验收或备案的于己不利的操作方式，改由在工程具备验收条件前，施工企业必须按约定（尤其是按当地建设行政主管备案部门要求备案使用的资料文件）进行工程资料的提交，开发企业人员接收后，再由施工单位配合验收和备案工作，尤其对于验收和备案前需要由施工企业加盖印章的资料（如竣工验收备案表），开发企业一定要提前做好准备，让施工企业在应盖章的资料上提早加盖印章。届时，因工程结算及款项支付程序尚未进入，双方关系大多未至紧张程度，施工企业如不交付资料既面临违约责任的惩罚、亦面临延期竣工的压力，一般情况下施工企业便会积极交付工程资料和配合验收及备案。这样，开发企业在实际掌握了验收及备案的所有必需资料后，便占据了解决问题的主动地位。
资料八&案例&&&金华兰溪法院判例
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在招投标后，双方订立施工合同并备案，双方是否能够修改中标合同的实质性内容，另外订立补充协议？
&例如，改变原合同中的价款，如果能，是否还需要备案，如果不能是否违反《合同法》有关经双方协商同意，可以变更合同内容的规定？另外，在以后履行合同过程中，施工量减少，双方变更合同，减少价款，能否成立？&上面的问题涉及了一个关键点界限区别，即中标后改变合同的实质性内容与正常的合同变更的区别。这里涉及两条不同的法律规定，《招标投标法》第46条规定“中标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”而合同法第77条则规定“当事人协商一致，可以变更合同。法律、法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”这两条规定的界限在于有没有法定事由。即符合法定事由的，可以把合同有关造价、工期或质量约定做改变，至于合同履约过程中正常的变更，包括重大的设计变更或建筑面积等等变化，则完全可以通过签订补充协议或签证来进行。《司法解释》第19条明确规定“当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认，承包人能够证明发布人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。”以上规定可以回答本问题的后一问。从理论上说重大的涉及中标合同的实质性内容的变更签证，仍应进行备案。至于变更签证是否应经过备案，如何备案，目前并无行政管理规定，这有待建设主管部门的新规定。据悉建设部正在研究制定这一新规定。
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