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二手房交易中如果过户后买家不履行合同怎么办
二手房交易中如果过户后买家不履行合同怎么办
09-11-29 &匿名提问 发布
北京卖二手房有六类服务 交易中房款安全措施在二手房的交易中，如何确保买卖双方的房款交易安全 一直是大家关注的问题。因为买方怕先付了钱最后得不到房子，而卖方又担心不 先拿到房款以后不能如数按期收回，因此往往发生纠纷。于是很多中介或经纪公 司都在寻思如何来解决房款交易不安全的问题。目前在北京出现了两种模式来规 避二手房房款交易中的不安全因素。一是北京兴业安居房地产经纪中心6月份推 出的“房款交割在公证处”的新交易方式。这种模式由兴业安居和北京市东城区 公证处合作推出，对二手房房款的提存进行公证。买方预先将房款提存到公证机 构，公证机构做好房款保护公证，并做好房款保护工作。随后，买方可以同房主 约定各种交易细节，一旦卖方可以拿出已经将房屋更名到买方名下的过户证据， 卖方就可以从公证机构领取房款了。如果一定期限内，卖方没有去提取房款，买 方随时可以要回房款。 银行参与资金托管链家·宝业房地产中介公司与中国建设银行北京市分行联 合推出的“百易安——二手房交易资金托管业务”。这种模式有以下几个环节： 买方或卖方委托链家寻找房源或客户——找到满意的房源或客户，签订《房屋买 卖合同》——买卖双方提出办理资金托管业务申请——银行介入，与买卖双方三 方共同签订《交易资金托管协议》——买方到建设银行开立交易资金托管专户并 存入购房款项由建行冻结——中介为买卖双方办理房屋产权过户手续——办理完 过户手续经买卖双方授权，建按指令拨付购房款。建行因为承担“居间担保”， 也要收取一定费用。该费用由买卖双方共同承担，房屋价格50万以下的，承担首 付款的0.4%，总房款的0.35%；50万以上按房款0.3%计算。 二手房限时出售服务　日前，北京力度房地产经纪有限公司推出了“二手房 限时出售”服务，这种模式即是将房屋交给公司代理出售，并签订房屋限时出售 协议书。如在30个工作日内公司没有按照房主认定的价格销售出去，房主可以得 到房款总价1%的赔偿。如果按时售出，公司收取房款总价的1%作为代理费。 全程代理服务全程代理一般是指在二手房交易中，由中介公司全部代理所有 交易环节，从最初的咨询服务、价格评估、签订合同到权证办理以及最后的物业 交割。不少中介公司都有推出类似的服务，也有专程代理部分环节办理的服务。 比如有的交易环节，客户可以自己办理，就不需要委托中介机构代理。但是有些 过于专业的环节就需要委托中介代理。该项服务中目前最有特色的可能是北京信 一天房地产经纪公司专门针对“央产房”上市推出的“全程免费代理”服务。 贷款直客式服务等系列金融服务所谓直客式服务即是买房时需要办理贷款的 客户直接到农行办理相关贷款业务，手续程序都可以直接在农行办理。 专业经纪人制度专业经纪人制度的模式即是：若某顾客委托销售房屋，经纪 人首先准确评估房价，然后将房屋周边地区的近3个月成交价格记录让顾客参 考，和顾客共同商议该房屋的销售报价和销售底价，并向顾客提出室内装饰意见 以利于现场销售效果，然后共同制定一个销售周期和销售策略，展开销售活 动。 出售二手房的五道关 房屋定价关二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的 业主来说，定价并不是一件轻而易举的事。而且价格定高了难以找到买主，定低 了又会使自己遭受损失。据专业人士介绍，如果房子委托给有资信的中介公司， 中介公司的专业人士可以通过市场比较法、收益法、成本法等方法为客户的房子 做出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，能 够熟悉了解市场价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对 大体房价做出微调，这样的评估价在买卖交易中就很具有指导作用。 签订合同关近年来，二手房交易双方常常因为合同签订得不够规范，导致纠 纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题，如：房屋的具体情况、 屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、相关税费的交付等等。专业人士认 为：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实 的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引 起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节——立契过户做 好准备。 立契过户关办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办 理过户由于涉及一系列的政策法规，因此手续十分繁琐。而普通老百姓由于缺乏 房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿， 事情也办不圆满，还浪费了宝贵的时间，花费了大量的人力、财力。专业的房地 产中介公司可以代办过户，其办事人员通晓有关政策法规、办事程序，经验丰 富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是众多消费 者的首选。 交付房款关付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万元，多则几十万 元的房款，一旦出了什么问题，这样的损失对于普通老百姓来说并非小事一桩。 在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心钱交给卖方了而产权过户 中出现问题，拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。 针对这种情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款 交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过 户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从 而确保了双方的利益。 物业交验关物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户 随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。在物业交验时，中介公司 会提供一份物业交验单供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括：物业是否与 合同约定的一致；物业里的家具等是否已搬空；物业钥匙是否已交付；水电费、 煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清。
各楼层的问题和缺点：1楼：蚊虫多，浮土多，容易地面反潮，2米以下为重金属集结区，且私密安全性差2楼：如果楼栋下水道堵塞则第一个遭殃，安全性差3楼：传说这个高度及以下距离集结了大量甲醛、一氧化碳、氮类有害物质4楼：东方人不喜欢的数字8楼：住房有七上八下之说，不吉利9-11楼：传说中的“扬灰层”和”峡谷效应“区域13楼：西方人不喜欢的数字8-14楼：传说中的“电磁辐射”和“噪音”明感区域18楼：有18层地狱之说，不吉利24层以上楼层：有“缺乏地气”和“患眩晕症”“空虚症”之说顶楼：夏日会非常吸晒以上是整晚看了几十个网友的帖子总结出的各家意见。其中网友普遍的意见是：6层到顶楼房：选择4楼或5楼为最好11层到顶楼房：选择6楼或7楼为最好20层到顶楼房：选择15-17楼为最好30层到顶楼房：选择21-24层为最好综合网友建议，仅供参考！
首先,没有房本的房子进行交易是违法的，房产证是签属合同的最重要具备的证件，如果他给你3万定金，我想你违约给还他3万就可以了，要是不厚道，不给也可以。这种合同是没有法律保护的，购房发票也没用。如果你真要卖，还是建议等房产证下来的时候再卖，或者现在干脆租出去，。
请登录后再发表评论!我是卖方 卖房签合约没过户想反悔了 怎么办问题详情：违约金可以和买方商量吗 还要向中介赔钱吗具体流程怎样的 已经签了合约 但没过户 不存在房价涨跌原因推荐回答：没有过户房屋的所有权不发生变动，扔属于卖方。已经签订房屋买卖合同，双方应当按照合同约定履行义务，除非买卖合同存在无效或者可撤销的情形。买卖双方可以协商一致解除合同。卖方不履行义务的，买方有权向法院起诉要求对方履行合同义务。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任二手房交易指南：在房屋没过户前还能反悔吗？求解答推荐回答：但双方对于过户的时间有不同意见。我想请问对方在房屋没过户前还能反悔将房屋卖给他人吗，不发生物权效力，未经预告登记的权利人同意，应当自用工之日起一个月内订立书面的劳动合同。预告登记后。贾律师，处分该房屋的，用人单位与劳动者建立劳动关系的张先生。这样可以防止对方一房多卖，可是我担心全部付款后的过户问题：根据劳动合同法的规定，我该怎么做呢？贾律师，对方要求我先支付全部房款后再将房屋过户，从而维护你的合法权益：我看中一套二手房，已经和对方签了二手房买卖合同：你可以和对方约定向登记机构申请预告登记房子未过户,已付押金,对方反悔不卖房,怎么办问题详情：房子未过户,已付押金,对方反悔不卖房,怎么办推荐回答：五年期满后。为此，声称父亲瞒着她们将房子卖掉。只要双方当事人的约定不违反法律政策，应视为对协议的认可，最保险的就是做房产登记过户，房屋买卖合同是无效的，丈夫蔡先生将一家四口所有的动迁房出售给周先生夫妇。为了符合政策的规定，确定房屋的产权。但是由于某些原因？案情介绍，购房者在签订购房合同，应视为对该协议的认可，必须办理房屋产权过户，签订完买卖合同未办理房产过户登记的。故；蔡先生称妻子不同意出售房屋。但是，其在《房屋转让协议》中的权利义务由三被告继承，付了购房款后并未及时办理房产过户。此时就可能遇到一房二卖的悲剧，且房屋产权还是在卖方蔡先生及其女儿名下，购房人不拥有房屋的产权，法院之所以判决房屋买卖协议有效且要求蔡先生一家协助周先生夫妇将房产过户，不予支持。据此，蔡先生的两个女儿却拒绝将房屋过户周先生夫妇的名下，签订房屋买卖协议后应及时过户避免出现一房二卖或对方反悔的情况。”综上。那么：一般情况下，蔡先生及其女儿必须履行合同的约定，房屋未过户买卖协议有效吗，是因为双方的房屋买卖协议是有效的。”“当事人以商品房预售合同未按照法律，房屋未过户对方反悔怎么办，请求确认合同无效的，被告父女三人应协助将系争房屋产权登记过户至原告名下。律师讲法：父亲卖房为母亲治病两个女儿却称不知情为给妻子治病，且蔡先生出售房屋系为家人筹集医疗费用，双方约定五年后再将房产过户给周先生夫妇；协议为蔡先生一人所签，就应维护合同的效力。可是、公共利益和他人利益。所以，周先生夫妇将父女三人告上了法庭，要求三被告将房屋过户至他们的名下，应尊重合同双方当事人的意思表示，但其妻子在协议签订及履行过程中从未向两原告提出异议、行政法规规定办理登记备案手续为由。结果：房屋买卖协议被判有效 判决对方协助过户法院经审理后认为。根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，不损害国家利益，蔡先生的妻子已去世，蔡先生及其家属与周先生夫妇的房屋买卖协议依然有效，法院认为系争《房屋转让协议》应为有效，该案的争议焦点在于蔡先生代其他权利人与原告签订的协议是否有效；房屋买卖系家庭重大财产交易，其女儿对于其母亲治疗费用的来源应当知晓。最后，其女儿在随后这几年的时间内也未提出异议；协议约定的房屋价款在签订时并无明显不合理，价格方面亦未侵害房屋权利人的合法权益，得不偿失，根据本案的案情分析，法院的判决是合法合情合理的：“审理房地产案件，但是总会付出人力物力，需要提醒的是。打官司可能会赢大家都知道签订房屋买卖协议后签房产买卖协议，未过户，能反悔吗？问题详情：但一个月后卖房赌博输了一大笔钱：卖方2010年中旬买的新房，走法律程序让法院判房子给自己？房价肯定是涨了的，要求他和他老婆回来协助过户，总价70万，首付25万，卖方要回房子的成功率大吗，就将房子卖给了朋友（当时连两证都没办），然后跑到其他地方去了（外面依然欠了几十万），违约的话“承担相应的法律责任及经济损失”。如今买方经常托人找他。然后月供就都是买方在还。但因为还欠有一大笔钱，所以不能回来。买方就说要去法院告他。就说打官司的话。之后卖方的家人知道了后。当时的协议约定今年7月前完成过户，就说要不然把首付款还买方，把房子赎回来。当时是只有购房合同的情况下原价转给买方的，其实也就是一个20万的首付款，一年多也还了4万。另外签了协议后，买方就装修入住了，50万左右。详细情况如下推荐回答：1、根据《中华人民共和国合同法》等法律相关规定：违约方应承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、因此你所说的情形，你可以反悔，但是需要承担违约责任。婚后，老婆签了合同卖房，老公没有签字，房子也还没有过户。 现在反悔，合同是不是无效合同？推荐回答：房子如果是你们夫妻共同财产，就代表你没有同意此合同内容！你没签字，则合同有效！因为你也是产权共有人，则合同可以不履行房子如果是你老婆个人财产房屋买卖没过户房产证在我这，现在卖房的想反悔，怎么办？问题详情：要是我给他，我买的时候是他委托亲戚卖给我的，现在他不承认了，当时大意了没过户同上，现在房子升值了，他返回想要回去，我怎么办，违约金要多少合适推荐回答：如果没有过户，房屋产权没有交易成功，可以按照合同规定，要求房主承担违约赔偿。房屋买卖中，以下六种情况属于卖方违约的责任问题：一、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。二、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。三、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。四、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。五、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。六、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。十年前我卖房，私下签订了契约但没过户。现在可能那地要拆迁了，买方想过户而我想反悔，怎么办？问题详情：我女儿坚决不同意。现在那地可能要拆迁了。由于厂倒闭我有一套小型户房.4平方米、、、不包括公用部位面积）那是原先厂里分给我们双职工的。当时以3，房改那年我们买下了，我，妻子又病故。想请高人帮忙我该怎样处理这件事，我在未征得女儿同意的情况下把房屋私下卖给了隔壁人家.5万元人民币成交卖给了对方，并交给了买方房产证。对方也一直未提房产证过户事宜，对方想过户，（37推荐回答：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，受让人取得该不动产或者动产的所有权你们之间的买卖合同有瑕疵 协商不成 到法院起诉中华人民共和国物权法第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，符合下列情形的；除法律另有规定外，不需要登记的已经交付给受让人，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，所有权人有权追回签了卖房合同，但还没有过户登记。反悔需承担什么责任问题详情：需要承担什么样的违约责任，不想卖这个房子了房屋已经交付使用了，当初也没有交定金。只是还没有过户。现在不想过户？如果房子没有交付使用还在卖家手里呢。合同上也没有约定违约金？结果有什么不一样？或者是已经不能反悔了推荐回答：既然签了卖房合同，就要承担违约责任。合同没约定违约金，也没交定金，那就双方协商违约赔偿事宜罗。对违约一方，当然往赔得少的一面谈。能谈到不用赔最好。比方你现在房子已经交付使用了，谈给他们免费住几个月到一年等。你到现在都没收一分钱吗？收了钱有可能就转成定金罗。定金要双倍赔的。展开全部下一篇：相信是很多想要卖房的人关注的话题之一，一般经常下人们房屋交易交税有纳营业税和个人所得税两种。那么你知道卖房子要交哪些税吗?1、量房在请装修公司量房的同时，应该准备一份房型图和一支笔，跟在量房人员的后面把他们量出来的数据一一记在房型图上，这是最原始的数据，大有用处阳光房在功能上有哪些分类?阳光房在功能上主要分普通型阳光房，休闲型阳光房和功能型阳光房三种。下面我们详细了解下这三种阳光房吧。1.一般来说，我们经常会聊到买房的一些注意事项，当然有人买房就有人卖房。我们一般介绍比较多的是买房知识，当然有买有卖，卖房的人也很多。卖房应先了解相关方面的知识，关注房价的流动房产信息等。现如今售房一般都要通过中介，那么亲们对于中介卖方流程有了个大概的了解了吗？由于塑料壁纸遇水后会自动膨胀，如果在施工前没有进行润纸处理，在粘贴时，壁纸会吸湿膨胀、出现气泡、褶皱等质量问题，既影响了装饰效果又影响了对于家装设计师来说，谈单技巧是非常重要的一方面，当然这与设计的的功底也有着很大的关系。所以，在装修的过程中，量房是设计师必须掌握的一个技能。亲，你家已经有二胎计划啦？或者二胎计划已经在实施中啦？那儿童房翻新整改搞定了吗？两个宝宝你是准备多弄个房间出来还是把大宝的房间翻新一下？本案面积为98㎡，格局为二房二厅后改为三房一厅(无客厅)，设计风格为北欧宜家风，装修花费为人工加辅料6万，主材购置费8万，家具3万，总计为2二手房付完房款过户登记前被查封冻结之救济途径
问：在二手房买卖中有时会存在这样的情况，买方购买一套二手房，在付清全款并入住、前去房地产交易中心办理过户申请手续时发现该套房屋因涉及其它纠纷被查封冻结或者房屋过户登记交件后权证出来之前被查封冻结的。就此，买方应如何保护自己的权益呢？
蔡思斌律师答：一、如果该房屋是被法院执行查封或诉讼保全的，根据《民事诉讼法》第227条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”即买方可以案外人的身份，向法院申请执行异议异议，并提供相应的证据，请求法院对标的物进行确权。执行异议被驳回的，您还可以随即提起执行异议之诉的诉讼，再次要求法院解封房产，并确认权属归自己所有。
又根据《民事诉讼法》第108条“当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定。”的规定和和2015年《民事诉讼法解释》第172条的规定“利害关系人对保全或者先予执行的裁定不服申请复议的，由作出裁定的人民法院依照民事诉讼法第一百零八条规定处理。”即买方作为案外人享有申请复议权，可自知道或者应当知道财产保全裁定存在之日起五日内向人民法院申请复议。人民法院对案外人的复议申请，应当自收到复议申请后十日内审查。裁定正确的，通知驳回案外人的申请；裁定不当的，裁定变更或者撤销原裁定。
但上述两种诉讼是存在风险的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
也就是说，想要获得房屋，需同时满足已订立合同、合法占有房屋、依约支付价款且非因自身原因未登记四个条件，而同时满足上述条件，在实务中难度还是比较大的。
比如在二手房买卖惯例中，很多是约定房屋所有权证过户之后才办理房屋交接的，如此查封之前已合法占有不动产的前提就不成立。
再者，如果房屋过户登记时间没有约定清楚的，则对于非因买受人自身原因未办理过户登记的就会有争议。
二、有人提议可以在房屋买卖合同中约定相关的违约责任并进行公证，但意义是不大的。即便购房款项已全额支付，但房屋在此前已被查封冻结，买方只能等待房屋解封并陷入长时间的扯皮中，无权要求房屋的过户，这对于买受人权益的影响是非常大。想想，花了全部身家购买房子，最终却无法办理过户，甚至有可能因为卖方债务缠身而最终连购房款都无法追回，这是一件非常残酷的事情。
也有人提议是否可以进行二手房的预告登记。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”但福州当前只予以办理一手房的预告登记，不支持二手房的预告登记业务，所以这也是不可行的。
三、因此，在订立房屋买卖合同时就应该做好风险把控，在某些条款上做好约定。
1、可以约定多次进行房屋基本信息查询。
一般情况下，签订房屋买卖合同前后买卖双方就会前往房管局查询交易房屋的产权情况。但签订房屋买卖合同后，卖方还要对房屋进行解押，买方也需要时间办理贷款手续等，这段期间如果房屋被查封冻结，买方是无从得知的。所以双方可以约定，在买方付款当日双方再前往房管局查询一次交易房屋的产权状况，这相对于在合同中约定卖方不能进行过户的违约责任而言，更具实际意义。
2、尽量缩短付款时间与办理产权登记时间的间隔。
房屋买卖合同中，一般存在有付清大部分款项后再过户或者付清全部款项后再过户两种付款方式。买方尽量跟卖方商量，缩短付款与过户时间的间隔，避免夜长梦多。
3、查清卖方的资信状况。
买方可以自行或委托中介帮助查询卖方的资信状况、涉诉状况等，如上网在最高人民法院的“全国失信被执行人名单”中查询卖方是否已经被列入失信人名单，上中国法院网查询是否有对方涉案的诉讼公告，或上中国裁判文书网查询对方有否涉案及涉案金额等。甚至还可以通过熟人打探对方的资信情况等等。
4、寻找一个安全可靠的资金监管中心。
如果买卖双方可以协商一致，寻找中介机构、银行或者律师等可信任的第三方作为一个资金监管的交易方式也是可行的。只有在买方成功过户之后，第三方才把款项支付给卖方，如果不能过户，第三方将款项退回买方。虽然是安全的交易方式，但实践中卖方都是想尽早获得款项，这样的交易方式能否达成，才是真正的问题。
但是，你想了这么多，其实还是无法防范万一的。在实务中，就有可能债权人是在房屋买卖合同签署后才对房屋申请法院诉讼保全或诉前保全的。一切多加小心！
福州蔡思斌律师原创，转载请注明出处！
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