国土资源部出台《养老服务设施用地指导意见》（全文）
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国土资源部办公厅关于印发
《养老服务设施用地指导意见》的通知
各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，计划单列市国土资源主管部门：
　　为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）文件精神，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理，大力支持养老服务业发展，部制定了《养老服务设施用地指导意见》（以下简称“《意见》”），现予印发，请结合本地实际认真贯彻执行。
　　本通知自下发之日起执行，有效期五年。
一、合理界定养老服务设施用地范围。专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。
二、依法确定养老服务设施土地用途和年期。养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。
依据《土地利用现状分类》（GB/T），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。
养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
三、规范编制养老服务设施供地计划。养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。
四、细化养老服务设施供地政策。经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让（租赁）土地手续，补缴土地出让金（租金）。但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。
营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信等级等作为出让条件。
五、鼓励租赁供应养老服务设施用地。为降低营利性养老服务机构的建设成本，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。市县国土资源管理部门与用地者应当签订养老服务设施用地租赁合同，约定租赁国有建设用地的出租人和承租人、地块的位置、用途、面积、空间范围、容积率、租期、租金标准及调整时间和方式、到期处置与续期或出让等内容。
(责编：孙红丽、唐k)
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九条意见指导现阶段养老设施用地规范
来源：中国联合商报
九条意见指导养老用地规范
&&随着社会的老龄化加剧，现阶段市场上的养老地产已是乱象丛生，如何让养老地产健康有序地发展，成为当务之急。而此时养老设施用地政策终于出台，顶层设计有了具体定调，让难题有望破冰。
&&为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》精神，大力支持养老服务业发展，国土资源部4月23日对外公布了《养老服务设施用地指导意见》。
&&早在2013年，国务院相关领导就养老用地的工作对国土部做出了具体要求，之后由国土部土地利用管理司承担《意见》制定工作。国土部土地利用管理司先后和北京市国土局等相关部门进行了沟通以及意见收集，并开始了对养老机构的调研工作。2013年5月《意见》初稿出台，国土部土地利用管理司组织研讨会，邀请养老机构负责人、专家、北京市国土局等业内人士参与探讨。经过近一年酝酿，日，《意见》正式印发。
&&九条意见详实明确
&&该《意见》围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展，明确提出九条意见。
&&国土资源部明确界定了养老服务设施用地范围，专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于此次政策明确的养老服务设施用地。
&&依法确定养老服务设施土地用途和年期。养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
&&规范编制养老服务设施供地计划。养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。
&&细化养老服务设施供地政策。经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让(租赁)土地手续，补缴土地出让金(租金)。但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。
&&鼓励租赁供应养老服务设施用地。为降低营利性养老服务机构的建设成本，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。
&&实行养老服务设施用地分类管理。新建城区和居住(小)区按规定配建养老服务设施，依据规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同宗地，再按宗供应；不能分宗的，应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。
&&加强养老服务设施用地监管。在核发国有建设用地划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，做出相应规定和约定。
&&鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金(租金)，办理协议出让或租赁手续。在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。
&&利用集体建设用地兴办养老服务设施。农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。
&&评价各有不同
&&该《意见》整体而言是旨在落实国务院去年9月份发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》所提出的任务要求，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理。
&&&国土部出台养老用地指导意见是好事，厘清土地归属、性质，政策文件给了养老用地可操作空间，有利于养老用地不断成熟完善。但整体上，指导意见还是对已有土地体系的延伸，没有特别的创新。&北京安信颐和控股有限公司总经理赵军说。
&&&目前，养老产业发展存在投资额大、资金回收期长、盈利考验等风险，土地政策缺失一直是民营资本进入养老产业的掣肘，这次国土部的政策将在一定程度上激发民间资本活力，为即将到来的老龄化需求高潮做好准备。&有养老地产研究人士向《中国联合商报》表示。
&&曾参与《意见》初稿讨论的北京乐成老年事业投资有限公司总经理高峻松称，初稿讨论虽然未能改变养老服务设施用地&医卫慈善用地&的性质，但是获取方式突破了&慈善&定位，出让、租赁形式享有可抵押权。
&&&这开了一个大口子，意味着从政策层面给营利性养老机构一个估值定位，养老机构可以完成资产估值，实现资本流动，对资本的进入有很大的促进作用。&高峻松评价道，&目前养老市场上尚未有明确的盈利模式，养老服务回收周期过长，而资本都是逐利的，长此以往难以调动资本积极性。这一政策出台，有利于养老开发商资本增值。出让或租赁用地抵押值明晰，划拨用地自建房产设施后，估值拍卖时只需要补缴土地出让金即可。这一次的政策是很全面的，没有漏洞。&&另外，给养老设施用地一个明确定位本身就是很大进步，《意见》主要是向营利性养老机构放开，对应国务院强调的社会力量将主导养老产业的定位。&他补充道。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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养老服务设施用地能否使用集体土地
中国国土资源报
】【】【】
　　李某欲兴建养老院，经多方考察，看中城市边缘环境清静、空气清新的一块农村土地。请问是否可以使用农村集体土地兴建养老院？
　　我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，也就是说我国土地包括国有土地和集体土地，这两种土地分别有不同的用途。依照《土地管理法》等法律法规规定，养老服务设施用地使用集体土地包括以下两种情形：
　　一、兴建非营利性乡（镇）村养老服务设施可以依法使用集体建设用地
　　《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。依照此规定，集体建设用地有四类用途：一是宅基地，二是乡镇企业用地，三是乡（镇）村公共设施建设用地，四是乡（镇）村公益事业建设用地。非营利性乡（镇）村养老服务设施用地当然属于公益事业建设用地的范畴，所以，如果兴建为本集体经济组织内部成员使用的非营利性乡（镇）村养老服务设施，当然可以使用集体建设用地。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）进一步明确，要“切实加强农村养老服务”，要求“依托行政村、较大自然村，充分利用农家大院等，建设日间照料中心、托老所、老年活动站等互助性养老服务设施”。依据《土地管理法》和国务院文件，国土资源部下发的《养老服务设施用地指导意见》第九条再次明确规定：“农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。”《土地管理法》第六十一条对包括养老服务设施在内的乡（镇）村公益事业建设需要使用土地的情况，明确了土地的申请、审核、批准主体、程序、权限和条件。
　　二、其他兴建非营利性养老服务设施需要集体建设用地的，需要有集体建设用地流转政策和相应的养老政策支持《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）明确：“民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法适用国有划拨土地或者农民集体所有的土地”。国土资源部下发的《养老服务设施用地指导意见》第九条再次明确：“民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。”这些规定都为下一步集体建设用地流转指明了方向，但是，要想落到实处，还需要集体建设用地流转的具体政策出台才行，这样才能做到“依法”使用农民集体所有的土地。
　　全国人大常委会于日审议通过关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定，即在这33个试点县（市、区）暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。这一决定的作出为这些地区非营利性养老服务设施使用集体建设用地扫清了法律上的障碍。
　　综上，依照目前的有关规定，李某所在地如果属于全国人大常委会批准的33个试点，则可以在最新政策引导下通过集体经营性建设用地入市来实现使用集体建设用地兴建非营利性养老服务设施的目的，如果不属于此范围，则只能与农村集体经济组织联合为本集体经济组织内部成员兴建非营利性养老服务设施。
　　作者单位：国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心）
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我国养老服务设施用地政策及应对策略分析
牛云凡，刘巧芹，赵淑芹
(石家庄经济学院土地资源与城乡规划学院，石家庄 050031)
摘 要：我国已经进入老龄化社会，养老问题成为一个亟待解决的社会问题，而解决好养老用
地 问题是妥善解决养老问题的关键。研究显示：我 国目前有居家养老、社会养老和社区养老3种模
式，大规模集中养老不符合我国国情； 《养老服务设施用地指导意见》从范围和土地用途、供地计
划编制、分类供应和管理、监督管理等方面对养老服务设施用地进行了规范，但仍存在供地方式与
用地属性不符、监管规定不完善、法律层级低等问题。在上述分析基础上，本文对国土资源管理部
门、相关企业、媒体和社会公众应对策略提 出了意见和建议。
关键词：老龄化社会 养老服务设施用地 供地政策
第六次全国人口普查结果显示，我国60岁及以上
以专家对相关政策的解读为主，如梅东认为养老用地
的人口为1．78亿 ，占总人口的13．26％l【】。按照国际上通
免费的关键是非营利性 5『；张凤玲认为养老用地供应
行的 “60岁及以上人口占总人口比例达 10％或65岁以
主要靠划拨，但应积极探索招拍挂f6等，尚未开展系
上人口占总人口的比例达7％”2『】的老龄化社会认定标
统的研究。本文在对我国养老现状、养老服务设施用
准，我国已进入老龄化社会。我国养老床位总数仅 占
地性质分析的基础上，对养老服务设施用地政策进行
全国老年人口的1．8％，不仅低于发达国家5％～7％的比
了全面分析，并对国土资源管理部门、相关企业、媒体
例 ，也低于一些发展中国家2％～3％的水平p]。2010年
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以来 ，受国际经济形势和国内产业调控政策的影响，
展提供参考。
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进入我国养老地产业，力图在Et益壮大的养老服务产
1 我国的养老现状
业中占据一席地位[4】，政府有关养老服务设施用地、
受基本国情和传统文化的影响，现阶段我国的养
养老产业发展的规划和指导意见等文件相继出台。由
老模式主要有居家养老、社会养老和社区养老三种形
此可见 ，养老问题已成为我国当前和今后相当长时期
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各界的高度重视。养老服务设施用地是养老地产、养
1．1居家养老
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