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行使合同撤销权的纠纷处理
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所谓撤销权，是指债权人在债务人与他人实施处分其财产和权利的行为危害自己债权的实现时，可以申请法院予以撤销的权利。在民法理论上有的又称之为废罢权诉权。审理此类案件应该重点注意以下几个问题。　　一、要正确掌握撤销权的法律依据　　撤销权是我国《合同法》新规定的一种权利。《合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。　　二、要正确区分该撤销权与《民法通则》中的撤销权的区别　　我国《民法通则》第五十九条规定：“对下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：(一)行为人对行为内容有重大误解的;(二)显失公平的。我国《合同法》第四十七条规定，“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者是与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以书面方式作出”;第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。相对人可以催告代理人在一个月内予以追认。被代理人未作，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。　　《合同法》第五十四条除规定了和《民法通则》相同的对“因重大误解订立的”及“在订立合同时显失公平的”，合同可以撤销外，还将“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”纳入撤销权行使的范围，“受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”　　《民法通则》和《合同法》中规定的这些撤销权是指可撤销的民事行为和当事人不具备完全民事行为能力时当事人请求法院对这些民事行为所作出的撤销。申请撤销的对象是对方当事人。而我们本节中所称的撤销权是指本人即债权人要求撤销的是债务人与第三人的法律行为。在这种撤销权案件中，存在三方当事人。这两种撤销权绝对不能混淆。　　三、要准确把握撤销权行使的条件　　按照《合同法》的规定，要行使撤销权必须具备相应的主观和客观条件。这个主观和客观条件主要是针对债务人和第三人来说的。　　从债务人来说，应该具备的客观条件有四个方面：第一是债务人实施的危害行为发生在债权人的债权债务成立以后，消灭以前。债权没有成立，无所谓侵害债权;债权已经消灭，即不存在了，更谈不到侵害债权。因此，必须发生在债权成立以后消灭之前。与此同时，债权必须是合法的债权才能受到法律的保护，非法的债权为法律所禁止，不受法律保护。第二，债务人实施了法律上处分财产的行为。债务人处分财产的行为可以分为事实行为和法律行为。债务人处分财产的事实行为主要是债务人消耗自己财产的行为，这里可能有正当的使用财产进行正常生产和生活的行为，是法律所允许的。可能也有挥霍浪费的行为，是不合法的，但有时又是难以发现和制止的。而法律上的行为，如放弃到期债权，向自己的债务人表示对债权不再追偿或者是转让财产，将自己的金钱给他人或将自己的有形财产如房屋、设备、运输工具等转移给他人。不论是有偿的还是无偿的，就涉及到行为的效力问题。如果债务人的放弃和转让行为导致债务人的清偿能力降低，危害债权人的债权的实现，就具备了撤销权的条件。第三、债权人实施的行为已经发生法律效力。也就是说只有债务人实施的放弃到期债权和无偿转让财产的行为已经发生法律效力，才能导致债务人财产的减少和偿债能力的降低，才会真正危害债权人的债权，才有必要行使撤销权。如果债务人处理财产的行为还在酝酿之中，是他的一种意向或者是言论，并未实际付诸实施，不能实施撤销权。第四、债务人实施的行为是危害债权的行为，对债权确实造成了损害。危害债权和对债权造成危害是指债务人确实减弱或由此丧失其清偿债务的能力以致于无力履行债务。主要表现是减少财产或在财产上增加障碍，如放弃到期债权、免除他人债务、无偿将财产赠与他人、低价转让财产、在财产上设立担保(抵押、质押、留置等)。　　与此同时还应注意，并不是一发现债务人有类似行为就可以行使撤销权，而是应该以实际已经危害债权或可能危害债权为标准。也就是说由于债务人的行为使其财产减和到不能履行偿还债权人。如果债务人在实施行为后仍然有足够的财产清偿欠债权人的债务，就不能认定为危害债权人的债权，不能行使撤销权。但有一个问题，这时候债权人往往仅看到自己的债权，并不知道债务人是否还有其他债务。如果经过了解发现债务人还有大量其他债务，有证据证明其确实不能履行到期债务，就应该可以提出撤销权诉讼。　　实施撤销权的主观条件是，对于债务人来说，债务人与第三人实施危害行为时主观上有恶意，其明知自己的行为会危害债权人的债务。当债务人不正当处分财产的行为为无偿时，具备上述客观条件时，债权人即可行使撤销权。而当债务人实施不正当处分财产的行为是有偿的时，必须同时具备上述主观和客观条件，债权人才能行使撤销权。　　四、撤销权的行使范围　　撤销权是债权人的一种，如同任何一种权利的行使都必然有一定的限制和范围一样，撤销权也必然有一定的限制和范围。《合同法》第七十四条规定“撤销权的行使范围以债权人的债权为限”。这里包括两种情况：一是单个的债权人，他只能以其个人所有的债权数额为限申请撤销权。比如说如果债权人只有五十万元的债权，那就只能对债务人无偿或低价处理的五十万元财产的行为行使撤销权。不能再对其他处分财产的行为行使撤销权。第二种情况是多个债权人行使撤销权时，他们行使撤销权时也应该以各自的债权为限。如果债权人所处分的财产是不可分物，又有几个债权人同时或先后行使撤销权时，可以分别立案，并案审理。　　五、撤销权的行使期限　　《合同法》第七十五条规定“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”撤销权是债权人对债务人与第三人之间已经发生法律 效力财产关系向法院提出的请求。本来债务人与第三人之间的法律关系已经确定，但由于有撤销权的存在又会使这种关系处于一种可能随时被撤销的不稳定的状态，这样不利于巩固现有的财产关系，不利于维护债务人与第三人的交易安全。如果债权人到期不行使撤销权，始终会对第三人和债务人构成威胁。为了督促权利人及时地行使撤销权，保护第三人的合法权益，《合同法》对此作出了规定。要求权利人在知道或者应当知道撤销权的事由后一年内行使。同时又自债务人的行为发生之日起五年内没有行使的撤销权消灭。这个五年是除斥期间不是诉讼时效，不适用中止、中断或延长的情形。这时实际上就是三种情况：第一是在债权人知道或者应当知道撤销事由时，其行使撤销权的期间是一年，过了一年不行使，该权利消灭。第二是在债权人确实不知道撤销事由时，自撤销事由也就是债务人的行为发生之日五年为撤销权的存续期间，逾期撤销权消灭。第三是自债务人的行为发生到债权人知道撤销事由或者应当知道撤销事由有一个时间。如果你虽然是在知道后一年之内，但从行为发生之日起超过五年才行使撤销权的，也失去了该权利。　　六、撤销权提起的对象　　在撤销权行使中要求被撤销的行为是债务人与第三人的行为，这是毫无疑问的。但是，撤销权人只能向人民法院提起撤销权，而不能向债务人提起。　　七、撤销权提起的时间　　撤销权的提起时间，总的来说应该是在债权合法成立并发现债务人不当处理财产之后，且该处理已经发生法律效力，这是没有疑问的。但在实践中也有个时间问题，实际上是债权所处的状态，即是否必须是到期债权。比如，在债权成立但还没有到履行期限时可否提起撤销权。如借款合同，在没有到履行期限时，发现债权人不当处理财产，这时当然可以以行使不安抗辩权为由起诉要求债务人提前履行还款义务，但如果不及时履行撤销权可能在判决发生法律效力后一是财产没有了，二是可能又过了一年的撤销权的诉讼时效。因此应该允许在债权成立但未到履行期时提起。也就是说在债权起诉前，起诉中，判决后都可以提出。　　八、撤销权行使代价的承担　　《合同法》第七十四条第二款规定“债权人行使撤销权的必要费用，由债务人承担。”所谓必要的费用，是指债权人行使撤销权时所支付的律师代理费、差旅费等费用。当然，律师费应以国家规定标准为限，差旅费以必要为前提。明显超出标准的费用，住豪华宾馆的费用、特等机仓机票不予支持。当然，也要以起诉胜诉为前提，如果起诉不当，没有胜诉，就不能得到这方面的支持。　　九、撤销权纠纷的具体案由　　撤销权纠纷案件根据其具体内容不同又可以区发为三种，即撤销债务人放弃到期债权行为纠纷;撤销债务人无偿转让财产纠纷;撤销债务人低价转让财产纠纷。　　1、撤销债务人放弃到期债权纠纷。是债权人对债务人明确表示对已经到期的债权表示放弃行为的撤销要求。债务人放弃的债权可以是物权债权也可以是金额债权。比如债务人已经购买某种物品或货物，并交付了价款，应该在一定日期提取物品或货物，但其为了规避对债权人的履行而放弃，也属于放弃债权。　　2、撤销债务人无偿转让财产纠纷。是债权人对债务人无偿地将自己的金钱或者其他财产赠与他人，没有任何对价。如有的债务人将自己的金额、房屋、汽车、机器、设备送给自己的亲属、朋友或其他人，或者通过账户为他人支付购买房屋、汽车、电器等物品的价款，或者虚构某种理由将款划拔到他人的账户，或者是将自己已经付款的房屋、汽车等 的产权证办成其他人的名字。　　3、撤销债务人低价转让财产纠纷。是债权人对债务人将自己的合法财产以明显低于市场价格转让他人的行为要求撤销。前两种撤销权只要有行为，债权人就可以要求撤销。而对低价转让的行为，还应该看这种低价是否是明显的低价。因为在市场经济中允许一定的竞争，适当的价格浮动是正常的。如果把在一定幅度内的交易都做为低价处理行使撤销权，则会造成市场的混乱。　　十、掌握好最高法院关于撤销权的司法解释　　最高法院在关于适用《合同法》的司法解释中对如何适用好撤销权作了解释，我们应该很好地掌握和理解。　　解释第二十三条规定“债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼的，由被告所在地人民法院管辖”。这样规定一是明确了管辖，防止乱争管辖;二是便于在发生法律效力后的执行，同时也可以更好地防止原告乱用诉权，恶意诉讼。　　解释第二十四条规定“债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼只以债务人为被告，未将受益人或者受让人列为第三人的，人民法院可以追加该受益人或者受让人为第三人。”因为撤销权的审判结果关系到受益人或受让人的利益，该受益人或受让人有独立请求权，如果不将其列为第三人就等于剥夺了其上诉权。而且在这类诉讼中只有受益人或受让人参加才能查清撤销权人的诉讼请求是否合法，是否应予支持。　　解释第二十五条规定“债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼，请求人民法院撤销债务人放弃债权或者转让财产的行为，人民法院应当就债权人主张的部分进行审理，依法撤销的，该行为自始无效。”由于债权人所主张的债权的大小不同，可能只主张撤销放弃债权即可，也可能需要对另外的转让财产也请求撤销，或者是只撤销部分就可以满足自己的债权的实现。因此，法院应该按照债权人的请求去审理，不应该自行决定审理的范围。此外这种解释明确了法院依法撤销行为，自该行为开始即无效。第三人因该行为所获得的一切利益也都归于无效。　　该条解释同时又规定“两个或者两个以上债权人以同一债务人为被告，就同一标的提起撤销权诉讼的，人民法院可以合并审理。”如果不同的原告，请求撤销的标的是两个以上标的，其中有的标的是共同的，也应该并案审理。审理后对起诉正确有理的予以支持，不正确的不予支持。这时需要注意，必须是同一被告同时又是同一标的，如果是同一被告但不是同一标的就不能并案审理。因为他的请求标的不同涉及的法律关系也不同。　　解释第二十六条规定“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担;第三人有过错的，应当适当分担。”这条对《合同法》中关于债权人行使撤销权必要费用的范围和承担作了进一步更为明确的解释。合同法只规定“必要和”，解释进一步将“必要费用”明确为“律师代理费、差旅费等”，是否必要由法院判断。同时由于在债务人放弃到期债权、无偿转让财产和低价处理财产中有些作为第三人是明知或者应知的，也就是说这些第三人有的是和债务人一起规避法律逃避债务的，因而是有过错的。因此，最高法院规定让这些第三人分担必要费用，也是正确的。& && && &编辑点评：正确行使合同撤销权，才能保护当事人的合法权益，而不至于被他人滥用，法院在审理过程中对申请撤销合同的理由也会严格把关，防止权力滥用的。&& QQ
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&&北京著名陈海昶,31年房产经验，中国政法大学研究生，最早在北京开展二手房法律服务的律师，已成功处理数千例房产业务，实践经验极为丰富。陈海昶律师现任高和德律师所主任，北京律协房地产专业委员，带领专业北京团队提供高水准的房产法律服务。
既要求解除，又要求撤销合同 ，法院如何处理？
民　事　判　决　书
上诉人（原审原告）: 曾凡伯，男，日出生，汉族，系沈阳金辉路桥总公司退休职工。住址：沈阳市铁西区重工街北二西路53-12。
委托代理人：李振革，系辽宁良友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨宝祥，男，日出生，汉族，系沈阳鼓风机厂干部。住址：沈阳市皇姑区太白山路6-2号2-7-1。
被上诉人（原审被告）：黄雨东，男，日出生，汉族，系沈阳房天房产信息中心工作人员。住址：沈阳市和平区哈尔滨路65号533。
委托代理人：张剑，男，日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市东陵区文翠路57号。
原审原告：李凤琴（系上诉人之妻），日出生，汉族，系沈阳金杯公司退休职工。住址：同上诉人。
上诉人曾凡伯因与被上诉人杨宝祥、黄雨东房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2006]沈皇民二房初字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成由审判员曹桂岩担任审判长并主审、才玉莹、王大鹏参加的合议庭，于日公开开庭进行了审理。上诉人曾凡伯的委托代理人李振革，被上诉人杨宝祥、黄雨东的委托代理人张剑到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明：日，曾凡伯(买房人、乙方)与杨宝祥(卖房人、甲方)签订《房屋买卖协议》一份，内容为：建筑面积141.15平方米，房屋座落地址沈阳市皇姑区太白山路2-2号271，成交金额元，三次付款，交接房屋日期2006年5月，乙方支付定金50000.00元，中介服务费2500.00元，双方买卖协议达成后由中介方负责办理交易手续，甲乙双方如违约应负违约责任，赔偿经济损失100000元，本协议于日签订，自签订之日起生效，房屋交易手续办完后，乙方将房款一次性付给甲方。甲方负责房屋所欠的一切费用，水、电、煤气、供暖费、电话、有线，甲方室内设施经双方同意，乙方将参加房交会更名过户，乙方应在日再付甲方人民币200000元(220000元)，其中加上定金。甲、乙双方过户更名再付甲方人民币155000元。留甲方10000元，待甲方搬家结清费用后交门钥匙。乙方将全部房款付给甲方。(甲方应保持室内完好)此协议不开任何收据凭证以收条为准。黄雨东在该协议上签了名，并加盖了沈阳房天房产信息中心的章。原告(甲方)、被告(乙方)于日签订《补充协议书》一份，内容为：甲方应保持室内设施齐全无损坏，室内双人床、小鱼缸、电脑桌椅、茶几，背投音响、DVD、功放机、饮水机一台、空调、沙发、钟、鱼缸、花瓶、茶几、圆凳8个、壁画、南屋壁柜、沙发、电视、双人床，厨房冰箱、饭桌、炉具、油烟机、卫生间洗衣机、太阳能，北屋立柜、梳妆台，以上物品归乙方所有。日，杨宝祥给曾凡伯出收条一张，内容为：今收到买房定金50000元整。黄雨东于日给曾凡伯出收条一张，内容为：今收到曾凡伯中介费2500元整，该收条加盖了沈阳房天房产信息中心的章。黄雨东(中介)曾于日在《辽沈晚报》上公告，内容为：皇姑北运河畔花园，3室2厅，141.25平，7顶，南北，新房，产权，高装，物业，35万。黄雨东在庭审中陈述，该卖房信息是杨宝祥用电话在中介登记的。
原审判决另查明：杨宝祥于日从王宁手中购得座落于沈阳市皇姑区太白山路2-2号271(建筑面积141.15平方米)住房。沈阳市房产局于日给杨宝祥发了沈房权证皇姑字第31369号房屋产权证，该房屋产权证附图上标明了时间为1997年。杨宝祥所购该房西侧楼头钉有一标牌，内容为：工程名称新开花园小区2号住宅楼，建设单位沈阳商贸金融开发区房屋开发建设中心，施工单位沈阳市建筑承包工程公司，开竣工日期97.3.15-97.8.31。杨宝祥购此房交契税4446.22元。现杨宝祥仍住在沈阳市皇姑区太白山路2-2号27I室。
原审判决又查明：黄雨东于日给杨宝祥出收条一张，内容为：今收到杨宝祥产权证、契税证原件各一份，证号31369，该收条加盖了沈阳房天房产信息中心的章。黄雨东于日以中介人的名义出证明一份，内容为：日甲、乙双方在进行房屋交易时甲方没有向乙方说明此房产权不足二年，需要交纳营业税问题，也没有商讨营业税由谁担负的问题。在此房营业税由谁交的问题上，甲、乙、丙三方经过几次商谈，一直没有达成一致意见。日，乙方通过中介两次通知甲方，明确告知甲方，要谈此房甲方要负担全额经营税款，办理过户、更名手续，不谈就尽快在3月4日下午三点前退还50000元定金。黄雨东于日出证明一份，内容为：我们房天房产3月26日在《辽沈晚报》上刊登的皇姑北运河畔花园的房子广告内容是房主杨宝祥提供的，在进行交易买主询问时他说是新房，说才二年，新装修不长时间，而后来知道实际房子已7年了，卖房人确实隐瞒了房子的事实真相，使我们中介和买房人在不知情的情况下签了房屋买卖协议。黄雨东于日又出证明一份，内容为：在3月26日下午4点在我中介签完房屋买卖协议时，我们发现他房产权不足二年时，需交营业税的情况后，马上告知卖方杨宝祥，杨说：这事好办，可是第二天找他交营业税时，他却说营业税应叫买方担负，在营业税由谁担负的问题上，争议多天，直到4月3目买方要法律解决时，他才勉强同意他交。在产权不足二年需要交营业税，需谁交的问题上，他开始说他不知道需交营业税。但后来在3月31日下午，在中介买卖双方继续调解时，中介说，国家是有规定的，产权不足二年房子进行交易时，谁卖房子谁交税，这时杨宝祥说早知道，不就是辽地税2005年65号和辽地税2005年76号文件吗，以上情况属实，特此证明。沈阳市地方税务局于目发文通知(沈阳市个人转让住房有关地方税收政策)，日后，个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。目后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。在庭审中曾凡伯称如果不是因税款的问题，我不会不履行协议的，我多次找过杨宝祥和中介要解决问题。在庭审中询问曾凡伯是解除还是撤销与杨宝祥所签协议，曾凡伯明确答复是解除协议。
日，曾凡伯、李凤琴向原审法院起诉，要求：“1、解除、撤销和杨宝祥签订的房屋买卖协议，返还定金50000元；2、黄雨东返还中介费”。
原审判决认为：公民、法人的合法权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行合同，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。双方所签房屋买卖协议、补充协议书系当事人之间合意表示的自愿行为，且不违反有关法律规定的意思自治原则、合同的自愿原则，应认定为有效合同。合同的订立，就是为了鼓励交易、促进交易，防范交易风险，维护交易安全，规范交易行为，有利于减少纠纷和解决纠纷，使买卖双方都遵守合同规定的内容，切实遵守、遵循诚实信用原则。订立合同应根据合同的目的、合同的性质、合同的用途、合同的条款、合同的形式、合同的要件研究、约定合同的内容。
关于曾凡伯诉称杨宝祥为了以较高的价格出卖自己的房屋，有意向中介房天房产中心提供了虚假广告信息，把已经7年房龄的房子说成是新房的问题，虽然黄雨东称房产信息是通过卖方杨宝祥本人用电话在我们中介登记的，但黄雨东至今未向本院提交其所在的中介(沈阳房天房产信息中心)机构所登广告内容就是杨宝祥提供的证据材料。黄雨东所在的房产中介是专门进行房屋买卖的中介机构，杨宝祥的房屋产权手续现仍在黄雨东手中(该收条加盖了沈阳房天房产信息中心的章)，其应该能看懂该产权证附图所标示的房屋设计(建设)时间，也应能看清楚有关部门给杨宝祥的发证时间，由于其草率、仓促工作，登广告时即未认真核实杨宝祥房屋产权手续，当曾凡伯看房时其也未在事前向曾凡伯讲明此种情况的注意事项，也未提示或告知曾凡伯其所登广告内容与杨宝祥的契证、房屋产权证内容是否一致，既同双方签订了房屋买卖协议(在签订协议前黄雨东看过杨宝祥的契证、房屋产权证，在签订协议前曾凡伯看过杨宝祥的房屋产权证，见庭审笔录)，双方又于当天签订了补充协议书，黄雨东并于签订房屋买卖协议当天向曾凡伯收了2500元中介费，并加盖了沈阳房天房产信息中心的章。曾凡伯也向杨宝祥交了50000元定金。致使营业税由谁来交这一未尽事宜在房屋买卖协议签订后才发现，使双方之间因营业税由谁来交的问题产生纠纷，曾凡伯于2006年4月诉讼来院。
关于曾凡伯称杨宝祥有意向中介房天房产信息中心提供虚假广告的问题，广告不是杨宝祥所登，黄雨东(中介沈阳房天房产信息中心)至今未提交已登广告的全部内容是杨宝祥所提供的证据材料，且杨宝祥否认中介所登广告全部内容是自己提供的，故对曾凡伯所称这一问题不予认定。查处这一问题应由有关部门进行处理。
关于曾凡伯称杨宝祥严重违反了我国消费者权益保障法，使曾凡伯的合法权益受到严重侵害的问题，因曾凡伯所要购的房屋不是商品房，杨宝祥即不是房屋的销售单位，也不是房屋买卖的经营者，而是要卖房子的房主而不是服务者，曾凡伯是买房者，其在本案中与杨宝祥不是消费者与经营者的关系，而是个人与个人之间的买卖关系，因此本案不适用中华人民共和国《消费者权益保护法》调整，故对曾凡伯这一所称，不予支持。关于是新房还是旧房的问题，在杨宝祥所要卖的房子西侧楼头醒目位置钉有一标牌，标牌写明了开工和竣工时间，无须赘述。房屋买卖不同于一般的物品，一般应对房屋的概貌、地址、新旧程度、房屋手续的真伪、房屋手续是否有瑕疵等问题做比较细致、全面、深入的了解，而不应是撒手不管，“听任他人的介绍’’而事后发现不如意处，这种做法是不慎重的，曾凡伯未尽到自己应尽的注意义务，也是其今后应注意的问题。
关于杨宝祥要求曾凡伯赔偿100000元钱的问题，因为房屋买卖协议中有未尽事宜，使双方因此产生纠纷，且杨宝祥这一要求与其要求继续履行协议发生冲突，故对其这一要求，不予支持。关于杨宝祥要求曾凡伯赔偿其全部经济损失的问题，因杨宝祥在举证期内未提交其有经济损失的证据材料(杨宝祥庭审后提交的材料未质证)，也未提起反诉，故对其这一要求，也不予支持。
关于曾凡伯要求黄雨东返还其所交付的2500元中介费的问题，因黄雨东与曾凡伯之间是居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同是不要式合同，即可以采用口头形式，也可以采用书面合同。居间合同是独立的有名合同，在居间合同中居间人是为委托人提供服务的，受委托人的委托寻找与委托人订立合同的相对人，为委托人订约提供机会，为订约媒介，介绍双方当事人订立合同，即斡旋在交易双方当事人之间，从而促成双方当事人的交易成功，居间人在交易中只起到中介人的作用，不是交易中双方当事人的一方或者代理人，居间人仅仅起到居间、中介的作用。因曾凡伯要求黄雨东返还其所交付的2500元中介费的问题与本案不是同一法律关系，又因黄雨东在庭审中同意退还曾凡伯中介费，再因黄雨东在收曾凡伯中介费时加盖了沈阳房天房产信息中心的章，对曾凡伯这一请求认为不宜与本案一并处理，故对曾凡伯这一请求，也不予支持。
关于曾凡伯要求解除与杨宝祥所签房屋买卖协议的问题，双方签完房屋买卖协议后又于当天签订了补充协议，对房屋买卖协议内容做了补充，确定将杨宝祥所卖房屋中家具、电器等物一并给曾凡伯，从此补充协议可看出，双方在签订协议时并不盲目，而是经过充分考虑的，并且曾凡伯及亲属看过房子，现曾凡伯要求解除房屋买卖协议，既不是法定解除，也不是约定解除，曾凡伯没有合理的解释，且杨宝祥表示不同意曾凡伯的主张，并要求继续履行协议。在本案中，双方所签房屋买卖协议产生纠纷的原因是营业税由谁来交的问题，双方所签房屋买卖协议和补充协议书中未明确规定营业税由谁来交，应属协议中的未尽事宜，故该问题应按税务部门的有关规定办理(沈阳市个人转让住房有关地方税收政策中所讲的国家和地方文件的规定)。鼓励交易是合同法的一个重要目标，也是统一合同法所需要具有的方式和规范功能。双方所签房屋买卖协议、补充协议书是当事人之间的合意表示(合意表示是合同成立的必要前提)，符合合同订立的要求，具有法律的约束力，该协议是具有法律效力、生效的协议。在本案中因不具备解除合同的原因及条件，又因曾凡伯这一主张不符合有关法律规定，故对曾凡伯这一主张不予支持。
关于曾凡伯要求杨宝祥返还定金50000元的问题，因双方所签房屋买卖协议和补充协议书有效，又因曾凡伯要求解除与杨宝祥所签房屋买卖协议的问题不符合有关法律规定，不予解除，双方所签房屋买卖协议和补充协议书中未明确规定营业税由谁来交，应属协议中的未尽事宜，该问题应按税务部门的有关规定办理，即双方应按所签房屋买卖协议和补充协议书全面履行协议。故对曾凡伯这一请求，不予支持。
据此，原审依据《中华人民共和国民法通则》第4条、第5条，《中华人民共和国合同法》第5条、第6条、第8条，第32条、第44条1款、第60条、第130条、第132条、第424条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、第9条1款3项、第34条、第63条、第64条、第66条、第72条、第76条的规定，判决：1、驳回曾凡伯、李凤琴要求解除与杨宝祥签订的房屋买卖协议的诉讼请求；2、驳回曾凡伯、李凤琴要求杨宝祥返还定金50000元的诉讼请求；3、曾凡伯与杨宝祥继续全面履行所签协议，营业税问题按税务部门的有关规定办理。于判决生效后20日内履行完毕；4、驳回双方其他诉讼请求。本案收诉讼费2080元，由曾凡伯负担。
宣判后，上诉人曾凡伯不服，提起上诉，请求改判撤销协议、被上诉人返还定金50000元。主要理由是：1、一审诉讼过程中，上诉人所主张的民事行为效力与原审法院根据案件事实做出的认定不一致，原审法院即未向上诉人充分行使释明权，亦未以上诉人最终选择的诉讼请求和诉讼理由作为裁判的依据，原审判决径行对上诉人未主张的诉讼请求予以裁判，属未诉而判，违反法定程序。在一审诉讼过程中，由于上诉人法律知识的限制，致使在起诉状、庭审陈述及所附证证据材料中均表示所主张的是要求解除、撤销和杨宝祥签订的房屋买卖协议这样不明确的诉讼请求。对上诉人同时提出的解除、撤销的不明确诉讼请求，法官应当告知上诉人对法律关系做出重新定性，并向上诉人解释法律，告知上诉人可以变更诉讼请求。法官并未履行法定职责向上诉人予以释明。虽然上诉人已于庭审后次日在向原审法院提交《关于解除改为撤销原房屋买卖协议的请求》中确定了最终选择的是撤销与杨宝祥所签订的房屋买卖协议的诉讼请求，但原审判决仍然作出了上诉人败诉的突袭性裁判；2、本案系房屋买卖撤销权纠纷，原审判决对上诉人杨宝祥在出卖房屋中是否存在隐瞒房屋建筑年限事实的欺诈行为未予认定，仅凭主观臆断的认为本案中上诉人与被上诉人签订签买卖协议产生纠纷的原因是在营业税由谁来交的问题，属认定事实不清。日，上诉人根据被上诉人黄雨东所在单位沈阳房天房产信息中心在《辽沈晚报》上所刊登被上诉人杨宝祥欲出卖房屋的广告信息后与被上诉人黄雨东一起来到争议房屋处看房，杨宝祥说该房不到两年算新房。签订合同后不久，上诉人再次去看房过程中，经询问邻居得知争议房屋年限为7年后，于是前往沈阳市房产局通过调档得知该房并非二手房，系杨宝祥于日从王宁手中购买的二手房。方知杨宝祥在与上诉人签订合同过程中存在欺诈行为，在经与杨宝祥就欺诈行为多次协商未果的情况下诉至法院是本案发生纠纷的原因，在庭审过程中杨宝祥自认该房实际年限为9年，原审判决认定上诉人与被上诉人所签买卖协议产生纠纷的原因是因营业税由谁来交的问题，属认定事实不清；3、依据法律规定，被上诉人杨宝祥的隐瞒争议房屋真实情况的行为构成欺诈，上诉人有权请求撤销双方所签订的房屋买卖协议并请求返还定金。
被上诉人杨宝祥辩称：2006年3月，通过电话向房天中介如实介绍了我要卖房屋的全部真实情况。广告不是我作的，我根本不知道广告内容。中介代曾凡伯及家属多次来我家看房，并在签订房屋买卖合同前我主动向中介和上诉人出示了房证、契证等法律有效证件，房证附图明确记载了此房的竣工日期，契证明确写着旧房，我还告知上诉人现居住的小区每栋楼包括我所要出卖的楼在明显处有牌匾标识，一审法官已经到现场看了，有明确标识，有照片为证。从中介黄雨东看房时房证、契证均押在中介处，其负责审查并代办相关手续。按照双方协议中明确规定买房人曾凡伯在签订协议后向我交纳房款，但上诉人不执行协议，我多次向中介和上诉人催要房款并要求执行协议时，中介和上诉人只是说等些日子因上诉人父亲有病，没有时间，迟迟不执行协议不交房款，又过多日我继续要求付款，买房让我降低房款，实际上诉人已经事实违约，还编出上当受骗之谈。上诉人说协议签订后房屋朝向不对，上诉人及家属多次到我家看房。
被上诉人黄雨东辩称：同意上诉人的上诉请求。因被上诉人在与我办理登记卖房过程中第一次是日左右，要求我替其卖房、电话告知我房屋在辽大附近，是精装商品房，要求按35万元卖出，在日通过《辽沈晚报》刊登了上述内容；第二天有位女士要求看房，我与该女士到被上诉人处看了房屋，被上诉人给我们看了房产证，房产证是日发的证，别的情况没有告知，我看到该房不是精装房，从房产证看也不是商品房，按照新确认的内容又重新刊登了广告，被上诉人也从未提出过异议，我方认为原审认定事实不清，一审判决书第四页认为应能看懂房产证附图，缺乏法律依据。原审法院未依法告知我方举证，未送达举证通知书没有限期举证，我方未能提供售房广告等相关内容，责任不在我方，要求对一审判决改判。
本院查明的事实与原审判决查明的事实基本一致。
本院还查明：1、日，黄雨东返还给曾凡伯中介费2500元；2、曾凡伯在二审审理期间表示原审判决其全面履行合同已超出了自己的诉讼请求，要求撤销原判第3项。
上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖协议书》、《补充协议书》及收条等证据在卷佐证，这些证明材料已经当事人庭审质证，本院予以确认。
本院认为：曾凡伯与杨宝祥签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议书》是当事人缔约时的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体及他人利益，故原审判决认定合法有效正确。
关于曾凡伯在原审要求“解除、撤销和杨宝祥签订的房屋买卖协议”的问题。因曾凡伯的诉讼请求不明确，故其在原审庭审时表示要求解除合同。现因曾凡伯要求解除合同的请求不符合约定的及法定的解除条件，故曾凡伯要求解除合同的请求，本院不予支持。至于曾凡伯在二审提出其已于原审庭审后次日在向原审法院提交的《关于解除改为撤销原房屋买卖协议的请求》中确定了最终选择的是撤销与杨宝祥签订的房屋买卖协议的诉讼请求的问题，因原审卷宗中无曾凡伯陈述的《关于解除改为撤销原房屋买卖协议的请求》，其亦没有证据证明已向原审法院提交了该“请求”，故曾凡伯的此项陈述，本院无法采信。即使曾凡伯在原审最终选择的是撤销与杨宝祥所签订的房屋买卖协议的诉讼请求，但曾凡伯要求撤销合同的理由为杨宝祥出卖的房屋系旧房而非新房，现因双方签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议书》对房屋的新旧均无具体约定，对房龄亦无约定，而曾凡伯认为其购买的房屋系新房的依据为黄雨东在《辽沈晚报》上刊登的广告（广告内容为争议房为新房），因没有证据证明该广告的信息系杨宝祥提供，故曾凡伯要求撤销合同的请求，因不符合撤销条件，其此项主张，法院亦无法支持。
关于曾凡伯要求撤销原审判决第3项的问题。因曾凡伯在原审的诉讼请求为“解除、撤销和杨宝祥签订的房屋买卖协议，返还定金50000元；黄雨东返还中介费”，曾凡伯诉讼目的是消灭其与杨宝祥签订的合同效力，且杨宝祥未提起反诉要求曾凡伯继续履行合同，故原审的曾凡伯继续全面履行合同的判决超出了曾凡伯的诉请范围。因此，曾凡伯的此项主张，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第2项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院[2006]沈皇民二房初字第196号民事判决主文第1、2、4项；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院[2006]沈皇民二房初字第196号民事判决主文第3项；
三、驳回曾凡伯其他上诉请求。
一审案件受理费2080.00元、二审案件受理费2080.00元，共计4160.00元，由上诉人曾凡伯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 桂 岩
代理审判员 王 大 鹏
代理审判员 才 玉 莹
二○○七年三月二日
书 记 员 刘 振 华
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