日前，北京市住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)的意见征集情况反馈，明确共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。新规发布后引发广泛关注。北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，共有产权住房制度体现了居住(社会)功能、保障属性与财产权利的有机统一。那么，共有产权住房是如何区别于过往的保障性住房，实现三者有机统一的呢？

共有产权住房是住房保障体系的重要组成部分

《征求意见稿》第2条将共有产权住房定性为“政策性商品住房”，共有产权住房的开发建设、销售可以由商业性的开发企业进行，但是，共有产权住房的商品住房属性并不能抹杀其住房保障的功能属性。

首先，从准入上看，共有产权住房的申请家庭应符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房，而且一个家庭只能购买一套共有产权住房；单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁(《征求意见稿》第2条)。按《征求意见稿》第1条的提法，共有产权住房要满足的是“基本住房需求”。

其次，共有产权住房的规划建设、审核配售的一系列管理手段，体现了共有产权住房的保障属性。如土地供应在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应，共有产权住房户型以中小套型为主等。

再次，共有产权住房的定价、处分限制和退出等方面的制度设计，也凸显了其住房保障属性。

共有产权住房财产属性为其提升灵活性

不同于公租房等租赁性保障性住房，共有产权住房和经济适用房都属于产权式的保障性住房。但是，共有产权住房和经济适用房在制度设计上存在较大区别。经济适用房的产权是受限制的产权，而共有产权房中申请者和政府各拥有产权份额，属于商品房产权。具体地说：

第一，经济适用住房建设在划拨的建设用地上，而共有产权住房的用地性质则为出让的。其区别体现在经济适用住房购买5年后“经改商”或上市交易的，必须向政府补交土地出让金；而共有产权住房的购房人取得不动产权证满5年后，则可以市场价格转让所购房屋产权份额，也可以按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权(《征求意见稿》第25条)。在强制退出上，共有产权住房则较为灵活。

第二，在使用收益方面，经济适用住房与共有产权住房的用途范围也有所差别。经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。而共有产权住房除自住外，购房人还可以在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息进行出租。更重要的是，《征求意见稿》第28条明确“共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中，代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。”

第三，共有产权住房的购房人有权享受与普通商品住房人购房人相同的社会公共服务和福利。

“房屋是用来住的，不是用来炒的”。为保障共有产权住房的住房属性，《征求意见稿》也做了具体规定，如规划选址优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配；规划设计上，要求以中小套型为主；在享受社会公共服务方面，明确共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。

居住(社会)功能、保障属性与财产权利“三位一体”，使得共有产权住房在制度上具有了早期的保障性住房所没有的禀赋。其财产属性为共有产权住房的管理、运作提供了更多的灵活性。从政府的角度看，共有产权房除了行政手段管理，还可以通过民法手段管理，更便于贯彻落实共有产权房最基本的功能——保障居住。归根结底，“房子是用来住的，不是用来炒的”，“三位一体”的根本还是其居住(社会)属性。共有产权房对市场能起到多大的作用，关键是看共有产权房是否盖在大家想住的地方、这些房子附加的社会价值有多大，例如，上学、医疗、交通等设施能给居民提供多大便利。

来源：中新网-中新经纬

北京房地产市场说长效机制已经说了有N年了，但是一直以来均没有对于成效机制有一个成熟的、官方的说法。这也就导致了民间对于长效机制有了极大的演绎空间，这其中关于房产税就是一个比较常见的说法。

而关于房产税是否会成为长效机制的重要组成部分，我个人对此并不太认同。

理由在于除了比较常见的法理问题之外，还在于房产税本身就是一种“恶税”，不仅没有任何人在房产税的过程中能够获益，而且只会增加社会运营成本：

第一，房产税会增加无房者的租金水平。因为降房价的方式很多，而房产税只会被转移到无房者身上导致租金上涨。

第二，房产税会让有房者的持有成本提高。

第三，房产税并不会让政府收益，反而可能会导致行政成本居高不下。

很多人以为房产税会让政府获得收益，这种想法过于简单化了。就像我们为何要取消农业税一样，收税是会增加行政成本的。当一种税种的收税成本高于税负本身，收取这种税，就是一种亏本买卖，因此对于政府来说，也是一种负担。农业税就是这样的一种税种，因此取消它显然符合各方利益。

同样，房产税不是一种简单的税收，它不仅需要对各种房产进行统计登记，可能还需要增加专门的税收部门来进行征收，最关键的是它还不能采用较高的标准来征收，因此房产税的成本显然要比单纯的卖地高多了。

因此，在没有找到很好的办法之前，中国的房产税只会提高社会运行成本，从这一点上看，我们认为房产税短时间内出台的可能性不高。

那么究竟什么才是房地产市场的长效机制呢？

我个人判断，其实就是房地产行业的供给侧改革，就是要改变房地产市场的供给端，将纯粹的市场化供给转化成为多轨制供给，用一句话来形容就是“高端靠市场、中端靠支持，低端靠保障”。

只有理解到这一点，我们就会对未来的市场变化及政策走势有一个相对准确的判断。

2010年，北京市提出限购政策，提出每个家庭只能限购一套住宅。2011年，又将外地人在北京限购条件升级为5年社保及纳税，当时市场非常悲观，很多人都将自己在北京的房子卖掉去外地过上了悠闲的生活。结果限购后的几年，北京房价反而出现了暴涨，可见限购本身并不能成为北京房价的制约条件，不仅住宅如此，商住也是如此。

2013年北京市开始从供给端入手，提出“自住型商品房”的概念。值得注意的是，自住房仍然是一个商品房的概念，只不过是以中小户型为主，限价销售，客户由建委摇号推荐，5年禁售型的商品房。当年就明确提出，未来两年（年）至少要保障7万套自住房商品房的供应量，导致业内惊呼北京市场即将进入住房制度的双轨制改革，北京房价必将出现调整。

北京从2014年到现在，自住房供应量也就只有不到6万套，而且是年年减少，2017年到目前为止，仅有1500套的自住房供应。

显然，自住房退出北京市场已经成为趋势，因为这种产品已经完成了它的历史使命。申请条件宽松容易被投资客进入，售价过低导致政府收益减少等等问题，都暴露出自住房已经难以适应新的市场形势。

这个时候推出共有产权房，本质上就是自住房的升级版，不仅提高了申请门槛，最关键的是，还有效保障了政府的收益。

从自住房过渡到共有产权房，其实就是从“中端被支持”过渡到了“低端被保障”，申购条件过于苛刻将会有相当一部分夹心层被无情地推向了商品房市场。

而最近市场中风传“经济适用房”将在9月1日之后就算满五年，也禁止转商品房，但很快就被号称“民间小建委”的京房字给辟谣了，北京建委不出来辟谣，反而是一个民间机构出来辟谣，这本身就让人联想翩翩。

有很多人问我，这个政策可能性有多高。我个人的判断是坚决不可信。因为在北京出台《北京市共有产权住房管理暂行办法》的文件中，最后一条曾经有过这样的描述：

很显然，未来所有的政策性住房，可能都将纳入共有产权房的范畴，经济适用房可能也是如此。

因此，对于所有想要申购政策性住房的客户来说，要尽快赶在共有产权房政策出台之前，完成销售。否则未来将很快变成共有产权房了，五年之后要卖，也必须要经过政府同意，而且政府必须分一杯羹了。

因此如果我们再结合到最近的北京租售同权的文件，就可以基本判断出北京所谓长效机制是如此设想的：

第一：没有钱的中低端收入者，租房居住，租售同权，享受义务教育权利。

主要供应是公租房和开发商的长租房，这两个不管是公租房，还是开发商提供的长租房，价格都不会便宜。

目前北京的公租房多数在郊区，租金标准一般是30-40元/平米.月，一个100平米的三居室，每月租金在元，好处是可以落户，北京户籍就近上学。

另外就是开发商可以提供的长租房，租金按照市场标准界定，北京户籍满足一定条件，同样可以实现租售同权，目前这样的房子有相当一部分在市区，位置相对较好，具有一定的优质教育资源。

第二：具有一定储蓄的中低端收入者，购买共有产权房，五年禁售，失去投资价值和意义。

而具有一定储蓄的中端收入者，如果你是刚需客户，就可以购买共有产权房，这属于基本的政策房，是政府保障的核心部分。但是申购条件苛刻，而且五年禁售，需要和政府共分收益，本质上已经失去了投资的价值和意义。

第三：有钱的高端人群，那就是购买纯商品房，价格高，供应量较少。

一旦以上的长效机制，供给侧改革形成，未来北京市场的基本发展态势可能将会出现以下特征：

第一，共有产权房将会成为北京住宅新房的核心供应产品。

一旦政策落定，北京的共有产权房可能将会成为北京新房市场供应的核心，包括自住房、限价房以及经济适用房等所有的政策性住房，均可能将变成共有产权房，重新包装上市，统一进行销售管理。

未来北京住宅市场的供应结构可能会变成这样：租赁房（20%），共有产权房（50%），商品房（30%）。

第二，北京新房住宅的投资价值可能会越来越低。

未来新房住宅市场要么是共有产权房，要么是价格高高在上的商品房，投资价值会低很多，购买新房大多数是基于自住的考虑。

因此在共有产权政策出来之前，如果有闲钱投资，建议可以考虑新房住宅，尤其是明显受到限价的项目，是最好的购入节点。

一旦长效机制建立，北京新房住宅限价取消的可能性还是存在的。

第三，北京居住改善的成本可能会越来越高。

共有产权房，更多的只是满足刚需自住，而要想改善居住环境，未来可能只能选择在二手房市场里。因为一旦一手房取消限价，加上高地价，一手房都会逐渐走向豪宅化的发展趋势。

而如果选择在二手房市场进行改善，由于首付比例提高到了8成，加上手续费等等一系列费用，改善的成本是越来越高。

第四，最好的投资产品可能将是小户型，低总价的商住产品。

中小户型的二手住宅产品将会逐渐失去投资价值。因为能够满足购房资格的刚需客户，大多数都会想着申请共有产权房，而一旦购买住宅，将失去购买共有产权房的机会。因此刚需客户一般不会考虑购买二手中小户型住宅。

而中小户型的二手住宅用来出租，租金也会受到长租房的压制，因此二手中小户型住宅的投资前景，从目前来看，并不乐观。

一旦政策落定，共有产权房的供应量可能会明显加大，而逐渐成为市场供应的主力产品。

而对于小户型，低总价的商住类产品来说，因为其不影响申购共有产权房的权益，同时总价要比住宅低得多，市场活跃度可能会越来越高。