如何社区协调物业业主矛盾业主与物业的关系 理清三者关系是关键

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-10-23 00:31 标签： 社区协调物业业主矛盾

重要的是第五个确权要求。

远见名苑中心区业主委员会

关于小区幼儿园入园、地库地面修缮若干事宜的函

北京裕泰达房地产开发有限公司：

根据《物权法》，业主大会对建筑规划红线内所有公共区域有共同管理权。现我委就以下问题与贵司进行沟通，希望于10个工作日内明确答复解决方案：

一、幼儿园问题。贵司在售楼资料中承诺小区内幼儿园面向业主，这也是众多业主选择购买本小区住房的重要原因之一。但现实情况是小区业主子女入园非常困难，大量小区外孩子却能入园就读。请贵司落实小区业主子女优先入园问题。

二、北大门修建问题。现在的北大门为简易铁门。根据贵司提供的本区域规划平面图，本区域应由贵司修建正式的北大门。请贵司提出北大门修建方案并按照承诺完成修建工作。

三、中心地库修缮问题。在本区域中心地库启用时，地面就存在坑洼不平、尘土飞扬、漏水等问题；现在地面状态更加恶化，严重影响业主停车安全和清洁。同时存在乱停乱放，无人管理的问题。中心地库的前期收益事实上由贵司处分。请贵司及时修整地面，改善地库的停车环境与停车秩序。

四、路面塌陷及开裂问题。7号楼4单元北侧路面、10号楼东侧路面、中心花园若干处路面均发生塌陷、开裂现象，7号楼部分房屋出现窗户无法开闭问题。根据国家相关法规，贵司对房屋质量负有保修责任。请贵司排除结构因素引起的上述塌陷或开裂问题，并对引起的房屋质量瑕疵予以修理。

五、提供专有权属证明问题。在业主大会筹备期间，贵司声明部分我共有区域、共有设施设备的所有权，但未出示所有权证书。请对位于我区域的贵司产权提供专有权属证明。

六、根据国家法规，请贵司向我委移交本区域所有物业资料。

七、对于其他未尽事宜，我委将与贵司继续沟通协商。

北京市西城区远见名苑中心区业主委员会

抄送：北京市住房与建设委员会；北京市西城区住房城市建设委；北京市西城区广安门外街道办

，希望您再接再厉多发好贴噢~

近几年,我们为推进物业管理做了大量工作,取得了明显的成效,但随着物业管理工作的全面推进和深入发展,一些深层次矛盾和问题逐渐暴露出来。一方面,一些物业管理企业行为不规范,多收费、少服务,引发居民的不满;另一方面,一些业主希望得到最好的服务,但只愿意交很少的费用,甚至得到服务拒不缴费,使得物业管理企业亏损情况在不少城市比较普遍,尤其是在普通住宅小区。一些地方多次发生物业管理企业因收费率低或收不抵支.无法正常运作而毅然退出对住宅小区的管理,给居民生活带来极大的不便。加上一些媒体的炒作,对行业形象带来不良影响。解决这些矛盾和问题,不能简单就事论事,需要进一步理清工作思路。第一,要增强业主在物业管理

【摘要】：物业服务合同作为一种特别法上的有名合同,其合同内容的复合性,合同服务标准的难以确定性以及合同主体的群体性等特征,导致抗辩权这种“私权救济”的方式在物业服务合同的履行中频繁、反复的发生。在物业服务合同履行中,业主动辄以拒交物业费的方式行使抗辩,而部分物业服务企业在业主未履行物业费交纳义务的情况下,又采取停水、停电,拒绝提供相关服务,降低服务标准等方式来进行抗辩。由于物业服务本身旨在促进小区物业的共同增值保值以及维护小区良好的居住环境,具有很强的公共利益色彩。无论是业主还是物业服务企业,在抗辩权的行使上均有必要受到一定的限制。本文以此为基本立场,对物业服务合同履行中如何正确行使抗辩权进行探讨。本文除引言外,由三部分组成。第一部分是对物业服务合同履行中抗辩权的基础理论分析。首先,笔者从抗辩权的角度出发,在理论上理清了抗辩与抗辩权的区别,并介绍了我国立法上的抗辩权类型。其次,通过从物业服务合同性质、特点、法律关系三个角度分析物业服务合同的特殊性,引导出物业服务合同履行中抗辩权的特殊性。最后,围绕物业服务合同履行中抗辩权行使的必要性、法理基础、行使主体以及主要类型四个部分,探讨物业服务合同履行中的抗辩权的特殊性。笔者在第一部分得到了以下结论:物业服务合同的抗辩权行使主体只属于小区单个业主以及物业服务企业,否定了业主委员会行使抗辩权的主体资格。根据我国物业服务合同的性质,确有适用抗辩权的必要,但抗辩权的行使必须建立在诚实信用的法理基础之上。对于抗辩权的类型,物业服务企业履行的是先履行抗辩权,而小区业主享有同时履行抗辩权。笔者第二部分主要针对当前司法实务中混淆抗辩与抗辩权的情形,对具体的抗辩事由进行了理论上的划分,明确其性质,并提出解决之道。此部分的重点在于笔者根据抗辩权行使主体的不同,将物业服务合同履行的抗辩权分为业主抗辩权和物业服务企业抗辩权。对于业主抗辩权,笔者对于司法中争议较大的瑕疵履行抗辩权进行了分析,认为服务质量只有构成重大瑕疵时才能行使抗辩权。而对于物业服务企业行使抗辩权,笔者将其限定在极个别的情况下,抗辩不至于损害小区业主的共同利益,又不会对欠费业主的基本生存造成影响的情况下,允许其行使先履行抗辩权。文章第三部分是针对当前物业服务合同纠纷中抗辩权行使所提出的建议。笔者从司法、规则两个层面出发,主张在司法层面完善举证责任分配和诉讼程序构造,在规则层面明确物业服务质量标准和完善物业费的公示、交纳制度,以期解决当前物业服务合同纠纷频发的现状。此部分的重点在于笔者通过比较当前物业服务合同纠纷中的多种诉讼解决方式,分析利弊,最终建议在诉讼程序上引入“同时履行判决”。

【学位授予单位】：西南政法大学
【学位授予年份】：2015


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